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DA AÇÃO RENOVATÓRIA

(arts. 71 a 75, Lei de Locações n. 8.245/91)

Acadêmicos:
RETANTE DO TRABALHO COMPLETO NOS
12 SLIDES ABAIXO
FINALIDADE:
Não havendo acordo para renovação
do contrato de locação, caberá ao
empresário como locatário, o interesse
em requerer judicialmente a Ação
Renovatória.
A petição deve informar de forma
clara e precisa as condições oferecidas
para a renovação da locação, em
especial o valor do novo aluguel e os
dados do fiador, caso não seja o
mesmo.
→ O valor do aluguel deve ser repactuado
em ação renovatória, tendo em vista que, via
de regra, a situação econômica do mercado
sempre se altera no período mínimo de 05
anos. Desta maneira, o empresário deve
propor na ação além da nova modalidade de
garantia e do prazo do novo contrato,
a forma e o índice de reajuste e o valor do
novo aluguel, que deve ser baseado no valor
de mercado.
O direito de requerer a renovação do
contrato de locação dispõe nos arts. 51
e 52 da lei n. 8.245/91 (Lei de Locações),
sendo que a ação renovatória encontra-
se disciplinada nos arts. 71 a 75 do
mesmo diploma.
Requisitos:
 Requisitos Formais (art. 51, I e 55, Lei de
Locações 8.245/91)
→ Que o contrato seja de locação não
residencial (art. 55), ou seja, o locatário for
pessoa jurídica e o imóvel destinar ao uso de
seus titulares, sócios, diretores, empregados;
→ O contrato que se pretende renovar, seja
por escrito e tempo determinado. (art.51, I)
Requisito Temporal: (art.51, II, Lei de Locações)

→ O prazo mínimo para renovar seja de 5


anos, ou então a soma ininterrupta dos
contratos anteriores sejam de no mínimo 5
anos.
Requisito Material (art. 51, lll, Lei de locação)
→ Que o empresário / locatário, esteja
explorando a mesma atividade há pelo
menos 3 anos ininterruptos.
PRAZO: (art. 51, §5º, Lei de Locações)

 No máximo 1 ano antes do término do


contrato e no mínimo 6 meses antes do
término do contrato em vigor.

 Se proposta antes de 1 ano, a ação será


extinta sem julgamento do mérito por falta
de interesse processual.
INDENIZAÇÃO: (art. 52, § 3º, Lei de Locações)
O locatário terá direito a indenização para
ressarcimento dos prejuízos e dos lucros
cessantes que tiver que arcar com
mudança, perda do lugar e desvalorização
do fundo de comércio, se a renovação não
ocorrer em razão de proposta de terceiro,
em melhores condições, ou se o locador,
no prazo de três meses da entrega do
imóvel, não der o destino alegado ou não
iniciar as obras determinadas pelo Poder
Público ou que declarou pretender realizar.

Entendimento STJ
Comprovar parcelamento do débito fiscal é
suficiente para ajuizamento de ação renovatória
 RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA.
INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO INCISO III
DO ART. 71 DA LEI DE LOCAÇÕES (LEI N. 8245/91).
POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA
COM A DEMONSTRAÇÃO NA PETIÇÃO INICIAL DO
PARCELAMENTO DE DÉBITOS FISCAIS PELO LOCATÁRIO.
Data de Julgamento: 26 de junho de 2018
MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO Relator
RECURSO ESPECIAL Nº 1.698.814 - SP (2016/0244061-0)
 AÇÃO RENOVATÓRIA – LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL – LOJA EM
SHOPPING – PROVA EVIDENTE DE AÇÃO RENOVATÓRIA ANTERIOR –
DECADÊNCIA INOCORRENTE Magistrado que não reconheceu a
prorrogação do contrato de locação anterior, por meio do ajuizamento
de ação renovatória, sob o argumento de que as cópias da sentença,
da petição inicial e do extrato do recurso não fazem prova dos fatos,
aceitando apenas certidão de objeto e pé. Exigência que configura
excesso de formalismo e cria obstáculo desnecessário ao exercício do
direito de ação pela parte. E uma vez renovado o contrato, não se
verificou o prazo decadencial, conforme alegado. Locador que
inclusive não nega tais fatos. Decadência afastada. Preenchidos os
requisitos, é o caso de acolher o pedido inicial e renovar o contrato,
pelo valor do locativo obtido pelo perito judicial. RECURSO PROVIDO.
Processo: APL 0048970-25.2010.8.26.0602 SP 0048970-25.2010.8.26.0602
Órgão Julgador: 30ª Câmara de Direito Privado / Publicação: 08/09/2016
Julgamento: 31 de Agosto de 2016 / Relatora: Maria Lúcia Pizzotti
Conclusão:
 Para que se possa fazer uma renovação
compulsória, são três os requisitos: o
locatário deve ser empresário, sociedade
empresária ou simples, com finalidade
lucrativa; o contrato deve ser escrito e
estabelecer um prazo determinado de no
mínimo cinco anos; e que o locatário
exerça sua atividade por no mínimo três
anos ininterruptos, na data em que
propor a ação renovatória.