LAS OBLIGACIONES DE

SANEAMIENTO

SANEAMIENTO
SANEAMIENT POR HECHOS
O POR SANEAMIENTO DEL PROPIO
POR VICIOS TRANSFERENT
EVICCION OCULTOS E
DEFINICION:

El saneamiento por evicción como aquella obligación

indemnizatoria que tiene el transferente frente al
adquirente cuando a este, un tercero con derecho
anterior, le prive total o parcialmente del uso,
posesión o propiedad de un bien en virtud de una
sentencia judicial o administrativa.
 1. SANEAMIENTO POR
EVICCIÓN
Artículo 1491 C.C.- Saneamiento por evicción

Se debe el saneamiento por evicción cuando el

adquirente es privado total o parcialmente del derecho
a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de
resolución judicial o administrativa firme y por razón
de un derecho de tercero, anterior a la transferencia.
1.1. Necesidad de que exista una privación total o parcial del derecho de
propiedad, uso o posesión del bien en virtud de una resolución
judicial o administrativa

La evicción es la privación total o parcial, temporal o definitiva,

que sufre el adquirente como consecuencia de un fallo que
reconoce el mejor derecho de un tercero sobre el bien adquirido.
Al producirse esta situación, dicho adquirente tiene el derecho de
exigir del transferente que le sanee su título a fin de que pueda
gozar adecuadamente de la propiedad, posesión o uso del bien
que ha adquirido. De lo expresado podemos extraer una primera
conclusión y es que no habrá lugar a la acción si solo existe
amenaza de perturbación en el derecho que le corresponde al
adquirente.
No basta que se haya entablado una demanda por
parte de un tercero eviccionante, sino que su mejor
derecho tiene que serle efectivamente reconocido por
resolución firme. Se advierte, por consiguiente, que lo
que la ley trata de proteger es el goce por el
adquirente de su derecho, el cual permanece intacto
mientras que no se haya dictado un fallo definitivo en
su contra. En suma, ha sido descartada del Código, lo
que doctrinariamente se conoce como “garantía de
evicción”.
1.2. El saneamiento por evicción como requisito natural de los
contratos

El saneamiento por evicción es un requisito natural de los

contratos, es decir, que no requiere ser pactado o
incorporado en el negocio celebrado entre el transferente y el
adquirente para que: 1. El adquirente/comprador pueda
exigirle al transferente/vendedor el valor del bien trasferido al
momento de la evicción, 2.- El adquirente/comprador pueda
exigir una indemnización por los daños y perjuicios en caso
de que el transferente/vendedor haya obrado con dolo o
culpa, entre otros derechos.
1.3. El saneamiento por evicción como deber de garantía

Para una doctrina brasileña, con respecto a la evicción existe

un deber de garantía en caso de pérdida de la cosa debido a
una decisión judicial o administrativa que otorga el derecho -
total o parcial- a un tercero ajeno a la relación contractual en
la que tuvo lugar la adquisición. Este tercero demuestra la
anterioridad de su derecho, por tener la condición de
propietario verdadero o poseedor del bien, a través de un
título anterior al negocio jurídico que le otorgó el derecho al
comprador/ adquirente.
Con la pérdida de la cosa – el comprador que perdió
el bien - pasa a llamar evicto (excluido).

Ocurrido ello, no le queda otra alternativa que, dirigirse

al vendedor/enajenante para reclamarle una
indemnización por los perjuicios resultantes de la
transferencia de un derecho que no le pertenecía
cuando se formalizó el contrato.
1.4. Obligación del comprador de observar la buena fe (objetiva
y subjetiva)
Es esencial verificar la anterioridad del derecho del tercero,
bajo pena de que el comprador/adquirente asuma todos los
perjuicios resultantes de la pérdida de la cosa cuyo hecho
generador sea posterior a su adquisición.
Por lo tanto, si después de adquirir el inmueble, el comprador
se encuentra en la posición de demandado en una demanda
de usucapión, la posibilidad de argumentar la evicción frente
al vendedor/enajenante variará conforme se haya
completado el plazo de la usucapión: si antes o después
(cuando tuvo la oportunidad de interrumpir su fluidez) del
registro.
La evicción también ocurrirá cuando el decreto de
expropiación haya precedido al negocio jurídico pero
el adquirente no haya sido informado del hecho. Lo
que es seguro es que, si tenía conocimiento previo de
la titularidad ajena del bien adquirido, no podría actuar
posteriormente contra el vendedor/enajenante ya que
se configuraría un abuso del derecho.
Es decir, el comprador/adquirente del bien deberá de actuar
de buena fe (objetiva y subjetiva) para que proceda el
saneamiento por evicción, o lo que es lo mismo decir, el
comprador/adquirente deberá de haberse cerciorado de que
el bien que se le transfiere esté libre de cargas y gravámenes
y que el enajenante/vendedor sea efectivamente el titular del
mismo. Así, ese comportamiento diligente generará la
creencia (buena fe objetiva + buena fe subjetiva) de que el
uso, posesión o propiedad que se le transfieran son legítimos
ergo dignos de tutela ante la perturbación que les ocasione
una sentencia judicial o administrativa.
1.5. Aplicabilidad del saneamiento por evicción a los
contratos onerosos

La evicción se impone en contratos onerosos en general y

no solo en la compraventa en dónde el modelo se originó.
Los contratos onerosos son aquellos en los que ambas
partes obtienen cargas y beneficios recíprocos. Basta
verificar la evicción en la cesión de créditos onerosa, en la
dación en pago y en la transacción.
En los contratos gratuitos, como las donaciones, no se
aplica la evicción, ya que el adquirente no sufre un
perjuicio propiamente dicho sino solo la pérdida de una
ventaja. Sin embargo, no hay nada que evite que el
enajenante, dentro de una liberalidad, consienta en
asumir los riesgos por la pérdida de la cosa. También
debemos recordar la naturaleza especial de las
donaciones con cargo, en las cuales, a pesar de la
gratuidad, el elemento accidental las convierte en un
contrato bilateral.
 2. Saneamiento por vicios ocultos

Artículo 1503 de nuestro C.C.

El transferente está obligado al saneamiento

por los vicios ocultos existentes al momento de
la transferencia.
 DEFINICION:
La noción de vicio oculto está vinculada a la
existencia de defectos en la cosa, no susceptible de
ser apreciados a simple vista en el momento de la
transferencia, que no permiten que sea útil a su fin, y
su existencia y determinación imponen la obligación
de saneamiento.
(Cas. 1735-97, La Libertad. Data 30,000. G.J.)
 OTRA DEFINICION:

El saneamiento por vicios ocultos es aquella

obligación indemnizatoria al que está obligado el
transferente frente al adquirente por haberle
enajenado un bien afectado de un vicio
importante, no advertible al momento de la
transferencia, que impida la finalidad para la cual
fue adquirido o disminuya su uso a lo largo del
tiempo.
El artículo 1503 del Código Civil establece que el
transferente está obligado al saneamiento por los
vicios ocultos existentes en el momento de la
transferencia. Presentándose vicios ocultos cuando el
bien cuya propiedad, posesión o uso que se transfiere
tiene defectos, o imperfecciones, que no se revelan
por su examen y que afectan su utilización por el
adquiriente. Así, dicho vicio debe ser: a) oculto; b)
importante; y c) anterior o contemporáneo a la
transferencia.
(Cas. 1284-2006, Lima. El Peruano, 30/10/06, p. 17453.)
Para la judicatura peruana entonces, un vicio
oculto es aquel defecto importante que ostenta el
bien no susceptible de advertirse en el momento de
la transferencia que impida la finalidad para la cual
fue transferido.
¿Qué sucede si el vicio se manifiesta después de la
transferencia, pero en su origen es anterior a esta?

En este caso también estaría obligado el transferente.

En efecto, si el adquirente hubiese sabido que el bien
tenía un vicio latente o en proceso de formación, lo
más probable es que no habría llevado a cabo la
operación. Distinta sería la solución si la
manifestación del vicio latente o en germen se
produce por negligencia del adquirente, pues en este
caso sería aplicable la regla contenida en el 1504 .
 La acción resolutoria y la acción estimatoria
Por razón de los vicios ocultos, el adquirente puede
optar alternativamente por la acción resolutoria o
redhibitoria, destinada a disolver el contrato, o por la
acción estimatoria o quanti minoris a fin de que se le
pague lo que el bien vale de menos, como
consecuencia del vicio Las acciones redhibitoria y
estimatoria caducan a los tres meses, si el bien es
mueble, y a los seis, si es inmueble. Estos plazos se
cuentan a partir de la recepción del bien (art. 1514).
3. Saneamiento por hechos del propio transferente

Artículo 1524 del Código Civil.- DEFINICION

El transferente está obligado al saneamiento por

hecho propio que disminuye el valor del bien, lo hace
inútil para la finalidad de su adquisición, o reduce sus
cualidades para ese efecto.
3.1. Obligación de no hacer del transferente: Perturbación real
y no potencial
Por el mérito de la obligación de abstención el transferente se
encuentra impedido de perturbar al adquirente en el goce pacífico y
útil del bien que este último adquiere. La perturbación a que nos
referimos tiene que ser real y no potencial. No existirá de
consiguiente, si lo que hay es únicamente una amenaza. Esta
última, en efecto, no disminuye el valor del bien, ni lo hace inútil para
la finalidad de su adquisición, ni reduce sus cualidades para ese
efecto, que son los presupuestos para que exista la obligación de
saneamiento. A diferencia del saneamiento por evicción y por vicio
oculto, el hecho propio del transferente tiene que ser
necesariamente posterior al contrato de transferencia.
3.2. Perturbaciones de hecho y perturbaciones de derecho

Las perturbaciones por hecho propio del transferente pueden ser

de hecho o de derecho. La perturbación de hecho ocurre cuando el
transferente no actúa ejerciendo un derecho, por ejemplo, A vende un
bien a B y luego vende el mismo bien a C, haciendo inscribir la segunda
venta antes que la primera. Quedando el primer comprador (B) sujeto a
la evicción en virtud del derecho preferente del segundo comprador (C).
La perturbación de derecho sucede cuando el transferente alega tener
un derecho que formalmente le confiere la ley contra su adquirente, por
ejemplo, A vende a B un bien que es de propiedad de C, quien fallece,
siendo su único heredero A (vendedor). Este no podrá hacer valer su
derecho de propiedad frente a su comprador B, porque quien está
obligado a sanear no puede reivindicar.
 3.3. La acción resolutoria y la acción estimatoria

En virtud del 1525 del CC el adquirente puede recurrir

alternativamente a la acción resolutoria o estimatoria.
O sea, puede pedir la resolución del contrato o que se
le pague lo que el bien vale de menos.
Finalmente, el plazo de caducidad para estas acciones
es de 3 meses para el caso de bienes muebles y 6
meses para casos de bienes inmuebles, los cuales se
computan a partir de la recepción del bien (art. 1526
CC).