CAPTULO VI

DO CONDOMNIO GERAL
Seo I
Do Condomnio Voluntrio
Subseo I
Dos Direitos e Deveres dos Condminos
Art. 1.314. Cada condmino pode usar da coisa conforme
sua destinao, sobre ela exercer todos os direitos compatveis com a indiviso,
reivindic-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou
grav-la.
Pargrafo nico. Nenhum dos condminos pode alterar a
destinao da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o
consenso dos outros.
Art. 1.315. O condmino obrigado, na proporo de sua
parte, a concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a
suportar os nus a que estiver sujeita.
Pargrafo nico. Presumem-se iguais as partes ideais dos
condminos.
Art. 1.316. Pode o condmino eximir-se do pagamento das
despesas e dvidas, renunciando parte ideal.
1 Se os demais condminos assumem as despesas e as
dvidas, a renncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na
proporo dos pagamentos que fizerem.
2 Se no h condmino que faa os pagamentos, a coisa
comum ser dividida.
Art. 1.317. Quando a dvida houver sido contrada por todos
os condminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigao, nem se
estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente
ao seu quinho na coisa comum.

Art. 1.318. As dvidas contradas por um dos condminos em

proveito da comunho, e durante ela, obrigam o contratante; mas ter este ao
regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condmino responde aos outros pelos
frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo ser lcito ao condmino exigir a
diviso da coisa comum, respondendo o quinho de cada um pela sua parte nas
despesas da diviso.
1 Podem os condminos acordar que fique indivisa a coisa
comum por prazo no maior de cinco anos, suscetvel de prorrogao ulterior.
2 No poder exceder de cinco anos a indiviso
estabelecida pelo doador ou pelo testador.
3 A requerimento de qualquer interessado e se graves
razes o aconselharem, pode o juiz determinar a diviso da coisa comum antes do
prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se diviso do condomnio, no que
couber, as regras de partilha de herana (arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisvel, e os consortes no
quiserem adjudic-la a um s, indenizando os outros, ser vendida e repartido o
apurado, preferindo-se, na venda, em condies iguais de oferta, o condmino ao
estranho, e entre os condminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais
valiosas, e, no as havendo, o de quinho maior.
Pargrafo

nico.

Se

nenhum

dos

condminos

tem

benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomnio em partes iguais,

realizar-se- licitao entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa quele que
ofereceu maior lano, proceder-se- licitao entre os condminos, a fim de que
a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lano, preferindo, em
condies iguais, o condmino ao estranho.

Subseo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administrao da
coisa comum, escolher o administrador, que poder ser estranho ao condomnio;

resolvendo alug-la, preferir-se-, em condies iguais, o condmino ao que no o

.
Art. 1.324. O condmino que administrar sem oposio dos
outros presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria ser calculada pelo valor dos quinhes.
1 As deliberaes sero obrigatrias, sendo tomadas por
maioria absoluta.
2 No sendo possvel alcanar maioria absoluta, decidir
o juiz, a requerimento de qualquer condmino, ouvidos os outros.
3 Havendo dvida quanto ao valor do quinho, ser este
avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, no havendo em
contrrio estipulao ou disposio de ltima vontade, sero partilhados na
proporo dos quinhes.

Seo II
Do Condomnio Necessrio
Art. 1.327. O condomnio por meao de paredes, cercas,
muros e valas regula-se pelo disposto neste Cdigo (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a
1.307).
Art. 1.328. O proprietrio que tiver direito a estremar um
imvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, t-lo- igualmente a adquirir
meao na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do
que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).
Art. 1.329. No convindo os dois no preo da obra, ser este
arbitrado por peritos, a expensas de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meao, enquanto
aquele que pretender a diviso no o pagar ou depositar, nenhum uso poder
fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisria.

CAPTULO VII
DO CONDOMNIO EDILCIO
Seo I
Disposies Gerais
Art. 1.331. Pode haver, em edificaes, partes que so
propriedade exclusiva, e partes que so propriedade comum dos condminos.
1 As partes suscetveis de utilizao independente, tais
como apartamentos, escritrios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veculos,
com as respectivas fraes ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se
a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietrios.
2 O solo, a estrutura do prdio, o telhado, a rede geral de
distribuio de gua, esgoto, gs e eletricidade, a calefao e refrigerao
centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro pblico,
so utilizados em comum pelos condminos, no podendo ser alienados
separadamente, ou divididos.
3 A frao ideal no solo e nas outras partes comuns
proporcional ao valor da unidade imobiliria, o qual se calcula em relao ao
conjunto da edificao.
4 Nenhuma unidade imobiliria pode ser privada do
acesso ao logradouro pblico.
5 O terrao de cobertura parte comum, salvo disposio
contrria da escritura de constituio do condomnio.
Art. 1.332. Institui-se o condomnio edilcio por ato entre
vivos ou testamento, registrado no Cartrio de Registro de Imveis, devendo
constar daquele ato, alm do disposto em lei especial:
I - a discriminao e individualizao das unidades de
propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinao da frao ideal atribuda a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A conveno que constitui o condomnio edilcio

deve ser subscrita pelos titulares de, no mnimo, dois teros das fraes ideais e
torna-se, desde logo, obrigatria para os titulares de direito sobre as unidades, ou
para quantos sobre elas tenham posse ou deteno.
Pargrafo nico. Para ser oponvel contra terceiros, a
conveno do condomnio dever ser registrada no Cartrio de Registro de
Imveis.
Art. 1.334. Alm das clusulas referidas no art. 1.332 e das
que os interessados houverem por bem estipular, a conveno determinar:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das
contribuies

dos

condminos

para

atender

despesas

ordinrias

extraordinrias do condomnio;
II - sua forma de administrao;
III - a competncia das assemblias, forma de sua
convocao e quorum exigido para as deliberaes;
IV - as sanes a que esto sujeitos os condminos, ou
possuidores;
V - o regimento interno.
1 A conveno poder ser feita por escritura pblica ou
por instrumento particular.
2 So equiparados aos proprietrios, para os fins deste
artigo, salvo disposio em contrrio, os promitentes compradores e os
cessionrios de direitos relativos s unidades autnomas.
Art. 1.335. So direitos do condmino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinao, e
contanto que no exclua a utilizao dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberaes da assemblia e delas participar,
estando quite.
Art. 1.336. So deveres do condmino:

I - Contribuir para as despesas do condomnio, na proporo

de suas fraes ideais.
II - no realizar obras que comprometam a segurana da
edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e
esquadrias externas;
IV - dar s suas partes a mesma destinao que tem a
edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e
segurana dos possuidores, ou aos bons costumes.
1 O condmino que no pagar a sua contribuio ficar
sujeito aos juros moratrios convencionados ou, no sendo previstos, os de um
por cento ao ms e multa de at dois por cento sobre o dbito.
2 O condmino, que no cumprir qualquer dos deveres
estabelecidos nos incisos II a IV, pagar a multa prevista no ato constitutivo ou na
conveno, no podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas
contribuies mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem;
no havendo disposio expressa, caber assemblia geral, por dois teros no
mnimo dos condminos restantes, deliberar sobre a cobrana da multa.
Art. 1337. O condmino, ou possuidor, que no cumpre
reiteradamente com os seus deveres perante o condomnio poder, por
deliberao de trs quartos dos condminos restantes, ser constrangido a pagar
multa correspondente at ao quntuplo do valor atribudo contribuio para as
despesas

condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiterao,

independentemente das perdas e danos que se apurem.

Pargrafo nico. O condmino ou possuidor que, por seu
reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivncia com
os demais condminos ou possuidores, poder ser constrangido a pagar multa
correspondente ao dcuplo do valor atribudo contribuio para as despesas
condominiais, at ulterior deliberao da assemblia.
Art. 1.338. Resolvendo o condmino alugar rea no abrigo
para veculos, preferir-se-, em condies iguais, qualquer dos condminos a
estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condmino s partes comuns

so inseparveis de sua propriedade exclusiva; so tambm inseparveis das
fraes ideais correspondentes as unidades imobilirias, com as suas partes
acessrias.
1 Nos casos deste artigo proibido alienar ou gravar os
bens em separado.
2 permitido ao condmino alienar parte acessria de sua
unidade imobiliria a outro condmino, s podendo faz-lo a terceiro se essa
faculdade constar do ato constitutivo do condomnio, e se a ela no se opuser a
respectiva assemblia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso
exclusivo de um condmino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se
serve.
Art. 1.341. A realizao de obras no condomnio depende:
I - se volupturias, de voto de dois teros dos condminos;
II - se teis, de voto da maioria dos condminos.
1 As obras ou reparaes necessrias podem ser
realizadas, independentemente de autorizao, pelo sndico, ou, em caso de
omisso ou impedimento deste, por qualquer condmino.
2 Se as obras ou reparos necessrios forem urgentes e
importarem em despesas excessivas, determinada sua realizao, o sndico ou o
condmino que tomou a iniciativa delas dar cincia assemblia, que dever ser
convocada imediatamente.
3 No sendo urgentes, as obras ou reparos necessrios,
que importarem em despesas excessivas, somente podero ser efetuadas aps
autorizao da assemblia, especialmente convocada pelo sndico, ou, em caso
de omisso ou impedimento deste, por qualquer dos condminos.
4 O condmino que realizar obras ou reparos necessrios
ser reembolsado das despesas que efetuar, no tendo direito restituio das
que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realizao de obras, em partes comuns, em
acrscimo s j existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilizao,

depende da aprovao de dois teros dos votos dos condminos, no sendo

permitidas construes, nas partes comuns, suscetveis de prejudicar a utilizao,
por qualquer dos condminos, das partes prprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construo de outro pavimento, ou, no solo
comum, de outro edifcio, destinado a conter novas unidades imobilirias, depende
da aprovao da unanimidade dos condminos.
Art. 1.344. Ao proprietrio do terrao de cobertura incumbem
as despesas da sua conservao, de modo que no haja danos s unidades
imobilirias inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos dbitos
do alienante, em relao ao condomnio, inclusive multas e juros moratrios.
Art. 1.346. obrigatrio o seguro de toda a edificao contra
o risco de incndio ou destruio, total ou parcial.

Seo II
Da Administrao do Condomnio
Art. 1.347. A assemblia escolher um sndico, que poder
no ser condmino, para administrar o condomnio, por prazo no superior a dois
anos, o qual poder renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao sndico:
I - convocar a assemblia dos condminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomnio,
praticando, em juzo ou fora dele, os atos necessrios defesa dos interesses
comuns;
III - dar imediato conhecimento assemblia da existncia
de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomnio;
IV - cumprir e fazer cumprir a conveno, o regimento interno
e as determinaes da assemblia;
V - diligenciar a conservao e a guarda das partes comuns
e zelar pela prestao dos servios que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o oramento da receita e da despesa relativa a
cada ano;

VII - cobrar dos condminos as suas contribuies, bem

como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas assemblia, anualmente e quando
exigidas;
IX - realizar o seguro da edificao.
1 Poder a assemblia investir outra pessoa, em lugar do
sndico, em poderes de representao.
2 O sndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente,
os poderes de representao ou as funes administrativas, mediante aprovao
da assemblia, salvo disposio em contrrio da conveno.
Art. 1.349. A assemblia, especialmente convocada para o
fim estabelecido no 2 do artigo antecedente, poder, pelo voto da maioria
absoluta de seus membros, destituir o sndico que praticar irregularidades, no
prestar contas, ou no administrar convenientemente o condomnio.
Art. 1.350. Convocar o sndico, anualmente, reunio da
assemblia dos condminos, na forma prevista na conveno, a fim de aprovar o
oramento das despesas, as contribuies dos condminos e a prestao de
contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.
1 Se o sndico no convocar a assemblia, um quarto dos
condminos poder faz-lo.
2 Se a assemblia no se reunir, o juiz decidir, a
requerimento de qualquer condmino.
Art. 1.351. Depende da aprovao de dois teros dos votos
dos condminos a alterao da conveno e do regimento interno; a mudana da
destinao do edifcio, ou da unidade imobiliria, depende de aprovao pela
unanimidade dos condminos.
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as
deliberaes da assemblia sero tomadas, em primeira convocao, por maioria
de votos dos condminos presentes que representem pelo menos metade das
fraes ideais.

Pargrafo nico. Os votos sero proporcionais s fraes

ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condmino, salvo
disposio diversa da conveno de constituio do condomnio.
Art. 1.353. Em segunda convocao, a assemblia poder
deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum
especial.
Art. 1.354. A assemblia no poder deliberar se todos os
condminos no forem convocados para a reunio.
Art. 1.355. Assemblias extraordinrias
convocadas pelo sndico ou por um quarto dos condminos.

podero

ser

Art. 1.356. Poder haver no condomnio um conselho fiscal,

composto de trs membros, eleitos pela assemblia, por prazo no superior a dois
anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do sndico.

Seo III
Da Extino do Condomnio
Art. 1.357. Se a edificao for total ou consideravelmente
destruda, ou ameace runa, os condminos deliberaro em assemblia sobre a
reconstruo, ou venda, por votos que representem metade mais uma das fraes
ideais.
1 Deliberada a reconstruo, poder o condmino eximirse do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros
condminos, mediante avaliao judicial.
2 Realizada a venda, em que se preferir, em condies
iguais de oferta, o condmino ao estranho, ser repartido o apurado entre os
condminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobilirias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriao, a indenizao ser
repartida na proporo a que se refere o 2 do artigo antecedente.