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1. Histórico e Conceitos

‡ Segundo Silvio de Salvo Venosa: ³A locação de coisas se dá quando uma pessoa (o locador) se
obriga a entregar o uso e gozo de uma coisa durante certo tempo a outra (o locatário), o qual por sua
vez se obriga a pagar um preço.´ (Venosa. Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. 2010. 10ª
Ed.São Paulo: Ed.Atlas S.A., p. 5)

‡ A Lei nº 8245, de 18 de outubro 1991, popularmente conhecida como Lei de Locação, foi publicada
num período de situação delicada para o setor imobiliário, na medida em que a difícil relação entre
locatários e locadores e o problema da falta de moradia em geral estavam a reclamar profunda
reestruturação na legislação nacional.

‡ Nos termos do artigo 1º da Lei nº 8245/91, esta regula todas as locações urbanas, excluindo-se do
seu alcance:
- os bens móveis e os imóveis rurais (são basicamente dois os contratos, o arrendamento rural e a
parceria que em nossa legislação regulam a posse e o uso da terra);
- locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados, dos Municípios, de suas autarquias e
fundações públicas;
- locações de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
- locações de espaços destinados à publicidade;
- locações em V V-hotéis, hotéis de residência ou equiparados, assim considerados aqueles que
prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;
- o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
‡ A tendência é de ser considerado urbano o imóvel de acordo com a sua destinação e não conforme,
simplesmente, a sua localização. Neste sentido a jurisprudência do TJMG:

³DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - RESCISÃO DE CONTRATO - LOCAÇÃO - IMÓVEL RURAL


DESTINADO A DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADE EQUESTRE E RECREAÇÃO - APLICAÇÃO DA
LEI DO INQUILINATO - BENFEITORIAS - RENÚNCIA DO DIREITO DE RETENÇÃO.- Ë    

  
        
 
 

   

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.- A teor do disposto no art. 35 da LEI 8245/91, salvo expressa disposição contratual em contrário,
as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como
as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de
retenção.Consoante diversos precedentes desta Corte, é válida a cláusula firmada em contrato de
locação, que prevê a renúncia, por parte do locatário, do direito de retenção ou indenização por
benfeitorias, exegese do artigo 35 da LEI Federal 8.245/91.
(TJMG, Apelação Cível nº 1.0672.06.209099-4/001, Relator o Desembargador DOMINGOS COELHO, DJ
16/05/2007)
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‡ Em 9 de dezembro de 2009 foi publicada a Lei nº 12.112, a qual altera a Lei nº 8.245, de 18
de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel
urbano.

‡ Face ao silêncio da referida Lei quanto ao início de sua vigência, aplica-se a regra prevista
no artigo 1º da Lei de Introdução ao Código Civil, segundo a qual, ÷V ÷ ÷ 
  V
V 
V V V    V÷ V V 

 V÷  ÷  
V  
VV.
Assim, a Lei nº 12.112 entrou em vigor em 25 de janeiro de 2.010.

‡Há ressaltar-se que algumas alterações tiveram por fim tão somente a adaptação da dicção
legal do texto da Lei nº 8.245/91 às nomenclaturas e institutos jurídicos modernos, em
contraponto à realidade que era vivenciada a época da publicação da aludida Lei, enquanto
outras verdadeiramente trouxeram alterações legislativas.
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Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel
alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção
prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.


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Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel
alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, " " 
 
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   , ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

 ,
: A multa mencionada pelo texto legal refere-se, na verdade, à denominada cláusula
penal, a qual nada mais é senão uma prefixação antecipada das perdas e danos, penalizando o
infrator do contrato.

O artigo 924 citado no antigo artigo 4º, redação original, remontava ao Código Civil de 1916, o qual,
com o advento do novo Código Civil, passou a ser regulado pelo artigo 413, segundo o qual, ³a
penalidade deve ser reduzida eqüitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em
parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e
a finalidade do negócio´.

Ressalte-se, por fim, que o locador não pode retomar o imóvel na vigência do contrato, ainda que
pague a multa, salvo nas hipóteses previstos taxativamente na Lei nº 8.245/91
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Art. 12º: Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade
concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer
no imóvel.


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Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da 
 ,, a
locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no
imóvel.

 ,
 A alteração existente no
V  do supra mencionado artigo tem finalidade de mera
adaptação, sem qualquer alteração de conteúdo, tratando apenas de substituir a ultrapassada
expressão ³÷
V

 V por    ÷ .
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Art. 39 ± Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a
efetiva devolução do imóvel.


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Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a
efetiva devolução do imóvel,
  "     "  " 
 
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.

 ,
: Por determinado tempo, o STJ deu ao artigo 39 da Lei nº 8.245/91 interpretação segundo a
qual a garantia da fiança não se estenderia à prorrogação da locação por prazo indeterminado se, não
havendo disposição contratual diversa, o fiador com ela não anuísse.

Tal entendimento posteriormente foi superado, tendo sido positivado pela Lei nº 12.112/2009, que
estendeu a garantia da fiança até a entrega das chaves do imóvel, ainda que o contrato tenha sido
prorrogado por prazo determinado, salvo disposição contratual em contrário.

-
" .

 / -: ³- RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. CONTRATO PRORROGADO
POR TEMPO INDETERMINADO. FIANÇA. PEDIDO DE EXONERAÇÃO. ART. 1500 DO CODIGO CC.- A
JURISPRUDENCIA DA CORTE VEM SE FIRMANDO NO SENTIDO DE NÃO SE ADMITIR
INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA AO CONTRATO DE FIANÇA DE OBRIGAÇÕES RESULTANTES DE
ADITAMENTO CONTRATUAL SEM A SUA ANUENCIA OU PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE LOCAÇÃO
POR TEMPO INDETERMINADO, AINDA QUE SE CONSIGNE QUE A RESPONSABILIDADE DO
FIADOR PERMANEÇA ATE A ENTREGA EFETIVA DAS CHAVES DO IMOVEL.- RECURSO
CONHECIDO, MAS IMPROVIDO.´(STJ, Recurso Especial nº 108661 / SP, Ministro JOSÉ ARNALDO DA
FONSECA, T5 - QUINTA TURMA, DJ 18/02/1997)
Ë
  : ³LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA.
CONTRATO ACESSÓRIO. PREVISÃO CONTRATUAL ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES.
RESPONSABILIDADE DO FIADOR. PRECEDENTE DA TERCEIRA SEÇÃO. OUTORGA UXÓRIA.
LEGITIMIDADE RESTRITA AO CÔNJUGE NÃO CONTRATANTE. PRECEDENTES. 1. O entendimento
firmado no âmbito da Terceira Seção, a partir do julgamento do EREsp n. 566.633/CE, prestigiou o
instrumento de acordo de vontades entre as partes. Com efeito, se o fiador não se exonerou na forma da
lei civil, continuará a garantir o contrato por ele assinado com cláusula expressa de responsabilidade
fidejussória até a entrega das chaves. 2. Inteligência que se coaduna com o disposto no art. 39 da Lei n.
8.245/1991, segundo o qual, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação
se estende até a efetiva devolução do imóvel. 3. Prorrogada a locação por prazo indeterminado,
remanesce o contrato de fiança, dado a seu caráter acessório. Porém, a partir daí, faculta-se ao
garantidor a possibilidade de denunciar o contrato, conforme sua conveniência (art. 835, NCC). 4. (...).
5. Agravo regimental improvido.´(STJ, Agravo Regimental no Agravo de Instrumento nº 1134564 / RJ,
Ministro JORGE MUSSI, T5 - QUINTA TURMA, DJ 02/03/2010)

  # : Possibilidade de haver aditamento ou acordo no contrato de locação com o qual o
fiador não anuiu expressamente ± exoneração do fiador quanto a questão acordada:

³/ -0 /1 ]'


O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.´

  
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Art. 40 ± O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes
casos: («)
II ± ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;


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Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes
casos: («)
II ± ausência, interdição,  "  $

, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

 ,
 Quanto ao inciso II do artigo 40, destaca-se a inclusão da hipótese de recuperação judicial,
com o objetivo de adaptar a Lei de Locação à nova Lei de Falência, que ³criou´ tal instituto.

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Art. 68 ± Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá
indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II ± ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos
fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do
pedido, que será devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório,
fornecendo os elementos para tanto;
IV ± na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta
se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juíz tentará a conciliação e, não sendo esta possível,
suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária , designando, desde logo, audiência em
continuação.

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Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito ,
, observar-se-á o seguinte:
I ± Não houve alteração.
II ± ao designar a 
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 , o juiz, se houver pedido e com base nos elementos
fornecidos   "    "  ,
, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório,
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III ± Não houve alteração.
IV ± na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se
houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação    
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 ,
 O artigo 68 foi outro que recebeu consideráveis alterações, desde seu
V , com
modificação em seus incisos II, IV e a inclusão do V. Neste artigo a Lei disciplinou o procedimento de ação
revisional de forma mais técnica.

O : O
V  alterou o rito em que será processada a ação revisional, a qual outrora se desenvolvia sob
o rito sumaríssimo, passou a ser operada sob o rito sumário.
#
 ##: Ao proferir o despacho inicial do procedimento sumário, se houver requerimento, o juiz
fixará um aluguel provisório, que será devido desde a citação, até o trânsito em julgado do
processo V    V V V ÷  V V 
V   V÷  V÷ V÷
V  V V   ÷  ÷
 V÷ ÷ V÷ ÷÷ ÷V÷÷ ÷  VV÷

V÷ ÷ V V   ÷  V V 


÷   V   V). A Lei nº
12.112/2009 traçou novos paradigmas para a sua fixação.
O novo texto legal dispõe que o aluguel provisório será fixado com base nos elementos fornecidos
pelo autor e pelo réu, ou por eles indicados, à porcentagem estabelecida nas letras a e b do inciso
II, do artigo 68 da Lei nº 8.245/91 (80%).
Nesta fase processual não há perícia técnica, a qual fica reservada para os casos em que não há
paradigma confiável para a sua fixação.
O não pagamento do aluguel provisório fixado pelo Juiz também torna o locatário inadimplente,
autorizando a ação de despejo contra o devedor.

#
 #4: No procedimento sumário a contestação é apresentada em audiência de conciliação
(inicial), a qual deverá conter
 V  ÷V ÷  ÷

V V  V V  
embora nada impeça que o réu discorde do valor fixado provisoriamente pelo Juiz antes da própria
audiência.

#
 4: O inciso V, incluído pela Lei nº 12.112/2009, traz regra de direito processual importante,
pois o inciso III criou a figura do pedido de revisão que, a  não possui efeito suspensivo. Com
efeito, a partir da nova previsão este incidente (pedido de revisão) passou a interromper o prazo de
recurso.
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Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da
ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V ± indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação
do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e
Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o
número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;


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Art. 71. ± Não houve alteração:
V ± indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação
do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no 6

!
7  , endereço e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de
identidade, "             $   
, a   idoneidade
financeira;
 ,
 Requisitos do artigo 51, em suma: contrato por escrito, com prazo determinado, por pelo
menos 5 anos (contrato único ou sucessivos e ininterruptos, e exploração da mesma atividade por pelo
menos 3 anos. Prazo: de 1 ano a 6 meses antes do término do contrato (§5º)
A alteração no artigo 71 limita-se ao seu inciso V, tratando especificamente da necessidade de que no
contrato a renovar haja a indicação do fiador e a atualização dos seus dados.
    
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7#9:

  
  


7
 

‡ Contrato pelo qual um terceiro (fiador) vem garantir, total ou parcialmente, diante do credor (locador, no
caso), o cumprimento da obrigação assumida pelo devedor, que é o afiançado (locatário, no caso).

‡Necessidade de outorga uxória ± Art. 1.647.do CC: Nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro,
exceto no regime da separação absoluta:
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    ;

³LOCAÇÃO. PRORROGAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. FIANÇA CONTRATO ACESSÓRIO.


PREVISÃO CONTRATUAL ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DO FIADOR.
PRECEDENTE DA TERCEIRA SEÇÃO. OUTORGA UXÓRIA. LEGITIMIDADE RESTRITA AO CÔNJUGE
NÃO CONTRATANTE. PRECEDENTES.
(...)
4. No tocante à alegada inexistência de outorga uxória, a par da circunstância de que o fiador, por ocasião
do contrato, estava qualificado como divorciado, a jurisprudência desta Corte orienta-se no sentido de que
ao cônjuge que deu causa à nulidade descabe alegá-la. Precedentes de ambas as Turmas da Terceira
Seção.´
(STJ, Agravo Regimental no Agravo nº 1134564 / RJ, Rel. Ministro JORGE MUSSI, 5ª Turma, julgado em
02.03.2010)
³DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. PREQUESTIONAMENTO.
AUSÊNCIA. SÚMULAS 282/STF E 211/STJ. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF.
FIANÇA. OUTORGA UXÓRIA. AUSÊNCIA. NULIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO E IMPROVIDO.
(...)
3. É nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador. Precedentes.
4. Tendo o arresto sido invalidado em decorrência da decretação da nulidade da fiança prestada sem a
anuência do esposa do fiador, torna-se irrelevante se perquirir se houve a comprovação de que o imóvel
penhorado seria ou não bem de família.
5. Recurso especial conhecido e improvido.´
(STJ, REsp 797853/SP, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, 5ª Turma, julgado em 27.03.2008)

Ë
  
 :

‡ Benefício de ordem ± Art. 827 do novo CC: O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a
exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do devedor. Embora tal benefício
seja, muitas vezes, renunciado pelos fiadores no contrato de locação (o que é válido).

‡ Exceção da Lei de Impenhorabilidade do Bem de Família (Lei nº 8.009/90) ± vide artigo 3º da mencionada
Lei:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária,


trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
(...)
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
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Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub  rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente,
os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do 
÷ , desde que
residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Art. 12º: Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade
concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no
imóvel.
Parágrafo único: Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao
locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de
qualquer das garantias previstas nesta Lei.


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Art. 11. Não houve alteração.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a
locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no
imóvel.
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 Consoante se verifica dos dispositivos supra e retro transcritos, o parágrafo único
do artigo 12 da Lei nº 8.245/91 foi revogado pela Lei nº 12.112/2009, que incluiu dois parágrafos
ao referido artigo, corrigindo a absurda situação que ocorria na vigência da norma antiga. Na
dicção anterior, a sub-rogação prevista nos artigos 11 e 12 ocorria   
 em relação
ao fiador, que apenas poderia ser substituído por exigência do locador.

Ë)  O fiador celebrava contrato de fiança por ter confiança em um cônjuge (às vezes o fiador era
o pai do cônjuge varão) e permanecia obrigado mesmo se a locação ficasse prorrogada
permanecendo a cônjuge virago no imóvel.

Com a nova redação, a distorção foi corrigida, pois a sub-rogação )


 a comunicação (a ser
realizada pelo Cônjuge que permanecer no imóvel) ao locador e ao fiador, permitindo-se a este a
exoneração da fiança, desde que manifestada no prazo de 30 dias contados do recebimento da
comunicação, permanecendo, no entanto, a garantia pelo prazo de 120 dias depois da notificação
informando o interesse de exonerar-se de sua obrigação.

A lei nº 12.112/2009 dispôs no § 2º inserido no artigo 12 da Lei de Locação que a obrigação de


notificar, por escrito, o fiador acerca da sub-rogação ocorrida é do 0 


 (aquele
que vai permanecer no imóvel). Tal lei, todavia, não diz qual o prazo para tanto.
A sub-rogação se mantém, contudo, se o locador se queda silente à comunicação recebida ou se o fiador
concorda em garantir o novo obrigado.
Todavia, há entendimento segundo o qual o fiador não seria responsável pelo débito, nesta hipótese, até
porque a fiança, por ser gratuita, benéfica, e personalíssima, deva ser interpretada restritivamente.

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   -
 :

³LOCAÇÃO. CONTRATO DE FIANÇA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. NATUREZA INTUITU


PERSONAE. MORTE DO AFIANÇADO. EXONERAÇÃO DO FIADOR.- Se o contrato de fiança, pacto de
interpretação restritiva, possui natureza intuitu personae, a morte do locatário importa na exoneração da
obrigação do fiador, a despeito da sub-rogação da locação no rol das pessoas inscritas no art. 11, I, da Lei
nº 8.245/91.- Recurso especial não conhecido.´ (STJ, Recurso Especial nº 175057 / MG, Ministro
VICENTE LEAL, T6 - SEXTA TURMA, DJ 29/06/2000)

³LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. FIANÇA. MORTE DO AFIANÇADO. RESPONSABILIDADE DOS


FIADORES. EXTINÇÃO. I ± Assentada jurisprudência deste Tribunal no sentido de que o instituto da
fiança não comporta interpretação extensiva, obedecendo, assim, disposição expressa do artigo 1.483 do
Código Civil.II ± O contrato de fiança tem caráter intuitu personae, pelo que a morte do locatário afiançado
acarreta a extinção da fiança e, de conseqüência, a exoneração da obrigação do fiador.
Precedentes.Recurso conhecido e provido.´ (STJ, Recurso Especial nº 439945 / RS, Ministro FELIX
FISCHER, T5 - QUINTA TURMA, DJ 27/08/2002)
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³RESP - CIVIL - LOCAÇÃO - FIANÇA - SUB-ROGAÇÃO - A fiança ajusta-se ao contrato de locação. Em


havendo sub-rogação subjetiva (separação de fato, separação judicial, divórcio, ou dissolução da
sociedade concubinária), deverá ser comunicada por escrito ao locador (Lei 8.245/91, art. 12, par.
único). Caso contrário, persiste a obrigação do fiador.´ (STJ, Recurso Especial nº 164241 / SP, Ministro
LUIZ VICENTE CERNICCHIARO, T6 - SEXTA TURMA, DJ 04/08/1998)
 V    V V
 
V  V 
V  ÷VV V VV V  
 V ÷V 
V V 
V    V  V V 
 ÷  ÷  (JTACSP 105/303, por maioria; em sentido
contrário JTACSP 75/194). (Venosa. Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. 2010. 10ª Ed.São
Paulo: Ed.Atlas S.A., p. 83)

Não comunicada ao locador a sub-rogação, fica a o inquilino (sub-rogado), sujeito à ação de despejo.

A comunicação deve ser escrita, não se exigindo maior formalidade, mas há de ocorrer a inequívoca
ciência do locador, o qual, por sua vez, não pode se opor à sub-rogação operada com base nos artigos
11 e 12 da Lei nº 8.245/91.
(Venosa. Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada. 2010. 10ª Ed.São Paulo: Ed.Atlas S.A., p. 83)
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Art. 40 ± O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes
casos:
I - morte do fiador;
II ± ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem
comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.


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Art. 40. ± Não houve alteração
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:

A morte do fiador, as declarações judiciais de ausência, interdição, falência e/ou insolvência tornam a
garantia da fiança ineficaz. O mesmo ocorre quando gravados todos os bens do fiador, fazendo
desaparecer o patrimônio com que este responderia pela obrigação garantida. Nestes casos, o locador
pode exigir novo fiador.

O inciso X, incluído no artigo 40, contempla a hipótese de se exigir novo fiador quando o garantidor primitivo
pretender exonerar-se de sua obrigação, quando o contrato de locação estiver prorrogado por prazo
indeterminado.

O artigo 1.500 do Código Civil de 1916 dispunha que: ³fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver
assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da
fiança, anteriores ao ato amigável, ou à sentença que o exonerar´.

Na sistemática do Código Civil de 1916 essa manifestação de vontade se dava tão-somente mediante
mútuo acordo ou mediante sentença, sendo que o fiador ficava responsável pelos efeitos da fiança
anteriores à sua exoneração.

Novo Código Civil de 2002: Art. 835. O fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação
de tempo, sempre que lhe convier, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 60 dias após a
notificação do credor.
Com efeito, houve um novo enfoque com relação à exoneração da fiança, apresentado primeiramente no
novo código civil (art.835), mudando posteriormente os rumos da jurisprudência pátria, mormente a do
Superior Tribunal de Justiça, que passou a aceitar a possibilidade de exoneração do fiador nos contratos
locatícios, a depender da época da avença, ainda que esta se estenda à entrega das chaves.

³LOCAÇÃO. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. PROCURAÇÃO NOS AUTOS


APENSOS. POSSIBILIDADE. INÉPCIA DA INICIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 07 DO SUPERIOR
TRIBUNAL DE JUSTIÇA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO INFIRMADO NAS RAZÕES
DO APELO NOBRE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N.º 283 DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. FIANÇA.
PRORROGAÇÃO DO CONTRATO. CLÁUSULA QUE PREVÊ A OBRIGAÇÃO ATÉ A ENTREGA DAS
CHAVES. EXONERAÇÃO DO FIADOR. IMPOSSIBILIDADE. ENTENDIMENTO CONSOLIDADO A
PARTIR DO JULGAMENTO DO ERESP N.º 566.633/CE. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA
SEGUIMENTO.1.(...) 2. Inviável a reforma do acórdão recorrido no sentido de se reconhecer a inépcia da
petição inicial da execução, porquanto, na espécie, seria inevitável o reexame do conjunto fático-
probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula n.º 07 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Não
restou infirmado nas razões do apelo nobre o fundamento segundo o qual não houve solução de
continuidade quanto à relação locatícia e, por via de conseqüência, da fiança prestada, o que atrai à
hipótese o enunciado da Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal.4. x       %

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desprovido.(STJ, Agravo Regimental no Recurso Especial nº 1133724 / RS, Ministra LAURITA VAZ, T5-
QUINTA TURMA, DJ 18/02/2010).
³Fiança dada a pessoa jurídica. Locação comercial. Transferência de propriedade da empresa.
Saída dos sócios garantidos.1. Para tornar insubsistente a garantia fidejussória, não basta a
ocorrência da cessão de cota pelo sócio fiador da empresa locatária durante a vigência do
contrato de locação.2. Õ " %     
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!"   
  ï   3. Na espécie, o sócio fiador não
empreendeu nenhuma das hipóteses previstas nos referidos dispositivos legais.4. Recurso
especial do qual não se conheceu.´(STJ, Recurso Especial nº 1116952 / RJ, Ministro NILSON
NAVES, T6- SEXTA TURMA, DJ 03/11/2009)

A nova redação introduzida pela Lei nº 12.112/2009 permite a exoneração do fiador na


locação por prazo indeterminado, fazendo-se necessário para tanto apenas a notificação do
locador (credor). Saliente-se, entretanto, que sua responsabilidade ainda permanecerá pelo
prazo de 120 dias.
    
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‡   ¦"$ : A ação de despejo é específica do locador para reaver a coisa locada. É o
meio processual pelo qual se desfaz o vínculo contratual, obrigando o locatário a desocupar o
imóvel. Tal desocupação compulsória se dirige também a qualquer ocupante do imóvel ligado ao
locatário, especialmente o sublocatário, a quem se atribui o direito de participar do processo.

‡ 

     ¦"$ : O parágrafo primeiro do artigo 59 da Lei nº 8.245/91, alterado
pela Lei nº 12.112/2009 trouxe mais quatro possibilidades nas quais o despejo liminar é
concedido, com desocupação em 15 (quinze) dias, sem conhecimento do réu, mediante caução
em dinheiro, equivalente a 03 (três) meses de aluguel.
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Art.59 ± Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder  se  á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da
parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações
que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e
por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação,
contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo
ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta
dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do
art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário


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Art. 59 ± Não houve alteração.
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2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar  se  á ciência do pedido aos sublocatários, que
poderão intervir no processo como assistentes. (Redação não alterada)
§ 3º 9 

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A lei nº 12.112/2009 inclui no artigo 59 da Lei nº 8.245/91 novas hipóteses em que é possível a
concessão de liminar para desocupação, em quinze dias,  VV VV V÷
#
 4# A primeira delas (inciso VI, do § 1º, do artigo 59 da Lei nº 8.245/91), é quando houver
o desfazimento da locação, face da regra esculpida no art.9º, IV da lei (a necessidade de
reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público), sem que o locatário
desocupe o imóvel.


 4##: A segunda nova hipótese (inciso VII, do § 1º, do artigo 59 da Lei nº 8.245/91) reporta-se
ao parágrafo único do art. 40, também introduzido pela Lei 12.112/2009. Notificado o locatário para
apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, escoado esse prazo, abre-se a
possibilidade de despejo. A Lei Locatícia mostra-se mais intolerante quanto à falta de garantia da
locação. Dúvidas podem surgir acerca da idoneidade ou aptidão de eventual garantia apresentada
pelo locatário, algo que poderá abrir discussão no procedimento e dependerá do bom senso do
julgador e das provas objetivas apresentadas.

#
 4###: O inciso VIII, incluído no § 1º, do artigo 59, da Lei nº 8.245/91, mostra-se rigoroso com
o término do prazo de locação de imóvel não residencial, ao permitir liminar de desocupação na
ação proposta até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento da notificação comunicando a
intenção de retomada do imóvel.
Os inquilinos de imóveis não residencial deverão estar atentos quanto aos requisitos para propor
ação renovatória, evitando o despejo liminar previsto neste inciso VIII.

#
 #>: O inciso IX, também introduzido pela Lei nº 12.112/2009, refere-se á liminar na ação de
despejo por falta de pagamento. Assim, será também liminar o despejo quando o inquilino deixar
de pagar o aluguel e os acessórios da locação no vencimento, não estando presentes as garantias
previstas no artigo 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de
fundos de investimento), qualquer que seja o motivo.
Assim, se o locatário a título de exemplo, perde o fiador em virtude de seu falecimento, estará
sujeito, no caso de não pagamento dos débitos locatícios, na data prevista do vencimento, a ser
despejado liminarmente.
ï ,  +&: Nesta hipótese ± mais uma inovação trazida pela Lei nº 12.112/2009 ± , poderá o
locatário evitar a rescisão da locação e impedir o despejo liminar se no prazo concedido para
desocupação (15 dias), efetuar o deposito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos.

É importante salientar que sempre houve a possibilidade de despejo na ausência do pagamento dos
débitos locatícios, entretanto, o despejo não era liminar, e o locatário deveria no prazo da
contestação, requerer autorização para pagamento do débito atualizado. Note-se que com o
advento da nova Lei, não é necessário o pedido de autorização, bastando que se efetue o depósito
da totalidade dos valores devidos nos termos do artigo 62, inciso II.

Dúvidas poderão surgir quanto se constatar a exigência de valores exorbitantes na ação inicial de
despejo, por falta de pagamento. O caso concreto deverá apontar a solução quanto ³totalidade dos
valores devidos´.

¦#9 - Ação Direta de Inconstitucionalidade proposta pelo IDELOS (Instituto Brasileiro de Defesa
dos Lojistas de Shoppings), através da qual contestou-se a nova Lei do Inquilinato, no que permite
ao despejo por um mês de atraso no aluguel. De acordo com o mencionado instituto, o artigo 59,
parágrafo 1º, inciso IX, da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), introduzido pela Lei 12.112, de
novembro de 2009, afronta os artigos 1º, inciso III, 5º, inciso LV, e 170, caput, da Constituição
Federal.

O mérito da ação direta de inconstitucionalidade acima mencionada sequer foi analisado, tendo sido
a ela negado seguimento de plano, em razão da ilegitimidade ativa do IDELOS. Decisão da Ministra
Ellen Gracie.
‡ Questão atual é saber se nas relações locatícias a liminar de desocupação, quando se tratar de
despejo, somente pode ser deferida nos casos elencados no artigo 59 da Lei nº 8.245/91 ou pode ser
aplicada a norma prevista no artigo 273 do CPC (que trata de antecipação dos efeitos da tutela)?

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   -
 :
³RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE
PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO.1. A antecipação de tutela é cabível
em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo.2. Recurso provido.´ (STJ,
Recurso Especial nº 595172 / SP, Ministro PAULO GALLOTTI, T6 - SEXTA TURMA, DJ 21/10/2004)


   -
 Ë  6
  

³AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - ANTECIPAÇÃO DE TUTELA - REQUISITOS
DO ART.273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL -POSSIBILIDADE. Conforme orientação
jurisprudencial do STJ, é possível deferir antecipação de tutela em ação de despejo, ainda que não
se trate das hipóteses previstas no artigo 59, § 1º, da Lei 8.245/91, se estiverem presentes os
requisitos elencados no art.273 do CPC. Havendo prova inequívoca nos autos da relação locatícia,
da mora do locatário e da ausência de pedido de purgação pelo locatário, após citado, perfeitamente
viável o deferimento ao locador de ANTECIPAÇÃO da TUTELA. Recurso provido.´
(TJMG, Agravo de Instrumento n° 1.0702.07.364169-9/001, Desembargador MARCOS LINCOLN,
10ª Câmara Cível, 21/10/2008)
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Art. 62 ± Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da
locação, observar-se-á o seguinte:
I ± o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e
acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do
débito;
II ± o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação,
autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante
depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante
devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III ± autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação
do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário
poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV ± não sendo complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença,
podendo o locador levantar a quantia depositada;
Parágrafo único ± não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa
faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

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Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação,
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  , observar-se-á o seguinte:
I ± o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e
acessórios da locação;  
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   , devendo ser
apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II ± o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação     "   ' 
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 , independentemente de cálculo e
mediante depósito judicial, incluídos:
(...) Não houve alteração.
III ± efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a
diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, 


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 ,

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"
   

 
  ;
IV ± não sendo
  complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela
diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa
faculdade   ] 
    * 

  
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  .´

 ,
 O artigo 62 também recebeu importantes alterações, com a modificação do
V 
dos incisos I, II, III e IV, além da alteração de seu parágrafo único.
 ": O
V  especifica melhor quais os créditos que ensejam a ação de despejo, com trâmite previsto em seus incisos e
parágrafo único, que não mais se dá apenas por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, mas também de
aluguel provisório e de diferenças de aluguéis.

#
 #: A alteração do inciso I manteve a possibilidade de cumulação de pedidos, rescisão contratual e cobrança de aluguel e
acessórios, detalhando o procedimento quanto ao locatário e fiador.
Trata-se, em verdade, de norma de caráter processual, segundo a qual o locatário é citado para contestar a ação contra si
movida, que engloba os dois pedidos (despejo e cobrança), enquanto o fiador é citado para contestar a ação tão somente de
cobrança.

#
 ##: O inciso II repetiu a previsão anterior, tendo sido incluído o 
 que, segundo a sua novel redação, pode efetuar o
pagamento do valor devido, com o fim de evitar a rescisão contratual.
Saliente-se que hoje o prazo para pagar a dívida é de 15 dias contados da citação; antes ele fazia uma petição e pedia
autorização do juiz para pagar a dívida, sendo que seu prazo só iniciava a partir do deferimento do pedido (como a justiça é
morosa, o prazo podia se ampliar para mais de um mês).

#
 ###: O inciso III manteve a possibilidade de que a purgação seja complementada pelo locatário, quando o locador alegar e
demonstrar que a oferta não é integral, especificando que tal prazo inicia da ciência da parte, seja pessoalmente, seja por
intermédio de seu patrono, mediante publicação no diário oficial ou carta (o que torna o processo mais célere).

#
 #4: O inciso IV prevê o prosseguimento do despejo pela diferença entre o valor depositado e o realmente devido, quando
a parte intimada para complementar o depósito quedar-se inerte. Nesta hipótese o locador pode levantar o valor depositado em
juízo para amortização do débito.
A alteração ocorrida neste inciso foi apenas de ordem semântica, pois a redação anterior poderia levar à equivocada
interpretação de que depósito parcial seria capaz de frustrar a ação de despejo, o que foi corrigido pela nova redação do inciso
IV.

ï ,  @
: A alteração do parágrafo único limitou a possibilidade de purgação da mora pelo locatário e/ou fiador, que não
poderá efetivá-la quando já o tiver feito nos 24 (vinte e quatro) meses anteriores. Na redação anterior a previsão era de duas
vezes nos últimos doze meses.
]* 
+]('
Art. 63 ± Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a
desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II III do art. 9º ou no § 2 do art. 46.
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público,
respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a
desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos,
estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como
por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no
inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre
a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o
prazo será de seis meses.


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Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, $
 
 , )"
    
"$   , "   + 
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 "   "   ,
, ressalvado o
disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º - Não houve alteração
b) o despejo houver sido decretado com     (& ou no § 2o do art. 46.
§ 2º - Não houve alteração
§ 3º - Não houve alteração
 ,
: A regra geral, estabelecida no
V  é que a desocupação voluntária deva ocorrer
em trinta dias. Diz a Lei que o Juiz deve fixar esse prazo, fazendo-o na sentença, em não
ocorrendo as exceções deste artigo, não possuindo discricionariedade nesta questão. Deve o
locatário ser intimado pessoalmente para a execução da sentença, iniciando-se daí a contagem do
trintídio.

O prazo será de 15 (quinze) dias, nas situações do § 1º, quando a Lei entende que não se justifica
prazo maior de permanência do inquilino. Isso ocorrerá quando a sentença for proferida após
quatro meses a contar da data de citação (decisão de 1ª instância) e quando se tratar dos
fundamentos previstos no artigo 9º da Lei nº 8.245/91, não havendo mais restrição quanto ao
despejo sob qualquer dos incisos no caso de denúncia vazia nas locações residenciais, ocorrendo
as hipóteses do artigo 46, §2.

*Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a
resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou
aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta
dias sem oposição do locador, presumir  se  á prorrogada a locação por prazo indeterminado,
mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido
o prazo de trinta dias para desocupação.
+* 
+]('
Art. 64 ± Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II, IV do art. 9º, a execução
provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito
meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o
valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos,
podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.


']''](
Art. 64. /    
"       (& a execução provisória do despejo
dependerá de  

 B 
*   "
 ']  * 
, atualizado até a data da prestação da caução.
§ 1° - Não houve alteração.
§ 2° - Não houve alteração.

 ,

O valor da caução em caso de execução provisória de despejo foi reduzido, facilitando-se que o
despejo fosse realizado em benefício do locador.
* 
+]('
Art. 74 ± Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o
trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.


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Art. 74. Não sendo renovada a locação, o $
 
 , )"
    
"$   , "   + 
 *
 "   "   ,
, se
houver pedido na contestação.

 ,
 A novel redação do artigo 74 corrige distorção da lei anterior, pois o locador
mesmo depois de provar que não estava obrigado a renovar o contrato de locação,
precisava esperar 6(seis) meses para reaver o imóvel. A diminuição do prazo era, sem
sombra de dúvida, medida imperativa.