CONTRATO PRELIMINAR

Prof. João Pedro Biazi

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PROGRAMA DE AULA joao.biazi@usp.br

 A mudança nas relações contratuais

 O conceito de contrato preliminar
 Elementos essenciais do contrato preliminar
 Os requisitos de validade do contrato preliminar
 A execução do contrato preliminar
 Resumo da aula e exercício
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CONTRATUAIS

 Mudança mundial trouxe novas preocupações para os contratantes.

 Muitas vezes, os modelos contratuais existentes não dão conta.
 Crescimento do uso de contratos atípicos (ex. factoring, leasing, franquia, etc.).
 Outras vezes, é conveniente celebrar diversos contratos ao invés de um.
 Criação de redes de contratos e uso de contratos coligados (ex. financiamento para compra
de eletrodomésticos).
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 E como o contrato preliminar pode ajudar?
 Muitas vezes, as partes não têm tudo o que precisam para celebrar
determinado contrato.
 Podem faltar documentos.
 Podem faltar informações.
 Pode faltar o objeto.
 Pode faltar dinheiro.
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 Mesmo com essas dificuldades, as partes já querem se vincular de alguma

forma.

O contrato preliminar aparece para dar força contratual ao acordo das

partes, embora ainda existam pontos a serem discutidos.
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“ Convenção pela qual ambas as partes se obrigam, dentro de certo prazo ou
verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato (compra e
venda, locação, sociedade, conta em participação, compromisso arbitral,
etc.).
”
VARELA, João de Matos Antunes. Das obrigações em geral, v. 1, 10ª ed., Coimbra, Almedina, 2013,
pp.308/309

 Contrato preliminar é o negócio jurídico que tem como objeto a celebração de

outro contrato, qualificado como definitivo.
 Nomenclatura: contrato preliminar, pré-contrato, contrato-promessa ou pactum de
contrahendo.
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 O Contrato preliminar ocupa um espaço intermediário entre as

negociações que, antecedem um vínculo contratual, e o contrato
final e definitivo.

Contrato Contrato
Negociações
Preliminar definitivo
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ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO joao.biazi@usp.br
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 O contrato preliminar precisa ter, no mínimo, todos os elementos essenciais do

contrato definitivo.

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter

todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

 Sem isso, não é contrato preliminar.

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Exemplos:
Celebraç Contrato
Coisa e ão de preliminar
preço contrato de compra
definitivo e venda

Uso da Celebraç Contrato

coisa e ão de prelimin
pagamento contrato ar de
de aluguel definitivo locação

Entrega Celebraç Contrato

de coisa ão de prelimina
infungív contrato r de
el definitivo comodato
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OS REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO joao.biazi@usp.br
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 O contrato preliminar, como todo negócio jurídico, precisa respeitar os

requisitos gerais de validade

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
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OS REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO joao.biazi@usp.br
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 A grande vantagem do contrato preliminar é que não é necessário seguir o

requisito de forma do contrato definitivo.

Código Civil:

Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve

conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
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OS REQUISITOS DE VALIDADE DO CONTRATO joao.biazi@usp.br
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Exemplo clássico: contrato preliminar de compra e venda

 O contrato definitivo de compra e venda de imóvel de valor acima de 30

salários mínimos precisa ser feito por escritura pública.
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que
visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a
trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

 O contrato preliminar de compra e venda de imóvel de valor acima de 30

salários mínimos não precisa ser feito por escritura pública.
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser
celebrado.
A EXECUÇÃO DO CONTRATO Prof. João Pedro Biazi
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 Primeira possibilidade – Execução específica: havendo contrato preliminar,
as partes têm direito de exigir a celebração do definitivo.
 Obs.: as partes podem afastar a execução específica se houver cláusula de arrependimento.
Nesse caso, a parte não poderá exigir a celebração do definitivo, mas poderá buscar
reparação por perdas e danos.
 Caso a parte inadimplente não celebrar o contrato definitivo, o juiz conferir caráter
definitivo ao contrato preliminar, se essa saída for possível no caso concreto.

Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde
que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a
celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.

Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte
inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a
natureza da obrigação.
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 Segunda Possibilidade – Resolução: o contratante lesado pode não querer a

execução específica, ou ela não é possível dependendo da natureza da
obrigação (dar, fazer, não fazer).
 Nesse caso, o contrato se resolve e a parte inocente tem direito a perdas e
danos.
 Mesma consequência da resolução por inadimplemento.
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte considerá-lo
desfeito, e pedir perdas e danos.
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Execução específica Contrato Definitivo Perdas e danos

Inadimplemento

Resolução Perdas e danos

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 Efeitos do contrato preliminar perante terceiros

 Se o contrato preliminar for levado a registro, ele terá eficácia contra tercerios.
Art. 463. [...]
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente.
ATENÇÃO: O contrato preliminar não deve obrigatoriamente ser levado a registro para ter
validade! O registro serve somente para dar eficácia erga omnes ao contrato preliminar. Se não for
levado a registro, ele ainda vale, mas só perante as partes.
Ver enunciado 30 das Jornadas de Direito Civil.
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Eficácia restrita às
Não Registrado
Partes

Contrato Preliminar
Válido

Eficácia perante
Registrado
terceiros
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RESUMO DA AULA E EXERCÍCIO joao.biazi@usp.br

 Contrato preliminar é um negócio jurídico que tem como elemento essencial a

celebração de outro negócio, chamado definitivo. É um instrumento muito útil
na prática para “partir” o programa contratual.
 O contrato preliminar precisa conter, no mínimo, todos os elementos
essenciais do contrato definitivo.
 O contrato preliminar não precisa seguir a forma prescrita em lei do
contrato definitivo.
 Se uma das partes se recusar a cumprir o contrato preliminar, a parte
prejudicada poderá exigir (i) execução específica, se o caso permitir; ou (ii)
resolução e reparação por perdas e danos.
Obrigado pela atenção!

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