Sebelum mengambil keputusan untuk melakukan investasi,

selain melakukan tinjauan dari segi teknis, salah satu syarat

terpenting adalah mengkaji aspek finansial dan
keekonomian.
Sebelum dilakukan investasi, perlu dilakukan estimasi
pengeluaran dan penerimaan keuangan selama umur proyek
(pabrik) yang merupakan aliran kas keuangan perusahaan
(future cash flow).
Aliran keuangan tersebut akan dipakai sebagai acuan dalam
menilai kelayakan proyek investasi dari aspek
keekonomiannya.
 Hal-hal yang dilakukan dalam analisis keuangan meliputi:
Menghitung Biaya Modal Investasi (CAPEX) dan Modal Kerja
Menghitung Biaya Operasi (OPEX)
Menghitung Proyeksi Pendapatan
Membuat Model Aliran Dana (Cash Flow Model)
Menentukan Kriteria Keekonomian suatu proyek
Nilai Sekarang Bersih (Net Present Value = NPV)
Laju Pengembalian Internal (Internal Rate of Return/IRR)
Periode Pengembalian (Payback Period)
Melakukan Analisis Kepekaan (Sensitivity Analysis)
 Biaya investasi adalah biaya-biaya untuk investasi peralatan-
peralatan utama dan peralatan-peralatan pendukung, biaya investasi
untuk kegiatan pengembangan (FS, Basic Design), investasi untuk
penggantian (replacement), infrastruktur, utilities dan lain-lain.
Biaya Modal Kerja (Working Capital) adalah biaya yang harus
disediakan untuk memenuhi kebutuhan biaya produksi sampai
dengan suatu waktu dimana perusahaan bisa memperoleh
pendapatan dari hasil penjualan produk yang dapat digunakan
untuk membiayai produksinya.
Sumber dana bisa dari hutang/pinjaman dari bank dan modal sendiri
(equitas).
Secara umum basis untuk mengestimasi capital expenditure
(CAPEX) adalah biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk:
Pembelian peralatan dan pemasangannya
Instrumentasi dan kontrol
Perpipaan (piping)
Peralatan-peralatan listrik
Gedung
Fasilitas-fasilitas servis seperti water treatment plant, dst.
Peralatan-peralatan yang bergerak (mobile equipments)
Infrastruktur seperti fasilitas pelabuhan, bandara, jalan, fasilitas
akomodasi.
Untuk perusahaan tambang yang mempunyai pabrik pengolahan
(ekstraksi), komponen CAPEX dapat diklasifikasikan menjadi
biaya-biaya yang harus dikeluarkan untuk:
Tambang,
Ore Beneficiation/Ore Preparation/Ore Dressing
Process Plant
Pabrik pendukung (supporting plant), seperti acid plant, steam
plant, O2 plant, calcination plant, H2S plant
Utilitas dan servis: air, minyak, compressed air, uap air
Infrastruktur
 Pressure leach circuit (autoclave and its supporting equipments)
Autoclave seal water cooling system
Distribution piping
Autoclave discharge neutralization
CCD circuit
CCD overflow and neutralization
PLS (Pregnant Leach Solution) storage pond
Tailings neutralization
Hydroxide/sulfide/carbonate precipitation circuit
Tailings pumping
Tailing disposal facilities
 Area Million USD
2-autoclave HPAL process plant 383
Ancillary process units 206
Water, services and utilities 148
Process plant infrastructure 46
General infrastructure 69
Temporary construction facilities 62
Other project costs 174
Mining, owner costs 30
Total Project Cost, excl contingency 1,118
Contingency (25%) 280
Total Project Cost 1,398 1.4 bn
USD
Kapasitas produksi: 37.000 nikel dalam MSP (Mixed Sulphide
Precipitate)
 Acid Plant A$ 170 m
Power Plant A$ 64 m
Borefield Development A$ 80 m
Heap Leach Pads & Ponds A$ 66 m
Processing Plant A$ 255 m
EPCM, temp camp & owner costs A$ 86 m
Contingencies A$ 144 m
Total A$ 865 m
 Biaya Operasi (operating expenditure) adalah besarnya dana yang harus dikeluarkan
untuk membiayai semua kegiatan operasi hingga produk siap untuk dijual.
Basis untuk menentukan biaya operasi (operating cost) adalah biaya-biaya yang harus
dikeluarkan untuk:
Bahan habis (consumables seperti reduktor, asam sulfat, limestone, flokulan dan
termasuk bahan bakar/fuels)
Labour (managers, engineers, operators, administration, services)
Maintenance cost
Mining cost
Product transportation
Fixed charges such as taxes, depreciation, insurance
Office cost such as communication
Sales and marketing expenses
Environmental management
Community development
Research and development
Cost elements Million USD per year

Mining and transportation 75.3

Processing 78.3

Utilities and infrastructure 23.6

Administration and general 14.4

Total Cost 191.6

USD/lb Ni 2.36
 Perhitungan proyeksi pendapatan (revenue) adalah perkiraan dana
yang masuk atau diterima dari hasil penjualan produk atau
pendapatan yang diperoleh dari biaya pengolahan dan pemurnian
(treatment cost, refining cost = TCRC)
Skema pendapatan
Buying scheme: Bahan baku yang diolah dibeli dan pendapatan
diperoleh dari penjualan produk. Pembelian bahan baku dikenai
pajak pertambahan nilai (PPn)
Tolling scheme: Pendapatan diperoleh dari biaya untuk
pengolahan dan pemurnian (TCRC) dan pendapatan yang
diperoleh dari selisih recoveri yang dapat diperoleh pabrik
pengolah dan recoveri yang disepakati (digunakan di pasar)
 Suatu pabrik pengolahan lumpur anoda (dari pabrik electrorefining
tembaga) mempunyai data-data sebagai berikut:
Kapasitas Produksi 2,000 tpy
Kadar moisture 10%
Berat kering 1,800 tpy

Feed Recovery Treatment and

Element Refining Costs Price 2012
Composition Weight
Market Technical (TCRC)
Slime 100 USD/ton
Au 1.15 % 20.700 tpy 99.0% 99.557% 4.0 USD/oz 727.50 USD/oz
Ag 3.5388 % 63.698 tpy 99.0% 87.007% 0.3 USD/oz 11.66 USD/oz
Pt 13 ppm 23.400 Kg/yr 80.0% 95.000% 20.0 USD/oz 900.00 USD/oz
Pd 78 ppm 140.400 Kg/yr 80.0% 95.000% 7.0 USD/oz 450.00 USD/oz
Se 6.52 % 117.360 tpy 65.0% 90.000% 8.0 USD/lb 60,506.40 USD/ton
Pb 55 % 990.000 tpy 1,550.00 USD/ton

Ag to slag 8.276 tpy

1 ppm 1 gr/ton
1 oz 31.1035 gram
1 lb 0.454 kg
 Dengan MEKANISME TOLLING, pendapatan perusahaan
akan berasal dari:
Treatment cost-refining cost (TCRC)
Pendapatan dari selisih recoveri teknis pabrik dan recoveri pasar
yang disepakati (market recovery)

1. Treatment cost
Pendapatan dari Treatment Cost (USD/yr),
= Treatment Cost (USD/ton) x Berat Kering Slime (tpy)
= 100 USD/ton x 1,800 ton/yr = 180,000 USD/yr
 Refining Cost Au (USD/kg) = 4 (USD / oz) 1000 gr / kg
31.1035 gr/oz
= 128.6 USD/kg

a) Pendapatan dari Refining Cost Au (USD /yr) = Refining

Cost Au (USD/kg) x Berat Au (tpy) x 1000 x Recovery
Market Au
= 128.6 USD/kg x 20.7 tpy x 1000 x 99%
= 2,635,459 USD/yr
b) Refining Cost Ag (USD/kg) =0.3 (USD / oz) 1000
= 9.65 USD/kg 31.1035
Pendapatan dari Refining Cost Ag (USD /yr),
= Refining Cost Ag (USD/kg) x Berat Ag (tpy) x 1000 x Recovery
Market Ag
= 9.65 USD/kg x 63.698 tpy x 1000 x 99%
= 608,241 USD/yr
c) Refining Cost Pt (USD/kg) = = 643.01
USD/kg
Pendapatan dari Refining Cost Pt (USD /yr),
= Refining Cost Pt (USD/kg) x Berat Pt (kg/yr) x Recovery Market Pt
= 643.01 USD/kg x 23.4 kg/yr x 80%
= 12,037 USD/yr
d) Refining Cost Pd (USD/kg),

= 7 USD / oz 1000
31.1035
Pendapatan dari Refining Cost Pd (USD /yr),
= Refining Cost Pd (USD/kg) x Berat Pd (kg/yr) x Recovery
Market Pd
= 225.06 USD/kg x 140.4 kg/yr x 80%
= 25,278 USD/yr
e) Refining Cost Se (USD/kg),

= 8 (USD / lb)
0.454 kg/lb
Pendapatan dari Refining Cost Se (USD /yr),
= Refining Cost Se (USD/kg) x Berat Se (tpy) x 1000 x Recovery Market
= 17.64 USD/kg x 117.36 tpy x 1000 x 65%
= 1,345,418 USD/yr
Revenue TCRC:

Component Revenue Per Unit Revenue Per Unit Yearly Revenue

Treatment cost:
Slime 100 USD/ton 180,000 USD/yr
Refining Cost:
Gold 4.0 USD per oz 128.60 USD/kg 2,635,459 USD/yr
Silver 0.3 USD per oz 9.65 USD/kg 608,241 USD/yr
Platinum 20.0 USD per oz 643.01 USD/kg 12,037 USD/yr
Paladium 7.0 USD per oz 225.06 USD/kg 25,278 USD/yr
Sellenium 8.0 USD per lb 17.64 USD/kg 1,345,418 USD/yr
 Pendapatan dari selisih technical recovery dan market
recoveryAu, Ag, Pt, Pd dan Se . Pendapatan Pb dan Ag
yang masuk ke dalam slag diperkirakan sebesar 90 %
untuk Pb dan 81 % Ag setelah dikurangi biaya-biaya
pengolahan slag.
a. Recovery Au = Berat Au (tpy) x 1000 x
(%recoveri teknik Au - %recoveri market Au)
= 20.7 tpy x 1000 x (99.557 % - 99.0 %) = 115.3
kg/yr
= = 3,706.95 oz/yr
Yearly Revenue
115.3 kg / yr 1000 Au = Recovery Au (oz/yr) x Harga Au
(USD/oz),
31.1035
= 3,706.95 oz/yr x 727.5 USD/oz = 2,696,803 USD/yr
b. Recovery Ag = Berat Ag (tpy) x 1000 x
(%recoveri teknik Ag - %recoveri market Ag)
= 63.698 tpy x 1000 x (87.007 % - 99 %)
= (-7639.35) kg/yr
= = (-245,610.59) oz/yr
( -7639.35 ) (kg / yr )1000
31.1035
Yearly Revenue Ag,
= Recovery Ag (oz/yr) x Harga Ag (USD/oz)
= (-245,610.59) oz/yr x 11.66 USD/oz
= (-2,863,820) USD/yr
c. Recovery Pt = Berat Pt (kg/yr) x (%recoveri
teknik Pt - %recoveri market Pt)
= 23.4 kg/yr x (95 % - 80 %) = 3.51 kg/yr
= = 112.85 oz/yr
3.51 kg / yr 1000
31.1035
Yearly Revenue dari Pt = Recovery Pt (oz/yr)
x Harga Pt (USD/oz)
= 112.85 oz/yr x 900 USD/oz = 101,564
USD/yr
d. Recovery Pd = Berat Pd (kg/yr) x
(%recoveri teknik Pd - %recoveri market Pd)
= 140.4 kg/yr x (95 % - 80 %) = 21.06
kg/yr
21.06 kg / yr 1000
= 31.1035
= 677.09 oz/yr

Yearly Revenue dari Pd = Recovery Pd (oz/yr)

x Harga Pd (USD/oz)
= 677.09 oz/yr x 450 USD/oz = 304,692
USD/yr
e. Recovery Se = Berat Se (tpy) x (%recoveri
teknik Se - %recoveri market Se)
= 177.36 tpy x 1000 x (90 % - 65 %) = 29.34
tpy
Yearly Revenue dari Se = Recovery Se (tpy) x
Harga Se (USD/ton)
= 29.34 tpy x 60,506.4 USD/ton = 1,775,258
USD/yr
f. Recovery Pb = Berat Pb (tpy) x 90 % = 990 tpy
x 90 % = 891 tpy
Yearly Revenue dari Pb = Recovery Pb (tpy) x
Harga Pb (USD/ton)
= 891 tpy x 1,550 USD/ton = 1,381,050
USD/yr
g. Recovery Ag dalam slag = Berat Ag dalam
slag (tpy) x 1000 x 81 %
= 8276 tpy x 1000 x 81 % = 6703.56 kg/yr
= 6703.56 kg / yr 1000 = 215,524.30 oz/yr
31.1035
Catatan: Ag dalam slag direcover kembali
Yearly Revenue dari Ag = Recovery Ag (tpy)
x Harga Ag (USD/ton)
= 215,524.30 oz/yr x 11.66 USD/ton = 2,513,013
USD/yr
Revenue Recovery:

Product Recovery Recovery Yearly Revenue

Au 115.30 Kg/yr 3,706.95 oz/yr 2,696,803 USD/yr
Ag (7639.35) Kg/yr -245,610.59 oz/yr -2,863,820 USD/yr
Pt 3.51 Kg/yr 112.85 oz/yr 101,564 USD/yr
Pd 21.06 Kg/yr 677.09 oz/yr 304,692 USD/yr
Se 29.34 Ton/yr 29.34 oz/yr 1,775,258 USD/yr
Pb 891.00 Ton/yr 891.00 oz/yr 1,381,050 USD/yr
Ag on the Slag 6703.56 Kg/yr 215,524.30 oz/yr 2,513,013 USD/yr
Total Revenue dari Selisih Recovery 5,908,561 USD/yr

Total Revenue = Total Revenue TCRC + Total Revenue

Recovery
= USD 4,806,433 + USD 5,908,561 = USD 10,714,994
 Analisis cash flow merupakan analisis yang
berhubungan dengan pendapatan atau
keuntungan yang ditimbulkan karena adanya
pembelanjaan dan atau investasi.
Apabila analisis cash flow memperhitungkan
nilai waktu dari uang maka disebut dengan
Discounted Cash Flow (DCF).
Cash flow biasanya dihitung dengan basis
perhitungan tahun dengan tujuan evaluasi,
yang ditentukan melalui pengurangan cash
outflow dari cash inflow yang dihasilkan dari
kegiatan investasi.
 Untuk menghitung aliran dana, diperlukan
data-data mengenai:
Biaya investasi
Biaya operasi
Keuntungan bersih (net profit)
Depresiasi
Biaya revitalisasi
 Biaya pembelian tanah = IDR 30,800,000,000 =
USD 3,080,000
Biaya bangunan = IDR 35,200,000,000 = USD
3,520,000
Biaya infrastruktur pabrik = IDR 165,000,000,000
= USD 16,500,000
Pembangunan infrastruktur pabrik akan dilakukan
pada tahun 2010 dan 2011. Sehingga biaya
infrastruktur pabrik pada tahun 2010 dan 2011 =
50% x USD 16,500,000 = USD 8,250,000.
 Biaya revitalisasi bangunan dan infrastruktur pabrik
akan dikeluarkan setelah 10 tahun yaitu pada
tahun 2021 sebesar 40% x (biaya bangunan + biaya
infrastruktur pabrik) = 40% x (USD 3,520,000 +
USD 16,500,000) = USD 8,008,000.
Exchange Rate 10,000 Rp/USD
Revitalize Investment 40%

Investment Investment Year

Component
(Rupiah) (USD) 2010 2011 2021
Plant 165,000,000,000 16,500,000 8250000 8250000
Building 35,200,000,000 3,520,000 3,520,000
Land 30,800,000,000 3,080,000 3,080,000
Total 231,000,000,000 23,100,000 14,850,000 8,250,000
Revitalize Investment 80,080,000,000 8,008,000 8,008,000
Cost Type Cost (USD)
Material Cost
Kaldo Furnace Treatment 1,179,370
Gas Cleaning & Se-Recovery 1,270,307
Waste Water Treatment 25,773
Silver Refinery (Ag = 400 tpa) 125,699
Gold Refinery (20 tpa) 106,773
Electricity Consumption 358,020
Sub Total Biaya Bahan 3,065,943
Labour Cost 922,554
Selling Expense 860,000
General and Administration Cost 450,000
Tax and Retribution 36,129
Marketing Cost 12,700
TOTAL 5,347,326
 Depresiasi adalah penurunan dalam nilai fisik properti
seiring dengan waktu dan penggunaannya.
Depresiasi merupakan biaya non-kas yang berpengaruh
terhadap pajak pendapatan.
Dalam konsep akuntansi, depresiasi adalah
pemotongan tahunan terhadap pendapatan sebelum
pajak sehingga pengaruh waktu dan penggunaan atas
nilai aset dapat terwakili dalam laporan keuangan suatu
perusahaan.
Properti yang didepresiasi yaitu infrastruktur pabrik,
gedung dan tanah. Metoda perhitungan depresiasi
adalah linier (diasumsikan bahwa aset terdepresiasi
setiap tahunnya selama umur pemanfaatannya).
 Depresiasi tahun ke-n

Biaya untuk mendapatkan aset - perkiraan nilai aset pada akhir umur pemanfaatannya
Umur pemanfaatannya (perkiraan periode waktu pemakaian aset)

Umur manfaat (depreciation life) infrastruktur

pabrik, gedung dan tanah yaitu selama 10 tahun
dan nilai aset tersebut setelah 10 tahun dianggap
tidak mempunyai nilai sisa. Sehingga;

Depresiasi infrastruktur pabrik pada tahun 1 (2012) =

USD 16,500,000 - 0 = USD 1,650,000
10
 Depresiasi gedung pada tahun 1 (2012)
= USD 3,520,000 - 0 = USD 352,000
10

Depresiasi tanah pada tahun 1 (2012)

= = USD 308,000
USD 3,080,000 - 0
10
Total depresiasi pada tahun 2012,
= USD 1,650,000 + USD 352,000 + USD
308,000 = USD 2,310,000
 Pada tahun ke-10 yaitu tahun 2022 pabrik
direvitalisasi sehingga dapat kembali produktif
untuk 10 tahun kedepan dan diasumsikan akan
berhenti beroperasi pada tahun 2031. USD 8,008,000 - 0
Depresiasi biaya revitalisasi pada tahun 202210=
= USD 800,800
Depreciation

Depreciation Total Year

Component
Life Depreciation 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Plant 10 16,500,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000 1,650,000
Building 10 3,520,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000 352,000
Land 10 3,080,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000 308,000
Revitalize Investment 10 8,008,000
Total 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000

Year
2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
1,650,000 1,650,000
352,000 352,000
308,000 308,000
800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
 Cash flow = Net profit + Depresiasi Biaya
Investasi atau Biaya Revitalisasi
Net profit = Gross profit Pajak (Tax)
Pajak (Tax) = Tax rate x Gross profit
Gross profit
= Total Revenue - Operating Cost -
Depresiasi
Tax Rate yang digunakan misalnya sebesar
25%.
a.Tahun 2010
Pabrik baru mulai dibangun sehingga aliran kasnya
negatif sebesar biaya investasi yang dikeluarkan yaitu
USD 14,850,000.
b. Tahun 2011
Pabrik masih dalam tahap pembangunan. Biaya
investasi yang dikeluarkan yaitu USD 8,250,000.
c.Tahun 2012 tahun 2020
Pabrik sudah mulai beroperasi dan memperoleh
pendapatan dari revenue TCRC dan revenue recovery
yaitu sebesar USD 10,714,994.
Gross profit = USD 10,714,994 USD 5,347,326 (biaya
operasi) USD 2,310,000 (depresiasi) = USD 3,057,668
 Pajak (Tax) = 25% x USD 3,057,668 = USD 764,417
Net profit = USD 3,057,668 - USD 764,417 = USD
2,293,251
Cash flow = USD 2,293,251 + USD 2,310,000 0 (biaya
revitalisasi) = USD 4,603,251

Biaya investasi hanya dikeluarkan pada saat pabrik

belum beroperasi. Setelah pabrik beroperasi komponen
biaya investasi berubah menjadi depresiasi seiring
dengan berjalannya pabrik.
Nilai depresiasi akan mengurangi Gross Profit dan
mengurangi besarnya pajak pendapatan (tax) kemudian
akan ditambahkan kembali ke dalam Cash flow.
Sehingga nilai depresiasi hanya berpengaruh terhadap
besarnya pajak pendapatan (tax) tahunan.
 Jika analisis dilakukan dengan
menggunakan nilai tukar dollar yang tetap,
aliran kas tidak dieskalasi setiap tahunnya.
Artinya aliran kas pada tahun 2012 sampai
tahun 2020 mempunyai nilai yang sama
sebesar USD 4,603,251
d. Tahun 2021
Pabrik sudah beroperasi selama 10 tahun
sehingga dikeluarkan biaya revitalisasi yaitu
sebesar USD 8,008,000.
Cash flow = USD 2,293,251 + USD
2,310,000 USD 8,008,000 = USD -
3,404,749
e. Tahun 2022 2031
Biaya revitalisasi berubah menjadi
depresiasi sebesar USD 800,800 per tahun
selama 10 tahun. Sehingga aliran kas
mejadi;
Gross profit = USD 10,714,994 USD
5,347,326 USD 800,800 = USD 4,566,868
Pajak (Tax) = 25% x USD 4,566,868 = USD
1,141,717
Net profit = USD 4,566,868 - USD
1,141,717 = USD 3,425,151
Cash flow = USD 3,425,151 + USD 800,800
0 = USD 4,225,951
 Indikator utama yang digunakan untuk
menentukan kelayakan ekonomi dalam investasi
adalah NPV (Net Present Value), IRR dan Pay Back
Period.
1. Net Present Value (NPV).
Investasi dianggap mempunyai kelayakan bila
hasil-hasil evaluasi memberikan NPV yang positif.
Present Value (PV) adalah nilai sekarang dari
penerimaan (uang) yang akan didapat pada tahun
mendatang.
Net Present Value (NPV) adalah selisih antara
penerimaan dan pengeluaran per tahun.
 Discount Rate adalah bilangan yang
dipergunakan untuk mendiscount
penerimaan yang akan didapat pada tahun
mendatang menjadi nilai sekarang.
1
discount rate
1 interest rate
t

t = tahun ke-t
Misal interest rate yang digunakan dalam
perhitungan ini sebesar 8.79%.

PV = cash flow tahun ke t x discount rate

cash flow tahun ke - t
= 1 investment rate
t
NPV PV cash flow tahun ke - t discount rate investasi awal tahun ke - 0

cash flow tahun ke - t

NPV = - investasi awal tahun ke - 0
(1 + interest rate )t

8,250,000 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252

NPV
1 8.79% 1 8.79% 1 8.79%3 1 8.79%4 1 8.79%5 1 8.79%6
1 2

4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 3,404,748 4,225,952

1 8.79%7 1 8.79%8 1 8.79%9 1 8.79%10 1 8.79%11 1 8.79%12

4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952

1 8.79%13 1 8.79%14 1 8.79%15 1 8.79%16 1 8.79%17 1 8.79%18

4,225,952 4,225,952 4,225,952

14.850,000
1 8.79%19 1 8.79%20 1 8.79%21

= USD 12,640,110
 IRR adalah tingkat discount (discount rate /
interest rate) pada saat NPV = 0. Suatu
investasi dapat diterima apabila IRR lebih
besar dari nilai interest rate yang
ditentukan.
Semakin tinggi nilai IRR maka investasi akan
semakin layak (feasible). IRR dihitung
dengan rumus;
cash flow tahun ke - t
0 1 IRR t
investasi awal tahun ke - 0

Mencari IRR dapat dilakukan dengan

metode numerik hingga didapat NPV = 0.
 PBP adalah periode waktu yang menunjukkan
berapa lama dana yang diinvestasikan akan
didapatkan kembali. Semakin pendek PBP
maka investasi akan semakin layak.
PBP merupakan nilai saat accumulative
present value (NPV) menjadi positif.
Accumulative present value thn ke t,
= (PV thn ke t) + Accumulative PV thn ke (t-
1)
 Discount rate tahun ke 0 (2010) = 1
PV tahun ke 0 (2010) = cash flow thn ke 0 x
discount rate thn ke 0 = USD -14,850,000
Accumulative PV tahun ke 0 (2010) = USD -
14,850,000
 Discount rate tahun ke 1 (2011) = 0.92
PV tahun ke 1 (2011) = cash flow thn ke 1 x
discount rate thn ke 1
= USD -8,250,000 x 0.92 = USD -7,583,418
Accumulative PV tahun ke 1 (2011) = (PV thn ke 1)
+ Accumulative PV thn ke 0
= USD -7,583,418 + USD -14,850,000 = USD -
22,433,418
Discount rate tahun ke 2 (2012) = 0.84
PV tahun ke 2 (2012) = cash flow thn ke 2 x
discount rate thn ke 2
= USD 4,603,252 x 0.84 = USD 3,889,437
 Accumulative PV tahun ke 2 (2012) = (PV thn ke 2)
+ Accumulative PV thn ke 1
= USD 3,889,437 + USD -22,433,418 = USD -
18,543,980
NPV = jumlah total PV tahun ke 0 sampai tahun ke
21 = USD 12,640,110
IRR = 15,71%
PBP = 8 + = 8 + 0.46 = 8.46 tahun
Formula Excell NPV =NPV(interest rate;cash flow
thn1 hingga terakhir) + cash flow thn ke 0
Formula Excell IRR =IRR(cash flow thn ke 0 hingga
terakhir)
Discounted Cash Flow Tolling

Tax Rate 25%

Interest Rate 8.79%

Description 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Revenue:
TCRC 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433
Recovery 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561
Total Revenue 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995
(-) Operating Cost 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326
(-) Depreciation 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000
Gross Profit 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669 3,057,669
(-) Tax 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417 764,417
Net Profit 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252 2,293,252
(+ ) Depreciation 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000 2,310,000
(-) Investment 14,850,000 8,250,000 0 0 0 0 0 0 0 0
Cash Flow (14,850,000) (8,250,000) 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252 4,603,252

tahun ke-t 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
discount rate 1.00 0.92 0.84 0.78 0.71 0.66 0.60 0.55 0.51 0.47
PV (14,850,000) (7,583,418) 3,889,437 3,575,179 3,286,312 3,020,785 2,776,712 2,552,360 2,346,134 2,156,572
Accum. PV (14,850,000) (22,433,418) (18,543,980) (14,968,801) (11,682,489) (8,661,704) (5,884,992) (3,332,632) (986,498) 1,170,074
-0.46
NPV 12,640,110
IRR 15.71%
PBP 8.46
 Description 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031
Revenue:
TCRC 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433 4,806,433
Recovery 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561 5,908,561
Total Revenue 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995 10,714,995
(-) Operating Cost 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326 5,347,326
(-) Depreciation 2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
Gross Profit 3,057,669 3,057,669 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869 4,566,869
(-) Tax 764,417 764,417 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717 1,141,717
Net Profit 2,293,252 2,293,252 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152 3,425,152
(+) Depreciation 2,310,000 2,310,000 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800 800,800
(-) Investment 0 8,008,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Cash Flow 4,603,252 (3,404,748) 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952 4,225,952

tahun ke-t 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21
discount rate 0.43 0.40 0.36 0.33 0.31 0.28 0.26 0.24 0.22 0.20 0.19 0.17
PV 1,982,325 (1,347,740) 1,537,648 1,413,409 1,299,208 1,194,235 1,097,744 1,009,048 927,519 852,578 783,691 720,371
Accum. PV 3,152,399 1,804,659 3,342,306 4,755,715 6,054,924 7,249,159 8,346,902 9,355,951 10,283,470 11,136,048 11,919,739 12,640,110
 Ketidakpastian dari variabel-variabel
ekonomi akan mempengaruhi tingkat
keakuratan analisis yang akan mengubah
kelayakan dari suatu proyek.
Kuantifikasi ketidakpastian investasi dapat
dilakukan dengan melihat bagaimana
tingkat profitabilitas dalam hal ini adalah
NPV apabila variabel-variabel dalam
perhitungan DCF analisis mengalami
perubahan.
 Parameter-parameter yang menjadi
pertimbangan dalam analisis sensitivitas
antara lain:
Harga komoditas (product price)
Kapasitas produksi (production capacity)
Biaya modal (capital expenditure)
Biaya operasional (operational expenditure)
Nilai tukar dollar (exchange rate)
Biaya pengolahan dan pemurnian (treatment &
refining cost)
 Akan berpengaruh terhadap revenue TCRC
untuk pengolahan slime, produk-produk
Au, Ag, Pt, Pd dan Se.
Untuk level sensitivitas 10 %:
Refining cost slime = USD 100 + USD 100 x
10% = USD 110
Revenue Treatment Cost Slime = 110
USD/ton x 1,800 ton/yr = 198,000 USD/yr
 Harga komoditas (product price)
Akan berpengaruh terhadap revenue recovery
dari Au, Ag, Pt, Pd,Se dan slag Pb.
Product price baru = Product price awal +
Product price awal x sensitivitas Product price
Misalnya untuk Au dengan sensitivitas product
price sebesar 10% dan -10%;
Untuk level sensitivitas 10 %:
Product price Au = 727.5 USD/oz + 727.5 USD/oz
x 10% = 800.25 USD/oz
Untuk level sensitivitas -10 %:
Product price Au = 727.5 USD/oz - 727.5 USD/oz
x 10% = 654.75 USD/oz
 Akan berpengaruh terhadap pendapatan baik TCRC
maupun recovery dan terhadap biaya bahan /
material habis.
Untuk level sensitivitas 10 %:
Kapasitas produksi = 2000 tpy + 2000 tpy x 10% =
2200 tpy
Berat kering = 2200 tpy x 90% = 1980 tpy
Berat Au yg diolah = 1980 tpy x 1.15% = 22.77 tpy
Kebutuhan bahan kimia, bahan bakar dan listrik
dihitung untuk kapasitas 2000 tpy sehingga
dengan bertambahnya kapasitas pabrik menjadi
2200 tpy maka semua komponen bahan habis
dikalikan = 1.1
 Akan berpengaruh terhadap biaya investasi yaitu
biaya pembelian tanah, pembangunan infrastruktur
pabrik dan bangunan.
Perubahan biaya investasi akan mengubah nilai
depresiasi per tahun sehingga akan berpengaruh
terhadap besarnya pajak pendapatan yang
dikeluarkan per tahunnya.
Untuk level sensitivitas 10 %:
Biaya pembelian tanah = USD 3,080,000 + USD
3,080,000 x 10% = USD 3,388,000 USD 3,388,000 - 0
Depresiasi tanah pada tahun 1 (2012) =10
= USD 338,800
 Akan berpengaruh terhadap biaya pegawai
(Labor Cost), biaya jasa (Selling Expenses),
biaya lain (General and Administration
Cost), pajak dan retribusi (Tax and
Retribution), biaya pemasaran (Marketing
Cost).
Untuk level sensitivitas 10 %:
Biaya pegawai = USD 922,554 + USD
922,554 x 10% = USD 1,014,809.
 Perubahan nilai tukar dollar akan
berpengaruh terhadap berbagai macam
komponen seperti biaya investasi, biaya
pegawai, jasa, pajak operasional pemasaran
dan lain-lain apabila dilakukan konversi nilai
biaya dari rupiah ke USD atau sebaliknya
Base Case Output

NPV 12,640,110
IRR 15.71%
PBP (year) 8.46

Component Level NPV (US$) IRR (%) PBP (year)

10% 18,373,584 18.37% 7.25
Product Price 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 6,792,112 12.65% 12.89
10% 15,663,130 17.10% 7.78
Production Capacity 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 9,099,310 13.86% 11.53
10% 10,190,368 13.94% 11.45
Capital Expenditure 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 14,572,072 17.35% 7.67
10% 8,956,376 13.79% 11.61
Operational Expenditure 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 15,804,433 17.17% 7.75
10% 15,476,132 17.74% 7.51
Exchange Rate 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 8,549,293 13.13% 12.32
10% 15,451,621 17.00% 7.83
Treatment & Refining Cost 0% 12,640,110 15.71% 8.46
-10% 9,310,819 13.97% 11.43