AKUNTANSI SEWA

PSAK 30 & 73
Agenda

Pengertian Sewa

PSAK 30

PSAK 73

2
SEWA
SEWA

• Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada

lessee untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang
disepakati.

Penyewa Pesewa
• Menggunakan • Meminjamkan

Aset spesifik
Dapat diidentifikasi
 Sewa

• Aset tetap selain dibeli dapat disewa dari pihak

lain:
– Sewa operasi / operating lease
– Sewa pembiayaan / capital lease
• Sewa sebagai alternatif pembiayaan 
menghemat kas entitas.
• Sewa operasi disajikan off balance sheet (tidak
ditampilkan di laporan posisi keuangan sehingga
dapat meningkatkan beberapa rasio keuangan 
efisiensi dan leverage.
 Sewa Operasi
• Sewa jangka pendek
• Alat dapat digunakan oleh penyewa namun aset dimiliki
oleh pihak yang menyewakan.
• Tidak terjadi transfer ownership di akhir masa sewa.
• Pemeliharaan alat biasanya oleh yang menyewakan
• Penyajian dalam laporan keuangan
– Diakui dan disajikan sebagai beban sewa dalam laporan
laba rugi komprehensif.
– Tidak ada pencatatan aset, utang dan beban depresiasi
(off balance sheet)
 Keuntungan dan Kerugian Sewa Operasi
Keuntungan
• Memperoleh pendanaan dengan rate tetap
• Untuk aset yang cepat sekali berubah
teknologinya akan tepat karena investasinya
lebih murah  fleksibel.
• Keuntungan dari pajak (beban menjadi lebih
besar)
• Tidak disajikan dalam laporan posisi keuangan
sebagai aset dan utang sehingga rasio
efisiensi (sales/total aset; sales/fixed aset) dan
rasio leverage (debt/equity; laba
operasi/interest) terlihat lebih bagus  off
balance sheet.
• Entitas tidak perlu memelihara aset 
seringkali maintenance dilakukan oleh pihak
yang menyewakan.
• Menghemat kas dan pendanaan di masa
sekarang karena biaya yang dikeluarkan
sebesar biaya sewa.
Kerugian
• Entitas tidak memiliki aset untuk
operasi yang disajikan dalam laporan
keuangan
• Keberlanjutan entitas dapat terganggu
jika sewa di masa akan datang tidak
diperoleh  untuk aset utama entitas
cukup berisiko jika menggunakan sewa
operasi
• Untuk alat-alat khusus sulit diperoleh
• Seringkali lebih mahal daripada
membeli aset
• Tidak dapat dimanfaatkan optimal jika
cepat terjadi perubahan teknologi
• Penggunaan terbatas  tergantung
perjanjian sewa
• Tidak dapat dijadikan jaminan bank
Sewa Pembiayaan
• Sewa pembiayaan / capital lease / finance lease
• Merupakan bentuk pendanaan jangka panjang 
pembelian secara angsuran
• Sewa pembiayaan  “transfer risiko dan manfaat aset
kepada pihak leasse”  kriteria umum sesuai dengan
PSAK 30: sewa dan ISAK 8 Transaksi yang Mengandung
Sewa.
• Aset dicatat oleh leasse :
– Pencatatan aset
– Pencatatan utang  kontrak pembayaran jangka panjang
– Pencatatan beban depresiasi aset
Sewa

Data
• Entitas melakukan leasing 1 Januari 2010
• Masa Manfaat aset 5 tahun, aset didepresiasi
5 tahun dengan metode garis lurus.
• Sewa merupakan bentuk kontrak yang dapat
dibatalkan dengan jangka waktu 5 tahun.
• Kontrak tahunan yang dibayarkan 2.505 setiap
akhir tahun.
• Bunga 8 % per tahun
 Sewa - Lease
Skedul Leasing

Pokok Bunga dan Pokok dari MLP Utang Akhir

Tahun
awal tahun Bunga Pokok Total Tahun
2010 10.000 800 1.705 2.505 8.295
2011 8.295 664 1.841 2.505 6.454
2012 6.454 517 1.988 2.505 4.466
2013 4.466 358 2.147 2.505 2.319
2014 2.319 186 2.319 2.505 (0)
2.525 10.000 12.525
 Jurnal - Lease
• Operating Lease
Biaya sewa 2.505
Kas 2.505

• Capital / Finance Lease

Aset leasing 10.000
Utang Leasing 10.000
Utang Leasing 1.708
Beban bunga 800
Kas 2.505
Beban Depresiasi 2.000
Akumulasi Depresiasi 2.000
 Jurnal - Lessor
• Operating Lease
Kas 2.505
Pendapatan sewa 2.505
Beban Depresiasi 2.000
Akumulasi Depresiasi 2.000

• Capital / Finance Lease

Piutang Leasing 10.000
Aset 10.000
Kas 2.505
Piutang Leasing 1.708
Pendapatan bunga 800
Kas
Sewa

Perbandingan Sewa Operasi dan Sewa Pembiayaan

Sewa Operasi Sewa Pembiayaan

Sewa per Bunga dan Pokok dari MLP

Tahun
tahun Bunga Depresiasi Total
2010 2.505 800 2.000 2.800
2011 2.505 664 2.000 2.664
2012 2.505 517 2.000 2.517
2013 2.505 358 2.000 2.358
2014 2.505 186 2.000 2.186
12.525 2.525 10.000 12.525
Sewa
Dampak pada Laporan Keuangan Lease
Lease
Tanggal Cash Lease Aset Equity
Liability
01/01/2010 - 10.000 10.000 -
31/12/2010 (2.505) 8.000 8.295 (2.800)
31/12/2011 (5.010) 6.000 6.454 (5.464)
31/12/2012 (7.515) 4.000 4.466 (7.981)
31/12/2013 (10.020) 2.000 2.319 (10.339)
31/12/2014 (12.525) - (0) (12.525)
 Sewa

Dampak pada Laporan Keuangan Lessor

Interest Akumulasi Pengurang
Tanggal Cash Piutang Equity
Revenue Interest Pokok

01/01/2010 - 10.000 -

31/12/2010 2.505 800 800 1.705 8.295 2.800

31/12/2011 5.010 664 1.464 1.841 6.454 5.464

31/12/2012 7.515 517 1.981 1.988 4.466 7.981

31/12/2013 10.020 358 2.339 2.147 2.319 10.339

31/12/2014 12.525 186 2.525 2.319 (0) 12.525

 SEWA
PSAK 30
 Ruang Lingkup
 PSAK 30 diterapkan dalam akuntansi untuk semua jenis sewa kecuali:
 Sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak, gas
alam dan sumber daya lainnya yang tidak dapat diperbarui; dan
 Perjanjian lisensi untuk hal-hal seperti film, rekaman video, karya
panggung, manuskrip (karya tulis), hak paten dan hak cipta
 Pernyataan ini tidak diterapkan untuk pengukuran:
 Properti investasi yang diserahkan oleh lessor yang dicatat sebagai
sewa operasi (PSAK 13: Properti Investasi)
 Properti investasi yang dikuasai oleh lessee yang dicatat sebagai sewa
operasi (PSAK 13: Properti Investasi)
 Aset biologis yang dikuasai oleh lessee yang dicatat sebagai sewa
pembiayaan
 Aset biologis yang diserahkan oleh lessor yang dicatat sebagai sewa
operasi
 Definisi Sewa

• PSAK 30 (Revisi 2011)

Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak
kepada lessee untuk menggunakan suatu aset selama periode
waktu yang disepakati.
 Awal Sewa vs Awal Masa Sewa

 Awal Sewa (Inception of the lease) adalah tanggal yang lebih

awal antara tanggal perjanjian sewa dan tanggal pihak-pihak
menyatakan komitmen terhadap ketentuan-ketentuan pokok
sewa. Pada tanggal ini:
 Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan
 Untuk sewa pembiayaan , jumlah yang diakui pada awal masa sewa
ditentukan
 Awal Masa Sewa (commencement of the lease term) adalah
tanggal saat lessee mulai berhak untuk menggunakan aset
sewaan.
 Tanggal ini merupakan tanggal pertama kali sewa diakui (yaitu
pengakuan aset, kewajiban, penghasilan atau beban sewa)
 Klasifikasi Sewa
 Lease = Sewa
 Sewa Pembiayaan (Finance Lease) adalah sewa yang
mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan
manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu aset.
Hak milik pada akhirnya dapat dialihkan, dapat juga
tidak dialihkan (par. 8)
 Sewa Operasi (Operating Lease) adalah sewa yang
tidak mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan
manfaat yang terkait dengan kepemilikan aset (par. 8)

Klasifikasi sebagai sewa pembiayaan atau sewa

operasi didasarkan pada substansi transaksi dan
bukan pada bentuk kontraknya.
Indikator-indikator Klasifikasi (Par.10)

a) Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa

sewa
b) Lessee mempunyai opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup
rendah dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat
dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa
opsi memang akan dilaksanakan
c) Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis aset
meskipun hak milik tidak dialihkan
d) Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum
secara substansial mendekati nilai wajar aset sewaan
e) Aset sewaan bersifat khusus dimana hanya lessee yang dapat
menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material
 Indikator Tambahan (Par. 11)

• Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor

yang terkait dengan pembatalan ditanggung oleh lessee
• Laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu
dibebankan kepada lessee
• Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa
untuk periode kedua dengan nilai rental yang secara
substansial lebih rendah dari nilai rental pasar

Indikator – indikator di atas tidak

selalu harus konklusif.
Sewa Tanah dan Bangunan

• IAS 17 mengatur transaksi sewa atas tanah &

bangunan sebagai sewa pembiayaan atau sewa
operasi sesuai klasifikasi yang ada
• PSAK menyesuaikan pengaturan dengan
ketentuan IAS 17, namun tetap memperhatikan
pengaturan terkait hak atas sewa tanah dalam
ISAK 25.
 Sewa Tanah dan Bangunan
• Perjanjian sewa mengandung elemen tanah dan
bangunan  diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan
atau sewa operasi.
• Dalam menentukan klasifikasi  pada umumnya tanah
memiliki umur ekonomik yang tidak terbatas.
• Pembayaran sewa dialokasikan antara elemen tanah dan
bangunan secara proporsional sesuai nilai wajar relatif
bagian perjanjian sewa pada awal kontrak.
• Apabila tidak dapat dialokasikan, seluruh sewa
diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan kecuali sangat
jelas bahwa kedua elemen tersebut adalah sewa operasi.
Seluruh sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi.
 Sewa tanah dan bangunan
• Tanah dianggap tidak material, maka tanah dan bangunan
dapat diakui sebagai unit tunggal untuk tujuan klasifikasi
sewa dan diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan atau
sewa operasi.
• Umur ekonomik bangunan dianggap sebagai umur
ekonomik seluruh aset sewaan.
• Pengukuran elemen tanah dan bangunan secara terpisah
tidak diperlukan apabila bagian lessee atas tanah dan
bangunan diklasifikasikan sebagai properti investasi PSAK
13 dan metode nilai wajar diadopsi.
Apabila pengklasifikasian tidak jelas, maka perlu dibuat
suatu perhitungan secara rinci untuk penilaian ini.
 Kasus – Klasifikasi Sewa (1)
PT XYZ menyewa mobil selama 5 tahun. Masa manfaat mobil
tersebut adalah 7 tahun. PT XYZ diberikan opsi untuk membeli
mobil tersebut pada akhir masa sewa seharga 50% dari nilai
pasar mobil ditambah 0.5% dari nilai pasar mobil pada tanggal
opsi dilaksanakan. Nilai pembayaran tersebut adalah untuk
menutup biaya penjualan mobil.
Sewa ini akan diklasifikasikan sebagai …..?

 Sewa Pembiayaan, karena terdapat opsi untuk membeli aset

tersebut pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai
wajar
 Kasus – Klasifikasi Sewa (2)
Pada tanggal 1 Januari 2009, PT ABC menyewakan sebuah peralatan kepada
PT XYZ. Peralatan tersebut dibeli seharga $ 20,000 (Nilai wajar peralatan).
Perjanjian sewa mengandung klausul – klausul berikut ini:
 Masa Sewa 8 tahun
 Pembayaran tahunan setiap tanggal 1/1 setiap tahunnya sebesar $
4,500
 Masa manfaat peralatan adalah 10 tahun
 Estimasi nilai sisa pada akhir masa sewa adalah $ 3,000
Sewa ini bisa dibatalkan, dan PT XYZ akan dikenakan penalti yang tidak
signifikan. PT XYZ akan mengembalikan peralatan kepada PT ABC pada akhir
masa sewa. PV dari pembayaran sewa minimum (dihitung dengan
menggunakan tingkat bunga implisit 11.65%) adalah sebesar $ 18,271
Bagaimana pengakuan sewa ini di dalam laporan keuangan
entitas?
Kasus – Jawaban
• Apakah kepemilikan aset akan berpindah pada akhir
masa sewa?
PT XYZ akan mengembalikan aset pada akhir masa
χ
sewa

• Apakah ada opsi untuk membeli aset pada harga

yang cukup rendah dibandingkan nilai wajar?
Tidak ada cukup informasi
?
• Apakah masa sewa adalah untuk sebagian besar
umur ekonomis aset?
Masa sewa adalah 8 tahun, sama dengan 80% dari √
?
masa manfaat aset

• Apakah aset sewaan bersifat khusus?

Tidak ada cukup informasi
Kasus – Jawaban

√
• Apakah nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara
substansial mendekati nilai wajar aset sewaan?
PV pembayaran sewa minimum $ 18,271
FV peralatan $ 20,000
→ PV pembayaran sewa minimum = 91.4% dari FV peralatan

χ
 Apabila lessee membatalkan sewa, apakah kerugian lessor akan
ditanggung oleh lessee?
PT XYZ dikenakan pinalti yang tidak signifikan
Kasus – Jawaban

?
 Apakah laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar
residu akan dibebankan kepada lessee?
Tidak ada cukup informasi

• Apakah lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan

sewa untuk periode kedua dengan nilai rental yang
secara substansial lebih rendah dari nilai rental pasar?
Tidak ada cukup informasi
χ
PT XYZ akan mengembalikan peralatan pada akhir masa
sewa
 Kasus – Jawaban

• Kesimpulan
– Tes masa sewa dan tes masa kini hanya
menunjukkan bahwa sebagian besar manfaat akan
dialihkan pada awal masa manfaat aset.
– Sewa dapat dibatalkan dengan penalti yang tidak
signifikan.
– Kurangnya informasi yang tersedia, sehingga tidak
dapat dilakukan analisa yang mendalam.
– Sewa diklasifikasikan sebagai Sewa Operasi.
Laporan Keuangan Lessee
 Pengakuan Awal (Par. 16)

 Aset dan kewajiban diakui sebesar nilai wajar aset

sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa
minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar.
 Tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat suku
bunga implisit dalam sewa, jika dapat ditentukan secara
praktis; jika tidak, digunakan tingkat suku bunga
pinjaman inkremental lessee.
 Biaya langsung awal yang dikeluarkan lessee
ditambahkan ke dalam jumlah yang diakui sebagai aset,
termasuk biaya sehubungan dengan aktivitas sewa
tertentu, seperti negosiasi dan pemastian pelaksanaan
sewa.
 Pengukuran setelah Pengakuan Awal (Par.
21)

• Pembayaran sewa minimum harus dipisahkan

antara bagian yang merupakan beban keuangan
dan bagian yang merupakan pelunasan
kewajiban.
• Beban keuangan harus dialokasikan ke setiap
periode selama masa sewa.
 Penyusutan dan Penurunan nilai
 Penyusutan (Par. 23 – 24)
 Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus
konsisten dengan aset yang dimiliki sendiri,
berdasarkan PSAK 16 dan PSAK 19.
 Jika tidak terdapat kepastian yang memadai bahwa
lessee akan mendapatkan hak kepemilikan pada
akhir masa sewa, maka aset sewaan disusutkan
selama periode yang lebih pendek antara masa
sewa dan umur manfaat aset sewaan.
 Penurunan Nilai (Par. 26)
 Untuk menentukan apakah suatu aset sewaan
mengalami penurunan nilai, entitas menerapkan
PSAK 48: Penurunan Nilai
 Penyajian dan Pengungkapan
 Selain harus memenuhi ketentuan PSAK 50, hal-hal berikut ini harus
diungkapkan oleh Lessee (Par. 27):
• Jumlah neto nilai tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal neraca
• Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum di masa depan pada
tanggal neraca, dengan nilai kininya untuk setiap periode berikut:
o Sampai dengan satu tahun
o Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
o Lebih dari lima tahun
 Rental kontijen yang diakui sebagai beban periode tersebut
 Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa lanjut di masa
depan dari kontrak sewa lanjut tidak dapat dibatalkan pada tanggal neraca.
 Penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material:
o Dasar penentuan utang rental kontinjen
o Opsi perpajangan atau pembelian
o Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa,
misalnya yang terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa lanjut.
 Ilustrasi – Lessee
• PT ABC (Lessee) menandatangani perjanjian sewa pembelian
peralatan dengan PT XYZ (Lessor) pada tanggal 1 Januari 2015.
• Nilai wajar aset adalah Rp 100 milyar
• Masa sewa selama lima tahun. Umur ekonomis peralatan lima
tahun.
• Angsuran sewa, dibayar setiap 1 Januari dimulai saat perjanjian
ditandatangani, sebesar Rp 25,98miliar per tahun
• PT. ABC membayar semua biaya perolehan sewa kecuali pajak
property sebesar Rp 2miliar, yang dimasukkan sebagai komponen
dari pembayaran sewa.
• Tingkat suku bunga incremental PT. ABC 11%, depresiasi dengan
metode garis lurus.
• PT. XYZ menetapkan rate of return atas investasi tersebut 10% dan
PT.ABC mengetahui hal tersebut.
• Kontrak leasing tidak mengandung klausal untuk melakukan
pembaruan kontrak.
 Ilustrasi – Lessee
• Analisis kontrak sewa:
– Tidak ada transfer ownership
– Tidak ada pilihan untuk membeli di akhir masa sewa
– Masa sewa meliputi seluruh umur aset
– Nilai kini pembayaran minimum sama dengan nilai
wajar aset

• Kesimpulan : Sewa Pembiayaan

 Ilustrasi – Lessee
• Perhirungan sewa :
– Pembayaran sewa 25,981
– Property tax 2
– Pembayaran sewa minimum 23,981
– Nilai kini (i=10%, n=5) 4,16986
– PV dari pembayaran sewa minimum100

• Bunga yang digunakan 10% (bunga implisit) karena

– PT. ABC mengetahui hal tersebut
– bunga tersebut lebih rendah dari bunga inkremental
 Ilustrasi – Lessee
Pengurangan Saldo
Tanggal Pembayaran Biaya Bunga Utang Utang
100
1/1/2015 25.981 2 0.00 23.98 76.02
1/1/2016 25.981 2 7.60 16.38 59.64
1/1/2017 25.981 2 5.96 18.02 41.62
1/1/2018 25.981 2 4.16 19.82 21.80
1/1/2019 25.981 2 2.18 21.80 0.00
Peralatan 100
Liabilitas sewa 100
Liabilitas sewa 23,981
Biaya pajak 2
Kas 23,981
Beban Depresiasi 20
Akumulasi Depresiasi 20
 Pengakuan dan Pengukuran

• Pembayaran sewa diakui sebagai beban dengan

dasar garis lurus selama masa sewa kecuali
terdapat dasar sistematis lain yang dapat lebih
mencerminkan pola waktu dari manfaat aset
yang dinikmati pengguna (par. 29).
Penyajian dan Pengungkapan
 Selain harus memenuhi ketentuan PSAK 50, hal-hal berikut ini harus diungkapkan
oleh Lessee (Par. 31):
• Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak
dapat dibatalkan untuk setiap periode berikut:
o Sampai dengan satu tahun
o Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
o Lebih dari lima tahun
• Total pembayaran sewa lanjut minimum masa depan, yang dihitung pada tanggal
neraca.
• Pembayaran sewa dan sewa lanjut yang diakui sebagai beban periode berjalan,
dengan pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah pembayaran
minimum sewa, sewa kontinjen dan pembayaran sewa lanjut
• Deskripsi umum perjanjian sewa lessee yang signifikan:
o Dasar penentuan utang rental kontinjen
o Persyaratan untuk memperbarui kembali perjanjian sewa atau adanya opsi
pembelian
o Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya
yang terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa lanjut.
LESSOR
PESEWA
 LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN

• PENGAKUAN AWAL
– Lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan di
neraca sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa neto
aset tersebut (par 32).
– Investasi sewa neto adalah investasi sewa bruto yang
didiskontokan dengan tingkat bunga implisit dalam sewa.
– Investasi sewa bruto adalah penjumlahan agregat dari:
• Pembayaran sewa minimum yang akan diterima lessor, dan
• Nilai residu yang tidak dijamin, yang menjadi hak lessor.
– Investasi sewa neto = PV (MLP + unguaranteed residual value).
– Nilai investasi sewa neto ini biasanya sama dengan nilai wajar
aktiva pada awal sewa (inception of the lease)
– Selisih antara nilai Investasi sewa bruto dan nilai Investasi sewa
neto adalah Penghasilan pembiayaan tangguhan (unearned
finance income).
 LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN

• PENGAKUAN AWAL
– Untuk sewa pembiayaan selain yang melibatkan lessor
pabrikan atau dealer, biaya langsung awal diperhitungkan
sebagai bagian dari pengukuran awal piutang sewa
pembiayaan dan mengurangi penghasilan yang diakui
selama masa sewa (par 34).
– Tingkat bunga implisit dalam sewa ditentukan sedemikian
rupa sehingga tidak diperlukan pengungkapan yang
terpisah (par 34).
LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN

• PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL

– Penerimaan pembayaran dari piutang sewa
diperlakukan sebagai pembayaran pokok dan
penghasilan pembiayaan (par 33).
– Pengakuan penghasilan pembiayaan didasarkan pada
suatu pola yang mencerminkan suatu tingkat
pengembalian periodik yang konstan atas investasi
bersih lessor dalam sewa pembiayaan (par 35).
 LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN
• PENGUNGKAPAN DALAM LAPORAN KEUANGAN
– Pengungkapan yang dipersyaratkan dalam PSAK 50
– Rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang
pembayaran sewa minimum pada tanggal neraca
– Klasifikasi investasi sewa bruto dan nilai kini piutang
pembayaran sewa minimum:
• Kurang dari 1 tahun
• 1 – 5 tahun
• Lebih dari 5 tahun
– Penghasilan pembiayaan tangguhan
– Nilai residu yang tidak dijamin yang diakru sebagai laba lessor
– Akumulasi penyisihan piurang tidak tertagih atas pembayaran
sewa minimum
– Rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan dalam
periode berjalan
– Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material.
48

LESSOR – PABRIKAN/DEALER

• Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau

rugi atas penjualan pada suaru periode sesuai
kebijakan entitas atas penjualan biasa.
• Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh lessor
pabrikan atau dealer sehubungan dengan
negosiasi dan pengaturan sewa diakui sebagai
beban ketika laba penjualan diakui.
49

LESSOR – SEWA OPERASI

• Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di neraca sesuai
sifat aset tersebut (par 46)
• Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai
pendapatan dengan garis lurus selama masa sewa, kecuali
terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola
waktu dimana manfaat penggunaan aset menurun (par 47)
• Biaya Langsung Awal yg dikeluarkan oleh lessor ditambahkan
ke jumlah tercatat aset sewaan dan diakui sebagai beban
selama masa sewa dengan dasar yang sama dengan
pendapatan sewa (par 49)
• Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten
dengan kebijakan penyusutan normal untuk aset sejenis, dan
dihitung sesuai PSAK 16 dan PSAK 19 (par 50)
50

LESSOR – SEWA OPERASI

• Hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 50

• Jumlah agregat pembayaran sewa minimum di masa
depan dalam sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan
untuk setiap periode berikut:
– Sampai dengan satu tahun
– Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
– Lebih dari lima tahun
• Total rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan
dalam periode berjalan
51

LESSOR – SALE & LEASE BACK

• Dicatat sebagai SEWA PEMBIAYAAN (par 56)

– Selisih lebih hasil penjualan dari nilai tercatat tidak dapat diakui segera
sebagai pendapatan oleh lessee
– Selisih tersebut akan ditangguhkan dan diamortisasi selama masa sewa
 LESSOR – SALE & LEASE BACK -
OPERASI
• Apabila harga jual = nilai wajar aset, maka laba
atau rugi harus diakui segera.
• Apabila harga jual < nilai wajar aset,
– Rugi tersebut dapat segera diakui, atau
– Rugi tersebut dikompensasikan dengan pembayaran
sewa di masa depan yang lebih rendah dari harga
pasar, maka rugi tersebut harus ditangguhkan dan
diamortisasi secara proporsional dengan pembayaran
sewa selama periode penggunaan aset
 LESSOR – SALE & LEASE BACK -
OPERASI

• ILUSTRASI pencatatan sebagai SEWA OPERASI

– Apabila harga jual < nilai wajar aset,
• Terdapat Rugi penjualan aset sebesar Rp1milyar
• Perlu dicari informasi apakah pembayaran sewa tahunan
dilakukan pada harga pasar atau lebih rendah dari harga pasar
• Apabila Rp500juta per tahun memang sudah harga pasarnya,
maka kerugian akan langsung diakui
• Namun apabila Rp500juta tersebut lebih rendah dari harga pasar,
maka kerugian tersebut akan ditangguhkan dan diamortisasi
selama 5 tahun
 LESSOR – SALE & LEASE BACK -
OPERASI
• Dicatat sebagai SEWA OPERASI (par 58) cont..
– Apabila harga jual > nilai wajar, maka selisih lebih dari nilai wajar tersebut
ditangguhkan dan diamortisasi selama periode penggunaan aset.
– Apabila nilai wajar aset < nilai tercatat, maka kerugian sebesar selisih
antara nilai tercatat dan nilai wajar harus diakui segera (par 60).
 SEWA
PSAK 73
PSAK 73 SEWA

Tujuan Standar
• menetapkan prinsip pengakuan, pengukuran, penyajian, dan
pengungkapan atas sewa dengan memperkenalkan model akuntansi
tunggal khususnya untuk penyewa.

Pokok Pengaturan

• Penyewa disyaratkan untuk mengakui aset hak-guna (right-of-use

assets) dan liabilitas sewa. Pengecualian:
• sewa jangka-pendek dan
• sewa yang aset pendasarnya (underlying assets) bernilai-rendah.
• Pesewa mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa operasi atau
sewa pembiayaan dan mencatat kedua jenis sewa tersebut secara
berbeda.
PSAK 73 SEWA

PSAK yang digantikan

• PSAK 30 Sewa
• ISAK 8 Penentuan Apakah suatu Perjanjian Mengandung suatu
Sewa
• ISAK 23 Sewa Operasi – Insentif
• ISAK 24 Evaluasi Substansi Beberapa Transaski yang
Melibatkan Bentuk Legal Sewa
• ISAK 25 Hak atas Tanah

Tanggal Efektif

• 1 Januari 2020
STRUKTUR STANDAR
STANDAR
• Tujuan; Ruang Lingkup
• Pengecualian Pengakuan
• Mengidentifikasi Sewa
• Masa Sewa
• Penyewa
• Pesewa
• Transaksi Jual dan Sewa Balik

LAMPIRAN
• A. Daftar istilah, B. Pedoman Penerapan, C. Tanggal Efektif
dan Ketentuan Transisi, D. Amandemen terhadap PSAK

CONTOH ILUSTRASI

DASAR KESIMPULAN
RUANG LINGKUP SEWA

Ruang Lingkup

• Mengatur seluruh sewa termasuk sewa aset hak-guna

dalam subsewa masuk dalam ruang lingkup PSAK 73,
kecuali:
• sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral,
minyak, gas alam, dan sumber daya serupa yang tidak dapat
diperbarui;
• sewa aset biologis (PSAK 69);
• perjanjian konsesi jasa (ISAK 16);
• lisensi kekayaan intelektual (PSAK 72)
• Hak yang dimiliki oleh penyewa dalam perjanjian lisensi
(PSAK 19) untuk item seperti film, rekaman video, karya
panggung, manuskrp, hak paten dan hak cipta.
PENGECUALIAN PENGAKUAN

Penyewa dapat memilih untuk tidak menerapkan

persyaratan dalam paragraf 22–49 untuk: (par 6)

• sewa jangka-pendek; dan

• sewa yang aset pendasarnya bernilai-rendah (sebagaimana
dideskripsikan dalam paragraf PP03–PP08).

Jika paragraf 06 diterapkan untuk sewa jangka pendek,

maka penyewa mempertimbangkan sewa tersebut sebagai
sewa baru untuk tujuan Pernyataan ini, jika:
• terdapat modifikasi sewa; atau
• terdapat perubahan masa sewa (sebagai contoh, penyewa
mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam
penentuan masa sewanya).
PENGECUALIAN PENGAKUAN

Pemilihan sewa jangka-pendek dibuat berdasarkan

kelas aset pendasar yang terkait dengan hak guna.

Kelas aset pendasar adalah pengelompokan aset

pendasar dengan sifat dan penggunaan yang serupa
dalam operasi entitas.

Pemilihan untuk sewa yang aset pendasarnya bernilai

rendah dapat dilakukan atas dasar sewa-per-sewa
IDENTIFIKASI SEWA

Identifikasi Sewa
• Suatu kontrak merupakan, atau mengandung, sewa jika
kontrak tersebut memberikan hak untuk mengendalikan
penggunaan aset identifikasian selama suatu jangka waktu
untuk dipertukarkan dengan imbalan (PP09-PP31).

Jangka waktu dapat dideskripsikan sebagai jumlah

penggunaan aset indetifikasian misal unit produksi.

Entitas menilai kembali kontrak jika syarat dan

ketentuan kontrak berubah
MEMISAHKAN KOMPONEN SEWA

• untuk kontrak yang merupakan, atau

mengandung, sewa, entitas mencatat masing-
masing komponen sewa dalam kontrak sebagai
sewa secara terpisah dari komponen nonsewa
dari kontrak, kecuali cara praktis.
• Pedoman cara pemisahan komponen kontrak
(PP32-PP33).
 Penyewa

• Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan tambahan komponen

sewa atau nonsewa  penyewa mengalokasi imbalan dalam kontrak ke
komponen sewa berdasarkan harga tersendiri relatif komponen sewa dan
harga tersendiri agregat dari komponen nonsewa.
• Harga tersendiri ditentukan berdasarkan harga yang akan dibebankan oleh
pesewa, atau pemasok serupa, kepada entitas, secara terpisah.
• Jika harga tersendiri yang dapat diobservasi tidak tersedia,  penyewa
mengestimasi dengan memaksimalkan penggunaan informasi yang dapat
diobservasi.
• Cara praktis, penyewa dapat memilih, berdasarkan kelas aset
• pendasar, untuk tidak memisahkan komponen nonsewa dari komponen sewa,
dan memilih mencatat sebagai komponen sewa tunggal.
• Penyewa tidak menerapkan cara praktis untuk derivatif lekatan yang memenuhi
kriteria PSAK 71.
• Kecuali cara praktis dalam paragraf 15 diterapkan, penyewa mencatat
komponen nonsewa dengan menerapkan Pernyataan relevan lainnya.
 Pesewa

• Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan

tambahan satu atau lebih komponen sewa atau nonsewa,
pesewa mengalokasi imbalan dalam kontrak dengan
menerapkan PSAK 72: paragraf 73–90.
 Masa Sewa

• Entitas menentukan masa sewa sebagai periode sewa

yang tidak dapat dibatalkan, dan juga:
(a) periode yang dicakup oleh opsi untuk memperpanjang
sewa jika penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi
opsi tersebut; dan
(b) periode yang dicakup oleh opsi untuk menghentikan
sewa jika penyewa cukup pasti untuk tidak
mengeksekusi opsi tersebut.
 Masa Sewa

• Entitas merevisi masa sewa jika terdapat perubahan dalam periode

sewa yang tidak dapat dibatalkan.
• Sebagai contoh, periode sewa yang tidak dapat dibatalkan akan
berubah jika:
– penyewa mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk
dalam penentuan masa sewa;
– penyewa tidak mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk
dalam penentuan masa sewa;
– suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual mewajibkan
penyewa untuk mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak
termasuk dalam penentuan masa sewa; atau
– suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual membatasi penyewa
untuk mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk dalam
menentuan masa sewa.
Akuntansi Penyewa

Model Akuntansi Tunggal

• Penyewa mengakui aset dan liabilitas untuk

seluruh sewa dengan masa sewa lebih dari 12
bulan, kecuali aset pendasarnya bernilai-rendah.
• Penyewa mengakui aset hak-guna yang
merepresentasikan haknya untuk menggunakan
aset pendasar sewaan dan liabilitas sewa yang
merepresentasikan kewajibannya untuk
membayar sewa.
Akuntansi Penyewa

Pengukuran
• Penyewa mengukur aset hak-guna dengan cara
yang serupa dengan aset non-keuangan lain
(seperti aset tetap) dan liabilitas sewa dengan
cara yang serupa dengan liabilitas keuangan
lainnya.
• Penyewa mengakui penyusutan aset hak-guna
dan bunga atas liabilitas sewa, dan juga
mengklasifikasi pembayaran kas untuk liabilitas
sewa menjadi bagian pokok dan bagian bunga
dan menyajikannya dalam laporan arus kas
dengan menerapkan PSAK 2: Laporan Arus Kas.
Biaya Perolehan

• jumlah pengukuran awal liabilitas sewa, sebagaimana dideskripsikan

dalam paragraf 26;
• pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal
permulaan, dikurangi dengan insentif sewa yang diterima;
• biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa; dan
• estimasi biaya yang akan dikeluarkan oleh penyewa dalam
membongkar dan memindahkan aset pendasar, merestorasi tempat
di mana aset berada atau merestorasi aset pendasar ke kondisi yang
disyaratkan oleh syarat dan ketentuan sewa, kecuali biaya-biaya
tersebut dikeluarkan untuk menghasilkan persediaan. Penyewa dikenai
kewajiban atas biaya-biaya tersebut baik pada tanggal permulaan atau
sebagai konsekuensi dari telah menggunakan aset pendasar selama
periode tertentu.
Akuntansi Penyewa

Teknik Pengukuran

• Aset dan liabilitas yang timbul dari sewa pada

awalnya diukur berdasarkan nilai kini.
• Pengukuran tersebut termasuk pembayaran sewa
yang tidak dapat dibatalkan (termasuk
pembayaran terkait-inflasi), dan juga termasuk
pembayaran yang akan dilakukan pada periode
opsional jika penyewa cukup pasti untuk
mengeksekusi opsi perpanjangan sewa atau tidak
mengeksekusi opsi penghentian sewa.
Pengakuan Awal

Pengakuan dan Pengukuran Awal

• mengakui aset hak-guna dan liabilitas sewa

• mengukur aset hak-guna pada biaya perolehannya.
• mengukur liabilitas sewa pada nilai kini pembayaran sewa
yang belum dibayar pada tanggal permulaan. Pembayaran
sewa didiskontokan dengan menggunakan suku bunga
implisit dalam sewa jika suku bunga tersebut dapat
ditentukan. Entitas dapat menggunakan suku bunga
pinjaman inkremental penyewa jika suku bunga implisit
dalam sewa tidak dapat ditentukan (par 26)
Pembayaran sewa

• pembayaran tetap (termasuk pembayaran tetap secara-substansi

sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf PP42), dikurangi dengan
piutang insentif sewa;
• pembayaran sewa variabel yang bergantung pada indeks atau suku
bunga yang pada awalnya diukur dengan menggunakan indeks atau
suku bunga pada tanggal permulaan (sebagaimana dideskripsikan
dalam paragraf 28);
• jumlah yang diperkirakan akan dibayarkan oleh penyewa dalam
jaminan nilai residual;
• harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup pasti untuk
mengeksekusi opsi tersebut (dinilai dengan mempertimbangkan faktor
yang dideskripsikan dalam paragraf PP37–PP40); dan
• pembayaran penalti karena penghentian sewa, jika masa sewa
merefleksikan penyewa mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.
Akuntansi Penyewa

Pengukuran Selanjutnya

• mengukur aset hak-guna dengan menerapkan model

biaya, kecuali entitas menerapkan model pengukuran
lain; dan
• mengukur liabilitas sewa untuk merefleksikan bunga
atas liabilitas sewa, sewa yang telah dibayar, dan
penilaian kembali atau modifikasi sewa atau
pembayaran sewa tetap secara-substansi revisian
serta mengukur kembali liabilitas sewa untuk
merefleksikan perubahan pembayaran sewa
Pengukuran selanjutnya aset

• Untuk menerapkan model biaya, penyewa mengukur aset

hak-guna pada biaya perolehan:
– dikurangi dengan akumulasi penyusutan dan akumulasi kerugian
penurunan nilai (PSAK 48); dan
– disesuaikan dengan pengukuran kembali liabilitas sewa yang
ditetapkan dalam paragraf 36(c)  revaluasi/fair value.
• Penyewa menerapkan persyaratan penyusutan dalam PSAK 16: Aset
Tetap dalam menyusutkan aset hak-guna, dengan mempertimbangkan
persyaratan dalam paragraf 32.
– jika biaya perolehan aset hak-guna merefleksikan penyewa akan
mengeksekusi opsi beli, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari
tanggal permulaan hingga akhir umur manfaat aset pendasar.
– Jika tidak, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal
permulaan hingga tanggal yang lebih awal antara akhir umur manfaat aset
hak-guna atau akhir masa sewa.
Pengukuran selanjutnya liabilitas sewa

• Setelah tanggal permulaan, penyewa mengukur liabilitas sewa

• dengan:
– meningkatkan jumlah tercatat untuk merefleksikan bunga atas
liabilitas sewa;
– mengurangi jumlah tercatat untuk merefleksikan sewa yang
telah dibayar; dan
– mengukur kembali jumlah tercatat untuk merefleksikan
penilaian kembali atau modifikasi sewa yang ditetapkan dalam
paragraf 39–46, atau untuk merefleksikan pembayaran sewa
tetap secara-substansi revisian (lihat paragraf PP42).
• Bunga atas liabilitas sewa pada masing-masing periode selama masa
sewa adalah jumlah yang menghasilkan suku bunga periodik yang
konstan atas sisa saldo liabilitas sewa.
Penilaian kembali liabilitas sewa

• Penyewa mengakui jumlah pengukuran kembali liabilitas sewa sebagai

penyesuaian terhadap aset hak-guna. Akan tetapi, jika jumlah tercatat
aset hak-guna berkurang menjadi nol dan masih terdapat pengurangan
dalam pengukuran liabilitas sewa, maka penyewa mengakui sisa jumlah
pengukuran kembali dalam laba rugi.
• Penyewa mengukur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan
pembayaran sewa revisian menggunakan tingkat diskonto revisian, jika:
– terdapat perubahan masa sewa, sebagaimana dideskripsikan dalam
paragraf 20–21. Penyewa menentukan pembayaran sewa revision
berdasarkan masa sewa revisian; atau
– terdapat perubahan pada penilaian atas opsi untuk membeli aset pendasar,
dinilai dengan mempertimbangkan kejadian dan keadaan yang
dideskripsikan dalam paragraf 20–21 dalam konteks opsi beli. Penyewa
menentukan pembayaran sewa revisian untuk merefleksikan perubahan
dalam jumlah terutang dalam opsi beli.
Akuntansi Penyewa

Modifikasi Sewa

• Sewa mensyaratkan agar penyewa mencatat modifikasi sewa

sebagai sewa terpisah jika 2 kondisi terpenuhi

Penyajian dan Pengungkapan untuk Penyewa

• Sewa mencakup persyaratan pengungkapan untuk penyewa.

• Penyewa perlu menerapkan pertimbangannya dalam
menentukan informasi yang akan diungkapkan untuk
mencapai tujuan dalam menyediakan dasar bagi pengguna
laporan keuangan untuk menilai dampak sewa terhadap
posisi keuangan, kinerja keuangan, dan arus kas penyewa.
Akuntansi Pesewa

Prinsip pengakuan
• Sewa secara substansial melanjutkan persyaratan akuntansi untuk
pesewa yang telah diatur sebelumnya dalam PSAK 30: Sewa.
• Pesewa tetap mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa operasi
atau sewa pembiayaan dan mencatat kedua sewa tersebut secara
berbeda.

Penyajian dan Pengungkapan untuk Penyewa

• Sewa mensyaratkan agar aset pendasar sewa operasi disajikan
dalam laporan posisi keuangan sesuai dengan sifat aset pendasar
tersebut
• Mensyaratkan pengungkapan informasi yang memberikan dasar
bagi pengguna laporan keuangan untuk menilai dampak sewa
terhadap laporan keuangan pesewa, khususnya pengungkapan
tambahan bagi pesewa tentang eksposur risiko pesewa terutama
terkait risiko nilai residual.
TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK

• Jika entitas (penjual–penyewa) mengalihkan aset

kepada entitas lain (pembeli–pesewa) dan menyewa
aset tersebut kembali dari pembeli–pesewa, maka baik
penjual–penyewa maupun pembeli–pesewa mencatat
kontrak pengalihan dan sewa
• Entitas menerapkan persyaratan penentuan kapan
kewajiban pelaksanaan dalam PSAK 72: Pendapatan
dari Kontrak dengan Pelanggan telah terpenuhi untuk
menentukan apakah pengalihan aset dicatat sebagai
penjualan aset tersebut.
TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK

• Jika pengalihan aset memenuhi PSAK 72, maka:

– penjual–penyewa mengukur aset hak-guna yang timbul
dari sewa-balik pada proporsi jumlah tercatat aset
sebelumnya yang terkait dengan hak guna yang
dipertahankan oleh penjual–penyewa.Penjual–penyewa
mengakui hanya jumlah untung atau rugi yang terkait
dengan hak yang dialihkan ke pembeli–pesewa.
– pembeli–pesewa mencatat pembelian aset dengan
menerapkan Pernyataan yang relevan, dan untuk sewa
dengan menerapkan persyaratan akuntansi pesewa
dalam Pernyataan ini.
TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK

• Jika nilai wajar imbalan untuk penjualan aset tidak sama dengan
nilai wajar aset, atau jika pembayaran untuk sewa tidak sama
dengan harga pasar, maka entitas melakukan penyesuaian di
bawah ini untuk mengukur hasil penjualan pada nilai wajar:
– jika di bawah harga pasar, maka dicatat sebagai pembayaran sewa
dibayar di muka; dan
– jika di atas harga pasar, maka dicatat sebagai tambahan pembiayaan
yang diberikan oleh pembeli–pesewa kepada penjual–penyewa.
• Entitas mengukur kemungkinan penyesuaian berdasarkan mana
yang lebih dapat ditentukan dari:
– selisih antara nilai wajar imbalan penjualan dan nilai wajar aset; dan
– selisih antara nilai kini pembayaran kontraktual sewa dan nilai kini
pembayaran sewa pada harga pasar.
TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK

• Jika pengalihan aset oleh penjual–penyewa tidak memenuhi

persyaratan dalam PSAK 72, maka:
– penjual–penyewa melanjutkan pengakuan aset alihan dan mengakui
liabilitas keuangan sebesar hasil pengalihan. Penjual-penyewa
mencatat liabilitas keuangan dengan menerapkan PSAK 71:
Instrumen Keuangan.
– pembeli–pesewa tidak mengakui aset alihan dan mengakui aset
keuangan sebesar hasil pengalihan. Pembeli-pesewa mencatat aset
keuangan dengan menerapkan PSAK 71: Instrumen Keuangan.
Dampak Perubahan
Dampak dalam Rasio Keuangan
 Dwi Martani - 081318227080
martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com
http://staff.blog.ui.ac.id/martani/ 86