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MÓDULO II

EQUIPARAÇÃO DE PESSOA FÍSICA A


PESSOA JURÍDICA PELA PROMOÇÃO
DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
OU LOTEAMENTO DE TERRENO.
MÓDULO II - EQUIPARAÇÃO DE PESSOA FÍSICA A PESSOA JURÍDICA
PELA PROMOÇÃO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA OU
LOTEAMENTO DE TERRENO

1 - Incorporação imobiliária e incorporador – Conceituação


2 - Conceito de loteamento
3 - Empreendimentos com documentação arquivada no registro
imobiliário
4 - Incorporações ou loteamentos sem registro
5 - Associação com pessoa jurídica para execução do empreendimento
6 - Início da equiparação
7 - Desistência do empreendimento
8 - Regime Fiscal
9 - Término da equiparação
10 - Opção pelo Lucro Presumido
1 – Incorporação Imobiliária e Incorporador
Conceituação

De acordo com a Lei nº 4.591/1964 , art. 28 e art. 29 , considera-se:

a) incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover


e realizar a construção, para alienação total ou parcial, (antes da conclusão
das obras) de edificações ou conjunto de edificações compostas de
unidades autônomas;

b) incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que,


embora não efetue a construção, compromisse ou efetive a venda de
frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades
autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob o
regime condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de
tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e
responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e
determinadas condições, das obras concluídas.
1 - Incorporação Imobiliária e Incorporador
Conceituação

Desse modo, a atividade de incorporação imobiliária caracteriza-se


pelo comprometimento da venda de frações ideais de terreno que objetive a
vinculação de tais frações a unidades autônomas em edifícios a serem
construídos, ou em construção, sob o regime condominial.
2 - Conceito de Loteamento

a) loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com


abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou
prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes;

b) desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação,


com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento,
modificação ou ampliação dos já existentes.
2 - Conceito de loteamento

Exemplo:

O proprietário de um terreno, em área urbanizada (com sistema


viário pronto), com 80 metros de frente por 25 metros da frente aos
fundos, decide desmembrá-lo para venda em oito lotes de 10 metros de
frente cada um.

Nesse caso, tal contribuinte não se equiparará a pessoa jurídica,


porque é caso de desmembramento, não de loteamento.
3 - Empreendimentos com Documentação
Arquivada no Registro Imobiliário

Equiparam-se à pessoa jurídica, em relação às incorporações ou ao


loteamento com ou sem construção, cuja documentação tenha sido
arquivada no Registro Imobiliário a partir de 1º.01.1975:

a) as pessoas físicas que, de acordo com a legislação de regência, assumirem


a iniciativa e a responsabilidade de incorporação ou de loteamento em
terrenos urbanos ou rurais;

b) os titulares de terrenos ou glebas de terra que, nos termos da Lei nº


4.591/1964 , art. 31 , § 1º ou Decreto-lei nº 271/1967 , art. 3º , outorgarem
mandato a construtor ou corretor de imóveis com poderes para alienação
de frações ideais ou lotes de terreno, quando os mandantes se beneficiarem
do produto dessas alienações.
4 - Incorporações ou Loteamentos sem Registro

Equipara-se, também, à pessoa jurídica o proprietário ou titular de


terrenos ou glebas de terra que, sem efetuar o registro dos documentos de
incorporação ou loteamento, neles promover a construção de prédio com
mais de duas unidades imobiliárias ou a execução de loteamento, se iniciar a
alienação das unidades imobiliárias ou dos lotes de terreno antes de
decorridos os prazos abaixo mencionados, contados da data da averbação,
no Registro Imobiliário, da construção do prédio ou da aceitação das obras
de loteamento ( RIR/1999 , art. 152):

a) 36 meses, para imóveis havidos até 30.06.1977;


b) 60 meses, para imóveis havidos após 30.06.1977.

Para esse efeito, a alienação é caracterizada pela existência de


qualquer ajuste preliminar, ainda que de simples recebimento de
importâncias a título de reserva.
5 - Associação com Pessoa Jurídica para
Execução do Empreendimento

A equiparação a pessoa jurídica ocorre inclusive na hipótese


em que a pessoa física, proprietária de uma área de terra, associa-se com
uma pessoa jurídica para executar e promover o empreendimento de
loteamento, com o rateio do produto da venda das unidades imobiliárias
entre as partes, na proporção contratualmente estipulada (Parecer
Normativo CST nº 15/1984 ).
6 - Início da Equiparação

A equiparação da pessoa física a pessoa jurídica pela prática de


operações imobiliárias ocorre:

a) na data do arquivamento da documentação do empreendimento, nos


casos de empreendimentos com documentação arquivada no Registro
Imobiliário;

b) na data da primeira alienação, nas hipóteses de incorporações ou


loteamentos sem registro;

c) na data em que ocorrer a subdivisão ou desmembramento do imóvel


rural em mais de dez lotes ou a alienação de mais de dez quinhões ou
frações ideais desse imóvel.
7 - Desistência do Empreendimento

Não subsiste a equiparação, em relação às incorporações


imobiliárias ou aos loteamentos, se o interessado, na forma da lei,
promover, no Registro Imobiliário, a averbação da desistência da
incorporação ou o cancelamento da inscrição do loteamento.

(1) O art. 34 da Lei nº 4.591/1964 , que dispõe sobre incorporações


imobiliárias, faculta ao incorporador fixar, para efetivação da incorporação,
prazo de carência dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento,
devendo a desistência ser denunciada, por escrito, ao Registro de Imóveis, e
comunicada, também por escrito, a cada um dos adquirentes ou candidatos
à aquisição, sob pena de responsabilidade civil e criminal do incorporador.
7 - Desistência do Empreendimento

(2) O art. 23 da Lei nº 6.766/1979 , que regula o parcelamento do solo para


fins urbanos, dispõe que o registro do loteamento somente pode ser
cancelado:

a) por decisão judicial;

b) a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura ou do Distrito


Federal, quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de
contrato;

c) a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes dos lotes,


com anuência da Prefeitura ou do Distrito Federal, quando for o caso, e do
Estado.
8 - Regime Fiscal

8.1 - Obrigações acessórias;


8.2 - Inscrição no CNPJ;
8.3 - Opção pelo RET ou pela tributação com base no lucro presumido;
8.4 - Vedação da opção pelo Simples;
8.5 - Tributação com base no lucro real;
8.6 - Resultados e rendimentos tributáveis;
8.7 - Rendimentos excluídos de tributação;
8.8 - Valor de incorporação de imóveis;
8.9 - Contribuição Social sobre o Lucro, contribuição para o PIS-Pasep e
COFINS; e
8.10 - Distribuição do lucro.
8 - Regime Fiscal
8.1 - Obrigações Acessórias
A partir da data em que se completarem as condições determinantes
da equiparação, as pessoas físicas consideradas empresas individuais ficam
obrigadas a:
a) inscrever-se no CNPJ, no prazo de 90 dias, contado da data da
equiparação;
b) manter escrituração contábil completa em livros registrados e
autenticados por órgão da RFB;
c) manter sob sua guarda e responsabilidade os documentos
comprobatórios das operações relativas às atividades da empresa individual,
pelos prazos previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas;
d) efetuar as retenções e recolhimentos do Imposto de Renda na Fonte,
previstos na legislação aplicável às pessoas jurídicas.
e) apresentar a Declaração sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), nos
prazos estabelecidos na legislação.
8 - Regime Fiscal
8.2 - Inscrição no CNPJ

Se a pessoa física equiparada a pessoa jurídica pela prática de


operações imobiliárias já estiver inscrita no CNPJ em virtude da prática de
outras atividades, poderá optar, em função da nova equiparação, por:

a) manter só a inscrição primitiva, que englobará ambas as condições de


equiparação; ou

b) obter nova inscrição, que se limitará à atividade imobiliária, hipótese em


que deverá informar no documento de inscrição, como razão social, o
próprio nome civil, seguido da expressão IMÓVEIS. Essa opção, uma vez
exercida, será irrevogável.
8 - Regime Fiscal
8.3 - Opção pelo RET ou pela tributação com base no lucro
presumido

A pessoa física equiparada a pessoa jurídica pela prática de


operações imobiliárias poderá optar pela tributação com base no lucro
presumido e pelo RET Regime Especial de Tributação – Patrimônio de
Afetação.
8 - Regime Fiscal
8.4 - Vedação da Opção pelo Simples

A empresa individual imobiliária não pode optar pelo Simples


(RIR/1999 , art. 192, V).
8 - Regime Fiscal
8.5 - Tributação com Base no Lucro Real

No regime de tributação com base no lucro real, o lucro da empresa


individual deverá ser determinado ao término de cada período de apuração,
com observância de todas as regras aplicáveis às pessoas jurídicas que
exploram atividades imobiliárias.
Aplicam-se, ainda, à empresa individual imobiliária as regras
previstas para todas as pessoas jurídicas, quanto:

a) à periodicidade de apuração do lucro real:


a.1) apuração trimestral; ou
a.2) apuração anual, com pagamento mensal do imposto por estimativa; e
b) aos ajustes no resultado apurado (adições, exclusões e compensações).
8 - Regime Fiscal
8.6 - Resultados e Rendimentos Tributáveis

O lucro da empresa individual imobiliária compreende:

a) o resultado da operação que determinar a equiparação;

b) o resultado de incorporações ou loteamentos promovidos pelo titular da


empresa individual a partir da data da equiparação, abrangendo o resultado
das alienações de todas as unidades imobiliárias ou de todos os lotes de
terrenos integrantes do empreendimento;

c) as atualizações monetárias do preço das alienações de unidades


residenciais ou não residenciais, construídas ou em construção, e de
terrenos ou lotes de terrenos, com ou sem construção, integrantes do
empreendimento, contratadas a partir da data da equiparação, abrangendo:
8 - Regime Fiscal
8.6 - Resultados e Rendimentos Tributáveis

c.1) as incidentes sobre série de prestações e parcelas intermediárias,


vinculadas ou não à entrega das chaves, representadas ou não por notas
promissórias;
c.2) as incidentes sobre dívidas correspondentes a notas promissórias,
cédulas hipotecárias ou outros títulos equivalentes, recebidos em
pagamento do preço de alienação;
c.3) as calculadas a partir do vencimento dos débitos a que se referem as
alíneas anteriores, no caso de atraso no respectivo pagamento, até sua
efetiva liquidação;

d) os juros convencionados sobre a parte financiada do preço das


alienações contratadas a partir da data da equiparação, bem como as multas
e juros de mora recebidos por atrasos de pagamento.
8 - Regime Fiscal
8.7 - Rendimentos Excluídos de Tributação

Não são computados para efeito de apuração do lucro da empresa


individual:

a) os rendimentos de locação, sublocação ou arrendamento de quaisquer


imóveis, percebidos pelo titular da empresa individual, bem como os
decorrentes da exploração econômica de imóveis rurais, ainda que sejam
imóveis cuja alienação acarrete a inclusão do correspondente resultado no
lucro da empresa individual;

b) outros rendimentos percebidos pelo titular da empresa individual.


8 - Regime Fiscal
8.8 - Valor de Incorporação de Imóveis
É importante observar que:

a) para efeito de determinação do valor de incorporação ao patrimônio da


empresa individual, poderá ser atualizado monetariamente, até 31.12.1995,
o custo do terreno ou das glebas de terra em que sejam promovidos
loteamentos ou incorporações, bem como das construções e benfeitorias
executadas. A atualização, no caso, incide desde a época de cada pagamento
até a data da equiparação (se ocorrida até aquela data), sobre a quantia
efetivamente desembolsada pelo titular da empresa individual
8 - Regime Fiscal
8.8 - Valor de Incorporação de Imóveis

b) os imóveis serão considerados como integrantes do Ativo da empresa


individual:

b.1) na data do arquivamento da documentação da incorporação ou do


loteamento;
b.2) na data da primeira alienação, nos casos de incorporação e loteamento
sem registro;
b.3) na data em que ocorrer a subdivisão ou desmembramento de imóvel
rural em mais de dez lotes;
b.4) na data da alienação que determinar a equiparação, nos casos de
alienação de mais de dez quinhões ou frações ideais de imóveis rurais.
8 - Regime Fiscal
8.8 - Valor de Incorporação de Imóveis
(1) No tocante à regra descrita na letra "a" supra, cabe observar que a partir
de 1º.01.1996, em face do disposto na Lei nº 9.249/1995 , art. 23 , § 2º, a
transferência de bens, do patrimônio de pessoas físicas para o de pessoas
jurídicas, a título de integralização de capital, pode ser feita pelo valor
constante da declaração de bens da pessoa física ou pelo valor de mercado.
Caso a transferência seja feita pelo valor de mercado, a diferença a maior
entre esse e o valor constante de declaração de bens da pessoa física será
tributável como ganho de capital.

(2) Os recursos efetivamente investidos, em qualquer época, pela pessoa


física titular da empresa individual, nos imóveis incorporados ao patrimônio
da empresa individual, observadas as regras informadas neste subtópico,
deduzidos os relativos aos imóveis alienados na parte do preço cujo valor
tenha sido recebido, constituirão o capital da empresa individual em cada
período de apuração.
8 - Regime Fiscal
8.9 - Contribuição Social sobre o Lucro, Contribuição para
o PIS-Pasep e COFINS

A empresa individual imobiliária fica sujeita à Contribuição Social


sobre o Lucro, à contribuição para o PIS-Pasep e à Cofins nos mesmos
termos estabelecidos para as demais pessoas jurídicas imobiliárias.
8 - Regime Fiscal
8.10 - Distribuição do Lucro

O lucro apurado pela pessoa física equiparada à empresa individual


em razão de operações imobiliárias é considerado, após a dedução da
provisão para o Imposto de Renda, como automaticamente distribuído no
período de apuração.

Os lucros considerados automaticamente distribuídos, apurados a


partir de 1º.01.1996, não ficam sujeitos à incidência do Imposto de Renda
na Fonte nem integrarão a base de cálculo do Imposto de Renda do titular
da empresa individual na Declaração de Ajuste Anual da pessoa física.
9 - Término da Equiparação
9.1 - Condições
A pessoa física que, após sua equiparação a pessoa jurídica, não
promover nenhum dos empreendimentos nem efetuar nenhuma
alienação de unidade imobiliária ou de lote de terreno integrante do
empreendimento, durante o prazo de trinta e seis meses consecutivos,
deixará de ser considerada equiparada a pessoa jurídica a partir do
término deste prazo, salvo quanto aos efeitos tributários das operações
então em andamento.

Nesse caso, permanecerão no ativo da empresa individual:

a) as unidades imobiliárias e os lotes de terrenos integrantes de


incorporações ou loteamentos, até sua alienação e, após esta, o saldo a
receber, até o recebimento total do preço;

b) o saldo a receber do preço de imóveis então já alienados, até seu


recebimento total.
9 - Término da Equiparação
9.2 - Encerramento da Empresa Individual

A pessoa física poderá encerrar a empresa individual, desde que


recolha o imposto que seria devido:

a) se os imóveis referidos na letra "a" do subtópico anterior fossem


alienados, com pagamento a vista, ao preço de mercado;

b) se o saldo referido na letra "b" do subtópico anterior fosse recebido


integralmente.
9 - Término da Equiparação
9.2 - Encerramento da Empresa Individual

(1) Para efeito da norma da letra "a" deste subtópico, o Parecer Normativo
CST nº 69/1977 define preço de mercado como aquele:

- normal e corrente, conhecido por quem milita no ramo, ou constatado


por meio de publicações especializadas; ou

- que seria alcançado se o imóvel fosse alienado a vista, levando-se em


conta o seu estado físico, localização, desgaste, previsão de vida útil ou
outros aspectos pertinentes; ou, ainda,

- obtido mediante avaliação de órgãos especializados, públicos ou privados,


ou mesmo de qualquer pessoa física ou jurídica, que comprove habilitação
técnica e de reconhecida idoneidade.
9 - Término da equiparação
9.2 - Encerramento da Empresa Individual

(2) Segundo o Parecer Normativo CST nº 69/1977 , para aplicação do


tratamento mencionado na letra "b" deste subtópico, a empresa
individual deve acrescer à receita bruta o saldo dos créditos, constantes
do Ativo, como se recebidos integralmente, ainda que, por conveniência
ou necessidade, sejam cedidos a terceiros por valores inferiores aos
reais. Este entendimento não se aplica, no entanto, no caso de
transações normais desses créditos realizados com instituição financeira.