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LICENCIAMIENTO
URBANO
Expositor:
Josué Castillo Seminario
Marco Legal
• Ley 27157 Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva
y Propiedad Común.
• Decreto Supremo Nº 035-2006-VIVIENDA
Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley
Nº 27157
• Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN
Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios de la SUNARP
• Ley 29080 Ley de Creación del registro del
Agente Inmobiliario
• Ley 29090 Ley de regulación de habilitaciones
urbanas y de edificaciones
Introducción
Si bien es cierto que toda edificación debe
realizarse con una licencia de construcción, contar
con un certificado de finalización o conformidad de
obra y otorgarse la Declaratoria de Fabrica que se
inscribe en los Registros Públicos, así como la
Independización de ser el caso, en nuestro país se
hay venido construyendo sin licencia durante
décadas, por ello se promulgo la ley 27157 Ley de
Regularización de Edificaciones, del Procedimiento
para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común.
Ley 27157
Los propietarios de edificaciones que hayan sido
construidas sin licencia de construcción,
conformidad de obra o que no cuenten con
declaratoria de fábrica, independización y/o
reglamento interno, de ser el caso, podrán
sanear su situación de acuerdo al procedimiento
establecido en la Ley 27157
El interesado debe presentar al Notario un
informe técnico elaborado por un verificador,
público o privado, ingeniero civil o arquitecto
colegiado, que constate las características de la
edificación, y de ser el caso, de cada una de las
secciones de propiedad exclusiva y de propiedad
común y el total de áreas y bienes comunes
existentes, debiendo efectuar los planos de
ubicación y de distribución de cada una de las
secciones de propiedad exclusiva y de las áreas y
bienes comunes.
Licencia de Obra
Es la autorización otorgada por la municipalidad,
en el ámbito de su jurisdicción, para iniciar
cualquier tipo de obra de edificación, que
deberán obtener obligatoriamente todos los
propietarios de terrenos que: a) Constituyan
predios urbanos. b) Cuenten con proyecto
aprobado de habilitación urbana con
construcción simultánea. c) Constituyan predios
ubicados en zonas urbanas consolidadas que se
encuentren como urbanos en la Municipalidad
correspondiente.
Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios
• - Zonificación.
• - Usos permisibles y compatibles.
• - Densidad neta máxima.
• - Área de lote normativo.
• - Porcentaje mínimo de área libre.
• - Alturas máxima y mínima permisibles.
• - Retiros y alineamiento de fachada.
• - Espacios de estacionamiento.
• - Fecha de emisión y término de su vigencia (18 meses).
Régimen Jurídico de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común
Es un régimen especial de propiedad inmobiliaria
regulado por la Ley N° 27157, conocida como Ley de
Regularización de Edificaciones, y su reglamento
aprobado mediante DS N° 0008-2000-MTC, el cual se
aplica a: edificios de departamentos de uso residencial,
comercial, industrial o mixto; quintas, casas en
copropiedad, centros y galerías comerciales o campos
feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes
comunes.
Este régimen jurídico supone la existencia de
una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de
dominio exclusivo, pertenecientes a distintos
propietarios, y bienes y servicios de dominio
común.
Cuentan con un Reglamento Interno y una Junta
de Propietarios.
Propiedad
• La propiedad es el poder jurídico que permite
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Debe ejercerse en armonía con el interés
social y dentro de los límites de la ley.
• La acción reivindicatoria es imprescriptible. No
procede contra aquel que adquirió el bien por
prescripción
• La expropiación se rige por la legislación de la
materia.
Copropiedad
• Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas
ideales a dos o más personas.
• Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo
prueba en contrario.
• El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios
como en las cargas, está en proporción a sus cuotas
respectivas.
• Las decisiones sobre el bien común se adoptaran por:
• 1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien,
darlo en comodato o introducir modificaciones en el.
• 2.- Mayoría absoluta, para los actos de administración
ordinaria. Los votos se computan por el valor de las cuotas.
Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común
Propiedad Exclusiva: Derecho absoluto, que permite realizar
actos de disposición (vender, donar, arrendar, hipotecar, darlo
en usufructo, etc.)
Embargo
Artículo 642º del C. P. C. Cuando la pretensión principal es apreciable en dinero, se
puede solicitar embargo. Este consiste en la afectación jurídica de un bien o derecho
del presunto obligado, aunque se encuentre en posesión de tercero, con las reservas
que para este supuesto señala la ley.
Reflexiones Finales
Débenos tener en cuenta que en nuestro país actualmente
coexisten dos regímenes jurídicos:
El que la ley 27157 ha denominado “Regimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de propiedad
común”que se aplica generalmente a Edificios
El que ya existía, regulado por el código Civil denominado
ahora régimen de Independización y Copropiedad que se
aplica en Quintas, galerías comerciales y algunos condominios
Si bien ambos deben tener un reglamento interno, junta de
propietarios, etc, la diferencia entre ellos es que, en el primer
caso, las areas no ocupadas, pero que sirven a todos se
denominan comunes y se encuentran vinculadas a las áreas
de propiedad exclusiva en forma directamente proporcional a
las áreas de éstas últimas, mientras que en el segundo caso
coexisten las áreas independientes exclusivas y las áreas libres
que sirven a todos, pero bajo un régimen de copropiedad que
es distinto al anterior.
Otro aspecto a tener en cuenta es que el
propietario del terreno, generalmente una
constructora, al momento de independizar la
edificación, constituye la Junta de Propietarios y
luego de inscrito el reglamento en RRPP cada
persona que compra las unidades independizadas
se incorpora a la Junta de Propietarios Provisional y
cuando el Reglamento Interno no haya previsto la
convocatoria para la designación del primer
Presidente, ésta será efectuada por el propietario
constructor o por los propietarios que representen
cuando menos el 25% de las participaciones en las
áreas y bienes comunes.
Finalmente es importante considerar que en la
actualidad existen edificaciones o condominios
que aún no han adecuado su reglamento
interno a la ley 27157 y su reglamento, por lo
cual es necesario actualizar dicha situación, así
como que existen muchas edificaciones nuevas
que no han formalizado la inscripción de su
Junta de Propietarios, lo que les impide realizar
una serie de actos jurídicos como celebrar
contratos o cobrar las deudas por cuotas
ordinarias o extraordinarias judicialmente
Fin del quinto tema