SUPERFICIE

ORIGEN

• El origen histórico del derecho de superficie se encuentra en Roma; en sus inicios, por la protección dada por
el Pretor. Más tarde, en la época post clásica, sus perfiles se encontraban ya totalmente establecidos, sin
confundirse con el dominio.
• El germen del derecho de superficie se encuentra en las concesiones ad aedificandum del suelo público
romano, conocidas ya en la época republicana. Posteriormente, esas concesiones fueron utilizadas por los
privados. Sin embargo, en ningún caso el concesionario hacía suya la propiedad, por aplicación de la regla de
la accesión, teniendo éste sólo un derecho de goce.
• Más tarde, en el ius praetorium, el pretor concedió al superficiario un interdicto modelado sobre el interdicto
posesorio uti possidetis y una acción de superficie. Empero, aunque al superficiario se le concedía una suerte
de rei vindicatio, subsistía el principio conforme el cual la propiedad de lo edificado no podía estar en el
dominio de otra persona distinta al dueño del suelo. En el Digesto se reporta el comentario de Ulpiano al
Edicto, de lo que resulta que la posición del superficiario era sustancialmente equiparada al titular de un
derecho real, toda vez que aquél tenía, contra terceros, una acción quasi in rem.
 DEFINCION
• Se denomina derecho de superficie al derecho real de propiedad temporal
que adquiere quien construye un edificio la superficie o debajo de ella, o
quien adquiere el derecho de gozar de una construcción ya realizada sobre la
superficie o debajo de ella, con la obligación de devolver al propietario el
suelo, juntamente que la construcción.
 II.LEGISLACION DEFICIENTE DEL
DERECHO DE SUPERFICIE
• El código de 1936, trató del derecho de superficie como una forma
de usufructo y le dedicó dos artículos dentro del título relativo al
usufructo, el uso y la habitación. Sin embargo, reguló su naturaleza
de derecho de propiedad temporal, pero indudablemente, su
normativa era deficiente, puesto que el derecho de superficie es un
derecho real autónomo y no solamente una forma de usufructo.
• En el código de 1984 se le ha dado tratamiento de instituto jurídico autónomo, de
derecho real independiente. Sin embargo su normativa es escueta y deficiente. Le
dedica cinco artículos, sin haber organizado los derechos y las obligaciones de las
partes, ni las formas en que se extingue el derecho. Además, en contra de la doctrina,
acepta que el derecho de superficie pueda nacer también del testamento, es de decir
de la voluntad unilateral, siendo así que si el edificio no está construido, deberá ser el
contrato el que establezca sus condiciones físicas, y la calidad de sus materiales. Si el
edificio estuviese construido y se estableciese el derecho de superficie por vía
testamentaria, necesariamente tendría que haber una aceptación del superficiario,
sobre el plazo y las demás condiciones en que nace este derecho de propiedad
temporal.
 NATURALEZA JURIDICA

• El problema de la naturaleza jurídica de derecho de superficie reside en

determinar, si simplemente se trata de dos formas de propiedad, una sobre el
suelo y otra sobre el edificio, o si se trata de un derecho real más complejo.
 CARACTERISTICAS

• nos ayudará a definir su naturaleza jurídica. Ellos pueden resumirse en:

Es un derecho real sobre bien ajeno.- El superficiario tiene el uso y goce de
la superficie del predio ajeno, mientras dura el derecho de superficie. El
artículo 958° del código civil de 1936, definió al derecho de superficie como
un usufructo que podía constituirse por actos intervivos, sobre tierras
edificables a efecto de que el usufructuario tenga el derecho de propiedad
sobre los edificios que levante
La característica de la temporalidad es un elemento fundamental para el diseño de
esta herramienta, puesto que al tratarse de una propiedad temporal, el superficiario
tiene la urgencia de explotar de la manera más eficiente la construcción que vaya a
realizar sobre el inmueble, lo que implica una adecuada inversión de capital y la
realización de una actividad productiva que tiene como base la construcción de un
edificio, ya sea este un edificio de departamentos, de oficinas, de locales comerciales,
un local industrial, un hospital, un cementerio, un estacionamiento, etcétera. Con
ello, especialmente en un contexto de subida de precios de los inmuebles, se facilita
una alternativa más atractiva a la mera tenencia de los inmuebles con fines
especulativos
 V. IMPORTANCIA SOCIAL DEL
DERECHO DE SUPERFICIE
• El derecho de superficie, más que una institución privada, resulta una institución de
derecho público, que compromete la acción del Estado. Su importancia social no
radica en la superficie que constituyan dos personas, por mucho que tenga fines de
vivienda. La importancia social del superficie radica en que constituye un
instrumento fundamental para extender las necesidades de vivienda de la sociedad.
Existen muchos terrenos urbanos que pertenecen al Estado o a las Municipalidades
y que requieren ser edificados, sin que las instituciones oficiales, tengan el dinero
para hacerlo. Entonces pueden entregar el uso de eso a terrenos a la actividad
privada y otorgarles el derecho de superficie, por un plazo más o menos extenso, de
tal manera que el inversionista tenga tiempo para recuperar su inversión u obtener
además una utilidad.
 CONSTITUCION DEL DERECHO DE
SUPERFICIE
• El derecho de superficie nace fundamental de un acto jurídico es decir de un contrato que
puede ser el que determine las condiciones y materiales de la edificación, o que puede ser un
contrato de compra-venta de la construcción ya realizada. En el primo caso tendremos un
acto jurídico bilateral en el que se expresará también el interés del propietario. Si al
vencimiento del plazo la construcción volverá al dominio del propietario, es lógico que tenga
interés en establecer las condiciones en las que se realizará la construcción, determinar los
caracteres físicos de la construcción (extensión, altura, etc.) y establecer asimismo la calidad
de los materiales, dado el tiempo que ellos serán sometidos a la utilización del superficiario.
Cuando el propietario sea el Estado o alguna institución oficial que tenga participación en la
regulación de las construcciones, ese interés será mayor, podrá en el mismo acto jurídico
establecer las reglas de acuerdo con las cuales se ha de construir.
 EXTENCION DE DERECHO DE
SUPERFICIE A AREAS NO CONSTRUIDAS

• Dispone el artículo 1032 del código civil el derecho de

superficie puede extenderse el aprovechamiento de una
parte del suelo no necesario para la construcción, si
dicha parte ofrece ventaja para su mejor utilización”.
Esa norma no tiene antecedente en el código civil de
1936. Fue extraída del derecho alemán.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS
PARTES

• Nuestro código no establece cuales son los derechos y cuales las obligaciones
de las partes de la relación jurídica del derecho de superficie. Ese silencio
resulta perjudicial, pues por ejemplo no se sabe si la superficie se extingue
por el no uso, ni en cuanto tiempo deberá construir el superficiario. Sin
embargo podemos resumir, acudiendo a la ley y a la doctrina, los derechos y
obligaciones del superficiario, y los derechos y obligaciones del propietario
 DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL
SUPERFICIARIO.
A. Construir la edificación sobre o debajo del suelo del predio ajeno. Este
derecho nace del artículo 1030 del código civil. Nuestro código admite que
las construcciones se realicen en el subsuelo o en el espacio aéreo, de
acuerdo con la doctrina contenida en el artículo 955° que establece que el
subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer total o parcialmente a
propietario distinto del suelo
B. Ejercitar temporalmente el derecho de propiedad sobre la construcción,
con todas las facultades inherentes a ese derecho.
 El superficiario tiene las siguientes
obligaciones:

A. Construir en el plazo señalado en el titulo constitutivo. Nuestro código no ha señalado,

como lo hacen otros códigos, el plazo en el cual el superficiario debe hacer la
construcción.
B. Abonar la renta que se hubiese establecido, si el derecho de superficie es oneroso.
Tampoco alude nuestro código a que este derecho puede ser oneroso o gratuito
C. Transmitir al fenecimiento del plazo, la propiedad de lo construido en favor del
propietario. Prejuzgado la naturaleza del derecho de superficie, nuestro código dice que el
propietario adquiere lo construido reembolsando su valor, salvo pacto en contrario
D. Comunicar al propietario por escrito de fecha cierta, si hubiese celebrado algún contrato
transmitiendo la propiedad de la construcción, para que pueda ejercitar su derecho de
retracto. Así lo establece el artículo 1596 del código civil.