POR QU INVERTIR EN

INMUEBLES PARA
ALQUIL AR ES DE PERSONAS
INTELIGENTES
WWW.3FX.IN/INV ER
 Aunque principalmente invierto en bolsa, la idea de invertir en inmuebles est presente en mi
mente hace ya tiempo por muchos motivos.

Vers, a nivel familiar tengo el ejemplo de mi abuelo materno que, mucho antes del boom
inmobiliario en Espaa, hizo sus pinitos con un negocio inmobiliario en Asturias.

El caso es que l mismo deca que en Espaa se estaban cometiendo barbaridades (que haba
una burbuja, que no poda ser que TODOS tuviramos un Mercedes y una segunda casa en la
playa).
 Y tena razn: estbamos, como pas, viviendo por encima de nuestras posibilidades (viviendo de la deuda que
habamos contrado con los bancos).

Y ojo, los bancos tienen su parte de responsabilidad, pero A NADIE le pusieron una pistola en la cabeza para
firmar esa hipoteca.

Actuaciones irresponsables? Seguramente.

Pero bueno, no me quiero desviar del tema.

Por qu tantas personas ricas invierten en inmuebles?

ES POR LAS VENTAJAS FISCALES Y
LOS INGRESOS PASIVOS
Sin embargo, el inversor de clase media se ha dedicado la ltima dcada a comprar y vender
inmuebles, PERDIENDO los beneficios que los ricos buscan.
Nota: por eso unos siguen siendo ricos o se hacen ricos, y otros siguen siendo inversores de
clase media.
Las estrategias utilizadas son MUY DIFERENTES (al igual que los resultados).
Los inversores de clase media lo hacan con las ganancias de capital en mente, esperando
comprar por 200k y vender por 300k para obtener un beneficio rpido, de una sola vez y
ALTAMENTE GRAVADO por impuestos.
 Vers, los ricos tienen un enfoque TOTALMENTE DIFERENTE.
Adquieren inmuebles para beneficiarse de los ingresos pasivos y las ventajas fiscales de las que
disfrutarn por dcadas.
No s t, yo preferira copiar la estrategia de los ricos.
Este concepto es, normalmente, NOVEDOSO para la clase media, cuya nica experiencia con
inmuebles es casi siempre comprando su propia casa.
Lo fue para m la primera vez que lo escuch.
De hecho, mi abuelo materno sigui un enfoque distinto al de la clase media trabajadora: vive desde
hace muchos aos en una casa ALQUILADA, mientras compr otras 2 casas (una en la playa y otra
en la montaa) y posee locales y garajes que (por suerte para l) no logr vender y ahora le dejan
una renta mensual.
 Personalmente, hasta hoy, vivo igual que mi abuelo en una casa ALQUILADA y lo seguir
haciendo seguramente toda mi vida.
Qu cosas har distinto a mi abuelo? No comprar ningn inmueble que no pretenda alquilar
para hacer negocio con ello.
Es por ello que hoy quiero hablarte de Ken McElroy, el mentor que he elegido para iniciarme
en las inversiones inmobiliarias y uno de los mejores inversores en bienes inmuebles del
mundo.
ANTES DE NADA: VEAMOS EL CONCEPTO
DE RENTABILIDAD INFINITA..
Es un concepto que ME SORPRENDI la primera vez que lo escuch:
Rentabilidad infinita? Return On Investment (ROI) infinito? Qu es y cmo se hace eso?
Suena bien
Vers, la manera ms simple de medir el ROI es dividir tu beneficio (o prdida) entre el dinero
que inviertes.
Si has invertido 100 y has obtenido 120 (o 20 de beneficio), tu ROI sera el siguiente:
20 euros / 100 euros = 0,2 (o 20% ROI).
Veamos otro ejemplo. Qu pasa si recuperas 20 euros en una inversin que no te cost nada?
chale un vistazo.
 20 euros / 0 euros = (infinito)
Para los que no lo sepis, no hay respuesta cuando divides por cero.
Por ejemplo, cmo dividiras una tarta en cero trozos? No puedes (algunos diran que te la
comes, pero eso no es una divisin).
Los matemticos describen este resultado como INFINITO.
As que, cuando tu inversin es cero, y ganas 1.000, 10.000 o 1 milln de euros, el resultado
es siempre el mismo: un retorno de la inversin (ROI) INFINITO.
Esto nos lleva a la siguiente pregunta: cmo obtienes un retorno sin invertir dinero?
Una respuesta es invertir en inmuebles como te voy a explicar hoy.
CAMBIANDO CMO PIENSA LA CLASE
MEDIA SOBRE INVERTIR EN INMUEBLES
Mira, para la mayor parte de la clase media, su experiencia con inmuebles se limita a comprar
su casa o encontrar una casa para alquilar.
Despus de eso se dedican a ver programas de TV sobre compraventa de inmuebles.
La compraventa fue muy popular durante la reciente burbuja (y lo volver a ser en la prxima
burbuja).
Los precios aumentaron mes tras mes, lo que hizo que una persona comprase un inmueble por
200k, hiciera algunos arreglos y lo vendiese por 250k para obtener un beneficio rpido, de
una sola vez y ALTAMENTE GRAVADO por el Gobierno.
Si tuviste suerte y surfeaste la ola en el momento adecuado, entonces te
aprovechaste de una estrategia ATRACTIVA.
 Pero reflexiona conmigo, veamos el panorama y te dars cuenta de que tiene las caractersticas
de una estrategia de la clase media: Invertir slo por las ganancias de capital seguido de ser
SAQUEADO por el fisco (impuestos).
Vender por un beneficio rpido de 50k puede ser un importante evento a nivel de impuestos
(quiz hasta caiga en la tasa impositiva MS ALTA de tu pas).
LOS RICOS INVIERTEN EN INMUEBLES
DE MANERA MUY DIFERENTE..
Ellos compran propiedades con un plan de nunca vender y continan recibiendo flujo de efectivo
por muchos aos.
Y ese flujo de efectivo SUPERA con creces los beneficios (netos de impuestos, recuerda) de
comprar barato y vender caro.
Adicionalmente, normalmente terminan debiendo CERO EUROS en impuestos por
ese flujo de efectivo.
O a veces incluso menos de cero, si es que puedes creerlo.
Ms de esto en un minuto
Recuerda: El flujo de efectivo es el secreto de los ricos.
Te hablo de los ingresos que obtienen AL ALQUILAR sus inmuebles.
 Ah est el truco, el secreto o como quieras llamarlo.
La meta no es lograr VICTORIAS RPIDAS para aumentar el dinero que tienes (un dinero que
empezar a DISMINUIR en el momento en que te retires).
Un dinero que hace que muchos deseen morir antes de quedarse sin dinero.
En lugar de eso, los ricos quieren ACTIVOS que den flujo de efectivo y que aumenten su
riqueza incluso cuando se retiren.
APALNCATE CON LA MAGIA DE LOS
INMUEBLES
Uno de los puntos que transmite Ken McElroy es por qu los inmuebles son (inicialmente) ms
interesantes que otras inversiones.
(Y digo inicialmente porque, personalmente, creo que aparte de en inmuebles deberas invertir en
otro tipo de activos para no depender solo de un tipo).
En una palabra, es apalancamiento.
Veamos un ejemplo claro para que lo entiendas.
Digamos que tienes 100.000 para invertir.
Una opcin podra ser comprar acciones en bolsa. Digamos que la bolsa te da una rentabilidad del
5%. Eso son 5.000 de retorno de la inversin.
Por otro lado, y si pudieras utilizar el apalancamiento mientras inviertes en inmuebles?
En vez de comprar una casa por 100.000, compras un edificio por 1.000.000.
 Dado que el edificio acta como colateral (garanta), no tienes problema en apalancar tus 100.000 como pago
inicial para obtener una hipoteca por los restantes 900.000.
Es casi imposible conseguir un prstamo de 900.000 para invertir en acciones, porque no hay colateral cuando
el precio de la accin se hunde.
Ahora digamos que tu edificio da un flujo de efectivo con el mismo retorno de la inversin que dijimos para las
acciones: 5%.
El hecho de que al invertir en inmuebles pudieses utilizar el apalancamiento, ha hecho que ganes un 5% sobre
1.000.000 (50.000) en vez de sobre tus 100.000 iniciales (5.000).
Eso te deja, en este ejemplo terico educativo, con 45.000 ms en el bolsillo de lo que habras ganado
invirtiendo en acciones.
Impresionante, no te parece?
Y esto es slo el comienzo.
LOS IMPRESIONANTES BENEFICIOS
DEL INVERTIR EN INMUEBLES
Cuando compras una propiedad inmobiliaria, Hacienda normalmente te permite deducirte una
pequea parte del valor de la propiedad en tu declaracin de impuestos cada ao por un nmero
de aos concreto (pregunta a tu asesor fiscal de confianza. A efectos ilustrativos supondremos 30
aos).
Es la depreciacin, y quiere decir que si compras una propiedad por 9.000.000, puedes deducirte
300.000 en tu declaracin de impuestos cada ao durante 30 aos (mientras sigas siendo el
propietario al 100%, claro est).
9.000.000 (valor de la propiedad) / 30 aos = 300.000 (deduccin).
Ahora veamos qu pasa con tu ROI cuando haces esto.
Nota: esto es slo un ejemplo y no soy auditor de cuentas ni nada parecido. Seguramente querrs
hablar de esto con tu asesor fiscal antes de tomar cualquier decisin de inversin.
 Asumamos que la propiedad est ganando 700.000 en flujo de efectivo al ao. Primero nos
podemos deducir los pagos de la deuda hipotecaria (digamos unos 450.000), y luego
deducirte la depreciacin (300.000). Por tanto ahora ests en 50.000 negativo (!).
700.000 (flujo de efectivo) 400.000 (pago deuda) 300.000 (depreciacin) = -50.000
(negativo).
Te das cuenta del potencial? Aunque ganaste 300.000, declaras una PRDIDA de 50.000 en
tu declaracin de impuestos (y no pagas impuestos).
En su libro Riqueza Libre De Impuestos,Tom Wheelwright dice algo as como la depreciacin
es como magia. Consigues una deduccin por algo que no te ha costado dinero. Creas dinero
literalmente del aire.
UNAS LTIMAS PALABRAS

Ken McElroy empez invirtiendo en un apartamento de 2 dormitorios y 2 baos.

Ahora es propietario de edificios valorados en millones de dlares.
Lo interesante, sin embargo, es que sabiendo lo que sabe, habra empezado a invertir en
edificios completos (en vez de en apartamentos individuales).
La razn que daba era que el banco confa ms en la capacidad del edificio (sus alquileres) para
pagar la deuda hipotecaria, que en tu capacidad como persona individual para pagarle la
hipoteca de un solo apartamento.
 Digamos que no es cunto dinero tienes, sino cunto conocimiento tienes.
Despus de esta leccin, ahora ya sabes que es posible invertir con un retorno de la inversin
infinito o simplemente aceptar una rentabilidad significativa libre de impuestos.
T eliges tu camino.
Por tanto, est claro que invertir en inmuebles para alquilar es, sencillamente, de personas
(inversores) inteligentes.
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