Direito da Propriedade e Prática Imobiliária

TEORIA APLICADA
CURSO INTENSIVO

1

Propriedade
- DOMÍNIO • Ter • Dispor

- POSSE

• Usar • Gozar

2

Formas de aquisição: •   Pela transcrição do título de transferência (escritura) no registro de imóveis; •    Pela acessão (o que se incorporar ao bem originário); •   Pelo usucapião (em razão da posse mansa e pacífica por tempo determinado em lei); •   Pelo direito hereditário (herança).

3

•  Carta de adjudicação (compulsória (por determinação judicial).Principais títulos de transmissão da propriedade junto ao registro de imóveis:   • Compra e venda. por herança ou em razão de desconstituição de casamento quando só há um beneficiário). 4 •  Formal de partilha (por herança ou em . •    Carta de arrematação (leilão). •    Doação. •     Dação em pagamento (imóvel x dívida). •    Permuta (troca).

chamada também de posse de boa-fé. a Posse pode ser: • Justa : Quando transmitida voluntariamente do proprietário.Posse É o poder de usar e gozar da coisa. sem necessariamente ser o seu dono. 5 . Quanto a origem do direito.

Quanto ao tipo de fruição. • Indireta: Diz da posse do proprietário enquanto o uso direto do bem está em poder de terceiro (Ex. etc. Locador.). etc. comodatário. . • Efetiva: Quando a posse é exercida 6 pelo próprio proprietário. Locatário. Comodante. que não o proprietário (Ex.). a Posse pode ser: • Direta : Quando exercida diretamente por terceiro.

• Pelo fato de se dispor da coisa ou do direito. • Por qualquer dos modos de aquisição em geral. 7 .Formas de Aquisição:   • Pela apreensão da coisa ou exercício do direito.

• Usufruto. • Sem prejuízo dos demais títulos de transmissão de propriedade e de 8 direitos.Principais Títulos de transmissão da Posse: • Cessão de Direitos à Posse. • Comodato (empréstimo). . • Locação.

a aquisição do domínio está vinculado ao cumprimento de uma condição (Ex. O detentor do direito e ação não pode 9 dispor do bem (vender em definitivo). a qual se perfazendo. entretanto. constitui a propriedade plena. . quitação de saldo do preço).Direito e Ação Se diz detentor do direito e ação aquele que possui os poderes inerentes ao uso e gozo do bem como se fosse seu.

  Principais Títulos de Transmissão de Direito e Ação: • Promessa de Compra e Venda.Forma de Aquisição:   Por qualquer dos modos de aquisição em geral. • Promessa de Permuta. • Promessa de Dação em Pagamento. 10 .

• Carta de Adjudicação (compulsória (por determinação judicial). por herança ou em razão de desconstituição de casamento quando só há um beneficiário – tão somente nos casos em que o título anterior não é definitivo [também não possui o domínio]). • Formal de Partilha (por herança ou em razão da desconstituição de casamento quando há mais de um beneficiário – tão 11 somente nos casos em que o título anterior .• Promessa de Cessão de Direitos.

por ato inter vivos ou por disposição de última vontade. 12 . a outrem. mediante o pagamento de uma pensão anual. no qual. bilateral e oneroso. perpetuamente. invariável. o domínio útil deste.Principais ônus reais sobre imóveis 1) ENFITEUSE   A Enfiteuse é o contrato também denominado aforamento. o proprietário do imóvel confere. denominada foro.

    Em outras palavras.   Cabecel : é o foreiro escolhido pelo 13 senhorio direto ou pelos demais . é o prêmio ou compensação que o foreiro paga ao senhorio direto quando há alienação do respectivo prédio enfiteuta. Laudêmio : é um imposto que incide sobre alienação do imóvel.Termos comuns em enfiteuse: Foro : é pensão anual a ser paga pelo enfiteuta ao senhorio direto.

Pode ser: Reservado : quando transfere a nua propriedade e reserva o uso e gozo para si ou para terceiros. ou 14 . enquanto temporariamente destacado da mesma propriedade. São partes do usufruto: o nuproprietário e o usufrutuário. de propriedade de outrem. fruir das utilidades e frutos de um bem. atribuído a alguém para que possa gozar.2) USUFRUTO   Direito real sobre coisa alheia (jus in re aliena).

que ceda parte do uso de sua propriedade em benefício do outro. um imóvel não possui acesso à via pública. por se encontrar encravado em outro.ou que tenha acesso à via pública .3) SERVIDÃO   Se dá quando. 15 . o que por conseqüência impõe ao proprietário do prédio serviente .

para segurança. preferencialmente.   5) HIPOTECA   É um direito real de garantia que grava coisa imóvel. Conhecida também como consignação de rendimentos. dá ou destina ao credor. Todas estas garantias 16 reais podem ser cedidas – ou sub-rogadas – pelo . os frutos e rendimentos produzidos pelo mesmo imóvel.4) ANTICRESE   É um contrato pelo qual um devedor. se inadimplente o devedor. pertencente ao devedor ou terceiro. pagando-se. pagamento ou compensação de dívida. conferindo ao credor o direito de promover a sua venda judicial. conservando ou não a posse do imóvel.

dando conhecimento a toda coletividade a quem pertence. arquiva o histórico completo do imóvel. todos os atos jurídicos relativos a imóveis devem ser trasladados para os livros do Serviço Registral (RGI). Todos os títulos de aquisição do direito de 17 propriedade e aqueles que venham onerar . quais as modificações da titularidade e os ônus que possam pesar sobre o mesmo. além de estabelecer o direito de propriedade.Registro de Imóveis O Registro de Imóveis. Assim.

e Venda) ou Pode se manifestar na vontade de uma das partes contratantes. • Onerosos (Compra Gratuitos (Doação). solicita a manifestação da 18 vontade da outra parte. que a pode aceitar . que mediante uma proposta.Contratos Podem ser: • Públicos (Escritura) ou Particulares.

denominadas compromitente-vendedor e compromitente-comprador. mediante preço. especialmente a delimitação precisa do imóvel compromissado. assumem o compromisso de vender e de adquirir a coisa referida no acordo. os direitos 19 e . Para que tenha validade. deve o compromisso de compra e venda de imóvel atender a todos os requisitos exigidos pela lei.Compromisso de Compra e Venda Pacto no qual as partes que o firmam. prazos e condições neste formuladas.

Conceitos diversos:  Depósito  Arras de reserva (preferência à compra) (sinal e princípio de pagamento) suspensiva ou resolutiva 20  Condição: .

Cláusulas restritivas na comercialização imobiliária  Inalienabilidade  Impenhorabilidade  Incomunicabilidade  Bem de família 21 .

 Sequestro.Outras causas restritivas  Interdição.  Bem de menor.  Execução. 22 . arresto e penhora.

São elas: 23 . a legislação impõe que quando da realização da mesma. a fim de que o direito de terceiros ou do próprio adquirente sejam resguardados. sejam apresentadas certidões pertinentes ao imóvel e a seus proprietários.Documentos necessários à transmissão de propriedade Como uma transação imobiliária implica na análise pormenorizada de todos os tópicos acima citados.

• Certidão de Quitação Fiscal.Com referência ao imóvel: • Certidão de ônus reais emitida pelo registro de imóveis competente. de Pagamentos (IPTU) e Enfitêutica (p/ ver se imóvel é foreiro ao município) – Certidão Única. 24 • Certidão do 9.º Ofício de Distribuição .

º 3. • Justiça Federal 25 .º e 2.º e 9.º Ofício de Interdição e Tutelas.Com referência aos proprietários:   Pessoa Física: • 1.º Ofício de Registro de Distribuições.º. • 1.º 4. 2.

• Certidão Negativa de Débitos do INSS. • Certidão Negativa de Débitos da SRF.  Pessoa Jurídica:   • Todas as acima mencionadas. • Cópia do Contrato Social e última alteração contratual. 26 .

a que for maior. 27 . impõe pagamento de impostos. impõe o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) ao município.   A primeira. quer seja causa mortis. cujo percentual para o Rio de Janeiro é de 2% (dois por cento) do valor da transação ou da avaliação da prefeitura. quer seja inter-vivos.Impostos de transmissão Toda operação.

devido pelo cônjuge que se beneficiar com mais da metade 28 .   Há também o imposto de reposição. impõe o pagamento do ITCM ou ITD (Imposto de Transmissão Causa Mortis) ao estado. que é o imposto devido na partilha dos bens decorrentes da desconstituição da sociedade conjugal.Na segunda. cujo percentual para o estado do Rio de Janeiro é de 4% (quatro por cento) do valor do imóvel ou do monte. Mesmo percentual é aplicado para os casos de Doação da propriedade imóvel.

de Permuta ou de Dação em Pagamento. Permuta e Dação em Pagamento. Doação. Escritura de Aquisitivos.Ordem legal dos Títulos • Escritura Pública de Compra e Venda. Cessão de Direitos • • Escritura de Promessa de Cessão de 29 . • Escritura Pública de Promessa de Compra e Venda.

antes de concluída a partilha dos bens através do processo de inventário.No caso de falecimento do proprietário. Tais títulos dão direito ao cessionário ou promitente cessionário se habilitar no 30 . ou Escritura Pública de Promessa de Cessão de Direitos Hereditários ou à Meação. podem os herdeiros e/ou o meeiro ceder ou prometer ceder seus direitos através de Escritura Pública de Cessão de Direitos Hereditários ou à Meação.

devem sempre ser colocados por escrito. • Todas as condições do negócio. inclusive pormenores. • Modificação às transações iniciadas devem ser por escrito e com a assinatura de todas as partes. independente do regime de bens. • 31 . independente de exigência legal. • Apresentar certidões negativas em todas as transações.Considerações Finais Sempre exigir a assinatura do cônjuge.

Telegrama). por escrito (Ex. sempre esgotar todas as condições do negócio e cumprir-las. • Qualidade nada mais é do que cumprir com as expectativas ou com o que pactuado.Informar às partes todos os fatos que possam influenciar no deslinde da operação. • Sempre considerar prazos com margem de segurança. então. • 32 .

“O direito nada mais é que o bom senso codificado” Fim. 33 .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful