PERITO JUDICIAL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Prof. arq. Simone Maiolino
 INTRODUÇÃO

• O objetivo deste curso é capacitar o profissional, Corretor

de Imóveis, a desenvolver a Avaliação Mercadológica,
judicial ou extrajudicial, com foco na atuação do perito
como auxiliar da justiça.
 DEFINIÇÕES
• A AVALIAÇÃO de bens, de seus frutos e direitos é uma
análise técnica para identificar valores, custos ou
indicadores de viabilidade econômica, para um determinado
OBJETIVO, FINALIDADE e DATA, consideradas
determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes
claramente explicitadas.
 DEFINIÇÕES
• AVALIAR um imóvel é estimar o seu valor de mercado, em
data determinada.

• VALOR DE MERCADO É a quantia mais provável pela

qual se negocia voluntária e conscientemente um bem, numa
data de referência, dentro das condições de mercado
vigentes.
 DEFINIÇÕES
• VALOR: decorre de várias características, entre as quais se
destacam sua raridade e sua utilidade para satisfazer
necessidades e interesses humanos. Sofre influência por suas
características singulares e condições de oferta e procura.
Trata-se de um conceito econômico abstrato e não de um fato.
 DEFINIÇÕES
• PREÇO: É uma expressão monetária que define uma
transação de um bem. O preço é um fato concreto.

• CUSTO: Tem relação com o total dos gastos diretos e

indiretos necessários à produção ou aquisição de um bem,
fruto ou direito.
NBR 14.653 e partes;
NORMAS

1 – Procedimentos Gerais – 2019;

2 – Imóveis Urbanos – 2011;
3 – Imóveis Rurais – 2019;
4 – Empreendimentos – 2002;
5 – Máquinas e equipamentos – 2006;
6 – Recursos naturais e ambientais – 2009;
7 – Patrimônio Histórico e artístico – 2009.
 NORMAS
• Lei 6.530/1978: Compete ao Corretor (...) opinar quanto à
comercialização imobiliária;

• Resolução COFECI 957/2006: É competente para

elaboração de parecer técnico de avaliação mercadológica o
Corretor de Imóveis, regularmente inscrito no CRECI e com
inscrição válida no CNAI;
 NORMAS
• Resolução COFECI 1.066/2007: A elaboração de PTAM é
permitida a todo Corretor de imóveis, pessoa física,
regularmente inscrito em CRECI’s;

• Ato normativo 001/2011: Normatiza a inscrição no CNAI.

 BENS PASSÍVEIS DE AVALIAÇÃO
• Bens tangíveis: (Aqueles que têm existência corpórea)
• Imóveis: terrenos, benfeitorias, terrenos com benfeitorias,
glebas, fazendas;
• Móveis e utensílios;
• Máquinas e equipamentos;
• Semoventes, veículos;
• Recursos naturais, obras de arte etc.
 BENS PASSÍVEIS DE AVALIAÇÃO
• Bens intangíveis: (Aqueles que não têm existência corpórea)
• Frutos: aluguéis, arrendamento;
• Direitos: servidão, usufruto;
• Marcas e patentes;
• Softwares
• etc
 DIREITOS
• Servidão: É o ônus real de uso, imposto a uma propriedade a fim de assegurar a
realização e manutenção de obras e serviços públicos ou de utilidade pública,
mediante indenização dos prejuízos efetivamente suportados pelo proprietário.

• Desapropriação: É o ato pelo qual o Poder Público, mediante prévio

procedimento e indenização justa, em razão de necessidade ou utilidade
pública, ou ainda diante do interesse social, despoja alguém de sua propriedade
e a toma para si.
 MÉTODOS
A metodologia a ser utilizada vai depender, basicamente, da natureza do bem
avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e
quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser
justificada e ater-se ao estabelecido nesta norma (14.653 e partes), com o
objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que
suportem racionalmente o convencimento do valor.
 Método comparativo direto de dados de
mercado
É aquele em que o valor do bem é estimado através da comparação com dados
de mercado assemelhados quanto às características. É condição fundamental para
aplicação deste método, a existência de um conjunto de dados que possa ser
tomado, estatisticamente, como amostra de mercado. Isto é, por este método,
qualquer bem pode ser avaliado, desde que existam dados que possam ser
considerados como uma amostra representativa do mercado.
 Método do custo de reprodução
• Este método é baseado na teoria do valor objetivo, pois o valor é inerente ao
objeto avaliado e que depende do seu custo de fabricação, deduzindo a sua
depreciação.

Método evolutivo
• Identifica o valor de um bem pelo somatório dos valores de seus componentes.
Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser
considerado o fator comercialização.
Indagações do processo avaliatório
• O que?
• Quem?
• Onde?
• Quando?
• Por quê?
• Para que?
• Como?
 Quanto vale?

Fonte: Infoimoveis ID 331471 Fonte: Infoimoveis ID/266383

 Etapas da avaliação
Planejamento inicial:
• Solicitação e análise de documentos, estudo de normas, literatura
específica, laudos anteriores, elaboração de check list, verificar a
localização do avaliando, ofertas na região etc;
• Preparar o plano de trabalho;

• Verificar se todos os requisitos estão preparados e disponíveis para a

Avaliação.
 Etapas da avaliação
Vistoria:
• É uma etapa indispensável no processo de análise de valor. É o exame
detalhado de um imóvel, mediante descrição minuciosa dos elementos
que o constituem, objetivando sua avaliação ou parecer técnico;
• Fotos datadas e, se possível, georreferenciadas;

• Anotação de informações importantes;

 Etapas da avaliação
Pesquisa de mercado:
• É o conjunto de procedimentos para coleta de dados relativos a imóveis
ofertados ou vendidos no mercado imobiliário e que sejam assemelhados ao
imóvel avaliando;
• Pesquisar imóveis ofertados nas imediações do imóvel avaliando ou mais
distantes, desde que as características das regiões sejam semelhantes;
• Visitar os imóveis, tirar fotos, anotar as informações pertinentes dos imóveis e
ds informantes.
 Etapas da avaliação
Elaboração da avaliação:
• Definir a amostra a ser utilizada;

• Fazer o tratamento por fatores (homogeneização);

• Fazer o saneamento da amostra;

• Definir o valor a ser adotado por m²

• Calcular o custo das benfeitorias (caso utilize o método evolutivo)

• Determinar o valor de mercado do imóvel

• Elaborar o PTAM
 Fatores

• O QUE SÃO FATORES DE

HOMOGENEIZAÇÃO?
Qual é o
valor do
m² ?

Fonte: Infoimoveis ID 266383

Qual é o
valor do
m² ?

Fonte: Infoimoveis ID 266383

Qual é o
valor do
m² ?

Fonte: Infoimoveis ID 266383

 Fatores
• Os fatores devem ser calculados por metodologia
científica justificado do ponto de vista teórico e prático.
De acordo com a Norma, os principais fatores a serem
considerados na avaliação: Oferta; Localização; Fatores de
forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes);
Fatores padrão construtivo; e depreciação.
 Homogeneização
• Tratamento de dados: aplicação de operações que expressem, em
termos relativos, as diferenças de atributos entre os dados de
mercado e os do bem avaliando.
• Para utilização do tratamento por fatores, considera-se como dado
de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um
dos fatores de homogeneização, calculados em relação ao
avaliando ou ao paradigma, estejam contidos entre 0,50 e 1,50.
 Tabela de Homogeneização
EL. VU Fo Fa Fmf Floc VU. Homogeneizado

1 410,43 0,90 1,04 0,87 0,60 198,59

2 400,00 0,90 1,17 1,00 0,56 233,73

3 197,37 0,90 1,09 1,00 1,00 193,50

Média: R$ 208,60/m²

A média será utilizada para achar o

valor do imóvel
 PTAM
Resolução COFECI 1.066

• Entende-se por Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica –

PTAM, o documento elaborado por Corretor de Imóveis no qual é
apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com
vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel,
judicial ou extrajudicialmente.
 PTAM
Resolução COFECI 1.066
• O PTAM deve conter os seguintes requisitos mínimos:
I – identificação do solicitante;
II – objetivos do PTAM;
III – identificação e caracterização do imóvel;
IV – indicação da metodologia utilizada;
V – Valor resultante e sua data de referência;
VI – identificação, breve currículo e assinatura do corretor
 PTAM
• A descrição do imóvel deve conter, no mínimo:
I – medidas perimétricas, área, localização e confrontações;
II – descrição individualizada dos acessórios e benfeitorias;
III – contextualização do imóvel na vizinhança e infraestrutura disponível;
IV – aproveitamento econômico do imóvel;
V – data da vistoria.
• Recomenda-se que estejam anexos: Mapa de localização, certidão de matrícula
atualizada e relatório fotográfico.
• Art. 465 CPC
• O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de imediato o
prazo para entrega do laudo.
• §1º (...) 15 dias a partir da nomeação do perito para
• I – Arguir impedimento ou suspeição;
• II- Indicar assistente técnico;
• III- Apresentar quesitos
• §2º (...) 5 dias para o perito apresentar proposta de honorários com currículo e
contatos profissionais (e-mail)
 CPC
• Art. 466
• (...)
• §2º O perito deve assegurar aos assistentes das partes o acesso e o
acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com
prévia comunicação, comprovada nos autos, com antecedência
mínima de 5 dias.
• Art. 468
CPC
• O perito pode ser substituído quando:
• I – Faltar-lhe conhecimento técnico ou científico;
• II – Sem motivo deixar de cumprir o prazo;
• §1º No caso do inciso II, o juiz comunicará a ocorrência à corporação
profissional, podendo, ainda, impor multa ao perito, fixada em vista do valor da
causa e o possível prejuízo do atraso do processo;
• §2º O perito restituirá, no prazo de 15 dias, os valores recebidos, sob pena de
ficar impedido de atuar como perito pelo prazo de 5 anos.
• Art. 473
CPC
• O laudo pericial deverá conter:
• I – Exposição do objeto da perícia;
• II – análise técnica realizada pelo perito;
• III – Indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser
predominantemente aceito pelos especialistas;
• IV – Resposta conclusiva aos quesitos;
 Etapas da Perícia Judicial
Intimação Petição Vistoria
Recebida a
Dar início às
intimação o perito Informar no diligências no dia e
tem 5 dias para
apresentar a processo local, hora informados. Os
assistentes técnicos
proposta de data e hora do podem apresentar
honorários. Pedir início das quesitos
depósito de 100%
dos honorários e diligências suplementares
durante a diligência
liberação de 50%
 Etapas da Perícia Judicial
Pesquisa Avaliação Laudo

Pesquisa de
Elaboração da Elaborar o
mercado e coleta avaliação com Laudo pericial
de elementos de base na e responder
amostra. Atentar metodologia aos quesitos
para aspectos escolhida e do juízo e das
quantitativos e análise partes. Selo
qualitativos estatística certificador.
 Etapas da Perícia Judicial
Esclarecimen
Entrega Pareceres tos
Perito tem 15
Petição requerendo
juntada do Laudo As partes têm dias para
Pericial (dentro do 15 dias para esclarecer
prazo fixado pelo apresentar: pontos
juiz) e expedição de controversos.
Alvará judicial Parecer técnico
Pode ser
referente aos 50% e Quesitos de
intimado para
restantes dos esclarecimento comparecer em
honorários
audiência
ESTUDO DE CASO
Prof. Simone Maiolino
(67)99906-9849
simaiolino@gmail.com