Mercado Imobiliário Informal na Zeis da Mustardinha

XX CONIC UFPE | Recife | 2012
Aluna: Raissa Gomes de Sales

Orientadora: Prof. Dr. Norma Lacerda Gonçalves
Mercado Imobiliário Informal

na Zeis da Mustardinha
Localização
ZEIS
Bairro da
Mustardinha Fonte: Atlas de Desenvolvimento
Humano da cidade do Recife/ Google
Earth.
Objetivos
Desvendar os mecanismos de funcionamento
do MI informal na ZEIS da Mustardinha;
- Objetivos Secundários
(i) Caracterizar Socioeconômicamente os

atores envolvidos;
(ii) Caracterizar os produtos ofertados;
(iii) Identificar os aspectos informacionais da
oferta e da demanda;
(iv) Verificar a existência de instituições
informais de controle e gerenciamento ;
(v) Relações entre agentes
Metodologia
Escolha da Área de Estudo
- GEMFI e MIAP na RMR (2005);
1º pesquisa (2005): Mercado de Aluguel >

Compra e Venda (RMR);
2º pesquisa (2008): Brasília Teimosa - Aumento

de aluguel | Compra e venda diminuiu
consideravelmente.
Este mercado pode servir como base para

caracterizar os demais existentes na RMR?
3º pesquisa: Mustardinha.
Metodologia
Dados
-IBGE [instituto Brasileiro de Geografia e

Estatística]; leis municipais (Lei de Uso e
Ocupação do Solo da Cidade do Recife [LUOS],
Plano diretor da Cidade do Recife);
ortofotocartas e imagens Aéreas; unibases;
bibliografia relacionada com o assunto (ao
longo de toda a pesquisa);
- Material coletado pelo próprio grupo em

momentos anteriores;
- Questionários.
Metodologia
Tipo de Pesquisa:
- Métodos Qualitativos/ Quantitativos;

- Descritiva e Explicativa.
Levantamento da Oferta de Mercado:
- Levantamento in loco / Localização dos

domicílios (compra, venda* e aluguel);
(Parceria com a Associação de Moradores);
*Comprados nos últimos 6 meses/ vendidos nos últimos 6 meses
- Constatou o aumento no mercado de

aluguel (97,69%).
Metodologia
Questionários
- Agentes: Inquilinos e Locadores;

Por quê?
- 99% dos Casos: as transações ocorriam sem
intermediários(Também acontece em
Mustardinha);
Aplicação de
questionários: - Material Coletado: respostas do
questionário; croquis da planta das casas;
Inquilinos: 92 fotos; registro de áudio;
Locadores: 21
Análise de Dados:
- Banco de Dados Digital e georreferenciado,

tabelas e gráficos
Resultados e Análises
RENDA FAMILIAR
Locadores Inquilinos
V. Abs % V. Abs. %
Até 1 Salário- Mínimo 3 14,28 17 18,48
De 1 a 2 Salários- 7 33,33 35 38,04

Mínimos
De 2 a 3 Salários - 6 28,58 9 9,78
Mínimos
Mais de 3 Salários- 1 4,76 10 10,87
Mínimos
NS/NR 4 19,05 21 22,83
Total 21 100 92 100

Fonte: pesquisa direta, 2011- GEMFI.
ESCOLARIDADE
Locadores 38,1% Concluiu o ensino médio
Inquilinos 19,57% 21,74%

Concluiu o concluiu a 4º
ensino médio série do
ensino
Dificuldade de fundamental
ascensão social
- Renda Média dos Locadores > Renda Média Inquilinos;
Aluguel como renda extra/ maior escolaridade;
- Alguns Inquilinos também são Locadores – 2,04%

Porcentagem da Renda Familiar Destinada ao Pagamento do Aluguel
Inquilinos
V. Abs. %
Até 10% 10 10,87
De 10,...01% a 30% 36 39,13
De 30,...01% a 50% 15 16,30
De 50,...01% a 70% 2 2,17
De 70,...01% a 90% 3 3,26
Mais de 90,...01 4 4,36
NS/NR 22 23,91
Total 92 100

Porcentagem da Renda Familiar Destinada ao Pagamento do Aluguel em
famílias com até 2 salários mínimos
Inquilinos
V. Abs. %
Até 10% 1 1,92
De 10,...01% a 30% 25 48,08
De 30,...01% a 50% 15 28,85
De 50,...01% a 70% 2 3,85
De 70,...01% a 90% 6 11,54
Mais de 90,...01 1 1,92
NS/NR 2 3,84
Total 52 100
Porcentagem da Renda Familiar dos locadores correspondente ao
Aluguel
Locadores
V. Abs. %
Até 10% 4 19,05
De 10,...01% a 30% 11 52,38
De 30,...01% a 50% 1 4,76
De 50,...01% a 70% 1 4,76
De 70,...01% a 90% 0 0
Mais de 90,...01 0 0
NS/NR 4 19,05
Total 21 100
- ALUGUEL:
Compromete parte significativa da renda dos

inquilinos
É parte importante da renda dos locadores;

Comprometimento
de mais de 70% da Mercado importante para a economia local
renda: 7,62%

Motivo Pelo Qual o Inquilino foi Morar na Comunidade

Inquilinos
V. Abs. %
Parentes 37 40,22
Amigos 4 4,35
Trabalho 4 4,35
Saúde 0 0
Juntos =
44,57% Preço do Aluguel 0 0
NS/NR 47 51,08
Total 92 100
- O preço do aluguel não foi citado como meio
de atração.
Pobres urbanos procuram essas áreas apenas

por conta dos preços. FALSO

POR QUAL MEIO SOUBE DA
DISPONIBILIDADE DO DOMICÍLIO?
V. Abs. %
Amigos/ parentes 69 75
Placa 7 7,61
Meio Principal Varia em Jornal 0 0

cada submercado
Imobiliária 0 0
Porta em porta 8 8,69

MAS, o “BOCA-A-BOCA” Outros 4 4,35
sempre tem grande
expressividade NS/NR 4 4,35
Total 92 100

- Redes de Solidariedade e Confiança :
Reciprocidades de Ajudas
“Racionalidade” Popular (ABRAMO, 2009)

Vigilância Social (SILVA, 2008)
Particular as áreas pobres – Tem Influência

direta nesse mercado e economia local;
A quem se aluga o domicílio?
Amigos e Parentes Terceiros com Desconhecido

Conhecidos indicação sem referência
38,10% 9,52% 38,1% 14,28%
Um quarto Dois Quartos
46,88% 50%
Total: 96,88%
Quarto (s) | Sala | Cozinha |

4 cômodos 5 cômodos
Banheiro
Casos de Banheiros Fora da 34,29% 31,43%
Edificação – Compartilhados ou Total: 65,72%
não.
Alvenaria Coberta de
Casa Rebocada e Piso Cimentado Madeira e Telha
Pintada Canal
90,22% 91,3% 75% 68,75%
Fonte:pesquisa
Fonte: pesquisadireta,
direta,2011-
2011- GEMFI.
GEMFI.
Tipologia 2
Tipologia 1
Tipologia 3
Fonte: Fonte:
Acervopesquisa direta, 2011- GEMFI.
GEMFI, 2012.
TIPOLOGIA 3
-Misto entre tipologias 1 e 2;
-Domicílios compartilham espaços comuns

(passagem e/ou convivência);
- Espaço comuns do próprio lote ou

conquistados por meio de apropriação de
espaço público. Vila. (LACERDA,N.G.et.al.,
2009)
-Normalmente são edificações térreas;
Fonte:Acervo
Fonte: pesquisa direta,2012.
GEMFI, 2011- GEMFI.
TIPOLOGIA 3
LOCAL DE MORADIA DOS LOCADORES

V. Abs. %
Fora da Comunidade 4 19,05
Na mesma 5 23,8
Comunidade
Parte significativa
dos locadores No mesmo Lote, em 10 47,62
morando no edificação a parte
mesmo lote ou Na mesma edificação 2 9,53
edificação que
NS/NR 0 0
suas casas de
aluguel – 57,15%. Total 21 100

Prática Comum no MIAP:
Complementação da renda Familiar

Complementação da Aluguel
Novos domicílios no lote
Renda Familiar
“Puxadas”
Aumento da Densidade
Divisão da célula original
Construtiva
Verticalização
Diminuição nos índices “ A precarização do precário”

De habitabilidade (ABRAMO, 2007b)
LOCADORES
- Maioria só possui imóveis alugados na

Mustardinha – (86,36%)
- Locadores que possuem mais de um

domicílio – (61,91%)
INQUILINOS
VISITA AOS DOMICÍLIOS DISPONÍVEIS PARA ALUGUEL (INQUILINOS)
Nenhum Um ou dois Três ou quatro Cinco ou Mais
26,09% 6,52% 17,39% 18,48%

- Inquilinos que visitaram domicílios apenas
dentro da comunidade – 41,31%;
- Dos que procuraram fora, a maioria foi apenas a

outros lugares no entorno do bairro da Mustardinha;
- Locadores: fixação dos preços de aluguel com base nos preços de

imóveis na mesma rua, comunidade ou entorno;
- Inquilinos e Locadores não se informam dos preços em outros locais.

(LACERDA, 2011)
MIAP: Mercados Atomizados e Autorreferentes
- Mais fechados e Atomizados que os submercados formais.

TIPO DE CONTRATO
V. Abs. %
Verbal 69 75
Contrato em papel sem 7 7,61

firma reconhecida
Contrato em papel com 0 0
- Em muitos contratos firma reconhecida
verbais há a entrega
de um Recibo como Registrado em Cartório 0 0
forma de comprovante
NS/NR 8 8,69
de pagamento da
mensalidade. Total 4 4,35
DOCUMENTAÇÃO EXISTENTE DO IMÓVEL
V. Abs. %
Recibo de Compra 9 37,50
52,54% pagam IPTU EPCV¹ 8 29,17

(Imposto Predial e
Territorial Urbano) ; RGI² 2 8,33
Não Existe 2 8,33

Locadores: detêm a Documentação
posse das casas, mas
não a titularidade do NS/NR 4 16,67
terreno. Total 25 100

¹Escrtitura Pública de Compra e Venda
²Registro Geral no Cartório de Imóveis

TAXAS ADICIONAIS PAGAS PELO INQUILINO
Taxas de
Água Luz IPTU condomínio Outras Taxas
e
manutenção
89,13% 77,17% 3,39% 1,09% 1,09%
O MERCADO IMOBILIÁRIO DE ALUGUEL DA MUSTARDINHA PODE SER

CONSIDERADO INFORMAL?
Segundo Bruno Lautier, uma atividade econômica formal dificilmente
obedece a todas as leis e normas que deveriam coordenar essas
atividades. Da mesma forma, nas relações informais, muitas vezes há a
efetuação de pagamentos e impostos próprios da formalidade. (LACERDA,
N; MORIM,J.;NORMANDO,M.M.B.F., 2006)
Cobrança feita de Modo Informal;
COBRANÇA EM CASO DE ATRASO

Casos de recorrência a
Pessoalmente Por Telefone
justiça e despejo são
minoria (2,15%); 85,72% 4,76%
Toleram por entender
situação econômica do REAÇÃO DO LOCADOR FRENTE AO
inquilino; ATRASO
Estipulação dos preços Tolera Faz Acordo

de aluguel através de 66,68% 9,52%
acordo – 28,57%. Fonte: pesquisa direta, 2011- GEMFI.
Compreensões, Acordos,...
Posturas de Solidariedade
(Teoria da Dádiva) na relação entre inquilinos e Locadores;
Gera vantagens e benevolências para os Inquilinos desse submercado:
Trocas de Favores entre Vizinhos ou locadores e inquilinos | flexibilidade no

prazo para o pagamento do aluguel | o não reajuste do preço do aluguel
frente a compreensão da condição econômica do Inquilino, entre outros.
DÁDIVAS.
RELAÇÃO LOCADOR/ INQUILINO
Muito Bom Regular Ruim Muito Não se
Bom Ruim Conhecem
27,17% 40,22% 20,65% 1,09% 2,17% 5,44%
Bom Relacionamento:
Juntos 67,39% - Pessoas para quem se aluga
geralmente (amigos, parentes ou com a
indicação destes);
- Relação duradoura em relação a de
compra e venda: criação de laços
Juntos 88,04%
afetivos e consequentes posturas de
dádiva.
PREÇO DO ALUGUEL
V. Abs. %
Até R$100,00 4 4,35
De R$101,00 a R$ 200,00 53 57,61
De R$201,00 a R$ 300,00 29 31,52
De R$301,00 a R$ 400,00 4 4,35
Mais de R$400,00 0 0
NS/NR 2 2,17
Total 92 100
Juntos = 65,22%
PREÇO DO M² DE ALUGUEL EM MUSTARDINHA
V. Abs. %
De R$ 1,00 a R$3,00 7 7,61
De R$ 3,01 a R$4,00 30 32,61
De R$ 4,01 a R$6,00 30 32,61
De R$ 6,01 a R$8,00 6 6,52
Mais de R$8,00 0 0
NS/NR 19 20,65
Total 92 100
- Preço Médio do Aluguel de uma moradia
no bairro da Mustardinha
R$208, 41;
- Diferença entre o maior e o menor preço: R$

320,00;
POR QUE EXISTE ESTA GRANDE VARIEDADE DE VALORES?
- Altíssima variação de características entre os produtos (diferentes
tipos de piso, teto, parede, tamanho, localização dentro da
comunidade, entre outros;
Mas nem sempre há correspondência entre esses dois fatores;
- Também não há ligação dos preços com a localização dos domicílios

dentro da comunidade:
#
S
#S#S
#S
# #S #S #S
S
#S
#S
##S#S #S#S
S
#S #S
#S#S #S#S
#S#S
# #S
S
#S
#S #S S #
#S #S #
S
##S
S #S ##S
#S S ##S #S #S #S#S S
#S #S #S
##S
#SS #S
#S#S #S #S#S #S
##S
#SS #S
#S #S #S
#S
#S
#S #S #S
#S S #
#SS
#
#S
#
S #S
#S
40 0 40 80 m #S #S

MUSTARDINHA #S #S #S #S
PREÇO ALUGUEL
#
S R$ 80 - R$ 150
#S R$ 150 - R$ 220 #S #S
#S R$ 220 - R$ 280
#S R$ 280 - R$ 400
Limite Mustardinha
Edificações
Sistema Viário
Edificações Entorno
- Parâmetro para o estabelecimento dos
preços de Aluguel – Não é claro;
Mas, descobriu-se FATORES DE INFLUÊNCIA:
- Preços de domicílios do mesmo submercado

(rua, comunidade, entorno);
- Tempo de permanência do inquilino no

domicílio.
Foram achadas muitas semelhanças entre o
submercado de aluguel da Mustardinha com outros
localizados na RMR e no país.
Porém,
Não se pode generalizar todas as conclusões obtidas.
- Cada submercado rege-se de maneira globalmente muito semelhante,
mas há particularidades;
- O tema é de importância fundamental para a tomada de decisões

conscientes e embasadas por parte do poder público. Este pode utilizar as
informações levantadas na criação de políticas governamentais para a
inclusão das Zeis (a exemplo de Mustardinha) e demais áreas pobres no
tecido urbano e social da cidade, bem como no desenvolvimento de
planos para habitação de interesse social.
Referências Bibliográficas
ABRAMO, P. Mercado e ordem urbana: Do caos à teoria da localização Residencial.
Bertrand Brasil: Rio de Janeiro, 2001.

___. Características Estruturais dos Mercados Informais da América Latina: formas de
funcionamento. Anais do XII Encontro da Associação Nacional de Pós-Graduação e
Pesquisa em Planejamento Urbano e Regional. Belém, 2007a.

___. Aluguel Informal e acesso dos pobres à cidade. Cambridge,MA: Lincoln Institute of
land Policy, 2007b.
___(org). Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades
brasileiras. Porto Alegre: Antac, 2009a.

___. Favela e o Capital Misterioso: por uma teoria econômica da favela. Rio de Janeiro,
2009b.

ANTONIO, G.C.deA. Mercado imobiliário informal em áreas não consolidadas. Relatório
de Pesquisa, MDU/CNPq, 2011.

AMORIM,L.; LOUREIRO, C.; GRIZ,C. A casa deles a casa minha....In: LEAL,S;
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Olhares Cruzados Brasil-França.-.1 ed. Recife: Universitária, 2010. Cap. 9- p.175-210
BAGNASCO,A. Tracee di comunita. Bolonha: II Mulino,1999. In: ABRAMO, P. Favela e

mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras. Porto
Alegre: Antac, 2009. Cap. 2, p. 54.

CESAR, M.R.G. Mercado imobiliário informal em áreas consolidadas. Relatório de
Pesquisa, MDU/CNPq, 2011.

DAVIS, M. Planeta favela. São Paulo: Boitempo, 2006.

LACERDA, N.G. Mercado Imobiliário de Aluguel em Áreas Pobres e Teoria das
Convenções. Centro de estudos Avançados da Conservação Integrada: Recife, 2011.

___et al. Mercado Imobiliário Informal de habitação na Região Metropolitana do Recife.
Relatório de Pesquisa, MDU/CNPq, 2009.

___; MORIM, J.; NORMANDO, M.M.B.F.. Mercados Informais se solo urbano nas cidades
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LAUTIER, B. Os amores tumultuados entre o estado e a economia informal. In:
SILVA,L.A.M. (Org.). Qualificação e informalidade. Contemporaneidade e educação. IEC.
Ano 11, nº 1: Rio de Janeiro, 1997.
MAGALHÃES, A.F. Dinâmicas e Conflitos, no Processo de Edificação. In:______. O Direito

da Favela no Contexto Pós Programa Favela-Bairro: uma Recolocação do Debate a
Respeito do ‘Direito de Pasárgada’. 2010. 594f. Tese (Doutorado do Programa de Pós-
Graduação em Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de
Janeiro, Rio de Janeiro, 2010). Cap. 6, p. 421-536.

SILVA, Ariadne Paulo, Mercado imobiliário Informal de Aluguel: O caso de Brasília
Teimosa. Recife, 2008. Trabalho de conclusão de curso- Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade Federal de Pernambuco.
___; MORIM, J.; NORMANDO, M.M.B.F.. Mercados Informais se solo urbano nas cidades
Brasileiras. Relatório de Pesquisa INFOSOLO/ HABITARE, MDU/CNPq, 2006.

LAUTIER, B. Os amores tumultuados entre o estado e a economia informal. In:
SILVA,L.A.M. (Org.). Qualificação e informalidade. Contemporaneidade e educação. IEC.
Ano 11, nº 1: Rio de Janeiro, 1997.
MAGALHÃES, A.F. Dinâmicas e Conflitos, no Processo de Edificação. In:______. O Direito

da Favela no Contexto Pós Programa Favela-Bairro: uma Recolocação do Debate a
Respeito do ‘Direito de Pasárgada’. 2010. 594f. Tese (Doutorado do Programa de Pós-
Graduação em Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio de
Janeiro, Rio de Janeiro, 2010). Cap. 6, p. 421-536.

SILVA, Ariadne Paulo, Mercado imobiliário Informal de Aluguel: O caso de Brasília
Teimosa. Recife, 2008. Trabalho de conclusão de curso- Faculdade de Arquitetura e
Urbanismo da Universidade Federal de Pernambuco.
Fonte da imagem dos slides:
http://www.arcoweb.com.br/arquitetura/habi
tacao-anos-90-12-02-2001.html
Obrigada! Raissa Gomes
Raissag.arquitetura@gmail.com

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XX CONIC UFPE | Recife | 2012

Aluna: Raissa Gomes de Sales

Mercado Imobiliário Informal

(i) Caracterizar Socioeconômicamente os

- GEMFI e MIAP na RMR (2005);

1º pesquisa (2005): Mercado de Aluguel >

2º pesquisa (2008): Brasília Teimosa - Aumento

Este mercado pode servir como base para

-IBGE [instituto Brasileiro de Geografia e

- Material coletado pelo próprio grupo em

- Métodos Qualitativos/ Quantitativos;

Levantamento da Oferta de Mercado:

- Levantamento in loco / Localização dos

- Constatou o aumento no mercado de

- Agentes: Inquilinos e Locadores;

- Banco de Dados Digital e georreferenciado,

De 1 a 2 Salários- 7 33,33 35 38,04

Total 21 100 92 100

Inquilinos 19,57% 21,74%

- Renda Média dos Locadores > Renda Média Inquilinos;

Aluguel como renda extra/ maior escolaridade;

- Alguns Inquilinos também são Locadores – 2,04%

De 10,...01% a 30% 36 39,13

De 30,...01% a 50% 15 16,30

De 50,...01% a 70% 2 2,17

De 70,...01% a 90% 3 3,26

Mais de 90,...01 4 4,36

Fonte: pesquisa direta, 2011- GEMFI.

De 10,...01% a 30% 25 48,08

De 30,...01% a 50% 15 28,85

De 50,...01% a 70% 2 3,85

De 70,...01% a 90% 6 11,54

Mais de 90,...01 1 1,92

De 10,...01% a 30% 11 52,38

De 30,...01% a 50% 1 4,76

De 50,...01% a 70% 1 4,76

Compromete parte significativa da renda dos

É parte importante da renda dos locadores;

Fonte: pesquisa direta, 2011- GEMFI.

Motivo Pelo Qual o Inquilino foi Morar na Comunidade

Pobres urbanos procuram essas áreas apenas

Fonte: pesquisa direta, 2011- GEMFI.

Meio Principal Varia em Jornal 0 0

Porta em porta 8 8,69

Fonte: pesquisa direta, 2011- GEMFI.

“Racionalidade” Popular (ABRAMO, 2009)

Particular as áreas pobres – Tem Influência

A quem se aluga o domicílio?

Amigos e Parentes Terceiros com Desconhecido

Quarto (s) | Sala | Cozinha |

-Misto entre tipologias 1 e 2;

-Domicílios compartilham espaços comuns

- Espaço comuns do próprio lote ou

-Normalmente são edificações térreas;

LOCAL DE MORADIA DOS LOCADORES

Fonte: pesquisa direta, 2011- GEMFI.

Complementação da renda Familiar

Diminuição nos índices “ A precarização do precário”

- Maioria só possui imóveis alugados na

- Locadores que possuem mais de um

Fonte: pesquisa direta, 2011- GEMFI.

- Dos que procuraram fora, a maioria foi apenas a

- Locadores: fixação dos preços de aluguel com base nos preços de