Inversiones Inmobiliarias

Bienes Races

Los bienes races son bienes econmicos inmuebles

No

son transportables Su uso o consumo slo ocurre en el lugar donde se encuentran

Su configuracin que consta de dos componentes

La

superficie o terreno Una edificacin de tipo permanente.

Bienes Races

Cada propiedad es nica

Lo

cual dificulta el clculo de su valor de mercado. costos de transaccin.

Mercados inmobiliarios ilquidos

Altos

Gestin de portafolios
Sirven

para diversificar riesgos.

Objetivos de la inversin en bienes races

Horizontes de inversin
Mediano

a largo plazo

Escala y disponibilidad de capitales

Altos

costos hundidos.

Necesidades de ingreso y liquidez

La

inversin inicial no necesariamente generar flujos de efectivo rpidamente.

Capacidad de gestin financiera y tolerancia a riesgos

Objetivos de la inversin en bienes races

Expectativas de tasas de crecimiento de sus fondos

Ahorro

Generacin

de ingresos

Inversiones en bienes races

El atractivo de la inversin en bienes races est fundado, en que el respaldo de la inversin es el bien en s.
MERCADOS PRIVADOS Empresas inversoras en inmuebles Empresas privadas industriales Empresas privadas comerciales Inversiones en minera Inversiones en petrleo y gas MERCADOS PBLICOS Acciones Fondos Mutuos Fondos de Inversin en Bienes Races Bonos Activos respaldados por hipotecas Instrumentos de deuda

ACTIVOS DE CAPITAL

ACTIVOS DE DEUDA

Prstamos bancarios Hipotecas Venture Debt

Categoras de inversiones en bienes races

Inmuebles de Propiedad simple Outright ownership

Derechos

de propiedad absoluta al titular por un perodo de tiempo indeterminado. inversin se realiza con una estructura de capital que incluye financiamiento parcial o deuda.

Posicin patrimonial apalancada

La

Categoras de inversiones en bienes races

Hipotecas Mortgage

El inversor constituye el titular o acreedor de un prstamo hipotecario

Vehculos de agregacin Aggregation vehicles

Son medios que permiten a los inversores incrementar su diversificacin.

Sociedades limitadas en bienes races Commingled Funds, Real State Investment Trusts - REIT.

Mtodos de Valorizacin de Inversiones en Bienes Races

Mtodo de Capitalizacin Directa del Ingreso

Modelo de flujos de caja descontados (antes de impuestos) para estimar el valor presente de ingresos futuros producidos por una propiedad. El Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en ingls) es un estimador simplificado basado en los ingresos anuales brutos de la renta de una propiedad, a los que se ha deducido los gastos operativos.

Mtodo de Capitalizacin Directa del Ingreso

Potential Gross Income Ingreso Bruto Potencial = Renta * Unidad de Superficie Vacancy Allowance - Vacancia Permitida = - (Tasa de Vacancia) * PGI Other Income + Otros Ingresos Operating Expenses - Gastos Operativos Net Operating Income Ingreso Operativo Neto Capital Improvement Expenditures - Gastos en mejoras del inmueble Property Before Tax Cash Flow Flujo de Caja antes de Impuestos de la Propiedad = = = = = = = PGI -V + OI - OE NOI CI PBTCF

El Modelo de Flujos de Caja Descontados despus de Impuestos

Incorpora el efecto de la carga tributaria sobre los flujos de efectivo generados por la propiedad inmobiliaria. Este mtodo expande su cobertura para incluir el efecto de las tasas de inters del financiamiento y la tasa tributaria aplicada al ingreso sobre el flujo de efectivo antes de impuestos (Equity before-tax cash flow EBTCF).

El Modelo de Flujos de Caja Descontados despus de Impuestos

INGRESOS Ingreso Bruto Potencial PGI (Vacancia Permitida) Ingreso Bruto Efectivo EGI (Gastos Operativos)
No incluye Depreciacin, pago de intereses de hipoteca y gastos no operativos
Precio de Venta del Inmueble - Precio de Venta inicial - Gastos en Mejoras + Depreciacin acumulada = PBTCF - Saldo Prstamo = EBTCF - Imp. Ganancia de Mercado = EATCF

Ingreso Operativo Neto NOI (Gastos en mejoras de capital) Flujo de Caja de la Propiedad antes de Impuestos PBTCF (Servicio de la Deuda: Principal + Inters) Flujo de Caja antes de Impuestos EBTCF (Impuesto a la Renta) + t * Depreciacin + t * Intereses Flujo de Caja despus de Impuestos EATCF

El Mtodo de Comparacin de Ventas

Emplea informacin de mercado sobre los precios de propiedades similares, obtenida de transacciones recientes en condiciones normales de negociacin. Los precios de las propiedades de referencia o benchmark son ajustados por una serie de factores.
Cambios

en las condiciones de mercado. Caractersticas nicas de cada propiedad

El Mtodo de Comparacin de Ventas

Factores de ajuste
Caractersticas Ubicacin

fsicas

Condicin

en la que se realiza la venta La distancia temporal de las operaciones

Inversin en empresas del sector de construccin residencial

Patrimonio Neto del Accionista (en miles de USD) 2008 2007 2006 DR Horton Inc. DHI NVR Inc. NVR 1/ Toll Brothers Inc. TOL Pulte Homes Inc. PHM Gafisa S. A. GFA 1/ Lennar Corp. LEN 4/ MDC Holdings Inc. MDC Centex Corporation CTX KB Home KBH 4/ Ryland Group Inc. RYL
3/

2,834,300 1,373,789
2/ 1/

5,586,900 1,129,375 3,527,234 4,320,193 815,233 3,822,119 1,476,013 2,298,661 1,850,687 1,124,726 730,164 389,899 994,991 1,321,803 527,703 581,345 1,323,722

6,452,900 1,152,074 3,415,926 6,577,361 5,701,372 2,161,882 5,112,269 2,922,748 1,511,166 1,006,832 1,764,370 1,942,163 505,356 617,052 1,701,923

3,237,653 2,835,698 735,762

1/ 5/

2,623,007 1,080,920 917,814 830,605 725,362 527,206 400,255 379,820 330,264 421,629
3/

1/

Meritage Homes Corporation MTH 1/ Xinyuan Real Estate Company Lt XIN 1/ Standard Pacific Corp. SPF 1/ Hovnanian Enterprises Inc. HOV Avatar Holdings Inc. AVTR M/I Homes Inc. MHO 1/ Beazer Homes USA Inc. BZH
1/ 2/

333,061 374,851

Inversin en empresas desarrolladoras de proyectos de bienes races

Patrimonio Neto del Accionista (en miles de USD) 2008 2007 2006 The St. Joe Company JOE 1/ IRSA Investments and Representations Inc. IRS Bluegreen Corp. BXG 1/ AMREP Corp. AXR 3/ Consolidated Tomoka Land Co. CTO
1/ 2/

988,629 543,618 382,467 145,056 117,814

480,341 440,096 385,108 160,004 116,671

461,080 375,657 353,023 118,970 102,997

Inversin en Real Estate Investment Trust - REIT

Valor de Mercado Industria de Real Estate Investment Trust REIT Retail y Tiendas por Departamentos REIT Plantas y Complejos Industriales REIT Proyectos Residenciales REIT Hospitales y Centros Mdicos REIT Oficinas REIT Hoteles
(Billones USD)

2009* 53 25 24 20 11 6

2008** 41 9 27 25 21 7

Fondos de inversin en Bienes Races

Industria de Fondos Mutuos de Real Estate CGM Realty Fund CGMRX Neuberger Berman Real Estate Tr NBRFX First American Real Estate Secs Y FARCX First American Real Estate Secs A FREAX Morgan Stanley Inst US Real Estate I MSUSX AIM Real Estate Inst IARIX First American Real Estate Secs R FRSSX Morgan Stanley Inst US Real Estate P MUSDX Principal Real Estate Securities Inst PIREX AIM Select Real Estate Income A ASRAX Retorno de los ltimos 5 aos* 7.34% 1.63% 1.60% 1.34% 1.24% 1.10% 1.09% 0.94% 0.88% 0.88%

ndices burstiles de Real Estate