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PUC MINAS INSTITUTO DE EDUCAO CONTINUADA CURSO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA

AVALIAO DE BEM IMVEL URBANO

Ren Custdio Cotrim* Breno Lamego Resende** Frederico Correia Llima Coelho***

RESUMO

Esta avaliao tem por finalidade determinar o valor de mercado de um imvel urbano constitudo de uma edificao localizada em um lote urbano, utilizando uma conjugao de Mtodos, sendo utilizado o Mtodo Comparativo de Dados de Mercado para avaliao do Lote e o Mtodo de Quantificao de Custo para determinao do custo de reedio da Edificao resultando desta conjugao de Mtodos no MTODO EVOLUTIVO. (NBR 14653-2 item 8.2.4.1)

Palavras-Chave: Avaliao, Imvel Urbano, Valor de Mercado.

*Engenheiro Civil CREA 11.214/D **Engenheiro Civil CREA 55.404/D ***Engenheiro Civil e Eletricista CREA 71.296/D - ORIENTADOR

PUC MINAS INSTITUTO DE EDUCAO CONTINUADA

AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA

AVALIAO DE IMVEL URBANO

INTRODUO A escolha do mtodo evolutivo (conjugao de mtodos de avaliao) para determinar o valor de mercado do bem, deve-se ao fato de que no foi encontrado no mercado imvel com caractersticas semelhantes ao avaliando que possibilitariam a utilizao do mtodo comparativo de dados de mercado para residncia. Diante disso adotamos o mtodo comparativo de dados de mercado com tratamento por fatores para determinao do valor de mercado do lote e utilizamos o mtodo de quantificao de custo com aplicao de depreciao para obteno do custo de reedio da edificao. Para adequao do custo de reedio ao valor de mercado foi utilizado o FC (fator de comercializao) atravs do mtodo evolutivo. Valor de Mercado a quantia mais provvel pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de referencia, dentro das condies de mercado vigente ( NBR 14.653 Parte I).

LAUDO DE AVALIAO

Solicitante:

Claudemir Vieira da Cruz Rua Afonso Diniz, 140 - Bairro Cu Azul Cidade de Curvelo MG

I Consideraes iniciais

Para incio dos trabalhos de avaliao foi feita uma vistoria no Imvel, no dia 15 de Novembro de 2008, na companhia do Proprietrio quando foi realizada medio das reas construdas e do terreno bem como verificao das caractersticas do imvel. II - Finalidade A finalidade da presente Avaliao Subsidiar o Proprietrio de parmetros para negociao do imvel no mercado imobilirio. III - Objetivo O presente Laudo de Avaliao tem por objetivo a determinao do valor de mercado do imvel. IV - Caractersticas do Imvel a) Regio O bairro Cu Azul possui caracterstica residencial localizado na regio leste da cidade de Curvelo com baixa demografia sem vias asfaltadas, servido por transporte pblico, esgotamento sanitrio tipo fossa, abastecido por gua tratada e energia eltrica fornecidas por concessionrias pblicas. b) Imvel: b.1) EDIFICAO DESCRIO Tipo de Edificao = Casa Residencial Endereo: Rua Afonso Diniz n. 140, Bairro Cu Azul, Curvelo, MG Proprietrio= Claudemir Vieira da Cruz N de Pavimentos = 01 rea Construda Total: 157,97 m rea de varandas/garagem= 57,97 m

rea Equivalente= 129,51 m rea do Terreno = 360,00 m

( Aeq = 100,53 + (57,97x0,50) = 129,51)

Padro de Construo: BAIXO R1 Estado de Conservao= Entre Regular e Pequenos Reparos Idade Aparente= 8 anos Ocupao Atual = Residncia do proprietrio Diviso Interna= Sala de estar/jantar, sala de TV, Banho Social, Cozinha, 03 Quartos Fechamento = Muro de Alvenaria de Tijolo Furado com extenso de 80,0 metros de comprimento e 2,00 m de altura e Portes em Chapa Metlica confrontando com a rua Afonso Diniz. CARACTERSTICAS CONSTRUTIVAS Fundao= Direta (rasa) Estrutura= Alvenaria de Tijolo Furado Fechamento= Alvenaria de tijolo Furado Forro= Laje pr-fabricada Cobertura= Telhas coloniais Revestimento= interno e externo= Reboco Tipo Paulista Esquadrias= externas e internas em Metalon Pisos Secos e molhados = Cermica Rodaps= Cermica Bancadas= Mrmore Pintura = interna e externa em PVA Vidros = Fantasia 2 mm

Instalaes Eltricas = Embutidas Instalaes Hidrulicas = Embutidas Instalaes esgotos Sanitrios = Embutidas.

b.2) - Terreno DESCRIO Tipo = Lote rea = 360,00 m Frente = 12,00 m Profundidade = 30,00 m Topografia = Plana V - Especificao

Fundamentao = Grau II de Fundamentao, conforme Tabelas 11 e

12 do item 9.5 da NBR 14.653-2 da ABNT. Preciso = No se aplica Grau de Preciso no Mtodo Evolutivo. VI - Metodologia Aplicada Para avaliao do imvel foi utilizado o Mtodo Evolutivo, usando o mtodo comparativo de dados de mercado para obteno do valor do terreno conjugado com o mtodo da quantificao de custo para determinar o valor de reedio da edificao aplicando o fator de comercializao, conforme o item 8.2.4.1 da NBR 14.653-2 da ABNT. VI= (VT +VB) * FC Onde: VI= Valor do Imvel

VT = Valor do terreno VB = Valor da Benfeitoria FC = Fator de Comercializao. Para determinar o Custo de reedio da benfeitoria foi utilizado o ndice de Custos Unitrios da Construo Civil fornecido pelo Sinduscon/MG, ms de outubro, e depreciao aplicando o Mtodo de Ross-Heidecke, que leva em considerao a idade aparente e o estado de conservao da construo. Para a estimao do custo de construo foi utilizada a conforme item 8.3.1.1.3 da NBR 14.653-2 da ABNT: C= {Sinduscon + OE+OI+(OFe-OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), onde S C = Custo Unitrio de construo por metro quadrado de rea equivalente de construo Sinduscon= custo unitrio de edificao (ndice Sinduscon Outubro/08) OE = Oramento de Elevadores OI = Oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra incndio, centrais de gs, interfones, antenas coletivas, urbanizao inclusive muro de vedao, projetos, e etc.; OFe = o oramento de fundaes especiais; OFd = o oramento de fundaes diretas; S = a rea equivalente de construo conforme ABNT NBR 12721; A = a taxa de administrao da obra; F = o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo de construo; L = o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora. BDI = Para determinao da Bonificao e Despesas Indiretas consideramos a soma da administrao da obra (A) e o lucro do construtor (L) tendo em vista tratar-se de obra administrada pelo proprietrio com recursos prprios sem instalao de canteiro. frmula abaixo

Para determinao do valor do terreno foi utilizado o mtodo comparativo de dados de mercado com tratamento por fatores. Foram utilizados 08 dados para formao da amostra, dados estes coletados no mercado procurando similaridade dos mesmos, com identificao das fontes e identificao dos mesmos verificados pelo autor. Foram utilizados 05 fatores de homogeneizao medidos no mercado inferindolhes valores para ajuste variando de 0,80 a 1,10. Como os fatores utilizados ainda no possuem memria de clculo, utilizamos intervalos consagrados no mercado cujo estudo a prpria pesquisa dos dados e observada junto aos corretores de imveis local, atendendo, assim o item 8.2.1.4.2 da NBR 14.653 2 de ajuste dos fatores entre 0,80 1,20. Todos os dados coletados foram utilizados. Para determinao do fator de comercializao foi utilizado um imvel de caractersticas semelhantes ao avaliando comercializado recentemente no mercado local. Ao mesmo foram aplicados os mesmos mtodos utilizados no imvel avaliando, tais como determinao do valor de reedio e determinao do valor do terreno, comparando o valor final com o valor comercializado. VII Determinao do valor Final do Imvel Os valores da edificao e do terreno bem com o fator de comercializao esto calculados no Anexo I do laudo e so os seguintes: 1) Edificao = VB = R$ 102.865,90 2) Terreno = VT = R$ 12.500,00 3) Fator de comercializao = 0,869 Valor do Imvel = VI = (VT + VB) x FC = (102.865,90+12.500,00) x 0,869 Valor do Imvel = VI = R$ 100.252,96 VIII Verificao do Grau de Fundamentao e DOCUMENTO COMPLEMENTAR expedido pelo IBAPE MG em 01 de Janeiro de 2008, onde limita o intervalo

Tabela 11- Graus de fundamentao no caso da utilizao do Mtodo Evolutivo (NBR 14653-2) Grau III
Grau III de fundamentao no mtodo comparativo ou involutivo Grau III de fundamentao no mtodo da quantificao de custo Inferido em mercado semelhante

Item
1

Descrio

II
Grau II de fundamentao no mtodo comparativo ou involutivo Grau II de fundamentao no mtodo da quantificao de custo Justificado

I
Grau II de fundamentao no mtodo comparativo ou involutivo Grau I de fundamentao no mtodo da quantificao de custo Arbitrado

Estimativa do valor do terreno

Estimativa dos custos de Reedio

Fator de comercializao

Tabela 12 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo evolutivo. (NBR 14653-2)
Graus Pontos Mnimos Itens obrigatrios no Grau correspondente III 8 1 e 2, com o 3 no mnimo no grau II II 5 1 e 2 no mnimo no Grau II I 3 Todos, no mnimo no Grau I

Item 1 Estimativa do valor do terreno Realizado pelo mtodo comparativo de dados de mercado com tratamento por fatores atingindo o Grau II de fundamentao. (2 pontos). Conforme item 9.2.3 e tabelas 4 e 5 da NBR 14653-2. Item 2 - Estimativo dos custos de Reedio Realizada pelo mtodo de quantificao de custos atingindo o Grau II de fundamentao. (2 pontos). Conforme Item 9.3 e tabelas 7 e 8 da NBR 14653-2. Item 3 - Fator de Comercializao Inferido em mercado semelhante, portanto atingindo Grau III de fundamentao ( 3 pontos) Total de Pontos = 7 Itens 1 e 2 enquadrados no Grau II

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Enquadramento = Grau II de Fundamentao IX Grau de Preciso No se Aplica no Mtodo Evolutivo X Concluso Considerando a autonomia de arbtrio do Avaliador, adotamos para imvel avaliando o Valor de Mercado de R$ 100.000,00. O presente Laudo de Avaliao atende os preceitos da NBR 14.653 parte 2 e o resultado final est de acordo com o mercado de imveis na praticado na Cidade de Curvelo no ms de outubro de 2008. X Referncias Bibliogrficas ABNT. NBR 14653. Avaliao de Bens: Parte 2 : 2004 ABUNAHMAN, Sergio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. 3.ed . rev. e ampl. SP: Pini, 2006 COELHO, Frederico Correia Lima . Avaliao de Imveis Urbanos. 1 ed. Belo Horizonte: PUC Minas, 2008 LARA, Aurlio Jos . Avaliao de Bens. 1 ed.Belo Horizonte: PUC Minas, 2008 . VOLTAIRE, Cndido et al. Engenharia de Avaliaes.1 ed. So Paulo: Pini, 2007. XI Anexos Anexo 1 Avaliao do Imvel e clculo do fator de comercializao Anexo 2 Documentao fotogrfica Anexo 3 Fotografia Area da Regio

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ANEXO 1

AVALIAO DO IMVEL

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AVALIAO DA EDIFICAO Mtodo da Quantificao de Custo

Endereo do Imvel = Rua Afonso Diniz 140, Bairro Cu Azul, Curvelo MG Tipo de Edificao = Casa Residencial N de Pavimentos= 1 rea Construda Total = 157,97 m rea Equivalente = 129,51 m Padro de acabamento = Baixo R1 ( Sinduscon) Estado de Conservao = Entre Regular e Reparos Simples (d) Mtodo de Roos - Heidecke Idade Aparente = 08 anos = 13 % de vida til Custo Unitrio Bsico da construo nova = R$ 795,60 / m - Tipo e Padro = Residencial R1 Baixo - ndice Pesquisado = Custo Unitrio Bsico (CUB) do Sinduscon MG - poca de Referncia = Outubro / 2008 Custo da Construo Nova : C = (CUB + OE+OI+(OFe-OFd)) * (1+A)*(1+F)*(1+L), onde: S CUB= 795,60 OE = 0 OI = 7.000,00 (muro de vedao) OFe = 0 OFd = 0 S = 129,51 m A = 10,0%

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F = 0% L = 8,0% ( A, F, L) = BDI ( por se tratar de construo simples consideramos a taxa de administrao e o lucro como Despesas Indiretas) C = ( 795,60 +0+7.000+(0-0)) x(1+0,1)x(1+0)x(1+0,08) 129,51 C = R$ 926,80/m Depreciao ( Mtodo de Ross-Heidecke) Valor Unitrio da Edificao Depreciada Considerando ainda que a edificao encontra-se em estado de conservao Entre Regular e Pequenos reparos e com idade Aparente de 08 anos, aplicamos o Mtodo de Depreciao de Imveis de ROSS-HEIDECKE cuja Frmula a seguinte: Percentual de Depreciao = d = 100-K/100 onde K determinado em uma tabela elaborada a partir da vida til do tipo de edificao, seu valor residual e seu estado de conservao. Para elaborao da TABELA de determinao de K levou-se em considerao fatores de depreciao observada em experincias cujos valores so transcritos abaixo: DEPRECIAO DE IMVEIS TIPO (DECIMAL) Casa Apartamento Sala Loja Galpo VIDA TIL (ANOS) 60 50 50 60 60 VALOR RESIDUAL 0,20 0,10 0,10 0,20 0,20

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ESTADO a) Novo b) Entre Novo e regular c) Regular d) Entre Regular e reparos simples e) Reparos Simples f) Entre Reparos simples e importantes g) Reparos Importantes h) Entre Reparos importantes e sem valor i) Sem Valor

DEPRECIAO 0,00 0,32 2,52 8,09 18,10 33,20 58,60 75,20 100,00

Levando os dados do imvel na tabela de ROOS-HEIDECKE, temos o valor de K para 8 anos de idade aparente, (13,0% de vida til) e estado de conservao entre regular e reparos simples (d), K = 14,3. Levando o valor de K na frmula d= 100-K/100 temos que o percentual de depreciao da edificao d= 85,70%. K = 14,3 (tabela) D = 100-k 100 d = 100- 14,3 100 d = 0,857

Assim o CUSTO de Reedio da edificao : Vd = R$ 926,80/m x 0,857 = R$ 794,27/m Valor Total da Edificao VT = 129,51 x R$ 794,27 / m VT = R$ 102.865,90 GRAU DE FUNDAMENTAO

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De acordo com o item 9.3 e tabelas 7 e 8 da NBR 14.563-2, a avaliao da edificao atingiu o GRAU II de Fundamentao. Tabela 7 Graus de Fundamentao no caso de utilizao do Mtodo da Quantificao de Custo
Item Descrio III I Pela utilizao de custo unitrio Pela utilizao de custo Pela elaborao de bsico para projeto unitrio bsico para oramento, no mnimo diferente do projeto semelhante ao sinttico projeto padro, projeto padro com os devidos ajustes Calculado Justificado Arbitrado Por levantamento do custo de recuperao do bem, para deix-lo no estado de novo Por mtodos tcnicos consagrados, considerando-se idade, vida til e estado de conservao Grau II

Estimativa do custo direto

BDI Clculo da depreciao fsica

Arbitrada

Tabela 8 Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo da quantificao do custo da benfeitoria
Graus Pontos Mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III II 7 5 1, com os demais 1 e 2, no mnimo no no mnimo no grau II grau II I 3 Todos, no mnimo no grau I

AVALIAO DO TERRENO

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Mtodo Comparativo de Dados de Mercado I - Para Formao da amostra foram pesquisados 08 terrenos Terreno 01 Localizao: Rua Caranda Bairro Cidade Jardim rea; 400,00m Frente: 16,00 m Profundidade: 25,00 m Topografia: plana Status: oferta Valor: R$ 75,00/m Informante: Gilberto 3721 5482 Terreno 03 Localizao : Rua Cricima Bairro Cu Azul rea: 360,00 m Frente: 12,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: plana Status: Oferta Valor: R$ 41,66/m Informante: Valria -3721 2891 Terreno 05 Localizao: Rua Ramalhete Bairro Esperana rea: 360,00 m Frente: 12,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Plana Status: oferta Valor: R$ 50,00/m Informante: Osvaldo 9979 4255 Terreno 07 Localizao: Rua Iguatama Bairro Serra Verde rea: 390,00m Frente: 13,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Declive 5% Status: Transao Valor: R$ 51,28 /m Informante: Imob. CCA 3721 6440 Terreno 02 Localizao: Rua So Joo Del Rei Bairro Cu Azul rea: 360,00 m Frente: 12,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Plana Status: Oferta Valor: R$ 36,11 / m Inf. : Imob. Esperana -37219162 Terreno 04 Localizao: Rua Itajub Bairro Cidade Jardim rea: 360,00 m Frente:12,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Plana Status: Transao Valor: R$ 41,66/m Informante: Ronaldo 9904 6681 Terreno 06 Localizao: Rua Cricima Bairro Cu Azul rea: 360,00 m Frente: 12,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Plana Status: Transao Valor: R$ 33,33 /m Informante: JOCA (no local) Terreno 08 Localizao: Rua Carlos Prates Bairro Esperana rea: 330,00 m Frente: 11,00 m Profundidade: 30,00 m Topografia: Aclive 8% Status: Oferta Valor: R$48,48 /m Informante: Osvaldo 9979 425

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ELEMENTOS PESQUISADOS
Terreno n Localizao Valor R$ /m Frente (m) Profund. (m) Topografia Venda/ oferta

01 R. Caranda 75,00 02 R. S. Joo D. Rei 36,11 03 R. Cricima 41,66 04 R. Itajub 41,66 05 R. Ramalhete 50,00 06 R. Cricima 33,33 07 R. Iguatama 51,28 08 R. Carlos Prates 48,48 Avaliando R. Afonso Diniz Frente de Referencia = 12,00 m Profundidade Mxima = 35,00m

16,00 12,00 12,00 12,00 12,00 12,00 13,00 11,00 12,00

25,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00 30,00

plana plana plana plana plana plana Declive Aclive plana

oferta oferta oferta venda oferta venda venda oferta

Profundidade Mnima = 25,00m

II - HOMOGENEIZAO Como alguns elementos pesquisados apresentam caractersticas heterogneas, utilizaremos os seguintes fatores visando homogeneza-los II - 1 Fator de Oferta (Fo) Utilizado para terrenos em oferta, correspondente a um deflator igual a 0,80, tendo em vista que durante as pesquisas observamos uma diferena entre as ofertas e transaes efetuadas na proporo proposta. II - 2 Fator de Frente ou Testada (Ft) Segundo Abunahman,( Srgio Antnio) em seu livro Curso bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes,3.ed.rev. e ampl. SP:PNI, 2006, o Fator de testada Ff dada pela Frmula : Ff = (Fr/F)0,25 onde: Fr = Frente de referencia (lote Padro) F = Frente do elemento pesquisado Esta frmula vlida para Fr/2 <F<2Fr Para F< Fr/2 (Ff= 1,1892) Para F> 2Fr (Ft= 0,8409) II - 3 Fator de Profundidade (Fp) Para o fator de profundidade, h de se conhecer a profundidade equivalente {(Pe= A/T) onde A = rea e T = Testada} , a profundidade mxima e mnima do local , obtida pela legislao, ou, atravs da relao: profundidade mnima ( Pmn = metade da profundidade-padro local)

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profundidade mxima ( Pmx = dobro da profundidade- padro local) Assim formularam-se as hipteses seguintes para o fator de profundidade Fp :
a) Para Pe 0,5 Pmn.

Fp = 0,5 = 0,70710 ( Hlio de Caires)

b) Para 0,5Pmn Pe Pmn

Fp = {Pe Pmn} (hiptese de Medeiros-Azambuja)

c) Para Pmn Pe Pmx

Fp = 1 (norma 502/89)
d) Para Pmx Pe 2 Pmx

Fp = Pmx Pe (hiptese de Medeiros-Azambuja)

e) Para Pe 2 Pmx

Fp = 0,5 = 0,70710 ( Hlio de Caires) Considerando que a profundidade padro da cidade de Curvelo de 30 metros temos que a profundidade mnima ser de 15 metros e a profundidade mxima de 60 metros. Todos os dados esto com a profundidade efetiva situadas entre a mxima e a mnima, portanto o Fator profundidade ser = 1 para todos. II - 4 Fator de Topografia (Fg) Corrige as diferenas entre terrenos cujo perfil topogrfico difere. Foi considerada a situao paradigma um terreno plano, com coeficiente = 1,00 e os demais os fatores seguintes: Aclive suave = 1,05 Aclive acentuado = 1,10 Declive at 5% = 1,05 Declive de 5 a 10% = 1,10

II - 5 Fator de localizao ou transposio (Ft) Refere-se s diferenas de valores entre terrenos situados em locais distintos uma vez que por mais assemelhados que os elementos sejam, a amostragem possui discrepncias relativas localizao. Utilizamos, para definir este fator, a demografia. Utilizamos os limites 1,10 para terrenos situados em locais menos povoados e 0,90 para terrenos situados em locais mais povoados.

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QUADRO DE HOMOGENEIZAO
Terreno N 01 02 03 04 05 06 07 08 Valor R$/m 75,00 36,11 41,66 41,66 50,00 33,33 51,28 48,48 Fo 0,80 0,80 0,80 1,00 0,80 1,00 1,00 0,80 Ft 0,93 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,02 Fp 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Fg 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10 1,10 Ft 0,90 1,00 1,00 0,90 0,90 1,00 0,90 0,90 Valor/m Homog, 47,25 28,88 33,32 37,49 35,00 33,33 51,00 39,75

V= Vo x (Fn n+1) Amostras homogeneizadas e Ordenadas N1 = 28,88 N2 = 33,32 N3 = 33,33 N4 = 35,00 N5 = 37,49 N6 = 39,35 N7 = 47,25 N8 = 51,00 Quadro de freqncias Classe 1 2 3 4 Intervalo 28,88 - - 34,41 34,41 - - 39,94 39,94 - - 45,47 45,47 - - 51,00 Freqncia 3 3 0 2 Freqncia % 37,5 37,5 0 25,0 Mdia 31,65 37,18 42,75 48,24 K = 1+ 3,3 log n = 1 + 3,3 x 0,90 = 3,97 = 4 I = A/K A = 51,00-28,88 = 22,12 I = 22,12/4=5,53 Distribuio das Freqncias

Tratamento Estatstico Dado 01 02 03 04 05 06 07 08 Valor R$/m 47,25 28,88 33,32 37,49 35,00 33,33 51,00 39,75 (Xi- X) (Xi X) -9,0 9,38 4,93 0,76 3,25 4,92 -12,74 -1,50 81,00 87,98 24,30 0,577 10,56 24,20 162,30 2,25

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X=38,2525

0,0

393,167

S = 393,167 S= 393,167 = 56,166 = 7,49 (desvio padro) n -1 7 Coeficiente de Variao = Cv = 7,49/38,25 = 0,1958 = 19,58 % Como Cv > 10 % h necessidade de Verificar se existem dados suspeitos Saneamento Amostral Pelo mtodo de CHAUVENET Para o nmero de dados = 8 D/S crtico = 1,86 Calcula-se D (superior) =(maior valor mdia)/ desvio padro = 1,70 < 1,86 Calcula-se D (inferior ) = ( mdia Menor valor)/ desvio padro = 1,25 < 1,86 Concluso = No existe dados suspeitos ou seja, todos os dados podem ser utilizados. INTERVALO DE CONFIANA Como estamos trabalhando com uma amostragem extrada da populao, a mdia aritmtica obtida refere-se amostra e no populao. Diante disto existe uma variao em torno do valor obtido o que nos leva a estabelecer um intervalo de confiana, que a NBR 14653-2 da ABNT chama de campo de arbtrio e definido como a faixa dentro da qual o avaliador pode decidir. Para nmero de dados inferior a 30 utilizamos a distribuio t de Student, com um intervalo de confiana de 80% e Grau de liberdade 7 = (n-1) conforme recomenda a NBR 14653-2, da ABNT. O tc extrado da Tabela de Valores Percentis da Distribuio t de Student. tc =1,415 X = 38,25 (mdia ) S = 7,49 d Limite Superior = X + tc x S = 38,25 + 1,415x 7,49 = 38,25 +4,01= 42,26 (n-1) 7 Limite Inferior = X - tc x S = 38,25 1,415 x 7,49 = 38,25 4,01= 34,24 (n-1) 7 pela tabela de Chauvenet Temos

GRAU DE FUNDAMENTAO Conforme item 9.2.3 e Tabelas 4 e 5 da NBR 14.653 , a avaliao do terreno atingiu o Grau de Fundamentao II

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Tabela 4 Graus de fundamentao no caso de utilizao do tratamento por fatores

Item Descrio III 1 Caracterizao do imvel avaliando Completa quanto a todas as variveis analisadas Caractersticas conferidas pelo autor do laudo Grau II Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Caractersticas conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 6 I Adoo de situao paradigma Podem ser utilizadas caractersticas fornecidas por terceiros 3 Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados correspondentes aos fatores utilizados Admitida

Coleta de dados de mercado Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados

12

Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas, com foto No admitida

Apresentao de informaes relativas a todas as caractersticas dos dados analisadas Admitida para apenas uma varivel 0,80 a 1,20

Extrapolao Intervalo admissvel de ajuste para cada fator e para conjunto de fatores

0,90 a 1,10

0,50 a 1,50

Tabela 5 Enquadramento do laudo segundo seu Grau de Fundamentao no caso de utilizao de tratamento por fatores
Graus Pontos Mnimos Itens obrigatrios no grau correspondente III 15 3, 5 e 6, com os demais pelo menos no grau II II 9 3, 5 e 6 no mnimo no grau II I 6 Todos, no mnimo no grau I

GRAU DE PRECISO A partir da amplitude, extramos o Grau de Preciso AP = LS LI = 41,99 34,51 =NP= 0,1955 ou 19,55% X 38,25

Conforme item 9.2.4 e Tabela 6 da NBR 14.653, a Avaliao alcanou GRAU DE PRECISO III, visto que a Amplitude do intervalo de Confiana de 80% em torno do valor central da estimativa ficou menor que 30%.

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Tabela 6 Graus de Preciso da estimativa de valor no caso de utilizao de tratamento por fatores
Descrio III Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa <= 30% Grau II 30% - 50% I > 50%

TOMADA DE DECISO Conclumos que o valor unitrio por metro quadrado do terreno avaliando encontrase num intervalo entre R$ 34,51/m e R$ 41,99/m. Como o terreno avaliando possui rea de 360,00 m temos os seguintes limites para o valor do imvel: Valor mnimo = R$ 34,51/m x 360,00 m = R$ 12.423,60 Valor mximo =R$ 41,99/m x 360,00m = R$ 15.116,40 Considerando a turbulncia vivida no mercado Financeiro Mundial que ocasionou um recuo nas ofertas de terrenos na Cidade de Curvelo, atribumos o Valor de R$ 12.500,00 para o terreno Avaliando. FATOR DE COMERCIALIZAO (FC) Para determinao do fator de comercializao, consideramos um imvel transacionado na cidade de Curvelo para o qual calculamos o preo de reedio e comparamos com o preo de venda. Imvel comercializado Valor da Transao = R$ 65.000,00 Proprietria: June Maria Localizao: Rua Maria Herclia Mascarenhas Diniz, 20 Bairro Esperana
rea total Construda = 101,70 m rea Equivalente = 87,96 m Padro construtivo: Baixo R1 ( Sinduscon-MG) = R$ 795,60/m Estado de Conservao = Entre Regular e pequenos Reparos (d) HOOS-HEIDECKE Idade Aparente = 10 anos = 16 % vida til

23 K = 16,6 (tabela) d = 100 K/ 100 = 0,834 ou 83,4 % BDI= 18% (administrao direta)

C= (Sinduscon + OE+OI+(OFe-OFd))*(1+A)*(1+F)*(1+L), S C= 795,60 +0+0+(0-0) x(1+0) x (1+0) x1+0) 87,96 C = 795,60 x BDI = 795,60 x 1,18 = C = 938,80 x d = 938,80 x 0,834 C = R$ 782,96 / m
Valor de Reedio = VB = 87,96 x 782,96 = 68.869,16 rea do terreno = 170,00 m Valor do terreno = R$ 34,72 / m x 170 = R$ 5.902,40 (utilizado o mesmo valor por m do terreno avaliando). VI = R$ 65.000,00 FC = VI (VB + VT ) = 65.000,00 68.869,16 + 5.902,40 = FC = 0,869

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ANEXO 2 DOCUMENTAO FOTOGRFICA

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IMVEL AVALIANDO

Frente para Rua Afonso Diniz

Cozinha

Varanda e Garagem

Banho Social

Sala de estar e jantar

Quarto de Casal

IMVEL TRANSACIONADO

Frente para rua Maria Herclia

Banho Social

Varanda e garagem

Cozinha

Sala de estar e jantar

Quarto

ANEXO 3 FOTOGRAFIA AREA DA REGIO