SANEAMIENTO FÍSICO LEGAL

Parte 1
Inscripción Registral y Regularización
de Predios Urbanos.
Propiedad, Declaratoria de Edificación, Independización de
Edificaciones, Reglamento interno, Ley 27157

EXPOSITOR
ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA
INTRODUCCIÓN
PROPIEDAD
DEFINICIONES
 Real academia de la lengua:

a) Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas

sobre animales o cosas que son suyas.

b) Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o

varias personas.

c) Acción de hablar con corrección empleando cada palabra

según su auténtico significado.

d) Persona que posee una cosa, especialmente tierras o casas.

Código Civil
 Propiedad (Art. 923).- La propiedad es el poder jurídico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los
límites de la ley.
 Propiedad Predial (Art. 954).- La propiedad se extiende al
subsuelo y al sobresuelo, comprendido dentro de los planos
verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho.
 La propiedad del subsuelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros
bienes regidos por leyes especiales.
 PROPIEDAD PREDIAL

SOBRESUELO
(edificaciones + aires)

Aires

LÍMITE LÍMITE

Edificación

SUBSUELO
(sótanos)
 LIMITACIONES DE LA
PROPIEDAD POR RAZONES DE VECINDAD
Código Civil
 Art. 959.- El propietario no puede impedir que en su predio se
ejecuten actos para servicios provisorios de las propiedades
vecinas, que eviten o conjuren un peligro actual o inminente, pero
se le indemnizará por los daños y perjuicios causados.

 Art. 960.- Si para construir o reparar un edificio es indispensable

pasar materiales por predio ajeno o colocar en él andamios, el
dueño de éste debe consentirlo, recibiendo indemnización por
daños y perjuicios que se le causen.
 Art. 962.- Al propietario de un inmueble no le está
permitido abrir o cavar en su terreno pozos susceptibles de
causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina o de
perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser
obligado a guardar las distancias necesarias para la seguridad
de los predios afectados, además de la obligación de pagar la
indemnización por los daños y perjuicios.
 Art. 963.- Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea,
establo u otros similares o depósitos de agua o materias
húmedas; penetrantes, explosivas o radioactivas o se instala
maquinaria o análogos, deben observarse las distancias y
precauciones establecidos por los reglamentos respectivos y, a
falta de éstos, las que sean necesarias para preservar la solidez
o la salubridad de los vecinos. La inobservancia de esta
disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la
indemnización de daños y perjuicios.
 Art. 964.- El propietario no puede hacer que las
aguas correspondientes al predio discurran en
los predios vecinos, salvo pacto distinto.

Derechos del Propietario

 Art. 966.- El propietario de un predio puede

obligar a los vecinos, sean propietarios o
poseedores, al deslinde y al amojonamiento.
DOCUMENTOS BÁSICOS DE PROPIEDAD
1. Promesa de compra - venta
2. Contrato Privado de compra -venta
3. Minuta de compra – venta
4. Escritura Pública compra - venta
5. Testimonio de compra - venta

TIPOS DE PROPIEDAD
1. Urbana
2. Rural

CLASES DE PROPIEDAD
1. Estatal o Pública
2. Privada
3. Mixta
4. Cooperativa
5. Social
6. Comunidad Campesina
 DECLARATORIA DE
EDIFICACIÓN
(Antes Declaratoria de Fábrica)
DEFINICIONES
a) Técnico.- Declaración del ingeniero civil o Arquitecto de lo que ha
fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc.).
b) Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de construcción
(Ley 27157).
c) Ley 29476.- Se conoce como Declaratoria de Edificación.
Cualquiera sea la definición que quiera dársele, el significado real es
la inscripción de lo edificado en el Registro Público.
Lo que es importante señalar es que actualmente, significa la
inscripción en el Registro Público para tener el reconocimiento legal
que dispone la Ley 27157.
Debe tenerse en cuenta que para la inscripción registral, no es llenar
un formato (formulario), sino, el análisis real de los documentos
fehacientes que debe realizar el ingeniero o arquitecto, antes de
suscribir con su firma la responsabilidad de lo que declara.
 REQUISITOS REGISTRALES
• Art. 79 RIP.- Contenido de asiento de declaratoria de fábrica.
El asiento de inscripción debe contener:
1. La distribución de los ambientes.
2. El área techada por cada piso.
3. La fecha de finalización de la obra.
4. La valorización (valor).
5. Nombre del profesional que interviene en la declaratoria
(Ing. Civil o Arquitecto Colegiado).
6. Demás datos relevantes (especificaciones técnicas).
Si en el instrumento que da mérito a la inscripción de la
declaratoria de fábrica se hubiera omitido la fecha de finalización
de la obra, para subsanar dicha omisión podrá presentarse
declaración jurada del propietario con firma certificada
notarialmente.
Cuando se encuentre pendiente la emisión del informe de verificación
ad hoc se extenderá, en el rubro de cargas y gravámenes, una
anotación en la que se deje constancia de tal circunstancia, la que se
cancelará con la presentación de dicho informe al registro.
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la
sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la
fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el
Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de
dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito
de la declaración, salvo que se acredite que el bien mantiene la
condición de propio.
Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior debe
acompañarse la copia certificada de la partida de matrimonio
expedida por el funcionario que conserva en su poder la matriz o por
Notario.
 TIPOS
 Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo
terminado.

 Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto no

concluido.
 TIPOS
 Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un
proyecto, cuya etapa anterior se encuentra inscrita y
existe un incremento de área techada.
 TIPOS
 Modificación.- Cuando obedece a una variación de los
rubros inscritos en una declaratoria de fábrica anterior.

 Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o

total de una fábrica ya inscrita a efectos de dar de baja en el
asiento registral.
PRE DECLARATORIA DE FÁBRICA
Art. 71 RIP.- Anotación preventiva de pre declaratoria de
fábrica.
La anotación preventiva de la pre declaratoria de fábrica, en el
caso de las modalidades A y B, se realizará en mérito a los
siguientes documentos:
a. Cargo del Formulario Único de Edificaciones – FUE
presentado ante la Municipalidad correspondiente, con el
sello de su recepción y el número de expediente asignado.
b. Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura (de
plantas o distribución) presentados ante la Municipalidad
respectiva.
c. Memoria descriptiva de distribución de ambientes.
En el caso de las modalidades C y D la anotación preventiva,
se realizará en mérito a los siguientes documentos:
a. Copia autenticada del FUE Licencia.
b. Plano de ubicación y localización y plano de arquitectura
(de plantas y distribución) aprobados por la Municipalidad
respectiva.
c. FUE Anexo C – pre declaratoria de fábrica, conteniendo la
memoria descriptiva.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la
memoria descriptiva y el respectivo plano, prevalecerán los
que aparecen en este último.
A fin de agilizar la inscripción, se presentará adicionalmente la
memoria descriptiva en soporte digital. Los Jefes de las Zonas
Registrales, de manera progresiva, establecerán el cumplimiento
de lo dispuesto en el presente párrafo.
Art. 72 RIP.- Contenido del asiento de anotación preventiva
de pre declaratoria de fábrica.
El asiento de anotación preventiva de la pre declaratoria de
fábrica debe contener la distribución de ambientes. El área
techada por cada piso, el área libre del primer piso, el carácter
preventivo del asiento, la norma que autoriza su extensión y su
plazo de vigencia, sí como el nombre del profesional que
interviene en el proyecto de declaratoria de fábrica.
Artº 75 RIP.- Plazo de vigencia de las anotaciones
preventivas de pre declaratoria de fábrica, pre reglamento
interno y pre independización.

El plazo de vigencia de las anotaciones preventiva de pre

declaratoria de fábrica, pre reglamento interno y pre
independizaciones es de un año contado desde la fecha del
asiento de presentación, prorrogable antes de su vencimiento
y por el mismo plazo, cuantas veces sea necesario. En ningún
caso la vigencia de dichas anotaciones excederán el plazo de
vigencia de la licencia de la edificación.
La vigencia de anotación preventiva podrá prorrogarse en
mérito de documento privado con firmas certificadas por el
propietario del terreno, por cualquiera de los adquirentes de
las unidades inmobiliarias pre independizadas o por el
tercero cuyo derecho emane de la partida independizada,
acompañado de la documentación pertinente.
Si durante la vigencia de las anotaciones preventivas a que
se refiere el párrafo anterior, no se llegara a registrar su
conversión en inscripción, dichas anotaciones caducarán
de pleno derecho. Producida la caducidad, se cerrarán las
partidas pre independizadas.
 CARGAS REGISTRALES
Art. 80 RIP.- Inscripción de carga registral
Con la regularización de la declaratoria de fábrica se
inscribirán simultáneamente, en el rubro de cargas y
gravámenes, Las cargas constituidas por transgresiones a
los parámetros urbanísticos y edificatorios aplicables al
predio y otras cargas reguladas en la normativa vigente,
en virtud al mismo instrumento que da mérito a la
inscripción de la declaratoria de fábrica.
 SISTEMAS DE INSCRIPCIÓN
Art. 78 RIP.- Inscripción de la declaración de fábrica o demolición.

a. Escritura Pública.- Vía Notarial, adjuntando el FUO.

b. Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los casos de
regularización para obras de acuerdo a los plazos vigentes que
otorga la Ley.
c. Mediante el Formulario Único Oficial FUO o Formulario Único
de Edificación FUE.- Para casos cuyas licencias se han
tramitado vía municipio y obras que no estén comprendidas
dentro de los plazos que la Ley otorga.
d. Otros señalados en las normas especiales.- Cualquiera de los
instrumentos señalados debe acompañarse de los anexos que la
normativa aplicable requiera, así como del plano de ubicación y
localización y del plano de distribución, autorizados por
profesional competente. En el caso de demolición total no se
requiere la presentación del plano de distribución.
En los casos de remodelación y modificación de fábrica
debe adjuntarse además, la memoria descriptiva de la
edificación resultante, el plano de distribución de la
edificación resultante. Lo dispuesto en el presente artículo
no se aplica cuando la fábrica ha sido aprobada por
autoridad municipal.
En caso de discrepancia entre los datos consignados en la
memoria descriptiva y los respectivos planos, el
Registrador consignará en el mismo asiento de inscripción
los que aparecen en estos últimos.
PROCESOS DE REGULARIZACIÓN
Antes del 20.07.99 mediante la Ley 27157
Después del 20.07.99 mediante la Ley 29898

20/07/99

Regularizar Licencia
Reg. Pub. Municipio
FOR FUO o FUE
Verificador Constatador o Ejecutor
Sin multa Multa por Regularización
Parámetros Anteriores y/o Actuales Parámetros Actuales
Carga Registral No tiene Carga Registral

27157 29090
 PROCEDIMIENTO SECUENCIAL
a. Inspección Ocular.- Se realiza en el campo, con la finalidad de
efectuar la constatación de la edificación y la verificación de los
datos técnicos que debe contener la declaratoria de fábrica.

b. Estudio de la documentación.- Se refiere a toda la documentación

que poseen y entregan los propietarios.

c. Investigación.- Es la etapa en la que se indaga, hasta conseguir, la

documentación o los datos que faltan para la declaratoria de fábrica.

d. Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos los datos de

información conseguida, a fin de certificar su veracidad y realidad.

e. Desarrollo de la Declaratoria de Fábrica.- Es la consignación de

todos los datos obtenidos, previo análisis, en el FOR, FUO o
Escritura Pública según sea el caso.
 ANÁLISIS DE DOCUMENTOS
FEHACIENTES, REAL Y LEGAL
I. MUNICIPALIDADES:
• Licencia de Construcción: Planos
• Autovalúo
• Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
• Certificado de Conformidad de Obra o Finalización de
Obra
• Certificado de Habitabilidad
• Declaratorias de Fábrica anteriores
• Independizaciones presentadas
• Certificado de Numeración
• Certificado de Jurisdicción
II. REGISTRO PÚBLICO

 Tomos
 Fichas Registrales
 Partidas Electrónicas
 Sistema Interconectado a Nivel Nacional
 Copias Literales de Dominio
 Títulos Archivados
 Certificados de Gravámenes
 Certificados Positivos o Negativos de Propiedad
 CRI
DECLARATORIA DE EDIFICACIÓN
MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA,
FUO O FUE
 MINUTA
1. Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se
señala cual es el OBJETO.
• Contratantes: Otorgante y Otorgado.
• Generales de Ley de los contratantes (identidad,
Reg. domicilio, etc.).
• Denominación de los contratantes.
• Términos y Condiciones.

2. Cuerpo de la Minuta
a. Del terreno: Señala la Ubicación e inscripción en el
Registro de Predios.
b. De los Linderos y Medidas Perimétricas (terreno
o fábrica).
I. Frente: (Puerta principal: Calle, Pasaje, Pasadizo,
Hall, Aires, etc.)
• Colindancia
• Sentido
• Tipo de línea
• Medida
II. Por la derecha entrando
• Colindancia
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida
III. Por la izquierda entrando
• Colindancia
• Sentido
• Orientación
• Tipo de línea
• Medida
IV. Por el fondo
 Colindancia
 Sentido
 Orientación
 Tipo de línea
 Medida

LÍNEA QUEBRADA
1. Número de tramos
2. El primer tramo
 Colindancia: Opcional
 Sentido
 Orientación
 Tipo de línea
 Medida
 3. Segundo Tramo y siguientes
Colindancia (opcional)
 Sentido
 Orientación
 Tipo de línea
 Medida
c. De las áreas
1. De terreno
2. De la Edificación
 Ocupación
 Áreas Techadas y/o Construidas
 Áreas Libres
 Área de aleros exteriores
 Áreas superpuestas
 Áreas exclusivas
 Áreas comunes
A.L A.L
POZO LUZ
A. EXCLUSIVA AL + AT
A B
ÁREAS COMUNES

HALL
ESCAL ESCAL POZO LUZ

HALL
C D
ESCALERA
 DEFINICIONES
A. De las áreas:
 El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal
establece.

1. Área Construida: Es aquella que corresponde a los

ambientes techados, de cada sección, sin tener en
cuenta los elementos o sistemas de techados. En la
referida área quedan comprendidas las áreas
ocupadas por muros, columnas y otros elementos
portantes, pero quedan excluidas las áreas de aleros o
voladizos en general que no cubren ambientes
cerrados (Art. 2 del Reglamento de la Ley de
Propiedad Horizontal).

Solo aplicada a la declaración jurada con fines a determinar el impuesto predial.

 El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2. Área Techada: Es el área encerrada por el

perímetro de la proyección de los techos con
cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso,
incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles
o mayores alturas, y excluye la proyección de vigas
cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos
elevados que no constituyen techos. (Art. 2.2 del
Reglamento).
 ÁREA CERRADA ÁREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

ÁREA SIN CERRAR ÁREA TECHADA

BALCON
A.L A.L
POZO LUZ
A. EXCLUSIVA AL + AT
A B
ÁREAS COMUNES

HALL
ESCAL ESCAL POZO LUZ

HALL
C D
ESCALERA
 ALEROS
Fórmula Registral

AO = AT + AL
AO = Área de Ocupación
AT = Área Techada
AL = Área Libre
A.T. A.L.

Vereda

A.O.
 ALEROS
1. ALEROS EXTERIORES E INTERIORES
A.O.
A.L.
A.T. A.L.

Alero
Alero Interno
Exterior

Vereda

Los aleros exteriores o interiores se proyectan sobre el área de

ocupación del terreno.
Los reglamentos, tanto de la Ley 27157 como el Nacional de
Edificaciones consideran que los aleros, en estos casos, son parte
de las áreas techadas de donde se proyectan.
Los aleros exteriores e interiores conjuntamente con el área techada
de la parte edificada constituye el área total techada del nivel.
 ALEROS
2. ALERO EXTERNO

A.T. Segundo Piso

Segundo Piso

A.O.Segundo Piso

Alero A.T. Primer Piso A.L.

Externo Primer Piso
Primer Piso
Vereda A.O
 ALERO EXTERNO
 Las áreas del Alero Externo se declaran
independientemente de las áreas techadas de la
edificación.

 El área total techada del piso y la de los aleros se

convierte en área de ocupación del piso superior.

 Cuando el alero es autorizado (parámetros urbanísticos

y edificatorios) no genera carga registral en la
regularización de edificación antes del 20.07.99 (Ley N°
27157).
 ÁREAS SUPERPUESTAS

AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)

AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO:

AO = 360.00 m2; AT = 216.00 m2; AL = 144.00 m2; AS = 120.00 m2

AO = 216.00 m2 + 120.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00 m2
AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00 m2
AO = 360.00 m2
d. De la descripción del predio.- La edificación integral.
e. De la Distribución de la edificación
I. Por tipo de techos
II. Por concepción integral
III. Por etapas (casos de diferentes antigüedades)
f. Especificaciones técnicas
I. Criterios de predominancia
II. Criterios de diferenciación de especificaciones
g. Valor de la Edificación
I. Valor arancelario
II. Valor de inversión
h. De la fecha de terminación
i. De la numeración municipal
j. De la aceptación del propietario
k. Del pago de la Escritura Pública
3. Conclusiones de Ley

4. Fecha

5. Firma y Sello del profesional, Firma de los

propietarios
INDEPENDIZACIÓN
 DEFINICIONES TÉCNICAS
• Sub División: Seccionamiento de terrenos.

• Independización: Seccionamiento de edificaciones.

INDEPENDIZACIÓN SUB DIVISIÓN

A.L POZO LUZ A.L

A B LOTE 1

HALL
ESCAL ESCAL

SUB LOTE SUB LOTE

C D
1A 1B
 DEFINICIONES TÉCNICAS
• División: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las
partes se les adjudica el dominio o propiedad de cada
sección.

• Partición: Permuta que efectúan los copropietarios,

cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los
bienes que se adjudican, a cambio de derechos que se
ceden en los que se le adjudican.
 DESAFECTACIÓN
En los procesos de desafectación, el problema no sólo es técnico
sino debe contemplar el problema registral; muchas veces se cree
que basta la modificación de la independización y el reglamento
interno para resolver el problema y no tenemos que tener en cuenta
que las áreas desafectadas deben ser transferidas por escritura
pública.

Debe considerarse los siguientes pasos:

1. Citación Notarial a todos los propietarios, señalando agenda,
fecha, hora y lugar donde se realizará la convocatoria
2. Acta de acuerdo de los puntos de la agenda
3. Libro de Actas donde consten los acuerdos
4. Desafectación de las áreas comunes
5. Modificación de la independización
6. Modificación del Reglamento Interno
7. Escritura de transferencia de las áreas comunes que se
incorporan a la modificación de la independización
Art. 63 RIP.- Independización de unidades inmobiliarias
sujetas al régimen establecido en la Ley Nº 27157.

Para la independización de unidades inmobiliarias sujetas al

régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de
independización y copropiedad, se presentaran los siguientes
documentos:
a. Reglamento Interno.
b. Documento privado suscrito por el propietario del predio,
con firma certificada, en el que se describa el área, linderos
y medidas perimétricas de las secciones de dominio
exclusivo y de los bienes comunes regulados por el
Reglamento Interno.
c. Plano de independización que grafique las unidades de
dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por
profesional competente con firma certificada por notario.
 Las unidades inmobiliarias a que se refiere este
artículo se inscribirán en partida especial donde se
señale el régimen al que están sujetas, relacionándolas
con la partida matriz. Excepcionalmente y a solicitud
del interesado se podrá independizar en una misma
partida más de una sección de dominio exclusivo, aún
cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que
constituyan una unidad funcional.
 Cuando en le Reglamento Interno se establezca la reserva
de aires de la edificación, ésta podrá independizarse como
sección de dominio exclusivo siempre que se le asigne
porcentaje de participación de los bienes comunes. En
este caso la independización procederá, siempre que
cuente con áreas proyectadas de acceso.

 El Reglamento Interno puede establecer reserva de aires

sin independización, en cuyo caso ésta circunstancia
consta en asiento específico correspondiente a la partida
registral del predio matriz, o de otra partida vinculada.
 PRE INDEPENDIZACÓN Y PRE
REGLAMENTO INTERNO
Art. 73 RIP.- Anotación preventiva de pre reglamento
interno y pre independización.
 Cuando la pre declaratoria de fábrica se refiera a una
unidad inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva
y bienes comunes, el pre reglamento interno y las pre
independizaciones se anotarán preventivamente en mérito
al documento privado otorgado por el propietario con firma
certificada por Notario, acompañado de plano de pre
independización.
 El registrador al extender la anotación preventiva del pre
reglamento interno procederá a extender las pre
independizaciones.
Art. 74 RIP.- Contenido del asiento de anotación preventiva
del pre reglamento interno y pre independizaciones.
 El asiento de anotación preventiva de pre reglamento interno
contendrá, además de los datos a que alude el artículo 85
(Contenido del asiento de inscripción del reglamento interno),
el carácter preventivo del asiento y el plazo de su vigencia.
 En las partidas pre independizadas se consignarán, además
de los datos previstos en los literales a), b) y c) del artículo
19 (Contenido del asiento de inmatriculación de predios
urbanos) y el régimen adoptado de conformidad con el
artículo 127 del Reglamento de la Ley 27157 (secciones
exclusivas con bienes comunes y independización y bienes
en copropiedad).
Art. 77 RIP.- Conversión en inscripción de la pre
declaratoria de fábrica, el pre reglamento interno
y las pre independizaciones.
 Cuando la edificación se hubiera efectuado conforme a la pre
declaratoria anotada preventivamente, para su conversión en
inscripción deben presentarse los documentos que den mérito
a la inscripción de la fábrica. En este caso, al inscribir la
declaratoria de fábrica, el Registrador procederá a convertir
en inscripción el pre reglamento interno y las pre
independizaciones, incluyendo las transferencias y demás
actos anotados preventivamente.
 Cuando no exista conformidad con la pre declaratoria de
fábrica y dicha circunstancia implique modificaciones al pre
reglamento interno a las pre independizaciones o demás
actos anotados preventivamente, se presentarán, además, los
documentos aclaratorios o modificatorios correspondientes.
 MEMORIA DESCRIPTIVA
I. Secciones exclusivas
 Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad
Inmobiliaria.
 Distribución del contenido de la sección (por niveles) en base
a la declaratoria de fábrica.
 Descripción de linderos y medidas perimétricas de la Sección
 Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres
calculadas.
 Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios
niveles.

II. De los bienes comunes

 Áreas Comunes
 Pozos de luz
 Aires Comunes
ASPECTOS TÉCNICOS REFERENTES
A LA INDEPENDIZACIÓN
CRITERIOS A TENER EN CUENTA

• Compatibilidad de la Declaratoria de Edificación.-

Consiste en la revisión de las memorias, cuadro de áreas y
planos inscritos en el Registro Público a fin de establecer las
coincidencias con lo que se quiere independizar, no puede
independizarse algo que no figura en la edificación.

• Determinación de las secciones por independizar.- De

acuerdo a los requerimientos del propietario y lo que es
factible independizar (unidades mínimas de vivienda,
estacionamientos, oficinas, tiendas, aires, etc.) se procede a
identificar en los planos el posible seccionamiento incluyendo
los bienes y áreas comunes.
Determinación de los bienes y áreas comunes.- De acuerdo a
la Ley (27157) y al reglamento (D.S. 035-2006 VIVIENDA)

Bienes Comunes
• El terreno sobre el que está construida la edificación.
• Los cimientos, sobre cimientos, columnas, muros
exteriores, techos, y demás elementos estructurales,
siempre que éstos no sean integrantes de una sección
sino que sirven a dos o más secciones.
• Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vías
aéreas de circulación de uso común.
• Los ascensores y montacargas.
• Las obras decorativas exteriores a la edificación o
ubicadas en ambientes de propiedad común.
• Los locales destinados a servicios comunes tales como
portería, guardianía, y otros.
• Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros
servicios que no estén destinados a una sección en
particular.
• Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en
contrario.
• Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios
abiertos.
• Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos
los propietarios.
 DISEÑO
 Plano esquemático: Solo contiene un polígono.

 Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde

van los linderos.
 DISEÑO
 Análisis de los bienes comunes: Determinación de los
mismos.
• Análisis estructural
• Análisis arquitectónico
 DISEÑO
 Determinación de la cota 0.00 m o nivel de piso (área de
ocupación).

 Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los

milímetros) de las secciones y las áreas comunes en base a
los análisis de los bienes comunes (medianerías).

 Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los

milímetros) de los aires y/o pozos de luz.
 CÁLCULO DE ÁREAS
Secciones y Áreas Comunes

 Cálculo de las áreas

de ocupación.

 Cálculo de áreas
techadas.

 Cálculo de áreas
libres.

 Cuadro integral de las áreas de independización (se

comprueba en base a la coincidencia con las áreas de
ocupación, techadas y libres de la edificación que se
independiza).
 Nominación de las áreas comunes y numeración de los pozos
de luz.
 Distribución del contenido de las áreas comunes (por niveles).
 Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres
calculadas de las áreas comunes.
 Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos de luz.

PORCENTAJE DE PARTICIPACIÓN SOBRE EL VALOR DE LOS

BIENES COMUNES

 Criterio adoptado por el o los propietarios (área construida, de

ocupación, techada, uso, distancia, igualdad de las alícuotas,
etc.)
 Proporcionalidad de las áreas.
REGLAMENTO
INTERNO
DEFINICIÓN
Art. 37 Ley 27157.
Los edificios de departamentos, quintas, casas en
copropiedad, centros y galerías comerciales o campos
feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes,
cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos a
régimen al que se refiere el presente Título (unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común).

Art. 83 RIP.- Inscripción de acto previo al reglamento

interno.
Para la inscripción de Reglamento Interno deberá inscribirse
previamente la respectiva declaratoria de fábrica, salvo
disposición expresa en contrario.
Art. 42 Ley 27157.- Del contenido.
El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente:
a. La descripción de las secciones, con indicación del área
construida de las mismas y destino al uso al que deben estar
dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u
otros).
b. Los bienes de propiedad común y los servicios comunes.
c. Los derechos y deberes de los propietarios.
d. Los porcentajes que a cada propietario corresponde en la
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio
adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los
gastos que demanden los servicios comunes, la conservación,
mantenimiento y administración de la edificación, y en las
votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de
Propietarios.
e. Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias,
quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás de las
Juntas de Propietarios.
Art. 86 RIP.- Formalidad del reglamento interno.

El Reglamento Interno se inscribirá en mérito a una

escritura pública o documento privado con firmas
certificadas de Notario, otorgado por los propietarios o por
el presidente de la Junta de Propietarios. Cuando es
otorgado por este último, se insertará o acompañará copia
certificada del acta.
De la sesión de Junta de Propietarios en la que se aprobó
el Reglamento Interno, con el voto favorable de más de
50% de los propietarios que conforman la edificación, para
lo cual el voto se computa por cada sección de propiedad
exclusiva, mientras no se encuentre definido el porcentaje
de participación en las zonas comunes y las respectivas
esquelas de convocatoria o la constancia otorgada
conforme a lo dispuesto en el último párrafo del artículo
siguiente (art. 87 inscripción de Junta de Propietarios).

El Reglamento Interno Presentado adjunto al Formulario

Único de Edificaciones (FUE) requerirá notarial de firmas.
La inscripción del Reglamento Interno solicitada al amparo
del literal d) del Art. 15 del Reglamento de Formalización
de la Propiedad en Programas de Vivienda del Estado,
aprobada por D.S. Nº 012-2000-MTC, se realizará en
mérito a la Resolución del organismo competente.

Al regularizarse la inscripción de la declaratoria de fábrica

en mérito al Formulario Registral (FOR) a que se refiere la
Ley Nº 27157, pueden inscribirse también el Reglamento
Interno, aún cuando quien declare la fábrica sea el único
propietario de la edificación.
Art. 89 RIP.- Modificación de Reglamento Interno.

Para la calificación de actos mediante los cuales se modifica

un Reglamento Interno se tendrá en cuenta lo siguiente:
a. El acto mediante el cual la mayoría calificada de los
propietarios de una edificación, de conformidad con lo
previsto por el art. 135 del D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA,
acuerda la desafectación de bienes comunes y se
autoriza al Presidente de la Junta para efectuar la
enajenación o gravamen correspondiente, dará lugar a la
independización a nombre de la Junta de Propietarios,
del área involucrada para lo cual se deberán presentar
los documentos que sustenten dicha independización,
según se trate de un área destinada a formar parte de la
edificación o no.
b. El acto mediante el cual el propietario de un área
reservada para futura edificación e independizada con un
correspondiente porcentaje de participación sobre los bienes
comunes, podrá otorgar unilateralmente la modificación del
Reglamento Interno a efectos de incorporar dentro del Reglamento
Interno a las nuevas unidades conformantes de dicho sector,
siempre que en el Reglamento Interno conste la correspondiente
cláusula autoritativa y la sumatoria de los porcentajes que se
asignen a las nuevas unidades resultantes en el cuadro general de
unidades inmobiliarias de la edificación o conjunto de edificaciones
sea idéntica al porcentaje asignado al área reservada. De no
contarse con dicha autorización, corresponderá a la Junta de
Propietarios otorgar la modificación del Reglamento Interno. No
será necesaria cláusula autoritativa en el caso de edificaciones o
conjunto de edificaciones en los que el Reglamento Interno
General haya previsto el desarrollo por sectores asignados a cada
uno de estos un porcentaje de participación en los bienes comunes
generales.
c. Para formalizar la modificación del Reglamento Interno
que reordene las cuotas de participación de las
unidades afectadas y dar lugar a la correspondiente
acumulación o independización de las unidades
respectivas se requiere acuerdo de la Junta de
Propietarios a instancia del propietario de las secciones
de propiedad exclusiva de dominio objeto de
modificación física. La modificación también puede ser
otorgada por el Presidente de la Junta de Propietarios
cuando así se establezca en el Reglamento Interno.
Si el Reglamento Interno contiene cláusula autoritativa, el
propietario podrá otorgar unilateralmente una Escritura
Pública de modificación del Reglamento Interno.
 LEY 27157
Ley de Regularizaciones de Edificaciones del
Procedimiento para la declaratoria de Fábrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de propiedad común.
 TÍTULO PRELIMINAR
Artículo 1.- Del objeto de la Ley.

La presente Ley establece los procedimientos para el

saneamiento de la titulación y de unidades inmobiliarias en
las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad común, tales como departamentos en edificios,
quintas, casas en copropiedad, centros y galerías
comerciales o campos feriales, otras unidades inmobiliarias
con bienes comunes y construcciones de inmuebles de
propiedad exclusiva; así como el procedimiento para la
tramitación de la declaratoria de fábrica y el régimen legal
de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad común.
 TÍTULO I
PROCEDIMIENTOS PARA LA
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
CAPÍTULO I
DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 2.- De las definiciones.
Para los efectos de la presente Ley se considera:
a. Edificaciones de Departamentos: Unidades
inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios
comunes y secciones de propiedad exclusiva
ubicados en edificaciones de más de un piso.
b. Quinta: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que
cuentan por lo menos con un pasaje de acceso en calidad de
bien común.
c. Casa en Copropiedad: Unidades Inmobiliarias de propiedad
exclusiva que cuentan con Áreas recreativas adyacentes de
propiedad común y/o servicios comunes.
d. Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales:
Unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios
comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso
comercial.
e. Otras Unidades Inmobiliarias con bienes comunes:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido
independizadas y que cuentan con el terreno como bien de
propiedad común.
f. Unidades de propiedad exclusiva: Unidades inmobiliarias que
no cuentan con bienes ni servicios comunes.
Artículo 3.- De la regularización.

Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin

licencia de construcción, conformidad de obra y que no cuenten con
declaratoria de fábrica, independización y o reglamento interno, de ser
el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento
establecido en la presente Ley.

Artículo 4.- Del Formulario Registral.

4.1 Para efectos registrales se considera título al Formulario Registral
con la documentación que le sirva de sustento en el que consta la
información relativa a los solicitantes, los datos del inmueble
materia de la inscripción y las condiciones del derecho acto o
contrato que se registra.
4.2 El Formulario Registral al que se refiere el párrafo precedente será
suscrito por los interesados, por un verificador, cuando
corresponda las firmas son legalizadas por Notario.
Artículo 5.- De la función notarial.

5.1 El Notario, además de lo estipulado en el artículo

precedente para los fines de la legalización, certifica y
verifica la documentación que se adjunta al formulario
registral, bajo responsabilidad y tramita los procesos a
que se refiere la presente Ley.

5.2 En casos de oposición de terceros, el proceso debe

seguirse ante el Fuero Judicial o Arbitral.
 CAPÍTULO II
DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS
Artículo 6.- Del inicio del proceso.
6.1 Para iniciar el proceso de
saneamiento a que se refiere el
artículo precedente se debe tomar
el acuerdo por la mayoría simple
de todos los propietarios de
departamentos, en una reunión
que será convocada para estos
efectos por él o los propietarios
interesados, mediante carta
notarial, y realizada dentro de los
10 días útiles contados a partir de
la convocatoria.
6.2 La convocatoria debe contener lugar, fecha, hora de la reunión y
el nombre del convocante, así como la agenda a tratar.
6.3 El acuerdo tomado consta de un acta simple firmada
por los concurrentes, el mismo que debe publicarse en el
Diario Oficial El Peruano, en uno de mayor circulación del lugar
donde se ubica el inmueble y un lugar visible del propio
edificio, para efectos de determinar los porcentajes de bienes
comunes, salvo que el referido acuerdo haya sido adoptado
por unanimidad.
6.4 Para oponerse a los acuerdos a que se refiere el párrafo
precedente el interesado tiene un plazo de 15 días, contados a
partir de la fecha de la ultima publicación, y se tramita de
acuerdo a los artículos 546 y siguientes del Código Procesal
Civil.
6.5 Se presume que las alícuotas sobre los bienes comunes
corresponden en partes iguales a los propietarios de los bienes
de dominio exclusivo, salvo prueba en contrario.
Artículo 7.- De la inscripción cuando el terreno está
registrado.

Para la inscripción del derecho de propiedad de los

departamentos se debe presentar el Formulario Registral
acompañado del título de propiedad que puede ser
escritura pública, minuta, adjudicación o cualquier otro
documento público o privado de fecha cierta que lo pruebe
a falta de título de propiedad o cuando el terreno está
inscrito a nombre de personas diferentes al vendedor, el
poseedor debe demostrar posesión continua, pacifica y
publica como propietario durante 10 (diez) años.
Artículo 8.- De la inscripción cuando el terreno no está
registrado.

Para la primera inscripción de dominio del terreno se

presenta el Formulario Registral acompañado de
declaración notarial que acredite el cumplimiento de los
requisitos a que se refiere el Art. 2018 del Código Civil.
Una vez acreditado los requisitos mencionados por
Notario, el Registrador procede a inmatricular el terreno a
nombre de los propietarios de departamentos en calidad
de bien común y posteriormente, la propiedad cada una
de las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las
Áreas y bienes comunes.
 CAPÍTULO III
QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y
OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS CON
BIENES COMUNES
Artículo 9.- De la inscripción cuando
el terreno está registrado.

Para la inscripción del derecho de

propiedad de una unidad inmobiliaria
en quinta, casa en copropiedad u otra
unidad inmobiliaria con bienes
comunes cualquier propietario o
poseedor pleno debe presentar el
Formulario Registral, de acuerdo a lo
dispuesto en el artículo 7 de la
presente Ley.
Artículo 10.- De la inscripción cuando el terreno no
está registrado.

10.1 Para la primera inscripción de

dominio del terreno se presenta
el Formulario Registral
acompañado de declaración
notarial que acredite el
cumplimiento de los requisitos
establecidos en el artículo 2018
del Código Civil.

10.2 Una vez acreditada la referida

posesión el Registrador procede
a inmatricular la totalidad del
terreno, distinguiendo entre el
Área de propiedad común y el
Área y bienes de propiedad
exclusiva.
10.3 El Área y bienes de propiedad común se inmatriculan en
su calidad de copropiedad y la sección de propiedad
exclusiva se inmatricula directamente a nombre del titular
del derecho.

Artículo 11.- Del terreno.

En ningún caso se puede considerar como bien común el

terreno sobre el cual está edificada la sección de propiedad
exclusiva, salvo que sobre el mismo terreno exista más de una
sección de esta naturaleza.
 CAPÍTULO IV
CENTROS Y GALERÍAS COMERCIALES O
CAMPOS FERIALES
Artículo 12.- De los centros y galerías comerciales o campos
feriales de un solo piso.
12.1 Los centros y galerías comerciales o campos feriales que
cuenten únicamente con un piso podrán independizar cada una
de sus tiendas del terreno matriz.
12.2 El terreno sobre el que está edificada cada tienda es de
propiedad exclusiva de cada uno de sus propietarios, quienes
son titulares integralmente del terreno y de la edificación sobre
la cual está construida su tienda.
12.3 Las Áreas que constituyen los accesos, pasadizos y las zonas
de servicios comunes pueden ser de propiedad común,
pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales de
servidumbre perpetua a favor de los predios dominantes y/o
derechos de superficie.
Artículo 13.- De los centros y galerías comerciales
o campos feriales de más de un piso.
Cuando los centros y galerías comerciales o campos feriales
cuenten con más de un piso, es facultad de los propietarios
optar entre:
a. Tener un solo régimen de bienes de propiedad exclusiva
con bienes de propiedad común.
b. Tener más de un régimen de propiedad exclusiva con
bienes de propiedad común.
 c. Independizar del terreno matriz cada una de las tiendas. La
propiedad del terreno sobre el cual están las tiendas
independizadas es de propiedad de éstas, considerando el
plano vertical sobre el cual éstas se hallan edificadas. En
éstos casos, se deben constituir derechos reales de
servidumbre perpetua obligatoria a favor de los predios
dominantes respecto a los accesos, escaleras, pasadizos y
similares o considerar éstos como zonas de propiedad
común.
Artículo 14.- De la inscripción cuando el terreno está
registrado.
Para la inscripción del derecho de propiedad de una unidad
inmobiliaria en galería, centro comercial o campo ferial, cualquier
propietario o poseedor pleno debe presentar el Formulario
Registral, de acuerdo a lo dispuesto en el Art. 7 de la presente
Ley.
Artículo 15.- De la inscripción cuando el terreno no está
registrado.

15.1 Para la primera inscripción de dominio del terreno se

presenta el Formulario Registral acompañado de
declaración notarial que acredite el cumplimiento del los
requisitos a que se refiere el artículo 2018 del Código
Civil.
15.2 Una vez acreditado los referidos requisitos, el Registrador
procede a inmatricular la totalidad del terreno,
distinguiendo entre la sección de propiedad común y el
Área y bienes de propiedad exclusiva. El Área y bienes de
propiedad común se inmatricula en su calidad de
copropiedad y la sección de propiedad exclusiva se
inmatricula directamente a nombre del titular del derecho.
Artículo 16.- Del terreno.

En caso de haber optado por lo establecido en el literal c), del

artículo 13 el terreno se considera copropiedad de los
propietarios de las tiendas existentes dentro del plano vertical
del perímetro superficial y se considera bienes comunes el
acceso y los servicios comunes a que se refiere el Reglamento
nacional de Construcciones.
 CAPÍTULO V
CONSTRUCCIONES DE UNIDADES DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA

Artículo 17.- De la inscripción cuando el terreno está

registrado.

Para la inscripción del derecho

de propiedad de una unidad de
propiedad exclusiva cualquier
propietario o poseedor pleno
debe presentar el Formulario
Registral, de acuerdo a lo
dispuesto al artículo 7 de la
presente Ley.
Artículo 18.- De la inscripción cuando el terreno no está
registrado.

18.1 Para la primera inscripción del dominio del terreno se

presenta el Formulario Registral acompañado de
declaración notarial que acredite el cumplimiento de los
requisitos a que se refiere el artículo 2018 del Código Civil.
18.2 Una vez acreditada la referida posesión el Registrador
procede a inmatricular la totalidad del terreno.
 CAPÍTULO VI
DISPOSICIONES COMUNES
Artículo 19.- De las disposiciones comunes.
Las disposiciones de este Capítulo son de aplicación a todos
los procedimientos establecidos en el presente título.

Artículo 20.- De las inscripciones.

20.1 Con la presentación del Formulario Registral al Registro
correspondiente se puede inmatricular el terreno e
inscribirse la fábrica.

20.2 También es susceptible de inscripción de ser el caso las

secciones de propiedad exclusivas, las secciones de
propiedad común, la independización. El Reglamento
Interno y la Junta de Propietarios.
Artículo 21.- De la prescripción adquisitiva de dominio.

La prescripción adquisitiva a la que se refiere el presente Título

es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para
ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo
504 y siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea
aplicable, de acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la
presente Ley.

Artículo 22.- De la inmatriculación.

La primera inscripción de dominio a que se refiere el artículo

2018 del Código Civil se declara notarialmente y para ello se
debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artículo 504 y
siguientes del Código Procesal Civil, en lo que sea aplicable, de
acuerdo a lo previsto en el artículo 5 de la presente Ley.
Artículo 23.- De la procedencia de la inscripción.

No es impedimento para la inmatriculación del terreno, de

ser el caso, ni para la inscripción del derecho de
propiedad de la unidad inmobiliaria ni de los bienes
comunes que uno o más de los poseedores del mismo
edificio, quinta u otros no acrediten su derecho de
propiedad.

En estos casos particulares, el Registrador suspende la

inscripción cuyo derecho de propiedad no ha sido
solicitado o acreditado hasta que se demuestre el derecho
respectivo.
Artículo 24.- De la presunción de igualdad de
alícuotas.

En caso de que no sea posible determinar los porcentajes

de bienes comunes, por ausencia o impedimento de uno o
más propietarios, se presume que las alícuotas
corresponden en partes iguales a los propietarios de las
secciones de dominio exclusivo, salvo prueba en
contrario. Para el efecto se publica en el Diario Oficial El
Peruano, uno de mayor circulación del lugar donde se
ubica el inmueble y en un lugar visible del predio, un
extracto que contenga la ubicación del inmueble. dándose
un plazo de 10 (diez) días para que cualquier afectado
acredite el mayor porcentaje que le corresponda.
Artículo 25.- Del informe técnico.

25.1 En todos los casos de regularización de edificaciones

a que se refiere el presente Título, el interesado debe
presentar al Notario un informe técnico elaborado por
un verificador público o privado, ingeniero civil o
arquitecto colegiado, que constate las características
de la edificación, y de ser el caso de cada una de las
secciones de propiedad exclusiva y de propiedad
común y el total de Áreas y bienes comunes
existentes, debiendo efectuar los planos de ubicación
y de distribución de cada una de las secciones de
propiedad exclusiva y de las Áreas y bienes
comunes.
25.2 En el caso de centros y galerías comerciales o
campos feriales de más de un piso el informe
técnico debe elaborarse tomando en consideración
la opción acordada por los propietarios de
conformidad con el artículo 13 de la presente Ley y
contener una opinión favorable del Instituto nacional
de Defensa Civil.

Artículo 26.- De la inaplicación.

Para los efectos de la presente Ley no es aplicable el

artículo 985 del Código Civil.
 TÍTULO III
DEL RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMÚN
CAPÍTULO I
GENERALIDADES
Artículo 37.- De la definición.
Los edificios de departamentos, quintas, casas en
copropiedad; centros y galerías comerciales o campos
feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes,
cuando pertenezcan a propietarios distintos, están sujetos al
régimen al que se refiere el presente título.
Artículo 38.- De los regímenes.

Los propietarios pueden elegir entre regímenes de

propiedad exclusiva y propiedad común o independización
y copropiedad. Esta opción debe constar en el Formulario
Único Oficial y debe inscribirse en el Registro
correspondiente.
 CAPÍTULO II
REGLAMENTO INTERNO
Artículo 39.- Del reglamento interno.
Las edificaciones a que se refiere el artículo 37 de la presente Ley
deben contar necesariamente con un reglamento interno
elaborado por el promotor o constructor, o en su caso, por los
propietarios con el voto favorable de más del 50% de los
porcentajes de participación.
Artículo 40.- De los bienes de propiedad común.
Los bienes de propiedad común pueden ser, según sea el caso:
a. El terreno sobre el que está construida la edificación.
b. Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y demás elementos estructurales, siempre que estos
no sean integrantes únicamente de una sección sino que
sirven a dos o más secciones.
c. Los pasajes, pasadizos, escaleras y en general
vías aéreas de circulación de uso común.
d. Los ascensores y montacargas.
e. Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas
en ambientes de propiedad común.
f. Los locales destinados a servicios comunes tales como
portería, guardianía y otros.
g. Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua,
desagüe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios
que no estén destinados en una sección en particular.
h. Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad
de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.
i. Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos.
j. Los demás bienes destinado al uso y disfrute de todos los
propietarios.
Artículo 41.- De los servicios comunes.

Son servicios comunes los siguientes:

a. La guardianía, la portería y la jardinería.
b. La limpieza, conservación y mantenimiento de las
áreas y ambientes, elementos y en general de los
bienes comunes. Esta incluye la reposición de los
bienes y usos comunes.
c. La incineración y/o eliminación de basura.
d. El alumbrado público, la baja policía de jardines
públicos, siempre que el pago a los derechos y
arbitrios lo deban efectuar los propietarios en
conjunto.
e. La administración de la edificación.
Artículo 42.- Del contenido.

El reglamento interno debe contener obligatoriamente lo siguiente:

a. La descripción de las secciones, con indicación del área

construida de las mismas y destino o uso al que deben estar
dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficinas, cochera u
otros).
b. Los bienes de propiedad común y los servicios comunes.
c. Los derechos y obligaciones de los propietarios.
d. Los porcentajes que a cada propietario corresponde en la
propiedad de los bienes comunes, de acuerdo al criterio
adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos
que demande los servicios comunes, la conservación,
mantenimiento y administración de la edificación, y en la
votación para adoptar acuerdos en las juntas de propietarios.
e. Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y
extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y
demás de las juntas de propietarios.

Artículo 43.- De la transferencia de bienes de propiedad

común. La transferencia de bienes de propiedad
común debe aprobarse por los 2/3 de los
votos de la Junta de Propietarios. Los
propietarios que debidamente citados, no
hubiesen asistido a la junta, son
notificados por conducto notarial y si en el
plazo de 20 (veinte) días útiles, contados a
partir de dicha notificación no manifiestan
por escrito notarias su discrepancia se
entenderán vinculados al acuerdo que no
será ejecutado hasta que transcurra tal
plazo. Cualquier transferencia realizada
sin contar con la votación antes dispuesta
es nula de pleno derecho.
Artículo 44.- De la acumulación, sub división o
independización.

Los propietarios pueden acumular, subdividir o

independizar sus bienes de dominio exclusivo de acuerdo
a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones.
Los derechos sobre los bienes de dominio común se
obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que
correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o
independizadas, según cada caso. En estos casos el
interesado notifica de tales hechos a la Junta de
Propietarios para que proceda la modificación respectiva
del Reglamento Interno y asume los gastos que genere.
Artículo 45.- De la pluralidad de reglamentos internos.

45.1 En todos los casos se pueden otorgar más de un reglamento

y conformar la respectiva Junta de Propietarios por áreas
físicamente determinables, que comprenden un conjunto de
unidades, si así lo acuerda la mayoría simple del total de
propietarios.

45.2 De requerirse por los interesados, se constituirá además una

Junta General de Propietarios con delegados de las
diferentes Juntas de Propietarios, la cual se encargará de
todo lo concerniente a asuntos que afecten a la edificación en
su conjunto.

45.3 La conformación, funciones, mecanismos de coordinación

entre juntas y demás aspectos concernientes, serán fijados
en un Reglamento Interno General.
 CAPÍTULO III
LAS INSCRIPCIONES
Artículo 46.- De las inscripciones.

46.1 En el Registro Público correspondiente se archivan los

planos de la edificación (distribución arquitectónica) y
se inscriben las áreas y linderos perimétricos así
como la declaratoria de fábrica, el reglamento interno
y la Junta de Propietarios.

46.2 Inscrito el Reglamento Interno, las secciones se

independizarán de conformidad con los dispuesto por
la normatividad correspondiente.
 CAPÍTULO IV
DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Artículo 47.- De la constitución.

47.1 La Junta de Propietarios está constituida por todos los

propietarios de las secciones y tendrá la representación
conjunta de éstos.
47.2 La renuncia de uno
o más propietarios
no impedirá la
constitución de la
junta, pero la
admisión a su seno
siempre estará
expedita.
Artículo 48.- Del presidente de la Junta de Propietarios.

48.1 El presidente de la Junta de Propietarios goza de las

facultades generales y especiales de representación
señalada en los artículos 74 y 75 del Código Procesal
Civil.

48.2 Para ejercer la representación procesal antes referida se

requiere copia certificada por Notario del Acta de Sesión
de Junta de Propietarios donde consta dicho
nombramiento y que esté debidamente inscrita.
Artículo 49.- De los propietarios hábiles.

49.1 Se entenderá por propietario hábil al que esté en

condición de ejercer su derecho a voto en las sesiones de
las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago
de todas las cuotas establecidas por la Junta de
Propietarios.

49.2 La Directiva de la Junta de Propietarios declara la

inhabilitación de los propietarios que hayan incumplido
con pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1
(una) extraordinarias al momento de la convocatoria.

49.3 Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios

envía una comunicación al propietario moroso,
comunicándole su calidad de inhabilitado, dicha calidad
cesará al momento de cancelarse la deuda pendiente.
49.4 Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones
sólo con derecho a voz y no se les considerará para el
computo del quórum.

49.5 Sólo podrán impugnar los acuerdos de la Junta de

Propietarios aquellos que no se encuentren inhabilitados.

Artículo 50.- Del mérito ejecutivo de las deudas.

Los instrumentos impagos por la cobranza de las cuotas

ordinarias y/o extraordinarias son títulos ejecutivos en base a
los cuales se pueden promover proceso ejecutivo, en dicho
supuesto, el proceso se tramitará de conformidad con lo
establecido para el proceso de ejecución del Código Procesal
Civil.
 DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera: Del acogimiento a la regularización.

En ningún caso se puede acondicionar la inscripción de declaratoria

de fábrica al pago de las obligaciones tributarias que corresponden a
ESSALUD y/o a las Municipalidades. No obstante, los propietarios de
edificaciones cuyo valor no exceda a 50 (cincuenta) unidades
impositivas tributarias que procedan a la regularización de la
declaratoria de fábrica de sus unidades inmobiliarias, dentro de los 6
(seis) meses de entrada en vigencia la presente Ley deben cancelar
éstas obligaciones sin moras, intereses o recargos.

Segunda: De las solicitudes en trámite.

Las solicitudes de declaratoria de fábrica que se encuentren en

trámite a la fecha de entrada en vigencia de la presente Ley se
adecuan a las disposiciones de ésta.
 DISPOSICIONES FINALES
Primera.- De la comunicación a las Municipalidades.
En todos los casos a que se refiere el Título I de la presente Ley, el
Notario comunica a la Municipalidad Distrital correspondiente o a la
Provincial, tratándose del ámbito del Cercado, la inscripción
efectuada, para los fines tributarios y catastrales correspondientes.

Segunda.- De las aprobaciones.

El Ministerio de Transportes Comunicaciones, Vivienda y
Construcción aprueba el Formulario Único Oficial y un Reglamento
Interno modelo, a que se refiere la presente Ley.
Los interesados pueden optar entre adherirse al Reglamento
Interno a que refiere el párrafo anterior o elaborar y aprobar uno
propio.
La Superintendencia Nacional de Registros Públicos, en el
Registro Predial Urbano, en su caso, aprueban los modelos
respectivos del Formulario Registral a que se refiere la presente
Ley.

Tercera.- De la adecuación de los reglamentos internos.

Los reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha

de publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella
establece, para lo cual la Junta de Propietarios requiere la
concurrencia de la mayoría de los propietarios en primera
convocatoria y de los que asistan en segunda convocatoria. Los
acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a la
Junta de Propietarios.
Cuarta.- De la aplicación de la Ley.

Las disposiciones de la presente Ley se aplican en todo lo que

no se oponga a las funciones y competencias que realiza la
Comisión de Formalización de la Propiedad Informal COFOPRI,
de acuerdo a su legislación.

Quinta.- De la derogatoria.

Deróguese y déjese sin efecto el Decreto Ley No. 22112, el

Decreto Supremo No. 019-78-VC y todas aquellas normas que
se opongan a la presente Ley.
Comuníquese al Señor Presidente de la República para su
promulgación.

En Lima, a los quince días del mes de Julio de mil novecientos

noventa y nueve.

PRESIDENTE DEL CONGRESO DE LA REPÚBLICA.

Mando se publique y cumpla.

Dado en la Casa de Gobierno, en Lima a los diecinueve días del mes

de Julio de mil novecientos noventa y nueve.

PRESIDENTE CONSTITUCIONAL DE LA REPÚBLICA.

(Publicado en el Diario Oficial El Peruano el 20 de Julio de 1999).