Nueva Gestion Urbana 2

Principios del ordenamiento territorial colombiano
Herramientas que los

Regulación del Suelo El Ordenamiento territorial colombiano se concretan:
fundamenta en tres principios:
Plan de Ordenamiento
La función social y ecológica de la Territorial
propiedad.
Fija derechos
(potenciales beneficios)
La prevalencia del interés general sobre y obligaciones
el particular. (potenciales cargas) de
la propiedad
Instrumentos
La distribución equitativa de las cargas y
complementarios de
los beneficios.
Planificación y
Gestión del suelo
Ley 388 de 1997
Desarrollo Territorial
POT Instrumentos
Plan de de Gestión
Ordenamiento urbana
Territorial
Macroproyectos
urbanos
Gestión de los
suelos
Planes
parciales
Reparto de
cargas y de
beneficios
Actuación
individual
Modelo básico de aplicación de ordenamiento municipal
UAU
Suelo Plan parcial

Protección
Plan
parcial
Macroproyecto AUI
Suelo Urbano Suelo Expansión
Suelo
Rural Suelo Suburbano
POT Municipal
Planificación metropolitana
Planificación metropolitana DMOT (2006) POT Medellín 2014
Estado planes parciales a 2014
POT Medellín 2014

Retos y apuestas del ordenamiento territorial en
Medellín, 2014 - 2030
el QUÉ? el CÓMO?
el CÓMO?
Implementación de Desarrollo
instrumentos institucional
SISTEMAS DE GESTION TERRITORIAL

Qué son Cargas:
Inversiones y suelos comprometidos en la

realización de los componentes públicos de
infraestructura vial, las redes de servicios
públicos, los elementos de la estructura
ecológica principal, los espacios para
parques, zonas verdes públicas y áreas
recreativas, los equipamientos públicos y los
inmuebles de interés cultural.
Igualmente se consideran cargas urbanísticas

los costos asociados a la formulación y
gestión de los procesos de planificación, tanto
materiales como sociales y el retorno de
parte de la plusvalías generadas por la acción
urbanística del municipio.
Qué son Beneficios:
Son los potenciales aprovechamientos generados por las

acciones urbanísticas derivadas del POT y sus
instrumentos complementarios. El aprovechamiento
urbanístico se mide a partir de dos variables;
edificabilidad y uso, las cuales contribuyen a configurar las
potenciales rentas generadas por las actuaciones de
urbanización y construcción, así como de la utilización de
los inmuebles.
La variable edificabilidad se mide en metros cuadrados de

ocupación y construcción y la variable usos se incorpora
como un factor de ponderación de la edificabilidad,
considerando el valor comercial a alcanzar de los metros
cuadrados a construir en condiciones normales de
mercado, a partir de lo autorizado por las normas
urbanísticas de usos del suelo y/o la repercusión de obras
de infraestructura pública.
Cobrar
Contraprestaciones
Beneficio>Carga
Promover
Realizar Asociaciones
Compensaciones de suelos y
Carga>Beneficio Repartir C&B
Evitar Adquirir
Especulación suelos
suelos
Financiar
Cargas
Instrumentos de Gestión del Suelo
y para el reparto equitativo
de las cargas y de los beneficios
Aprovechamiento
Adicional
Cobrar
contraprestaciones
Realizar Promover
compensaciones asociaciones
Evitar Adquirir
especulación suelos
Enajenación forzosa
Derecho de preferencia
Financiar
Cargas

Evitar Adquirir

DERECHO DE PREFERENCIA, consiste en inscribir que determinadas entidades públicas
poseen la primera opción de compra de un predio cuando este sea colocado en venta por
parte de su propietario original.
DESARROLLO PRIORITARIO, como mecanismo para obligar a los propietarios de terreno
sin desarrollar a emprender su construcción, pueden ser lotes de engorde o vinculados en
el desarrollo de proyectos inmobiliarios en ámbitos estratégicos y que aún teniendo
opciones comerciales de proceder a su ejecución, sus propietarios pretenden especular con
ellos para que suban de valor.
ANUNCIO DE PROYECTO: Descuento que se hace al valor comercial del inmueble al

momento de ser adquirido o asociado un terreno, del monto correspondiente a la plusvalía o
mayor valor generado por el anuncio del proyecto u obra que constituye el motivo de utilidad
pública para la adquisición, salvo el caso en que el propietario hubiere pagado la
participación en plusvalía o la contribución de valorización, para tal efecto se debe contar
Evitar con un avalúo de referencia del valor inicial para contrastarlo con el avalúo que se realice
para su adquisición o asociación.
especulación
Derecho de preferencia AFECTACION; constituye el mecanismo que el municipio o Area metropolitana debe utilizar
para reservar los suelos que necesita adquirir en un plazo no mayor a seis años
prorrogables a nueve años y evitar que puedan ser construidos, urbanizados o parcelados si
tuvieran ese derecho, haciendo posible la construcción del proyecto público previsto por la
planificación, implica la generación de alguna forma de INDEMNIZACION
DECLARATORIA DE UTILIDAD PUBLICA, mediante la cual el Estado interviene el

derecho de propiedad sobre predios que requiere adquirir para la ejecución de obras de
interés social destinadas a determinados fines, previstos por motivos de utilidad pública.
(contemplados en la Ley 388 de 1997)
Anuncio de proyecto CENTRALIDAD METROPOLITANA DEL SUR
Estación
multimodal
Municipios con jurisdicción

Itagüí, Envigado, Sabaneta y La Estrella
TOTAL 269,89 Ha
MACROPROYECTO DE LA CENTRALIDAD NORTE
AREA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURRÁ
Anuncio de proyecto ESTACION MULTIMODAL DEL SUR macroproyecto centralidad sur
Anuncio de proyecto ESTACION MULTIMODAL DEL SUR macroproyecto centralidad sur
Empresa gestora pública
2 1
Desarrollo en ETAPAS a partir de la Estación La Estrella

Aprovechamiento
Adicional
Cobrar
contraprestaciones
Realizar Promover
compensaciones asociaciones
Evitar Adquirir
Financiar
Cargas

PAGO POR SERVICIOS AMBIENTALES: Realmente se trata de una política instrumental
aplicada a la conservación ambiental en el marco operativo del Sistema Nacional
Ambiental, está conformado por un conjunto de herramientas y aplicaciones que permiten
recaudar recursos para la protección estableciendo una relación entre los propietarios de
predios que prestan un servicio ambiental (hídrico, paisajístico, recreativo, mejoramiento
de calidad del aire, etc) y aquellos que se benefician del servicio, pudiendo existir un
mediador público para su operación. Los esquemas se basan en contar con un acuerdo
voluntario donde un servicio ambiental definido es comprado por al menos un comprador
a por lo menos un proveedor del servicio, si y solo si el proveedor suministra
Realizar efectivamente dicho servicio
ambiental.
compensaciones
El decreto-ley 151 de 1998, reglamenta la manera cómo se pueden efectuar
compensaciones a propietarios de predios a los cuales se les asignan cargas urbanísticas
con escasos beneficios en el caso de la conservación y protección tanto patrimonial como
ambiental, estableciendo mecanismos tales como las EXENCIONES TRIBUTARIAS en
impuestos locales, clasificación de inmuebles en estratos 1 y 2 con el fin de contar con
Instrumentos de Gestión del Suelo SUBSIDIOS POR ESTRATIFICACIÓN vía tarifas de servicios públicos y/o la utilización
de herramientas derivadas del pago de contraprestaciones convertidas en pagos de
y Repartir cargas y beneficios compensaciones, como los son las trasferencias de derechos de construcción y la venta
de derechos adicionales de construcción así como la reinversión de recursos captados
por recaudo de plusvalías.
Los SUBSIDIOS DE VIVIENDA que los diferentes niveles de gobierno ofrecen para los
desarrollos habitacionales, son herramientas que equilibran cargas con beneficios, dado
que entendida la producción de vivienda de interés social como una carga urbanística, el
Estado a través de los sistemas de subsidios nacionales, departamentales y municipales
realiza una forma de compensación económica.
CESIONES URBANÍSTICAS GRATUITAS; constituyen la forma más básica de producción de
espacio público , mediante el aporte al municipio de vías, parques, equipamientos y redes de
Aprovechamiento
servicios públicos principalmente, originadas por el desarrollo de actuaciones urbanísticas y
sustentadas en la contraprestación que los urbanizadores y constructores deben realizar al municipio
por ocupar el espacio aéreo por encima de los predios y obtener con ello un beneficio urbanístico.
Adicional
PAGO EN ESPECIE: aplicable en predios que históricamente no han tenido la posibilidad de ser
urbanizados pero en los que el POT autoriza la posibilidad de urbanización de una porción menor con
Cobrar el fin de que el resto del predio sea convertido en espacio público municipal en forma de
contraprestación por el aprovechamiento entregado, es decir la contraprestación es pagada con parte
contraprestaciones
del predio en el cual se autoriza el aprovechamiento.
VENTA DE DERECHOS ADICIONALES DE CONSTRUCCION: Herramienta del POT para autorizar

una mayor edificabilidad a un predio que la básica establecida, en contraprestación al pago de una
compensación económica al Fondo respectivo ,de forma tal que dichos recursos permitan la
Instrumentos de Gestión del financiación de cargas generales o de cargas derivadas de la conservación histórica o ambiental.
El otorgamiento de APROVECHAMIENTO ADICIONAL a una actuación derivada o no de un plan
Suelo y Repartir cargas y parcial, es otro mecanismo que establece la reglamentación nacional y los POT para compensar un
mayor aporte de cargas o asumir cargas generales por parte del proyecto.
beneficios
TRANSFERENCIA DE DERECHOS DE CONSTRUCCION: autorización del POT para trasladar los
derechos de construcción o edificabilidad de un predio que no puede realizarlos por contar con
tratamientos de conservación histórica o ambiental, hacia otras áreas urbanas a las que se les
permitiría mayor edificabilidad mediante la adquisición de estos derechos. Permite la compensación
de este tipo de cargas a los territorios a proteger y direccionar los recursos a pagar como
contraprestación por el mayor aprovechamiento a ejecutar directamente al propietario beneficiado,
siendo posible su transacción libre entre privados.
Cesiones Concentración de CESIONES – plan parcial Sta M. Angeles
Trasferencia de derechos
Plan parcial Las Ceibas - Girardota

OPERACIÓN URBANA CONSORCIADA Y CONCESIÓN ONEROSA DEL
DERECHO DE CONSTRUIR: DIFERENCIAS
Concesión onerosa ≠ Operación Urbana

POTENCIAL ADICIONAL CONTRAPARTIDA POTENCIAL ADICIONAL CEPAC / SUBASTA
APLICACIÓN EN EL
ÁREA DE LA
OPERACIÓN URBANA
APLICACIÓN EN
TODO EL ÁREA
URBANA DEL FUNDURB
FONDO DE LA
MUNICIPIO OPERACIÓN
URBANA
Pago en
Especie
C EL RODEO
Propuesta de PAGO EN ESPECIE – Club EL RODEO

MACROPROYECTO: Instrumento de planificación y de gestión que articula un conjunto de
acciones urbanísticas orientadas a la ejecución de una operación urbana de gran escala,
con capacidad de generar impactos en el conjunto de la estructura espacial urbana de
(Actuaciones Urbanas Integrales), así como proyectos masivos de Vivienda (Interés Social
Nacional) . Permiten el desarrollo de estrategias e instrumentos para el reparto equitativo de
las cargas y de los beneficios entre las acciones que los conforman, así como la utilización
coordinada de la mayoría de los instrumentos de gestión del suelo y mas recientemente la
canalización de subsidios del orden nacional.
PLAN PARCIAL: Es el instrumento mediante el cual se desarrollan y complementan las Promover

disposiciones de los planes de ordenamiento territorial, para áreas determinadas del suelo asociaciones
urbano y para las áreas incluidas en el suelo de expansión urbana, además de las que
deban desarrollarse mediante unidades de actuación urbanística, macroproyectos u otras
operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las
normas urbanísticas generales
UNIDAD DE ACTUACION URBANISTICA: herramienta para promover la integración Instrumentos de Gestión del
inmobiliaria, el reajuste de terrenos o cualquier figura que pretenda obligar al desarrollo
asociativo de varios predios en un plan parcial, esto con el fin de que estos predios unidos Suelo y Repartir cargas y
generen una estructura predial mas eficiente para la urbanización y la construcción,
igualmente permitir que sus propietarios compartan cargas -cesiones públicas- y repartan beneficios
beneficios equitativamente en función a su participación en aportes en tierra y recursos a la
urbanización, así como facilitar la ejecución de los planes en diferentes fases autónomas y
autosuficientes. La negativa de una proporción inferior al 49% de su superficie habilita su
expropiación. En el evento de un acuerdo voluntario del 100% de los derechos que la
conforman su desarrollo se denomina como UNIDAD DE GESTION .
Ciénaga de la Virgen - Cartagena
Limite del Macroproyecto
Macroproyecto AUI
Planes de manejo ambiental
conformación del Parque Distrital
Diseño de espacios públicos estratégicos
Planes Parciales:
Desarrollo
Renovación
Planes de Mejoramiento
Integral
Normativas aisladas
Macroproyecto de la Ciénaga de la Virgen - Cartagena
Acciones Acciones de habilitación y
Urbanísticas de construcción de
Macroproyecto Cienaga de la Virgen

Planificación Infraestructura
Acciones sobre suelo de Diseños y construcción de

protección ambiental la Vía Perimetral
Acciones sobre suelos de Programas Reasentamiento

expansión urbana
Acciones sobre suelo Diseños y construcción

urbano creado escenarios deportivos
Acciones sobre suelo Diferentes programas

urbano de Renovación sociales y productivos
Acciones sobre suelo Planes Maestros de

urbano Consolidación Alcantarillado
Acciones suelo urbano Acciones y programas de

Mejoramiento Integral protección ambiental
Motivaciones
Macroproyecto de la Ciénaga de la Virgen - Cartagena
Criterio aplicado para la
ocupación a partir de índices
de ocupación decrecientes a
partir del tamaño del suelo
creado para privilegiar la
generación construcciones
menos masivas así como la
mejor ocupación en los suelos
de menor tamaño para evitar
áreas residuales.
Macroproyecto de la Ciénaga de la Virgen –
p.p renovación
Borde de la Ciénaga
antes de la Vía
Franja 1
Suelo creado hacia el barrio
Franja 2
Areas de renovación
A Nivelar terreno
Cota de inundación
Franja 3
Areas a Consolidar
y mejorar
Macroproyecto de la Ciénaga de la Virgen –
p.p renovación
Franja 1
Nivelación terrenos
Creación de estructura
Urbana, espacios públicos
y usos diversos
Franja 2
Nivelación terrenos
Creación de estructura
Urbana, parques, diferentes
Tipologías de vivienda
Comercio y servicios
Franja 3
Regularización vial y de
Paramentos
Titulación y
Mejoramiento integral
Macroproyecto de la Ciénaga de la Virgen – Cartagena
Plan parcial R-4 “Rafael Núñez”
Areas Trasversal Arroyo Mamón
Transición
Equipamientos
Arroyo Mamón

Unidad de Planificación B
1 2
Arroyo Chiricoco
Trasversal Chiricoco
3
Planes Parciales
Parque
Distrital 2
Ciénaga de Unidad de Planificación A
La Virgen
Desarrollos en ejecución
Desarrollo de programas
Y proyectos para el mejoramiento
Integral:
Cooperativa de Pescadores
Núcleos Deportivos y Recreativos
Alternativas de vivienda nuevas
Y atención de reubicaciones
Centro Cultural y artístico
Plan de regularización vial y del
Espacio público
Intervención del paseo marítimo Aprovechamiento
Norma urbanística que preserve del recurso paisajístico
Y promueva las calidades locales Turístico y productivo
Acciones de protección
Ambiental, Frenar llenos
Repoblamiento manglar
Macroproyecto AUI
Modelo básico de aplicación de ordenamiento municipal
UAU
Suelo Plan parcial

Protección
Plan
parcial
Macroproyecto AUI
Suelo Urbano Suelo Expansión
Suelo
Rural Suelo Suburbano
POT Municipal
Planificación metropolitana
Plan
parcial
“Pajarito”
Area de Planificación de “Pajarito” en Medellín
Area de “Pajarito” escenario desarrollo predio a predio
Plan Parcial de “Pajarito”
Plan parcial - Macroproyecto “Pajarito”
Plan Parcial de
“Pajarito”
Plan
Parcial
“Simesa”
Ciudad del Río
Desarrollos de
“renovación
urbana” sin
plan parcial
Plan
Parcial
“Simesa”
Ciudad del Río
Antigua zona industrial
Plan
Parcial
“Simesa”
Ciudad del Río
Area de Planificación de un plan parcial – Expansión urbana
M.
N.
Ñ.
A. G.
O.
B.
H.
J.
C.
I.
D.
K.
AREA DE
INTERVENCION E.
A.M.E.
L. Area de Manejo Especial
F.
Estructura de la propiedad privada

Vías públicas
Redes de servicios públicos
Parques y
Equipamientos
públicos
Cargas Urbanísticas
Comercio Vivienda
Vivienda
Servicios
Beneficios urbanísticos
7.
M.
N.
Ñ.
1. A. G.
8. O.
B.
H. 5.
2. J.
C.
I.
D.
K.
3. 6.
E.
L.
F.
4.
Conformación de Unidades de Actuación Urbanística = Reajustes de Terrenos

7.
1.
8.
2. 5.
3. 6.
4.
Cargas Urbanísticas en las Unidades de Actuación

7.
1.
8.
5.
2.
3. 6.
4.
Beneficios Urbanísticos en las Unidades de Actuación

Beneficios Urbanísticos en las Unidades de Actuación
SISTEMAS DE REPARTO EQUITATIVO ENTRE UAU EN PLAN PARCIALES
1. Valoración de
Potenciales
Derechos derivados del
aporte de suelos por parte de
propietarios.
2. Valoración de
Aportes a cargas en cada
Unidad de Gestión y a su interior
distribuida la responsabilidad entre
todos los participantes.
3. Derecho a participar en
Beneficios por cada Unidad de
Gestión del total del beneficio
posibilitado por el plan parcial del
mismo modo que cada uno de los
propietarios y aportantes en cada
unidad participan en proporción a los
aportes efectuados.
Plan
parcial
Loma
de los
Bernal
Cargas
En equilibrio en
Tres ESCALAS:
•CIUDAD
•ENTRE UNIDADES
•ENTRE PREDIOS
Derechos iniciales en puntos o %
Beneficios
H
Unidad de Actuación E
Urbanística 3
Plan Parcial de G D
“Loma de los Bernal” F
C
Factibilidad de desarrollo de los lotes que integran la UNIDAD 3
G D
Sin violentar las restricciones, respetando la sostenibilidad

Desarrollo de cada predio de la UNIDAD 3 “A LAS MALAS”:
Sacrificando:
H Espacio para
Equipamientos y
Parques públicos
E
Retiros de
Protección ambiental
G D
de la escorrentía
F Bosque Natural Existente
Acceso y permeabilidad
C
Construir sobre llenos

Antrópicos y altas
Pendientes
Calidad urbanistica y
arquitectonica
H
G D
F
C
Cuantificación de los derechos iniciales en Puntos
Valoración de los terrenos:
Unidades Lotes Area total Area Util Comprometida Puntaje Areas Puntaje Puntaje Porcentaje
de Gestion Ambiental Utiles Comprometida Total
Ambiental
1 Lote J 22.372,00 16.503,00 5.868,00 16.503,00 2.934,00 19.437,00 19,11
2 Lote I 8.966,00 8.966,00 0,00 8.966,00 0,00 8.966,00 8,81
3 Lotes C, D, E, F, F1 y H 43.785,00 28.777,00 15.009,00 28.777,00 7.504,50 36.281,50 35,66
4 Lote B 26.809,00 18.896,00 7.913,00 18.896,00 3.956,50 22.852,50 22,46
5 Lote A 18.601,00 9.798,00 8.803,00 9.798,00 4.401,50 14.199,50 13,96
TOTAL 120.533,00 82.940,00 37.593,00 82.940,00 18.796,50 101.736,50 100,00
PARTICIPACION PORCENTUAL EN BENEFICIOS Y CARGAS EN LA UNIDAD 3
Lotes Propietarios Derechos Porcentaje Edificabilidad Cargas
Originales
Puntos % M² Puntos
C Familia Gómez Bernal 12,886.00 35.52 22,780.17 17,517.58
D Aridos 11,890.50 32.77 21,020.30 16,164.27
E Sucesión Lucía Ceballos 6,135.00 16.91 10,845.59 8,340.08
F Casa Rosa Estela Gómez 640.00 1.76 1,131.41 870.03
F1 Juan Mejia Gomez 616.00 1.70 1,088.98 837.41
Los Algarrobos
Bernal de Lamby, Bernal
H Ceballos y otros. 4,114.00 11.34 7,272.82 5,592.68
TOTALES 36,281.50 100 64,139.27 49,322.05
Unidad de Actuación Urbanística = Reajuste de Terrenos
Equipamientos
Públicos y
comunitarios
Recuperación e
Integración de
bosques
Disposición segura
de las edificaciones
Continuidad y
articulación
a Ejes públicos
Recuperación e
Integración de
bosques
Plan
Parcial
“Ciudad Victoria”
Pereira
A
B C
D1
D2 F E
Plan Parcial de “Ciudad Victoria”
Plaza cívica
PROCESO DE CONSTRUCCION
Parque lineal
Centro cultural
Plan Parcial de “Ciudad Victoria”
Plan parcial Guayaquil - Medellín
Plan parcial barrio “Corazón de Jesús”
Plan parcial “SIMESA” – Ciudad del Río
Plan parcial de Renovación Urbana – “Simesa”
Redesarrollo Gran Manzana de SIMESA
B B
A
B D
C
A. Gradas B. Piscina de arena C. Laberinto de puertas D. Laberinto verde con juegos de reflejos
C D
A A
B
A.PARQUE SIMESA – áreas de actividad

C I U D A D D E L R I O
A B
Parque Simesa A C
A.LABERINTO DE PUERTAS B.PISCINA DE ARENA C.PERGOLA
A7. y A11. Parque Central
A9. Torres del Río
A3. Torre Medica Ciudad del Rio
Plan parcial recuperación talleres Robledo como MAMM
Plan parcial recuperación talleres Robledo como MAMM
Plan parcial “Simesa” ampliación MAMM
BARRIO COLOMBIA
BARRIO PERPETUO SOCORRO
Plan parcial de Renovación Urbana – “Argos”

Plan parcial de Renovación Urbana – “Argos”
ENAJENACION VOLUNTARIA, Permite al Estado una compra directa de predios
o inmuebles, mediante un proceso de venta voluntaria, cuando este lo requiera
para el desarrollo de un proyecto específico, declarados de utilidad pública,
sustentados en las previsiones del POT en materia de nuevos espacios públicos,
equipamientos, reservas, proyectos VIS, protección ambiental, renovación
urbana, entre varias acciones así como la conformación de Unidades de
Actuación Urbanística. De no llegar a un acuerdo voluntario entre el Estado y el
propietario del predio a adquirir, se pasa al proceso de EXPROPIACION, en la
modalidad JUDICIAL o se existir condiciones de urgencia en forma de Adquirir
EXPROPIACION ADMINITRATIVA, las cuales difieren en plazo y requerimientos suelos
siendo las última más ágil. Enajenación forzosa
ENAJENACIÓN FORZOSA, es un instrumento jurídico de adquisición de bienes

inmuebles, con el fin de vender los bienes inmuebles en pública subasta que no
cumplieron su función social de la propiedad, definida en las declaratorias de
desarrollo o construcción prioritarias, realizadas previamente por la respectiva
Administración. Instrumentos de Gestión del Suelo
Existen otras forma a través de las cuales los municipios y algunas entidades
públicas pueden acceder a la propiedad de inmuebles privados , entre las que se
encuentran las Extinciones de Dominio o las Daciones en pago originadas en el
pago de deudas con el estado, por citar dos ejemplos.
Financiación del desarrollo urbano
Impuestos Plusvalías
Trasferencias Valorización
Recursos públicos
Reparto de cargas
tradicionales
y beneficios
Préstamos Cesiones
Inversiones Contraprestaciones
Pago en especie
RECURSOS INSTRUMENTOS
PROPIOS EMERGENTES
Otros ingresos
Contribución universal Contribución específica

Distribución por prioridades e individual
de inversión Plan de Desarrollo Distribución POT
Cargas y beneficios
La plusvalía es la generación de mayor valor a inmuebles por la actuación del Estado
En la práctica existen varias formas de recuperar plusvalías, dependiendo
de las leyes y de cómo se generan:
INSTRUMENTO ACCION AGENTE
Mediante la participación en Decisiones de Municipio

plusvalías Ley 388 de 1997 planificación
Area Metropolitana
Obras públicas
Mediante el cobro de
Municipio
Valorización Obras públicas (Valor) Area Metropolitana
Departamento
Mediante sistemas de Densificación
obligaciones urbanísticas Redesarrollo Municipio
Mediante la venta o Densificación Municipio
transferencia de derechos Redesarrollo
Municipio
Mediante la participación del Empresas gestoras y Area Metropolitana
Estado en proyectos Asociaciones Departamento
Público - privadas Empresas e Institutos
Indirectamente a través de
Actualizaciones prediales Municipio
impuestos prediales
PARTICIPACIÓN EN LA PLUSVALÍA: Instrumento de financiación basado en que las
acciones urbanísticas que regulan la utilización del suelo y del espacio aéreo urbano
incrementan su aprovechamiento, generando beneficios que dan derecho a las entidades
públicas a participar en las plusvalías resultantes de dichas acciones, al igual que las obras
públicas. Esta participación se destinará a la defensa y fomento del interés común a través de
acciones y operaciones encaminadas a distribuir y sufragar equitativamente los costos del
desarrollo urbano, así como al mejoramiento del espacio público y, en general, de la calidad Instrumentos para Repartir
urbanística del territorio municipal o distrital. Siendo el monto de la participación una
proporción entre el 30% al 50% del incremento de valor del predio por efecto de la acción cargas y beneficios
urbanística -esencialmente el POT y sus desarrollos- o de obras públicas.
CONTRIBUCIÓN DE VALORIZACIÓN: Tributo que realizan las propiedades raíces que se

benefician con la ejecución de obras de interés público local, a diferencia de la participación en
plusvalías que se extiende a las decisiones de planificación que toma el municipio, la
valorización se centra en la obra pública y el recaudo de los recursos necesarios para llevarla a Financiar
cabo a ser cobrados en proporción al beneficio o “valorización” a obtener entre los predios del
área de su influencia, recaudando el costo de la obra, mas no, el monto de la plusvalía
generada por la misma.
CONCESIONES: Contrato que celebra una entidad pública encargada de prestar un servicio,
entregando dicha responsabilidad tanto de construcción como de administración y operación a
cambio de una remuneración al concesionario en forma de derechos, tarifas, peajes o
participación en la explotación de los bienes mediante los cuales se prestan los servicios
Aprovechamiento
Adicional

ENTIDADES para la gestión
Empresas gestoras
publicas
Empresas de
economía
Concesiones Mixta y APP
Inversiones Desarrollos
Herramientas
publicas apropiadas para privados
gestión
Operación mediante EMPRESAS GESTORAS públicas/mixtas
Gestión previa
Gerencia operativa $
Reparto cargas y beneficios
CONSTRUCCION
URBANISMO
SUELO
Condiciones de Oportunidad
Condiciones Normativas
Localización estratégica
Reparto
Operación mediante EMPRESAS GESTORAS públicas/mixtas cargas y
beneficios
$
-20% -
Gestión previa
CARGAS / INVERSIONES
Gerencia operativa
- 50% -
CONSTRUCCION
URBANISMO
- 15% - - 15% -
SUELO
Localización estratégica
BENEFICIOS
Operación EMPRESAS GESTORAS públicas/mixtas 65% 85%
27%
Reparto cargas y beneficios $ 8% 15%
Gestor público
Gestión previa
Gerencia operativa
CARGAS / INVERSIONES
Inversionista
CONSTRUCCION
URBANISMO
SUELO
Gestor público
Localización estratégica Propietario suelo
Empresa gestora / tradicional

Aprovechamiento
Adicional

Fundamentos del Sistema de gestión
CARGAS BENEFICIOS
Clasificación del suelo
NORMAS ESTRUCTURALES – largo plazo

Protección ambiental Rurales Expansión Urbanos
y paisajística Suburbanos
Sistemas Estructurantes
COMPONENTE GENERAL – Red Ecológica Principal
Movilidad
Espacios públicos y equipamientos
Servicios públicos domiciliarios
Patrimonio Proyectos Estratégicos
Macroproyectos Planes Parciales
Planes Regularización API Unidades Planificación Rural
Tratamientos urbanos / Aprovechamiento

Conservación Mejoramiento Integral Desarrollo Consolidación Renovación
+ ++ +++ ++++ ++++++
COMPONENTE URBANO Y RURAL –
Normas Generales – mediano plazo
Tratamientos rurales / Aprovechamiento

Protección Estricta Protección Activa Protección Agropecuaria Consolidación Parcelación
Mejoramiento C. Poblados C. Poblados Campestre
+ + ++ ++++
Usos urbanos
Producción Vivienda Servicios Comercio Actividad
Usos rurales Múltiple
Servicios Agropecuario Industria Minería Vivienda
Ambientales Forestal Logística Campestre
Obligaciones urbanísticas
Cesiones, aportes, contribuciones
CARGAS
Protección ambiental y
paisajística
Sistemas estructurantes
Patrimonio, conservación
Regularización urbanística
BENEFICIOS
Consolidación urbana
Renovación y desarrollo
Parcelación campestre
Actividades múltiples
ACTUACIONES Y
PROYECTOS
Licencias individuales
Macroproyectos
API – planes parciales
Unidades P. Rural
CARGAS BENEFICIOS
Clasificación del suelo
Protección ambiental Rurales Expansión Urbanos
y paisajística Suburbanos
Sistemas Estructurantes
Red Ecológica Principal TRASFERENCIA
Movilidad DE CESIONES
Valorización
Espacios públicos y equipamientos Proyectos Estratégicos

Servicios públicos domiciliarios
Patrimonio API Macroproyecto CINTURON Planes Parciales
Plusvalías
P. Regularización
Tratamientos urbanos/Aprovechamiento/Usos
Mejoramiento Integral VENTA DE DERECHOS Desarrollo Consolidación
PAGO FONDO DE COMPENSACIONES
TRASFERENCIA Tratamientos rurales / Aprovechamiento / Usos

DE DERECHOS
Protección Estricta Protección Activa Protección Agropecuaria Consolidación Parcelación
Mejoramiento C. Poblados
PAGO SERVICIOS AMBIENTALES
PAGO CESIONES EN SITIO
Centro Cívico y habitacional de Sabaneta
Plan Parcial
adoptado
Pactando todos los

Unidad de Gestión
Implica una UNICA propietarios de la unidad de
Y
licencia de urbanismo gestión un mecanismo
Proyecto de delimitación de
Identifica sus cargas voluntario de gestión, basado
Unidad de Actuación en los “derechos” cuantificados en
Urbanística y sus beneficios
el Decreto, utilizando una de las
siguientes alternativas:
Ejecutando la UAU (habilita medios coercitivos, para
forzar el acuerdo)
•Delimitación (ya esta en el PP)
•Citación
•Adopción por decreto (inscripción, notificación etc) Encargo Fiduciario (con 1
aportes de los “derechos”)
Ejecución mediante Cooperación entre partícipes
(asociación de lotes sin nueva estructura predial, Compensaciones y/o 2
pudiéndose recurrir a una expropiación del 49% A trasferencias (pago o
renuente, puede implicar crear una empresa gestora) asociación de los “derechos” en
especie o dinero entre
Ejecución mediante reajuste de terrenos propietarios)
(configuración de nueva estructura predial pudiéndose
recurrir a una expropiación del 49% renuente, implica Por Etapas definidas en la
crear una empres gestora) B licencia entendidas cada una
como un reajuste
3
No se logra el acuerdo
Pactando un mecanismo
voluntario de gestión
Ejecutando la UAU (habilita medios coercitivos, para
forzar el acuerdo)
Encargo Fiduciario (con 1
aportes de los “derechos”)
Ejecución mediante Cooperación entre partícipes
(asociación de lotes sin nueva estructura predial, Compensaciones y/o 2
pudiéndose recurrir a una expropiación del 49% A trasferencias (pago o
renuente, puede implicar crear una empresa gestora) asociación de los “derechos” en
Ejecución mediante reajuste de terrenos propietarios)
(configuración de nueva estructura predial pudiéndose
recurrir a una expropiación del 49% renuente, implica Por Etapas definidas en la
crear una empresa gestora) B licencia entendidas cada una
como un reajuste
puntaje
3
puntaje mts2 mts2 no PORCENT PORCENTAJ
Lotes AREA BRUTA CANAL RETIROS AREA urbanizable urbanizable TOTAL AJE E
PLANO QUEBRAD URBANIZAB 0,60 DEL DE LA
SIGMA QUEBRADA AS LE 1,00 PUNTO PUNTO PUNTAJE TOTAL UNIDAD
Unidad A
1 2.355,26 1.566,46 788,80 0,00 0,00 1.413,16 1.413,16 1,37% 4,52%

2 4.663,29 681,71 3.303,73 677,85 677,85 2.391,26 3.069,11 2,98% 9,81%
3 5.217,24 665,55 3.136,61 1.415,07 1.415,07 2.281,30 3.696,37 3,58% 11,82%
4 9.659,03 33,40 1.720,20 7.905,43 7.905,43 1.052,16 8.957,59 8,68% 28,63%
5 829,71 0,00 781,13 48,58 48,58 468,68 517,25 0,50% 1,65%
6A 9.170,94 2.900,38 3.075,10 3.195,46 3.195,46 3.585,29 6.780,75 6,57% 21,68%
6B 7.304,92 0,00 1.140,02 6.164,90 6.164,90 684,01 6.848,91 6,64% 21,89%
TOTAL
UNIDAD 39.200,38 5.847,50 13.945,59 19.407,29 19.407,29 11.875,86 31.283,15 30,32% 100,00%
Encargo Fiduciario (con Licencia solicitada voluntariamente por
aportes de los “derechos”) el 100% de los dueños, basados en:
1
Lotes PORCENTAJE
EN LA UNIDAD
Unidad A
1 4,52%
2 9,81%
3 11,82%
4 28,63%
5 1,65%
6A 19,99%
6B 23,64%
TOTAL UNIDAD A 100,00%
Sustentada de manera privada en un encargo fiduciario cuya participación en los futuros

beneficios (en principio los asociados a la tierra) como la responsabilidad en las cargas se
basa en estos porcentajes.
No requiere de un Reajuste de Terrenos, pues pueden ser ejecutadas las edificaciones por
etapas y de cada etapa cada propietario posee el mismo porcentaje que distribuye la Fiducia.
Ejecución mediante Cooperación entre partícipes Sin logro de acuerdo, se solicita al
(asociación de lotes sin nueva estructura predial, pudiéndose Alcalde la adopción y registro de la
recurrir a una expropiación del 49% renuente, puede implicar UAU, es necesario contar a favor por lo
crear una empresa gestora) menos un 51% de la tierra, esto
A
habilitaría la expropiación de la minoría
y así conformado el 100% de los
derechos, se solicita la licencia de
urbanismo, para haber pagado la
expropiación puede haber surgido un
agente externo que se hace socio o uno
(unos) de los propietarios a favor, han
“comprado” los derechos de los
renuentes.
Lotes PORCENTAJE
EN LA UNIDAD
Unidad A
1 4,52%
2 9,81%
Es necesario que se conforme una entidad gestora, que puede 3 11,82%
ser un encargo fiduciario, una sociedad o una empresa. 4 28,63%
5 1,65%
No requiere de un Reajuste de Terrenos, pues pueden ser 6A 19,93%
ejecutadas las edificaciones por etapas y de cada etapa cada 23,64%
6B
propietario posee el mismo porcentaje que distribuye la Fiducia,
ejecutado el proceso surgen una o varias copropiedades.
Compensaciones y/o 2 Previo a la solicitar de una Licencia
trasferencias (pago o voluntariamente por el 100%, se pacta en
asociación de los “derechos” en
documento privado las compensaciones o
propietarios) trasferencias basadas en:
Lotes PORCENTAJE
EN LA UNIDAD
Unidad A
1 4,52%
2 9,81%
3 11,82%
4 28,63%
5 1,65%
6A 19,93%
6B 23,64%
Probablemente son los propietarios de las predios con mayores posibilidades de edificabilidad
los que “compran” los derechos de los lotes con escasa o nula posibilidad de edificabilidad,
éstos puede ser adquiridos comprometiendo metros cuadrados o apartamentos, producto de
los beneficios a realizar, también puede ser pactado su pago en dinero en un determinado
tiempo en el proceso de ejecución, la concreción de la negociación puede ser la firma misma
de la solicitud licencia de urbanismo y la cesión de las fajas comprometidas para vías y
espacios públicos al municipio una vez esta concedida o la transferencia del inmueble.
Por Etapas definidas en la 3a Previo a la solicitar de una Licencia
licencia entendidas cada una voluntariamente por el 100%, se pactan las
como un reajuste Etapas de construcción:
Lotes PORCENTAJE
EN LA UNIDAD
Unidad A
1 4,52%
1 2 1
3 2 9,81%
3 11,82%
4 28,63% 2
5 1,65%
6A 19,93% 3
4 6B 23,64%
TOTAL UNIDAD A 100,00% 4
Las Etapas asocian lotes contiguos que en sus áreas útiles poseen aprovechamientos
diferenciales sobre áreas útiles dependiendo de los aportes a las cargas urbanísticas que
efectúa cada Etapa, en la licencia de urbanismo debe quedar establecidas claramente las
obligaciones y tiempos de aporte de éstas en cada Etapa (en proporción a los beneficios) y la
edificabilidad específica que puede realizar.
Por Etapas definidas en la 3b Previo a la solicitar de una Licencia
licencia entendidas cada una voluntariamente por el 100%, se pactan las
como un reajuste Etapas de construcción:
Lotes PORCENTAJE
EN LA UNIDAD
Unidad A
1 1 4,52%
2
2 2 9,81%
2
3 11,82%
4 28,63%
1
5 1,65%
6A 19,93% 2
3 6B 23,64%
3
Las Etapas asocian lotes contiguos y/o discontinuos, buscando equilibrar los
aprovechamientos y ajustando la edificabilidad de cada una sobre área útil dependiendo de
los aportes a las cargas urbanísticas que efectúa cada Etapa, en la licencia de urbanismo
debe quedar establecidas claramente las obligaciones y tiempos de aporte de éstas en cada
Etapa (en proporción a los beneficios) y la edificabilidad específica que puede realizar.
Ejecución mediante reajuste de terrenos Sin logro de acuerdo, se solicita al
(configuración de nueva estructura predial pudiéndose Alcalde la adopción y registro de la
recurrir a una expropiación del 49% renuente, implica UAU, es necesario contar a favor por lo
crear una empresa gestora) menos un 51% de la tierra, esto
B
habilitaría la expropiación de la minoría
y así conformado el 100% de los
derechos.
4 Se solicita a Planeación la aprobación
1
5 del proyecto de Reajuste o nuevo loteo,
basado en un proyecto de urbanización,
posteriormente se otorgará escritura
2 pública de Reajuste en el cual se
6 señalan las cesiones y la conformación
7 de los nuevos lotes en proporción a
cada uno de los derechos iniciales de
3 los propietarios de la unidad y
8 estableciendo un mecanismo para
repartir equitativamente las cargas y los
beneficios entre los lotes resultantes,
entregadas las cesiones por parte de la
entidad gestora cada lote podrá obtener
Es necesario que se conforme una entidad gestora, licencia de construcción de manera
que puede ser un encargo fiduciario, una sociedad o independiente.
una empresa. Sirve para la creación de nuevos loteos
individuales en áreas planas, no para desarrollos por
agrupación y copropiedades, sistemas mas apropiados
para áreas de altas pendientes como esta.
Esquema básico de simulación financiera
(por cada UAU y para todo el plan parcial)
1. Suelo e inmuebles:
Lotes y construcciones privadas que conforman el Area de Intervención
Suelo: $ 1´000.000 m2, Construcciones $ 400.000 m2 suponer= $ 1´400.000 por m2
2. Costos Directos de Urbanización:

Construcción de Nuevos Parques = $ 600.000 por m2 Construcción de Nuevas Vías y redes = $1´300.000
Reposición de redes y del espacio público existente = $ 800.000 por m2 Espacio público existente.
3. Costos Directos de Construcción:

Construcción de todas las edificaciones; Area total a construir X 30% más para incluir
Áreas comunes y multiplicar por = $ 1´000.000 por m2
4. Total Directos Costos de Urbanismo + Construcción: (2) + (3) = (4)
5. Costos Indirectos: Asumir que equivalen al 30% de los costos directos = 30% de (4)
Más la compra de derechos de construcción (44,44% antes calculaldo de la edificabilidad) por $1´000.000 m2
6. Total costos: (1) + (4) + (5) = (6)
7. Ventas: calculados sobre el metraje de construcción de cada uso (sin a. comunes)

Comercio = $ 4´500.000 por m2, Servicios = $ 3´500.000 por m2, Vivienda = $ 2´500.000 m2,
Industria = $ 2´200.000 por m2.
8. Utilidades: Ventas menos costos totales = (7) – (6) = (8)
Calcular % de utilidad sobre ventas = (8) X 100 / (7)
Esquema básico de simulación financiera
(por cada UAU y para todo el plan parcial)
1. Suelo e inmuebles:
Lotes y construcciones privadas que conforman el Area de Intervención
Suelos ambientales: $_________________Suelos urbanizables $_______________
2. Costos Directos de Urbanización:

Construcción de Nuevos Parques = $ 600.000 por m2 Construcción de Nuevas Vías y redes = $1´300.000
Reposición de redes y del espacio público existente = $ 500.000 por m2 Espacio público existente.
3. Costos Directos de Construcción:

Construcción de todas las edificaciones; Area total a construir X 30% más para incluir
Áreas comunes y multiplicar por = $ 1´000.000 por m2
4. Total Directos Costos de Urbanismo + Construcción: (2) + (3) = (4)
5. Costos Indirectos: Asumir que equivalen al 30% de los costos directos = 30% de (4)
6. Total costos: (1) + (4) + (5) = (6)
7. Ventas: calculados sobre el metraje de construcción de cada uso (sin a. comunes)

Comercio = $ _________ por m2, Servicios = $ ____________ por m2, Vivienda = $ ____________ m2,
Industria = $ __________ por m2.
8. Utilidades: Ventas menos costos totales = (7) – (6) = (8)
Calcular % de utilidad sobre ventas = (8) X 100 / (7)
Mucuchas
jugarbo@une.net.co
@jugarbo88
Muchas gracias

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4. Total Directos Costos de Urbanismo + Construcción: (2) + (3) = (4)

6. Total costos: (1) + (4) + (5) = (6)

7. Ventas: calculados sobre el metraje de construcción de cada uso (sin a. comunes)

2. Costos Directos de Urbanización: