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santa ifignia, concesso urbanstica e projeto nova luz

A BATALHA PELO CENTRO DE SO PAULO

santa ifignia, concesso urbanstica e projeto nova luz


Felipe Francisco de Souza

A BATALHA PELO CENTRO DE SO PAULO

Primeira Edio
verso digital revisada

So Paulo, Brasil 2011

Primeira Edio 2011 Copyright Felipe Francisco de Souza 2011 Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta publicao, protegida por copyright, pode ser reproduzida de qualquer forma ou por quaisquer meios sem a permisso por escrito e antecipada do detentor dos direitos autorais. A infrao dos direitos mencionados configura-se apropriao indevida dos direitos intelectuais e patrimoniais do autor (lei n 9.610/98). Editora Paulos Comunicao e Artes Grficas Ltda. Rua So Joaquim 158, Liberdade So Paulo Brasil CEP 01508-000 Tel.: (11) 3277-8214 http://www.graficapaulos.com.br/ Coordenao editorial: Del Candeias Preparao e reviso: Juliana Camachi Ilustraes: Luciano Rodrigo Salles Nunes Diagramao e projeto grfico: Hell Entertainment Inc. Capa: Carolina Santana (vista panormica da rea central de So Paulo) Impresso: Editora Paulos Comunicao e Artes Grficas Ltda. Dados Internacionais de Catalogao na Publicao (CIP) (Cmara Brasileira do Livro, SP, Brasil) SOUZA, Felipe Francisco de, 1978 . A Batalha pelo Centro de So Paulo: Santa Ifignia, Concesso Urbanstica e Projeto Nova Luz/ Felipe Francisco De Souza. 1 edio So Paulo: Paulos Editora, 2011. p.: il. 220 pginas. Inclui bibliografia. ISBN 978-85-88246-18-8

1. Brasil - Estatuto da Cidade. 2. Centro Urbano - So Paulo (SP). 3. Concesso Urbanstica. 4. Direito Urbanstico. 5. Planejamento Urbano - So Paulo (SP). 6. Plano Diretor Estratgico So Paulo (SP). 7. Polticas Pblicas. 8. Poltica Urbana - So Paulo (SP). 9. Projeto Nova Luz. I. Ttulo. 11-09827 CDD-352.160981611

SUMRIO
Prefcio
Joo Sette Whitaker Ferreira 7 17

Introduo. Santa Ifignia, Concesso Urbanstica e Projeto Nova Luz Captulo I. Formulao da Concesso Urbanstica pelo Executivo
1. Sobre a Origem do Instrumento Urbanstico 2. Sobre a Aprovao no Plano Diretor Estratgico 2002-2012 3. Sobre o Projeto Nova Luz

23 31 38

Captulo II. Regulamentao da Concesso Urbanstica pelo Legislativo


4. Sobre a Constitucionalidade do Projeto de Lei n 87 de 2009 5. Sobre as Audincias Pblicas na Cmara Municipal 6. Sobre a Aprovao da Lei da Concesso Urbanstica Tabela 1. Placar das Votaes dos Projetos de Lei n 87 e n 158 de 2009 59 62 89 94

Captulo III. Suspenso da Concesso Urbanstica pelo Judicirio


7. Sobre a Licitao do Consrcio Nova Luz 8. Sobre os Movimentos Sociais do Bairro Santa Ifignia 9. Sobre as Audincias Pblicas do Projeto Nova Luz 97 103 114

Captulo IV. Anlise do Processo da Concesso Urbanstica em So Paulo 137


Ilustraes

Consideraes Finais
Referncias Bibliogrficas Lei Municipal n 14.917 de 2009 Lei Municipal n 14.918 de 2009 Agradecimentos

177 183 185 196 215 219

No fcil para as pessoas sem credenciais enfrentar as credenciadas, mesmo quando a chamada expertise baseada em ignorncia e insensatez. Alguns estudos acabam tornando-se munio til contra tais credenciados. Jacobs, 1993, traduo livre

PREFCIO
Paris, 13 de setembro de 2011 Em nossa sofrida histria, confundiu-se demasiada e reiteradamente crescimento econmico com desenvolvimento, e, mais uma vez, o discernimento necessrio no est suficientemente no centro das atenes. Embora estejamos progredindo, com o festejado aumento da classe mdia, a chamada classe C, o Brasil ainda um dos recordistas mundiais de desigualdade. Alis, a lgica de nossa formao econmica e social cujo smbolo principal o milagre econmico dos anos 1970 foi justamente a do crescimento econmico acelerado e, tambm, altamente concentrador de renda, o que gerou muitas desigualdades sociais. Esse padro de desenvolvimento, que muitos intrpretes da formao nacional chamaram de modernizao conservadora, afasta-se da ideia de crescimento porque, nela, exatamente, pressupe-se que as riquezas geradas pela economia sejam distribudas para o conjunto da sociedade, em uma dinmica de construo e fortalecimento da nao e de todos os cidados. No nosso modelo, a modernizao no se d em benefcio do fim da pobreza e da desigualdade, e sim s custas delas, isto , alimentando-se delas. Tal matriz, claramente injusta, foi possvel graas estruturao de uma sociedade cindida, herdeira do pensamento colonial escravocrata, a partir do qual as elites exerceram e ainda exercem uma hegemonia poltica e econmica onipotente, sempre pronta a passar para trs os interesses coletivos da sociedade a fim de garantir os privilgios de seus interesses particulares. Florestan Fernandes (1975) mostrou como nossas elites, ao longo de nossa histria associando-se ao poder econmico, externo e hegemnico de cada momento histrico reiteradamente, renunciaram ao desafio da formao da nao para consolidar, na defesa dos interesses de expanso do capitalismo internacional, seu poder interno por um vis antidemocrtico e antinacional. Alimentaram, para tanto, o mito da modernizao, legitimando junto opinio pblica os saltos modernizadores que aparentemente colocavam

cada vez mais o pas no rumo certo do desenvolvimento, quando, na verdade, aprofundavam a matriz desigual do subdesenvolvimento. Para exercer-se o poder, estruturou-se o que Raymundo Faoro denominou de Estado Patrimonialista, originado no estamento colonial e por meio do qual a comunidade poltica conduz, comanda e supervisiona os negcios, como negcios privados seus (Faoro, 2011:819). Dessa maneira, construiu-se permanente e sempre alimentada confuso entre o que pblico e o que privado, transformando o Estado em um eficaz instrumento da defesa dos interesses pblicos de alguns. Para tal, a sociedade, como explicava Faoro, compreende-se apenas no mbito de um aparelhamento a explorar, a manipular, e a tosquiar nos casos extremos (id. ibidem). Se essa anlise parece referir-se a um pas do passado, a verdade que poucas vezes se viu o patrimonialismo atuando to limpidamente quanto nos processos de retomada do Centro de So Paulo, por parte dos interesses do capital imobilirio, evidentemente amparados pelo Poder Pblico Municipal, elementos que Felipe Francisco de Souza retrata neste livro. A contradio do momento atual baseada no mesmo mito da modernizao. O atual ciclo econmico virtuoso do Brasil alavanca um crescimento mais slido em comparao a alguns pases desenvolvidos, e fala-se cada vez mais do novo papel que potncias ascendentes, como o Brasil, podem passar a ter no cenrio econmico mundial. Porm, a confuso entre crescimento econmico e desenvolvimento, como sempre, nestas situaes, ganha fora e parecemos distantes do salto econmico com alterao significativa no equilbrio de poder e na estrutura da desigualdade. Chico de Oliveira (2010) lembrou que, embora a pobreza absoluta no pas venha lentamente diminuindo, ainda assim, a desigualdade se mantm, ou at piora, pois o prprio modelo ideal que se persegue o de uma sociedade de consumo, no padro dos mercados desenvolvidos intrinsecamente excludente e desigual. O problema maior que no mbito urbano essa contradio ganha toda sua amplitude: enquanto o pas comemora seu sucesso econmico, no percebe que

esse sucesso alimenta uma urbanizao semelhante a uma bomba social e ambiental, que j comea a explodir. O padro da sociedade de consumo de massa, alcanado pelos pases ditos desenvolvidos, o do consumismo exacerbado e desnecessrio, que tende a piorar, e no melhorar, as injustias sociais e a degradao ambiental. O quadro urbano brasileiro trgico: as grandes metrpoles tm em mdia quase metade de sua populao vivendo em condies precrias, seja em favelas, seja em loteamentos irregulares, seja em cortios ou at mesmo na rua. Os centros das cidades objeto de disputa do capital imobilirio, como apontado neste livro esto se esvaziando. Sobram imveis desocupados, que no cumprem a funo social da propriedade urbana, por mais que exista a Lei Federal do Estatuto da Cidade. O avano modernizador exacerba as tenses urbanas: as reas de proteo ambiental esto tomadas por ocupaes precrias de alta densidade habitacional, ou por condomnios de luxo que da mesma forma driblam a legislao. A porcentagem de domiclios sem saneamento ainda significativa: at mesmo nas metrpoles, as enchentes e desmoronamentos matam milhares a cada estao das chuvas, e a irregularidade fundiria na cidade informal parece ser insolvel. Em inmeros centros urbanos: continuam os processos autoritrios: de expulso da populao pobre para a periferia com, quase sempre, aes capitaneadas pelas prefeituras, em sintonia com o mercado, no mbito do patrimonialismo. Quanto mais cresce a economia: mais se acelera a verticalizao extremada e descontrolada, que arrebenta bairros assobradados inteiros; mais se multiplicam os condomnios murados que renegam a rua e o espao pblico; mais se refora o predomnio absoluto do automvel como matriz insustentvel de transporte em detrimento do transporte pblico de massa; e mais se consolida a liberalidade absoluta na ocupao e no uso dos espaos urbanos, sempre privilegiando os segmentos de mais alta renda. No atual cenrio de otimismo, to festejado, em que se d pouca ou nenhuma ateno s questes supracitadas, o papel daquilo que chamado, sisudamente, de academia, muitas vezes pouco compreendido. Na euforia econmica, as

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ps-graduaes e especializaes, assim como a prpria formao superior, so geralmente assemelhadas necessidade de ampliar a capacitao profissional, como parte do esforo coletivo necessrio ao salto modernizador. Quando se confunde desenvolvimento com crescimento econmico, tudo que ajude a uma melhor insero econmica, individual, ou do prprio pas no cenrio do capitalismo globalizado, visto como louvvel. Assim, universidade parece ter cabido o papel de formar quadros capazes de contribuir para esse novo momento econmico. Tal papel importante, sem dvida. Porm, no deve ser o nico. A universidade, como produtora do conhecimento cientfico, tem a funo fundamental de desenvolver reflexo crtica. O urbanismo, como cincia social aplicada, mais do que nunca, deve buscar respostas aos impasses e s subjetividades que a cidade produz. As cidades so o reflexo espacial da sociedade, e reproduzem no territrio suas desigualdades e injustias, em dinmicas marcadas pela ideologia (Ferreira, 2007). Assim, cabe academia e, no caso, aos urbanistas, o importante papel de descortinar, explicar, denunciar e interpretar os fenmenos urbanos, bem como suas contradies, seus impasses, entendendo as suas causas e apontando os caminhos para super-los. Isso no fcil nos dias de hoje, e preciso coragem para assumir tal papel, sobretudo em uma sociedade patrimonialista, em que a produo de conhecimento se v muitas vezes subordinada ao pensamento dominante, o que faz sentido. Por isso, muito mais simples seria, sem dvida, acomodar-se na reproduo desse pensamento, aquele que festeja o sucesso econmico sem mais questionamentos, aquele que defende a cidade-global paulistana como modelo a se perseguir, aquele que valoriza o impulso econmico, o crescimento urbano e o dinamismo do mercado, e que escamoteia a verdadeira tragdia que a metrpole de fato vivencia (Arantes, Maricato e Vainer, 2000; Ferreira, 2007). Do grupo de acadmicos que tm coragem de refletir criticamente e contra o mainstream dominante, faz parte Felipe Francisco de Souza. O Centro de So Paulo, que ele escolhe neste livro como um dos objetos de seu olhar preciso, hoje o territrio de desejo das elites polticas, econmicas e imobilirias da cidade

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de So Paulo. Sabe-se bem o porqu: o Centro foi devidamente abandonado por essas mesmas elites e desconsiderado dos investimentos pblicos e privados por anos. De onde sua degradao, que hoje parece justificar to bem o mpeto da interveno, foi fruto da consequncia da falta de interesse, e de investimentos, por parte dos setores dominantes. Obviamente, o discurso da degradao acentuouse medida que os mais pobres ocuparam o Centro, seja pela facilidade de acesso, que favoreceu o comrcio popular, afugentando os setores de alta renda antes ali instalados para novas paragens mais nobres; seja quando, j h dcadas abandonado, passou a receber os miserveis excludos da sociedade. Porm, desde a aprovao do Estatuto da Cidade, em 2001, o Centro passou a ter uma nova vocao possvel: o de abrigar, graas a uma desejvel reabilitao das centenas de edifcios abandonados, moradias de baixa renda, atendendo o significativo dficit habitacional da cidade. Vale lembrar que, pelo Estatuto, edifcios vazios so ilegais, pois no cumprem a sua funo social. Em uma cidade em que falta moradia, de fato incompreensvel, alm de ilegal, manter vazios prdios que se beneficiam de gua, esgoto, luz, coleta de lixo e outros benefcios arcados pelo conjunto da sociedade, enquanto centenas de milhares de paulistanos no tm onde morar. justamente com esse raciocnio que os movimentos de moradia iniciaram h alguns anos aes de ocupao desses prdios, transformando-os em habitaes improvisadas, para denunciar tal injustia e forar a sua reconverso. A cidade , antes de tudo, o espao das disputas sociais. Entretanto, na sociedade capitalista, e mais ainda na patrimonialista, a propriedade sagrada, mais ainda do que o direito moradia para todos. Mesmo que seja a propriedade de prdios vazios, sem uso, abandonados h dcadas; mesmo que sejam prdios com milhes de reais em dvidas fiscais ainda assim, o Judicirio raramente tarda mais do que algumas horas para determinar a reintegrao de posse da propriedade vilipendiada ; mesmo que nos prdios ocupados estejam famlias, idosos e crianas que, de fato, no tm onde morar. Nada mais sagrado, no Brasil, do que a propriedade imobiliria. Claro que, na lgica do patrimonialismo, a eficcia da lei geralmente tende

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apenas para um lado. Nunca foram vistas, que se saiba, reintegraes de posse contra condomnios fechados de luxo que ocupam terras da Unio, ou contra centros de convenes estabelecidos indevidamente em terras municipais, ou, ainda, contra casares que, estranhamente, tomaram para si fatias do maior parque pblico da cidade. Nesses casos, a lei iria contra a propriedade, mesmo sendo as ocupaes ilegais. Coisas do urbanismo brasileira, sem dvida. Ocorre que, desde que a economia brasileira entrou no seu atual ciclo virtuoso a cidade passou a crescer cada vez mais para todos os lados, novos terrenos vazios para investimentos imobilirios arrefeceram e, como consequncia, uma bolha especulativa lanou para o espao os preos imobilirios da cidade , o Centro de So Paulo, antes abandonado, voltou a seduzir o mercado imobilirio, como nos tempos de sua glria. Infelizmente, com o inconveniente da presena de alguns moradores pobres, noias, prostitutas, camels e sem-tetos, enfim, tantos paulistanos que fizeram do Centro seu espao de vida, mas que no condizem mais com os esforos de recuperao da regio, nos moldes pretendidos pelo capital imobilirio. Era de se esperar, portanto, que os setores dominantes fizessem aquilo que fosse possvel para que o Centro pudesse revitalizar sua nobreza perdida. Neste momento da discusso, entra em pauta outro objeto de estudo sobre o qual Felipe Francisco de Souza se debruou. Aquele que os urbanistas chamam de instrumentos urbansticos, e mais precisamente um deles, a chamada concesso urbanstica. A expresso instrumento urbanstico refere-se ao conjunto de aes que o Poder Pblico est legalmente amparado a fazer para intervir nas dinmicas urbanas e nas formas de uso e ocupao do solo, regulamentando e controlando, ou direcionando-as. Leis de zoneamento, planos diretores, incentivos fiscais, normas edilcias e cobranas tributrias so exemplos de instrumentos. Em resumo, os instrumentos urbansticos seriam o ferramental de que o Poder Pblico disporia para exercer seu papel na determinao e no controle das dinmicas urbanas. Todavia, a eficcia de sua aplicao no Brasil enfrenta um difcil desafio. Os instrumentos urbansticos surgiram e se consolidaram na Europa, especialmente a partir do Ps-Guerra, no mbito do Welfare State, ou do Estado de Bem Estar

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Social. Quando se estruturava um Estado fortemente regulador, no s da economia no auge do keynesianismo , mas tambm das dinmicas de ocupao e uso do solo urbano para consolidar um mercado de consumo de massa, os instrumentos serviram para incluir nas cidades um mximo possvel de cidados, nesse caso, de consumidores em potencial. Mesmo que isso hoje seja coisa do passado, com o atual desmonte arquitetado do Estado Providncia por toda a Europa nem falemos pelos Estados Unidos da Amrica e uma evidente liberalizao da economia, que reduz o poder do Estado e aumenta a autonomia do capital, ainda assim, o ambiente nos quais os instrumentos urbansticos surgiram e foram no incio aplicados era, e ainda , completamente diferente da realidade muito peculiar das cidades e da sociedade brasileira. No contexto do subdesenvolvimento, utilizar-se de instrumentos urbansticos pressupe uma sociedade com um mnimo de equilbrio econmico e social. Pressupe-se, principalmente, um Estado que tenha por objetivo a causa pblica de fato, ou seja, a defesa dos interesses de todos, acima dos de alguns. Ora, vimos que essa no propriamente a caracterstica do nosso Estado. No Brasil, embora tcnicos da administrao pblica ou mesmo polticos se esforcem cada vez mais para resgatar ou criar esse sentido pblico do Estado, a verdade que ainda lidamos com uma complexa mquina pblica, cuja caracterstica a do patrimonialismo, ou seja, azeitada por sculos para funcionar em uma lgica oposta do pblico de todos. Por isso, ainda difcil enxergar os instrumentos urbansticos do Estatuto da Cidade como uma espcie de repetio tardia dos mecanismos de controle urbano tpicos do Estado de Bem-Estar Social, porque tal modelo poltico e econmico deu-se em outro momento e em outras condies histricas. Aqui, a promoo de uma economia, que no superou sua condio de dependncia e subdesenvolvimento e que se alimenta de saltos modernizadores, passa pela manuteno da gritante desigualdade social, o que na cidade se reflete na permanncia da exacerbada excluso scio-espacial. Nesse cenrio, os instrumentos urbansticos parecem ter ainda um longo caminho a percorrer, que passa, antes de tudo, por uma mudana na correlao de foras para que haja realmente a

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chamada vontade poltica em utiliz-los. A discusso de como tais instrumentos, retirados de seu contexto original, podem ou no se adaptar e servirem aos mesmos objetivos em uma realidade completamente diferente , alis, uma discusso central do urbanismo, e das cincias sociais em geral. Sob pena das ideias fora do lugar (Schwarz, 1981), essa transposio deve ser cuidadosa, para no correr o risco de ver um mesmo pensamento, transfigurado, servir a propsitos completamente diferentes seno antagnicos aos que o originaram. Alis, o prprio Felipe aventurou-se por esse difcil caminho, tentando analisar, em obra anterior, como um instrumento urbanstico de sucesso no Japo, o do land readjustment, poderia ser, eventualmente, aplicado na realidade urbana brasileira. Desta vez, o desafio dele talvez tenha sido maior, pois o objeto tratado, como j dito, est no centro das atenes do capital imobilirio e do prprio Estado. Por meio de planos, operaes de desmonte, aes de desapropriaes, propostas de urbanizao pouco democrticas, construo de equipamentos projetados por estrelas da arquitetura mundial, e at mesmo uma nova linha de metr que o conecta aos bairros mais nobres da cidade, o Centro vem recebendo, h uma dcada, toda a ateno possvel do Mercado e do Estado. Mercado e Estado que, alis, vm se associando cada vez mais, coerentes com nossa tradio, para promover o que chamei em outro texto de um urbanismo de mercado (Ferreira, 2010). O planejamento urbano modernista e funcionalista, que no Brasil serviu aos interesses do Estado autoritrio, foi aos poucos rechaado, devido chegada da matriz econmica neoliberal da ltima dcada do sculo XX, por sua pouca flexibilidade face s dinmicas do mercado. O planejamento que se buscou, a partir de ento, deveria ser mais eficaz para integrar as cidades lgica da economia financeirizada e globalizada, incorporando, inclusive, as reas obsoletas e abandonadas de grande interesse imobilirio. Deixava-se a regulao estatal do espao pblico para dar livre curso ao dos empreendedores privados, sempre associados a festejados arquitetos de renome internacional, em grandes empreendimentos de revitalizao de qualquer rea remanescente que ainda se

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prestasse a uma interveno. Com fortes investimentos pblicos, muitas vezes legitimados por algum grande projeto esportivo ou cultural, tais propostas de interveno tm a marca da gentrificao, a saber, a invarivel expulso dos moradores originais geralmente pobres que aceitaram viver em reas obsoletas e abandonadas e sua substituio por moradores de um novo e mais alto perfil econmico. No caso de So Paulo, dentre tantos artifcios para se oferecer ao mercado um novo Centro adequado aos negcios, encontrou-se mais um, agora travestido de instrumento urbanstico: a concesso urbanstica, analisada em detalhe neste livro. Ela, talvez, na sua forma original, tivesse de fato uma intencionalidade pblica, mas que foi to bem trabalhada para os interesses dominantes, que hoje se tornou uma das maiores aberraes urbansticas de que temos notcia. Por confisso, vale precisar, que fao coro e defendo a inconstitucionalidade do instrumento. No consigo entender algo que possa ser legal ao transferir iniciativa privada uma prerrogativa to bsica do Poder Pblico, a de promover desapropriaes. Tambm no aceitvel um instrumento que sirva para dar ao mercado a iniciativa do projeto urbano, por meio de uma licitao. O planejamento do territrio, a ocupao democrtica do espao e o controle de seu uso devem ser aes pblicas, pois afetam o espao pblico. O que h de grave nesse aspecto que o Estado tem legitimidade para isso porque eleito para tal. Ningum, em contrapartida, elegeu a empresa que, por critrios incertos, ganhou uma licitao que lhe permite dizer como ser o Centro de So Paulo. A histria contada neste livro uma histria trgica. Ela escancara as facetas do patrimonialismo e as perversas lgicas de funcionamento de um Estado que h muito perdeu sequer a discrio para atuar em defesa de interesses particulares. Como um bom acadmico, Felipe Francisco de Souza no se furtou a tirar as concluses necessrias, mesmo que tenha pago um preo caro por isso, aps dez anos dedicados aos trabalhos na Prefeitura. Porm, isso no o impediu de contribuir de maneira incisiva para um melhor conhecimento dos meandros da ao pblica em nossa maior metrpole. Mostrou como uma poltica pblica pode ser um

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artifcio para gerar novas frentes de ao para o mercado imobilirio. Mostrou como o Estado pode fazer a poltica do quanto pior, melhor para garantir o atendimento de determinados interesses. Mostrou quo delicada e perigosa a imiscuio exagerada dos interesses privados na coisa pblica. Assim, aponta toda a utilidade, esta sim pblica, do seu trabalho: a de evitar, pela denncia embasada e amparada pelo rigor da pesquisa acadmica, que um processo poltico viciado possa tornar-se um modelo para outras cidades brasileiras, que passem a usar a concesso urbanstica como mais um instrumento de expulso de populaes de lugares com potencial de valorizao imobiliria. por isso que este um livro de leitura imprescindvel para os urbanistas brasileiros preocupados com a reforma urbana, a reconstruo das nossas cidades em outros moldes e a perspectiva de termos, um dia, uma nova realidade urbana, socialmente justa e verdadeiramente democrtica.

Arquiteto-urbanista e economista, mestre em Cincia Poltica e doutor em Urbanismo. Atualmente, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo e professor visitante do Institut de Hautes tudes de lAmrique Latine IHEAL, Paris3-Sorbonne Nouvelle.

Joo Sette Whitaker Ferreira

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INTRODUO
Santa Ifignia, Concesso Urbanstica e Projeto Nova Luz Esta publicao surgiu da indignao do autor sendo possvel e, s vezes necessrio, ficar indignado com o atual panorama do planejamento urbano em So Paulo. Durante dez anos debruados sobre estudos de instrumentos urbansticos na Secretaria Municipal de Planejamento Urbano (SEMPLA), passei a supor que as limitaes do planejamento urbano paulistano tinham algo a ver com a tcnica, mas, tambm, a questes relacionadas formulao e implementao de polticas pblicas. Esse quadro de indignao foi influenciado pela bolsa de estudos concedida pela Japan International Cooperation Agency (JICA), quando, em 2005, tive a oportunidade de conhecer o land readjustment, ou o mtodo do reajuste de terras no Japo. Land readjustment um modelo de planejamento urbano com execuo compartilhada, em que os proprietrios e o Poder Pblico arcam com os custos e os benefcios do desenvolvimento, em locais onde os padres de ocupao so inadequados e deficientes, buscando, por princpio, a manuteno dos ttulos de propriedade dos envolvidos na rea de transformao. Aps a realizao do projeto, a porcentagem de direito de cada titular deve ser a mesma que antes dele, mesmo que a rea e a localizao de sua propriedade sejam diferentes. Em todos os casos estudados no Japo, a rea posterior entregue aos detentores de direito foi menor, devido ao aumento da quota para espao dedicado utilizao pblica, tais como ruas, parques e escolas. Porm, o valor das propriedades resultantes tornouse superior, devido ao valor agregado por melhorias, bem como a uma utilizao mais intensa da terra. Por envolver a comunidade local, em vez de remov-la, criando-se valor econmico, social e capacidade de governana, e por exigir que todos os proprietrios participem e contribuam para a construo de espaos pblicos, projetos de land

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introduo

readjustment viabilizam intervenes que no seriam possveis de outro modo, considerando que, em muitas situaes, adquirir terreno para melhorias pblicas nas cidades pode ser proibitivamente caro e excludente do ponto de vista social. A crtica sobre a difuso de best practices melhores prticas e a cpia de modelos fechados (Farah, 2005 e 2008), por intermdio de agncias internacionais de cooperao, chamou a ateno para o risco de um iderio de planejamento urbano brasileiro configurado por ideias fora do lugar (Schwarz, 1981, apud Maricato e Ferreira, 2002), em detrimento do fomento criao de um pensamento prprio surgido de forma endgena. Nesse sentido, durante o meu processo de insero no mestrado da Fundao Getulio Vargas (FGV-SP), houve um direcionamento para o estudo da concesso urbanstica, por se tratar no apenas de uma proposio, como no caso do land readjustment 1, mas de um novo instrumento urbanstico formulado na gesto Marta Suplicy (PT) e regulamentado anos depois na gesto Gilberto Kassab (DEM). Dessa maneira, pensou-se na reconstituio de um processo completo, a fim de analisar as origens e a insero na agenda pblica governamental do instrumento da concesso urbanstica, bem como contribuir para uma melhor compreenso das limitaes na produo de polticas pblicas no atual contexto democrtico brasileiro, marcado pela Constituio Federal de 1988 e pelo Estatuto da Cidade de 2001. importante destacar, nesta introduo, que instrumento urbanstico no poltica pblica. Por poltica pblica entende-se no apenas a capacidade do governo e da administrao pblica delimitarem e compreenderem os problemas a serem enfrentados, por meio de tradues tcnico-racionais e expressas em decises legitimadas por procedimentos legalmente estabelecidos (Villanueva, 2006). Entende-se tambm por poltica pblica o Estado em Ao, na medida em que qualquer concretizao d-se pela ao ou omisso, preventiva ou corretiva,

Para aprofundada discusso sobre o mtodo do land readjustment, recomenda-se: SOUZA, F.F. Mtodos de Planejamento Urbano: Projetos de Land Readjustment e Redesenvolvimento Urbano. So Paulo: Paulos Editora, 2009.

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destinada a manter ou modificar a realidade de um ou vrios setores da vida social. A partir dessa definio, polticas pblicas so fluxos decisrios, condicionados por valores, ideais e vises de atores sociais internos e externos s instituies pblicas, que envolvem a definio de metas, estratgias de atuao e de alocao de recursos para atingir determinados objetivos pr-estabelecidos (Saravia, 2006). Esses processos de definio e atuao so sempre afetados por processos polticos que envolvem conflitos de interesses e disputas. Instrumentos urbansticos so objetos tcnico-jurdicos elaborados como elemento integrante da formulao de polticas pblicas urbanas. Embora concebidos em um contexto especfico, so ferramentas que transcendem gestes poltico-partidrias e podem prestar-se a fins diferentes daqueles para os quais foram concebidos. Mesmo quando idealizados, por exemplo, de forma a garantirem o interesse pblico, como a incluso de segmentos sociais no direito cidade, eles podem servir a grupos especficos e a determinados lobbies, criando conflitos entre atores sociais em torno da poltica pblica. Esta publicao admite, portanto, que nenhum instrumento urbanstico, isoladamente, pode constituir elemento decisivo de incluso ou excluso social; porm, reconhece-se que pode ser um elemento gerador de agravamento ou mitigao dessa excluso, a depender de sua utilizao. No mbito mencionado, a publicao tem por objetivo analisar o processo de formulao do instrumento urbanstico da concesso urbanstica: sua origem no Executivo, as discusses pela Sociedade Civil (em peridicos, entrevistas, audincias pblicas), sua regulamentao no Legislativo Municipal e sua relao com a poltica pblica de transformao do Centro de So Paulo, denominada projeto Nova Luz. Ainda, mapear os atores sociais envolvidos nesse processo, seus principais argumentos, contrrios e favorveis, a respeito dos problemas que a concesso urbanstica pretende solucionar e as estratgias desses atores para influenciar a agenda pblica governamental do municpio de So Paulo. Para tanto, a publicao perfaz quatro captulos. O Captulo I, Formulao da Concesso Urbanstica pelo Executivo, percorre a criao do instrumento urbanstico

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introduo

quando proposto pela primeira vez pelo jurista Paulo Jos Villela Lomar, que analisou sua viabilidade em dissertao de mestrado e inseriu-o para a futura regulamentao no Plano Diretor Estratgico de So Paulo durante a gesto Marta Suplicy (PT, 2001-2004). Em seguida, apresenta a estratgia das gestes Jos Serra (PSDB, 2005-2006) e Gilberto Kassab (DEM, 2006-2008/2009-2012) para promover o processo de revitalizao do bairro da Santa Ifignia, na regio central de So Paulo, por meio do projeto Nova Luz, e os contornos que permitiram que a concesso urbanstica, entre outros instrumentos urbansticos disponveis, fosse escolhida para integrar esse contexto. O Captulo II, Regulamentao da Concesso Urbanstica pelo Legislativo, aponta as principais crticas ao instrumento urbanstico, feitas pelo jurista Kiyoshi Harada, e relacionadas sua constitucionalidade. Em seguida, descreve o perodo quando o projeto de lei da concesso urbanstica foi enviado Cmara Municipal, discutido em audincias pblicas com a Sociedade Civil e regulamentado pelo Legislativo. O Captulo III, Suspenso da Concesso Urbanstica pelo Judicirio, percorre o lanamento do edital de licitao, a escolha do consrcio e a entrega final do projeto Nova Luz para a Prefeitura de So Paulo. Alm disso, trata da mobilizao dos diferentes movimentos sociais de comerciantes e moradores contrrios ao processo de revitalizao do bairro da Santa Ifignia e das audincias pblicas para a apresentao do projeto urbanstico populao. A esse fato, atrelam-se as proposies de duas Aes Diretas de Inconstitucionalidade para a lei da concesso urbanstica, sendo que uma delas recebeu parecer favorvel para sua suspenso temporria, que depois foi revogada. O Captulo IV, por fim, Anlise do Processo da Concesso Urbanstica em So Paulo, apresenta algumas reflexes sobre quem formula as polticas pblicas urbanas da cidade de So Paulo, como elas so discutidas com os atores da Sociedade Civil e a maneira como so regulamentadas. As eventuais crticas elaboradas nesse captulo dizem respeito poltica pblica de transformao do Centro de So Paulo, e no a um partido poltico ou gesto partidria. Alm disso, a anlise expressa por esta

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publicao est sujeita s limitaes de seu prprio desenvolvimento: dos atores entrevistados, das matrias jornalsticas selecionadas, dos critrios e das prioridades de investigao adotadas; portanto, aguarda por outros trabalhos capazes de dialogar com os resultados aqui apresentados.

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CAPTULO I: FORMULAO DA CONCESSO URBANSTICA PELO EXECUTIVO


1. Sobre a Origem do Instrumento Urbanstico O advogado Paulo Jos Villela Lomar, no ano de 2001, defendeu dissertao de mestrado em direito urbanstico com o ttulo A Concesso Urbanstica. O trabalho teve por objetivo estudar a viabilidade de um objeto tcnico-jurdico relacionado ao atual contexto constitucional brasileiro, que se pauta desde 1988 pelo conceito de desenvolvimento de cidades mais justas, igualitrias e pela funo social das cidades. Conforme explicou o advogado em entrevista (Lomar, 2010), este objeto foi pensado desde a dcada de 1990, para superar as intervenes urbanas tradicionais:
Aos poucos, eu percebi que as alternativas que nossa Constituio Federal de 1988 dispunha para um enfrentamento mais ativo das questes urbanas eram poucas. Eu sempre estive descontente com esta forma de fazer planejamento urbano ligado apenas disciplina do uso e ocupao do solo. Um processo muito lento, frgil, fraco do ponto de vista da transformao. Eu sempre achei que existia a necessidade de uma interveno que transformasse a realidade efetivamente.

A fonte de inspirao do advogado para seu trabalho acadmico foram estudos realizados em perspectiva comparada com pases centrais, que realizam intervenes urbanas por meio de agncias especficas de implementao de projetos:
Em outros pases, como por exemplo, na Frana, criam-se instituies, empresas, ou sociedades de economia mista, denominadas tablissement public [instituio pblica francesa, financiada com recursos pblicos] para o exerccio de intervenes urbanas, operando sem licitao e sob o regime jurdico privado, que lhes concede uma maior agilidade; inclusive,

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recuperam os investimentos pblicos por meio do lucro de suas atividades e com esse capital investem em outras reas de interveno.
Lomar, entrevista em 2010

A dissertao de mestrado, sob a orientao do professor Adilson Abreu Dallari, propunha mais um instrumento urbanstico alm daqueles previstos pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal n 10.257 de 2001), baseado em um modelo aplicado no exterior e buscando transpor as dificuldades nacionais em transformar a realidade urbana brasileira efetivamente. As dificuldades nacionais, mencionadas por Lomar, para viabilizar uma agncia de implementao de projetos, com permisso de explorao direta de atividade econmica, derivam da Constituio Federal de 1988, em seu artigo 173:
Art. 173 - Ressalvados os casos previstos nesta Constituio, a explorao direta de atividade econmica pelo Estado s ser permitida quando necessria aos imperativos da segurana nacional ou a relevante interesse coletivo, conforme definidos em lei. 1 - A lei estabelecer o estatuto jurdico da empresa pblica, da sociedade de economia mista e de suas subsidirias que explorem atividade econmica de produo ou comercializao de bens ou de prestao de servios, dispondo sobre: I - sua funo social e formas de fiscalizao pelo Estado e pela Sociedade; II - a sujeio ao regime jurdico prprio das empresas privadas, inclusive quanto aos direitos e obrigaes civis, comerciais, trabalhistas e tributrios; e III - a licitao e contratao de obras, servios, compras e alienaes, observados os princpios da administrao pblica; [...].
Constituio Federal de 1988, Ttulo VII, Captulo I, grifo nosso

Esse artigo constitucional abre a possibilidade, por meio de lei especfica, de estabelecer-se empresa pblica, ou de economia mista, capaz de explorao de qualquer atividade econmica para relevante interesse coletivo, sujeita ao regime

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jurdico prprio das empresas privadas. Contudo, faz a ressalva de que a contratao de obras e servios da empresa seja feita mediante licitao. Um foco de conflito, segundo Paulo Lomar (2010):
Embora a Constituio de 1988, teoricamente, tenha dado a liberdade de uma atuao do direito privado para sociedades annimas, ou de economia mista, tem se reconhecido, a meu ver, o prejuzo deste tipo de atuao, porque todas precisam de licitao, com raras excees. Admitir a licitao para a contratao de obras e servios por uma empresa de regime jurdico de direito privado cria uma contradio, um foco de conflito. Admitir o regramento da licitao contraria o regime jurdico privado. Isso importante porque o direito privado, baseado no Cdigo Civil, no Cdigo Comercial, aquele que concede a agilidade atuao pblica. A licitao vem na contramo. Por concluso, esta lei nunca foi elaborada, aprovada e acredito que nunca ser. Os doutrinadores jurdicos criaram essa ideia de que o que se aplica s empresas pblicas a legislao sobre licitaes e o princpio de licitaes. Isso criou um obstculo, mas no intransponvel.

Com o intuito de transpor os obstculos derivados da relao entre empresa pblica e o instituto da licitao, Paulo Lomar criou a concesso urbanstica. Trata-se de um caso particular de concesso de obra pblica, amparada por meio da Lei Federal n 8.987, de 1995, sobre concesses pblicas. No perodo de sua aprovao, esse dispositivo legislativo suscitou dvidas sobre a viabilidade jurdica da aplicao de concesso para obra pblica (Lomar, 2001:3), havendo a influncia de um grupo de juristas que entendeu que s existiria o servio pblico, eliminando a possibilidade de o Poder Pblico construir um teatro municipal e outras obras (Lomar, 2010). Aps as discusses e articulaes para a aprovao da Lei n 8.987, o que permaneceu em sua redao foi a concesso para servios pblicos e a concesso de servio pblico precedida de obra pblica. Apesar disso, o advogado entende que na redao desta definio [sobre a concesso de servio pblico precedida de obra pblica], a lei descreve, na verdade, o conceito e

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os contornos da concesso de obra pblica (Lomar, 2001:73). E reproduz, em sua dissertao, a conceituao do termo de acordo com a lei:
Art. 2. Para os fins do disposto nesta Lei, considera-se: [...] III concesso de servio pblico precedida da execuo de obra pblica: a construo, total ou parcial, conservao, reforma, ampliao ou melhoramento de quaisquer obras de interesse pblico, delegada pelo poder concedente, mediante licitao, na modalidade de concorrncia, pessoa jurdica ou consrcio de empresas que demonstre capacidade para a sua realizao, por sua conta e risco, de forma que o investimento da concessionria seja remunerado e amortizado mediante a explorao do servio ou da obra por prazo determinado [...].
Lei Federal n 8.987 de 1995, Captulo VIII, apud Lomar, 2001:73-74

Segundo o autor, a definio de concesso de servio pblico precedida de obra pblica refere-se concesso de obra pblica, especialmente ao admitir que a remunerao e a amortizao do investimento se faam mediante a explorao da obra por prazo determinado (Lomar, 2001:74). Ainda, conforme seu ponto de vista, o inciso III, do artigo 2 da lei de 1995, mencionando a explorao do servio ou da obra decorrente de concesso dela sabe-o qualquer pessoa mediocremente versada na matria , configura concesso de obra pblica (Lomar, 2001:77). De modo que os juristas que suscitaram dvidas sobre a viabilidade da aplicao de concesso de obra pblica, entretanto, no obtiveram vitria plena, pois algumas poucas referncias esparsas foram mantidas em alguns artigos da Lei Federal n 8.987 para a aplicao desse tipo de concesso (Lomar, 2001:3). Entre eles, estaria o artigo 29, inciso VIII, a seguir reproduzido:
Art. 29. Incumbe ao poder concedente: [...] VIII - declarar de utilidade pblica os bens necessrios execuo do servio ou obra pblica, promovendo as desapropriaes, diretamente ou mediante outorga de poderes concessionria, caso em que ser desta a

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responsabilidade pelas indenizaes cabveis; [...].


Lei Federal n 8.987 de 1995, Captulo VII, grifo nosso

Referindo-se legislao de 1995 (artigos 2 e 29), Lomar afirma que a lei admite que voc possa instituir uma concesso mediante a explorao da obra, e no apenas de servio, inclusive promovendo desapropriaes. E prossegue (Lomar, 2010):
A doutrina jurdica sempre distinguiu servio pblico de obra pblica. No a mesma coisa. Servio pblico o servio de interesse local, incluindo o transporte coletivo, de carter essencial. Obra pblica uma construo, reforma, ampliao e conservao de um bem de uso pblico.

Ao aprofundar-se nessa discusso, Lomar ressalta que a Constituio Federal de 1988 no faz qualquer meno concesso de obra pblica, mas sim de servio pblico (2001:70). Em seguida, que, entretanto, distingue obra pblica de servio pblico nos incisos II e III do artigo 45 da Constituio Federal, autorizando a cobrana de contribuio de melhoria, em caso de obra pblica, e de taxa, em caso de servio pblico (2001:71). E conclui que se os respectivos significados no fossem distintos um do outro, no haveria justificativa para estes dois incisos (ibidem). Na dissertao, o advogado explicita ainda outras leis que distinguem ambos os termos obra pblica e servio pblico , tais como a Lei Federal n 8.666, de 1993, sobre licitaes e contratos da administrao pblica municipal e a Lei Estadual n 7.835, de 1992, sobre o regime de concesso. No mesmo trabalho, depois de conferir legitimidade concesso de obra pblica, Lomar argumenta sobre a possibilidade de criao de um novo instrumento urbanstico:
A Constituio Federal de 1988 atribuiu ao Municpio a funo e a responsabilidade de planejar o desenvolvimento, ordenando o parcelamento, o uso e a ocupao do solo, e, tambm, a de implement-lo, direta ou

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indiretamente, mediante utilizao de instrumentos legislativos.


Lomar, 2001:5

Alm disso, o Estatuto da Cidade possui aquela enumerao exemplificativa em seu artigo 4, explicitando que, para fins desta lei, sero utilizados aqueles e outros instrumentos urbansticos. O instrumento da concesso urbanstica, segundo seu proponente, quase esteve presente nesse estatuto, entre os demais que dele constam de forma explcita:
Apesar de o Estatuto ter sido aprovado sem a concesso urbanstica, durante as discusses, eu tentei coloc-la na lista de instrumentos. As negociaes j estavam muito avanadas, por isso no houve a possibilidade, nem tempo de maturao para as pessoas admitirem sua insero. Mas existe a expresso entre outros, que d uma conotao exemplificativa; ento, dentro da autonomia federativa, nada impede que o Municpio comece a utilizar o instrumento. O Municpio est autorizado a utilizar no somente aqueles que esto l. A concesso urbanstica no contraria o Estatuto da Cidade; ela mais um instrumento para realizar os objetivos gerais do plano diretor, ela uma ferramenta como outras, como uma chave de fenda, um parafuso, um martelo. Cada ferramenta serve para uma finalidade especfica.
Lomar, entrevista em 2010

Aps argumentar em favor do instrumento da concesso urbanstica, baseada na possibilidade de concesso de obra pblica, Paulo Lomar define-o da seguinte maneira:
A concesso urbanstica configura-se, ento, como uma espcie de concesso de obra pblica, por meio da qual o Poder Pblico transfere ao agente privado a tarefa de executar operaes urbanas, seja de ampliao da rea urbanizada, seja de renovao de rea j urbanizada, o qual ser remunerado e obter o retorno de seu investimento mediante explorao da obra, tomada

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no seu conjunto, por meio da venda ou aluguel de lotes de terrenos ou de edificaes, conforme os termos e condies que forem fixados pelo Poder Pblico.
Lomar, 2001:6

Concebida assim, a concesso urbanstica permite ao Poder Pblico delegar uma concesso a uma empresa privada, para o exerccio de uma funo pblica, com base na lei do plano diretor e nos demais planos de ordenao territorial. Por meio desse entendimento, um concessionrio selecionado mediante licitao poder realizar ou contratar obras, servios, compras e alienaes sem precisar de licitaes. A utilidade pblica justificadora da obra, segundo Lomar, est no novo ordenamento do bairro ou da cidade, por isto ela dada pelo conjunto da operao urbana realizada no apenas em reas ou bens de domnio pblico de uso comum do povo ou de uso especial 1 (2001:6-7), mas tambm inclui reas destinadas ao uso privado para implementar as diretrizes e finalidades de interesse pblico, estabelecidas na lei do plano diretor, com a agilidade de empresas sob o regime jurdico privado (2001:50). O autor explicita, na dissertao, que sua viso sobre a criao do instituto da concesso urbanstica no lhe de pensamento exclusivo e cita outros juristas que compartilham do mesmo ponto de vista. Um deles Jos Afonso da Silva:
o caso, por exemplo, de o Poder Pblico Municipal elaborar um plano de reurbanizao ou de renovao urbana de alguma rea; sendo esta de propriedade privada ser desapropriada para a execuo do plano, execuo esta que poder ser feita diretamente pelos rgos da Prefeitura ou por empresa

Cabe conceituar que bens de domnio pblico so os bens necessrios administrao pblica para atingir os fins coletivos de bem-estar dos habitantes em seu territrio, com trs categorias distintas: de uso comum do povo, tais como rios, estradas, ruas e praas; de uso especial, tais como os edifcios ou terrenos destinados a servio ou estabelecimento de administrao pblica; e os dominiais, constituindo o patrimnio das pessoas jurdicas de direito pblico (Negro e Couva, 2003).
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pblica desta, como a EMURB [Empresa Municipal de Urbanizao de So Paulo], ou por via de concesso urbanstica; por esta, o concessionrio assume os encargos da execuo do plano com o direito de venda de parcelas ou de novas edificaes da rea urbanificada. O concessionrio, portanto, cobrir seus custos e ter seus lucros precisamente com as vendas dos lotes ou de edificaes conforme os termos do instrumento de concesso que sobrarem em consequncia da execuo do plano de urbanificao da rea delimitada. No sistema brasileiro ainda no h regulamentao dessa forma de concesso, portanto sua aplicao exige cuidados especiais para no resvalar para a ilegitimidade, especialmente tendo-se em mente que o concessionrio somente poder ser escolhido mediante licitao.
Silva, 2000, apud Lomar, 2001:50-51

Ainda, Lomar menciona juristas, como Eurico de Andrade Azevedo e Maria Lcia de Alencar, que concordam na teoria, mas discordam quanto aplicao da concesso urbanstica na prtica:
Dificilmente, nos dias de hoje, haver obra pblica que possa ser explorada por terceiro, mediante a cobrana de tarifa, sem que seja acompanhada por respectivos servios de manuteno e operao. Mas, teoricamente, prev-se a hiptese de explorao da obra, embora, na prtica, tal explorao seja invivel sem servios que a acompanham.
Azevedo e Alencar, 1998, apud Lomar, 2001:79

Na dissertao, o autor rebate essa ideia, afirmando que os juristas citados, divergindo da maioria da doutrina brasileira, estariam equivocados por que a redao dada a este inciso [inciso III, citado anteriormente, que define a concesso de servio pblico precedida de obra pblica, na Lei Federal n 8.987 de 1995, artigo 2] no consideraria essencial, para esta modalidade de concesso, a prestao de servio pblico com base na obra a ser construda (Lomar, 2001:80). Pelo contrrio, ao admitir que o investimento da concessionria possa ser remunerado

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mediante a explorao da obra no prazo determinado, esta definio legal admite, claramente, que a modalidade de concesso pode ter por objeto apenas a construo de obra de interesse pblico (Lomar, 2001:80). Apesar das adversidades, apoiado em suas argumentaes, Lomar conclui:
Diante de tais consideraes, imperioso concluir que a concesso urbanstica, ou seja, a concesso de obra pblica destinada urbanizao ou renovao urbana pode ser efetuada com base no inciso III do artigo 2 combinado com o artigo 1, ambos da lei n 8.987 de 1995, remunerandose o investimento da empresa ou consrcio concessionrio, mediante explorao da obra tomada no seu conjunto, conforme esse tenha sido delimitado na lei do plano diretor.
Lomar, 2001:83

Naquele momento, do estudo realizado por Paulo Lomar, no existia a disciplina especfica da concesso urbanstica no Brasil, mesmo porque no havia notcia de sua efetiva utilizao, apesar de seu enorme potencial para a reconstruo das cidades brasileiras, uma vez que o Poder Pblico no dispe de recursos financeiros suficientes para a realizao das intervenes urbansticas reclamadas pelo interesse pblico (Lomar, 2001:51). 2. Sobre a Aprovao no Plano Diretor Estratgico 2002-2012 Durante a gesto da prefeita Marta Suplicy (2001-2004), do Partido dos Trabalhadores (PT), a instituio responsvel pelo ordenamento das funes urbansticas da cidade era a Secretaria Municipal de Planejamento Urbano de So Paulo (SEMPLA). A SEMPLA era liderada pelo secretrio Jorge Wilheim e pelos assessores Paulo Jos Villela Lomar, chefe da assessoria jurdica, e Ivan Carlos Maglio, chefe do departamento de planos urbanos e coordenador tcnico da elaborao do Plano Diretor Estratgico de So Paulo. Lomar, por ocupar posio estratgica no governo e com o respaldo tcnico de

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sua dissertao de mestrado, incorporou, entre outros 41 instrumentos urbansticos, a concesso urbanstica no projeto de lei do plano diretor. Desde a redao inicial do projeto de lei, em 2001, at a aprovao do plano paulistano pela Cmara Municipal, em 2002, o contedo do instrumento redigido pelo jurista manteve-se o mesmo. A concesso urbanstica foi conceituada na Lei n 13.430 de 2002, em um artigo e trs pargrafos, da seguinte maneira:
Art. 239 O Poder Executivo fica autorizado a delegar, mediante licitao, empresa, isoladamente, ou a conjunto de empresas, em consrcio, a realizao de obras de urbanizao ou de reurbanizao de regio da cidade, inclusive loteamento, reloteamento, demolio, reconstruo e incorporao de conjuntos de edificaes para implementao de diretrizes do Plano Diretor Estratgico. 1 A empresa concessionria obter sua remunerao mediante explorao, por sua conta e risco, dos terrenos e edificaes destinados a usos privados que resultarem da obra realizada e da renda derivada da explorao de espaos pblicos, nos termos que forem fixados no respectivo edital de licitao e contrato de concesso urbanstica. 2 A empresa concessionria ficar responsvel pelo pagamento, por sua conta e risco, das indenizaes devidas em decorrncia das desapropriaes e pela aquisio dos imveis que forem necessrios realizao das obras concedidas, inclusive o pagamento do preo de imvel no exerccio do direito de preempo pela Prefeitura ou o recebimento de imveis que forem doados por seus proprietrios para viabilizao financeira do seu aproveitamento, nos termos do artigo 46 da Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001, cabendo-lhe tambm a elaborao dos respectivos projetos bsico e executivo, o gerenciamento e a execuo das obras objeto da concesso urbanstica. 3 A concesso urbanstica a que se refere este artigo reger-se- pelas disposies da Lei Federal n 8.987, de 13 de fevereiro de 1995, com as modificaes que lhe foram introduzidas posteriormente, e, no que couber

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pelo disposto no artigo 32 da Lei Estadual n 7.835, de 8 de maio de 1992.


Lei Municipal n 13.430 de 2002, Captulo III, Seo IX

A concesso urbanstica, portanto, segundo o artigo 239 do plano diretor, um instrumento urbanstico que autoriza, por meio de licitao, uma concessionria a executar obras de urbanizao, obtendo remunerao mediante a explorao dos terrenos e edificaes resultantes e destinados ao uso privado. Alm disso, ela tambm responsabiliza a concessionria pelo pagamento de qualquer indenizao ou desapropriao necessrias para a execuo de um plano urbanstico autorizado pelo Poder Pblico Municipal. Durante as discusses sobre o plano diretor, questionou-se muito pouco esse instrumento, o que provocou equvocos no seu entendimento. Jos Marinho Nery Jr. (2010), urbanista de SEMPLA, relata esse fato:
Quando o instrumento foi pensado na gesto PT, Marta Suplicy, ningum tinha clareza que instrumento era aquele; muita gente confundia a concesso urbanstica com outro instrumento urbanstico: o consrcio imobilirio, previsto no Estatuto da Cidade para promover a reurbanizao atravs da parceria pblico-privada, associando proprietrios de terrenos com o Poder Pblico e rateando os ganhos entre todos aps a execuo do projeto.

No momento de sua incluso, destaca-se ainda o fato de no haver detalhamento sobre sua operacionalizao, definio de situaes em que poderia ser aplicado e esclarecimentos sobre o tipo de rea da cidade em que caberia sua utilizao. O coordenador tcnico da elaborao do plano diretor chama a ateno para essa questo:
O caso da concesso urbanstica foi um caso singular porque, no plano diretor de So Paulo, no temos como o instrumento ser operacionalizado, nem em qual rea ele ser aplicado, ou seja, no tem a operacionalizao do instrumento urbanstico com os objetivos do plano diretor. Uma das ideias

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do plano foi criar uma caixa de ferramentas, selecionando as mais adequadas para a cidade e delimitando sua rea de atuao. Como por exemplo, as operaes urbanas, as reas de preempo, as reas de interveno urbana, todos so instrumentos que no plano esto definidos quais so os conceitos, os objetivos e os limites de atuao.
Maglio, entrevista em 2010

A crtica de Jos Marinho Nery Jr. sobre a insero da concesso urbanstica no plano diretor de So Paulo segue na mesma direo:
No plano diretor de 2002, no foi escolhida nenhuma rea para a aplicao da concesso urbanstica. Imagine um projeto de lei que foi to polmico como a aprovao do plano diretor de So Paulo, com muitos atores e consumidores do espao urbano batalhando por seus objetivos, inserir um instrumento que no atinge ningum? Como a Sociedade Civil iria opinar sobre algo que no a atinge? Simplesmente, o instrumento foi inserido no plano diretor sem se delimitar sua aplicao na cidade, esclarecendo muito pouco sobre seus objetivos, no abordando exatamente qual problema ele pretende resolver; referindo-se, inclusive, ao direito de preempo [controle de transferncia de imveis privados em que o Poder Pblico tem preferncia de aquisio] que ningum sabe exatamente como funciona aqui no Brasil. O instrumento da concesso urbanstica foi aprovado sem muita visibilidade; passou pela aprovao praticamente incuo, mesmo porque, na Cmara de Vereadores ningum sabia para o que ele servia.
Nery Jr., entrevista em 2010

Em 2004, dois anos aps a aprovao do Plano Diretor Estratgico de Jorge Wilheim, o Executivo da gesto Marta Suplicy enviou Cmara Municipal o projeto de lei n 139 de 2004. Esse projeto estabelecia normas para o Plano Diretor Estratgico, e tambm institua os Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras, ou seja, um detalhamento do plano diretor com disposies sobre

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o uso e a ocupao do solo, tambm conhecido por lei de zoneamento. Nas discusses sobre o projeto de lei mencionado, no que dizia respeito concesso urbanstica, a situao de inrcia parecia a mesma: pouco se pronunciou sobre o instrumento da concesso urbanstica. Um, entre os poucos exemplos de discusso sobre ele, foi sua aplicao na rea da favela de Paraispolis, conforme Ivan Carlos Maglio (2010) relata:
Paraispolis foi uma rea bastante discutida pela Sociedade Civil durante a elaborao dos planos regionais e que efetivamente necessitava de um plano de reurbanizao. Discutindo junto com a SEHAB [Secretaria Municipal de Habitao], comeamos a levantar os inmeros problemas da favela e pensamos: quanto custa essa reurbanizao? Resposta: a reurbanizao custa muito caro porque implica alterar completamente o lugar; por isso, delimitamos a favela como uma zona ZEIS [Zona Especial de Interesse Social 2], no porque precisava apenas de melhorias fsicas, mas por ser uma rea com problemas altamente complexos e que precisava de recursos para sua transformao. A demanda habitacional, social e a demanda de recursos para infraestrutura nessa rea so enormes.

A ideia consistia em viabilizar a reurbanizao da favela de Paraispolis, considerando que essa iniciativa poderia ser usada em outras favelas, unindo a capacidade de mobilizao de recursos financeiros da outorga onerosa do direito de construir permisso para construir acima do permitido pela lei de uso e ocupao do solo mediante contrapartida financeira paga ao governo , com a capacidade de mobilizao de agentes concessionrios capazes de executar a urbanizao sem licitaes por meio da concesso urbanstica. Ainda, conforme
Zonas especiais de interesse social so pores do territrio municipal destinadas a recuperao urbanstica, a regularizao fundiria e a produo de habitaes de interesse social, incluindo a recuperao de imveis degradados e a proviso de equipamentos sociais e espaos pblicos de carter local (Rolnik e Cymbalista, 1997).
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o relato a seguir:
A ideia era aplicar o instrumento da outorga onerosa do direito de construir num permetro maior do que o permetro da ZEIS atingindo a regio do Morumbi, um bairro contguo Paraispolis, transformvel e com valor de mercado favorvel para se cobrar contrapartida financeira em troca de rea de construo adicional. Com a contrapartida financeira, extrairamos os recursos e, por meio da concesso urbanstica, contrataramos uma concessionria que teria condies para executar o plano urbanstico e requalificar a favela. A concesso urbanstica teria outro papel importante: ela seria responsvel pela criao de um fundo, sem as caractersticas de uma operao urbana 3.
Maglio, entrevista em 2010

No perodo de construo dos planos regionais, segundo Maglio, os lderes comunitrios que participaram no questionavam apenas o novo zoneamento, mas tambm as maneiras de viabilizar a reurbanizao de favelas, como a de Paraispolis, e viam com bons olhos promover reurbanizao casando diversos instrumentos urbansticos, inclusive a concesso urbanstica (Maglio, 2010). Apesar disso, no se encontrou uma documentao que comprovasse convergncias positivas ou negativas em torno da concesso urbanstica durante a gesto Marta Suplicy, nem convergncias sobre qualquer outro problema que ela pretendesse solucionar, alm do mencionado por Ivan Carlos Maglio.

Operao urbana consorciada o conjunto de intervenes e medidas coordenadas pelo Poder Pblico Municipal, com a participao dos proprietrios e investidores privados, com o objetivo de alcanar em uma rea transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental. O fundo da operao urbana permite que os recursos adquiridos com a venda de potencial construtivo adicional sejam aplicados apenas dentro do limite da operao urbana, enquanto que o fundo da outorga onerosa permite sua aplicao em qualquer outra rea da cidade (Souza e Montandon, 2007).
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No mesmo ano em que foi encaminhado pelo Executivo, a Cmara Municipal de So Paulo aprovou o projeto de lei n 139, na forma de Substitutivo do Legislativo, criando a Lei Municipal n 13.885 de 2004. Nela, o instrumento da concesso urbanstica foi conceituado no artigo 39, com a mesma redao dada no Plano Diretor Estratgico, exceto uma modificao. Considerando o raciocnio de transferir recursos ao concessionrio por meio da outorga onerosa, para projetos de reurbanizao, como por exemplo, o de favelas, o pargrafo primeiro foi assim alterado:
1 - A empresa concessionria obter sua remunerao mediante o recebimento de certido de outorga onerosa do potencial construtivo adicional nos casos previstos no art. 23 desta lei ou mediante explorao, por sua conta e risco, dos terrenos e edificaes destinados a usos privados que resultarem da obra realizada e da renda derivada da explorao de espaos pblicos, nos termos que forem fixados no respectivo edital de licitao e contrato de concesso urbanstica.
Lei Municipal n 13.885 de 2004, Ttulo IV, Captulo VII, grifo nosso

Essa alterao foi reflexo das discusses sobre o instrumento nas audincias pblicas sobre Paraispolis. O pargrafo estabelece que, alm de a concessionria obter remunerao mediante a explorao dos terrenos e edificaes, destinados a usos privados, que resultarem da obra realizada, ela poder obter sua remunerao mediante o recebimento de recursos provenientes da permisso para construir acima do permitido pela lei de uso e ocupao do solo. Isso refora a tese de que, no mbito tcnico dos questionamentos do plano diretor, quando se discutiu a concesso urbanstica, ela foi vista apenas como uma pea do quebra-cabea para a elaborao de polticas de urbanizao por meio de aes redistributivas. A pouca visibilidade do instrumento da concesso urbanstica na gesto Marta Suplicy refletiu-se na cartilha lanada por SEMPLA, em 2004, para explicar de maneira didtica o novo zoneamento populao paulistana. O livreto O Novo Zoneamento ao Alcance de Todos (SEMPLA, 2004), em seu captulo

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sobre desenvolvimento urbano, explicita alguns dos considerados principais instrumentos urbansticos aprovados no plano diretor de So Paulo, mas no faz qualquer meno concesso urbanstica. 3. Sobre o Projeto Nova Luz No final de 2004, o Partido da Social Democracia Brasileira (PSDB) venceu o Partido dos Trabalhadores no segundo turno das eleies municipais para a Prefeitura de So Paulo. O candidato Jos Serra (PSDB) venceu e Marta Suplicy no se reelegeu. O sucessor herdaria no apenas um plano diretor e um conjunto de planos regionais aprovados pela gesto anterior, mas tambm um contrato com o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID)4 no valor de US$ 100,4 milhes, com US$ 67 milhes em contrapartidas municipais, para realizar transformaes na regio central de So Paulo. A partir de 2005, a pedido de Jos Serra, o empresrio Andrea Matarazzo, novo subprefeito da S, iniciou as primeiras vistorias na regio que futuramente seria alvo de poltica pblica. Assim afirmou Matarazzo: o plano de acabar com o estigma da Cracolndia surgiu antes de Jos Serra ser eleito prefeito, foi em nossas visitas a alguns pontos da cidade que tivemos a ideia (O Estado de So Paulo, 3 de setembro de 2007). A rea conhecida como Cracolndia, na regio central de So Paulo, parte dos 360 mil metros quadrados do bairro da Santa Ifignia, bairro formado pelo quadriltero da Rua Mau e Avenidas Duque de Caxias, Csper Lbero, Ipiranga e Rio Branco. Nos ltimos anos, a Cracolndia se tornou sinnimo de trfico de drogas, explorao sexual e outras atividades ilcitas,
A gesto Marta Suplicy (PT) discutiu dois grandes planos com o BID, o Reconstruir o Centro (2001-2002) e o Ao Centro (2002-2004). Apesar de o segundo se diferenciar do primeiro pelo enfoque na aplicao dos recursos de maneira mais concentrada considerando uma menor rea de atuao , em ambos os casos, a tnica era a valorizao da regio central com previso de aes que reduzissem seus impactos para a populao de baixa renda, a fim de manter moradores e comerciantes na rea (Cymbalista e Menegon et. al., 2008).
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somados ao rastro do esvaziamento populacional e da desvalorizao imobiliria da regio. Apesar disso, o bairro da Santa Ifignia mantm um comrcio especializado de eletroeletrnicos e foi beneficiado por diversos investimentos culturais prximos Estao da Luz, como a Sala So Paulo, a Pinacoteca do Estado, a Estao Jlio Prestes e o Museu da Lngua Portuguesa 5. Sob a superviso de Matarazzo, o Poder Pblico Municipal iniciou na Santa Ifignia aquilo que ficou conhecido como Mega-Operaes, entendendo que a Luz [referindo-se Cracolndia na Santa Ifignia] era uma mancha negra que irradiava degradao pelo entorno e que dificilmente um dia aquilo seria novamente um bairro agradvel (Dirio de So Paulo, 27 de janeiro de 2007). Essas operaes reuniram diferentes rgos pblicos, atuando de maneira concentrada para combater as irregularidades e coibir o crime na regio. No primeiro ano da gesto Jos Serra, os nmeros das Mega-Operaes foram publicados: 187 crianas reconduzidas s famlias, 169 estabelecimentos comerciais com irregularidades fechados e 170 prises realizadas (EMURB, 2009:10). Paralelamente a essas operaes, teve incio uma nova estratgia para transformar a regio, por meio da elaborao de projeto agressivo de incentivos fiscais para atrair empresas e transformar o bairro da Santa Ifignia em um novo plo de tecnologia. A estratgia batizada de projeto Nova Luz teve incio no dia 5 de setembro de 2005. Naquele perodo, o ento vice-prefeito Gilberto Kassab estava em exerccio no cargo de prefeito e declarou de utilidade pblica para fins de desapropriaes , imveis particulares na Santa Ifignia necessrios execuo de um plano de urbanizao, que, at aquele momento, era inexistente ou desconhecido da populao local. O Decreto Municipal n 46.291, de 2005, delimitava um permetro de 105 mil metros quadrados para desapropriaes pagas, segundo seu artigo 2, por conta das dotaes prprias consignadas no oramento

Todos esses investimentos culturais prximos Estao da Luz foram feitos pelo Governo do Estado de So Paulo, desde 1995, a partir da gesto de Mrio Covas (PSDB), seguido por Geraldo Alckmin (PSDB), Cludio Lembo (DEM) e Jos Serra (PSDB).
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do exerccio, ou seja, a serem custeadas com recursos municipais. Em outubro de 2005, a Prefeitura abriu durante o perodo de 30 dias um cadastro online para empresas interessadas em investirem de mdio a longo prazo, no bairro da Santa Ifignia. No total, 23 empresas se cadastraram e apresentaram, por solicitao do edital, um detalhamento prvio dos investimentos a serem feitos na regio. O valor mnimo de investimento permitido era de R$ 50 mil, a ser comprovado por meio de documentao. A porcentagem de incentivos concedidos a cada empresa cadastrada seria definida de acordo com o valor e o tipo de investimento pretendido por cada uma, sendo considerados como fatores relevantes a reforma, a construo de imveis, o tipo de estabelecimento, e outros critrios para a obteno de maior ndice de descontos (EMURB, 2009). Em dezembro de 2005, Jos Serra sancionou a Lei Municipal n 14.096, garantindo s 23 empresas cadastradas os benefcios do Programa de Incentivos Seletivos para a Regio adjacente Estao da Luz. A lei sancionada garantia a concesso de dois tipos de incentivos fiscais: descontos de at 50% em impostos incidentes sobre imveis, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), e descontos de at 80% em impostos incidentes sobre servios, como o Imposto Sobre Servios (ISS). O Programa de Incentivos Seletivos de Jos Serra, com vigncia de dez anos, prev que o valor do investimento em imvel na regio da Santa Ifignia seja convertido em um Certificado de Incentivo ao Desenvolvimento (CID). Com este documento as empresas podero obter um dos dois tipos de incentivos fiscais sobre imveis ou servios e tambm utiliz-lo para a compra de bilhete nico de seus funcionrios. O valor total do benefcio dividido por cinco e suas parcelas so concedidas anualmente, ou seja, os benefcios seriam emitidos por cinco anos consecutivos razo de 20% cada. No ano seguinte aprovao da lei de incentivos fiscais, em maro de 2006, Jos Serra renunciou Prefeitura para disputar as eleies para o cargo de governador do Estado de So Paulo. O vice Gilberto Kassab, do Partido Democratas (DEM), tornou-se, dessa maneira, o novo prefeito do municpio de So Paulo. Dois meses

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aps tomar posse, Kassab anunciou que prosseguiria com o projeto Nova Luz e que, para tanto, realizaria a demolio de 270 mil metros quadrados, de rea formada pelas ruas Mau, General Couto de Magalhes e dos Protestantes, para a construo de novos prdios pblicos (O Estado de So Paulo, 8 de maio de 2006). No comeo de 2007, os jornais anunciavam que o Poder Pblico j teria um plano para revitalizar a rea da Nova Luz e que o site da Prefeitura continuava a receber inscries para empresas que quisessem instalar-se na Santa Ifignia e beneficiar-se dos descontos de IPTU e ISS, cabendo ao COLUZ Conselho do Programa de Incentivos Seletivos analisar os documentos dos pretendentes (Dirio de So Paulo, 27 de janeiro de 2007). Otimista com a possibilidade de revitalizao, o jornal Dirio do Comrcio anunciou que a Santa Ifignia no era mais a mesma e que, com oramento de R$13 milhes, valor a ser rateado entre Prefeitura (15%) e Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) (85%), o Poder Pblico iria licitar obras para reformar as ruas da Santa Ifignia (Dirio do Comrcio, 9 de fevereiro de 2007). Alm desse peridico, houve artigo do jornal O Estado de So Paulo que tambm contribuiu com o mesmo otimismo de outros jornais, enaltecendo o trabalho do subprefeito da S:
Com trabalho extenuante e ousado, enfrentando as diversas mfias que h mais de quatro dcadas deterioram o Centro de So Paulo, o subprefeito da S, Andra Matarazzo, vai se tornando figura pblica rara de se encontrar hoje. O subprefeito faz desapropriaes, programa demolies e implanta um plano urbanstico de revitalizao do Centro, com base em incentivos fiscais da Prefeitura para empresas que se instalarem no permetro formado pelas Avenidas Rio Branco, Duque de Caxias, Csper Lbero, Praa Alfredo Issa e Avenida Ipiranga. O propsito atrair investidores e fazer renascer, com atividades produtivas, universidades, servios, cultura, hotelaria e lazer, uma regio com excelente infraestrutura, inclusive para fins residenciais. A revitalizao do Centro de So Paulo vai sendo indicada por muitos sinais, tais como os dos bons hotis, dos bares, do comrcio e das altas fachadas

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reformadas pelos coreanos, no Bom Retiro.


O Estado de So Paulo, 17 de fevereiro de 2007

Mas o otimismo esbarrava em um problema: o das desapropriaes necessrias, anunciadas aps a posse de Gilberto Kassab, em 2006, para viabilizar os edifcios pblicos no projeto Nova Luz. Com relao ao assunto, Andrea Matarazzo esclareceu: o que terminamos recentemente foi a desapropriao da quadra onde ser a nova sede da Subprefeitura da S. E complementou que estavam sendo desapropriados um terreno para abrigar a Empresa de Tecnologia da Informao do Municpio de So Paulo (PRODAM) e um terreno para a Guarda Civil Metropolitana (O Estado de So Paulo, 10 de maro de 2007). Na mesma data, Matarazzo explicou: o projeto Nova Luz deslancha na medida em que conseguimos fazer as desapropriaes. O que no rpido. E angustiante para mim. No dia 12 de maio de 2007, a Prefeitura abriu a licitao para projetos de reforma nas ruas da Santa Ifignia, conforme anunciado por jornais anteriormente para prov-las com novas infraestruturas, num total de 4.300 metros de extenso. O jornal Folha de So Paulo publicou em que consistia a reforma: as caladas recebero um piso de ladrilho hidrulico cinza, a iluminao pblica ser modificada com postes de alturas diferentes, e as ruas recebero valas tcnicas para a passagem de fibra tica. O subprefeito da S, Andrea Matarazzo, argumentou na mesma matria: h uma grande demanda do mercado imobilirio por aquela regio de So Paulo. Tanto que o governo j decidiu ampliar a rea onde h concesso de incentivos fiscais para a instalao de empresas. Como pretexto para justificar os investimentos pblicos na rea, Matarazzo alegou que eles estavam sendo feitos graas presena de equipamentos culturais e profetizou: a Santa Ifignia vai ter uma grande valorizao. O projeto Nova Luz, com a instalao de empresas de call center e de tecnologia, ter um grande pblico consumidor (Folha de So Paulo, 12 de maio de 2007). Aps o anncio de Matarazzo, sobre a demanda imobiliria da regio, decretou-se a ampliao da rea de utilidade pblica, tornando-a equivalente rea de incentivos fiscais. O Decreto Municipal n 48.349, de 15 de maio de

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2007, deu nova redao ao decreto aprovado em 2005, ampliando para 269 mil metros quadrados o permetro para desapropriaes de imveis particulares para um plano de urbanizao ainda inexistente ou desconhecido da populao local. O novo decreto gerou crticas vindas da mdia impressa:
Mesmo com poucos avanos no projeto de revitalizao da regio, conhecida como Cracolndia, no Centro de So Paulo, a Prefeitura decidiu ampliar de 10 para 27 quadras a rea passvel de desapropriao. O decreto que aumenta de 105 mil m para 269 mil m a rea de utilidade pblica na Cracolndia, primeiro passo para a desapropriao, foi assinado pelo prefeito interino Antonio Carlos Rodrigues (PR), presidente da Cmara. A Folha apurou que o grupo Odebrecht tem interesse em construir no trecho declarado agora de utilidade pblica. A construtora tentou comprar imveis antes do decreto, mas teve dificuldade na negociao com os proprietrios. Segundo o diretor da holding Paulo Melo, como os terrenos so pequenos, preciso adquirir reas contguas, o que implica negociar com muita gente. uma complicao. Pouco mudou. Cerca de 20 meses aps o primeiro decreto, quase nada mudou na regio. So usurios de drogas dividindo espao com um grupo de sem-teto que invadiu imveis em estado de abandono, histrias de assaltos e comerciantes descrentes.
Folha de So Paulo, 17 de maio de 2007

Se por um lado, construtoras, como a Odebrecht, encontraram dificuldade para interferir na regio delimitada como de utilidade pblica, pela grande fragmentao da propriedade da terra, por outro, o Poder Pblico Municipal tambm enfrentava outros agravantes, conforme reforou Andrea Matarazzo: o entrave diz respeito s questes judiciais, pois os processos de desapropriao das reas ainda no esto sendo apreciados pela Justia e no tm data para acontecer (Jornal do Comrcio, 17 de maio de 2007). Junto com o decreto de utilidade pblica e a ampliao da rea passvel de desapropriaes, comearam as especulaes sobre grupos imobilirios interessados

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em transformar a Cracolndia em um bairro novo: um pool de empresas organizado pelo Sindicato das Empresas de Imveis de So Paulo (SECOVI), comandado pela construtora e incorporadora Company S.A., quer fazer um projeto de Jaime Lerner (Folha de So Paulo (a), 19 de maio de 2007). As inmeras crticas, referentes ao atraso do projeto Nova Luz e ampliao do permetro para desapropriaes, fizeram com que o Poder Pblico Municipal buscasse novas solues, conforme o vice-presidente do SECOVI, Claudio Bernardes (2010) esclareceu em entrevista:
Quando comeou a se pensar a Nova Luz, muitas alternativas foram estudadas e o prefeito Gilberto Kassab tambm chamou o SECOVI para realizar um estudo para a regio. O prefeito queria alternativas porque a Prefeitura no possua recursos para o desenvolvimento de reas como a Santa Ifignia; ele queria um modelo que pudesse ser uma alternativa para o incio da revitalizao do Centro. A Prefeitura nos apresentou um projeto elaborado pelos tcnicos que era absolutamente invivel do ponto de vista econmico, empresarial, e se no for vivel no adianta. Os tcnicos fizeram uma pea de fico, como geralmente so todos os planos apresentados pela Prefeitura. Ns falamos: isso aqui invivel.

O grupo de empresrios liderados pelo SECOVI, portanto, contratou o arquiteto e urbanista Jaime Lerner, ex-governador do Paran, para desenvolver um estudo de revitalizao:
Ns unimos um grupo de empresrios, fizemos uma reunio, aportamos os recursos necessrios e contratamos o arquiteto Jaime Lerner para fazer o projeto da Nova Luz; e muitos dos empresrios, inclusive eu, no tinham interesse empresarial nenhum, ns apenas queramos como cidados ver uma So Paulo melhor. Eu trabalhei durante dois anos junto do pessoal da Prefeitura, com uma srie de frustraes no meio do caminho. No final, o Jaime Lerner fez um projeto muito interessante, por vrias razes: primeiro, o projeto tinha uma lgica do ponto de vista do mercado, do ponto de vista

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do desenvolvimento urbano, do ponto de vista econmico, e do ponto de vista de uma revitalizao lgica racional do Centro; segundo, a rea tinha problemas com muitos imveis tombados, que tinham que ser preservados, e o projeto conseguiu resolver esse problema com a criao de um espao diferenciado.
Bernardes, entrevista em 2010

Os estudos de Lerner foram iniciados depois de uma reunio organizada pela Prefeitura na Sala So Paulo, no Centro, com incorporadores e construtoras, que teve por objetivo ouvir sugestes dos empresrios para tirar o projeto Nova Luz do papel (Jornal da Tarde, 28 de abril de 2009). O arquiteto paranaense fez um projeto baseado no modelo urbanstico de Paris, conforme avaliado por Bernardes (2010):
O que o projeto do Jaime Lerner fez? Uma proposta que iria utilizar todas as quadras, criando um modelo chamado de quadras-ptio: um sistema onde cada quadra teria um ptio interno, e nas laterais, circundando o ptio, existiriam vrias formas de uso. Todas as quadras teriam gabarito baixo, como temos em Paris. As quadras tambm teriam outro conceito que ele batizou de quadras-moldura: toda vez que houvesse um bem tombado, este bem seria emoldurado pelo resto das edificaes, um modelo para preservar todos os bens tombados. Com relao s quadras-ptio, quando essas fossem de uso residencial, os ptios internos seriam reas privativas com jardim ou praa para a utilizao dos moradores; quando fosse de uso comercial, os ptios seriam espaos semi-pblicos, onde o pedestre poderia utilizar durante o dia, com restaurantes, lojas, e noite seria fechado. As quadras teriam densidade mais baixa, at porque na regio voc tem problema de estacionamento, sistema virio comprometido e dificilmente poderamos ampliar o sistema virio atual. O projeto ficou muito bonito, um sistema parisiense de ocupao das quadras.

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Mas o iderio parisiense para o Centro de So Paulo, proposto pelo projeto de Lerner, considerando uma densidade mais baixa, tinha um contrassenso: aliada ao modelo de ocupao de baixa densidade das quadras-ptio, haveria a construo de duas torres com mais de 200 metros de altura e oitenta andares. Uma maneira de fechar a conta, segundo Bernardes (2010):
Agora, onde fecha a conta nesse projeto? Ns no estvamos usando o coeficiente de aproveitamento mximo aqui, em 16 quadras da Santa Ifignia, ento a ideia foi a seguinte: o coeficiente que no estvamos usando, vamos transferir para um terreno ao lado e vamos construir duas torres com 80 andares, uma delas chamada Torre da Luz, com os ltimos oito andares de vidro e holofotes que iluminariam o cu, sendo visto de qualquer lugar da cidade. Um novo marco para a cidade de So Paulo. Prximo s torres teramos uma praa, uma concentrao de equipamentos culturais, ou seja, era um negcio como tem que ser: bom. Realizamos assim um modelo que se viabiliza economicamente e, aps, comeamos a pensar nos instrumentos urbansticos para viabiliz-lo e como funcionam.

O projeto de Lerner, quando publicado pela primeira vez em jornais de grande circulao de So Paulo, trouxe indignao aos comerciantes do bairro da Santa Ifignia, conforme relatou o comerciante Paulo Garcia (2010):
Eu olhei a imagem publicada no jornal e via minha loja e a de outros colegas coberta por um espigo. Um projeto com carter megalomanaco e dois prdios altos. Basta passar por aqui nos finais de semana para voc ver a quantidade de trnsito; o que eles acham que vai acontecer por aqui com este adensamento? Eu pensei: isso deve ser algum tipo de brincadeira, nunca ningum nos disse que seramos esmagados por um projeto. Acredito que um projeto como esse, do Jaime Lerner, no foi feito em um ou dois meses, portanto, acredito que, desde 2005, o Poder Pblico vem trabalhando s escondidas nesse projeto, sem que, em nenhum momento, fosse assinado

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um documento consultando os moradores e os comerciantes da regio.

Naquele momento, os comerciantes da Santa Ifignia comearam a reunir-se, resultando tempos mais tarde na criao da Associao de Comerciantes da Santa Ifignia (ACSI), sob a presidncia de Garcia. A crtica da associao tem lgica, segundo o vice-presidente do SECOVI:
O projeto do Jaime Lerner era revitalizar a Santa Ifignia do jeito que ela est, deixando todo mundo l, tornar aquilo um dos streetmall [shopping de rua] mais importantes da Amrica Latina. Na apresentao do projeto, a Prefeitura comeou a falar que iria tirar os comerciantes dali. Lgico que eles ficaram contra. Depois eu fui conversar com os comerciantes, mostrei como iria revitalizar a rua, deixar tudo bonito. Eles responderam: somos a favor, mas ningum mostrou isso para os comerciantes. Nunca ningum pensou em tirar os comerciantes do bairro, foi uma atrapalhada de comunicao da Prefeitura.
Bernardes, entrevista em 2010

Mas o que ficou claro que o projeto de Lerner no seria conflituoso apenas com os interesses dos comerciantes da Santa Ifignia. O jornal Folha de So Paulo, em maio de 2007, antecipava uma das discusses sobre o conflito entre o projeto elaborado pelo urbanista Jaime Lerner e a zona ZEIS estabelecida pelo plano diretor de So Paulo para o bairro da Santa Ifignia. O questionamento da matria partia da constatao de que, na reviso do plano diretor 2002-2012, existia uma proposta de transferir a zona ZEIS da Santa Ifignia para outra parte da cidade, a fim de viabilizar o projeto de Jaime Lerner:
A proposta de reviso do plano diretor apresenta mudana importante para a viabilidade do projeto Nova Luz: uma rea reservada no prprio plano diretor pela gesto PT para a construo de moradia para famlia de classes mdia e baixa no Centro ser transferida para outro local. Se essa transferncia no

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for aprovada, praticamente metade da rea da Cracolndia no poder ser usada para imveis comerciais. E isso no interessa aos grupos que disputam a rea.
Folha de So Paulo (b), 19 de maio de 2007

Durante a elaborao do projeto de Lerner, a ZEIS da Santa Ifignia era vista como um problema, conforme afirmou Bernardes (2010) em entrevista:
Realizamos com Jaime Lerner um super projeto: a Nova Luz com 200 mil m; aps, vem a Prefeitura e coloca uma Zona Especial de Interesse Social bem no meio, com cerca de 80 mil m. Falamos para a Prefeitura: tem uma ZEIS aqui, no viabiliza, tem que tirar esse negcio daqui. Eles responderam: no pode, isso aqui foi negociado com os movimentos sociais. Ns falamos: tudo bem, mas ns estamos negociando um super projeto para a cidade, tira a ZEIS e pe isso aqui um pouco para l. Eles responderam: mas para l j tem outra, no d para colocar mais uma. Eu falei: ento tira isso daqui, no possvel, ns estamos pensando num modelo eficiente, que pode ser aplicado em outras cidades do pas e por causa de uma ZEIS vai inviabilizar? Pensamos e fizemos outra proposta: vamos calcular quantas unidades precisamos colocar, e construmos em outro lugar, pulverizado. No somos contra fazer um mix [mistura] com unidades populares, s que no pode concentr-las, isso acabaria com o projeto. A Prefeitura quer fazer no projeto um gueto de pobre? Ningum vai querer, acaba com o projeto do ponto de vista do desenvolvimento urbano.

Alm do SECOVI, a construtora Odebrecht chegou a produzir material para empreendimento na regio, com reas trreas repletas de lojas e andares superiores com apartamentos cujas metragens variavam de 65 a 120 metros quadrados. O projeto para a Santa Ifignia foi desenvolvido pelo arquiteto Mrcio Lupion a pedido da grande construtora (O Estado de So Paulo, 15 de setembro de 2007). Em 14 de julho de 2007, o jornal O Estado de So Paulo publicou notcia

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divulgando possveis demolies na Santa Ifignia at o final do ano: pelo menos uma das 23 quadras da antiga Cracolndia ir ao cho. Naquele momento, a Prefeitura de So Paulo j tinha a posse de trs imveis na regio Central, no quarteiro formado pela Rua dos Gusmes, Mau e Protestantes. O jornal afirmava: em duas semanas, a Prefeitura planeja ter a posse de mais dez terrenos. Com isso, pode-se abrir o processo de licitao para demolir a rea. Ainda, em julho de 2007, um jornal publicou pela primeira vez a opinio de alguns moradores da Santa Ifignia que, segundo o jornal O Estado de So Paulo, estavam ansiosos: comerciantes, moradores e trabalhadores da regio no sabem o que vo fazer nos prximos meses. O aposentado Jos de Jesus tem dois hotis na quadra onde ser a sede da subprefeitura da S, mas nenhum dos dois pertence a ele. O inquilino entrevistado afirmou: Estou aqui h 48 anos. Reformei os dois imveis e gastei cerca de 140 mil reais, mas quem vai receber por isso o proprietrio a ser desapropriado (O Estado de So Paulo, 14 de julho de 2007). Em agosto de 2007, o jornal Valor Econmico apontava outro rumo para as iniciativas pblicas e afirmava que a iniciativa privada perdera o interesse pelo projeto Nova Luz. O ponto central da insatisfao da iniciativa privada residiria na demora das desapropriaes dos imveis na regio. Com relao a elas, Andrea Matarazzo disse: acredito que at o final do prximo ano j teremos desapropriado tudo e aberto para licitao. O prprio artigo contrariava essa expectativa: umas poucas dezenas de imveis foram desapropriados e a prpria EMURB no sabe se ser possvel realizar todo o processo. A Luz [referindo-se Santa Ifignia] repleta de imveis irregulares, abandonados e tombados, com milhares de proprietrios, o que faz das desapropriaes um processo longo e complexo. Por esse motivo, o corpo tcnico que lidava diretamente com o assunto preferiu no ser to incisivo quanto Matarazzo, conforme afirmou o diretor de intervenes urbanas da EMURB, Rubens Chammas: ainda no definimos se a Prefeitura vai desapropriar ou se deixaremos isso a cargo da iniciativa privada, principalmente nas negociaes sobre o valor dos imveis (Valor Econmico, 13 de agosto de 2007). O mesmo jornal, Valor Econmico, foi o primeiro a mencionar, em 13 de

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agosto de 2007, que Paulo Garcia e outros comerciantes da Santa Ifignia estariam formando uma associao para lutar em conjunto contra medidas que pudessem prejudic-los, notadamente as desapropriaes, e para reivindicar a divulgao de mais informaes. Segundo o representante entrevistado: nunca vieram conversar com os milhares de inquilinos comerciais daqui, no temos a menor ideia do que ir acontecer. Contratamos uma assessoria jurdica e, se precisar, iremos Justia para no sermos expulsos daqui. Mas segundo o vice-presidente do SECOVI, Claudio Bernardes (2010), o projeto de Jaime Lerner, foco do descontentamento dos comerciantes da Santa Ifignia, tinha sido apresentado para todo mundo:
Fomos ao Judicirio da Fazenda, na Vara Municipal, conversar com um juiz para saber como fazer para desapropriarmos a Luz [referindo-se Santa Ifignia], porque quando o projeto saiu na imprensa, o projeto do Jaime Lerner, o preo dos imveis subiu na hora, inviabilizando o negcio. Ns apresentamos o projeto para todo mundo, todos foram muito sensveis e receptivos; todo o pessoal que mostramos no Executivo, no Judicirio, no Registro de Imveis, no Tribunal, todo mundo que a gente mostrava o projeto gostava, todo mundo paulista. Fizemos ainda um pool com todos os peritos da Vara da Fazenda, que avaliaram todos os imveis; todos foram avaliados com a data certa, para no dia quando tudo fosse desapropriado o valor estivesse gravado. Depois voc escuta coisas assim: se est metido o empresariado vai ter lucro, e no pode.

Durante o processo para viabilizar o projeto Nova Luz, foi preciso considerar: a falta de recursos do Poder Pblico Municipal, a inteno de implementao dos conceitos de Lerner e a possibilidade de aumento do preo do terreno, por conta da especulao referente s transformaes do Centro. O SECOVI encontrou na concesso urbanstica uma soluo para resolver essas trs dificuldades:
O governo no tinha dinheiro para pagar a execuo do projeto do Jaime Lerner, um projeto que tinha que ser feito de uma vez s. Pensamos:

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quando algum colocar um projeto como este no jornal e pedir para algum comprar os terrenos, o que acontece? Os preos dos terrenos subiro no dia seguinte e as contas no fecharo mais. Voc fez a conta com um valor de Cracolndia, com o que tem l, e se refizer a conta com o valor do terreno com a valorizao, com aquilo que vai ter depois, a conta no vai fechar mais. Com esse raciocnio, ns comeamos a estudar os modelos, e encontramos esta necessidade: precisa haver uma delegao do direito de desapropriar. Se este projeto vai ser feito pela iniciativa privada tem que ter essa delegao. O instrumento da concesso urbanstica estava no plano diretor. Pensamos ento num modelo de concesso urbanstica onde tivesse bens no retornveis; porque seno voc inviabiliza a venda. Sem a viabilidade de vender, no gera receita, no tem negcio imobilirio, no tem revitalizao. Caminhando dessa forma, chegamos ao projeto de lei, com um modelo que tivesse uma segurana para o investidor. Ns brincvamos com o prefeito: pode at vir um rabe aqui e ganhar a concesso, se ele vier e construir tudo, tudo bem, queremos saber depois do entorno. Mas depois comearam as crticas de que o mercado imobilirio estava envolvido, que iro ganhar dinheiro; eu escutei isso dentro da Prefeitura muitas vezes, tudo muito difcil.
Bernardes, entrevista em 2010

Paralelamente s reunies com o SECOVI em busca de solues, o Poder Pblico Municipal continuava com os processos de desapropriaes. O jornal O Estado de So Paulo questionou Gilberto Kassab quanto s promessas de campanha, alegando ser um grande equvoco por parte do governante supor que seriam liberados quase 270 mil metros quadrados para a execuo do projeto Nova Luz at o final da gesto 2005-2008. Para isso, a reportagem aludia ao fato de que os processos de desapropriao dos primeiros cinquenta imveis, situados em uma rea de quatro mil metros quadrados nas ruas General Couto de Magalhes, Mau, dos Protestantes, e dos Gusmes, demoraram mais de dois anos (O Estado de So Paulo, 7 de setembro de 2007). O argumento do jornal seria a controvrsia entre proprietrios e Prefeitura a respeito do valor a ser pago os donos pediam

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R$ 3,4 milhes ao governo, que aceitava pagar R$ 2,7 milhes. E questionou: se dois anos foram necessrios para que os primeiros 50 imveis comeassem a ser demolidos, quanto tempo ser preciso esperar para que os 1.500 imveis da rea sejam desapropriados e as construtoras possam erguer os novos prdios? 6 (O Estado de So Paulo, 7 de setembro de 2007). Gilberto Kassab respondeu s crticas do jornal e admitiu demora nas desapropriaes da Cracolndia: o que existe uma morosidade compreensvel dentro do processo democrtico. As pessoas tm o direito de questionar o valor das desapropriaes, tm o direito de negoci-lo (O Estado de So Paulo, 15 de setembro de 2007). No dia 26 de outubro de 2007, empunhando uma retroescavadeira, em evento solene, o prefeito iniciou a primeira demolio de um imvel na Santa Ifignia (Dirio do Comrcio, 26 de outubro de 2007). O evento deu incio posterior demolio de seis imveis das quadras 69 e 77 trabalho concludo em 21 de novembro de 2007 de um total de 50 imveis cuja demolio terminou um ano depois desse evento. Em seu discurso inaugural, Gilberto Kassab anunciou o nome das 23 empresas de tecnologia e publicidade que poderiam se instalar na rea graas ao Programa de Incentivos Seletivos. Entre elas, multinacionais como a Microsoft, a IBM Brasil e o Instituto Moreira Salles: nesta fase, estamos mostrando que o projeto deu certo e apresentamos nossos parceiros. No mais tardar, em um ano e meio, estas empresas estaro aqui 7 (Dirio de So Paulo, 27

Ao se utilizar uma lgica, percebe-se que: se quatro mil metros quadrados provenientes de 50 imveis demoraram dois anos, 270 mil metros quadrados referentes a 1.500 imveis demorariam 135 anos para serem desapropriados e demolidos.
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Do total das empresas contempladas pelo Programa de Incentivos Seletivos, foram doze de sistemas de tecnologia (IBM, Microsoft, Audatex, Bravo, RQ, Digisign, Pyxisinfo, Magna, Magna Web, Mercado Eletrnico, Meta, E-Safetransfers), trs de call center (Atento, TNL Contax, TMS), uma de publicidade (Fess Kobbi), uma de atividades culturais (Instituto Moreira Salles), uma grfica (Klar) e cinco investidores imobilirios (Bracor, BR Properties, DMF Construtora, Klar, Partifib).
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de outubro de 2007). No entanto, segundo a assessoria de imprensa da IBM Brasil, ainda est sendo negociada a ida da Empresa para a regio da Nova Luz e no h um posicionamento final e a Microsoft, tambm por meio de sua assessoria, limitou-se a dizer que o anncio da Prefeitura no procede. Em seu discurso, por fim, Kassab anunciou: a velha Cracolndia, deteriorada e a servio da droga e do crime, j no existe mais. uma pgina virada na histria de So Paulo (Jornal da Tarde, 27 de outubro de 2007). Em artigo sobre o discurso de Kassab, o jornal Dirio de So Paulo apresentou depoimentos de alguns comerciantes e moradores, entre eles, Eide Silva, dona de uma adega, que alertou sobre o excesso de propaganda: por enquanto, no mudou muita coisa. Hoje, antes de o Prefeito chegar, tiraram pedintes, lavaram as ruas, recolheram o lixo, limparam tudo. Normalmente no assim (Dirio de So Paulo, 27 de outubro de 2007). Aps uma semana do evento da demolio, o jornal Dirio de So Paulo informou que dezenas de usurios de crack estavam nas ruas novamente (Dirio de So Paulo, 2 de novembro de 2007). Quase um ms depois, noticiou que a Cracolndia estava se espalhando para outras regies do Centro Velho: o problema se expandiu ainda para os Campos Elseos, na regio da Santa Ceclia, que concentra agora os principais pontos de trfico e consumo de droga da cidade (Dirio de So Paulo, 28 de novembro de 2007). Durante todo o perodo de 2008, ano de eleies municipais, as matrias de jornais sobre o tema Nova Luz tratavam constantemente da concentrao de usurios de crack nas ruas e da resistncia da Cracolndia revitalizao. O jornal O Estado de So Paulo questionou em matria a atuao da Polcia Militar e, em resposta, o comandante da regio, Coronel lvaro Camilo, afirmou: antes de ser caso de polcia, a concentrao de usurio de crack problema social e de sade. A atuao da polcia tem limites. H muita dificuldade de continuidade de tratamento aps a abordagem policial (O Estado de So Paulo, 7 de junho de 2008). Em diversas reportagens de 2008 foram mostradas imagens de abandono das reas desapropriadas pelo Poder Pblico Municipal: o nico imvel em p na rea o Hotel Ibria, cujo proprietrio conseguiu liminar na Justia para

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impedir a demolio. O projeto caminha devagar por causa da complexidade da Cracolndia que, alm da degradao urbana, enfrenta problemas sociais (Jornal da Tarde, 7 de agosto de 2008). O jornal ainda mencionou que a Prefeitura iria finalmente inaugurar a sede da Guarda Civil Metropolitana na Rua General Couto de Magalhes, n 444, Santa Ifignia, em edifcio alugado e reformado. Em outubro de 2008, Gilberto Kassab derrotou Marta Suplicy no segundo turno das eleies para a Prefeitura de So Paulo. Em novembro do mesmo ano, o prefeito reeleito anunciou publicamente pela primeira vez a concesso urbanstica:
Para driblar a dificuldade de desapropriao dos terrenos, a Prefeitura quer fazer a revitalizao da rea por um modelo ainda indito no Brasil, chamado de concesso urbanstica. Por ele, o Poder Pblico transfere a uma empresa, ou grupo, o direito de fazer as desapropriaes. A Prefeitura acredita que a iniciativa privada tenha mais facilidade de negociao com os proprietrios de forma a agilizar o processo. A empresa que vencer a licitao receber da Prefeitura a autorizao para desapropriar toda a rea. Em troca, ter de fazer as obras que sero estabelecidas no edital da licitao. A concesso urbanstica precisa ser aprovada pela Cmara Municipal antes de ser implantada.
Folha de So Paulo, 17 de novembro de 2008

A concesso urbanstica no consta no Estatuto da Cidade (Lei Federal n 10.257 de 2001), apesar de alguns autores de matrias em jornais se equivocarem constantemente nesse ponto. O equvoco mencionado e o iderio de que a concesso urbanstica seria um modelo internacional bem-sucedido de recuperao, inspirado em Beirute, foram expressos pelo jornal Dirio do Comrcio:
A proposta chamada de concesso urbanstica indita no pas, apesar de esse tipo de soluo estar prevista, desde 2001, no Estatuto da Cidade. Tal modelo de recuperao similar a alguns modelos j adotados no mundo. No caso, o modelo que mais se aproxima ao modelo que ser empregado

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na Cracolndia o que reconstruiu Beirute, capital do Lbano. Entre 1975 e 1990, a guerra no Lbano, envolvendo cristos e muulmanos, alm de macios bombardeios israelenses, resultou na morte de 150 mil pessoas e na destruio de sua capital. Em 1992, o primeiro-ministro Rafik Hariri, assassinado em 2005, atraiu US$ 12 bilhes em investimentos privados estrangeiros e recuperou uma rea de 4,5 quilmetros quadrados de Beirute.
Dirio do Comrcio, 18 de novembro de 2008

No fim de janeiro de 2009, os jornais enalteciam as qualidades do inovador instrumento da concesso urbanstica em acelerar o emperrado Nova Luz. O Jornal da Tarde publicou que a concesso urbanstica seria um modelo para acelerar a requalificao da rea e que as vencedoras da licitao, alm de construir um bairro novo, iriam construir os prdios pblicos previstos no projeto, ou seja, as sedes da PRODAM e da Subprefeitura da S. A previso do jornal seria que as desapropriaes consumiriam R$ 200 milhes em investimentos privados e que o mecanismo da concesso urbanstica, a ser institudo por projeto de lei, estava em fase de redao e iria ao legislativo em fevereiro de 2009 (Jornal da Tarde, 27 de janeiro de 2009). O jornal O Estado de So Paulo tambm mencionou que o modelo da concesso urbanstica iria acelerar a requalificao da rea, e reforou que essa acelerao seria possvel apenas porque o Poder Pblico Municipal passaria iniciativa privada o poder de fazer as desapropriaes, conforme argumentao de Andrea Matarazzo. O jornal explicou, ainda, que a regio, aprovada como de utilidade pblica em 2005, seria alvo de licitao e que as concessionrias vencedoras ficariam responsveis por pagar as desapropriaes de eventuais ocupantes dos imveis e dar finalidade aos lotes que pode ser a utilizao prpria, reforma ou construo de edifcios , para posteriormente vend-los ou alug-los terceiros (O Estado de So Paulo, 27 de janeiro de 2009). Dois dias depois, o jornal Gazeta Mercantil referiu-se concesso urbanstica como uma esperana para a revitalizao da Luz e que por meio do novo instrumento urbanstico o Poder Pblico Municipal iria provar aos paulistanos,

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ao mercado imobilirio em particular, e ao empresariado em geral, que reas degradadas podem ser revitalizadas de maneira radical (Gazeta Mercantil, 29 de janeiro de 2009). O mesmo jornal explicou em que consistia a concesso urbanstica e quais eram seus pontos positivos da seguinte maneira:
A lei permite que a administrao pblica desaproprie uma rea e a venda iniciativa privada, que quem vai negociar com o proprietrio do imvel. Vantagem para o desapropriado, porque pode discutir preo, em vez de ter de acatar o valor estabelecido pela Justia. E sabe que vai receber conforme combinado em contrato. As desapropriaes pblicas viram brigas judiciais que se arrastam por anos, e, mesmo quando vencidas, viram precatrios que se arrastam por dcadas. E, at 2010, poderemos ver gente nova instalada naquelas ruas, trabalhando e morando em prdios novos onde antes havia prostituio, venda e consumo de drogas. Os dois primeiros foram banidos das ruas da antiga Cracolndia. O consumo segue solto. Os dependentes qumicos se sentem protegidos tanto pela polcia quanto pela legislao. De qualquer maneira, na hora em que o bairro estiver reformado, revigorado, o crack vai se mudar. No ser preciso expuls-lo. Que os anjos digam amm. Vamos torcer.
Gazeta Mercantil, 29 de janeiro de 2009

No dia 26 de fevereiro de 2009, o gabinete do prefeito Gilberto Kassab enviou Cmara Municipal o projeto de lei n 87 de 2009, que dispe sobre a concesso urbanstica no municpio de So Paulo, bem como autoriza o Executivo a aplic-la no projeto Nova Luz. No mesmo dia, jornais e revistas publicavam matrias com ttulos crticos, tais como Kassab quer entregar bairros iniciativa privada e Gesto Kassab quer terceirizar bairros para a revitalizao, mas no desenvolvimento delas existiam opinies de especialistas favorveis iniciativa. Um deles foi o advogado Luiz Arthur Caselli Guimares Filho, especialista em direito empresarial e em desapropriaes. Segundo ele, a transferncia do direito de desapropriar para a iniciativa privada positiva, inclusive para os donos dos

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imveis; a dvida do Poder Pblico, quando feita a desapropriao, entra em regime de precatrio e o pagamento pode demorar at uma dcada. No caso da empresa privada, a cobrana ser mais rpida (Revista Agora, 26 de fevereiro de 2009). Quando o projeto de lei chegou Cmara Municipal, a Associao dos Comerciantes da Santa Ifignia recebeu um telefonema:
Ns fomos avisados, por contatos nossos dentro da Cmara de Vereadores, que estaria em tramitao a aprovao de uma lei que pudesse ser de nosso interesse, no ano passado [em 2009]. Antes, em nenhum momento, ns fomos avisados de que a Prefeitura estava elaborando uma lei com as caractersticas da concesso urbanstica, nem ns comerciantes e nem So Paulo inteira. Foi um instrumento urbanstico que no foi discutido em hiptese nenhuma.
Garcia, entrevista em 2010

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CAPTULO II: REGULAMENTAO DA CONCESSO URBANSTICA PELO LEGISLATIVO


4. Sobre a Constitucionalidade do Projeto de Lei n 87 de 2009 Sete anos aps a aprovao do Plano Diretor Estratgico de So Paulo, dentre os inmeros instrumentos disponveis, o prefeito Gilberto Kassab encaminhou Cmara Municipal o projeto de lei n 87 de 2009 que dispe sobre a concesso urbanstica no Municpio de So Paulo, bem como autoriza o poder Executivo a aplic-la na rea do projeto Nova Luz. Pelo projeto a ser sancionado, a concessionria ou empresa vencedora da licitao poder promover desapropriaes, judicial ou amigavelmente, efetuando o pagamento das indenizaes devidas aos proprietrios, sob sua inteira e exclusiva responsabilidade. Ao Executivo cabe elaborar ou contratar, por meio de concursos ou edital, um projeto urbanstico atrelado s concesses, declarando de utilidade pblica e de interesse social os imveis que sero objetos de desapropriao, relacionando as obras e as contrapartidas, bem como definindo o prazo de sua execuo pela concessionria. Segundo o idealizador da concesso urbanstica, Paulo Lomar (2001), tanto a aprovao do artigo 239 no plano diretor de So Paulo, quanto o projeto de lei que pretende sancionar a aplicao do instrumento urbanstico, foram baseadas em argumentao prvia, que respaldou as desapropriaes a cargo das concessionrias ao regime de concesses, regidas pela Lei Federal n 8.897 de 1995:
A utilizao deste instrumento jurdico encontra-se autorizada no ordenamento jurdico brasileiro, especialmente nos artigos 1 e 2 da Lei Federal n 8.987, de 13 de fevereiro de 1995, sendo-lhe aplicvel o regime jurdico da concesso de servio pblico previsto nesta lei, com adaptaes adequadas s suas peculiaridades.
Lomar, 2001:97

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Pretendeu-se com esse artifcio, segundo Kiyoshi Harada (2009), jurista e especialista em direito financeiro e tributrio, buscar base legal no artigo 3 do Decreto-Lei n 3.365, de 21 de junho de 1941, que dispe sobre desapropriaes por utilidade pblica e por concessionrios, reproduzido a seguir:
Art. 3 Os concessionrios de servios pblicos e os estabelecimentos de carter pblico que exeram funes delegadas pelo Poder Pblico podero promover desapropriao mediante autorizao expressa, constante de lei ou contrato.
Decreto-Lei Federal n 3.365, de 21 de junho de 1941

O referido dispositivo aplica-se aos casos das concessionrias de servios pblicos de fornecimento de gua, esgoto, energia eltrica, transporte coletivo e comunicao, entre outros. Essas concessionrias so autorizadas a prestar servios em nome do Poder Pblico em lugar da Unio, Estados e Municpios sob forma de concesso ou permisso, mediante licitao, conforme disposto no artigo 175 da Constituio Federal. Ficam autorizadas, portanto, a cobrar diretamente do usurio uma tarifa pelo valor fixado na proposta vencedora e, conforme disposto no artigo 37 da Constituio Federal de 1988, ficam responsveis por danos que seus agentes causarem a terceiros. Questionando a semelhana entre uma concessionria referida no projeto legislativo da concesso urbanstica com a execuo de servio pblico mediante cobrana de tarifa, Kiyoshi Harada (2009) argumentou:
A concesso urbanstica de que cuida a propositura legislativa sob exame fruto de uma grande confuso conceitual. Confunde-se concesso de servios pblicos mediante licitao, hiptese em que pode ser conferida ao concessionrio, por lei especfica, a faculdade de desapropriar para expanso do servio ou para melhorar o desempenho na execuo do servio concedido, com uma concesso para execuo de obras urbansticas conferindo ao concessionrio o poder de desapropriar. Em outras palavras,

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a desapropriao no para melhorar o desempenho na execuo do servio pblico concedido, mas para executar o plano de requalificao urbana apresentada pelo Executivo Municipal. No h na legislao federal a faculdade de o Municpio conferir a particular o encargo de promover a reurbanizao mediante desapropriao dos imveis abrangidos pela operao urbana, s suas expensas, para ulterior revenda das novas unidades surgidas da requalificao urbana, a ttulo de ressarcimento das despesas feitas e a realizao de lucros.

Segundo o jurista, o projeto de lei estaria criando a figura de uma concessionria de especulao imobiliria, porque, se vedado ao Poder Pblico desapropriar imveis para fins de revenda, como poderia transferir a particulares atividade vedada a ele mesmo? No porque a lei municipal refere-se a um concessionrio de servio pblico que o especulador imobilirio passa a revestir-se juridicamente da figura de concessionrio prevista na lei n 8.987 de 1995. E conclui que ao Poder Pblico vedado desapropriao de imveis por zonas para fins de revenda, prevista no artigo 4 do Decreto-Lei n 3.365 de 1941, desde que se tornou inconstitucional a partir do advento da Constituio Federal de 1946 (Harada, 2009). Apesar dos alertas de Harada, sobre os problemas conceituais referente concesso urbanstica, o projeto de lei n 87 de 2009 foi encaminhado ao ento presidente da Cmara Municipal de So Paulo, Antnio Carlos Rodrigues (PR), assinado pelo prefeito do municpio de So Paulo com a seguinte justificativa:
Devidamente regulamentada, a concesso urbanstica ser um grande instrumento para que as obras e servios pblicos sejam viabilizados, sem a necessidade de grandes investimentos por parte da Municipalidade. Por meio dela, reas degradadas da cidade podero ser transformadas, ganhando equipamentos pblicos, sociais e de infraestrutura urbana, inclusive transporte coletivo e reas verdes.
Ofcio ATL n 74 de 2009

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Objetivando analisar a legalidade do projeto de lei, conforme publicado no Dirio Oficial do Municpio de So Paulo, no dia 13 de maro de 2009, a Comisso de Constituio, Justia e Legislao Participativa deliberou, sobre o aspecto constitucional, legal e regimental do projeto de lei, o seguinte:
Ao mesmo tempo em que o projeto de lei deixa claro sua vocao de lei geral das concesses, regulamentando o Plano Diretor Estratgico, serve tambm de veculo para autorizar a implementao de sua primeira ao concreta: o projeto Nova Luz. Gera, com tal medida, ganhos diretos em termos de efetividade e coeso do sistema, em muito beneficiando o entendimento dos mecanismos e procedimentos das futuras concesses urbansticas a implementar em So Paulo em outras palavras, ganha a lei geral de concesses, que ter concretizada a sua primeira aplicao, e ganha o projeto Nova Luz, que vem diretamente apoiado nas disposies da lei geral. Assim, evitam-se contradies e conflitos que tantas vezes embaraam ou mesmo paralisam a ao positiva e efetiva do Poder Pblico.
Dirio Oficial do Municpio de So Paulo, 13 de maro de 2009

Em seguida, a comisso se encerra dando o parecer de constitucionalidade ao projeto de lei, assinado por vereadores da bancada do governo, composto pelos partidos PSDB, PV, PP e DEM. 5. Sobre as Audincias Pblicas na Cmara Municipal No dia 26 de fevereiro de 2009, o Executivo, sob o comando do gabinete do prefeito Gilberto Kassab, enviou o projeto de lei n 87 sobre a concesso urbanstica para a Cmara Municipal. Aps as deliberaes da Comisso de Constituio, o projeto de lei, tendo em vista tratar-se de matria do Plano Diretor Estratgico, ficou sujeito apreciao de quorum especial com a realizao de, pelo menos, duas audincias pblicas durante sua tramitao. O Jornal da Tarde, dias aps o envio do projeto de lei, publicou matria

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revelando a doao de mais de R$ 1 milho a vereadores por entidades do setor imobilirio. Revelava, inclusive, que parte desse valor foi recebido por seis dos sete membros da Comisso de Poltica Urbana da Cmara de Vereadores: o relator da concesso urbanstica, o lder do governo na Cmara, Jos Police Neto (PSDB) foi quem mais recebeu recursos do setor imobilirio nas eleies de outubro: R$ 545,4 mil (Jornal da Tarde, 3 de maro de 2009). A matria elucidou que, entre os representantes do setor imobilirio, o maior doador fora a Associao Imobiliria Brasileira (AIB): ao todo ela gastara R$ 2,97 milhes nas campanhas de vereadores eleitos na capital. Explicava, ainda, que a AIB seria uma fachada do SECOVI para fazer doaes para campanhas eleitorais, porque as concessionrias que o SECOVI representa so proibidas por lei de realizarem doaes diretamente: em tese quem presta servio no pode doar para a campanha de quem compra o tal servio. Por essa razo, foi criada uma entidade fachada. O diretor executivo da ONG Transparncia Brasil, Claudio Weber Abramo, argumentou que tais doaes podem estar nas regras do jogo, mas fez uma ressalva: o fato de algum ter recebido doaes de empresas do setor no pode condenar ningum. Mas preciso vigiar o trabalho das comisses para ver se esses doadores sero diretamente beneficiados pelo Legislativo Municipal (Jornal da Tarde, 3 de maro de 2009). Trs dias depois da elucidao, visando o debate do projeto de lei n 87 de 2009, as Comisses de Constituio e de Poltica Urbana realizaram a primeira audincia pblica na Cmara Municipal de So Paulo (Cmara, 2009a) 1. Presidida pelo vereador Carlos Apolinrio (DEM), a primeira audincia iniciou-se com uma abertura sobre o tema. Para tanto, Apolinrio convidou o professor de direito urbanstico e advogado Adilson Abreu Dallari orientador da dissertao de mestrado do idealizador da concesso urbanstica, Paulo Lomar para fazer uma explanao tcnica sobre a constitucionalidade do projeto

Todas as falas que forem citadas a seguir, sem indicao bibliogrfica, foram extradas das notas taquigrficas da audincia pblica do dia 6 de maro de 2009 na Cmara Municipal de So Paulo.
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de lei. Dallari fez uma palestra defendendo que o projeto de lei proposto teria fundamento constitucional e base legal, e que seria um novo instrumento de desenvolvimento urbano, por meio do qual a municipalidade concede iniciativa privada um projeto de requalificao urbana, que pode incluir obras relativas modificao do sistema virio, da estrutura dos logradouros pblicos e das edificaes. Em seu discurso, comentou a falta de recursos pblicos para melhorar reas deterioradas e argumentou que a concesso urbanstica seria uma forma de obter recursos, concedendo aquela rea, atravs de licitao, a um grupo que far as desapropriaes. E retificou: quer dizer, no so os particulares que faro as desapropriaes, porque s o Poder Pblico pode desapropriar. O Poder Pblico declara de utilidade pblica para fins de desapropriao e autoriza o particular a promover a desapropriao. Segundo Dallari, a concesso urbanstica seria um avano em relao s situaes em que o Poder Pblico realiza as desapropriaes sem indenizar devidamente os proprietrios: quem hoje desapropriado pela Administrao Pblica cai no inferno. No tem nenhuma garantia de que vai receber a indenizao. Entretanto, no caso da concesso urbanstica: quem desapropria o Poder Pblico, mas quem paga o particular. Se ele no pagar, o desapropriado pode acion-lo em juzo a fim de que haja o pagamento. Ento, o concessionrio pagar. Dallari fez questo de explicar que a iniciativa privada no poderia desapropriar nada sem justa indenizao: se em uma eventual desapropriao o proprietrio no concordar com o preo pago, ele aciona o judicirio. No h perigo de ser desapropriado por um valor que no seja o valor efetivo do bem. No o comprador quem d o preo. Ainda, o professor complementou que para o desapropriado a concesso uma vantagem, porque ele ter a certeza de que receber o valor correspondente ao imvel. Considerando a aplicao do instrumento urbanstico, sobretudo no projeto Nova Luz, Dallari assinalou que todos os projetos que fossem alvos de concesso atenderiam a preceitos democrticos, revertendo, portanto, essa tendncia de segregar, de fechar, de ter uma cidade dos ricos, uma cidade dos pobres. E enalteceu

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o instrumento, afirmando que ele permitir a concretizao de um preceito constitucional, que exatamente o da funo social da cidade e da democratizao do espao pblico. Com o trmino da apresentao, o presidente da audincia pblica, Carlos Apolinrio (DEM), abriu espao para a fala dos vereadores. O primeiro a pronunciar-se foi o lder da bancada do Partido dos Trabalhadores na Cmara, Joo Antnio (PT), que criticou um projeto de lei elaborado em duas partes: a primeira referente ao instrumento da concesso urbanstica e a segunda permitindo sua aplicao no projeto Nova Luz. O vereador defendeu a ideia de que a segunda parte do projeto de lei, ou seja, os artigos 38 e 39, referentes ao projeto Nova Luz, no poderiam estar contidos nesta lei, e que teriam de ser objeto de uma lei especfica. E criticou tambm o artigo 3, pargrafo 4, que permite integrar ao objeto da concesso urbanstica a explorao do solo, do subsolo, do espao areo, inclusive a implantao de garagem subterrnea e infraestrutura instalada nessas reas. Segundo ele, um artigo por demais amplo, dando um poder discricionrio ao senhor prefeito. Em seguida, o lder da bancada do PPS, Claudio Fonseca, sugeriu mecanismos legais para a participao e o controle popular sobre as operaes realizadas pelo Poder Pblico Municipal: para que haja desde o acompanhamento da elaborao do projeto urbanstico da concesso, que se far por meio de licitao, at sua execuo, para que a sociedade no torne-se refm do poderio econmico. Para o vereador Agnaldo Timteo (PR), o depoimento de Adilson Dallari foi pouco claro e questionou por que o PDSB que manda neste Estado desde 1 de janeiro de 1983 decidiu instituir a concesso urbanstica somente em 2009? Declarou, ainda, que as aes do Poder Pblico Municipal, voltadas para as constantes blitz fiscais na Santa Ifignia [referia-se s Mega-Operaes] estariam buscando informaes das pessoas que no esto legalizadas para informarem depois a quem interessa: naturalmente as empresas privadas, para saberem quais imveis sero mais fceis de desapropriar. E concluiu: no justo que punamos aqueles que esto h dcadas na Santa Ifignia, com seus pequenos estabelecimentos,

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para facilitar a vinda de um magnata para construir prdios. Para o vereador Jamil Murad (PCdoB), o depoimento de Adilson Dallari foi apaixonado na defesa das concesses, do papel da iniciativa privada, do grande capital e do grande empresariado. Murad disse que no encontrou, no projeto de lei, o papel do Poder Pblico na fiscalizao e na regulao da concesso urbanstica, fazendo referncias histricas contra o Estado neoliberal: havia essa histria de que dando liberdade para o capital, para o grande empresariado fazer o que quisesse, atingiramos a grande meta de uma sociedade mais equilibrada, o que no verdade. A vereadora Juliana Cardoso (PT) questionou o instrumento da desapropriao na regio central de So Paulo, e deu um exemplo prtico: o Poder Pblico Municipal faz uma declarao de utilidade pblica, pega uma rea que vale R$1.200 por metro quadrado, paga; depois essa pessoa vai para onde? Para debaixo da ponte? Ela no consegue comprar nada h muitos quilmetros de distncia. E solicitou ao presidente Carlos Apolinrio (PR), em funo disso, maiores esclarecimentos sobre o processo de desapropriaes e algum sinal de eventual preocupao social com os desapropriados. O ltimo vereador a se pronunciar nessa primeira audincia foi Jos Ferreira dos Santos (PT), conhecido como Zelo, que concordou com a fala do vereador Jamil Murad, em se tratando do depoimento de Adilson Dallari, e defendeu a necessidade de realizar-se outra audincia pblica: dessa vez com o pronunciamento de outros juristas. Ele terminou o discurso fazendo uma avaliao da situao socioeconmica do morador do bairro Santa Ifignia: so pessoas que no conseguem pagar o IPTU, so pessoas que ganham uma misria e tm uma casa porque receberam do av, da me, so pessoas que chegaram a So Paulo, e pela proximidade com a Estao Jlio Prestes e com o antigo terminal rodovirio, no conseguiram emprego e por ali ficaram morando. Aps a fala dos vereadores, foi dada a oportunidade para as pessoas cadastradas manifestarem-se sobre o projeto de lei. A primeira pessoa a se pronunciar foi Paulo Garcia, presidente da Associao dos Comerciantes da Santa Ifignia

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(ACSI), que iniciou sua fala chamando o projeto de lei de dispositivo da colnia [quando o Brasil era uma colnia portuguesa] e, em seguida, questionou a efetiva necessidade de um projeto com as caractersticas da Nova Luz: isso parece um dispositivo da colnia e no de um pas democrtico; no uma lei que atende a necessidade da populao. A populao est trabalhando e de repente se sente pisoteada com uma escavadeira. Garcia complementou sua exposio, sugerindo possveis intervenes no bairro Santa Ifignia: a gente precisa de iluminao, de ateno e de segurana. Ainda, mencionou a proposta urbanstica de Jaime Lerner, publicada em jornal dois anos antes: quando se fala em adensamento se pressupe que quando voc adensa para caber mais gente. Para caber mais gente, a primeira preocupao manter quem j est l. Ns seremos os primeiros a sermos expulsos dos nossos locais de trabalho. Ao final, acusou: uma corrupo que no tem tamanho. As quatro pessoas que se manifestaram em seguida tambm pertenciam ACSI. Antnio Geraldo criticou Adilson Dallari, ao mencionar que esse viera para dar a beno ao governo Kassab e queixou-se sobre o difcil processo de obteno de alvars de funcionamento para os comerciantes da Santa Ifignia: querem fazer balco de negcio, igual ao que o senhor Paulo Maluf fazia. So herdeiros do senhor Maluf 2. Camila de Almeida observou criticamente a falta de ateno dada aos pequenos proprietrios e inquilinos no projeto de lei n 87 de 2009. Carlos Eduardo criticou a falta de divulgao das audincias pblicas nos diversos meios de comunicao: est faltando, aqui, vrios movimentos populares do Centro, e que so importantes nesse debate. E no esto presentes porque no tomaram conhecimento. Luiz Vieira atacou a poltica de incentivos fiscais, por se sentir excludo: os comerciantes foram totalmente excludos do incentivo fiscal.

O ex-prefeito de So Paulo, Paulo Maluf, foi acusado diversas vezes e responde por inmeras denncias de lavagem de dinheiro, formao de quadrilha, corrupo e crime contra o patrimnio pblico (as ocorrncias do poltico na Justia e Tribunais de Contas esto disponveis no site Transparncia Brasil <http://www.excelencias.org.br/>).
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Infelizmente, este projeto Nova Luz tem erros bsicos que no tm sentido. Vieira refletiu sobre o processo de expanso do comrcio de eletroeletrnicos na Santa Ifignia: estvamos, h menos de cinco anos atrs, conseguindo com que a Santa Ifignia se expandisse e amos conseguir, em mais dois anos, chegar at a Rua dos Protestantes. E concluiu: ningum est mais comprando imveis, ningum est mais reformando imveis porque recebemos 180 notificaes sobre pedidos de alvar e licena de funcionamento. Por culpa da Prefeitura, isso no existe. Alm dos pronunciamentos da Associao dos Comerciantes da Santa Ifignia, outros dois representantes de associaes pediram direito palavra para expressar suas opinies. O primeiro representante foi Marco Antnio, da Associao Viva o Centro associao de carter cvico e representativo pela rea central de So Paulo , que concordou com a separao proposta pelo vereador Joo Antnio (PT): eu concordo com a ideia de que devemos separar, no projeto de lei, o que a regulamentao geral das concesses urbansticas, e o que depois deve ser aplicado em cada caso especfico, como o caso da Nova Luz. E defendeu a criao de uma agncia reguladora para as concesses urbansticas: quero lhes dizer que me parece necessrio a regulao da concesso urbanstica, pois algo que est no Estatuto da Cidade 3, qualquer concesso, quando se fala em concesso de telefonia, gua, esgoto, etc. possui uma agncia reguladora, completou. O segundo representante foi Inidis Benfati, da Associao Viva Pacaembu associao de moradores do bairro do Pacaembu , que criticou a falta de disponibilidade de dados na internet sobre o projeto de lei e assinalou que aquilo que estava sendo aprovado no dizia respeito apenas ao bairro Santa Ifignia, mas sim cidade toda: gostaria que essa mesma rapidez [referindo-se ao processo de aprovao do projeto de lei] tivesse atuado na disponibilizao da minuta desse projeto na internet. Esse projeto de lei foi feito visando o projeto Nova Luz, s que quem redigiu no se deu conta de que ele se aplica a toda So Paulo.

O instrumento urbanstico da concesso urbanstica no est presente no Estatuto da Cidade Lei Federal n 10.257 de 10 de julho de 2001.
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Antes de encerrar a audincia, o presidente Carlos Apolinrio (DEM) deu a palavra ao lder do governo e relator do projeto de lei, Jos Police Neto (PSDB), que respondeu s crticas afirmando que o projeto em nada altera o Plano Diretor Estratgico e que as explicaes de Dallari trouxeram Casa o fortalecimento da constitucionalidade e da legalidade da matria. Ao final, estabeleceu-se a necessidade de uma segunda audincia pblica, para debater-se o mrito do projeto mais uma vez. A segunda audincia pblica do projeto de lei n 87 foi realizada no dia 17 de maro de 2009. Em noticirio na rdio Globo, antes do debate na Cmara, Paulo Lomar, ento consultor do projeto de lei e membro do grupo de trabalho do Movimento Nossa So Paulo organizao de entidades civis pela democracia em So Paulo , ouvia o seguinte questionamento do locutor: necessrio um instrumento como esse para que os polticos tenham compromissos com a cidade? Chega a ser algo bom que tenhamos um projeto de lei, que tenhamos a discusso, mas por outro lado chegamos a pensar que tudo precisa ter lei para que as coisas sejam feitas. Lomar respondeu:
De fato, no Brasil a mentalidade muito dependente da lei, e eu costumo dizer que ns no podemos considerar a lei como um fetiche, como se ela tivesse o poder de mudar a realidade, porque ela no tem. Mas de qualquer maneira importante modificar, introduzir este instrumento e aplic-lo, porque a nossa legislao, considerada nacionalmente, no facilita determinadas intervenes que precisam ser mais geis. Este instrumento significa uma inovao na legislao brasileira, porque ele no est expressamente previsto em nossa legislao, e ele visa utilizar a capacidade de iniciativa e o regime jurdico mais gil das empresas privadas para a realizao das intervenes pblicas, e o Poder Pblico, pela sua legislao que obrigado a aplicar, ele mais lento, ele no executa com a mesma facilidade. Tentativa de desburocratizar, no fundo isso.
<http://www.nossasaopaulo.org.br/portal/node/2697>, 23 de fevereiro de 2010

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No dia dessa audincia, comerciantes e trabalhadores do bairro da Santa Ifignia caminharam em passeata at a Cmara Municipal, protestando contra o projeto de lei da concesso urbanstica e sua aplicao no projeto Nova Luz. A passeata, constituda por esforos da ACSI, reuniu 400 pessoas empunhando faixas e cartazes com dizeres como So Paulo est venda e grite agora ou chore depois. Munidos de apitos e cornetas, os manifestantes seguiram ao lado de dois caminhes de som, demonstrando seu descontentamento com a proposta, caracterizando-a como uma tentativa de leiloar a cidade (O Estado de So Paulo, 17 de maro de 2009). O processo de mobilizao da passeata foi montado de um dia para o outro, segundo revelou o presidente da ACSI:
Cada um fez a sua parte, um comerciante alugou o caminho de som, outro pagou para imprimir os cartazes, foi algo que aconteceu de maneira muito espontnea, e mesmo parecendo que houve um planejamento e uma coordenao, aquilo foi montado de um dia para o outro. O apoio foi aparecendo naturalmente. Um dia antes ns cobrimos toda a Santa Ifignia, em uma hora, com cartazes para mobilizar as pessoas; cartazes que foram retirados pela Guarda Civil no mesmo dia. A Associao dos Comerciantes da Santa Ifignia esteve presente durante todo o processo, mas quem estava presente na passeata eram os comerciantes e lojistas da Santa Ifignia, no apenas a associao. A nossa maior preocupao naquela ocasio foi a de conscientizar todos os colegas para uma coisa que podia acontecer, e que vai acontecer se no fizermos nada.
Garcia, entrevista em 2010

O jornal Folha de So Paulo deu sua verso da passeata, adjetivando os manifestantes como referncia na venda de eletroeletrnicos na cidade, e informou que eles temiam o projeto de lei porque a aplicao da concesso urbanstica na Santa Ifignia resumia-se a apenas dois artigos e que, se regulamentado, os comerciantes perderiam seus imveis ou sua capacidade de pagar o aluguel por

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causa da presso da especulao imobiliria (Folha de So Paulo, 18 de maro de 2009). O jornal Dirio do Comrcio entrevistou, na mesma data, o comerciante Rubens Ferreira da Silva, proprietrio de duas lojas de componentes eletrnicos na Rua Vitria, que decidiu fechar sua loja, com inmeros cartazes na fachada, em sinal de protesto: a Prefeitura j fez outros projetos para a regio que no deram em nada. No mnimo, deveriam propor a participao de quem j est aqui. Por conta das manifestaes da ACSI na porta da Cmara Municipal, a audincia pblica atrasou para comear. O presidente da sesso foi novamente Carlos Apolinrio (DEM) que adotou o seguinte critrio: primeiro falam os expositores, depois a populao e, por ltimo, os vereadores. Um bom critrio porque o objetivo da audincia pblica ouvir a populao (Cmara, 2009b) 4. O primeiro expositor foi o secretrio da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU) 5, Miguel Bucalem, que iniciou sua fala explicando que, apesar das crticas feitas pelos comerciantes na audincia anterior, na fase de elaborao, o projeto a ser contratado iria refletir a interao com todos os interlocutores: os proprietrios, os moradores e os investidores interessados na rea. Em seguida, elencou uma srie de etapas previstas para garantir a devida participao de todos: o estudo de viabilidade, o estudo de impacto ambiental, o estudo de impacto de vizinhana e a realizao de audincias pblicas. O segundo expositor foi o diretor de interveno urbana da Empresa Municipal de Urbanizao de So Paulo (EMURB), Rubens Chammas, que realizou uma apresentao sobre o histrico das Mega-Operaes e depois descreveu as inmeras
Todas as falas que forem citadas a seguir, sem indicao bibliogrfica, foram extradas das notas taquigrficas da audincia pblica do dia 17 de maro de 2009 na Cmara Municipal de So Paulo.
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A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU) foi criada por meio da Lei n 14.879, de 7 de janeiro de 2009 pela gesto Gilberto Kassab. Dessa maneira, substituiu a Secretaria Municipal de Planejamento Urbano (SEMPLA) que durante trs dcadas, desde a gesto Mrio Covas (1983-1985) conduziu as aes governamentais voltadas ao planejamento e desenvolvimento urbano do municpio de So Paulo.
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sobreposies de permetros aprovados em lei na Santa Ifignia declarao de utilidade pblica, incentivos fiscais seletivos, rea de interveno urbana, operao urbana Centro e ZEIS. Apresentou, em seguida, alguns dados oficiais sobre a rea do projeto Nova Luz: 4.241 lotes, rea construda de 615 mil metros quadrados sendo 149 mil metros quadrados de uso residencial e quase 13 mil metros quadrados de terrenos vagos , coeficiente de aproveitamento de 2,79 e populao residente de aproximadamente 6.600 habitantes, com uma densidade de 299 habitantes por hectare. As diretrizes apontadas para o projeto Nova Luz, segundo Chammas, eram um maior controle da regio, por parte do Poder Pblico, investimento em melhorias urbanas e incentivos fiscais para atividades tercirias, com nfase na rea de tecnologia da informao. E justificou tais diretrizes com o argumento de que, como alguns estudos mostraram que as principais atividades na regio so ligadas ao comrcio de eletroeletrnicos, seria bom focarmos na regio um grande plo digital, razo pela qual demos incentivos para as empresas que trabalham no ramo de tecnologia da informao. Encerradas as apresentaes tcnicas, a primeira representante de organizao da Sociedade Civil a se pronunciar foi Lucila Lacreta, do Movimento Nossa So Paulo. Ela comentou que a figura da concesso urbanstica no estava presente no Estatuto da Cidade, mas se encontrava presente no plano diretor de So Paulo, por meio do artigo 4 do Estatuto. Lacreta afirmou tambm que, apesar dessa presena, a Constituio Federal facultava ao Poder Pblico exigir que proprietrios de solo urbano subutilizados promovessem seu adequado aproveitamento, e que em nenhum momento o Poder Pblico acionou qualquer proprietrio para proceder ao processo de urbanizao:
A Constituio Federal, no artigo 182, pargrafo 4, diz facultado ao Poder Pblico Municipal, mediante lei especfica, para rea includa no plano diretor exigir, nos termos da Lei Federal, do proprietrio do solo urbano no edificado, subutilizado ou no utilizado que promova o seu adequado aproveitamento sob pena sucessivamente de: parcelamento ou

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edificao compulsrios, imposto de propriedade progressivo no tempo e desapropriao com pagamento mediante de ttulos da dvida pblica. Ento, o que fica claro que so os proprietrios que devero participar desse projeto de urbanizao. Gostaria de saber se algum proprietrio de imveis nesse permetro foi notificado pela Prefeitura para proceder ao processo de urbanizao. Essa questo uma falha gravssima, porque retira do real proprietrio e delega-se, sabe l para quem, o lucro imobilirio. O que est sendo proposto nesse projeto de lei uma desapropriao compulsria, ou seja, queira o proprietrio ou no participar do processo de urbanizao, simplesmente retira-se o proprietrio da rea e se paga o preo de mercado atual.

A segunda representante a falar foi Inidis Benfati, da Associao Viva Pacaembu. Sua maior preocupao era esclarecer a todos que a concesso urbanstica poderia ser aplicada em toda a cidade, inclusive no Pacaembu. Ela questionou a ausncia, no projeto de lei, de mecanismos de garantia de equivalncia, em metros quadrados, para os proprietrios afetados pela concesso urbanstica: temos de colocar nesse projeto um mecanismo que desse a garantia, por exemplo, para um proprietrio de um terreno de 250 metros quadrados, antes do projeto, de ter direito a receber novamente os 250 metros quadrados quando a regio tiver outro valor financeiro. Ao final, completou, ele o agente da histria desta cidade, ele quem fez a histria, e no a construtora A, B ou C. Novamente, como na primeira audincia, representantes da Associao dos Comerciantes do Bairro da Santa Ifignia pediram a palavra, incluindo o presidente Paulo Garcia. Segundo ele, apesar de, na primeira audincia da Cmara, representantes terem afirmado que a atual gesto queria transformar a regio degradada numa regio prspera denominada Nova Luz, os mtodos da Prefeitura de So Paulo para esse fim no eram adequados:
Se fossem projetos pontuais para que, aos poucos, prdios de empresas se instalassem aqui, o comrcio ia se adaptando, mas, assim, ser o fim das

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lojas. As lojas sero demolidas para dar lugar a prdios de escritrio. As vagas desaparecero, pois a vocao da Santa Ifignia comrcio, no servio. Todos sero obrigados a vender seus pontos a preo de banana para as incorporadoras. A Prefeitura vai, praticamente, transmitir s empresas algo que no dela, a propriedade dos terrenos.

Segurando uma caixa do jogo Banco Imobilirio nas mos, o presidente da ACSI demonstrou temor em relao forma como as empresas concessionrias fariam as desapropriaes, relatando que os comerciantes temiam desemprego e diziam que cerca de 5.000 deles estariam ameaados. Ainda mencionou, de maneira jocosa, que o projeto recria a figura das sesmarias, extintas em 1822, podendo a concessionria dividir a rea em lotes e revend-los antes de fazer qualquer investimento. Encerrando, declarou que a ACSI usaria todos os mecanismos legais disponveis para impedir que o projeto fosse adiante. A quarta representante a se pronunciar foi Karina Uzzo, do Instituto Polis ONG destinada formulao de polticas pblicas municipais. A representante esclareceu que o plano diretor de So Paulo, a partir de seus artigos 285 e 286, criou, respectivamente, o Conselho Municipal de Poltica Urbana e a Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica. Conforme seu ponto de vista, a Cmara Tcnica teria como competncia emitir parecer tcnico sobre qualquer projeto de lei de interesse urbanstico ambiental. Ou seja, como o projeto de lei da concesso urbanstica no teria sido subordinado a nenhuma dessas entidades, mas sim enviado diretamente Cmara pelo Executivo Municipal, teria desrespeitado o plano diretor da cidade. A ltima entidade a se pronunciar foi a Unio dos Movimentos de Moradia associao pelo direito das classes baixas moradia. O representante Benedito Roberto Barbosa chamou a ateno para os valores estipulados pela EMURB para as unidades habitacionais com o objetivo de atender populao de baixa renda: a quem a Prefeitura pretende beneficiar ao fazer esse tipo de projeto? O custo das unidades no projeto Nova Luz, em parceria com a Caixa Econmica Federal de R$ 100 a R$ 130 mil. Quem vai poder comprar isso?. E criticou: na verdade, o que a Prefeitura de So Paulo pretende com esse projeto consolidar aquilo

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que j est fazendo na prtica, uma poltica de expulso, de excluso dos pobres e consolidar sua poltica higienista no Centro. Aps as falas das pessoas cadastradas, o presidente da audincia pblica, Carlos Apolinrio (DEM), passou a palavra aos vereadores. Chico Macena (PT) foi o primeiro e informou que a bancada dos vereadores de seu partido, aps discutir o projeto de lei n 87, havia apresentado um parecer pela ilegalidade da concesso urbanstica. Infelizmente, lamentou, por cinco votos a quatro fomos derrotados e a Comisso, pelo menos a maioria de seus membros, entendeu que era legal. O petista foi aplaudido pelos presentes ao mencionar que o Executivo Municipal estava utilizando atalhos para enviar projetos de lei Cmara, porque, para se discutir dois ou trs assuntos, estava enviando apenas um projeto de lei na tentativa de que algum assunto passasse de forma despercebida por todos. Macena fez uma leitura particular do projeto de lei, salientando o artigo 1, inciso IV, no qual uma das diretrizes para a realizao de uma interveno urbanstica, mediante a concesso urbanstica, seria prevenir distores, abusos e desfrute econmico da propriedade urbana e coibir o uso especulativo da terra, como reserva de valor, assegurando, deste modo, o cumprimento da funo social da propriedade. Depois, acrescentou que todo o restante do projeto dizia respeito abertura iniciativa privada e no estabelecia nenhum controle social, para garantir justamente essa funo social. E fez dois apelos: retirem os artigos da Nova Luz do projeto de lei para discutirmos num projeto especfico, debatendo assim com a sociedade e com a Comisso de Poltica Urbana, e devolvam o projeto de lei da concesso urbanstica s instncias institucionais, para Comisso de Poltica Urbana, para discutirmos com toda So Paulo. O vereador Jamil Murad (PCdoB) alertou para a ineficcia da poltica pblica relacionada ao tratamento do usurio de crack. Em verdade, a Cracolndia estaria migrando para outra rea do Centro para facilitar a implementao do projeto Nova Luz. Alegou tambm que o projeto consistiria de um apartheid social: tira os pobres dali, tira o pequeno comerciante, tira o mdio comerciante e empurra para outro lugar. Portanto, um instrumento que no contempla o interesse dos

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moradores de So Paulo. O vereador Juscelino Gadelha (PSDB) foi o nico a discursar a favor do projeto de lei na segunda audincia pblica. Ele acusou os comerciantes de criarem uma concepo de concesso urbanstica ligada ao despejo, ao desalojamento e ao desmonte das funes comerciais do bairro Santa Ifignia, ressaltando que isso no seria verdade. Sob fortes vaias e ameaas dos comerciantes e lojistas presentes, Gadelha avaliou que as lojas teriam que melhorar e acrescentou: a vigncia desta lei ir possibilitar uma maior agilidade no processo de reurbanizao da rea perante a falta de recursos do Poder Pblico. Ao final da segunda audincia pblica, seu presidente, Carlos Apolinrio (DEM), passou a palavra ao relator do projeto de lei, Jos Police Neto (PSDB). Ele atribuiu a deciso de inserir na agenda pblica governamental o instrumento da concesso urbanstica gesto Marta Suplicy: a deciso de utilizar um instrumento como esse para a poltica de desenvolvimento urbano da cidade foi tomada em duas ocasies objetivas, 2002 e 2004 referindo-se aprovao do plano diretor e dos planos regionais de So Paulo. E apontou que a falha teria sido do plano diretor por no indicar uma rea especfica para discusso da aplicao do instrumento:
Quem sabe, se a aplicao da concesso urbanstica em rea especfica, l em 2004, tivesse feito parte do debate, a manifestao que hoje presente, estaria em 2004 e a regra de interveno urbana reproduzida em 2004, j teria se aprimorado, permitindo de melhor forma, a participao dos proprietrios e dos inquilinos nos projetos urbansticos, como foi amplamente discutido. Este o momento de construirmos essas aes, de se dar a garantia ao cidado de participar do processo de desenvolvimento urbano do seu bairro.

Quando questionado sobre a ZEIS, o relator do projeto de lei disse que ela estava gravada no territrio da Santa Ifignia e que muitos comerciantes se sentiram ameaados por ela, mesmo porque muitos tambm so proprietrios de imveis e no queriam construir habitaes de interesse social. Ao continuar, reforou que a democracia estaria prevalecendo durante todo o processo de formulao

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da concesso urbanstica e que as contribuies trazidas, tais como o modelo de fiscalizao pblica, a participao ativa de proprietrios e moradores e a questo das garantias no controle social, seriam consideradas. E encerrou: se realizaremos um processo de requalificao, para garantir que aquele que est presente, seja no apenas mantido, mas que tenha a sua atividade incrementada pela inovao trazida. Uma semana depois da segunda audincia pblica, o projeto de lei n 87 de 2009 foi submetido a votao e aprovado em primeira discusso no dia 25 de maro de 2009, durante a 15 sesso extraordinria realizada na Cmara Municipal. Dos 50 vereadores presentes na sesso, 38 votaram a favor e 12 se abstiveram as bancadas do PT e do PCdoB. As bancadas da oposio preferiram a absteno ao projeto de lei como um sinal de protesto: muitas das propostas, sobretudo as reivindicaes de separao do projeto de lei em dois, no foram acatadas. Os vereadores Claudio Fonseca (PPS) e Agnaldo Timteo (PR), apesar dos discursos contrrios ao projeto de lei nas audincias pblicas, votaram favoravelmente na sesso extraordinria. A bancada do PPS, via internet (PPS, 2009), justificou que, embora tenha votado a favor da lei, faria emendas ao texto original. Aps a primeira aprovao do projeto de lei n 87, Jos Police Neto (PSDB) anunciou que, devido aos protestos da bancada de oposio, o projeto seria desmembrado por meio de um substitutivo, sendo assim criados dois projetos de lei: um, da concesso urbanstica, e outro de sua aplicao na Nova Luz. Depois de dividir o projeto de lei em dois, a Cmara deveria ter solicitado, pelo menos, mais duas audincias pblicas antes de submeter o novo projeto de lei, n 158 de 2009, que dispe sobre a aplicao da concesso urbanstica na Nova Luz, a uma primeira votao. O que aconteceu foi que o lder do governo na Cmara convocou uma 19 sesso extraordinria sem que o substitutivo do projeto de lei n 87 e o projeto de lei n 158 tivessem sido alvos de audincia pblica previa votao. No dia primeiro de abril de 2009, data da 19 sesso extraordinria, houve trs aprovaes consecutivas de um nico projeto de lei. Aprovado pela Comisso de Constituio, Justia e Legislao Participativa e pela Comisso de Poltica Urbana

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por seis votos a um e uma absteno , o projeto de lei n 158 foi encaminhado ao plenrio para votao. A oposio (PT e PCdoB) tentou obstruir a votao e adi-la. Mas a fora do governo foi maior e, dos 46 vereadores presentes sesso, 40 votaram a favor e apenas seis votaram contra. Aps a aprovao em primeira sesso, por meio de uma representao do Partido dos Trabalhadores (PT), o presidente da Comisso de Poltica Urbana, Carlos Apolinrio (DEM), decidiu solicitar mais duas audincias pblicas para discutir o novo projeto de lei. No dia 3 de abril de 2009, realizou-se a primeira audincia pblica sobre o projeto de lei n 158, que autoriza o Executivo a aplicar concesso urbanstica na rea do projeto Nova Luz. Como ocorrera nas audincias anteriores, o vereador Carlos Apolinrio (DEM) a presidiu. Apolinrio abriu o discurso da seguinte maneira: conforme convocao que fizemos, estamos aqui para discutir o projeto de lei n 158 de 2009; foi assumido o compromisso de que esse projeto viria, em separado, e aqui est (Cmara, 2009c) 6. A primeira audincia teve a mesma dinmica proposta para a segunda do projeto de lei n 87: primeiro a fala dos especialistas, depois a de representantes da Sociedade Civil, seguida pela dos vereadores. O diretor de interveno urbana da EMURB, Rubens Chammas, realizou a mesma apresentao que fizera na audincia do projeto de lei n 87, utilizando o mesmo documento que estava disponvel na internet para seu discurso. Como anteriormente, explicitou no que consistia a viso de revitalizao da EMURB realar as caractersticas de plo digital da Santa Ifignia trazendo infraestrutura adequada para a instalao de empresas de tecnologia de informao e informou que o contrato com a empresa Contracta Engenharia para a reforma de 4,5 km de vias, com 36 mil metros quadrados de calamento, 158 novas rvores, 173 novas luminrias e quase 4 quilmetros de valas tcnicas estava em plena execuo. Com o trmino da explicao tcnica, foi a vez de Carina Flosi, representante

Todas as falas que forem citadas a seguir, sem indicao bibliogrfica, foram extradas das notas taquigrficas da audincia pblica do dia 3 de abril de 2009 na Cmara Municipal de So Paulo.
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do Instituto Polis, realizar o mesmo discurso que sua companheira de ONG, Karina Uzzo, havia feito na audincia anterior, sobre a necessidade de o Conselho Municipal de Poltica Urbana e a Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica emitirem parecer tcnico sobre projetos de interesse urbanstico e ambiental antes de seguirem para a Cmara. Como ela mesma afirmou, o que realmente no aconteceu: nenhum dos dois projetos de lei sobre a concesso urbanstica foi submetido a parecer de nenhuma dessas duas instituies. Sem esse parecer e sem um plano urbanstico, no existe uma justificativa para o interesse pblico e, ento, no existe justificativa para uma desapropriao para fins privados. Esse o arcabouo, complementou. Em seguida Joo Paulo Fernandes, representante da ACSI, ressaltou que o projeto de lei n 158 no continha, de maneira explcita, qualquer garantia para proprietrios e inquilinos de sua manuteno na regio, nem o salrio e o emprego de cada um deles. O comerciante afirmou que, se o projeto tivesse sido elaborado junto com ele e outros comerciantes, mantendo a atividade comercial, certamente [ele] investiria nessa proposta e na rea de trabalho em que est. Essa audincia foi breve em comparao s anteriores. Aps apenas dois representantes de entidades terem feito suas exposies, o presidente Carlos Apolinrio (DEM) passou para a fala dos vereadores, alegando falta de tempo. Vaiado, o presidente elogiou o trabalho do relator do projeto, Jos Police Neto (PSDB): O relator est com os ouvidos bem abertos. Visitou trs vezes os comerciantes da regio da Santa Ifignia, conversou com vrios deles. O relator est predisposto a encontrar o melhor caminho para a votao de um projeto adequado para a cidade. Quando foi a vez dos vereadores se manifestarem, o primeiro a falar foi Chico Macena (PT), que reforou a opinio do representante da ACSI de que deveria se garantir no apenas a manuteno de proprietrios e inquilinos no local, mas tambm suas atividades econmicas. O vereador denominou isso como um direito construdo, ao longo de dcadas, por aqueles que l exerceram atividades. E concluiu:

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Temos que avanar em alguns instrumentos, como por exemplo, a criao de mecanismos na lei, para que aqueles que l moram ou exercem atividade econmica, possam participar do negcio, por meio de consrcios, fazendo investimentos, e que tenham uma garantia mnima, por meio de Conselho Gestor, de que a sua atividade econmica ser respeitada. Havendo inclusive a preferncia da sua permanncia no local, e que esse local no seja revendido para eles prprios, ou alugado, a um preo exorbitante, pelas empresas concessionrias.

O segundo vereador a se pronunciar foi Jos Ferreira dos Santos (PT), o Zelo. Ele elogiou o processo democrtico das audincias pblicas e avaliou que o espao estava garantido para todos e que os mesmos vereadores que j utilizaram a tribuna nas audincias pblicas, tambm o fizeram na Comisso de Poltica Urbana e na Comisso de Constituio para recomendar propostas e mudanas no projeto de lei. O terceiro vereador, Jamil Murad (PCdoB), afirmou que ningum na Cmara era contra um projeto de reestruturao e desenvolvimento e que no existia uma diviso entre dois blocos, dos que so a favor e dos que so contra o projeto Nova Luz. O que existia, segundo ele, seria uma defesa do povo, que quer usufruir do progresso e que o projeto, votado anteontem, no estava garantido nem mesmo o que foi debatido em audincias anteriores. E questionou: como vou votar a favor de algo que no tem as garantias que as pessoas pedem naquele microfone?. Jos Police Neto (PSDB) teve direito s consideraes finais e reforou que as ideias trazidas pela sociedade estavam sendo colocadas no papel e que, muitas vezes, o interesse de todos no o interesse pblico. O presidente Carlos Apolinrio (DEM) encerrou a sesso explicando o processo de aprovao de uma lei na Cmara Municipal: quando um projeto chega Casa a primeira coisa que acontece que ele lido no plenrio. Aps ser lido no plenrio, ele vai para a Comisso de Constituio, Justia e Legislao Participativa para receber parecer; depois, ele vai para Comisso de Mrito, neste caso, a Comisso de Poltica Urbana, Metropolitana e Meio Ambiente para receber novo parecer. Na Comisso de

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Mrito, o projeto tem de ter no mnimo duas audincias. Ele, tambm passa pela Comisso de Finanas e Oramento. Depois dessas trs comisses, vai para o plenrio. votado em primeira votao, em segunda votao e por ltimo depende da sano do Executivo daquilo que foi aprovado pela Cmara Municipal de So Paulo [faltou mencionar que o projeto de lei n 158 de 2009 j tinha sido aprovado em primeira votao antes mesmo de ser discutido em qualquer audincia pblica]. No dia 14 de abril de 2009, seguindo a regra de no mnimo duas audincias por projeto de lei, realizou-se a segunda e ltima, envolvendo a aplicao da concesso urbanstica no projeto Nova Luz. Dessa vez, com os nimos dos participantes bastante exaltados, sobretudo pelos rumos que a tramitao do projeto de lei estava tomando. O presidente da ACSI, Paulo Garcia, argumentou em entrevista da seguinte forma:
Isso aqui [a audincia] um teatro, visa apenas passar a imagem de que a Cmara democrtica. O trabalho desenvolvido para convencer os vereadores a incluir no projeto garantias aos comerciantes e moradores da regio foi em vo. Depois de tudo que fizemos, eles [os partidos da base do governo municipal] tm 40 votos para aprovar a proposta do prefeito. Vamos tentar derrubar o projeto e pedir a cassao do vereador Jos Police Neto, por quebra de decoro parlamentar. O parlamentar no poderia ser o relator do projeto, tendo em vista que a campanha dele foi financiada por empresas da construo civil.
<http://www.nossasaopaulo.org.br/portal/node/2828>, 4 de dezembro de 2009

Segundo o presidente da audincia, Carlos Apolinrio (DEM), ao final da segunda audincia, seriam expostas pelo relator dos projetos de lei n 87 e n 158 de 2009 as principais ideias que comporiam o relatrio final para a sano do prefeito Gilberto Kassab. E comentou: depois do relatrio final do senhor vereador Police Neto, o projeto tem que passar por votao no Plenrio. Perdoem-me, j foi feita a primeira votao dos dois projetos de lei. Antes da segunda votao, ainda

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possvel os vereadores sugerirem ao relator que apresente mudanas no projeto, tudo isso democrtico (Cmara, 2009d) 7. Representando o Executivo, Rubens Chammas, pela terceira vez, proferiu a mesma palestra sobre o projeto Nova Luz. Assim como a primeira audincia pblica do projeto de lei n 87, a segunda audincia pblica do projeto de lei n 158 tambm teve um nmero significativo de intervenes junto ao microfone na Cmara Municipal. Duas foram as manifestaes da ACSI, a segunda mais categrica do que a primeira. Joo Paulo Fernandes, representante dessa associao, indicou vrios itens dos dois projetos de lei que estariam em desacordo com a legislao: o principal deles se refere ao direito de propriedade. O direito de propriedade uma conquista humana, muitas guerras foram travadas na histria para que chegssemos num ponto onde o legislador atual contemplasse na Constituio Federal o direito propriedade. Para o representante da ACSI, esse direito seria um avano porque limitaria o poder dos poderosos e o projeto de lei da concesso urbanstica traria em seu bojo um ponto que feriria completamente esse princpio: ela contempla uma anomalia, transfere iniciativa privada uma prerrogativa que do Estado, de desapropriar e no de adquirir. Fernandes, por fim, explicou: a partir do momento em que existe um interesse privado e o Estado passa a ser parte e no mediador de um conflito de interesses, a balana fica desequilibrada. As primeiras vtimas dessa anomalia esto na Santa Ifignia e o lado mais fraco vai perder. O Estado tomou um caminho perigoso. Ns temos que equilibrar a balana. A segunda manifestao, terminante, foi do presidente da ACSI, Paulo Garcia, que ao considerar a exposio de seu colega de associao bastante sucinta, preferiu usar a palavra para fazer alguns agradecimentos: agradeo, primeiramente, construtora Camargo Corra por to zelosamente ter contribudo com a campanha do nosso Excelentssimo Senhor Prefeito Gilberto Kassab. E continuou: agradeo

Todas as falas que forem citadas a seguir, sem indicao bibliogrfica, foram extradas das notas taquigrficas da audincia pblica do dia 14 de abril de 2009 na Cmara Municipal de So Paulo.
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associao das construtoras por ter, da mesma maneira, contribudo de forma bastante generosa com o nosso relator do projeto, projeto de lei n 87. Esse discurso motivou muitas manifestaes na plateia: so agradecimentos e esto nos jornais, o presidente da ACSI confirmou. As manifestaes foram interrompidas pelo presidente da audincia pblica, Carlos Apolinrio (DEM): senhor Paulo, sempre te respeitei ao nos reunirmos na sala do relator. O senhor est falando de forma desrespeitosa, ningum desrespeitou o senhor at agora, estou presidindo a comisso. Vamos seguir em ambiente bom. As vaias depois da fala de Apolinrio precederam a retomada de Paulo Garcia, que alertou que o projeto de lei n 158 de 2009 havia passado pela Comisso de Justia, pela Comisso de Poltica Urbana e em primeira votao, sem qualquer audincia pblica prvia: no vejo decoro de minha parte para com a Cmara, na mesma proporo que estou vendo com o eleitor. Estamos nos sentindo trados, no somos convocados, vemos as coisas sendo votadas entre quatro paredes, com uma celeridade nunca vista. Garcia concluiu, fazendo uma reflexo sobre instrumentos urbansticos: esse instrumento pode ser usado para o bem ou para o mal; vai depender de quem estar fazendo uso dele. Eu no me sinto tranquilo; na realidade, tenho de agradecer, porque se tudo isso acontecer como vocs esto planejando, terei, por assim dizer, uma aposentadoria precoce, pegarei uma vara de pescar e irei me mandar. Com o trmino do discurso do presidente da ACSI, a representante do Instituto Polis, Karina Uzzo, fez o uso da palavra para reafirmar a posio da ONG. Uzzo entregou em mos ao presidente da audincia pblica um documento com uma justificativa jurdica para que o projeto de lei fosse devolvido: esse projeto de lei no passou sequer nos conselhos estabelecidos pela lei do plano diretor de So Paulo, especialmente o Conselho Municipal de Poltica Urbana e a Cmara Tcnica. Nossa sugesto pela devoluo do projeto de lei ao Executivo Municipal. Em seguida foi a vez de trs moradores do bairro da Santa Ifignia se pronunciarem. O primeiro foi Valter Tabaques, sndico e morador do Condomnio Edifcio Eldorado, que, a pedido dos moradores do prdio, com 136 apartamentos,

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foi para a audincia saber o que estava acontecendo: sou sndico e no nosso prdio, todos somos isentos do IPTU. Sua primeira dvida referia-se aos valores pagos pelo Poder Pblico para realizar as desapropriaes: o valor venal de um apartamento no meu prdio, com unidades de 65 metros quadrados, de nove mil reais. Mas disseram que o preo do metro quadrado, que o Poder Pblico est pagando no Centro, em torno de mil reais. Sua segunda dvida estava expressa na incerteza sobre o processo das desapropriaes: vrios moradores, que queriam fazer implementos no prdio, colocar gs encanado, mexer na eletricidade, no vo mais fazer nada, porque vai cair mesmo. Depois foi a vez de Dagmar Rodrigues, moradora do Condomnio Edifcio Tebas, que fez um apelo emocionado: moro l desde que nasci e estou perdida nessa histria. Consultei o site Nova Luz, no tem informao nenhuma. E pediu para que fosse aberto um canal de participao com os moradores: somos 120 famlias, tratamos muito bem do nosso edifcio, temos sndico, pintamos nosso prdio, investimos muito dinheiro, mas estamos perdidos, nasci l e quero continuar l. A terceira pessoa a se pronunciar foi Patrcia Baia, residente do edifcio Araguatins, que pediu para que os presentes olhassem pela janela para enxergar a quantidade de prdios vazios no Centro de So Paulo: por que no derrubam os vazios? O dinheiro pblico deve ser usado e no desperdiado. Porque essas desapropriaes so um desperdcio. Francamente, desiludime com as pessoas em quem votei nas ltimas eleies. Sob palmas dos presentes, a moradora concluiu: de mim, vocs no tero mais a colaborao para manter a vida de vocs, da mesma forma como vocs no esto contribuindo para que possamos manter nossas vidas. Aps o discurso dos moradores, o presidente da sesso, Carlos Apolinrio (DEM), abriu a oportunidade para a fala dos vereadores. O vereador Chico Macena (PT) reafirmou a opinio contrria a transferir iniciativa privada a desapropriao de imveis para que, aps as obras de reurbanizao, esses pudessem ser edificados, vendidos ou alugados: uma coisa desapropriar para construir equipamentos

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pblicos, outra utilizar esse instrumento para que empresas privadas obtenham lucro. Alm disso, criticou o fato de que o projeto de lei referente aplicao da concesso urbanstica na Nova Luz fosse genrico: no especifica e no deixa claro para a Cmara, para os vereadores, para a opinio pblica, para os moradores ou para os comerciantes o que, realmente, ser feito na regio da Santa Ifignia. E indignou-se ao repetir propostas que fizera em audincias pblicas anteriores: esperava que na presente audincia fosse apresentado mecanismos de controle social, sobre qualquer projeto a ser apresentado, inclusive da Nova Luz, alm disso, que fosse indicada a formao de um Conselho Gestor, com representantes dos lojistas, da sociedade, dos moradores e do Executivo, para acompanhar e opinar sobre o projeto. Afinal, eles conhecem a realidade do local e sabem, exatamente, o que acontece no dia a dia. Isso no foi trazido como um avano da audincia pblica anterior. O outro vereador petista a se pronunciar foi Donato. Ele alertou que o projeto Nova Luz nada tinha a ver com o fim da Cracolndia, resultava apenas na transferncia da Cracolndia para outro lugar, para Santa Ceclia, Campos Elseos, no um projeto urbanstico que resolve o problema dos viciados em crack. E, com a falta do tal projeto urbanstico, esse projeto de lei no pode ser votado, no pode ser dado um cheque em branco para que se estabelea qual o interesse pblico ou social depois. Sem o projeto urbanstico, a Cmara Municipal de So Paulo vai conceder a um particular o qu? Para qual interesse?, perguntou. Para Donato ainda no estava claro quanto o concessionrio ou empreendedor iria ganhar e assinalou para a potencial situao de maximizao de lucros presente na rea: o concessionrio vai desapropriar barato, vai tentar maximizar os lucros e no est claro o que ele vai fazer depois. O vereador Jamil Murad (PCdoB) concordou com Donato (PT) e afirmou que o projeto de lei n 158 no poderia ser votado: esse projeto tem dois artigos. O projeto Nova Luz no pode ser votado. Para Murad o projeto de lei seria parcial: no se pode ter projeto aqui em So Paulo que ignore classes sociais inteiras. Voc entrega parte da cidade s porque o investidor bilionrio, para fazer o que

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quiser. Em seguida, o vereador Claudio Fonseca (PPS) tambm concordou com Donato sobre a falta de um projeto urbanstico, e ressaltou que isso seria a causa dos temores justificveis de moradores, comerciantes e proprietrios: consenso nunca haver, mas bvio que se houvesse um projeto urbanstico teramos o que discutir e tentaramos minimizar quaisquer efeitos negativos a bem do interesse pblico. Fonseca conclui: no adianta aprovar a concesso urbanstica e depois dizer olha, o projeto este. Pela ordem estabelecida pelo presidente da Comisso de Poltica Urbana, Carlos Apolinrio (DEM), o ltimo a se pronunciar foi o relator do projeto de lei, Jos Police Neto (PSDB). Nesse momento, a maioria presente, formada por comerciantes, empregados e moradores, deixou o Salo Nobre da Cmara em sinal de protesto. Para aqueles poucos que permaneceram na audincia, ele mostrou sua frustrao com relao ao esvaziamento do Parlamento:
Estive na Santa Ifignia em companhia de comerciantes e em nenhum momento faltou disposio ao dilogo. No estamos inventando nada, a concesso urbanstica no uma inovao da minha cabea, que fui agredido por muitos aqui, por imaginarem que sou eu aquele que arbitrei esse processo. O instrumento da concesso urbanstica foi trazido a esta Casa pelo secretrio Jorge Wilheim e aprovada na gesto da ex-prefeita Marta Suplicy. Eu acredito que este seja um instrumento bom, criado l em 2001, quando se discutiu o Estatuto da Cidade. O projeto aqui trazido para ampliar o nmero de moradias na regio e no para diminuir. Se para criar, no se vai tirar o morador de l. possvel dar garantias de que os comerciantes e moradores podero estar representados em um Conselho Gestor para acompanhar e fiscalizar o projeto. O comrcio na Santa Ifignia no s ser mantido, como estimulado. Fomos extrair o instrumento do Estatuto da Cidade 8 e, a partir dele, a regulamentao que propomos e a primeira
O instrumento urbanstico da concesso urbanstica no est presente no Estatuto da Cidade Lei Federal n 10.257 de 10 de julho de 2001.
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aplicao. Desde o princpio, eu disse: o fato de vincularmos o instrumento urbanstico a um territrio deu, pela primeira vez, a oportunidade do debate, porque o instrumento j foi criado. Todos ns j sabemos que, desde 2002, o Municpio de So Paulo j tem esse instrumento poderoso de recuperao de reas identificadas no Plano Diretor, nos Planos Regionais das Subprefeituras, como reas em que necessria interveno urbanstica. No saiu da minha cabea ou da cabea do senhor prefeito Kassab.

E expressou seu descontentamento com os protestos:


estranha a forma como nos agridem aqui, no absoluto trabalho que temos para escut-los e apresentar no texto aquilo que a vontade de vocs. E o que ns recebemos? Ningum aqui veio pedir um aplauso. No tem nenhum dos vereadores preocupados com aplauso. Ns estamos preocupados com o desenvolvimento sustentvel, saudvel e justo desta cidade. Vou falar que nos quatro anos que estou nesta Casa no ouvi debate como este. timo! Que eu seja o pequeno Judas do processo, massacrado pelos que vieram aqui, mas que o resultado seja bom para a cidade. Acho que vale mais o Centro da minha cidade do que um ou dois votos que outros levaro.

Por fim, Police Neto adiantou que apresentaria um substituto ao proposto pelo Executivo: assumo o compromisso para formatao do nosso texto substitutivo, alterando algumas diretrizes, tais como a manuteno de atividades relevantes da regio, a ampliao da oferta de moradia e o incentivo preservao dos imveis tombados por motivos arquitetnicos ou histricos. Em seguida, a audincia pblica foi encerrada. No dia 22 de abril de 2009, os vereadores se reuniram para a segunda votao dos projetos de lei n 87 e n 158. Antes da aprovao do projeto n 87, foi votado o substitutivo encaminhado pela bancada do PT: 12 vereadores (das bancadas do PT e PCdoB) foram favorveis. No entanto, 40 parlamentares foram contrrios proposta assinada pelo vereador Chico Macena (PT). Durante a realizao da 25

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sesso extraordinria, o projeto de lei n 87, do relator Police Neto, foi aprovado por 42 vereadores, inclusive pela bancada do PCdoB, que considerou que o Governo atendeu a algumas de suas reivindicaes. Dez vereadores da bancada do PT votaram contra. Em seguida, o plenrio aprovou o substitutivo do projeto de lei n 158, autorizando o Poder Pblico Municipal a aplicar a concesso urbanstica na rea do projeto Nova Luz. Na votao, 41 vereadores votaram favorveis ao projeto de lei, inclusive a bancada do PCdoB. Somente a bancada do PT votou contra. No dia 23 de abril de 2009, foi dada a sano ao projeto de lei pelo prefeito Gilberto Kassab. Vou fazer com esse projeto Nova Luz o que fiz com o Cidade Limpa [lei contra a poluio visual em So Paulo]: a minha presena diria frente das aes e operaes, disse Kassab. Em seguida, o prefeito foi alm e disse que a proposta teria um carter ainda mais importante que o Cidade Limpa, principal vitrine de sua administrao na gesto passada: esse o projeto mais importante desta gesto (Dirio do Comrcio, 24 de abril de 2009). Na mesma entrevista em que Kassab declarava que o projeto Nova Luz era o mais importante de sua gesto, o Dirio do Comrcio entrevistou Paulo Garcia, que afirmou que a ACSI questionaria legalmente desde o projeto de lei at a sua aprovao na Cmara. Passou por duas comisses permanentes e seguiu para a votao. Tudo no mesmo dia. Tem projeto que fica meses na gaveta, explicou. E fez um adendo: h salas vagas na regio e esse nmero aumenta a cada dia. Tem mais: com a lei, o proprietrio nem precisa comunicar o comerciante da venda do imvel ao concessionrio. O lojista simplesmente dever sair (Dirio do Comrcio, 24 de abril de 2009). No dia 7 de maio, data em que as leis foram sancionadas e publicadas no Dirio Oficial do Municpio de So Paulo, o prefeito Gilberto Kassab, em comitiva de imprensa, afirmou:
Em pouco tempo, ns teremos uma das mais bonitas e modernas regies do mundo. Os investidores que j nos procuraram, os investidores que

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j se credenciaram, a disponibilidade do Poder Pblico o Legislativo, o Executivo e o Judicirio que compreendeu a importncia desse processo e tem cooperado conosco, nos do a tranquilidade para fazer essa afirmao. A Cmara de Vereadores aprovou duas leis importantssimas para a cidade. Uma de carter geral que possibilita ao Executivo, Cidade, Prefeitura estabelecer, mediante lei, concesses urbansticas em So Paulo. Essas concesses sero avaliadas uma a uma e encaminhadas para o Poder Legislativo para sua aprovao. Outra, o projeto de concesso da Nova Luz, que foi aprovado e hoje sancionado. Portanto, duas leis importantssimas sancionadas nesta manh que nos possibilitaro fazer com uma velocidade maior as transformaes que nos propusemos a fazer ao longo dessa gesto.
<http://www.youtube.com/watch?v=O_ejBzIILao>, 27 de fevereiro de 2010

6. Sobre a Aprovao da Lei da Concesso Urbanstica No dia 22 de abril de 2009, foram aprovados os substitutivos ao projeto de lei n 87 de 2009, dando origem Lei Municipal n 14.917, que dispe sobre a concesso urbanstica no Municpio de So Paulo, e ao projeto de lei n 158 de 2009, dando origem Lei Municipal n 14.918, que autoriza o Executivo a aplicar a concesso urbanstica na rea da Nova Luz. Aps a aprovao, as leis foram sancionadas pelo prefeito Gilberto Kassab e, no dia 7 de maio de 2009, foram publicadas no Dirio Oficial do Municpio, entrando em vigor a partir de ento. Quando os substitutivos foram aprovados, o discurso da situao na Cmara Municipal foi de elogios ao processo de aprovao dos projetos de lei, tendo sido esse efetivamente democrtico, segundo confirmou o vereador Claudio Fonseca (PPS): isso no conquista nem da situao, nem da oposio. uma conquista da sociedade organizada que participou ativamente do debate. O vereador lembrou-se das audincias pblicas realizadas, que contou com representantes da Sociedade Civil e que os anseios deles foram atendidos na mudana do texto original (PPS, 2009). Para o relator dos projetos de lei, Jos Police Neto (PSDB), os comerciantes da

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regio da Santa Ifignia foram atendidos pelo novo texto aprovado, na medida em que foi admitido que naquela regio existe uma atividade econmica relevante: ainda que no se colocou no projeto da concesso urbanstica, no existe o objetivo de retirar os comerciantes de l. Pelo contrrio, precisamos ter uma interveno urbana para dar valor regio e potencializar ainda mais o comrcio local de eletroeletrnicos (PPS, 2009). Apesar de expresso no site do Partido Popular Socialista (PPS) que a participao da Sociedade Civil, sobretudo dos comerciantes da Santa Ifignia, foi importante para promover mudanas no projeto original, essa no foi a viso dos integrantes da Associao dos Comerciantes da Santa Ifignia. Segundo Paulo Garcia (2010), em entrevista:
Ns enviamos na ocasio da passeata [realizada em maro de 2009] uma representao assinada pela promotora de Justia, Habitao e Urbanismo do Ministrio Pblico do Estado de So Paulo, a doutora Mabel Tucunduva, para o Procurador Geral da Repblica pedindo pela Ao Direta de Inconstitucionalidade referente ao projeto de lei da concesso urbanstica. Agora, aps a aprovao do projeto de lei, com a criao da concesso urbanstica, ns estamos reforando esta ao e torcendo para que o entendimento do procurador seja favorvel ao nosso pedido.

Para Garcia, por meio da concesso urbanstica o concessionrio pode tudo. Voltamos, com a concesso urbanstica, ao perodo de sesmarias 9 que perdurou at 1822 no Brasil, onde o Estado concede a um sesmeiro todas as atribuies que seriam dele (Garcia, 2010). A marcha de Carnaval composta para o projeto de
Sesmaria foi um instituto jurdico portugus que normatizava a distribuio de terras destinadas produo: o Estado, recm-formado e sem capacidade para organizar a produo de alimentos, decidiu legar a particulares essa funo. Quando a conquista do territrio brasileiro se efetivou a partir de 1530, o Estado portugus decidiu utilizar o sistema sesmarial no alm-mar, com algumas adaptaes (Lima, 1991).
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lei da concesso urbanstica contribui para satirizar a viso que os comerciantes possuem sobre o contedo da lei aprovada, relacionando-o com o instituto jurdico portugus das sesmarias:
P, le, oitenta e sete, So Paulo, no marionete, Kassab quer de volta a sesmaria, Que fria! Que fria! Que fria! Na mo grande no, Kassab, No segue a Constituio, O Brasil no mais de Portugal, Ache outra terra vista, seu Cabral!
Marcha a R, <http://www.acsisanta.com.br/videos.php>, 19 de janeiro de 2010

Dois dias aps a aprovao dos substitutivos, os jornais voltaram a noticiar as doaes feitas pela Associao Imobiliria Brasileira (AIB). O jornal Folha de So Paulo alertou que, dos 42 vereadores que haviam aprovado o projeto, mais da metade, 23 especificamente, fora beneficiada pela AIB, entidade usada pelo SECOVI, sindicato do setor imobilirio, para burlar a legislao eleitoral e dar dinheiro a vereadores durante a campanha (Folha de So Paulo, 24 de abril de 2009). Em nota para o jornal, o SECOVI negou ter repassado recursos para doaes e afirmou que teria com a AIB apenas algumas congruncias em suas diretorias, porm, conforme verificou o jornal, a AIB no conta com sede e nem receita prprias (Folha de So Paulo, 24 de abril de 2009). Aps trs dias, a assessoria de imprensa da Prefeitura de So Paulo se manifestou sobre a matria da Folha de So Paulo por meio de carta enviada pelo assessor Leo Serva. Ela foi publicada no Painel do Leitor. O assessor acusava a matria de ter sido parcial, com todas as opinies contrrias a uma lei aprovada pela maioria absoluta dos vereadores, de todos os partidos, exceto do Partido dos Trabalhadores. Segundo ele, o texto associaria o projeto de lei da concesso urbanstica a interesses do setor imobilirio e sua aprovao a doaes feitas pela AIB campanha de

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vereadores. Serva argumentou: a ilao no resiste aos fatos: entre os 10 vereadores do PT que votaram contra, 4 receberam doaes; e dos 41 vereadores que votaram a favor, s 22 receberam doaes do AIB. No h relao causal entre doao e voto (Folha de So Paulo, 27 de abril de 2009). Ao final da carta, Leo Serva tambm criticou a representante da defensoria pblica, Ana Arantes, porque, em matria publicada pelo mesmo jornal, sua alegao sobre a inconstitucionalidade da concesso urbanstica seria sem fundamentos. Complementou que, alm disso, a lei da concesso estaria regulamentando um instrumento previsto desde 2002 e que tem ampla sustentao na legislao federal de concesses e desapropriaes (Folha de So Paulo, 27 de abril de 2009). No dia primeiro de maio, tambm no Painel do Leitor, a Folha de So Paulo publicou a rplica de Ana Arantes:
Se minha fala foi exposta de modo resumido, no significa que no fundamentei minha afirmao. De fato, h inconstitucionalidade na concesso de obras pblicas, pois a Constituio traz apenas a possibilidade de concesses de servios pblicos, sendo que a lei que regulamenta permite a concesso de obras apenas quando forem necessrias para a realizao de servios pblicos, o que no , em absoluto, o caso. Alm disso, o projeto de lei desrespeita a Constituio ao criar formas de burlar princpios da poltica urbana delegando a particular a realizao de interveno urbana estrutural, utilizando instrumentos exclusivos do Poder Pblico como a desapropriao e retirando do Poder Pblico a possibilidade de recuperao das mais-valias urbanas, j que a remunerao do concessionrio decorreria da sobrevalorizao imobiliria, consequente interveno urbanstica.
Folha de So Paulo, 1 de maio de 2009

No dia 19 de outubro de 2009, o juiz Alosio Srgio Rezende Silveira, da 1 Zona Eleitoral de So Paulo, pediu a cassao do mandato de 13 vereadores da Cmara Municipal de So Paulo, por entender que a captao de suas campanhas em 2008 foi feita de maneira ilegal. A deciso judicial foi baseada em denncia

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do Ministrio Pblico onde as doaes declaradas como sendo de fonte vedada seriam, aps investigao comandada pelo promotor Maurcio Antnio Ribeiro Lopes, ao lado de trinta tcnicos e quatro meses de anlise, depsitos da Associao Imobiliria Brasileira (AIB) entidade ligada ao Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locao e Administrao de Imveis (SECOVI). De acordo com a Justia Eleitoral, sindicatos esto proibidos de doar dinheiro a campanhas e, apesar disso, a AIB teria distribudo R$ 10,6 milhes entre candidatos, comits e partidos polticos. Em nota, o SECOVI afirmou jamais ter doado dinheiro a campanhas eleitorais e a AIB, por meio de seu advogado Vitorino Francisco Antunes, afirmou que a associao mantida por construtoras e incorporadoras, e que o lobby parte do processo democrtico, sendo que contribumos para candidatos e partidos polticos em todos os pleitos desde 2002 (Veja So Paulo, 28 de outubro de 2009). O juiz considerou estranha a declarao do advogado da associao, sendo que a AIB no tem funcionrios, nem folha de pagamento, e suas receitas so provenientes de doaes voluntrias das empresas do setor imobilirio. Na avaliao de Silveira, no necessrio nenhum esforo de inteleco para concluir que a existncia da Associao Imobiliria Brasileira uma verdadeira fraude lei, justamente para encobrir doaes de eventuais fontes vedadas, dentre elas entidades de classe ou sindical (<http://www.jusbrasil.com.br/noticias>, 26 de fevereiro de 2010). Os 29 vereadores eleitos que receberam doaes da AIB tiveram representao formalizada pelo Ministrio Pblico, mas apenas 13 foram os vereadores com pedido de cassao por que receberam valores acima do permitido onde, para alguns deles, a doao representou 63% do total arrecadado para a campanha eleitoral. Dessa forma, solicitou-se, alm da cassao dos vereadores, incluindo do presidente da Comisso de Poltica Urbana da Cmara de Vereadores, Carlos Apolinrio (DEM), tambm a cassao do prefeito Gilberto Kassab (DEM) e de sua vice, Alda Marco Antnio (PMDB), em 28 de fevereiro de 2010. Gilberto Kassab, Alda Marco Antnio e os vereadores continuam em seus cargos at o julgamento, sem data prevista. Todos negam quaisquer irregularidades, exercendo normalmente seus mandatos.

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Tabela 1. Placar das Votaes dos Projetos de Lei n 87 e n 158 de 2009.
(sombreados os vereadores com pedido de cassao de mandato expedido pelo TRE-SP)

Vereador (Partido) Abou Anni (PV) Adilson Amadeu (PTB) Adolfo Quintas (PSDB) Agnaldo Timteo (PR) Alfredinho (PT) Antnio Carlos Rodrigues (PR) Arselino Tatoo (PT) Atlio Francisco (PRB) Aurlio Miguel (PR) Carlos Alberto Bezerra Jr. (PSDB) Carlos Apolinrio (DEM) Celso Jatene (PTB) Chico Macena (PT) Claudinho (PSDB) Claudio Fonseca (PPS) Claudio Prado (PDT) Dalton Silvano (PSDB) Domingos Dissei (DEM) Donato (PT) Eliseu Gabriel (PSB) Floriano Pesaro (PSDB) Francisco Chagas (PT) Gabriel Chalita (PSDB) Gilson Barreto (PSDB) Goulart (PMDB) talo Cardoso (PT) Jamil Murad (PCdoB)

PL n 87 25 de maro Sim Sim Sim Sim Absteno Sim Absteno Sim Sim Sim Sim Sim Absteno Sim Sim Sim Sim Ausente Absteno Sim Sim Absteno Sim Sim Sim Absteno Absteno

PL n 158 1 de abril Sim Sim Sim Sim Ausente Sim Ausente Sim Sim Sim Sim Sim No Sim Sim Sim Sim Sim Ausente Sim Sim Ausente Sim Sim Sim Ausente No

PL n 87 22 de abril Sim Sim Sim Sim No Sim No Sim Sim Sim Sim Sim No Sim Sim Sim Sim Sim No Sim Sim No Sim Sim Sim No Sim

PL n 158 22 de abril Sim Sim Sim Sim No Sim No Sim Sim Sim Sim Sim No Sim Sim Sim Sim Sim No Sim Sim No Sim Sim Sim No Sim

Doaes AIB R$ 100 mil R$ 200 mil R$ 100 mil R$ 240 mil R$ 10 mil R$ 100 mil R$ 200 mil R$ 100 mil R$ 100 mil R$ 145 mil R$ 200 mil R$ 40 mil R$ 100 mil R$ 50 mil R$ 30 mil -

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Joo Antnio (PT) Jooji Hato (PMDB) Jos Amrico (PT) Jos Ferreira - Zelo (PT) Jos Olmpio (PP) Jos Police Neto (PSDB) Juliana Cardoso (PT) Juscelino Gadelha (PSDB) Mara Gabrilli (PSDB) Marcelo Aguiar (PSC) Marco Aurlio Cunha (DEM) Marta Costa (DEM) Milton Ferreira (PPS) Milton Leite (DEM) Natalini (PSDB) Netinho de Paula (PCdoB) Noemi Nonato (PSB) Paulo Frange (PTB) Penna (PV) Quito Formiga (PR) Ricardo Teixeira (PSDB) Roberto Tripoloni (PV) Sandra Tadeu (DEM) Senival Moura (PT) Souza Santos (PSDB) Toninho Paiva (PR) Ushitaro Kamia (DEM) Wadih Mutran (PP)

Absteno Sim Absteno Absteno Ausente Sim Absteno Sim Ausente Sim Sim Sim Sim Sim Sim Absteno Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Ausente Ausente Sim Sim Sim

No Sim No No Sim Sim No Sim Ausente Sim Sim Sim Sim Sim Sim Ausente Sim Sim Ausente Sim Sim Sim Sim Ausente Sim Sim Sim Sim

No Sim No No Ausente Sim No Sim Sim Sim Sim Ausente Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Ausente Sim Sim Sim Sim

No Sim No No Ausente Sim No Sim Sim Sim Sim Ausente Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Sim Ausente Sim Ausente Sim Sim

R$ 100 mil R$ 50 mil R$ 270 mil R$ 40 mil R$ 40 mil R$ 180 mil R$ 100 mil R$ 30 mil R$ 200 mil R$ 150 mil R$ 30 mil R$ 50 mil R$ 130 mil R$ 50 mil

Fonte: (Placar das Votaes) Cmara de Vereadores de So Paulo, 2009. (Doaes da Associao Imobiliria Brasileira) Tribunal Regional Eleitoral de So Paulo, 2009.

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CAPTULO III: SUSPENSO DA CONCESSO URBANSTICA PELO JUDICIRIO


7. Sobre a Licitao do Consrcio Nova Luz Nos meses seguintes aprovao da lei da concesso urbanstica e da lei de sua aplicao no projeto Nova Luz, o Poder Pblico Municipal preparou a licitao para a contratao do projeto urbanstico a ser alvo de concesso. No dia 6 de agosto de 2009, a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU) lanou publicamente o edital de licitao no intuito de cumprir a etapa seguinte, posterior sano das leis n 14.917 e n 14.918, para transformar o bairro da Santa Ifignia. O prazo estipulado pela Prefeitura de So Paulo foi de 45 dias para as inscries de escritrios interessados e, segundo o edital Concorrncia n 01-2009, aspectos tcnicos nas avaliaes teriam peso de 70% e preo, de 30%. O prazo de execuo do projeto seriam dez meses e um valor mximo de contrato foi estimado em R$ 12,7 milhes (SMDU, 2009). Durante um ms, o edital ficou aberto consulta pblica no site da Secretaria, cujas informaes postadas nele indicaram que algumas manifestaes encaminhadas ajudaram a aprimorar o termo de referncia e o edital, inclusive, uma das sugestes motivou a proposta de equipamentos institucionais para atendimento da populao que reside, trabalha ou circula pela regio. No edital, entre as diretrizes presentes para o projeto urbanstico, estavam potencializar o comrcio da Rua Santa Ifignia, promover a diversificao da tipologia de habitaes, priorizando a populao que j reside na regio, preservar o patrimnio histrico e estimular o retrofit de edificaes antigas e abandonadas. Apesar disso, o intuito da licitao no foi escolher um projeto urbanstico, e sim o consrcio mais capacitado a desenvolv-lo. Segundo o secretrio da SMDU, Miguel Bucalem, estimamos entre trs e quatro meses o processo de licitao, que resultar na escolha de um consrcio de empresas que desenvolver o projeto urbanstico, o estudo de impacto ambiental, a viabilidade econmico-financeira e

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um plano de comunicao com a populao (SMDU, 5 de agosto de 2009). Nove foram as empresas consorciadas a entregar propostas no dia 17 de dezembro de 2009, no setor de protocolos da SMDU. Desse total, apenas cinco cumpriam todas as exigncias do edital e eram consideradas aptas a concorrerem licitao. Os consrcios com participao confirmada foram Concremat-City-Aecom-FGV, CUrb, Cidade Nova, Nova Luz e DHIW 1. Entre as cinco participantes, apenas os consrcios Concremat-City-Aecom-FGV e Nova Luz seguiram concorrendo por atingirem notas mnimas em todos os quesitos da avaliao. Aps anlise tcnica das propostas pela SMDU, sob coordenao da Comisso Permanente de Licitaes da Prefeitura de So Paulo, o resultado foi anunciado no dia primeiro de maio de 2010: Concremat-City-Aecom-FGV em primeiro lugar obteve 81,30 pontos, e Nova Luz, em segundo, obteve 75 pontos. Como nenhum dos consrcios recorreu da deciso, dez dias aps seu anncio, foi divulgado o resultado final da licitao. O material promocional divulgado pela Prefeitura descreveu da seguinte maneira as empresas que compunham o consrcio vencedor, em seguida denominado Consrcio Nova Luz:
Concremat Engenharia, uma das maiores empresas de engenharia do pas com experincia em projetos de desenvolvimento urbano e infraestrutura. Companhia City, empresa de planejamento urbano fundada em 1911, com mais de 32 milhes de metros quadrados urbanizados no Brasil.
O consrcio Concremat-City-Aecom-FGV foi composto pelas empresas Concremat Engenharia, Companhia City, Aecom Technology Corporation e Fundao Getulio Vargas. O consrcio Urb foi composto pelas empresas Aflalo&Gasperini Arquitetos, Davis Brody Bond, Cooper Robertson & Partners, LLP, A4 Comunicao, Ctageo Geoprocessamento, Lu Fernandes Comunicao e Ecologus Engenharia Consultiva. O consrcio Cidade Nova foi composto pelas empresas AW Empreendimentos, Arquiteto Paulo Bastos Associados, Cobrape, PBLM Empresarial e Ambiental Consultoria. O consrcio Nova Luz foi composto pelas empresas Logos Engenharia, RTKL Associates, Piratininga Arquitetos Associados e Arcadis Tetraplan. O consrcio DHIW foi composto pelas empresas Diagonal Empreendimentos, Residencial Brasil Projetos Imobilirios, Idom Ingenieria y Consultoria e Jorge Wilheim Consultores Associados.
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Aecom Technology Corporation, empresa global responsvel por projetos de planejamento urbano considerados referncias mundiais. Fundao Getulio Vargas, entidade voltada ao ensino e pesquisa, desenvolve trabalhos nas reas de conhecimento de administrao, economia, finanas e polticas pblicas.
Consrcio Nova Luz, 2010

A primeira empresa descrita seria responsvel pelo estudo de impacto ambiental. A segunda, pelo plano de urbanizao da ZEIS e pelo plano de comunicao. A terceira, pelo projeto urbanstico especfico. E a quarta, pelo estudo de viabilidade econmica. A empresa norte-americana Aecom foi celebrada por alguns meios de comunicao pelo extenso currculo apresentado: recuperao da rea porturia de So Francisco, nos Estados Unidos, projeto Olmpico de Londres para 2012 e projeto de revitalizao do centro de Manchester, ambos na Inglaterra (R7, 12 de maio de 2010). Alm dela, a rdio Bandeirantes celebrou outra empresa, a Companhia City e afirmou que o resultado da concorrncia era uma boa notcia para o Centro de So Paulo:
A concorrncia para o projeto Nova Luz foi vencida pelo consrcio formado por Concremat Engenharia, Companhia City, Fundao Getulio Vargas e a internacional Aecom. Mais uma boa notcia para o Centro de So Paulo, pois a revitalizao da Nova Luz, ideia da gesto Jos Serra, desenvolvida pelo ex-secretrio Andrea Matarazzo, e mantida na gesto Kassab, pode no s recuperar uma das reas mais degradadas da cidade, como sinalizar ao mercado e aos paulistanos que no h rea irrecupervel. A presena da Companhia City uma segurana, porque ela a responsvel por tudo aquilo que So Paulo possui de mais bonito, seus bairros Jardins, como o Jardim Europa e o Alto de Pinheiros.
Rdio Bandeirantes, 12 de maio de 2010

O secretrio Miguel Bucalem em entrevista para a mesma rdio anunciou que

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em dez meses seria apresentado o projeto elaborado pelo consrcio, em acordo com as diretrizes j estabelecidas pela Prefeitura, e que a revitalizao tem sido uma grande prioridade da atual administrao. Ao ser questionado pelo locutor sobre quais seriam essas diretrizes, respondeu que so aproximadamente 50 diretrizes que querem tornar a Nova Luz uma regio viva da cidade, com atividade de dia, noite, aos finais de semana, com uma mescla de usos adequados, comrcio, servios, habitao, todos com qualidade urbana. Alm disso, anunciou que haver um projeto preliminar aps quatro meses do incio dos trabalhos, e ele ficar em consulta pblica durante dois meses para todos aqueles que se relacionam com a rea, aqueles que possuem interesse na rea de uma forma geral, para que possam conhecer e colocar as suas opinies e crticas. E concluiu: em seguida, esse grupo de empresas ter mais quatro meses para consolidar esse projeto a partir da interao com a sociedade (Rdio Bandeirantes, 12 de maio de 2010). Em entrevista para a TV Estado, o jornalista questionou Bucalem sobre o controle do Poder Pblico para que o Consrcio Nova Luz cumpra com todas as diretrizes mencionadas e atenda o interesse coletivo. A ele foi feita a seguinte pergunta: caso essas diretrizes no sejam cumpridas, qual o prazo que esse consrcio tem para refazer o projeto, se necessrio?. O secretrio respondeu: est previsto no termo de contratao uma interao muito forte entre a Prefeitura e o Consrcio Nova Luz, ou seja, a cada quinze dias, no mximo, haver reunies formais para que os resultados e as evolues sejam apresentadas, num processo totalmente monitorado (TV Estado, 12 de maio de 2010). As contratadas tambm se pronunciaram logo aps o anncio do resultado da licitao. A revitalizao da Cracolndia deve ser concluda at 2020, estimou Jos Pereira Bicudo, presidente da Companhia City. Que continuou: trata-se de um projeto de mdio prazo e deve levar de cinco a dez anos para ser concludo. No pode ser feito de imediato por que causaria desorganizao, inclusive social, daqueles que habitam a Luz. Bicudo afirmou a importncia de realizar um projeto de acordo com as diretrizes estabelecidas pelo edital: um dos principais cuidados do projeto ser aliar moradias populares, comrcio, servios e atividades culturais

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na regio (R7, 16 de maio de 2010). No dia 17 de novembro de 2010, a SMDU publicou uma apresentao online para cumprir a etapa da primeira consulta pblica do Projeto Preliminar de Reurbanizao da Nova Luz. O documento, com 66 slides, continha os antecedentes de atuao do Poder Pblico Municipal na rea, os problemas atuais e as oportunidades da interveno. Por estratgia, o projeto preliminar adotou trs vertentes para o seu desenvolvimento. A primeira seria a instalao de um Centro de Tecnologia, formado pelo comrcio de eletrnicos da Rua Santa Ifignia, pela Escola Tcnica Estadual Nova Luz em construo e pelas possveis empresas de tecnologia que iro se instalar na rea. A segunda seria um Centro de Mobilidade, formado pelo comrcio de moto-peas, por novos modos de transportes no definidos no slide e por eventos comerciais tambm no especificados. A terceira seria um Centro Cultural e de Entretenimento, formado por equipamentos que estariam fora do permetro denominado Nova Luz, tais como museus referindose Pinacoteca, o Museu de Arte Sacra e o Museu da Lngua Portuguesa e, ainda, um centro comunitrio, um cinema e um centro de compras. O slide de nmero 12 definiu da seguinte maneira a viso de futuro, pretendida para a Nova Luz:
Um bairro sustentvel, dinmico e diversificado, para morar, trabalhar e se divertir. Um local onde as pessoas estaro cercadas por elementos histricos e culturais, entretenimento, espaos abertos convidativos, passeios e parques. Um bairro que oferece oportunidades de estudo e trabalho, facilmente acessvel por toda a cidade e tem mobilidade privilegiada para o pedestre e o ciclista.
SMDU e SP-Urbanismo, 2010a

A apresentao mostrava em seguida o mapa da regio com o permetro da Nova Luz e croquis com o desenvolvimento da proposta procurando espacializar e articular as trs vertentes de desenvolvimento descritas anteriormente. E revelava que cada uma delas dever conectar-se com infraestruturas ncoras praas, parques e edificaes a serem projetadas e que tal conexo resultaria em setores

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capazes de induzir vocaes diferentes para reas especficas ligadas aos seus usos (SMDU e SP-Urbanismo, 2010a). Entre os slides 25 e 29, apresentou-se os parques e edificaes existentes fora do permetro, as ruas comercias Santa Ifignia e General Osrio, e uma sequncia de apontamentos com as reas propostas para as novas ncoras, ou seja, os novos parques, edifcios e passeios pblicos. Aps espacializar sua viso de transformao, o documento detalhou cada um dos setores oriundos do raciocnio ncoras-ligaes-espaos pblicos de qualidade. Nele, os espaos pretendidos para os setores do projeto Nova Luz foram inspirados em projetos europeus e norte-americanos: para o Eixo Vitria, La Rambla em Barcelona; para o Setor Cultural e Entretenimento, Santa Margherita em Veneza; para a praa de vizinhana ZEIS no Setor Triunfo, Victoria Manalo em So Francisco; e para o Setor Nbias, Bryant Park em Nova Iorque. At as iluminaes pblicas pretendidas para esses espaos tambm eram iderios daquelas implantadas nas ruas de outros pases. Um ms aps divulgar o primeiro documento, a Prefeitura de So Paulo publicou novo material sobre o projeto preliminar para consulta pblica. Se, no penltimo slide da apresentao anterior, sinalizava que aps sua publicao haveria discusses setoriais com agentes pblicos, comerciantes, moradores e demais interessados, a verso atualizada determinava uma data para a audincia pblica do projeto Nova Luz: o dia 14 de janeiro de 2011. Dessa vez, porm, o documento atualizado apresentou, pela primeira vez, um mapa no slide 10, com a proposta de nova implantao para a Santa Ifignia e os critrios de permanncia das edificaes, ou seja, aquelas que seriam mantidas, aquelas tombadas pelo patrimnio histrico e aquelas que seriam renovadas. Os critrios para aquelas no passveis de demolio seriam: a incidncia de legislao de preservao, o porte das edificaes com mais de 2.000 m de rea construda e/ou mais de 20 unidades habitacionais em um mesmo edifcio , e outras caractersticas paisagsticas ou arquitetnicas que justifiquem sua permanncia (SMDU e SP-Urbanismo, 2010b). As perspectivas eletrnicas da rea contriburam para visualizar a transformao pretendida: a grande maioria

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passaria por transformaes. Na sequncia, o documento atualizado apresentou um maior detalhamento de todos os setores presentes no documento anterior, com fotos da sua situao atual, cortes e elevaes do projeto proposto e imagens de cidades europeias para exemplo de como a regio ficar. Os ltimos slides referiamse ZEIS proposta, prevendo quase duas mil novas unidades e uma estimativa de mais de mil novos moradores para a rea. No dia 17 de dezembro de 2010, Gilberto Kassab e Miguel Bucalem realizaram um encontro com a imprensa para apresentar a sntese da revitalizao proposta para as 45 quadras da Nova Luz. O prefeito, entusiasmado, assim pronunciou-se:
Hoje um dia muito especial por que, formalmente, ns cumprimos mais uma etapa e fazemos a primeira apresentao pblica sobre o andamento dos trabalhos. A cidade tem uma expectativa muito grande sobre a requalificao da Nova Luz, que um sonho da cidade de So Paulo. Estamos muito entusiasmados. A apresentao da segunda fase do projeto preliminar um passo importante, pois nos aproximamos da etapa final, que ser a concluso do projeto e o incio das obras. Assim, devemos o mais rpido possvel encerrar essa fase para iniciarmos a etapa seguinte.
PMSP, Coletiva de Imprensa, 17 de dezembro de 2010

A requalificao da Nova Luz, da maneira como o prefeito Gilberto Kassab pretende fazer, certamente no era um sonho para todos da cidade de So Paulo. 8. Sobre os Movimentos Sociais do Bairro Santa Ifignia O bairro da Santa Ifignia 2 um dos mais antigos de So Paulo, so pouco mais
Para aprofundada descrio sobre o processo de formao histrica dos bairros da Luz e Santa Ifignia, recomenda-se: COELHO JR., M. N. Processos de Interveno Urbana: Bairro da Luz, So Paulo. 330 f. Tese (Doutorado em Projeto, Espao e Cultura) Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de So Paulo, So Paulo, 2010.
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de 200 anos de histria desde que o primeiro eixo de acesso virio foi aberto para formalizar seu loteamento. Atualmente, graas ao intenso comrcio de eletroeletrnicos, somando-se ao projeto Nova Luz e ao grupo de dezenas de usurios de crack, que perambulam por diversas ruas do bairro, a depender do horrio na itinerante Cracolndia, ele tornou-se conhecido nacionalmente. Em suas ruas comerciais trabalham cerca de 50 mil pessoas para as 15 mil empresas abertas no Cadastro Nacional de Pessoa Jurdica (CNPJ). Circulam por ali mais de 100 mil pessoas por dia e o bairro contempla a segunda maior arrecadao de impostos do Estado de So Paulo. Um polo criado pelo prprio comerciante, no por um projeto do Poder Pblico Municipal:
A Santa Ifignia hoje um polo criado pelo prprio comerciante, no foi premeditado por nenhum governo. A partir de 1980, houve uma concentrao do ramo de eletrnicos em uma parte do bairro, e na outra, peas de moto, tudo muito desorganizado, que se auto-organizou. A Santa Ifignia, hoje, representa o maior centro de distribuio de tecnologia e peas de motos do Brasil. Talvez, o nico centro com essa concentrao de varejo comeando pela tecnologia de ltima gerao at, uma ou duas quadras depois, por um computador usado h dez anos atrs. Ela representa aquilo que no se encontra em outros lugares, do novo ao antigo; ela representa menor preo, porque aqui se compra muito e se vende razoavelmente muito; e ela representa a maior propagao de qualquer marca do setor, quem quer comear nesse ramo, tem que comear por aqui.
Riachi, entrevista em 2011

Alm das virtudes ligadas ao comrcio, existiria ainda outra, relacionada incluso digital e reciclagem de peas obsoletas e de embalagens dos equipamentos eletroeletrnicos:
Nada se perde aqui na Santa Ifignia. Computadores antigos? Aqui chegam aos milhares, e existem lojistas que compram, consertam e revendem por

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preos baixos para muitos programas de incluso digital, elaborado por prefeituras em todo o Brasil. Carcaas e peas obsoletas? Existem lojistas que reciclam os componentes para consertos de outras mquinas. Ainda, outros que derretem para vender por quilo. Caixas e embalagens dos eletroeletrnicos? Ns doamos e damos todo um suporte s cooperativas de catadores.
Garcia, entrevista em 2011

Apesar dessa vitalidade, para a maioria dos lojistas, segundo entrevista veiculada na televiso, a execuo de um projeto que nunca contou com participao deles seria o incio do fim de toda uma tradio. O presidente da Cmara dos Dirigentes Lojistas da Santa Ifignia (CDL), Joseph Hanna Fares Riachi, tambm afirmou ser a favor de um projeto para melhorar o bairro, mas criticou a lei da concesso urbanstica, sobretudo o fato de uma concessionria poder desapropriar os imveis do bairro:
A lei da concesso urbanstica d o direito a uma concessionria tomar para si qualquer imvel, pagando o que ela quiser, dando a referncia do preo e obtendo, aps a desapropriao, remunerao pela explorao de espaos pblicos, areos e subterrneos. Em outras palavras, a lei d ao concessionrio todos os poderes, inclusive concede incentivos fiscais, e nenhum poder para aqueles que moram e trabalham aqui na Santa Ifignia.
Entrevista para o portal R7, 16 de fevereiro de 2011

A CDL uma instituio com 24 anos de existncia que representa o comrcio e os comerciantes da Santa Ifignia, do eletroeletrnico s peas de motos, passando pelas especializadas em equipamentos sonoros e as reparadoras de equipamentos eletrnicos. A sua atual gesto, sob a presidncia de Riachi, tomou posse no dia 3 de janeiro de 2011, com o intuito de resolver um grande problema pela frente, inclusive o de orientar seus representados e sanar o pouco interesse dado pela gesto passada ao projeto Nova Luz:

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Na gesto passada houve um desinteresse pelo assunto da concesso urbanstica, acredito que no entenderam que afetaria a Rua Santa Ifignia em particular. O presidente anterior se preocupou em fazer um projeto, o projeto da CDL para o bairro, muito interessante por sinal, s que houve um bloqueio da Prefeitura em execut-lo. Inclusive, por causa desse projeto houve um desentendimento entre os comerciantes, que culminou na criao da Associao dos Comerciantes da Santa Ifignia (ACSI). Na poca [das audincias pblicas do projeto de lei da concesso urbanstica], eles lutaram sozinhos, sob o comando do Paulo Garcia. Na minha gesto, eu entendi o problema e como ele estava atingindo toda a regio. Passamos por cima das divergncias e conseguimos em pouco tempo unir a ACSI com a CDL, do qual hoje a CDL encabea todo esse trabalho de reivindicaes.
Riachi, entrevista em 2011

Segundo o presidente, trata-se de reivindicaes para participar do projeto e, ao considerar a possibilidade do trabalho em conjunto, permitir aes consorciadas com os comerciantes sem a necessidade do advento da desapropriao pela concessionria ganhadora da licitao. Abordando esse assunto, Riachi (2010) diz entender que a Prefeitura excedeu-se ao sancionar a concesso urbanstica, como est aprovada em lei, e que a revitalizao mencionada pelo prefeito possui pretenses outras, alm das mencionadas:
Eu acho que a prefeitura de So Paulo quando criou a concesso urbanstica excedeu o poder que ela exerce. Quem, como eu, que leu a lei e conhece a regio, percebe que a lei n 14.917 e depois a lei n 14.918 so leis para beneficiar a elite. No beneficia o comerciante local e nem o morador local, e ns propusemos vrias vezes parceria com a Prefeitura para a elaborao de um projeto em conjunto. A Prefeitura sempre se esquivou disso, ela quer que ns entendamos a Nova Luz, mas no quer que a gente participe, e isso causou muita estranheza.

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Afirmando que quem acredita que a concesso urbanstica beneficiaria a elite padeceria de miopia, mesmo porque ela no precisa disso, o Dirio do Comrcio publicou a opinio do articulista Joo Carlos Belda de que o temor dos comerciantes da Santa Ifignia, na verdade, seria outro:
Ora, sejamos sinceros: ter o imvel desapropriado por uma empresa muito melhor do que pela Prefeitura, at porque, com o Estado, no h negcio. E quem ter seu imvel desapropriado sabe muito bem que o ser e com antecedncia. Mas creio que a resistncia dos comerciantes da Santa Ifignia, at mesmo de propor ideias enquanto o projeto elaborado, tem motivos outros. Quem diz que as concesses so banquetes para o mercado imobilirio est padecendo de miopia. O mercado no precisa disso. Quando no encontra mais reas em So Paulo, inventa Alphaville e continua lucrando. Acompanho de perto o debate da Nova Luz e toro muito para que d certo, pois uma soluo que poder mudar So Paulo. Leio as crticas de urbanistas de filiao partidria clara e dos comerciantes da Santa Ifignia cheio de curiosidade, seja pelas teorias de conspirao dessas pessoas, seja pela indisposio de debater o que interessa: o projeto. O que h em oculto nessa histria a vergonhosa informalidade sob a qual vive boa parte dos comerciantes da Luz. Se eu tenho um imvel que, no mercado, vale no mximo R$ 500 mil, mas obtenho com ele um lucro fantstico ao subdividi-lo em 30 boxes com aluguel de R$ 2.500 cada um, claro que nenhum projeto que ameace essa receita me interessar. Estamos falando de R$ 75 mil mensais, caro leitor. Quem obtm assim, limpinhos, sem desconto de imposto, 15% do valor do seu imvel todo ms? Quem, ento, o especulador imobilirio dessa histria?
Dirio do Comrcio, 27 de fevereiro de 2011

Independentemente da crtica do jornal, a opinio foi consoante a um ponto de vista expresso pelos comerciantes, o de que projeto algum que ameace retir-los da Rua Santa Ifignia os interessaria:

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Nessa regio existem muitos lojistas que vieram pra c sem nada, e muitos construram um grande negcio, portanto, eles cuidam disso como se fosse um filho. Para aquele que conseguiu ter sucesso, visvel no Brasil ou at fora dele, ser difcil fazer larg-lo para atender presso do governo. E, com a presso do atual governo, comeamos a olhar de maneira diferente esse processo e chegamos concluso de que precisaramos unir os comerciantes e discutir uma possvel Ao Direta de Inconstitucionalidade (ADIN) contra a lei da concesso urbanstica, inclusive porque percebemos o perigo que ela representa para a propriedade privada do resto de So Paulo.
Riachi, entrevista em 2011

Mas, se por um lado comerciantes uniam esforos para combater as possveis consequncias do projeto Nova Luz, por outro, os moradores do bairro pouco entendiam o que estava acontecendo. Aqueles que estavam desinformados achavam que a Prefeitura iria revitalizar a rea, acabando com a Cracolndia e com o problema dos usurios de droga. Entretanto, entre eles houve aquele que decidiu prestar ateno nos boatos dos comerciantes:
Eu ouvi um boato na regio sobre uma lei de 2009. Procurando na internet eu encontrei a lei sobre a concesso urbanstica, e li. Aquilo estava bastante claro, no precisei de advogado, nem conhecer vocabulrio complexo. So Paulo tinha uma lei que dava plenos poderes e plenas garantias a um concessionrio fazer o que quisesse, e retirava todos os direitos dos proprietrios.
Santana, entrevista em 2011

Antnio Tony Roberto de Santana nasceu no bairro da Santa Ifignia: eu brincava muito na Praa Princesa Isabel e adorava assistir cinema na Rua So Joo, onde hoje existem estacionamentos e um cinema porn. Profissional de comunicao, Tony nunca pensou que fosse se envolver com o sistema poltico, mas refletir sobre a possibilidade de perder a casa onde nasceu e ser expulso do

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bairro onde cresceu, fez com que ele (Santana, 2011) se envolvesse:
No quero perder a minha casa. Por isso comecei a procurar outras pessoas e ver se elas tambm estavam entendendo o mesmo que eu estava. Ao mostrar a lei para outros moradores do meu prdio, onde moram 33 famlias, muita gente comentava: mas o que eu posso fazer? Se isso for mesmo verdade, eu sou um gro de areia perto do poder do prefeito. Ao ouvir esse tipo de frase, eu comecei a questionar o povo brasileiro. Aqui todo mundo gosta de festa e de ser ignorante. Hoje eu penso que no Brasil todo mundo deve estudar o triplo do que jamais estudou, por que existem pessoas pensando em tirar vantagem da fragilidade das outras.

Indignado, Santana, morador da Rua Conselheiro Nbias, decidiu usar o expertise de sua rea de formao e editou um vdeo para alertar a falta de unio dos moradores. O vdeo comea assim:
Eu moro no que chamado de Cracolndia. Eu sei que se hoje vemos grupos com mais de 50 usurios de droga na regio, a culpa no de ningum. Nem do poder pblico, nem do poder privado. Trata-se de um mrito. Um mrito dos usurios de droga que conseguiram uma coisa que ns trabalhadores no conseguimos. Nem com muito suor e nem com muito discurso. Eles conseguiram a unio. Eles esto unidos. Eles esto UNIDOS. Moradores, precisamos nos unir para garantir o direito de propriedade, que nossa, e que o Consrcio Nova Luz quer nos obrigar a vender. E, se no quisermos vender pelo preo que eles querem pagar, com essa lei que j foi aprovada, eles podero nos desapropriar. uma lei municipal que d s empresas o poder de desapropriao e que vale para a cidade inteira. E se voc no morador dentro do projeto Nova Luz, os usurios de droga vo para o seu bairro e futuramente esse projeto tambm.
<http://www.youtube.com/user/tonisp1984#p/u/4/ChQTcyUpIlk>, 21 de janeiro de 2011

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Aps a leitura desse texto, ao mesmo tempo em que uma cena apresenta usurios de crack percorrendo uma rua da Santa Ifignia durante a noite, o vdeo apresenta Gilberto Kassab em seu discurso do dia 7 de maio de 2009, data em que a concesso urbanstica foi sancionada (ver pgina 89). Quando o Prefeito menciona a disponibilidade do Poder Pblico o Legislativo, o Executivo e o Judicirio que compreendeu a importncia desse processo e tem cooperado conosco, surge uma legenda em vermelho que questiona: o Judicirio cooperando? Cooperando nas desapropriaes?. E, quando Kassab encerra com nos do a tranquilidade para fazer essa afirmao, outra interferncia feita em forma de letreiro: s ele est tranquilo. Com o vdeo pronto, o morador informou-se quando os comerciantes se reuniriam novamente e foi at a reunio para apresent-lo:
Chegando reunio eu falei pro Paulo Garcia d uma olhadinha, e eles abriram a reunio com o vdeo. Acredito que havia uns 200 comerciantes assistindo, o auditrio que fica na Santa Ifignia estava lotado. L, eu encontrei muita gente como eu, indignada, e tinha outros tambm que no sabiam o que estava acontecendo. Nessa reunio eu obtive mais informaes, esclarecimentos, inclusive houve manifestaes de gente que achava que a Cracolndia foi plantada no bairro de propsito, para o investidor comprar a preo de Cracolndia e vender a preo de Itaim. Por que no possvel. Mesmo eu sabendo que o tratamento para o usurio de droga complicado, muitas vezes at 90% no quer saber de tratamento, o que as pesquisas dizem, como tanta gente vem comprar droga por aqui? Se no tivesse drogas na regio, no teria usurio, por isso acreditamos realmente que a Cracolndia foi plantada de propsito na Santa Ifignia.
Santana, entrevista em 2011

Durante a reunio, Tony teve a ideia de montar uma associao para defender e informar outros moradores sobre possveis danos que o projeto Nova Luz pudesse causar. Ele no estava s, encontrou outra moradora que tivera a mesma ideia.

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Conversando com a jornalista Paula Andrea Ribas Carlino, juntos decidiram montar uma associao e, poucos dias depois, estavam divulgando seu primeiro encontro para a populao moradora numa feira de rua. Com um megafone em punhos, Ribas dizia: ns iremos continuar nosso trabalho, olho no olho, corpo a corpo, venham conversar conosco, tirar dvidas. Informe-se, morador. Nosso maior inimigo agora a desinformao. Ns juntos queremos entender o que est acontecendo e iremos juntos conseguir. Peguem os panfletos, leiam, participem da reunio. Acompanhando a peregrinao, Tony abordava quem pegava o panfleto e dizia: olha, comparea na reunio que ns faremos, voc corre o risco de perder a sua casa, se voc conhecer um advogado pea para ele ler as leis 14.917 e a 14.918 de 2009, a voc vai entender o que queremos dizer (Santana, 2011). Na primeira reunio para oficializar a associao, ainda sem nome, 70 pessoas compareceram para escutar as consideraes dos dois. Paula apresentou o projeto publicado pela Prefeitura, sobretudo as transformaes pretendidas, os novos usos e em que se tornaria cada quadra aps o trmino das obras. Segundo Antnio Santana (2011), esse foi um foco de desentendimento:
A Paula explicava sobre o projeto como se fosse uma representante da Prefeitura. Eu perdi a pacincia por que no acredito no projeto. Eu acho que esse projeto no foi feito para a gente, eu penso que temos que discutir a lei da concesso urbanstica por que o projeto foi feito para garantir o lucro do concessionrio. Eu mostrei para os presentes as pegadinhas daquilo que a Prefeitura publicou. Na imagem da planta da rea a ser revitalizada, eu mostrei, na legenda lateral, os edifcios em laranja que a Prefeitura diz que sero mantidos e os em verde que sero renovados. Curioso, eu falei, o antnimo de manter no renovar, retirar. Retirar demolir. Apesar dos edifcios grifados em laranja, que dizem que sero mantidos, no existe nenhuma garantia que os proprietrios sero mantidos no local. Se a concesso urbanstica for aplicada, a concessionria ter permisso para desapropriar, demolir e reformar. Esse projeto para os novos donos do bairro.

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A postura mais agressiva de Tony e a diferente abordagem do tema fizeram os dois moradores fundar associaes diferentes. Paula Ribas, congregando moradores e interessados fundou a Associao dos Moradores e Amigos da Santa Ifignia (AMOALUZ). Antnio Santana criou a Associao dos Moradores do Bairro Santa Ifignia (AMSI):
Para inaugurar a associao fizemos um evento para os moradores, convidamos muitos pais, colocamos brinquedos na rua para as crianas. Ao mesmo tempo em que elas brincavam, eu conversava com as pessoas e realizava o cadastramento. Elas entenderam o problema e algumas se comprometeram a ajudar a nossa causa, que a causa delas tambm. Eu expliquei para alguns inquilinos que o valor que muitos pagam de aluguel aqui, s iriam conseguir pagar na periferia. Falei que a Prefeitura quer ver a regio elitizada e reforcei que precisamos defender nossos interesses. Exemplifiquei que a Associao dos Comerciantes estaria defendendo seus interesses faz mais tempo e que, inclusive, estariam procedendo com uma Ao Direta de Inconstitucionalidade.
Santana, entrevista em 2011

E assim procedeu. A Cmara dos Dirigentes Lojistas, por meio de seu Sindicato, contratou o jurista Kiyoshi Harada, famoso por contestar a concesso urbanstica como uma grande confuso conceitual (Harada, 2009), para a redao e encaminhamento da ADIN junto ao Tribunal de Justia do Estado de So Paulo3. O documento, contendo 37 pginas, comea da seguinte maneira:

Essa foi a segunda vez que uma Ao Direta de Inconstitucionalidade relacionada concesso urbanstica foi encaminhada ao Tribunal de Justia do Estado de So Paulo. A primeira, do processo 9031477-73.2009, teve autoria do Procurador Geral da Justia e entrada protocolada no dia 10 de novembro de 2009. Sob relatoria do desembargador Sousa Lima, o processo ainda continua em tramitao no TJ-SP sem data prevista para seu julgamento.
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Ningum contra a reurbanizao, a requalificao urbana ou modernidade urbanstica. S que tudo deve ser feito nos estritos termos constitucionais e legais. No possvel juridicamente transformar o instituto pblico da desapropriao, que atinge o carter perptuo da propriedade por expressa ressalva constitucional, em um instrumento de especulao imobiliria por um particular, como permitem os preceitos legais atacados nesta ao.
ADIN, 2011:1

Os dispositivos da lei n 14.917, de 2009, impugnados pela ADIN apresentada seriam os artigos 2, 4, pargrafo 1 do artigo 11, artigos 25 e 26, todos aqueles que se referem ao instrumento da desapropriao e sua promoo por meio de concessionria selecionada mediante licitao. O texto expressa que os comerciantes associados ao Sindicato do Comrcio de Material Eltrico (SINCOELETRICO) estariam na iminncia de sofrer danos irreversveis decorrentes de desapropriaes em massa e que a aplicao indiscriminada desse dispositivo seria uma ofensa aos princpios constitucionais expressos nos artigos 111 e 119 da Constituio Estadual de So Paulo que correspondem respectivamente aos artigos 37 e 175 da Constituio Federal , ou seja, uma ofensa aos princpios da legalidade e moralidade, entre outros, que deveriam ser obedecidos pela administrao pblica. Sobre a ofensa ao princpio da legalidade, Harada argumentou que, na lei brasileira de desapropriao, Decreto-Lei n 3.365 de 1941, somente o Poder Pblico ou delegatrio de servio pblico poderia promover desapropriao e o concessionrio, autorizado a promover a concesso urbanstica, no estaria prestando um servio pblico, mas executaria obras pblicas e tambm empreendimentos privados. Ainda, afirmou que a concesso urbanstica prevista na lei municipal impe danos aos proprietrios em contraposio a outros instrumentos legais, principalmente aqueles do Estatuto da Cidade. Esse teria previsto a participao conjunta dos proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados para promover, conjuntamente, qualquer transformao urbanstica estrutural, inclusive na propriedade privada. Defendeu-se a ideia de que os instrumentos do estatuto beneficiariam os proprietrios de imveis, no lhes retirando compulsoriamente a

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propriedade privada, mas concedendo-lhes modificaes de ndices, caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e permitindo alteraes de normas edilcias. Sobre a ofensa ao princpio da moralidade da administrao pblica, Harada questionou: como o Poder Pblico pode permitir que qualquer empresa ou concessionria receba remunerao de outra maneira, que no dos cofres pblicos? O agravante no caso seria receber a remunerao mediante a especulao imobiliria das parcelas dos imveis desapropriados: no h como o Poder Pblico pagar a despesa com o bem que no lhe pertence (ADIN, 2011:9). Ainda, com relao a esse aspecto, alertou que o papel do Poder Pblico seria impedir que a desapropriao seja meio de beneficiar ou prejudicar este ou aquele, seja instrumento de vingana, de represlia poltica, de especulao imobiliria (Medauar, 2004:413 apud ADIN, 2011:9). A concesso urbanstica, portanto, desvirtuaria o instituto da desapropriao porque, apesar de clamar pelo interesse pblico, iria transform-lo em instrumento para fomentar ganhos imobilirios. Aps versar sobre as ofensas, a ADIN encerrou-se com um pedido de medida liminar para suspenso da eficcia dos dispositivos legais da lei n 14.917, at o julgamento da ao, a fim de suspender audincias pblicas ou qualquer outro dispositivo responsvel por dar continuidade ao projeto Nova Luz. 9. Sobre as Audincias Pblicas do Projeto Nova Luz No incio de 2011, os nmeros da revitalizao do projeto Nova Luz foram conhecidos pela Santa Ifignia: a recuperao de 45 quadras na regio central de So Paulo dever significar 30% da rea construda cerca de 1,2 milho de metros quadrados para recuperao. Recuperao? A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano evita o termo demolio, preferindo falar em recuperao; apesar disso, parte dos imveis ser desapropriada e demolida para a construo de reas pblicas. As demais reas daro lugar a lanamentos imobilirios que sero construdos pelo consrcio vencedor. Alm disso, segundo

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a SMDU, a proposta vetaria a retirada de moradores e comerciantes do local dos imveis e terrenos onde sero construdos os futuros lanamentos imobilirios. S seria permitido o remanejamento dos proprietrios. E caso o consrcio tivesse interesse em algum desses imveis e terrenos, o proprietrio teria de ser realocado dentro da rea da Nova Luz, ou teria direito a uma parcela do novo imvel a ser construdo, negociando isso com o consrcio vencedor (Portal G1, 18 de dezembro de 2010). Para expor os nmeros da renovao a comerciantes e moradores, a SMDU props a primeira audincia pblica do projeto Nova Luz para o dia 14 de janeiro de 2011. O comunicado Audincia Pblica - Contrato 02/2010/SMDU convidava a todos para o evento, com o intuito de apresentar e esclarecer a proposta e recolher sugestes sobre o Projeto Preliminar para a Concesso Urbanstica da Nova Luz. Conforme estava no convite, os documentos relativos ao tema da audincia pblica estariam disponveis, desde a divulgao da audincia at seu encerramento, no posto de informaes situado dentro do permetro do projeto, e no site www. novaluzsp.com.br. A audincia seria realizada no auditrio Professor Wladimir Anversa, da FATEC, prximo Estao Tiradentes do Metr. No dia do evento, os comerciantes realizaram protesto com fechamento de lojas na Santa Ifignia. Eles seguiram em passeata at o auditrio da audincia com um carro de som, apitos e narizes de palhao: nosso objetivo era mostrar que a Santa Ifignia no Cracolndia, l tem trabalhadores e uma histria, com mais de 200 anos, e que eles querem destruir (Garcia, 2011). Aps a passeata, as mais de 500 pessoas presentes reivindicaram entrada no auditrio da FATEC, que possui capacidade para apenas 350 ocupantes. O local ficou lotado e muitas pessoas ficaram do lado de fora. As que estavam do lado de dentro gritavam a Santa, unida, jamais ser vencida; a Santa, unida, jamais ser vencida. O secretrio Miguel Bucalem apareceu no palco do auditrio e pronunciou-se: ns tentamos de toda forma viabilizar a primeira audincia pblica do projeto Nova Luz, em respeito a todos que vieram, inclusive, ns temos o maior interesse de iniciar esse

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processo de dilogo o quanto antes, mas, agora, a Polcia Militar avalia que no h condies de segurana. O secretrio chamou a ateno para a benevolncia da atual gesto: vejam, usualmente as audincias pblicas so feitas quando o projeto est quase finalizado, mas ns entendemos que no possvel realizar um projeto que vai alterar 45 quadras, de uma rea to importante da cidade, sem ouvir as pessoas. E continuou: ns queremos efetivamente propiciar a participao de todos, moradores, comerciantes, lojistas, aqueles que frequentam a rea; seno, ns teramos proposto essa audincia pblica no final do processo, e no no meio. Aps a fala do secretrio, quatro pessoas aproximaram-se do palco e pediram para falar e ele no permitiu: agora no pode falar, no posso dar a palavra a ningum, isso aqui no a audincia, eu s estou realizando um anncio para as pessoas saberem que essa audincia foi cancelada e ser remarcada. A audincia pblica foi ento remarcada para o dia 28 de janeiro de 2011. Um dia antes, Paulo Garcia, da ACSI e Miguel Bucalem, da SMDU, participaram de um debate promovido pela rdio CBN So Paulo. O ncora do programa, Milton Jung, perguntou quais seriam os problemas do projeto Nova Luz na viso de Garcia:
Antes de discutirmos o projeto arquitetnico, ns queremos discutir a lei 14.917. Na lei, no consta nada sobre nossos direitos, a serem preservados. Ns queremos discutir as garantias, queremos saber qual ser o valor da desapropriao, queremos saber sobre nosso fundo de comrcio, sobre o cadastro de moradores, e sobre quem ser atendido prioritariamente pelo projeto. O Poder Pblico diz que haver moradia popular na regio, e eu duvido. Anos antes, a atual gesto tentou alterar o plano diretor, justamente para retirar as ZEIS que existe na regio. Ns sabemos, ento, que entre o discurso e o que ser efetivado, existe um abismo, e o que mandar no final a lei da concesso urbanstica, lei 14.917, que d todas as garantias ao ganhador da licitao.
CBN So Paulo, 27 de janeiro de 2011

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Em resposta, Bucalem explicou aos ouvintes que o processo em desenvolvimento seria inovador:
Esse projeto est sendo desenvolvido de uma forma inovadora. Ao invs de apresentarmos algo fechado, no final, ns apresentaremos um projeto preliminar para a discusso com a sociedade. Esta audincia pblica, que est prevista para amanh, tem por nico objetivo apresentar o projeto que est disponvel na internet, dando a oportunidade para todos falarem e, depois, fazermos alguns esclarecimentos. Em relao s garantias, na hora que divulgamos o projeto, em duas oportunidades, 17 de novembro e 17 de dezembro, ns deixamos muito claro que o projeto tem como premissa fundamental criar condies para que permaneam na rea os que nela moram, trabalham, tm comrcio ou negcio. Essa garantia constar no edital de licitao da concesso que vai escolher o concessionrio. Ou seja, vai ser totalmente aberto e transparente. E a prpria lei que estabelece a concesso na Nova Luz estabelece que, antes de qualquer desapropriao, ser necessrio que o concessionrio d preferncia negociao com os proprietrios.
CBN So Paulo, 27 de janeiro de 2011

O secretrio, ainda, reforou que a concesso urbanstica traria muitos benefcios para a cidade:
A concesso traz muitos benefcios, sabe por qu? Porque ela possibilita que o Poder Pblico lidere um projeto para transformar uma regio e que seja feito minimizando investimentos. O concessionrio, que por meio da licitao for escolhido, ter uma srie de obrigaes que minimizam a necessidade do Poder Pblico investir em infra-estrutura e em equipamentos sociais, porque parte desses investimentos ser atribuda ao concessionrio.
CBN So Paulo, 27 de janeiro de 2011

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No dia 28 de janeiro, os comerciantes paralisaram suas atividades novamente e marcharam at o Anhembi, para assistirem audincia pblica no auditrio Celso Amorim, com capacidade para 2,5 mil pessoas. A sesso foi aberta pelo secretrio Miguel Bucalem. No palco tambm integravam a mesa do Executivo: Luiz Laurent Bloch, secretrio adjunto da SMDU; Luis Oliveira Ramos, chefe da Assessoria Tcnica de Planejamento Urbano; Coronel Nevoral Alves Bucheroni, subprefeito da Subprefeitura da S; Helena Magozo, da Secretaria do Verde e Meio Ambiente; Domingos Pires, diretor da So Paulo Urbanismo; e Amlia Reynaldo e Jos Bicudo, ambos representantes do Consrcio Nova Luz. Sob fortes vaias e gritaria generalizada, Luis Oliveira Ramos foi o primeiro a se pronunciar. Ele levantou-se da mesa e dirigiu-se ao microfone. Pessoas da plateia acenaram para ele com notas de dinheiro em mos. Com a ajuda de uma apresentao no telo, Ramos comeou sua fala destacando o carter social do projeto Nova Luz, afirmando que sua implementao promoveria um aumento no nmero de empregos e de moradores na regio, sendo que o nmero de postos de trabalho aumentaria de 23 para 43 mil e que o nmero de moradores passaria de 11,6 para 20 mil. Segundo ele, medidas seriam tomadas para garantir no apenas a manuteno das condies atuais das pessoas que se beneficiam da rea, mas tambm a melhoraria de sua qualidade de vida, com a criao de ciclovias, dois parques, equipamentos sociais e caladas adequadas para os pedestres. O projeto, ainda, propiciaria cerca de duas mil moradias populares e um ambiente mais seguro para os negcios. E, segundo ele, isso tudo estaria assegurado no edital de licitao (Anhembi, 2011) 4:
importante colocar que uma das premissas do projeto criar as condies para que todos aqueles que, hoje, moram e trabalham, possam permanecer

Todas as falas que forem citadas a seguir, sem indicao bibliogrfica, foram extradas das notas taquigrficas da audincia pblica do dia 28 de janeiro de 2011, no Grande Auditrio Celso Furtado do Palcio das Convenes do Anhembi.
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na rea. E como que a gente pretende assegurar o cumprimento dessa premissa? Atravs do edital de licitao. Ou seja, com o edital, queremos criar os mecanismos para garantir que o futuro concessionrio seja obrigado a oferecer uma oportunidade para aqueles afetados pela interveno.

Interrompido diversas vezes pelas manifestaes de protesto daqueles que assistiam sesso, o chefe da assessoria tcnica estava praticamente inaudvel para o pblico. Os gritos no pararam durante sua apresentao. A plateia, em dado momento, comeou o coro: fora daqui, fora daqui, fora daqui!. Pessoas atiraram pedaos de papel na tentativa de acert-lo e o udio do microfone comeou a falhar. Tcnicos de som foram acionados e constataram que a fonte de energia que alimentava os equipamentos eletrnicos do palco tinha sido obstruda. A pausa foi longa e o secretrio decidiu passar o microfone a Helena Magozo. Ela chamou cada uma das associaes que haviam se inscrito para expressar suas opinies, mas nenhum representante delas se apresentou ao microfone. Com isso, Magozo passou s pessoas fsicas inscritas. Suely Mandelbaun, a primeira, no se manifestou, de modo que a palavra foi dada a Sergio Livovschi, que defendeu a impugnao da realizao da audincia pblica. Ele afirmou que, segundo a convocao, todos os documentos relativos ao tema da audincia deveriam estar disponveis no posto de informaes da Rua General Couto de Magalhes, e no estavam. Sendo assim, defendeu que o edital conteria vcio insanvel e que a audincia deveria ser cancelada. Em seguida, dezoito pessoas foram chamadas ao microfone, mas no se pronunciaram. A dcima nona, Marcelo Mendes, pediu a palavra e iniciou sua fala, solicitando a ateno dos outros que seriam atingidos pelo projeto e criticando-os por no aproveitarem a oportunidade de fazer esse cara, que est nos roubando, ouvir o que temos para dizer. O proprietrio referia-se a Gilberto Kassab e diziase decepcionado por ter votado nele nas eleies anteriores. Ao ouvir os protestos dos que ali estavam, decidiu calar-se tambm: eu vou respeitar os meus amigos e no vou continuar. Depois de muitas convocaes sem resposta, um homem foi ao microfone e sugeriu novamente que todos fossem embora. Da em diante,

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nenhuma solicitao de comparecimento foi atendida. Aps algum tempo, um comerciante invadiu o palco, e foi retirado fora pela Guarda Civil Metropolitana. Nesse momento, a audincia teve fim e a Tropa de Choque da Polcia Militar foi acionada para entrar no recinto, um sinal de que a Prefeitura sabia que haveria manifestaes:
Essa pessoa que subiu no palco uma pessoa que foi desapropriada na regio, e eu at falei isso para o secretrio depois. O prdio dela, de trs andares na Rua Aurora, foi desapropriado e voc sabe qual foi o valor que deram para esse prdio? R$ 300 mil. O fundo de comrcio de uma loja na Santa Ifignia vale mais do que isso. Como que voc queria que essa pessoa estivesse se sentindo no dia de uma audincia como essa? Agora, se a Prefeitura estava to bem intencionada, como diz, porque eles deixaram preparada a Tropa de Choque no local? sinal que eles sabem que esto fazendo algo errado, sinal que eles sabem que haver manifestaes. Os guardas bateram na pessoa que subiu no palco, ela ficou com hematomas e foi atendida no pronto socorro. Aqui ns no incentivamos a violncia, queremos o dilogo, mas um dilogo onde existe pergunta e resposta. No queremos mais uma apresentao do projeto. Ns queremos respostas para nossas perguntas. Como o secretrio comeou a audincia daquele jeito, sem querer nos ouvir, ns comerciantes e moradores sentimos muita revolta. Aquilo era para atender um cronograma da Prefeitura, e ns no concordamos. No queremos ser apenas um nmero para eles, por isso decidimos agir daquele modo na audincia pblica.
Riachi, entrevista em 2011

Mas parte da postura adotada pelos comerciantes na audincia foi criticada quatro dias depois pela presidente da AMOALUZ, Paula Ribas. Durante entrevista rdio CBN So Paulo, ela respondia pergunta as manifestaes que tm ocorrido esto ajudando ou atrapalhando nas discusses sobre o projeto? da seguinte maneira:

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As duas coisas. Eu acho que o protesto vlido e importante para mostrar que o bairro est preocupado, que est unido e que estamos interessados em saber o que pode acontecer aqui; porm, o excesso prejudicou por que no abriu a oportunidade do dilogo da populao dos moradores, comerciantes e lojistas em falar o que pensam e como querem que esta transformao de grande impacto para a regio acontea. A audincia pblica de interesse dos moradores; agora, impedir que a audincia pblica acontecesse foi uma postura dos comerciantes. Essa posio e todas as decises tomadas dentro do Anhembi foram por parte dos comerciantes. A passeata que aconteceu desde a Santa Ifignia at o Anhembi foi pacfica, nenhum incidente aconteceu, graas a Deus. S que, no Anhembi, todos ficaram alterados e perdemos uma grande oportunidade de dialogar, e aquilo no foi consenso de todos. Eu queria deixar isso bastante claro para a opinio pblica e para a imprensa: aquilo que aconteceu no Anhembi foi o posicionamento de um grupo.
CBN So Paulo, 1 de fevereiro de 2011

Aps a audincia pblica, Paulo Garcia (ACSI) e Tony Santana (AMSI) solicitaram vistas ao processo de contratao e desenvolvimento do projeto Nova Luz. Ambos, com o processo em mos, foram ao cartrio tirar cpia de cinco mil pginas para posterior estudo. Com a ajuda de advogados contratados, eles encontraram o estudo de viabilidade econmica elaborado pela Fundao Getulio Vargas e decidiram mostrar seus resultados para o vereador Chico Macena. O petista dizia-se tranquilo: no se preocupem, no vai entrar dinheiro pblico aps a elaborao do projeto, isso foi garantido a mim quando aconteceu a aprovao do projeto de lei da concesso urbanstica, toda obra vai ser construda com recursos dos consorciados. Mas Garcia portava o estudo em seu tablet 5 e mostrou ao vereador que a informao no procedia: o Paulo ento mostrou para o Chico Macena que o Consrcio Nova Luz pedir R$ 600 milhes para a Prefeitura
O processo foi escaneado e encontra-se no link a seguir (em sete partes): <http://www.slideshare. net/chicomacena/projeto-nova-luz-1-de-7>.
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como contrapartida para o projeto (Santana, 2011). E durante a discusso, eles decidiram divulgar o contedo do estudo imprensa:
O investimento que a iniciativa privada ter que fazer para revitalizar a Cracolndia, no Centro da Capital, pode ser maior que o lucro que ela ter com a explorao comercial do bairro. E a diferena deve ser paga pela Prefeitura. O estudo preliminar de viabilidade econmica e financeira do projeto Nova Luz aponta que, em um cenrio realista, o municpio teria que investir R$ 621 milhes, enquanto que a iniciativa privada gastaria outros R$ 817 milhes.
Jornal da Tarde, 13 de abril de 2011

O gasto que o Poder Pblico Municipal poderia ter com o projeto Nova Luz foi um dos temas tratados durante a audincia pblica organizada por Chico Macena logo em seguida descoberta e um dia antes de o anncio sobre ele repercutir nos jornais. No evento, o secretrio Miguel Bucalem ressaltou: o estudo questionado na Cmara no definitivo e est aberto a modificaes. Os valores definitivos s sero apresentados quando o projeto urbanstico for concludo e as fases de implementao detalhadas. No que diz respeito a essa previso, o vereador Chico Macena achou um absurdo: um absurdo a Prefeitura bancar R$ 600 milhes e a iniciativa privada bancar o resto. E a gente sabe tambm que no vai ficar s nisso, porque os valores das desapropriaes esto subestimados. Isso vai virar uma guerra judicial (O Estado de So Paulo, 13 de abril de 2011). Bucalem apresentou disposio para responder s questes durante a audincia organizada na Cmara e tambm para participar de diversas reunies com a presena restrita dos comerciantes 6. Apesar das reunies, a viso dos comerciantes sobre o projeto Nova Luz no mudaria. O secretrio no responde nossas perguntas. Se
Segundo o site http://www.novaluzsp.com.br/ foram realizadas seis reunies entre Prefeitura, Consrcio Nova Luz e representantes do comrcio da Santa Ifignia, nos dias 14, 18, 22, 28 e 31 de maro e 4 de abril de 2011.
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ele sabe o que vai ser feito, est escondendo e a gente vai lamentar muito isso, afirmou em entrevista Joseph Riachi, presidente da CDL. E ainda questionou: nenhum documento foi gerado desde que estamos conversando com a Prefeitura, ainda faltam as garantias que queremos. Referindo-se ao instrumento da concesso urbanstica, ele afirmou que comerciantes e Prefeitura no se entendem sobre as possveis indenizaes no caso das desapropriaes: a Prefeitura quer pagar 30% do fundo de comrcio. Ns, lojistas, queremos, quando for o caso, valor que leve em conta o faturamento, o imvel e o valor da marca. Riachi indignou-se: voc pega uma loja de 25 anos, faturamento de 1 milho por ms e lucro de 250 mil, alm do valor da marca, e a Prefeitura quer pagar 30% do valor do prdio? Onde est a honestidade nisso? (Brasil Atual, 22 de abril de 2011). Aps as reunies, os comerciantes, aparentemente, tiveram sua primeira vitria com relao ao projeto Nova Luz no dia 25 de abril de 2011. Nessa data, o Tribunal de Justia do Estado de So Paulo suspendeu a lei da concesso urbanstica aprovada em 2009. A deciso foi do desembargador Sousa Lima, do rgo Especial da Comarca de So Paulo, em resposta ADIN proposta pelo SINCOELETRICO, por considerar evidente o periculum in mora em razo da possibilidade concreta de danos irreversveis aos imveis dos associados face s desapropriaes previstas nas normas legais impugnadas (ADIN, despacho em 2011). Essa foi uma vitria sobre o governo de coronis, segundo Tony Santana:
Foi uma vitria contra os gigantes, contra o governo dos coronis. A prefeitura diz que a concesso est prevista em legislao federal. S que a concesso de servios pblicos. Essa concesso que esto querendo fazer para uso privado. Nem a Prefeitura pode desapropriar um imvel e lucrar com a revenda. Esse foi um dos argumentos apresentados na ADIN. S pode desapropriar um imvel para fazer equipamentos pblicos para a populao. Desde 2009, estamos na briga por garantias. Foi muita coragem do desembargador Souza Lima, do rgo Especial do Tribunal de Justia, ir contra um poder to grande. Foi, sem dvida, uma vitria nossa.
Terra Magazine, 27 de abril de 2011

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Em resposta, o secretrio Miguel Bucalem disse que possua completa convico da constitucionalidade da lei:
A lei da concesso urbanstica no foi feita de forma soldada. Ela foi construda a partir de discusses internas na Prefeitura, com os procuradores, durante muito tempo. Ela j estava prevista desde o plano diretor de 2002 e regulamentada em 2009; e, baseado nisso, eu tenho completa convico da constitucionalidade da lei. Mas de qualquer maneira, quando formos notificados, a Secretaria de Negcios Jurdicos vai apresentar o posicionamento da Prefeitura.
CBN So Paulo, 27 de abril de 2011

Em seguida, o prefeito Gilberto Kassab compartilhou a mesma convico de seu subordinado:


No houve cancelamento [do projeto Nova Luz], o Poder Judicirio, legitimamente, sempre participa, acompanha os processos, analisa as demandas. Estamos muito tranquilos em relao continuidade, temos o maior respeito pelo Poder Judicirio e muita confiana de que um projeto importante para a cidade e que ele ter prosseguimento.
Portal G1, 27 de abril de 2011

E o prefeito de So Paulo tinha razo. Aps a Justia ter notificado a Prefeitura quanto sua deciso, ela recebeu um pedido de agravo regimental e, poucos dias depois da liminar, um novo despacho foi assinado pelo desembargador Sousa Lima. Assim, no dia 29 de abril de 2011, Lima cassou a prpria liminar, que suspendia o projeto Nova Luz, com um despacho de seguinte contedo:
Finalmente, ao contrrio do que salientei na deciso concessiva da liminar, foi observado, em tese, o devido processo legal, com a realizao de audincias pblicas durante a tramitao do projeto, o que assegurou ampla

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participao popular, conforme documentos ora anexados aos autos. Em face do exposto, revogo a deciso de fls. 137, negando a liminar.
ADIN, despacho em 2011

Dessa maneira, o desembargador considerou que no haveria necessariamente desapropriaes na rea porque existe a possibilidade de o governo e proprietrios chegarem a um acordo. O magistrado ainda registrou em sua deciso que houve ampla participao popular durante o processo de concepo do projeto Nova Luz, segundo todas as atas de reunio encaminhadas pela Prefeitura. E ainda, considerou que a concesso urbanstica atende a uma finalidade pblica e que no se confunde com especulao imobiliria em prejuzo dos associados ou de qualquer outro proprietrio de imvel abrangido pelo programa. A deciso de Sousa Lima trouxe muita desiluso aos movimentos contrrios aplicao da concesso urbanstica no projeto Nova Luz. A descrena veio em tom de amargura:
Ficamos, num primeiro momento, muito felizes com a deciso do desembargador, chegamos a realizar um encontro na sede da CDL para comemorao. Ns realmente acreditamos que a voz do povo tinha sido ouvida, o que no aconteceu. Apenas queramos que a lei fosse revista, que garantias fossem introduzidas a ela, e que esse atropelamento de todos ns durante o processo tivesse um fim. Mas a vem uma amargura, a gente chega a pensar que o Executivo e o Legislativo possuem vcios e, alm deles, agora, tambm, o Judicirio. Enfim, a gente chega concluso de que estamos lutando mesmo contra todo o sistema.
Garcia, entrevista em 2011

Os comerciantes buscaram ajuda de vereadores na Cmara Municipal, sobretudo, aqueles da oposio, tais como Chico Macena, na tentativa de parar o processo de aplicao da concesso urbanstica. Eles tentaram duas Aes Diretas de Inconstitucionalidade, uma por meio do Ministrio Pblico, outra por meio

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da SINCOELETRICO, sem obter sucesso. Diversas manifestaes ocorreram nas ruas e durante as reunies com o Executivo Municipal nenhum acordo de garantias foi concedido. Restou, por fim, buscar interveno na instncia federal:
O Sindicato entrou com a ADIN, ganhou a liminar, a Prefeitura agravou, e o relator [Sousa Lima] aceitou e voltou atrs. O Sindicato vai agravar novamente. Nesse segundo agravo obrigatrio que um colegiado julgue se concede a liminar ou no. Vamos aguardar. Ns moradores acreditamos que nossa vitria vai ser nas ruas, com muita passeata. Vai ser difcil de outro modo. Mesmo por que tentamos que fosse confeccionada uma ADIN pelo Partido dos Trabalhadores (PT), conversamos com o Chico [Macena, vereador], com o Adriano Diogo [deputado estadual] e at com o [Eduardo] Suplicy [senador], mas eles no nos ajudaram com essa solicitao. Uma ADIN por intermdio de um partido poltico o nico instrumento que temos agora para que o julgamento da concesso urbanstica saia do Tribunal de So Paulo e v ser votado em instncia federal.
Santana, entrevista em 2011

Se por um lado o PT no ajudou na proposio de uma ADIN via partido para o Supremo Tribunal Federal, por outro, comerciantes e moradores encontraram amparo de forma diferente. O deputado estadual Carlos Gianazzi (PSOL) concordou em analisar a possibilidade de confeco de uma ADIN por intermdio do Partido Socialismo e Liberdade. No dia 6 de junho de 2011, realizou-se mais uma audincia pblica, dessa vez na Assembleia Legislativa de So Paulo, a pedido de Carlos Gianazzi. Segundo a convocao do evento a Assembleia Legislativa pede esclarecimentos por parte da prefeitura sobre o andamento do projeto Nova Luz, que ser a primeira concesso urbanstica da cidade, onde o direito de desapropriar foi delegado iniciativa privada. Diversos atores da Sociedade Civil estavam presentes: CDL, AMSI, ACSI, Unio dos Movimentos de Moradia e associaes de moradores de outros bairros da cidade, como Pacaembu, Moema e Congonhas. Nenhum representante

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do Executivo Municipal compareceu. Gianazzi, na abertura do evento, afirmou que a lei da concesso urbanstica privatista e entrega a poltica de desenvolvimento para uma empresa privada: um modelo de poltica urbana que a Prefeitura tem imposto cidade e isso preocupante. Durante as exposies das associaes e movimentos, o discurso do representante do Movimento Defenda So Paulo chamou a ateno por seu apelo democracia:
Estou aqui para mostrar minha indignao, sinto um clima de angstia por onde tenho andado. Uma angstia subliminar, expressa via discursos, onde quem ouvisse a fala dos presentes em um filme, poderia pensar que uma populao conversando num regime de ditadura. Ningum discute o projeto, as ideias, o partido arquitetnico. O que temos aqui uma questo que vem de cima para baixo, oprimindo grupos de pessoas que esto consolidadas em determinado local da cidade, e onde outros grupos com interesses especficos, que so amigos do prefeito de So Paulo e que provavelmente, um dia sentados e conversando, decidem que uma rea da cidade vai passar por uma operao de limpeza, como se no houvesse vida por l.
Sergio Reze, <http://www.youtube.com/watch?v=LKgNy9GoeLs>

O tom de descontentamento esteve presente nos discursos e nas manifestaes seguintes. Quando o Tribunal de Justia do Estado de So Paulo anunciou que votaria o agravamento da cassao da liminar de Sousa Lima, comerciantes e moradores mobilizaram-se novamente em passeata. No dia 27 de julho de 2011, cerca de 500 pessoas marcharam em direo ao Tribunal, porm, na mesma data, um de seus representantes anunciara que o julgamento do agravo fora adiado para o dia 3 de agosto. Apesar da tentativa implcita de desmobilizao do evento, camisetas com os dizeres sou Sampa, fora Kassab foram entregues a todos que caminharam na passeata, alm de panfletos com o seguinte texto:
Temos assistido em toda a cidade a mais absoluta submisso do Poder Pblico ao Poder Imobilirio, contra milhes de pessoas sem atendimento de sade,

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sem educao, sem moradia e sem po para comer diariamente. Em mais de 450 anos de histria desta Metrpole, nunca vimos acontecer tal apoio a interesses escusos. Nunca foram consentidas tantas obras desnecessrias. Tampouco, vimos antes, tanta deteriorao regada a recursos pblicos. Diversas obras esto em andamento, a custo bilionrio, mas no melhoraram a capital paulista. Ao contrrio, s pioraram. Milhares de famlias esto beira de serem desalojadas para obras sem sentido, sem objetivo, seno a especulao imobiliria. O Tribunal de Contas condenou Kassab, mas no penalizou! J sabemos, mas agora preciso gritar bem alto para toda a cidade: concreto no cura crack, no educa crianas e jovens, no cuida da sade, no ampara idosos que perdero suas casas para receber esmola. Chega de esmolas! Queremos polticas pblicas de verdade. Que cidade esta? No a que queremos! Por isso, preciso gritar: So Paulo no est venda! A cidade nossa! Desembargadores salvem So Paulo! Pedimos seu voto contra a lei de concesso urbanstica n 14.917 de 2009.
Panfleto distribudo durante manifestao, 27 de julho de 2011

Apesar do pedido aos desembargadores de So Paulo, no dia 3 de agosto de 2011, a liminar foi votada: como esperado no fundo, tnhamos uma ponta de esperana no Judicirio do Estado a liminar foi negada pelo Colegiado de Desembargadores, a votao foi unnime contra a populao. Nossa ltima esperana jurdica est com o PSOL, mesmo por que, agora, por parte dos comerciantes, eu acredito que eles no estaro mais abertos ao dilogo com a Prefeitura depois desse despacho (Santana, 2011). Mas os comerciantes no foram os nicos que tiveram reunies setoriais com a Prefeitura. Alm deles, realizaram-se inmeras outras com os representantes das associaes de moradia , o que resultou em reunies cujo objetivo era criar o Conselho Gestor da Zona Especial de Interesse Social da Santa Ifignia (Conselho

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Gestor ZEIS) 7. Durante esse processo, a postura crtica do presidente da Associao dos Moradores do Bairro Santa Ifignia (AMSI), Tony Santana, rendeu-lhe sua excluso do Conselho:
A lei da concesso urbanstica clara com relao ao Conselho Gestor. Ela diz que o conselho ser institudo somente aps a celebrao do contrato de obra da concesso, ou seja, para fiscalizar a obra aps o projeto estar finalizado. As pessoas participavam das reunies de habitao acreditando que com o Conselho Gestor da ZEIS elas iriam opinar sobre o projeto. Eu sabia que as reunies eram uma farsa, para os moradores pensarem que estavam participando do processo de deciso do projeto. Foi uma maneira de a Prefeitura ganhar tempo. Na reunio eu fui e falei isso, mas ningum acreditou em mim, nem a Paula Ribas [AMOALUZ], ela realmente acredita que o projeto para ela. E as reunies foram sendo articuladas de uma maneira que se constituiu o Conselho Gestor da ZEIS sem que a AMSI, que representa mais de 500 assinaturas de moradores da regio, fizesse parte.
Santana, entrevista em 2011

O documento protocolado por Santana e enviado para a Secretaria Municipal de Habitao de So Paulo (SEHAB-SP) solicitou a incluso da AMSI no Conselho Gestor da seguinte maneira:
A Associao dos Moradores do Bairro Santa Ifignia vem por meio deste documento, protocolado em SEHAB-SP, manifestar o interesse na participao do Conselho Gestor da ZEIS 3 que tem como base o Plano Diretor, Lei 13.430 de 2002, e o Decreto 45.127, que dispe sobre as ZEIS

Segundo o site http://www.novaluzsp.com.br/ foram realizadas 22 reunies entre Prefeitura, Consrcio Nova Luz e representantes de moradia da Santa Ifignia, nos dias 24, 28, 30 e 31 de maro, 6, 12, 18 e 19 de abril, 3, 9, 10, 17, 24 e 31 de maio, 7, 21 e 28 de junho, 6, 13, 27, 10 e 17 de julho de 2011.
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e seus planos de urbanizao inserido no projeto Nova Luz. Solicitamos, ento, que a chapa AMSI seja includa para votao e a mesma seja avisada com antecedncia quando ocorrer. Desde j, informamos que caso haja uma votao acompanhada pelo tribunal eleitoral SEM a participao da AMSI, ingressaremos com um mandado de segurana contra o Conselho formado.
AMSI, 2011

Apesar da solicitao e da ameaa do mandado de segurana, a AMSI no foi avisada e nenhum de seus representantes pertence ao Conselho Gestor da ZEIS. O conselho foi formado em julho de 2011 por 16 membros titulares, sendo oito representantes do Poder Pblico todos indicados pelo presidente do conselho e oito da Sociedade Civil formado por moradores e representantes dos movimentos de moradia 8. De acordo com Alonso Lopez, presidente do conselho e tambm diretor da regional Centro de SEHAB: cada ZEIS ter um Conselho Gestor. E este um instrumento democrtico de participao popular. Porm, o carter democrtico ao qual ele se refere, no foi reconhecido na ltima reunio do Conselho Gestor, no dia 17 de agosto, por Ivaneti Arajo, da Associao Comunitria de Moradores na Luta por Justia:
Em primeiro lugar eu quero fazer uma crtica apresentao que foi feita na semana passada. Ns tivemos uma reunio dos conselheiros e foi dito que
Segundo o site http://www.prefeitura.sp.gov.br, os titulares do Conselho Gestor da ZEIS 3 Santa Ifignia so: Alonso Lopez e Maria Jos Garcia Brando Calderine (SEHAB-SP), Glucio Attorre Penna (SIURB-SP), Luis Oliveira Ramos (SMDU-SP), Camila Maleronka (SPUrbanismo), Carolina Moretti Fonseca (SP-Obras), ngela Luppi Barbon (COHAB-SP), Luciano Daniel (Subprefeitura da S), Paula Andrea Ribas Carlino (AMOALUZ), Ivaneti de Araujo (Associao Comunitria de Moradores na Luta por Justia), Sidnei Antonio Euzbio Pita (Unio dos Movimentos de Moradia), Robson Csar Correia de Mendona (Movimento Nacional da Populao de Rua), Nelson Matias de Souza, Camila Araujo de Almeida, Luiz Antonio Tozzini e Assad Nader (membros da Sociedade Civil).
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teramos um encontro com o senhor Prefeito e o secretrio Bucalem, mas, porm, no foi feita essa discusso. Nenhuma deciso democrtica foi tomada dentro do conselho. No sei se isso j foi dito, mas eu gostaria de frisar: estou muito triste. Eu gostaria de saber qual que o papel da gente enquanto conselheiro aqui? Ficamos discutindo esse tempo todo, queimando pavio, para, quando chegar l na frente, chegar tudo de maneira totalmente contrria. Qual que o papel desse conselho? Ns estamos aqui para discutir o qu? um conselho deliberativo? Ou ns estamos aqui brincando de fazer casinhas? Se for, por favor, no desmerecendo aos outros, respeitosamente falando, se for, me avise, que eu saio pelas tangentes. Voc diz [dirigindo-se ao presidente do conselho, Alonso Lopez] que ns estvamos discutindo o projeto preliminar. No foi nada decidido. Nada estava concluso. Ento se algo preliminar, para que a gente construa, discuta junto o que fazer. Toda reunio tinha a desculpa de ser algo preliminar: no vamos discutir isso, no vamos discutir aquilo, estamos em momento de reviso..., isso e aquilo, e a gente aqui pensando que a soluo seria conjunta. Porque se esse conselho est aqui para discutir a questo do projeto, ou especificamente dizendo, a questo da ZEIS, nada do que ns discutimos aqui foi para aquela apresentao. Ns estivemos preocupados com diversas questes, desde a dos moradores em situao de rua, os dependentes qumicos, as profissionais do sexo, os moradores de cortio, e nada disso foi apresentado. No, gente, , esse Conselho aqui merece respeito.
Conselho Gestor ZEIS, 2011

A razo desse descontentamento teria sido o anncio e a apresentao, no dia 11 de agosto, do projeto Nova Luz consolidado, pelo prefeito, na sede da Prefeitura de So Paulo. Ao lado da vice, Alda Marco Antnio, e de diversos vereadores, tais como Jos Police Neto (PSDB), o prefeito fez seu pronunciamento:
Hoje foi dada a largada a um dos principais projetos de urbanizao que acontece no mundo. O projeto de requalificao desta rea trar

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um benefcio extraordinrio para uma regio histrica da cidade de So Paulo. O municpio nasceu no Centro e a cidade merecia ter essa regio recuperada novamente, com as pessoas podendo morar com dignidade, com desenvolvimento, incentivando as atividades de comrcio e servios e gerando empregos. A partir de agora, iremos iniciar o licenciamento da proposta consolidada que permitir ter a verso final do projeto para o incio da licitao para a definio da concessionria que ter a oportunidade de executar as obras desse projeto.
PMSP, Coletiva de Imprensa, 11 de agosto de 2011

Entre os aspectos incorporados ao projeto, segundo Kassab, est a possibilidade de participao, que permite aos proprietrios e comerciantes locais realizar as intervenes nos imveis de uma quadra por conta prpria, atendendo s diretrizes do projeto urbanstico, por meio da chamada implantao voluntria. Essa inovao teria sido sugerida pela populao e inserida no projeto. Na implantao voluntria, caberia ao concessionrio verificar se os proprietrios esto executando as intervenes de acordo com as diretrizes do projeto. Outra possibilidade seria a implantao compartilhada, uma atuao conjunta entre o concessionrio e os proprietrios de imveis. O projeto consolidado, segundo previso, ter cinco fases. Na primeira, sero construdas as obras de infraestrutura de menor porte caladas, ciclovias e praas. Nessa etapa, sero construdas ainda habitaes de interesse social para 2.500 habitantes que j moram na regio; seus prdios sero demolidos ou reformados nos primeiros cinco anos. Em relao s melhorias de infraestrutura pblica, a responsabilidade total ficar por conta do concessionrio. No que diz respeito s fases seguintes, a apresentao do prefeito no deixou claro o que ir acontecer. Os slides mostraram hachuras sobre as quadras e nenhuma legenda, apenas marcando os edifcios a serem transformados, isto , por deduo, aqueles onde se realizar a promoo das desapropriaes pelos concessionrios privados. Em seguida, em sua exposio, o prefeito disse querer rapidez para o incio das obras:

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Nossa expectativa que j no ano que vem tenhamos o incio dessas obras. Tomara que seja ainda no primeiro semestre. Estou muito tranquilo com relao rapidez com a qual o edital ser concludo. Esse um projeto que deve ser implantado com o cuidado das diretrizes estabelecidas por lei. E evidente que essas diretrizes envolvem a questo do cidado. Existe um vnculo entre essas obras e o respeito ao cidado. Essa uma das razes, alm do plano de investimentos, para que a gente possa ter o processo de implantao do projeto da Nova Luz ao longo do tempo previsto.
PMSP, Coletiva de Imprensa, 11 de agosto de 2011

Nem todos os cidados, entretanto, parecem ter sido respeitados da maneira como Kassab afirmou em seu discurso. Paula Ribas, no site da AMOALUZ, pronunciou-se da seguinte maneira:
Estamos indignados! Os moradores e comerciantes da regio da Santa Ifignia e Luz se sentem enganados pelo prefeito Kassab, depois da lamentvel apresentao do projeto, realizada ontem na Prefeitura de So Paulo. lamentvel a falta de respeito do Poder Pblico com a sociedade, lamentvel a falta de transparncia dos conselheiros por parte do Poder Pblico com os conselheiros da Sociedade Civil do Conselho Gestor da ZEIS Santa Ifignia. Quando recebemos o convite para participar no fomos avisados que seria a apresentao do projeto conclusivo. Ontem, a apresentao do projeto Nova Luz foi uma armadilha que todos ns fomos forados a cair. No aceitamos o que foi apresentado pelo prefeito Kassab! O conselho no deliberou nada daquilo que foi apresentado a imprensa.
AMOALUZ, 12 de agosto de 2011

Ao que parece, Tony Santana tinha razo ao pensar que as reunies do Conselho Gestor da ZEIS seriam uma forma de ganhar tempo e que o projeto Nova Luz seria concludo sem que o conselho tivesse qualquer oportunidade de discutir sobre ele, alter-lo ou aprov-lo. Paula Ribas chegou mesma concluso tempos depois:

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captulo III

O secretrio de desenvolvimento urbano e o prefeito Gilberto Kassab apresentaram nesta quinta-feira, 10 de agosto, o projeto Nova Luz consolidado, indicando o incio das fases de licenciamento para posterior abertura do edital de licitao da concesso urbanstica, que viabilizar a execuo do projeto. Contudo, segundo o Termo de Referncia que rege o contrato do projeto Nova Luz, o Plano de Urbanizao da ZEIS precisa ser aprovado pelo Conselho Gestor da ZEIS, antes do incio da fase de licenciamentos, junto aos rgos responsveis. E este procedimento legal no foi cumprido. O Conselho Gestor da ZEIS da Santa Ifignia, segundo o cronograma do Termo de Referncia, deveria ter sido formado no incio do processo para acompanhar todas as fases do projeto, contudo, foi formado apenas dois meses aps grande presso sobre o Poder Pblico devido ao atraso de sua formao. O conselho, que composto por membros do Poder Pblico e da Sociedade Civil, aprovou at agora apenas as diretrizes que orientaro o Plano de Urbanizao da ZEIS. Ou seja, h ainda muito trabalho para ser feito antes de finalizar o projeto e iniciar as fases de licenciamento e licitao.
AMOALUZ, 13 de agosto de 2011

Nenhum trabalho com a participao dos representantes do Conselho Gestor da ZEIS foi desenvolvido, nem para finalizar o projeto, nem para iniciar quaisquer das fases de licenciamento. O relatrio final do Consrcio Nova Luz foi entregue no fim do ms de agosto para o Executivo. O projeto, j com as licenas ambientais elaboradas, tambm foi entregue ao Executivo em agosto. Agora, s resta Prefeitura realizar audincias pblicas para validar a etapa dos licenciamentos e abrir a licitao para escolher a empresa responsvel pelas obras de transformao do bairro. Se tudo correr bem para o chefe do Executivo Municipal, Gilberto Kassab, as primeiras obras devem comear em 2012. Enquanto a licitao para selecionar a concessionria de obras no acontece, a ltima esperana jurdica est com o PSOL e com o advogado Fernando Garcia Carvalho do Amaral. No dia 5 de setembro de 2011, foi protocolada outra Ao Direta de Inconstitucionalidade; dessa vez, no Supremo Tribunal Federal.

suspenso da concesso urbanstica pelo judicirio

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E assim, a batalha pelo Centro de So Paulo continua...

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CAPTULO IV: ANLISE DO PROCESSO DA CONCESSO URBANSTICA EM SO PAULO


A temtica urbana no Brasil foi legitimada pela Constituio Federal em 1988 e pela Lei Federal do Estatuto da Cidade em 2001. Depois disso, as formulaes das legislaes municipais, em relao a planos diretores participativos (democrticos, inclusivos) e regulamentao de instrumentos urbansticos especficos, tm sido acompanhadas com a promessa de um enfrentamento das desigualdades que integram o cenrio urbano brasileiro (Saule Jr. e Rolnik, 2001; Ribeiro e Cardoso, 2003). Partindo desse princpio, esta publicao tratou da concesso urbanstica no municpio de So Paulo e analisar sua incorporao na agenda pblica governamental, a fim de promover a revitalizao do bairro da Santa Ifignia, na regio central de So Paulo, por meio do projeto Nova Luz. Por agenda pblica governamental entende-se o conjunto de temas que constitui objeto de ateno governamental (Villanueva, 2006). Afirma-se que um tema entrou na agenda quando determinada necessidade, dentre uma lista de temas ou questes, includa no campo de preocupaes e de ateno do Poder Pblico. Numa acepo simplificada, a anlise da incluso na agenda designa o estudo e a explicitao do conjunto de processos que conduzem os fatos sociais a adquirir status de problema pblico, transformando-os em objeto de debates e controvrsias polticas (Saravia, 2006:33). A natureza do problema pblico em espaos urbanos, onde a experincia humana acontece, impe um enorme desafio compreenso de processos e o desenvolvimento de anlises. Com o objetivo de transpor a dificuldade supracitada, estabeleceu-se um recorte temporal com quatro momentos distintos. O momento 1, a partir de 2001, considera a origem da concesso urbanstica no Executivo durante a gesto Marta Suplicy (PT, 2001-2004). O momento 2, a partir de 2005, considera a estratgia das gestes Jos Serra (PSDB, 2005-2006)

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captulo IV

e Gilberto Kassab (DEM, 2006-2008) de promover a revitalizao do bairro Santa Ifignia. Ambos os momentos foram descritos no Captulo I, Formulao da Concesso Urbanstica pelo Executivo. O momento 3, em 2009, considera as discusses realizadas pela Sociedade Civil quando o projeto de lei sobre a concesso urbanstica (projeto de lei n 87) foi enviado, discutido em audincias pblicas e regulamentado na Cmara de Vereadores (Lei Municipal n 14.917). Esse momento foi descrito no captulo II, Regulamentao da Concesso Urbanstica pelo Legislativo. O momento 4, entre 2009 e 2011, considera o processo de contratao e elaborao do projeto Nova Luz, as constantes manifestaes contrrias de moradores e comerciantes do bairro da Santa Ifignia e as proposies de duas Aes Diretas de Inconstitucionalidade contra a lei da concesso urbanstica, sendo que uma delas recebeu parecer favorvel para sua suspenso temporria. Esse momento foi descrito no Captulo III, Suspenso da Concesso Urbanstica pelo Judicirio. Ao investigar cada uma dessas ocasies, pde-se chegar a algumas anlises e concluses. No momento 1, a agenda da gesto Marta Suplicy (PT) continha a redefinio do paradigma de planejamento urbano e da poltica urbana, para orient-lo no sentido da aplicao dos conceitos apresentados no Estatuto da Cidade. Dentre os diversos conceitos subjacentes concepo dessa nova poltica urbana, destacamse o direito cidade e a produo de planos diretores por meio da participao da populao e de associaes representativas dos vrios segmentos da comunidade na formulao, na execuo e no acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano. Assim, o que estava na agenda do PT era a introduo de mecanismos que viabilizassem o direito cidade inclusive para os mais pobres com novas formas de atrao de recursos e parceiros e com a participao aberta da sociedade. Portanto, o plano diretor possua a ideia implcita de abrir e ampliar os canais de participao popular. O que passou a integrar a agenda nesse momento, portanto, foi de um lado, a questo do direito cidade e, de outro, a questo da busca de recursos junto

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ao setor privado, para viabilizar esse direito. A entrada da concesso urbanstica no Plano Diretor de So Paulo aconteceu a partir de uma proposta sintonizada com essa agenda, por um esforo individual, num iderio de viabilizar agncias de implementao de projetos eficientes, semelhantes a agncias encontradas nos pases centrais, de capital misto, com maior autonomia e sem a necessidade de contratar obras e servios por meio de licitaes, ou seja, atuando conforme o regime jurdico das empresas privadas para realizar aes capitaneadas pelo Poder Pblico. A incluso da proposta no Plano Diretor do Municpio de So Paulo foi possvel por sua fundamentao na abertura do Estatuto da Cidade, em seu artigo 4, quando a lei federal estabelece uma relao de instrumentos passveis de aplicao e adota a expresso entre outros, de conotao exemplificativa. Por isso, nada impede que o Poder Pblico Municipal crie e aplique outros instrumentos alm dos citados explicitamente na lei. Durante as discusses do plano diretor e dos subsequentes planos regionais das subprefeituras de So Paulo, na gesto PT, a concesso urbanstica foi includa de forma genrica, sem definio precisa e sem identificao de situaes concretas de aplicao. Tal indefinio parece explicar, conforme apontado nas entrevistas, a ausncia de debate ou questionamentos, por ocasio da discusso e aprovao do plano paulistano. Apesar da caracterstica progressista de redefinio do paradigma das polticas urbanas em So Paulo, a insero de um instrumento urbanstico sem delimitar uma rea de atuao e sem uma discusso ampliada, incluindo os potencialmente afetados por sua implantao, contrariou o esprito geral do plano diretor. Aqui cabe uma questo: teria sido essa uma artimanha de seu proponente, aprovar o instrumento sem a delimitao de uma rea especfica para sua aplicao no plano diretor, graas previso do potencial conflito de interesses que um instrumento dessa natureza pudesse causar? De qualquer maneira, a concesso urbanstica na gesto Marta Suplicy foi resultado de um processo restrito, envolvendo um leque limitado de atores e pouca compreenso da comunidade tcnica sobre a essncia do instrumento urbanstico. No momento 2, a agenda da gesto PSDB-DEM continha um iderio de

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captulo IV

revitalizao para rea socialmente problemtica, no Centro de So Paulo, conhecida por Cracolndia. A Santa Ifignia, locus do consumo da droga, apresenta um forte potencial econmico para o desenvolvimento graas sua localizao em ponto nodal da cidade: servida por infraestrutura e com boa acessibilidade, a rea foi selecionada como foco inicial da revitalizao (EMURB, 2009). O projeto Nova Luz entrou na agenda, portanto, com o reconhecimento desse potencial econmico, para limpar a mancha negra que irradiava degradao pelo entorno. A chamada revitalizao da Luz um projeto que tem mais de 30 anos: iniciou-se na dcada de 1970 e ficou pairando na histria da poltica urbana de So Paulo desde ento. O projeto foi abandonado e retomado diversas vezes, em cada momento com um novo formato at alcanar este, que quer ser definitivo. Com ele, a gesto PSDB-DEM adotou um modelo de revitalizao conhecido por arrasa quarteiro, ou seja, desapropria, demole, constri tudo novo. Nesse ponto, cabe uma reflexo sobre semntica. Durante toda esta publicao, a palavra revitalizao esteve entre aspas por que sugere a ideia de haver, previamente, alguma coisa morta. Ainda, devido ao prefixo re indica que uma ao ser repetida: a de tornar vivo o bairro novamente. As vistorias realizadas na regio do projeto mostraram exatamente o contrrio, conforme explicitou Jos Marinho Nery Jr. (2010):
Durante a semana passada eu estive por l para comprar um equipamento de informtica e vi um grande dinamismo, muitas lojas, muita gente comprando, muita gente vendendo, tudo funcionando perfeitamente. Durante o dia aquela rea no tem problema algum de vocao econmica, ela dinmica, cumpre efetivamente seu papel e a funo social da propriedade. Quando chega a noite, ela se torna uma rea vazia, por que praticamente todas as lojas fecham, e no existe habitao digna. A habitao existente povoada totalmente por pessoas muito pobres, em cortios. Esses cortios deveriam ser alvo de melhorias atravs de instrumentos urbansticos, por que as condies em que essas pessoas pobres vivem so pssimas. O problema relacionado ao atendimento habitacional. A regio precisaria de um instrumento mais

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adequado, um que estimulasse uma poltica habitacional para justamente fazer com que ela seja ocupada no perodo noturno. Portanto, essa rea no uma rea morta, para revitalizar, uma rea que possui problemas de funcionamento.

Parece-nos que a definio do problema no bairro da Santa Ifignia e a forma de resolv-lo, encontradas pelas gestes PSDB-DEM, desconsideraram a vida que l existe, como se os mais pobres prostitutas, camels, encortiados, desempregados e catadores de lixo no existissem. Estariam mortos, de acordo com essa perspectiva. A vida presente a vida de pessoas pobres, que justamente ocupam alguns pontos da regio porque ela no era mais alvo do interesse do mercado imobilirio. As edificaes existentes perderam preo e se tornaram espao para abrigar exatamente quem no possui condies financeiras para participar do mercado, ou que participa dele com relaes muito informais ou irregulares. Alm disso, a denominada Cracolndia no um espao fsico, a ser resolvido por meio de demolies e novas edificaes, trata-se de locus de um quadro social onde adultos, jovens e crianas utilizam drogas a cu aberto de forma itinerante, migrando de rua a rua, e a depender das aes do Poder Pblico, migrando de bairro a bairro. A alternativa arrasa-quarteiro para promover a alterao no Centro de So Paulo pode ser vista criticamente tambm a partir de outro ngulo. Conforme afirmou Candido Campos Malta, a intensificao do uso de automveis como meio de transporte no Brasil, principalmente no Rio de Janeiro e em So Paulo, fez com que muitas pessoas se mudassem das reas centrais, por conta da degradao ambiental resultante da poluio (Campos, 1989). Selecionar um bairro da cidade para demolio e posterior construo de edifcios sem pressupor qualquer reorganizao do sistema de trnsito ou de transporte pblico da regio central de So Paulo, nem melhorias ambientais para aqueles que moram e trabalham na regio, nos faz questionar a essncia do projeto Nova Luz, e pens-lo como uma forma de gentrificao. Geralmente, num processo ocorrido em reas urbanas com muitas diferenas

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socioculturais, a gentrificao 1 promove gradativamente uma homogeneizao, graas a incentivos financeiros e fiscais do Poder Pblico e investimentos macios em reparos na infraestrutura local, contribuindo para o efetivo desenvolvimento econmico. Em nome dele, polticos, investidores, setores acadmicos e grupos da Sociedade Civil ditos conservadores tm considerado a gentrificao uma poltica puramente positiva, no apenas pelas grandes oportunidades, mas tambm para varrer e lavar as reas da cidade onde moram vagabundos (Slater, 2006). Alm desses grupos, especialistas urbanos do sculo XX, defensores de remoo de favelas e cortios, sugeriram muitas vezes o apagamento (higienizao ou remoo) como o meio mais eficaz de lidar com os problemas urbanos. As consequncias sociais, porm, so catastrficas, como to eloquentemente argumentou Jane Jacobs (1993). Trata-se de um meio linear, rpido, e ilusrio de lidar com os complexos problemas da sociedade. Segundo Neil Smith (2007), a gentrificao veiculada pelo Poder Pblico de forma a convencer a grande populao de que resultado de esforos para a melhoria de todos:
Quaisquer que sejam as reais foras econmicas, sociais e polticas que pavimentam o caminho para a gentrificao, e quaisquer que sejam os bancos e imobilirias, governos e empreiteiros que esto por trs do processo, o fato que a gentrificao aparece, primeira vista, como um maravilhoso testemunho dos valores do individualismo, da famlia, da oportunidade econmica e da dignidade do trabalho (o ganho pelo suor).
Smith, 2007:18

Gentrificao um neologismo que deriva de gentry, proveniente do antigo termo francs genterise que significa de nascimento nobre (Harper, 2001). Chama-se gentrificao, ou enobrecimento urbano, um conjunto de transformaes do espao urbano, denotando mudanas socioculturais em rea resultante da compra, por atores ricos, de propriedades em comunidades menos prsperas. O enobrecimento urbano se relaciona ao aumento da renda familiar mdia, da renda fundiria, com a consequente expulso de moradores tradicionais e a evico da economia informal de espaos urbanos, alvos de intervenes, com ou sem auxlio do governo (Grant, 2003).
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Em situaes nas quais o Estado Brasileiro est diante de dificuldades financeiras para a realizao de intervenes urbansticas reclamadas pelo interesse pblico, a gentrificao pode ser veiculada como uma ferramenta que possui um enorme potencial de utilizao para a reconstruo de bairros e, quem sabe, no caso estudado, para a reconstruo do bairro da Santa Ifignia em So Paulo. Outro elemento que nos leva a questionar a essncia do projeto Nova Luz, e a passar a pens-lo como uma poltica pblica de gentrificao, foi a veiculao de que ele seria influenciado por um modelo internacional bem-sucedido de recuperao inspirado em Beirute (Dirio do Comrcio, 18 de novembro de 2008). O extrato do Protocolo de Intenes assinado pelo prefeito Gilberto Kassab e por Abdel Mourim Ariss, presidente do conselho da municipalidade de Beirute, foi publicado no Dirio Oficial de So Paulo, no dia 14 de maro de 2009, confirmando a transferncia de conhecimento tcnico do projeto Solidere criado em 1994 para promover a reconstruo de uma rea de 1,9 milhes de metros quadrados, no centro de Beirute, destrudo pela guerra civil que atingiu o pas entre 1975 e 1990 para sua aplicao em reas degradas de So Paulo, como a Nova Luz. O projeto Solidere proporcionou grandes transformaes na capital libanesa, porm sua eficcia pareceu controversa, segundo estudos de Tamam Mango (2004):
Em 16 de fevereiro de 1996, uma famlia encortiada foi morta quando sua edificao foi demolida por uma equipe da Solidere (com os ocupantes ainda no interior). Os piores temores de muitas pessoas foram confirmados. Parecia que no novo e gentrificado Distrito Central, no haveria espao para os indigentes e indesejveis migrantes. Conforme argumentado anteriormente, este projeto representa nada menos que um mecanismo de segregao de classes, em que o centro de Beirute futuramente ser cortado e isolado do resto da cidade e do pas, precisamente em termos de classe. Uma potencial possibilidade de reinsero sectria foi prejudicada pela gentrificao e pela alienao com efeitos sobre as classes mais baixas, aquelas que foram severamente segregadas durante a guerra.
Mango, 2004:137, traduo livre

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Apesar da discusso sobre o papel da gentrificao no caso da Nova Luz, nunca houve um projeto urbanstico consolidado at 2011. De 2005 at 2009, foram quatro anos de anncios de que o bairro Santa Ifignia, rebatizado de Nova Luz, seria um marco na recuperao das reas degradadas de So Paulo: programas de incentivos fiscais foram aprovados, maquetes foram construdas e dezenas de empresas, de grande e pequeno porte, mostraram algum interesse em participar do processo de transformao. At hoje, porm, os moradores e comerciantes, conforme explicitado inmeras vezes, desconhecem o que vai acontecer com eles. Com relao ao registro desse processo, a mdia impressa teve um papel fundamental. Quando a concesso urbanstica foi noticiada inicialmente, os jornais apontavam o instrumento como uma novidade na agenda pblica governamental, utilizado pela primeira vez no Brasil como soluo para os problemas da Santa Ifignia. Entre os pontos positivos, destacavam a possibilidade de o Poder Pblico Municipal transferir ao poder particular a responsabilidade de desapropriar, o que seria uma maneira de o bairro dos drogados, Santa Ifignia, ser transformado por grandes incorporadoras capazes de revitaliz-lo. Posteriormente, a concesso urbanstica foi apresentada como um meio de leiloar bairros inteiros, destacandose a posio de um dos atores preocupados em combater a entrada da concesso urbanstica na agenda pblica governamental: a Associao dos Comerciantes da Santa Ifignia (ACSI). Conforme explicitado em jornal por representantes da ACSI, a concesso urbanstica seria uma ameaa ao ponto comercial, ao direito de propriedade e possibilidade de ampliaes de uma das ruas comerciais mais ativas do municpio de So Paulo. Ainda assim, a anlise do que foi divulgado na imprensa no perodo considerado sugere que, por meio de diversas matrias, a mdia colaborou com a marca Nova Luz, a partir de suas intervenes. E aqui, outra reflexo se faz oportuna, dessa vez sobre o significado dos termos utilizados pelos envolvidos nesse processo. Luz a denominao de um bairro do distrito do Bom Retiro, onde se encontram, alm de outros usos, os investimentos culturais prximos Estao da Luz feitos pelo Governo do Estado de So Paulo, desde 1995, ou seja, pelas gestes PSDB e DEM.

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O permetro delimitado como projeto Nova Luz, em um primeiro momento o quadriltero formado pela Rua Mau e avenidas Duque de Caxias, Csper Lbero, Ipiranga e Rio Branco, e posteriormente ampliado , faz parte do bairro Santa Ifignia, no distrito da Repblica, contguo ao do Bom Retiro. Ao reduzir o bairro da Santa Ifignia ao termo Cracolndia e ao apoiar sua transformao em Nova Luz, a mdia pareceu estigmatizar a regio e ignorar completamente sua diversidade. O constante fracasso em viabilizar o projeto Nova Luz abriu espao para inmeras crticas s aes do Poder Pblico Municipal. As desapropriaes necessrias para a execuo do projeto ficaram muito aqum do esperado: das 1.500 esperadas, o governo conseguiu apenas 50 em mais de quatro anos de atuao. Com isso, o prefeito de So Paulo solicitou a representantes de construtoras e incorporadoras do capital imobilirio uma soluo aos entraves do projeto Nova Luz. O SECOVI apresentou, alm de um projeto elaborado pelo urbanista Jaime Lerner, baseado em um iderio parisiense, a seguinte soluo: para concretizar o projeto Nova Luz, as desapropriaes, ou seja, a transferncia do domnio das propriedades privadas ao Poder Pblico Municipal, deveria ser promovida pelo poder privado, considerando sua agilidade e sua capacidade de barganha maior. Segundo as declaraes feitas em entrevista com representante da entidade, o vice-presidente atribuiu a sua instituio e a seus estudos o direito autoral de escolher e influenciar a agenda poltica do prefeito Gilberto Kassab, para que a concesso urbanstica fosse regulamentada. Ele previa o fracasso do projeto Nova Luz, caso solues no fossem encontradas, dado o lento processo para desapropriar e demolir as quadras necessrias. Assim, a concesso urbanstica entrou na agenda pblica governamental de maneira exgena ao processo tcnico interno das Secretarias de Planejamento e Desenvolvimento Urbano de So Paulo. Ainda, algo que chamou bastante a ateno nesse processo de dilogo entre governo e representantes de construtoras e incorporadoras foi que, em nenhum momento, os proprietrios, inquilinos, comerciantes ou moradores da Santa Ifignia foram convidados a conhecer, discutir ou negociar uma poltica pblica para o bairro, em contraposio a outros atores envolvidos o Executivo, o

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Judicirio e o Registro de Imveis , que foram consultados e apoiaram a viso do SECOVI de revitalizao do bairro. Aps a publicao do projeto de Jaime Lerner, os comerciantes comearam a se mobilizar, por entenderem que as aes da Prefeitura beneficiariam apenas grupos ligados ao capital imobilirio. Isso significa que a seleo da concesso urbanstica na gesto Gilberto Kassab, para sua aplicao no projeto Nova Luz, foi resultado de um processo restrito, realizado por um leque limitado de atores. O instrumento, portanto, foi discutido e regulamentado via transformao do Centro que entra na agenda e via estmulo ao setor imobilirio. O instrumento foi um achado, uma descoberta favorvel e preciosa ao setor. O prprio autor do projeto de lei questionou a necessidade da concesso urbanstica no projeto Nova Luz:
Por que o Poder Pblico estaria utilizando a concesso urbanstica no projeto Nova Luz que parece no ser estrutural? Se em 2005, ele abriu valas tcnicas para implementar infraestrutura para as empresas se instalarem, para que serve a concesso urbanstica? O Poder Pblico desapropriou algumas reas, depois promoveu o cabeamento, e depois vai aplicar a concesso? Para que utilizar a concesso para a requalificao urbana de quadras, sem alterao no sistema virio e sem a implementao de grandes infraestruturas? No faz o menor sentido. A concesso urbanstica vai servir ali para qu? Essa a pergunta. Demolir os prdios que existem para se fazer outros uma operao de incorporao imobiliria, onde no existe a necessidade de construo de uma infraestrutura. Para este tipo de interveno existem outros instrumentos urbansticos, como o direito de superfcie ou o consrcio imobilirio.
Lomar, entrevista em 2010

importante tambm fazer uma reflexo sobre a escolha do bairro da Santa Ifignia para entrar na agenda e ser o piv da revitalizao. A partir de 2005, com as reformas de oferta de crdito, o aumento da renda, a baixa dos juros e a alta dos preos da terra para a construo, o mercado imobilirio, incluindo aquele

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de alto padro, estava com uma maior demanda e dificuldades para encontrar terrenos para incorporao e empreendimentos 2. Nesse contexto, como mostrou a imprensa na poca, a Santa Ifignia interessava s construtoras: empresrios consideram que a Nova Luz uma das poucas reas do Centro onde ainda possvel encontrar terrenos a preos baixos (O Estado de So Paulo, 3 de setembro de 2009). Em uma rea com terrenos considerados favorveis para a incorporao, graas aos preos baixos comparados com outras regies da cidade, inclusive pelas condies de dilapidao dos imveis, seria a formulao de uma poltica pblica de revitalizao um modo de criar um canteiro de obras para um mercado imobilirio em busca de novos vetores de atuao? Com relao a tal questionamento, a entrevista com Jos Marinho Nery Jr. (2010), urbanista da Prefeitura de So Paulo, apresenta reflexes importantes:
Porque a revitalizao da regio da Santa Ifignia entrou na agenda? Por que agora ela uma rea de interesse? O que explica a chegada do metr. A chegada de uma linha que liga o Morumbi, Jardins, Pinheiros e Consolao, o eixo sudoeste da cidade, conectando toda uma populao de alta renda com uma regio central da cidade, chamada Santa Ifignia, ou seja, uma ligao direta do setor sudoeste ao Centro da cidade. Essa ligao passa a ter uma expectativa de valorizao enorme e uma tentativa de garantia efetiva de que novos empreendimentos tero viabilidade econmica na regio. Garantindo-se o acesso direto do Morumbi Luz, garante-se a viabilidade econmica da concesso urbanstica.

A oportunidade dos representantes do setor imobilirio de alto padro, de se articularem com os tomadores de deciso seja por meio de reunies estratgicas
Os preos de muitas reas, principalmente as mais estratgicas para a incorporao e suas reas de entorno, aumentaram com uma faixa mdia de valorizao dos terrenos de 20 a 50%, em 2007 ante 2006, no vetor sudoeste do municpio de So Paulo, aquele mais cobiado pelo mercado imobilirio de alto padro (EMBRAESP, 2007).
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com o prefeito Gilberto Kassab, seja por meio de financiamento de campanha de vereadores via AIB parece influenciar e produzir uma viso de revitalizao que pudesse favorec-los, para que no s os problemas do mercado imobilirio, mas tambm uma poltica de higienizao para o Centro de So Paulo, entrassem na agenda. Reconheceu-se, portanto, no instrumento da concesso urbanstica um instrumento para este fim. Contudo, para entrar na agenda, preciso que exista uma policy window, isto , uma janela de oportunidade. A expresso janela de oportunidade foi criada pelo cientista poltico John Kingdon ao discutir a formulao de polticas pblicas. Segundo ele, em vez de ocorrer de maneira linear e racional, a emergncia de polticas pblicas aconteceria por meio de mltiplos streams, ou fluxos, de atividades distintas, porm complementares (Kingdon, 1995 e 2006). Em lugar de etapas sequenciais de definio da agenda e formulao de polticas, Kingdon identifica trs amplos e independentes fluxos: o fluxo do problema, que consiste no reconhecimento de condio social, percebida pela populao como uma questo que necessita ser remediada por ao governamental; o fluxo da soluo, constitudo por redes ou comunidades que, em funo de determinados valores e iderios, advogam alternativas e propostas com relao a determinado problema; e o fluxo poltico, aquele o qual consiste em eventos como eleies, alternncia de partidos polticos ou protestos que podero influenciar na manuteno ou alterao do status quo. Quando esses trs fluxos coincidem criam-se, portanto, janelas de oportunidades para que a formulao ou a ruptura de uma poltica ocorra. Com esses critrios, Kingdon nos ajuda a refletir a poltica de revitalizao para o Centro de So Paulo. Conforme o discurso do Poder Pblico Municipal, o fluxo do problema estaria relacionado regio da Cracolndia e aos viciados em crack. Mas a anlise nos permite pensar na hiptese de que o problema que realmente se procurou resolver tenha sido o do mercado imobilirio em dispor de terrenos passveis de incorporao. O reconhecimento do problema, nesse sentido, referente Cracolndia, no parece ser um aspecto de projeto urbanstico; a itinerante Cracolndia um problema

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social e, portanto, no se resolve com incorporaes imobilirias 3. No que diz respeito ao segundo fluxo, das comunidades que advogam alternativas e propostas sobre determinado problema, encontramos os incessantes esforos do SECOVI em despender recursos, publicar possveis vises de futuro e influenciar no apenas o Poder Pblico Municipal, mas toda a populao por meio da mdia, a fim de viabilizar o projeto. Nesse mbito, impressionante o poderio do capital imobilirio: policy entrepreneurs empreendedores de polticas desempenham papel essencial na articulao entre problemas e solues, problemas e foras polticas, e entre estas e as propostas existentes (Kingdon, 1995:112). No que tange ao terceiro fluxo, o poltico, temos um contexto de transio partidria resultante das eleies de 2004. Jos Serra (PSDB) venceu as eleies municipais, assumiu o cargo de prefeito em 2005 com o vice Gilberto Kassab, modificou os quadros tcnicos de confiana e revisou as polticas em prtica nas secretarias. O projeto Nova Luz no existia na gesto anterior. Portanto, a conformao de trs fluxos configurou uma janela de oportunidade para uma poltica concreta de transformao da Santa Ifignia. Por isso, mais uma reflexo adequada: no teria sido a Cracolndia uma viso de problema divulgada apenas para viabilizar outra confluncia de interesses? No momento 3, quando efetivamente a concesso urbanstica entrou na agenda pblica governamental para viabilizar o projeto Nova Luz, o projeto de

O tema dos viciados e do trfico de crack na Santa Ifignia no foi devidamente pesquisado e no ser retratado nesta publicao. Apesar de representantes da Prefeitura de So Paulo reiterarem as aes do programa Ao Centro Legal ao serem questionados sobre esse problema e sua relao com o projeto Nova Luz, por diversas, durante a gesto Gilberto Kassab, evidente que o programa no apresentou resultados relevantes. Trata-se de um tema complexo que passa pela efetividade da ao do Poder Pblico Municipal e de sua dificuldade em coordenar pastas municipais sade, assistncia social, educao, habitao , e pastas estaduais e federais polcia militar e polcia federal. Atualmente, so 400 usurios por dia, em mdia, e cerca de 2 mil flutuantes, sobretudo nos finais de semana, vagando pelas ruas da Santa Ifignia, apesar da presena de uma delegacia h menos de um quilmetro de distncia do bairro.
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lei do instrumento urbanstico, redigido por Paulo Lomar em primeira verso alterado posteriormente na Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano foi enviado Cmara Municipal. Um projeto de lei precisa de, no mnimo, duas audincias pblicas para ser aprovado. A primeira delas, pouco divulgada para a participao popular, tratou da constitucionalidade de seus dispositivos e teve exposio de Adilson Dallari, orientador da dissertao de Paulo Lomar. Por meio de um vereador no identificado , a ACSI foi informada e compareceu. Na segunda, a ACSI organizou uma passeata e reivindicou o direito participao; ainda, props alteraes no projeto de lei da concesso urbanstica e condenou o processo democrtico. Assim o fizeram tambm outros atores Instituto Polis, Movimentos de Moradia, Associao Viva o Centro com argumentaes que defendiam desde a retirada do projeto de lei da Cmara, e devoluo ao Executivo, at medidas preventivas que evitassem intervenes no direito de propriedade. Aprofundando-se sobre a relao entre atores e pronunciamentos, primeiro sero analisados os atores representativos da Sociedade Civil: os vereadores. Os vereadores da bancada do governo a se pronunciarem a favor do projeto de lei foram dois: o presidente das sesses das audincias pblicas e o relator do projeto. Os vereadores da oposio que se pronunciaram tiveram xito limitado com suas proposies; das sete propostas mais significativas apenas duas foram incorporadas pelo relator. Vejamos caso a caso: a. Proposta: a aplicao da concesso urbanstica na Nova Luz teria que ser alvo de projeto de lei especfico. Atendida? Sim, foi criado o projeto de lei n 158, que dispe sobre a aplicao da concesso urbanstica na Nova Luz. b. Proposta: estabelecer regras mais restritivas para a explorao do solo, do subsolo e do espao areo em projetos de concesso urbanstica. Atendida? No, o artigo do projeto de lei foi mantido com mesma redao e nenhum critrio foi estabelecido para a explorao do solo, do subsolo e do espao areo. c. Proposta: inserir mecanismos legais para que houvesse o acompanhamento do projeto urbanstico, de sua elaborao a sua execuo. Atendida? Sim, foi mantido

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o artigo 7, que dispe sobre audincia pblica com a populao e criado o artigo 38, que discorre sobre a fiscalizao da concesso pelo Conselho Gestor. d. Proposta: realizar uma nova audincia pblica para o parecer de outros juristas quanto constitucionalidade do projeto de lei n 87. Atendida? No, no foi realizada nova audincia pblica para saber a opinio de outros juristas sobre a constitucionalidade desse projeto. e. Proposta: retornar o projeto de lei para a Comisso de Poltica Urbana e agendar novas audincias pblicas para discusso. Atendida? No, o projeto de lei no retornou para a Comisso de Poltica Urbana, nem novas audincias pblicas foram agendadas. f. Proposta: criar artigos no projeto de lei que garantissem mecanismos de participao dos comerciantes na aplicao da concesso urbanstica. Atendida? No, nenhum mecanismo de garantia econmica ou social ou outros mecanismos que permitissem aos comerciantes investir no projeto foi inserido. g. Proposta: criar um artigo com regras e limites para o ganho do capital imobilirio para investimentos em projetos de concesso urbanstica. Atendida? No, nenhuma regra para o ganho do capital imobilirio foi inserida no projeto de lei n 87, nem no projeto de lei n 158 de 2009. Quanto aos atores da Sociedade Civil propriamente ditos e presentes nas audincias pblicas, nenhum foram os xitos com as proposies daqueles que se pronunciaram; das sete propostas mais significativas, nenhuma foi considerada pelo relator do projeto de lei. Indicando os atores, so elas: a. Ator: ACSI. Proposta: medidas diferenciadas no projeto de lei relacionadas a grandes e pequenos proprietrios e a inquilinos. Atendida? No, nenhum artigo da lei menciona qualquer diferena de tratamento entre grandes e pequenos proprietrios, moradores e inquilinos. b. Ator: ACSI. Proposta: divulgao das audincias pblicas e criao de mecanismos de interlocuo com comerciantes e moradores. Atendida? No,

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as audincias pblicas continuaram a ser divulgadas exclusivamente pelo site da Cmara Municipal e nenhum canal de interlocuo com comerciantes e moradores foi criado. Alm disso, as notas taquigrficas das audincias no estiveram disponveis para a populao durante, nem depois dos eventos pblicos. c. Ator: Associao Viva o Centro. Proposta: a criao de uma agncia reguladora para as concesses urbansticas, conforme existe para as concesses comuns. Atendida? No, nenhuma agncia reguladora de concesses urbansticas foi criada nem em mbito municipal, nem em federal. d. Ator: Instituto Polis. Proposta: a devoluo do projeto de lei n 158 ao Conselho Municipal de Poltica Urbana e Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica, criados pelo plano diretor municipal. Atendida? No, o projeto de lei no passou pelo Conselho Municipal de Poltica Urbana, nem pela Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica. e. Ator: ACSI. Proposta: criar artigo para garantir a manuteno de proprietrios e inquilinos no bairro Santa Ifignia. Atendida? No. O projeto de lei foi mantido em sua redao e nenhuma garantia de manuteno de proprietrios e inquilinos, no bairro foi inserida. f. Ator: Instituto Polis. Proposta: a devoluo do projeto de lei n 158 de 2009 ao Executivo Municipal. Atendida? No. O projeto de lei n 158 no foi devolvido para o Executivo. Foi aprovado e sancionado pelo prefeito Gilberto Kassab. g. Ator: ACSI. Proposta: a criao de um canal direto com os moradores para maiores esclarecimentos sobre o projeto Nova Luz. Atendida? No, o site do projeto Nova Luz continuava o mesmo desde 2008 e o Poder Pblico Municipal atualizou-o apenas ao final de 2010, sem que qualquer canal direto fosse aberto nesse nterim. Resumidamente, o substitutivo aprovado incluiu, entre todas as demandas dos atores da Sociedade Civil que no foram acatadas, apenas um Conselho Gestor proposto pelos vereadores da oposio capaz de conceder voz a comerciantes, proprietrios e inquilinos apenas aps a contratao da concessionria que ir

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executar o projeto da Nova Luz (Lei Municipal n 14.918 de 2009, artigo 38, pargrafo 1). As audincias pblicas, portanto, foram insuficientes, realizadas de forma apressada e conduzidas de modo a no abrir espaos efetivos reviso do projeto. Esses eventos, embora concebidos para garantir voz e debate a todos, no foram suficientes para permitir que o projeto da concesso urbanstica fosse alterado a partir das manifestaes dos atingidos pelo projeto. Outra questo importante relacionada a essa ineficcia de dilogo que diversos segmentos que deveriam ter se pronunciado no tiveram participao nas audincias; sobretudo, os atingidos anteriormente pela medida: as partes excludas, no mnimo 51 famlias moradoras de cortios, expulsos durante as desapropriaes e demolies da primeira quadra para a construo da Subprefeitura da S o que no aconteceu at hoje. Outros ramos de comrcio da regio, como de motocicletas e autopeas, tambm no se pronunciaram. Esses elementos observados parecem contrariar nossa lei federal de poltica urbana, o Estatuto da Cidade, principalmente o artigo a seguir:
Art. 45. Os organismos gestores das regies metropolitanas e aglomeraes urbanas incluiro obrigatria e significativa participao da populao e de associaes representativas dos vrios segmentos da comunidade, de modo a garantir o controle direto de suas atividades e o pleno exerccio da cidadania.
Lei Federal n 10.257 de 2011, Captulo IV, grifo nosso

Sob o ponto de vista desse artigo, questiona-se: no teriam sido as audincias pblicas para a aprovao da concesso urbanstica um processo ilegal, por descumprirem a garantia do controle direto das atividades durante essa sano? Ou ser que apenas duas reunies com a populao sem qualquer dilogo anterior, sem publicar oficialmente o texto daquilo que est se discutindo, sem um anncio pblico, sem incorporar qualquer reivindicao dos participantes do evento pblico configurariam aquilo que o Estatuto da Cidade denomina gesto democrtica por meio da participao da populao na formulao, execuo e

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acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano? 4 (Lei Federal n 10.257 de 2011, artigo 2). No deve surpreender, dessa maneira, que as audincias pblicas aconteceram sob fortes protestos da ACSI, que apresentou ao Ministrio Pblico um pedido de Ao Direta de Inconstitucionalidade do projeto de lei n 87. Ainda, as sesses extraordinrias referentes aos processos de votao dos projetos de lei, na Cmara Municipal, foram fechadas e no foi encontrado material para uma descrio dos fatos no sentido de entender processos de negociao, flexibilizao e cooptao, caso exista, entre os vereadores para compor os sins e nos para a aprovao das leis. Alm disso, o horrio dessas sesses n 87, s 19h35 e n 158, s 20h15 pareceu ser uma tentativa de desmobilizao de aes, como manifestaes ou passeatas, principalmente se levarmos em conta que a efetiva votao dos projetos de lei mencionados ocorreu tempo depois do incio das sesses. Outro ponto a se destacar que os projetos de lei e suas aprovaes estiveram sob o comando de um relator e um presidente que receberam doaes de campanha eleitoral da Associao Imobiliria Brasileira (AIB) uma associao virtual, sem sede ou estatuto prprio, que representa o capital imobilirio. Mas todas so doaes dentro da lei, segundo Claudio Bernardes:
O engenheiro Claudio Bernardes, vice-presidente do Sindicato da Habitao (SECOVI) e do conselho fiscal da AIB, defende a atitude. Escolhemos os vereadores com mais experincia e ligao com o setor e doamos dentro da lei. Se a lei est distorcendo o processo democrtico, que se mude a lei. O que no pode sermos acusados quando agimos conforme a lei.
Portal iG, 2009

A partir do acompanhamento dos fatos apresentados, possvel refletir: o


Para aprofundada discusso sobre a efetividade do Estatuto da Cidade, recomenda-se: FERNANDES, E.; ALFONSIN, B. Estatuto da Cidade: Razo de Descrena, ou de Dinamismo? So Paulo: Estatuto da Cidade +10 Anos, 2011.
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SECOVI, parte interessadssima no projeto Nova Luz, no apareceu nem representou-se em nenhum momento nas audincias pblicas, apesar de explicitamente, em entrevistas, proclamar-se como responsvel pela entrada da concesso urbanstica na agenda pblica governamental e auxiliar a Prefeitura nos estudos de viabilidade econmica do projeto. Ser que ele possui outras formas de participao mais eficientes? Ser que o sindicato possui quem advogue por seus interesses nesses momentos? Ou no seria nada disso, pois essas seriam reflexes com vis ideolgico esquisito, segundo o vice-presidente do SECOVI:
A crtica sempre: vai ter algum tipo de lucro? Ah, ento no pode. Lgico que vai ter lucro, seno ningum vai querer fazer, ou vamos deixar a Cracolndia do jeito que est? Em minha opinio, a lei contm os princpios mnimos, necessrios para que se possa fazer um projeto urbano nessa cidade. O projeto de lei acabou sendo aprovado com muita gritaria, todo mundo que tem esse vis ideolgico esquisito; porque vis ideolgico eu acho bom, desde que seja bom para todo mundo, bom para a cidade. Depois voc escuta coisas assim: se est metido o empresariado vai ter lucro, e no pode.
Bernardes, entrevista em 2010

Antes das audincias pblicas, o Jornal da Tarde, no dia 3 de maro de 2009, publicou uma nota que advertia sobre uma possvel relao entre vereadores, financiamento de campanhas na ordem de R$ 2,65 milhes feitos pela Associao Imobiliria Brasileira (AIB) e possveis votaes de projetos de lei que favorecessem o capital imobilirio. No dia 22 de abril de 2009, em consequncia do processo de votaes, o prefeito Gilberto Kassab decretou e promulgou as leis da concesso urbanstica e sua aplicao na rea denominada Nova Luz. Atualmente, est em anlise uma proposta de cassao dos mandatos de 13 vereadores e do prefeito Gilberto Kassab pelo Tribunal Superior Eleitoral, por conta da possvel ilegalidade dos processos de doao de campanha pela AIB. No momento 4, aprovada a concesso urbanstica, a Prefeitura iniciou a licitao para escolher o consrcio responsvel pelo projeto Nova Luz. O secretrio

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de desenvolvimento urbano anunciou durante esse processo que contratar um consrcio, e no um projeto, seria um grande avano para a formulao de projetos urbansticos. Aps a licitao, os nomes das empresas vencedoras foram anunciados: Concremat Engenharia, Companhia City, Aecom Technology Corporation e Fundao Getulio Vargas. A partir disso, com empresas de grande porte ao seu lado, o Poder Pblico Municipal pareceu ter finalmente encontrado parceiros altura para a revitalizao da Santa Ifignia. E a populao paulistana poderia ficar tranquila porque a regulao estatal do que aconteceria com moradores e comerciantes da Cracolndia estaria nas mos de empresas conhecidas nacional e internacionalmente. Inclusive, a mdia, de maneira muito expressiva e enftica, contribuiu com tal celebrao; porm, no analisou o portflio das empresas vencedoras da licitao. A Companhia City urbanizou vrios bairros importantes de So Paulo Jardim Amrica, Pacaembu, Alta da Lapa e Pinheiros que previamente eram reas inspitas mas nunca planejou a transformao de bairros antigos, preexistentes em So Paulo. A norte-americana AECOM ranqueou como a design firm nmero um, em 2010 e 2011, por institutos internacionais que avaliam empresas de arquitetura e urbanismo em todo o mundo. No entanto, seu portflio internacional de projetos urbansticos apresenta propostas elaboradas para tabula rasa, em que o novo urbanismo possui traos arrojados e modernos em reas onde previamente no existia nada. Se existia, foi demolido ou aterrado. Alm disso, no site dessa empresa no possvel conhecer os processos de desenvolvimento de cada um deles para formular qualquer anlise prvia em relao a esses projetos. Apesar disso, podemos analisar a proposta apresentada para o projeto Nova Luz. As imagens divulgadas so todos desenhos feitos mo e coloridos por computao grfica, e a paisagem urbana pretendida para o bairro Santa Ifignia parece baseada em ambincias similares a de centros europeus. So praas e passeios pblicos arborizados, repleto de pessoas, cercadas por edifcios de uso misto com baixo gabarito: bares, cafs e docerias, sob prdios que variam de 4 a 8 andares. Algumas pessoas seguram smartphones, casais caminham abraados, algumas

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crianas jogam bola, uma mulher segura uma sacola de compras, engravatados caucasianos caminham pelas caladas limpas. Na empena cega de um dos edifcios, um jogador com a camisa da seleo brasileira de futebol parece vibrar aps um gol, e atrs dele, em letras garrafais, est escrito goal gol, em ingls (Consrcio Nova Luz, 2010). Na proposta de implantao, h uma maquete eletrnica representando onde esto os edifcios a serem transformados demolidos e aqueles a serem mantidos, que formariam algo semelhante ao modelo europeu de criao de espaos 5. Ele conhecido como modelo de quadra fechada com o interior de quadra aberto. Assim, nos limites entre lote e calada, existem as construes, e no interior das quadras espaos de convivncia, tais como pequenas praas, bulevares e comrcio o que faz sentido considerando o inverno europeu, algo completamente diferente da tradio lote a lote de ocupao do uso do solo em So Paulo. Por essa razo desconsiderando-se os benefcios possveis, caso haja tal ocupao do espao, para a vida paulistana , legtimo questionar-se: qual construtora ou incorporadora no Brasil constri projetos desse tipo, mesmo em terrenos inspitos ou nas famosas Alphaville? Reconhece-se um padro no projeto que no pertence aquele construdo pelas construtoras brasileiras, de uso e ocupao do solo e, sobretudo, de qualidade pretendido para as edificaes estilo europeu, desenhados pela AECOM. Cabe uma reflexo sobre o atual estgio de produo habitacional no Brasil neste momento. Conforme alertou Lucia Zanin Shimbo (2010), em tese de doutorado, a produo brasileira, inclusive para as faixas atendidas por programas de habitao de interesse social, estaria pautada pela lucratividade garantida tanto pela produo em escala e padronizada da habitao, como pela reduo e diluio
No criticamos, com esse argumento, que empresas internacionais criem espaos em So Paulo. O concurso Bairro Novo (2003) teve projetos que entenderam a morfologia fundiria da cidade para desenvolver suas propostas, inclusive, assim o fizeram arquitetos internacionais, tais como o reconhecido arquiteto Christian de Portzamparc. Infelizmente, um projeto com o modelo europeu de quadra fechada com miolo de quadra aberto, semelhante s rosquinhas, foi o vencedor (Vitruvius, 2004) e sua execuo foi descartada quando a gesto Jos Serra (PSDB) teve incio.
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de custos pautados por modelos de gesto empresarial (Shimbo, 2010:341). Nesse contexto, a concepo e a forma dos empreendimentos seriam decididas pelas empresas para a maximizao da produo e do lucro e o papel dos arquitetos no seria o de garantir bons e diversificados projetos. Seria o de legitimar a regulao da produo, por meio de indicadores de performance, para assegurar a eficincia no controle de custos. agravante que no existe, na lei da concesso urbanstica, nenhum artigo que obrigue a concessionria vencedora a construir exatamente aquilo que est previsto pelo projeto, justamente pelo risco de minimizar os lucros das empresas ou do conjunto delas. No h dvidas de que, caso as obras se iniciem na Santa Ifignia, as concessionrias, no sentido de otimizar seus lucros, iro se empenhar para construir o mximo possvel nos terrenos que forem liberados para as novas construes. No entanto, no existe qualquer garantia de que o modelo de quadra fechada, com o interior de quadra aberto, ser obedecido. Ainda, a mesma proposta de ocupao quadra fechada com o interior de quadra aberto para a rea teria sido desenvolvida pela equipe de projetos urbanos da Secretaria Municipal de Planejamento Urbano de So Paulo (SEMPLA), sob a diretoria do arquiteto Jos Magalhes Jr 6, em 2005. Os estudos foram debatidos internamente e os urbanistas da secretaria analisaram de modo crtico as dificuldades de implementao do modelo em razo do grande nmero de desapropriaes e devido inconformidade com os padres fundirios de So Paulo. Portanto, se os estudos da SEMPLA e da AECOM so semelhantes, o que justificaria a contratao de um consrcio de empresas para desenvolver um projeto para a Prefeitura de So Paulo no valor de R$ 12 milhes? No existe equipe interna disponvel capaz de realizar um projeto urbanstico? Em caso negativo, R$ 12 milhes no seriam o suficiente para contratao e capacitao de funcionrios, contribuindo com a meritocracia e o fortalecimento do ineficiente

O arquiteto e urbanista Jos Magalhes Jr. foi diretor do departamento de projetos urbanos durante a gesto Marta Suplicy (PT) e mais dois anos da gesto Jos Serra (PSDB) quando o projeto Nova Luz ainda estava em embrionrio desenvolvimento.
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e desacreditado corpo de funcionrios pblicos municipais? Ou ser que o papel do Poder Pblico Municipal no o de desenvolver projetos apesar da existncia do departamento de projetos urbanos e sim o de saber contrat-los de maneira eficiente? Ou, ainda, ser que as grandes empresas esto trazendo um expertise completamente novo, desconhecido e que essa troca estaria sendo benfica para os funcionrio de SMDU? Apesar de tantas dvidas, indispensvel avaliar o perfil dos funcionrios pblicos que esto frente das iniciativas do projeto Nova Luz. O responsvel pelas apresentaes nas audincias pblicas o novato Luis Oliveira Ramos, arquiteto que ingressou no ltimo concurso pblico elaborado pela Prefeitura, em 2005, para engenheiros e arquitetos. Ramos chefe da assessoria tcnica de planejamento urbano e coordenador do projeto Nova Luz. Questiona-se: seria um funcionrio de contratao recente o perfil necessrio para coordenar processo to inovador e para receber a incumbncia de coordenar um projeto dessa magnitude? No teria sido mais adequado, devido dificuldade e multidisciplinaridade do tema, entre os 50 arquitetos e urbanistas de SMDU, um coordenador snior para tal atividade? Ou os mais experientes teriam se negado a cumprir tal tarefa, ou nem foram convidados, sendo mais fcil cooptar algum com pouca experincia, e responsabiliz-lo por assinar os processos legais do projeto? Ou no seria nada disso, seria ele realmente muito promissor e eleito para o cargo pelo secretrio devido ao exmio know how sobre o gerenciamento de um projeto to complexo? O que se sabe que Luis Oliveira Ramos participou de uma visita tcnica organizada pelo SECOVI, com uma delegao estrangeira, no dia 19 de setembro de 2011, para conhecer a rea do projeto Nova Luz, segundo o site do sindicato:
14h s 17h00. Visita Tcnica: Projeto Nova Luz (exclusivo delegao estrangeira). O Nova Luz um projeto inovador de requalificao urbana que a Prefeitura de So Paulo entregar cidade em 2011. A requalificao contemplar, dentre outras aes, a valorizao de prdios histricos, criao de espaos verdes e de lazer, reforma das reas livres pblicas, alm da melhoria do ambiente urbano da regio.

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14h s 15h30. Apresentao do Projeto de Monitoramento da Visita: Luiz Oliveira Ramos Chefe da Assessoria Tcnica de Planejamento Urbano da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano de So Paulo.
<http://www.convencaosecovi.com.br>, 19 de setembro de 2011

O SECOVI, ao longo de sua estreita relao com a Prefeitura, alm de utilizar funcionrios pblicos como guias para investidores privados estrangeiros, parece no ter se atentado para a necessidade de gastos pblicos para o incio das eventuais obras do projeto Nova Luz. Questionado sobre qual a razo de utilizar a concesso urbanstica para transformar o Centro, entre outros instrumentos urbansticos constantes no plano diretor, o vice-presidente do SECOVI, Claudio Bernardes (2010), assim respondeu em entrevista:
Na avaliao que ns fizemos, e ns estudamos diversas alternativas, a concesso urbanstica foi o instrumento que resolvia diversos problemas importantes, sendo o principal dele o problema de o governo no ter dinheiro. O instrumento acabou surgindo de um processo e tornando-se um instrumento importante para a revitalizao do Centro.

O idealizador da concesso urbanstica, Paulo Lomar, tambm havia entendido que o instrumento serve para resolver a falta de recursos financeiros do Poder Pblico Municipal:
A concesso urbanstica possui um enorme potencial para a reconstruo das cidades brasileiras, uma vez que o Poder Pblico no dispe de recursos financeiros suficientes para a realizao das intervenes urbansticas reclamadas pelo interesse pblico.
Lomar, 2001:51

E o Poder Pblico Municipal tambm entendeu da mesma maneira a utilidade do instrumento, segundo o ofcio assinado pelo prefeito do municpio de So

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Paulo, Gilberto Kassab:


Devidamente regulamentada, a concesso urbanstica ser um grande instrumento para que as obras e servios pblicos sejam viabilizados, sem a necessidade de grandes investimentos por parte da Municipalidade. Por meio dela, reas degradadas da cidade podero ser transformadas, ganhando equipamentos pblicos, sociais e de infraestrutura urbana, inclusive transporte coletivo e reas verdes.
Ofcio ATL n 74 de 2009

Causa estranheza, dessa maneira, que anos depois das trs afirmaes, com o anncio do projeto Nova Luz e os estudos de viabilidade econmica desenvolvidos pela Fundao Getulio Vargas tenha sido publicada a conta para os cofres pblicos: a prefeitura ter que investir quase R$ 600 milhes para viabilizar o projeto, contrapondo-se ao iderio inicial de utilidade do instrumento urbanstico. A partir da verificao desse desajuste, faz-se necessrio mais um questionamento: a Prefeitura de So Paulo dispe desse valor, sem comprometer outras atividades, como sade e educao, para sustentar um projeto urbanstico? Essa pergunta nos exige reflexo no apenas sobre o que a Prefeitura ter de gastar, mas tambm sobre o quanto ela j gastou com todo esse processo. Considerando seis anos de promessas, tentativas, anncios, desapropriaes, audincias pblicas; quanto custou a poltica pblica da Nova Luz para os cofres pblicos, computando todos os gastos envolvidos desde 2005? Prosseguindo. Com relao aos afetados pelo processo da Nova Luz, temos diferenas significativas entre os comerciantes e os moradores. Nesse sentido, destaca-se a multiplicidade de movimentos do bairro, somando esforos e dividindo opinies, favorveis e contrrias, aos processos de interlocuo estabelecidos pela e com a Prefeitura; se num primeiro momento a Associao dos Comerciantes do Bairro da Santa Ifignia (ACSI) parecia ser a entidade chave da mobilizao, logo surgiram as vozes da Cmara de Dirigentes Lojistas da Santa Ifignia (CDL), da Associao dos Moradores do Bairro Santa Ifignia (AMSI) e da Associao dos

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Moradores e Amigos da Santa Ifignia e da Luz (AMOALUZ). No caso dos comerciantes, a capacidade de mobilizao deles foi fator predominante desde o incio, quando o projeto de lei da concesso urbanstica foi discutido na Cmara Municipal. Usaram faixas, apitos, manifestos, caminhes de som e tentativas de articulaes polticas com vereadores. Talvez, se no fosse pela disposio em despender tanto tempo e recursos, o atual quadro de aplicao da concesso urbanstica seria outro. Soma-se, ainda, o fato de os proprietrios ou locatrios mobilizarem seus funcionrios com o discurso de que se o patro perder o imvel eles perdero o emprego, e se a concesso desapropriar seu imvel, o comerciante abrir falncia e o funcionrio no receber aquilo que lhe devido. Apesar disso, mesmo com diversas reunies entre comerciantes e o Executivo Municipal, questes relacionadas garantia do ponto comercial e da permanncia aps a execuo do projeto nunca foram devidamente esclarecidas at hoje, e, quando foram questionadas, a resposta era a de que as garantias estariam no edital de contratao da concessionria. No caso dos moradores, com menor capacidade de mobilizao, a atuao deles foi tardia e teve incio devido a duas lideranas que divergiram durante todo o processo de interlocuo com a Prefeitura. Por um lado, o presidente da AMSI adotou uma postura bastante crtica no que se referiu ao projeto, criticando a postura do governo inclusive em reunies e denunciando diversas falhas no processo democrtico. Por outro lado, a presidente da AMOALUZ pareceu acreditar na possibilidade da construo de algo positivo junto do Poder Pblico Municipal. A despeito das diferentes atitudes, ambos Paula Ribas e Tony Santana diziam-se preocupados com a pouca educao e com a falta de mobilizao da grande maioria dos moradores:
Pra entender tudo isso que est acontecendo muito complicado. Agora, imagine pro morador que estudou at a quarta srie e que, em alguns casos, mal sabe ler. A Prefeitura apresenta esse discurso de que vai desaproprilos mas, ao invs de receber com a precatria, a concessionria vai pagar rapidamente aos proprietrios aquilo que justo. Ento, muita gente se

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iludiu com isso, ao invs de buscar lutar por sua permanncia no bairro. E a populao no sabe o que valor venal e nem o que preo justo, que provavelmente um dia um juiz ter de definir. Se algo nesse processo fosse justo, ento no haveria a necessidade de nenhuma desapropriao. Ns sabemos que, atualmente, a Prefeitura na calada da noite est construindo infraestrutura, que ela j est fazendo por baixo da terra uma infraestrutura pra atender os novos compradores do bairro. Mas ns queremos isso para gente, para melhorar o bairro que ns vivemos, eu e a Paula conversamos muito sobre isso.
Santana, entrevista em 2011

Mesmo adotando a postura de construo, Paula Ribas pareceu desiludir-se com o processo do Conselho Gestor da ZEIS, sobretudo, em relao s possveis deliberaes sobre o projeto Nova Luz. Isso apareceu expresso em sua fala, na ltima reunio do conselho:
Secretrio [Miguel Bucalem], ns no iramos ficar surpresos se ns soubssemos pra que era o convite. Ns no recebemos um convite formal, via e-mail. Ns recebemos um telefonema do Alonso [Lopez], individualmente, um dia e meio, dois dias antes. Ento, ns no tnhamos ideia pra onde estvamos indo. O Alonso quando convidou falou que era uma reunio no gabinete do prefeito. Quando eu entendi isso, eu falei: bvio..., porque um conselho aprovado, eleito por consenso, ento seria natural que a gente, nesta fase, fizesse uma reunio menor, pra debater e aprofundar as coisas. Ns, ento, fomos pra reunio de quinta-feira com esse esprito. Quando ns chegamos, vimos o mega evento e ficamos muito surpresos. Ainda mais com a palavra consolidado ao final do projeto Nova Luz. E quando vimos a apresentao em que nvel estava, a gente realmente se sentiu aviltado, agredido. Veio ento a sensao: perdemos a nossa casa, perdemos tudo.
Conselho Gestor ZEIS, 17 de agosto de 2011

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Considerando a dvida sobre a real funo e efetividade do Conselho Gestor, Tony Santana pareceu estar certo de que esse havia sido um instrumento para amenizar eventuais desconfianas de um processo que se revelou pouco democrtico desde seu incio. A democracia pretendida pela gesto Kassab foi semelhante quela desvirtuada, em que eles apresentam, ns escutamos e todos obedecemos. Ficou claro, portanto, que aqueles que decidiram envolver-se nas discusses com a Prefeitura foram surpreendidos com a apresentao de um projeto consolidado que nada, ou pouco, continha das discusses. Mas isso no era sinal de um problema para o representante da Prefeitura, Alonso Lopez. O presidente do conselho, ao ser questionado sobre o impasse do contedo do projeto bsico o que foi posteriormente apresentado como o consolidado e eventuais alteraes graas s propostas do Conselho Gestor para a ZEIS, respondeu em certa ocasio, da seguinte maneira:
Eu acabei de responder como se d esse impasse, que no existe. Eu respondi essa mesma pergunta umas 10 vezes nas outras reunies. Eu no sei quantas licitaes vocs j fizeram, eu j fiz mais de 15. Eu j reformei mais de 50 praas aqui no Centro de So Paulo e os meus projetos bsicos nunca foram iguais aos projetos executivos finais. Ento, eu sei que um projeto bsico, um projeto que licita quantidades e um projeto executivo final passa por diversas alteraes. Essa pergunta ela sempre foi respondida nas 10 ltimas reunies.
Conselho Gestor ZEIS, 6 de julho de 2011

Dessa maneira, justificando que tudo era bsico ou preliminar em relao a toda e qualquer dvida que os representantes do Conselho Gestor possussem sobre alteraes no projeto , representantes da Prefeitura parecem ter conseguido que nada fosse efetivamente incorporado. As imagens do projeto, desde a primeira vez que ele foi disponibilizado ao pblico at aquelas quando ele veio ser o consolidado, no representaram a voz do Conselho Gestor. A partir dessa considerao, pertinente questionar: caso a afirmao anterior esteja incorreta, quais foram os

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mecanismos de engenharia social, utilizados pela Prefeitura, para acatar, ou no, cada uma das solicitaes feitas por comerciantes e moradores? Onde as demandas esto respondidas no projeto e onde elas esto na apresentao do projeto Nova Luz consolidado? Ou todas elas sero elencadas, e talvez incorporadas, quando a Prefeitura lanar o edital para a contratao das obras com o projeto j elaborado? Parece correto afirmar, portanto, considerando toda a boa vontade dos gestores pblicos, que existe uma grande lacuna gerencial das demandas daqueles que sero afetados pelo projeto. Falta, nesse caso, ferramentas adequadas para o processo. Confundiu-se, inclusive, o cadastramento de todos os moradores uma demanda das associaes de moradia com pesquisa de mercado. Segundo os dados apresentados pelo Consrcio Nova Luz (2011), houve uma tentativa de visitar todos os lotes e edificaes, com critrio de retorno a cada trs dias e alternados. Houve tambm casos nos quais o responsvel pela entrada dos edifcios no permitiu o acesso do pesquisador e, segundo o documento publicado pelo consrcio, as recusas foram respeitadas. Sabe-se qualquer urbanista que estudou a matria de planejamento urbano, considerando a manuteno da populao local, como em projetos de land readjustment, que todos os moradores precisam ser consultados, muitas vezes em um processo longo de dilogo e cadastramento. Tony Santana, apesar de concordar com a necessidade de um cadastramento, considerou o processo como um falso cadastramento, ou uma tentativa de conhecer as deficincias dos moradores antes de desapropri-los:
A Prefeitura de So Paulo estava com dificuldade em realizar o cadastro dos moradores da regio. Muitos comearam a reclamar da falta de clareza sobre o processo de cadastramento. Ento, ns fomos atrs de um dos entrevistadores e conseguimos uma cpia do tal cadastro. Reparamos que aquilo continha perguntas de uma pesquisa de mercado e algumas delas [das perguntas] tinham uma instruo para o pesquisador no deixar o morador ler seu contedo. Repare no que est escrito aqui: Entrevistador, responda as perguntas abaixo a partir da observao do imvel (No perguntar ao morador). Quer dizer, o entrevistador chega na sua casa, responde um

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questionrio com as informaes que voc passou para ele, ele pede para voc assinar e no deixa nem uma cpia da pesquisa com o morador. O que pensar sobre isso? Esto querendo saber das deficincias que ns temos e no constituir um cadastro para a manuteno das pessoas no bairro. Isso tudo para facilitar as desapropriaes depois. Olhe as perguntas que o entrevistador tinha que responder sem o morador saber [e apresenta cpia do documento utilizado pelos entrevistadores]: (M1) Qual a condio geral do imvel com relao : a) pintura [Bom, Regular, Ruim, No Possui] b) limpeza [Bom, Regular, Ruim, No Possui] c) iluminao [Bom, Regular, Ruim, No Possui] d) ventilao [Bom, Regular, Ruim, No Possui] e) azulejos [Bom, Regular, Ruim, No Possui] (M2) No imvel h: a) Fiao a mostra [Sim, No] b) Ferragens a mostra [Sim, No] c) Mofo, bolor [Sim, No] d) Rachaduras na parede [Sim, No]
Santana, entrevista em 2011

A despeito das crticas, o documento Cadastro Socioeconmico (Consrcio Nova Luz, 2011), oriundo da pesquisa realizada, apresentou nmeros relevantes sobre os moradores da Santa Ifignia: mais de 66% estariam h pelo menos cinco anos e 24% desses estariam h mais de 20 anos na regio; 27% mora sozinho e 74% escolheu o local pela proximidade ao trabalho. Com relao faixa de renda, 36% da populao moradora consegue estabelecer-se, em uma regio com ampla infraestrutura, sobretudo se comparada a outras regies da cidade, com at trs salrios mnimos por faixa de renda familiar. Alm disso, relevante o fato de que 19% recusou-se a declarar sua renda familiar na pesquisa, o que poderia explicitar novas interpretaes. Apesar das deficincias da pesquisa, isso significa que um tero dos moradores vive em situao de extrema vulnerabilidade a qualquer

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aumento do preo do solo e que um tero pode ser expulso da regio se as devidas aes do Poder Pblico no forem tomadas. Vislumbrando tal panorama, no seria responsabilidade do Poder Pblico estabelecer uma poltica para o menos favorecidos no sentido de criar um equilbrio entre pobres e ricos? E, quando o Executivo e o Legislativo parecem no cumprir com esse papel, para quem se deve recorrer? Parece-nos correto afirmar que o Ministrio Pblico e o Poder Judicirio so aqueles indispensveis para controlar os desejos desenfreados daqueles que, em nome de uma generosidade participativa discutvel, desrespeitam os instrumentos democrticos conquistados pela Sociedade Civil. No caso da concesso urbanstica, processo elaborado pelo Executivo e aprovado pelo Legislativo, os movimentos de comerciantes e moradores a consideraram um instrumento de especulao imobiliria, que no beneficiaria aqueles que ocupam a Santa Ifignia, mesmo que os representantes do Poder Pblico Municipal, reiteradas vezes, afirmassem o contrrio: que tudo aquilo era para o benefcio dos moradores, comerciantes, e de toda So Paulo. Essas afirmaes no foram suficientes para evitar que os comerciantes entrassem com um processo de Ao Direta de Inconstitucionalidade no Judicirio. Eles alegaram que a concesso urbanstica contrariaria diversos aspectos da Constituio Federal e que o requerido no atendeu aos ditames legais do Estatuto da Cidade, pois deixou de considerar as propostas apresentadas pela Sociedade Civil e, com designao de audincias pblicas teatrais, no houve efetiva possibilidade de incorporao, no projeto, das propostas expressas em pblico. Aps os comerciantes ganharem uma liminar que paralisou a aplicao da concesso urbanstica, a Prefeitura agravou e o relator indeferiu a prpria liminar dois dias depois. O desembargador Sousa Lima revogou a prpria deciso considerando atas das audincias pblicas encaminhadas pela Prefeitura. Reflitamos: como um desembargador pode mudar to rpido de opinio? O magistrado entendeu que houve ampla participao popular? Ou seja, se houve audincia pblica, manifestao e protesto, isso validaria o processo democrtico do projeto Nova Luz?

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Com o indeferimento da liminar, no dia 29 de abril de 2011, os comerciantes solicitaram o agravo dessa deciso que teve votao marcada para o dia 3 de agosto. Na data, a pedido do desembargador Roberto Mac Cracken, a votao do agravo foi adiada e o vereador Jos Police Neto (PSDB) foi tomar ch com os desembargadores minutos antes da deciso (AMSI, 2011). No julgamento do agravo, o relator fez uma breve leitura e disse que houve a participao popular e que o projeto de utilidade pblica. Unnimes, todos os desembargadores votaram contra a liminar, mantendo a eficcia da lei. de se questionar, como uma lei to controversa votada dessa maneira pelos desembargadores? Segundo artigos publicados em jornal, Cludio Lembo, exgovernador e atual secretrio municipal de negcios jurdicos de So Paulo, desde 2006, indica a lista dos novos desembargadores do Tribunal de Justia:
No processo de escolha a OAB apresenta uma lista com seis nomes para o rgo Especial do Tribunal de Justia. Os 25 desembargadores do rgo Especial escolhem trs nomes da lista e a encaminham para a escolha do governador. Cludio Lembo faz questo de indicar os nomes de cada lista que obtiveram maior nmero de votos no rgo Especial.
Portal Conjur, 13 de setembro de 2006

Fiz uma homenagem ao Tribunal de Justia escolhendo o mais votado de cada lista. O Judicirio com elegncia, equilbrio e respeito pode, efetivamente, reequilibrar situaes em conflito. Por esse motivo, peo a cada um dos trs novos desembargadores que tomem na prpria conscincia tal importncia. O Judicirio o poder que pode equilibrar as situaes sociais brasileiras e, particularmente, preservar a tica dos outros dois poderes, discursou o governador Cludio Lembo durante a cerimnia de posse. J o presidente do Tribunal de Justia, aproveitou a ocasio para agradecer a Lembo, que anunciou a criao da comisso que analisa a possibilidade do Executivo, destinar parte do recolhido com custas judiciais ao Tribunal de Justia.
Portal Servidor Pblico, 10 de fevereiro de 2008

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O presidente do Tribunal de Justia de So Paulo, desembargador Roberto Antonio Vallim Bellocchi, recebeu hoje (2/12) a visita do ex-governador Cludio Lembo.Trata-se da primeira visita dele ao Tribunal, como novo secretrio dos negcios jurdicos da Prefeitura de So Paulo. Escolhido pelo prefeito Gilberto Kassab, Lembo tomou posse no cargo na ltima quintafeira (27/11).
Portal Jus Brasil, 2 de dezembro de 2008

Pelos trechos copiados denotando um estreito relacionamento entre o Executivo e o Judicirio e pelo fato de Gilberto Kassab e seu subordinado, Miguel Bucalem, terem expressado tranquilidade com relao liminar de Sousa Lima, questiona-se: existe realmente um equilbrio entre os poderes? O Legislativo e o Judicirio parecem bastante comprometidos com o Executivo e esse, por sua vez, considerando os acontecimentos do processo Nova Luz, parece completamente comprometido com os desejos de ampliao de vetores para a atuao do mercado imobilirio. Esta a razo pela qual o nico anseio que resta aos grupos de resistncia est relacionado ADIN enviada diretamente ao Supremo Tribunal Federal, em Braslia, pelo PSOL. Tal ADIN questiona incisivamente uma lei que delega ao particular promover a desapropriao da seguinte maneira: compete privativamente Unio legislar sobre a desapropriao 7 segundo o artigo 22, inciso II, da Constituio Federal (ADIN PSOL, 2011:35). E explicita que somente o concessionrio de servios

Podemos conceituar desapropriao como um instituto de direito pblico consistente na retirada da propriedade privada pelo Poder Pblico, ou seu delegado, por necessidade ou utilidade pblica, ou interesse social, mediante o pagamento prvio da justa indenizao em dinheiro (art. 5, XXIV, da CF - Constituio Federal), por interesse social para fins de reforma agrria (art.184, da CF), por contrariedade ao Plano Diretor da cidade (art. 182, 4, III, da CF), mediante prvio pagamento do justo preo em ttulos da dvida pblica, com clusula de preservao de seu valor real, e por uso nocivo da propriedade, hiptese em que no haver indenizao de qualquer espcie (art. 243, da CF) (Harada, 2002:35).
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pblicos pode promover desapropriaes no decorrer da execuo dos servios inerentes ao Poder Pblico, razo que conflita com a lei da concesso urbanstica. O concessionrio de urbanizao ou reurbanizao no o concessionrio de servio pblico, que legalmente pode desapropriar e praticar os atos decorrentes do ato expropriatrio (ADIN PSOL, 2011:36). Ainda que a discusso seja votada e que seja permitida a promoo de desapropriao por entes privados concessionrios, questiona-se: qual seria a diferena dessa em relao atualmente realizada pelo Executivo, alm do pagamento pelo privado do valor do imvel ao desapropriado? Conforme Adilson Dallari explicou na primeira audincia pblica na Cmara Municipal, quer dizer, no so os particulares que faro as desapropriaes, porque s o Poder Pblico pode desapropriar. O Poder Pblico declara de utilidade pblica para fins de desapropriao e autoriza o particular a promover a desapropriao. O discurso de que as desapropriaes sero mais rpidas por que sero promovidas pelo privado deixa bastante dvida. Basta pesquisar para saber que os problemas com relao s desapropriaes surgem porque no existem regras para a resoluo de conflitos entre interesses que possam surgir:
No choque impetuoso entre dois interesses de cunhos diversos, um de natureza pblica e outro de natureza particular, o embate da desapropriao se soluciona em favor do interesse maior, isto , o de natureza pblica, devendo este se sobrepujar ao segundo em face da relevncia que abarca. Notadamente, vigoram os Princpios da Supremacia do Interesse Pblico (sobre o particular) e da Indisponibilidade do Interesse Pblico. A problemtica exposta se manifesta com mais fora e energia, considerando que a sistemtica jurdica brasileira no fornece quaisquer regramentos prticos para a resoluo dos conflitos entre interesses pblicos que possam vir a surgir. Desse modo, que emergem maneiras distintas de se interpretar a normatizao legal, consoante a tica e a posio adotada pelo intrprete.
Portal Jus Brasil, 2 de dezembro de 2008

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O Judicirio, portanto, em caso de conflito, ter de interpretar as desapropriaes e isso leva tempo; essa uma das razes da morosidade desses processos. E logicamente, depois de um processo Nova Luz to difcil como o atual, aqueles com potencial de desapropriao identificados no projeto, sabendo das mudanas e de todo a possibilidade de valorizao da regio, no aceitaro os valores propostos pelo concessionrio. Ser que nesse caso, assim como fez Sousa Lima, os desembargadores ao julgarem esse tipo de deciso o faro to rapidamente como no agravo da concesso urbanstica? E como as concessionrias iro proceder? Batero na porta dos proprietrios para negociar? Encaminharo uma notificao com a assinatura do prefeito? Mas se o discurso da Prefeitura o de que as pessoas que esto morando na Santa Ifignia permanecero na regio, quais sero os procedimentos para a remoo das famlias, em carter provisrio, para a construo das novas unidades e posterior retorno das famlias s novas construes? So Paulo notoriamente uma cidade com enorme dficit habitacional; para onde iriam essas famlias? Haver uma convergncia de metragem quadrada, ou seja, devolvida a mesma metragem que o proprietrio tinha anteriormente ao projeto? Ou ele ter que arcar com recursos prprios, ou por meio de financiamento, a sobrevalorizao gerada como resultado do projeto? Esperamos que o timming do mercado aguarde por cada uma dessas respostas. Assim, com os olhos de quem estudou, presenciou e participou de trechos da Batalha pelo Centro de So Paulo, podemos considerar trs problemas principais. O primeiro deles diz respeito ao processo de formulao e aplicao da poltica pblica denominada Nova Luz: houve falta de transparncia e pouca disponibilidade de informaes; houve difcil interlocuo com as associaes de moradores e comerciantes e aplicao de mtodos de falsa generosidade participativa; houve falta de monitoramento dos impactos da poltica pblica e nenhuma ferramenta de validao das demandas dos grupos a serem afetados pelo projeto. Essas consideraes deixaram claro que o modelo de planejamento adotado pelos gestores pblicos na gesto Serra-Kassab foi o tradicional: determinista, no

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qual um nico ator no caso, o Estado deve sobressair-se sobre os anseios dos outros; no qual o recurso escasso a ser sanado o econmico; no qual as dvidas dos afetados pelas polticas pblicas so respondidas apenas por abordagens tcnicas e normativas inconclusivas. No estudo de caso descrito neste livro, a realidade mostrou-se conflitante com esse modelo: so vrios os atores sociais num jogo de interesses difuso, situacional, em que as inconcluses das abordagens tcnicas e normativas no foram o suficiente para acalmar a ansiedade dos envolvidos. Nesse contexto, portanto, entende-se que planejamento urbano no desenho e no instrumento urbanstico. processo e sua validao em forma de poltica pblica. No a teoria dos anos 90 do Jaime Lerner de acupuntura urbana, como se a insero de um edifcio novo, ou reformado, com bela iluminao e utilizao considerada nobre, como um museu, teatro ou sala de espetculos, fosse capaz de irradiar luz ao entorno com problemas sociais. No cabe mais o discurso do re revitalizao, reconverso, requalificao daqueles que imaginam como a cidade deve ser, para depois convidar as pessoas a viverem nela. Planejamento urbano aceitar a cidade como um organismo dinmico, em que as aes do Estado devem potencializar as dinmicas urbanas positivas e minimizar as negativas, de forma a aumentar o bem-estar daqueles que construram sua histria e que querem conjuntamente usufruir de seu futuro. Alm disso, o planejamento deve desestimular as dinmicas que desagregam, que corroem aquilo que existe de pblico e que enaltecem prticas de especulao e do usufruto para poucos. Para tanto, a academia deve formar urbanistas que no inventam ou, utilizando-se de eventual jargo que venha a tornar-se moda, reinventam a cidade, mas que partem da lgica da transformao que tem por eixo seus prprios habitantes e sua relao com os espaos que definem, delimitam, muitas vezes aprisionam, suas vidas. Dessa maneira, o planejamento urbano deve convidar a sociedade a participar de seu sucesso, e tambm de seu insucesso, caso o entendimento de seus moradores naquele momento venha a ser questionado tempos depois de sua implementao. So processos polticos, econmicos e culturais que, pela prpria complexidade do tema, devem atravessar vrios anos, s vezes dcadas, no podendo ser a bandeira

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de uma nica gesto poltico partidria. So processos que precisam de estratgias contnuas de gesto democrtica baseadas na partio pblica, mas tambm na avaliao e na contnua melhoria de seus processos. O segundo problema refere-se aos produtos resultantes do processo. No caso da Nova Luz, constantemente gestores pblicos tentaram desvirtu-lo e desvi-lo para a lgica do projeto, ou seja, do produto a ser executado, como se esse fosse elemento decisrio e nico a ser discutido. No resta dvida de que um elemento resultado do outro e, que da maneira como se procedeu, sem ter sido enraizado e construdo em um processo social, o produto final corre risco de ser artificial. At o momento, o projeto Nova Luz obteve um nico produto: aquele do medo, da incerteza e da inquietao por parte daqueles que moram e trabalham no bairro Santa Ifignia. Nem as promissoras participaes de grandes empresas, incluindo a empresa nmero um em arquitetura e urbanismo do mundo, foram responsveis para acalmar os nimos daqueles que podem ser afetados pelo projeto Nova Luz. Nem todo o expertise delas foi responsvel por uma viso de um enfrentamento das desigualdades que integram o cenrio urbano paulistano. J que a soluo dos problemas do Estado deve estar nas mos do poder privado, parece-nos correto afirmar que nem R$ 12 milhes gastos com o Consrcio Nova Luz foram responsveis por um consenso de transformao do quadro urbanstico da Cracolndia para melhor. O terceiro problema diz respeito regulao dos poderes. Se o processo for desvirtuado e o produto a ser enfiado goela abaixo da populao for artificial, a quem devemos recorrer? Se nos parece correto afirmar que o Ministrio Pblico e o Poder Judicirio so aqueles indispensveis para controlar os desejos desenfreados daqueles que, em nome de uma falsa generosidade participativa, desrespeitam os instrumentos democrticos conquistados pela Sociedade Civil, quando eles [Ministrio Pblico e Poder Judicirio] tambm passam a atender tais desejos desenfreados, acho importante expressar um alerta. Caso a concesso urbanstica e projetos aos moldes do Nova Luz comecem a ser implementados, pode-se tornar cultura no Brasil utilizar este instrumental para expulsar populaes de lugares

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com potencial de valorizao e colocar outras, a bel-prazer, quando interessar a grupos de relacionamento de prefeitos, governadores e parlamentares. A cidade de Maring, terceira maior do Estado do Paran, inseriu sua concesso urbanstica no plano diretor de 2006 (Lei Complementar n 632 de 2006) e sancionou a aplicao do instrumento por meio da lei complementar n 693 no mesmo ano. O contedo uma cpia, em um artigo e trs pargrafos, do plano diretor de So Paulo; inclusive, o gabinete do prefeito da cidade encaminhou o projeto de lei para a Cmara Municipal com o mesmo pretexto da concesso urbanstica paulistana: visa possibilitar a interveno do Municpio para o melhor uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo. No precisamos salientar que a aplicao do instrumento j est sendo criticada e mobilizando as populaes afetadas pela revitalizao da rea central, que quer transformar uma rea onde existe uma antiga rodoviria e comunidades pobres da cidade. Recordo-me, por fim, em algumas entrevistas com os atores envolvidos, dos questionamentos sobre qual seria minha opinio sobre o futuro da Santa Ifignia. O que vai acontecer com o projeto Nova Luz em um futuro prximo? Gosto muito do seguinte trecho do livro de Edgar Morin, Para Onde Vai o Mundo?:
A histria do vir a ser de uma prodigiosa complexidade. A histria inova, deriva, desorganiza-se. Ela muda de trilho, descarrila-se: a contracorrente suscitada por uma corrente se mescla com a corrente, e o descarrilador tornase a corrente. A evoluo deriva, transgresso, criao; feita de rupturas, perturbaes, crises.
Morin, 2010:16-17

No sentido de prever o que vir a acontecer na Santa Ifignia, entrevejo que nada rege seu futuro, este est mais aberto do que nunca aos meses e anos por vir, j que doravante ele comporta, ao mesmo tempo, a possibilidade de aniquilamento de seus ocupantes atuais; e a possibilidade de um progresso decisivo na participao popular e no controle social das aes governamentais para que todos se beneficiem do projeto Nova Santa Ifignia; e, entre estas duas possibilidades extremas, todas

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as combinaes, justaposies de progresses e regresses possveis. Ano que vem, 2012, haver as eleies que sucedero Gilberto Kassab. Talvez, as cartas j tenham sido dadas e saberemos quais foram muitos anos depois 8. Talvez a vitrine Nova Luz tenha sido a responsvel por ofuscar outros interesses da referida gesto. Para aqueles que discordam do partido no poder, quer seja DEM ou o, em vias de criao, Partido Social Democrtico (PSD), no se trata apenas de eliminar por meio do voto o partido dominante; sobre o novo governante pairam os velhos mecanismo de dominao do capital. Precisamos, portanto, enfrentar o problema de dominao em suas estruturas sociais e organizacionais para que, caso desistam do projeto Nova Luz, nos moldes em que se encontra atualmente, outro governante no pretenda retom-lo. Trata-se de reivindicar o fortalecimento do controle social das aes do governo para que, se uma retomada ocorrer, sejamos capazes de desmarcar a represso veiculada como proposta de democracia 9.
Recentemente encontramos uma empresa pertencente ao grupo Andrade Gutierrez com o nome de Consrcio Nova Luz, formada em 2001 e CNPJ 04.646.264/0001-78. O nome Nova Luz antigo, tem domnio na Junta Comercial de So Paulo desde a gesto Marta Suplicy (PT) e congrega dezenas de outras participaes, tais como a Odebrecht, Camargo Correa e Alston. Talvez as cartas da Santa Ifignia tenham sido dadas muito antes daquilo que se imagina.
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O entendimento do termo democracia bastante controverso e plural na literatura acadmica. Para muitos autores democracia uma modalidade de forma de governo. Etimologicamente, o termo democracia provm do grego demos povo e kratein governo. A democracia tem sua origem na Grcia, no sculo V a.C, e era entendida como uma forma de governo fundamentada em trs direitos essenciais dos cidados atenienses: igualdade, liberdade e participao no poder. Da democracia ateniense cujo exerccio se dava por meio das assembleias de cidados passa-se s modernas democracias representativa e participativa. Democracia termo plurvoco, de difcil conceituao, e por vezes utilizado para justificar ideologicamente a prtica de atitudes totalitrias, ou seja, o oposto de seu autntico significado. Da se conclui que as democracias so diversificadas, porque refletem a vida poltica, social e cultural de cada pas, podendo o conceito de democracia sofrer perverso em sua essncia (Brito, Freixo e Silva, 2003:7). Neste livro, o termo democracia refere-se tambm participao popular capaz de evitar que grupos de poder, ou elites econmicas, controlem a agenda pblica governamental.
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ILUSTRAES
As cartas:

O Executivo O Legislativo O Judicirio O Mercado A Sociedade

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O Executivo

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O Legislativo

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O Judicirio

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O Mercado

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A Sociedade

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CONSIDERAES FINAIS
A presente publicao teve por objetivo analisar o processo de formulao do instrumento urbanstico da concesso urbanstica, considerando sua origem no Executivo, sua regulamentao no Legislativo e as discusses sobre o assunto com a Sociedade Civil. Durante esse processo, ficaram claras as interferncias institucionais e sociais de atores que tornaram possveis a elaborao e posterior emergncia da concesso urbanstica em So Paulo. Se, por um lado, o objeto tcnico-jurdico foi inserido na agenda pblica governamental como parte de um processo poltico legitimado por meio de plano diretor na gesto PT; por outro lado, ele foi inserido na agenda pblica governamental como parte da soluo para viabilizar uma estratgia criticada como higienista, denominado projeto Nova Luz, na gesto PSDBDEM. A temtica urbana expressa na Constituio de 1988 procurou condenar aquilo que h muito tempo vinha acontecendo no Brasil: que grupos de poder, ou elites econmicas controlassem a agenda pblica governamental, evitando que fossem tratadas questes de polticas sociais para as maiorias menos favorecidas. Tais esforos reafirmaram a emergncia de organizaes politizadas e redes de resistncias, para atuao em mdio e longo prazo, contra desvios de funo ou funes do Poder Pblico Municipal que favorecessem apenas as minorias detentoras de poder. Apesar de o projeto Nova Luz apresentar-se como fruto de uma governabilidade democrtica, por meio do canal especfico das audincias pblicas, ficou claro que o iderio democrtico de se prevenir que as elites econmicas controlem a agenda pblica governamental no se apresentou no caso estudado. Nele, foi influenciado pela elite econmica ligada ao mercado imobilirio de alto padro. Alm disso, as vozes das organizaes politizadas e redes de resistncias no surtiram, no momento das audincias pblicas, anterior e posteriormente regulamentao da concesso urbanstica, os efeitos desejos por esses atores.

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O estudo de caso que examinou a experincia da concesso urbanstica rejeitou anlises que nos levariam a celebrar a Sociedade Civil virtuosa ou a demonizar o Estado. Em vez disso, procurou-se constituir um panorama emprico capaz de aprofundar novas anlises sobre o conflito de interesses potencial presente no espao urbano e sua relao dinmica entre Sociedade Civil e a complexa relao com a governabilidade democrtica no Brasil. Considerando as limitaes deste trabalho, acreditamos que o esforo em promover a democracia no Brasil e a promoo de maior acesso de interessados no processo de formulao de polticas pblicas ir afetar a maneira como agendas de polticas urbanas so formuladas e regulamentadas. As anlises apresentadas nesta publicao mostraram que o interesse de indivduos particulares ou grupos, continuam a criar impedimentos incorporao do interesse daqueles que sero efetivamente afetados pela ao governamental. Essa limitao ser foco de conflitos at que Sociedade Civil e Poder Pblico Municipal encontrem meios de atualizar seu processo de desenvolvimento urbano, utilizando mecanismos de regulao e de construo de espaos coletivos de maneira mais eficiente.

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LEI MUNICIPAL N 14.917 DE 2009


Dispe sobre a concesso urbanstica no Municpio de So Paulo. GILBERTO KASSAB, Prefeito do Municpio de So Paulo, no uso das atribuies que lhe so conferidas por lei, faz saber que a Cmara Municipal, em sesso de 22 de abril de 2009, decretou e eu promulgo a seguinte lei: Art. 1. A concesso urbanstica constitui instrumento de interveno urbana estrutural destinado realizao de urbanizao ou de reurbanizao de parte do territrio municipal a ser objeto de requalificao da infraestrutura urbana e de reordenamento do espao urbano com base em projeto urbanstico especfico em rea de operao urbana ou rea de interveno urbana para atendimento de objetivos, diretrizes e prioridades estabelecidas na lei do plano diretor estratgico. Pargrafo nico. So diretrizes que podem justificar a realizao de interveno urbana mediante a concesso urbanstica: I - elevar a qualidade do ambiente urbano, por meio da preservao dos recursos naturais e da proteo do patrimnio histrico, artstico, cultural, urbanstico, arqueolgico e paisagstico; II - racionalizar o uso da infraestrutura instalada, em particular a do sistema virio e de transportes, evitando sua sobrecarga ou ociosidade; III - promover e tornar mais eficientes, em termos sociais, ambientais, urbansticos e econmicos, os investimentos dos setores pblico e privado; IV - prevenir distores e abusos no desfrute econmico da propriedade urbana e coibir o uso especulativo da terra como reserva de valor, de modo a assegurar o cumprimento da funo social da propriedade; V - permitir a participao da iniciativa privada em aes relativas ao processo de urbanizao; VI - recuperar reas degradadas ou deterioradas visando melhoria do meio ambiente e das condies de habitabilidade; VII - estimular a reestruturao e requalificao urbanstica para melhor aproveitamento de reas dotadas de infraestrutura, estimulando investimentos e revertendo o processo de esvaziamento populacional ou imobilirio;

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VIII - estimular o adensamento de reas j dotadas de servios, infraestrutura e equipamentos, de forma a otimizar o aproveitamento da capacidade instalada e reduzir custos; IX - adequar a urbanizao s necessidades decorrentes de novas tecnologias e modos de vida; X - possibilitar a ocorrncia de tipologias arquitetnicas diferenciadas e facilitar a reciclagem das edificaes para novos usos. Art. 2. Para os fins desta lei, concesso urbanstica o contrato administrativo por meio do qual o poder concedente, mediante licitao, na modalidade concorrncia, delega a pessoa jurdica ou a consrcio de empresas a execuo de obras urbansticas de interesse pblico, por conta e risco da empresa concessionria, de modo que o investimento desta seja remunerado e amortizado mediante a explorao dos imveis resultantes destinados a usos privados nos termos do contrato de concesso, com base em prvio projeto urbanstico especfico e em cumprimento de objetivos, diretrizes e prioridades da lei do plano diretor estratgico. Pargrafo nico. A empresa concessionria obter sua remunerao, por sua conta e risco, nos termos estabelecidos no edital de licitao e no contrato, dentre outras fontes, por meio da alienao ou locao de imveis, inclusive dos imveis desapropriados e das unidades imobilirias a serem construdas, da explorao direta ou indireta de reas pblicas na rea abrangida pela interveno urbana ou qualquer outra forma de receita alternativa, complementar ou acessria, bem como pela receita de projetos associados. Art. 3. Podem ser objeto de concesso urbanstica, entre outras intervenes estruturais, as obras relativas a modificao do sistema virio, da estrutura fundiria, de instalaes e equipamentos urbanos, inclusive sistema de transporte pblico, e da localizao de logradouros pblicos, a demolio, reforma, ampliao ou construo de edificaes nos termos estabelecidos no respectivo projeto urbanstico especfico. 1. A rea resultante de urbanizao ou de reurbanizao mediante concesso urbanstica dever ser dotada, conforme o caso, de infraestrutura de abastecimento de gua potvel, disposio adequada de esgoto sanitrio, distribuio de energia eltrica e iluminao pblica, sistema de manejo de guas pluviais, de transporte pblico de passageiros e virio pblico com pavimentao adequada, atendidas as normas de acessibilidade e

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preferentemente com piso drenante, rede de telecomunicaes, rede de gs canalizado e equipamentos comunitrios destinados educao, cultura, sade, segurana, esporte, lazer e convvio social. 2. O reparcelamento de rea necessrio para a execuo do projeto urbanstico especfico da concesso dever observar as normas gerais da legislao nacional e municipal aplicvel ao parcelamento do solo para fins urbanos, as da lei do plano diretor estratgico e as da lei da operao urbana consorciada ou do respectivo projeto estratgico na qual esteja inserida a rea objeto da concesso urbanstica. 3. Conforme as necessidades de cada caso, a interveno urbana pretendida, de acordo com o projeto urbanstico especfico referido no art. 8 desta lei, poder ser objeto de mais de uma concesso urbanstica. 4. Poder integrar o objeto da concesso urbanstica tanto a explorao do solo quanto do subsolo e do espao areo, inclusive a implantao de garagens subterrneas e a gesto das redes de infraestrutura instaladas em reas municipais. Art. 4. A concesso urbanstica fica sujeita ao regime jurdico das concesses comuns regidas pela Lei Federal n 8.987, de 13 de fevereiro de 1995, com as complementaes constantes desta lei, e das concesses patrocinadas previstas na Lei Municipal n 14.517, de 16 de outubro de 2007, e na Lei Federal n 11.079, de 30 de dezembro de 2004, sem prejuzo da aplicao das normas com ela compatveis das leis que lhe so correlatas. 1. So correlatas com o regime jurdico das concesses comuns e a elas aplicveis subsidiariamente as normas pertinentes e com elas compatveis das Leis Federais n 8.666, de 21 de junho de 1993, e n 10.257, de 10 de julho de 2001, bem como da Lei Municipal n 13.278, de 7 de janeiro de 2002. 2. Se o contrato de concesso urbanstica estabelecer contrapartida do Poder Pblico Municipal com recursos provenientes de financiamento ou doao oriundos de agncia oficial de cooperao tcnica ou organismo financeiro multilateral de que o Brasil faa parte, podero ser admitidas na licitao as condies decorrentes de acordos, protocolos, convenes ou tratados internacionais aprovados pelo Congresso Nacional, bem como as normas e procedimentos daquelas entidades, inclusive quanto ao critrio de seleo da proposta mais vantajosa para a Administrao, o qual poder contemplar, alm do preo, outros fatores de avaliao, desde que por elas exigidos para a obteno do financiamento ou doao, e que tambm no conflitem com o princpio do julgamento objetivo e sejam

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objeto de despacho motivado do rgo executor do contrato, despacho esse ratificado pela autoridade imediatamente superior. Art. 5. Toda concesso urbanstica deve ser autorizada por lei especfica, que estabelecer os parmetros urbansticos aplicveis, e s pode ter por objeto uma rea contnua destinada a interveno urbana com base na lei do plano diretor estratgico, mesmo que no haja necessidade de alterao de parmetros urbansticos e demais disposies legais aplicveis. 1. Cada autorizao legislativa, no mbito da respectiva lei especfica, dever conter o permetro especfico e as diretrizes especficas da concesso urbanstica por ela autorizada, que orientaro a transformao urbanstica pretendida para a regio, de acordo com as suas caractersticas e potencialidades. 2. O Poder Legislativo poder sustar a autorizao legislativa de que trata este artigo caso a concesso urbanstica no observe o permetro especfico e as diretrizes especficas autorizadas. Art. 6. No se aplica s obras efetuadas com base nesta lei o disposto nos artigos 1 e 2 da Lei n 10.671, de 28 de outubro de 1988. Pargrafo nico. As leis de melhoramento virio incidentes sobre a rea da concesso urbanstica no impediro a modificao dos logradouros existentes, nos termos desta lei, nem impediro a edificao nas reas por eles atingidas, no sendo aplicveis a tais casos as vedaes estabelecidas pelos artigos 4 e 5 da Lei n 11.228, de 26 de junho de 1992. Art. 7. A autorizao para a abertura de licitao para a concesso urbanstica ser precedida de estudos e providncias de responsabilidade do poder concedente para a definio dos objetivos, diretrizes e parmetros de interesse pblico especfico para a elaborao do projeto urbanstico especfico da interveno a ser realizada por meio da concesso, compreendendo, no mnimo, o seguinte: I - estudos de viabilidade econmica, mercadolgicos e da situao fundiria da rea; II - estudos de impacto ambiental ou de vizinhana; III - relatrio circunstanciado dos principais contedos dos estudos efetuados e das providncias a serem executadas com o demonstrativo quantitativo e qualitativo dos custos e benefcios sociais, urbansticos e ambientais da interveno urbana a ser realizada; IV - realizao de uma audincia pblica na rea central do Municpio e na de cada

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uma das Subprefeituras em que ser realizada a interveno urbana, possibilitando a interao com proprietrios, moradores, usurios permanentes e investidores privados eventualmente interessados. Art. 8. O projeto urbanstico especfico da interveno urbana a ser realizada por meio da concesso urbanstica, em conformidade com a lei do plano diretor estratgico, conter, conforme o caso, os seguintes elementos: I - definio das modificaes no sistema virio; II - localizao e definio da infraestrutura urbana e dos equipamentos comunitrios; III - localizao e definio dos espaos pblicos de uso comum e especial; IV - definio dos parmetros e diretrizes urbansticos, ambientais e sociais; V - programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente afetada pela interveno urbana. 1. O projeto urbanstico especfico deve ser submetido para anlise e deliberao, em carter preferencial, preliminarmente abertura da licitao, para a definio das diretrizes relativas preservao do patrimnio cultural e histrico, parcelamento do solo, trnsito, preservao do meio ambiente e adequao dos parmetros de uso e ocupao do solo, devendo ser submetido, ao final, Cmara Tcnica de Legislao Urbanstica (CTLU). 2. As diretrizes emitidas nos termos do pargrafo anterior vincularo as anlises posteriores dos rgos municipais quanto aos pedidos de licenciamento de edificaes formulados pelo concessionrio. 3. O Poder Executivo poder realizar concursos ou publicar edital de chamamento de pessoas fsicas ou jurdicas interessadas em apresentar projetos, estudos, levantamentos e investigaes que subsidiem a modelagem da concesso urbanstica, os quais sero remunerados na forma prevista no art. 21 da Lei Federal n 8.987, de 1995. Art. 9. O projeto de concesso urbanstica ser objeto de consulta pblica, com antecedncia mnima de 30 (trinta) dias da publicao do edital da respectiva licitao, mediante publicao de aviso na imprensa oficial, em jornais de grande circulao e por meio eletrnico, no qual sero informadas as justificativas para a contratao, a identificao do objeto, o prazo de durao do contrato e seu valor estimado e as minutas do edital e do contrato, fixando-se prazo para fornecimento de sugestes, realizando-se uma audincia pblica ao trmino deste prazo.

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Art. 10. O concessionrio pode utilizar os instrumentos jurdicos autorizados na legislao vigente em conformidade com os respectivos limites legais, tais como, o direito de preempo, o consrcio imobilirio, o direito de superfcie, a concesso real de uso e outros conexos para adequado cumprimento da concesso urbanstica. Pargrafo nico. A utilizao do direito de preempo, do direito de superfcie e da concesso real de uso sobre imvel de domnio pblico depende de prvia autorizao legal. Art. 11. A Prefeitura Municipal efetuar a declarao de utilidade pblica e de interesse social dos imveis a serem objeto de desapropriao urbanstica para a execuo do projeto urbanstico especfico mediante concesso urbanstica nos termos autorizados na alnea i do art. 5 do Decreto-lei n 3.365, de 21 de junho de 1941, e no art. 44 da Lei Federal n 6.766, de 19 de dezembro de 1979. 1. O concessionrio, com fundamento no art. 3 do Decreto-lei n 3.365, de 21 de junho de 1941, e na declarao a que se refere este artigo, promover a desapropriao judicial ou amigvel dos imveis a serem desapropriados, pagando e negociando integralmente a respectiva indenizao, bem como assumindo a condio de proprietria dos respectivos imveis, com poderes para promover as alteraes registrrias necessrias para a realizao de incorporaes imobilirias e a implementao do projeto urbanstico especfico, nos termos do contrato de concesso urbanstica. 2. A desapropriao, uma vez obtida a imisso na posse, ser irretratvel e irrevogvel, sendo defeso ao Poder Pblico Municipal ou ao concessionrio desistir ou renunciar aos direitos e obrigaes a ela relativos. Art. 12. Quando permitida, no edital de licitao, a participao de empresas em consrcio, sero observadas as seguintes normas: I - comprovao de compromisso, pblico ou particular, de constituio de sociedade de propsito especfico, subscrito pelas consorciadas; II - indicao da empresa responsvel pelo consrcio durante a licitao e at a constituio da sociedade de propsito especfico; III - apresentao dos documentos exigidos para aferio da capacidade tcnica, da idoneidade financeira e da regularidade jurdica e fiscal e as condies de liderana da empresa responsvel pelo consrcio;

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IV - impedimento de participao de empresas consorciadas na mesma licitao, por intermdio de mais de um consrcio ou isoladamente. 1. A empresa lder do consrcio a responsvel perante o poder concedente pelo cumprimento do contrato de concesso urbanstica, sem prejuzo da responsabilidade solidria das demais consorciadas. 2. A empresa licitante vencedora fica obrigada a constituir, antes da adjudicao do certame, sociedade de propsito especfico para assumir os compromissos de concessionria at a completa execuo da interveno urbana dentro do prazo fixado no contrato de concesso urbanstica antes de sua assinatura. 3. Poder ser exigido pelo edital de licitao que a Prefeitura do Municpio de So Paulo receba 1 (uma) ao da empresa de propsito especfico, com poder de participao nas decises da empresa com a finalidade de controle do cumprimento do objeto da concesso urbanstica, nos termos do edital. Art. 13. O poder concedente, antes da abertura da licitao, poder proceder prqualificao jurdica, tcnica, econmico-financeira e conexas das empresas ou consrcios de empresas que queiram participar da licitao de concesso urbanstica a fim de efetuar anlise mais detida da qualificao tcnica das interessadas. 1. A adoo do procedimento de pr-qualificao ser feita mediante proposta da autoridade competente do poder concedente, aprovada pela autoridade imediatamente superior. 2. Na pr-qualificao sero observadas as exigncias legais relativas concorrncia, convocao dos interessados, ao procedimento e anlise da documentao. Art. 14. Observado o disposto no art. 5, a licitao da concesso urbanstica dever ser autorizada pelo Prefeito, mediante despacho fundamentado, que efetuar a definio do objeto, rea de abrangncia, prazo e diretrizes a serem observadas. Art. 15. A licitao ser aberta na modalidade concorrncia mediante edital elaborado pelo poder concedente, observados, no que couber, os critrios e as normas gerais da legislao prpria aplicvel s concesses comuns, que conter, especialmente: I - o objeto, metas e prazo da concesso; II - a descrio das condies necessrias adequada execuo da interveno urbana;

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III - os prazos para recebimento das propostas, julgamento da licitao e assinatura do contrato; IV - prazo, local e horrio em que sero fornecidos ou disponibilizados, aos interessados, os dados, estudos e projetos necessrios elaborao dos oramentos e apresentao das propostas; V - os critrios e a relao dos documentos exigidos para a aferio da capacidade tcnica, da idoneidade financeira e da regularidade jurdica e fiscal; VI - as possveis fontes de receitas alternativas, complementares ou acessrias, bem como as provenientes de projetos associados; VII - os direitos e obrigaes do poder concedente e da sociedade concessionria em relao a alteraes a serem realizadas no futuro, para garantir a continuidade e a atualizao da interveno urbana aos fins de interesse pblico a que se destina; VIII - os critrios, indicadores, frmulas e parmetros a serem utilizados no julgamento tcnico e econmico-financeiro da proposta; IX - a indicao dos bens reversveis e dos que forem objeto de imediata incorporao ao patrimnio pblico, de suas caractersticas e de outras condies conexas; X - a expressa indicao do concessionrio como responsvel pelo nus da concretizao das desapropriaes necessrias completa execuo da interveno urbana, ou para a instituio de servido administrativa ou urbanstica, observada a preferncia dos expropriados para a aquisio de novas unidades, conforme definido no edital; XI - a exigncia de constituio de sociedade de propsito especfico, antes da adjudicao do certame, com o objetivo nico e exclusivo de realizao da interveno urbana prevista no edital; XII - a exigncia, se for o caso, de o concessionrio ressarcir os dispndios correspondentes aos estudos, investigaes, levantamentos, projetos, obras e despesas ou investimentos j efetuados, vinculados concesso, de utilidade para a licitao, realizados pelo poder concedente ou com a sua autorizao, antes da assinatura do contrato de concesso urbanstica; XIII - as condies de liderana da empresa responsvel, na hiptese em que for permitida a participao de empresas em consrcio; XIV - a minuta do respectivo contrato de concesso urbanstica, que conter as clusulas essenciais referidas no art. 19 desta lei e outras porventura necessrias e adequadas; XV - os dados relativos s obras da interveno urbana, dentre os quais os elementos

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bsicos do projeto referido no art. 8 desta lei; XVI - as garantias a serem exigidas para assegurar o adequado e completo cumprimento do contrato de concesso urbanstica a que se referir o edital limitadas ao valor das obras da interveno urbana. 1. Entende-se por atualizao da interveno urbana, a que se refere o inciso VII do caput deste artigo, o uso de mtodos, tcnicas, instalaes e equipamentos que correspondam aos padres de modernidade propiciados pelo progresso tecnolgico, bem como a sua melhoria e a ampliao de acordo com as diretrizes da lei do plano diretor para atendimento das necessidades dos usurios da cidade. 2. Poder ser prevista a obrigao de o concessionrio incluir, na alienao dos imveis resultantes da concesso, clusulas que possibilitem o atendimento dos objetivos da interveno urbana, inclusive no que se refere manuteno de caractersticas de construo e de uso do bem, por prazo determinado, nos termos definidos no edital. 3. A concessionria poder promover a realizao de incorporaes imobilirias nos imveis desapropriados, a fim de possibilitar, ainda em fase de construo, a alienao das futuras unidades dos empreendimentos imobilirios, bem como sua dao em garantia de financiamentos. Art. 16. O julgamento da licitao de concesso urbanstica poder ser precedido da etapa de qualificao das propostas tcnicas, desclassificando-se as empresas licitantes que no alcanarem a pontuao mnima, as quais no participaro da fase seguinte da licitao. Pargrafo nico. O exame das propostas tcnicas, para fins de qualificao ou julgamento, ser feito por ato motivado, com base em exigncias, parmetros e indicadores de resultado pertinentes ao objeto, definidos com clareza e objetividade no edital. Art. 17. No julgamento da licitao para a concesso urbanstica ser considerado um dos seguintes critrios: I - a maior oferta, nos casos de pagamento ao poder concedente pela outorga da concesso; II - a melhor proposta tcnica, com preo fixado no edital; III - melhor proposta em razo da combinao dos critrios de maior oferta pela outorga da concesso com o de melhor tcnica; IV - melhor oferta de pagamento pela outorga aps qualificao de propostas tcnicas; V - menor valor da contrapartida a ser paga pela Administrao Pblica, no caso de

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concesso patrocinada; VI - melhor proposta em razo da combinao do critrio do inciso V com o de melhor tcnica, de acordo com os pesos estabelecidos no edital, no caso de concesso patrocinada. 1. O edital de licitao conter as exigncias para a formulao de propostas tcnicas. 2. O poder concedente recusar propostas manifestamente inexequveis ou financeiramente incompatveis com os objetivos da licitao. 3. Em igualdade de condies, ser dada preferncia proposta apresentada por empresa brasileira. Art. 18. Considerar-se- desclassificada a proposta que, para sua viabilizao, necessite de vantagens ou subsdios que no estejam autorizados em lei e disposio de todos os concorrentes. 1. Considerar-se- tambm desclassificada a proposta de entidade estatal alheia esfera poltico-administrativa do poder concedente que, para sua viabilizao, necessite de vantagens ou subsdios do Poder Pblico controlador da referida entidade. 2. Inclui-se nas vantagens ou subsdios de que trata este artigo qualquer tipo de tratamento tributrio diferenciado, ainda que em consequncia da natureza jurdica da licitante, comprometa a isonomia fiscal que deve prevalecer entre todos os concorrentes. Art. 19. So clusulas essenciais do contrato de concesso as relativas: I - ao objeto, rea e ao prazo da concesso; II - ao modo, forma e condies de realizao da interveno urbana; III - aos critrios, indicadores, frmulas e parmetros definidores da qualidade da interveno urbana; IV - aos cronogramas fsico-financeiros de execuo das obras vinculadas concesso; V - forma e meios de remunerao da concessionria por meio da explorao da interveno urbana e de projetos associados; VI - critrios objetivos de avaliao de desempenho; VII - garantia do fiel cumprimento, pela concessionria, das obrigaes relativas s obras vinculadas concesso; VIII - aos direitos, garantias e obrigaes do poder concedente e da concessionria, inclusive os relacionados s previsveis necessidades de futura alterao da interveno urbana e consequente modernizao, aperfeioamento e ampliao dos equipamentos e

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demais instalaes; IX - forma de fiscalizao das instalaes, dos equipamentos e dos mtodos de execuo da interveno urbana, bem como indicao dos rgos competentes para exerc-la; X - s penalidades contratuais e administrativas a que se sujeita a concessionria e sua forma de aplicao; XI - aos casos de extino da concesso urbanstica; XII - aos bens reversveis e queles que forem objeto de imediata incorporao ao patrimnio pblico; XIII - aos critrios para o clculo e a forma de pagamento de indenizaes devidas concessionria, se for o caso; XIV - s condies para prorrogao do contrato, se couber; XV - obrigatoriedade, forma e periodicidade da prestao de contas da concessionria ao poder concedente, sem prejuzo do disposto no art. 38 desta lei; XVI - exigncia da publicao de demonstraes financeiras peridicas da concessionria na forma estabelecida pela Prefeitura Municipal; XVII - s obrigaes da concessionria para adequada realizao do controle social pela Sociedade Civil, sem prejuzo do disposto no art. 38 desta lei; XVIII - ao foro e ao modo amigvel de soluo das divergncias contratuais; XIX - outras clusulas, termos e obrigaes peculiares ao objeto da concesso urbanstica. Pargrafo nico. O prazo da concesso a ser fixado no edital da licitao, em cada caso, dever atender ao interesse pblico e s peculiaridades relacionadas ao valor do investimento. Art. 20. O contrato de concesso urbanstica poder prever o emprego de mecanismos privados para resoluo de disputas decorrentes ou relacionadas ao contrato, inclusive a arbitragem, a ser realizada no Brasil e em lngua portuguesa, nos termos da Lei Federal n 9.307, de 23 de setembro de 1996. Art. 21. Incumbe concessionria a execuo da interveno urbanstica concedida, cabendo-lhe responder por todos os prejuzos causados ao poder concedente ou a terceiros, sem que a fiscalizao exercida pelo rgo competente exclua ou atenue essa responsabilidade. 1. Sem prejuzo da responsabilidade a que se refere este artigo, a concessionria

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poder contratar com terceiros, sob sua exclusiva responsabilidade, o desenvolvimento de atividades inerentes, acessrias ou complementares interveno urbanstica concedida, bem como a implementao de projetos associados nos termos que forem autorizados no edital e no contrato de concesso urbanstica. 2. Os contratos celebrados entre a concessionria e os terceiros a que se refere o pargrafo anterior reger-se-o pelo direito privado, no se estabelecendo qualquer relao jurdica entre os terceiros e o poder concedente. 3. A execuo das atividades contratadas com terceiros pressupe o cumprimento do projeto urbanstico especfico a ser executado e das leis municipais, estaduais e nacionais sobre a interveno em qualquer de seus aspectos. Art. 22. A subconcesso pode ser admitida, nos termos previstos no contrato de concesso, desde que expressamente autorizada, por escrito, pelo poder concedente exclusivamente para atender ao interesse de perfeita execuo do objeto do contrato de concesso urbanstica. 1. A outorga de subconcesso ser sempre precedida de concorrncia. 2. O subconcessionrio se sub-rogar em todos os direitos e obrigaes da subconcedente dentro dos limites da subconcesso. Art. 23. A transferncia de concesso ou do controle societrio da concessionria sem prvia anuncia do poder concedente implicar a imediata caducidade da concesso de pleno direito. 1. Para fins de obteno da anuncia de que trata o caput deste artigo, o pretendente dever: I - atender s exigncias de capacidade tcnica, idoneidade financeira e regularidade jurdica e fiscal necessrias assuno da concesso; e II - comprometer-se a cumprir todas as clusulas do contrato de concesso urbanstica em vigor. 2. O poder concedente autorizar a assuno do controle da concessionria por seus financiadores para promover sua reestruturao financeira e assegurar a continuidade da prestao dos servios nas condies estabelecidas no contrato de concesso. 3. Na hiptese prevista no 2, o poder concedente exigir dos financiadores que atendam s exigncias de regularidade jurdica e fiscal, podendo alterar ou dispensar os

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demais requisitos previstos no 1, inciso I, deste artigo. 4. A assuno do controle autorizada na forma do 2 deste artigo no alterar as obrigaes da concessionria e de seus controladores ante o poder concedente. Art. 24. Em contratos de financiamento, a concessionria poder oferecer em garantia os direitos emergentes da concesso, inclusive os derivados das aes de desapropriao, at o limite que no comprometa a operacionalizao e a continuidade da interveno urbana concedida at sua completa realizao. Art. 25. Incumbe ao poder concedente: I - regulamentar, no que couber, e fiscalizar a execuo e a manuteno da interveno urbana concedida; II - modificar unilateralmente as disposies contratuais para atender a interesse pblico; III - zelar pela boa qualidade da interveno urbana e pela efetiva concretizao dos interesses pblicos a que se destina; IV - declarar de utilidade pblica ou de interesse social para o fim de desapropriao, promovendo-a diretamente ou mediante delegao concessionria, hiptese em que ser desta a responsabilidade pelo pagamento integral das indenizaes devidas e despesas conexas; V - intervir na concesso urbanstica, retom-la e extinguir a concesso nas hipteses e nas condies previstas em lei e no contrato. Art. 26. Incumbe empresa concessionria: I - cumprir e fazer cumprir as disposies legais, regulamentares e contratuais da concesso; II - executar a interveno urbana de acordo com o projeto urbanstico especfico, as disposies da concesso e as normas legais; III - proceder aquisio e venda ou locao dos imveis destinados a usos privados, inclusive mediante incorporao imobiliria; IV - exercer o direito de preempo, em nome da Prefeitura Municipal e nos termos da lei, para aquisio de imveis sujeitos a este direito com base na lei do plano diretor e no Estatuto da Cidade; V - receber em doao de proprietrio de imvel situado no permetro da concesso urbanstica para viabilizao financeira do aproveitamento do imvel nos termos previstos

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no projeto urbanstico especfico da concesso sob o compromisso de, em troca e aps a realizao das obras, o donatrio doar ao doador unidades imobilirias devidamente urbanizadas ou edificadas como pagamento da alienao do imvel empresa concessionria; VI - zelar pela integridade dos bens vinculados concesso urbanstica; VII - manter em dia o inventrio e o registro dos bens vinculados concesso; VIII - promover as desapropriaes, judicial ou amigavelmente, na forma autorizada na concesso, efetuando o pagamento das indenizaes devidas aos proprietrios e possuidores afetados, sob sua inteira e exclusiva responsabilidade, e promovendo os atos registrrios eventualmente necessrios realizao de incorporaes imobilirias; IX - manter regularmente escriturados os seus livros e registros contbeis e organizados os arquivos, documentos e anotaes, de forma a possibilitar a inspeo a qualquer momento pelos encarregados da fiscalizao; X - franquear o acesso dos encarregados da fiscalizao, a qualquer momento, aos locais das obras, equipamentos e instalaes da concessionria; XI - prestar contas peridicas Prefeitura Municipal e Sociedade Civil do cumprimento integral e fiel da concesso. Art. 27. No exerccio da fiscalizao, o poder concedente ter acesso aos dados relativos administrao, contabilidade, recursos tcnicos, econmicos e financeiros da concessionria. 1. A fiscalizao da concesso ser efetuada pelo poder concedente ou por entidade conveniada ou contratada e, periodicamente, conforme previsto em norma regulamentar, por comisso composta de representantes do poder concedente, da concessionria, dos proprietrios e usurios. 2. Na hiptese do 1 deste artigo, a entidade conveniada ou contratada somente ser responsvel pela colheita e compilao de dados e elementos tcnicos, que sero submetidos e analisados pela Administrao para o aferimento da regularidade da execuo do contrato de concesso. Art. 28. O poder concedente poder intervir na concesso com o fim de assegurar a sua adequao aos objetivos de interesse pblico, bem como o fiel cumprimento das normas contratuais, regulamentares e legais pertinentes, observado o devido processo legal.

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Pargrafo nico. A interveno far-se- mediante ato do poder concedente que conter a designao do interventor, o prazo da interveno, os objetivos e limites da medida. Art. 29. Declarada a interveno, o poder concedente dever, no prazo de trinta dias, instaurar procedimento para investigar e comprovar as causas determinantes da medida e apurar responsabilidades, assegurado o exerccio do direito de defesa concessionria. 1. Se ficar comprovado que a interveno no observou os pressupostos legais ser declarada sua nulidade, devendo o objeto da concesso urbanstica ser imediatamente devolvido concessionria, sem prejuzo de seu direito indenizao. 2. O procedimento a que se refere o caput deste artigo dever ser concludo no prazo de at cento e oitenta dias, sob pena de considerar-se invlida a interveno. Art. 30. Cessada a interveno, se no for extinta a concesso, a administrao da interveno urbana ser devolvida concessionria, precedida da prestao de contas pelo interventor que responder pelos atos praticados durante a sua gesto. Art. 31. Extingue-se a concesso por: I - advento do termo final do contrato; II - encampao; III - caducidade; IV - resciso; V - anulao; VI - falncia ou extino da empresa concessionria. 1. Extinta a concesso, retornaro ao poder concedente todos os bens reversveis, direitos e privilgios transferidos concessionria conforme previsto no edital e estabelecido no contrato. 2. Extinta a concesso, haver a imediata assuno da interveno urbana pelo poder concedente, procedendo-se aos levantamentos, avaliaes e liquidaes necessrias. 3. A assuno da interveno urbana autoriza a ocupao das instalaes e a utilizao, pelo poder concedente, de todos os bens reversveis. 4. Nos casos previstos nos incisos I e II do caput deste artigo, o poder concedente, antecipando-se extino da concesso, proceder aos levantamentos e avaliaes necessrios determinao dos montantes da indenizao porventura devida concessionria nas

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hipteses de reverso ou de encampao. 5. Nos casos previstos nos incisos II a VI deste artigo, fica o poder concedente autorizado a alienar os imveis adquiridos pelo concessionrio em cumprimento das obrigaes constantes do projeto urbanstico especfico, diretamente ou por meio da contratao de nova concesso urbanstica, hiptese em que tais bens sero alienados ao concessionrio, para a devida destinao. Art. 32. A reverso dos bens no advento do termo final do contrato far-se- com a indenizao das parcelas dos investimentos vinculados a bens reversveis que ainda no tenham sido amortizados ou depreciados que tenham sido realizados para que a interveno urbana concedida atenda plenamente aos fins de utilidade e interesse pblicos que constituem sua razo de ser. Art. 33. Considera-se encampao a retomada da concesso pelo poder concedente durante o prazo da concesso, por motivo de interesse pblico, mediante lei autorizativa especfica e aps prvio pagamento da indenizao na forma do artigo anterior. Art. 34. A inexecuo total ou parcial do contrato de concesso acarretar, a critrio do poder concedente, a declarao de caducidade da concesso ou a aplicao das sanes contratuais, respeitadas as demais disposies desta lei. 1. A caducidade da concesso pode ser declarada pelo poder concedente quando: I - a interveno urbana estiver sendo realizada de forma inadequada ou deficiente, tendo por base as leis municipais, as normas, critrios, indicadores e parmetros definidores de sua boa qualidade, sem que as irregularidades sejam sanadas em tempo hbil ou sem justificativa, nos termos do edital; II - a concessionria descumprir clusulas contratuais ou disposies legais ou regulamentares concernentes concesso; III - a concessionria paralisar a interveno urbana, total ou parcialmente, ou concorrer para tanto, ressalvadas as hipteses decorrentes de caso fortuito ou fora maior; IV - a concessionria perder as condies econmicas, tcnicas ou operacionais para a manuteno e atualizao da concesso; V - a concessionria no cumprir as penalidades impostas por infraes, nos devidos prazos;

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VI - a concessionria no atender a intimao do poder concedente no sentido de corrigir as irregularidades; VII - a concessionria for condenada em sentena transitada em julgado por sonegao de tributos e contribuies. 2. A declarao da caducidade da concesso dever ser precedida da verificao da inadimplncia administrativa em procedimento sumrio, assegurado o direito de defesa. 3. No ser instaurado procedimento de inadimplncia antes de comunicados concessionria, detalhadamente, por escrito, os descumprimentos contratuais especficos referidos no 1 deste artigo, dando-lhe um prazo para corrigir as falhas e transgresses apontadas e para o enquadramento nos termos contratuais. 4. Instaurado o procedimento e comprovada a inadimplncia, a caducidade ser declarada por ato do poder concedente, independentemente de indenizao prvia, calculada no decurso do processo. 5. A indenizao de que trata o 4 deste artigo ser devida na forma aplicvel reverso de bens e do contrato, descontado o valor das multas contratuais e dos danos causados pela concessionria. 6. Declarada a caducidade, no resultar para o poder concedente qualquer espcie de responsabilidade em relao aos encargos, nus, obrigaes ou compromissos com terceiros ou com empregados da concessionria. Art. 35. O contrato da concesso pode ser rescindido por iniciativa da concessionria, no caso de descumprimento das normas contratuais pelo poder concedente, mediante ao judicial especialmente intentada para esse fim. Pargrafo nico. Na hiptese prevista no caput deste artigo, a interveno urbana concedida no poder ser interrompida ou paralisada at o efetivo trnsito em julgado da sentena judicial. Art. 36. A Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano - SMDU coordenar as atividades de planejamento da concesso urbanstica, observadas a compatibilidade com o Plano Diretor Estratgico e a articulao com outros planos urbansticos j existentes, ficando incumbida da elaborao da proposta de lei especfica, dos estudos e providncias de responsabilidade do poder concedente e do projeto urbanstico especfico, previstos nos artigos 5, 7 e 8 desta lei, solicitando a colaborao de outros rgos municipais, de

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acordo com suas competncias especficas. Art. 37. A Secretaria Municipal de Infraestrutura Urbana e Obras - SIURB fica incumbida da outorga da concesso urbanstica nos termos desta lei e da lei especfica da concesso, observadas as disposies, objetivos, diretrizes e prioridades estabelecidos no Plano Diretor Estratgico, bem como as demais leis municipais aplicveis, cabendo-lhe a abertura da licitao, a contratao, superviso e fiscalizao da concesso. Art. 38. Para a fiscalizao de cada concesso urbanstica, o Executivo constituir um Conselho Gestor, de formao paritria, com representantes da Municipalidade e da Sociedade Civil, de forma a propiciar a participao dos cidados interessados, tais como moradores, proprietrios, usurios e empreendedores, cabendo ao Conselho Gestor as providncias necessrias para fiscalizao, verificao e acompanhamento do cumprimento das diretrizes da interveno urbana e do respectivo contrato de concesso. 1. O Conselho Gestor a que se refere o caput deste artigo ser institudo aps a celebrao do contrato de concesso urbanstica. 2. Dos membros do Conselho, 50% (cinquenta por cento) sero representantes do Executivo e 50% (cinquenta por cento) sero representantes da Sociedade Civil, indicados no Conselho Municipal de Poltica Urbana - CMPU. 3. O Executivo indicar a Presidncia do Conselho. 4. Ser garantida a publicidade dos atos do Conselho Gestor, inclusive por meio da publicao das atas das reunies ordinrias e extraordinrias no Dirio Oficial da Cidade e no site oficial da Prefeitura Municipal de So Paulo. Art. 39. Esta lei entrar em vigor na data de sua publicao. PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos 7 de maio de 2009, 456 da fundao de So Paulo. GILBERTO KASSAB, PREFEITO Publicada na Secretaria do Governo Municipal, em 7 de maio de 2009. CLOVIS DE BARROS CARVALHO, Secretrio do Governo Municipal

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LEI MUNICIPAL N 14.918 DE 2009


Autoriza o Executivo a aplicar a concesso urbanstica na rea da Nova Luz. GILBERTO KASSAB, Prefeito do Municpio de So Paulo, no uso das atribuies que lhe so conferidas por lei, faz saber que a Cmara Municipal, em sesso de 22 de abril de 2009, decretou e eu promulgo a seguinte lei: Art. 1. Fica o Executivo Municipal autorizado a aplicar a concesso urbanstica na rea delimitada pelo permetro da Nova Luz, na forma e atendidas as normas previstas na legislao municipal especfica. Pargrafo nico. Para os fins desta lei, considera-se Nova Luz o conjunto das intervenes urbansticas necessrias para a execuo de projeto urbanstico especfico no permetro definido pelas Avenidas Casper Lbero, Ipiranga, So Joo, Duque de Caxias e Rua Mau, no Distrito da Repblica. Art. 2. Constituem diretrizes especficas da concesso urbanstica autorizada pela presente lei: I - preservao e recuperao do patrimnio histrico, cultural e artstico existente no local; II - equilbrio entre habitao e atividade econmica, de forma a propiciar a sustentabilidade da interveno; III - implantao de unidades habitacionais destinadas populao de baixa renda, de acordo com as normas urbansticas aplicveis s Zonas Especiais de Interesse Social; IV - incentivo manuteno e expanso da atividade econmica instalada, especialmente nos setores ligados tecnologia; V - execuo planejada e progressiva do projeto urbanstico especfico, de forma a evitar, durante o perodo das intervenes, o agravamento de problemas sociais e minimizar os impactos transitrios negativos delas decorrentes. 1. As diretrizes especficas ora fixadas orientaro a elaborao do projeto urbanstico especfico da concesso urbanstica e a fiscalizao, por parte do poder concedente, da execuo do contrato de concesso urbanstica. 2. De forma a viabilizar as diretrizes especficas ora estabelecidas, o Executivo Municipal

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efetuar o cadastro dos moradores e das atividades econmicas instaladas no permetro da concesso urbanstica, identificando, especialmente, as condies das moradias e a presena de empregos e gerao de tributos por parte dos estabelecimentos. 3. Caber exclusivamente ao projeto urbanstico especfico definir, dentre os imveis situados no permetro da concesso urbanstica, quais devero ser objeto de desapropriao, demolio, reforma ou construo, levando em conta os seguintes aspectos: I - restries decorrentes de tombamento; II - custos decorrentes da interveno sobre a edificao; III - viabilidade econmica da interveno; IV - atendimento funo social da propriedade, especialmente no que se refere qualidade da edificao e do uso instalado, inclusive em relao ao atendimento das posturas municipais; V - compatibilidade do imvel com o entorno previsto no projeto urbanstico especfico. 4. Preferentemente desapropriao, o concessionrio dever efetuar entendimentos com o proprietrio do imvel, para eventual composio amigvel, na qual podero ser empregados os institutos admissveis em direito, inclusive o consrcio imobilirio previsto no art. 46 da Lei Federal n 10.257, de 10 de julho de 2001. 5. Nos termos a serem definidos pelo projeto urbanstico especfico, tanto quanto possvel, a implantao progressiva da concesso urbanstica dar prioridade, no tempo, interveno sobre imveis desocupados, aos que apresentem ocupao menos consolidada e aos imveis que, de alguma forma, causem prejuzos adequada fruio urbana. 6. Na implantao progressiva da concesso urbanstica, quando necessria a interveno sobre imvel onde haja atividade econmica cadastrada, caso no seja oferecido ao proprietrio do estabelecimento, para locao ou venda, por valor de mercado, imvel razoavelmente compatvel para a transferncia provisria ou definitiva da atividade instalada, o concessionrio ficar inteiramente responsvel pela indenizao relativa desapropriao do respectivo fundo de comrcio. Art. 3. Aplica-se s reas do permetro do Projeto Nova Luz, no que couber, a Lei n 12.349, de 6 de junho de 1997 - Operao Urbana Centro, especialmente os seus arts. 3, 4, 6, 7 e 9. 1. Podero ser adotados, no permetro do Projeto Nova Luz, os parmetros urbansticos decorrentes da adeso Operao Urbana Centro, nos termos da Lei n 12.349, de 1997,

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ficando facultado ao Poder Executivo considerar a respectiva contrapartida financeira como compreendida nas obras realizadas em funo do projeto ou no eventual valor pago ao poder concedente pela outorga da concesso urbanstica. 2. No se aplicam ao Projeto Nova Luz o inciso I do caput do art. 4 e o 1 do art. 6 da Lei n 12.349, de 1997. Art. 4. Fica o Executivo Municipal obrigado a constituir o Conselho Gestor da Nova Luz, de formao paritria, com representantes da Municipalidade e da sociedade civil, de forma a propiciar a participao dos cidados interessados, tais como moradores, proprietrios, usurios e empreendedores, cabendo ao Conselho Gestor as providncias necessrias para fiscalizao, verificao e acompanhamento do cumprimento das diretrizes gerais e especficas da interveno urbana integrantes do projeto urbanstico especfico e do respectivo contrato de concesso urbanstica. 1. O Conselho Gestor a que se refere o caput deste artigo ser institudo aps a celebrao do contrato de concesso urbanstica. 2. Dos membros do Conselho, 50% (cinqenta por cento) sero representantes do Executivo Municipal e 50% (cinqenta por cento) sero representantes da sociedade civil, indicados no Conselho Municipal de Poltica Urbana - CMPU. 3. O Executivo Municipal indicar a Presidncia do Conselho Gestor. 4. Ser garantida a publicidade dos atos do Conselho Gestor, inclusive por meio da publicao das atas das reunies ordinrias e extraordinrias no Dirio Oficial da Cidade e no site oficial da Prefeitura Municipal de So Paulo. Art. 5. Esta lei entrar em vigor na data de sua publicao. PREFEITURA DO MUNICPIO DE SO PAULO, aos 7 de maio de 2009, 456 da fundao de So Paulo. GILBERTO KASSAB, PREFEITO Publicada na Secretaria do Governo Municipal, em 7 de maio de 2009. CLOVIS DE BARROS CARVALHO, Secretrio do Governo Municipal

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AGRADECIMENTOS
Percorrendo as etapas que tornaram o trabalho em mos realidade, agradeo: professora e orientadora da dissertao de mestrado que originou esta publicao, Marta Ferreira Santos Farah, pelo exemplo de competncia profissional. Aos professores do curso de Administrao Pblica e Governo da Fundao Getulio Vargas de So Paulo, em especial, Claudio Couto, Fernando Abrucio, Francisco Fonseca, Mario Aquino Alves, Peter Spink e Regina Pacheco; pela capacidade de desestruturar meu raciocnio tecnicista, calcado nos jarges e vcios da profisso, e reestrutur-lo para que eu pudesse compreender minha realidade sob novos pontos de vista. Ainda, especialmente, ao professor Joo Sette Whitaker Ferreira, por aceitar a tarefa de escrever o prefcio includo nessa publicao. Aos cmplices de Fundao Getulio Vargas, amigos com quem compartilhei angstias e solidariedade, principalmente Andr Leirner, Catarina Segatto, Daniel Bruno Garcia, Leandro Damasio, Lucio Bittencourt, Lcio Hanai, Maurcio Feij, Maurcio Correia, Natalia Navarro, Nilson Oliveira, Nina Best e Thamara Strelec. Aos profissionais da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, Carolina Gomes, David Ventura, Jos Geraldo, Lisandro Frigerio, Marcelo Novaes, Marcelo Bernardini, Marco Antnio Guimares e Pedro Rivaben de Sales. Aos entrevistados, Antnio de Roberto Santana, Claudio Bernardes, Ivan Carlos Maglio, Jos Marinho Nery Jr., Joseph Hanna Fares Riachi, Paulo Csar Garcia e Paulo Jos Villela Lomar, pela disponibilidade em suas agendas para que eu pudesse realizar as esclarecedoras entrevistas desta publicao. A toda equipe de produo envolvida: Del Candeias, Juliana Camachi, Hell Entertainment Inc., Ana Paula Del Conte, Carolina Santana e Luciano Salles. E, por fim, aos muitos heris annimos do Poder Pblico Municipal de So Paulo que, mesmo durante anos tendo subjugados seus anseios e conhecimentos perante os interesses de polticos, secretrios e seus assessores, permanecem desempenhando suas funes, aguardando por uma caravana melhor.

Este livro foi impresso nas oficinas grficas da Editora Paulos Ltda., Rua So Joaquim 158, Liberdade - So Paulo, SP.