UNIVERSIDADE DE SO PAULO FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA DA ARQUITETURA

AUT. 0184 CONSTRUO DO EDIFCIO 2

AULA DE 24 DE SETEMBRO DE 2007

IMPORTNCIA E SIGNIFICADOS DOS CUSTOS NAS OPES DE PROJETO

Os custos de conjuntos habitacionais da COHAB-SP, e anlise dos seus itens
Prof. Dr. Khaled Ghoubar

TIPOLOGIA DE EDIFCIO PHM.07 DA COHAB-SP

TIPOLOGIA DO ANTIGO EMBRIO HABITACIONAL DA COHAB-SP

1. Quadro de distribuio dos custos de conjuntos habitacionais da COHAB-SP, e anlise dos seus itens
CUSTO MDIO POR UNIDADE HABITACIONAL, EM VRF EM 1987
O universo desta amostra de 5008 aptos. de 48,42 m2, e 1007 casas-embrio de 24,40 m2 (em lotes de 102 m2), totalizando 6095 unidades habitacionais, com uma rea mdia de 44,45 m2, produzidos pela Municipalidade de So Paulo atravs da sua COHAB entre 1987/88: ITEM ESPCIE
A Terreno 1-Terraplenagem 2-Urbanizao 3-gua 4-Esgoto 5-Drenagem superficial 6-Pavimentao Equipamentos comunitrios 1-Habitaes Materiais 2-Habitaes Mo-de-obra 3Habitaes BDI do construtor 1-Projetos 2-Planej./admin./fiscal./comercializao empreendedor 3-Despesas com regularizao 4-PRODEC 5-Taxa do agente financeiro TOTAL DA IMPLANTAO (A + B) TOTAL DAS EDIFICAES (C + D) TOTAL DOS PROJETOS E TAXAS ( E ) TOTAL GERAL (A + B + C + D + E)

%
5,80 10,00 0,64 24,00 0,52

OBSERVAES
Preo histrico de aquisio Terraplenagem pesada Pequenas benfeitorias Rede pblica Rede pblica Rede Pblica Asfaltamento EMEI, Posto de Sade, etc.

C D

do

1,00 1,84 10,00 7,76 23,70 53 53,600 15,60 Edificaes completas 6 13,76 0,60 Arquitetura e engenharia 3,83 Taxas da COHAB-SP 9,39 3,26 0,12 1,58 29,80 60,81 9,39 100,00 %

F G H I

Escriturao das propriedades Programa Social da CEF Taxa da CEF Terra urbanizada Construes Planejamento e projetos Valor de venda = 1.640,18 VRFs

1 VRF (Valor de Referncia para Financiamento) = US$ 7,52 = R$ 13,54 (jan/2001) ; 1.640,18 VRFs = R$ 22.208,04 (jan/2001)
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ANLISE DOS ITENS:

A. O Terreno = 5,80 %. Ele st com o valor original de aquisio, sem incorporar a valorizao que ele provoca no entorno, induzindo a elevao dos preos da terra. Ao no fazer essa atualizao dos custos, a COHAB reduz a sua prpria capacidade de reproduzir esses conjuntos. No incorporar o custo real da terra uma forma poderosa de reduzir o preo final da habitao. B.1. A Terraplenagem = 10,00 %. Est estimada em aproximadamente 8 m3 de terra movimentada por m2 de terreno, que bem maior que os 2 a 4 m3 tidos como recomendveis. Muitas vezes esse volume superara os 12 m3/m2 de terreno. Esse percentual alto resulta, na quase totalidade dos casos, de implantaes que no respeitam a topografia dos terrenos, inadequadamente muito acidentados. B.2. A Urbanizao = 0,64 %. Aqui o termo inadequadamente usado, pois se tratam de obras complementares urbanizao propriamente dita. Destina-se execuo de caladas, muros, lixeiras, e bancos. B.3/4/5. Redes de distribuio de gua, coleta de esgotos e de guas pluviais = 3,36 %. So coadjuvantes da implantao da rede de pavimentao de ruas. Esto em boa parte problematizadas pela necessidade de escavaes escoradas para lanamento das canalizaes. Tivesse sido mantida a caracterstica topograficamente acidentada, do terreno, as valas para o lanamento das tubulaes seriam mais rasas e econmicas. B.6. A Pavimentao de ruas = 10,00 %. Correspondem s guias, sarjetas e pavimentao asfltica das ruas. um item regularmente alto dentro, que pode ser minorado atravs de uma implantao mais criteriosa do conjunto habitacional, que reduza suas extenses e empregue tipos diferenciados de pavimentao, como os blocos articulados de concreto, e os cascalhados. A. Equipamentos comunitrios = 7,76 %. Correspondem construo de escolas, creches e postos assistenciais, antecipando as iniciativas das Secretarias Pblicas responsveis por eles. Contudo, raramente eles so implantados na sua totalidade, ou na escala necessria real demanda desses conjuntos habitacionais regularmente distantes da rea urbana consolidada da cidade. B. As Habitaes. Seus custos correspondentes s construes so de 53,06 %, onde quase metade para os materiais, enquanto a outra metade dividida entre a mo-de-obra e o BDI do construtor. Alis, os construtores costumam acusar, injusta e injustificadamente, a mo-de-obra como encarecedora dos custos para assim justificar a sua permanentemente desvalorizao e ma capacitao, como se quisessem perpetuar o canteiro de baixa produtividade e baixo investimento tecnolgico. C. Projetos, taxas, etc. = 9,39 %. So as despesas com os processos e gestes tcnicas, financeiras, legais e burocrticas. Tratando-se de habitaes econmicas e populares causa estranheza que aproximadamente 5% sejam gastos com a regularizao fundiria, quando o Estado poderia isent-las, e com os agentes financeiros que se apresentam na mdia com sociais. D. Custo total da Implantao 30 %, correspondem produo do solo urbanizado. E. Custo total das edificaes 60 %, correspondem produo das edificaes.

F. Custo total dos projetos, taxas, etc. 10 %, correspondem aos custos restantes da gesto e produo do empreendimentos.
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2. Quadro de distribuio dos custos da edificao PHM-07

ORD
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

ETAPA Instalao do Canteiro Movimento de Terra Infraestrutura Superestrutura Paredes e Painis Esquadrias de Madeira Esquadrias Metlicas Vidros Cobertura Impermeabilizao Forros Revestim. Paredes Inter. Revestim.Paredes Exter. Pisos Internos Instalaes Hidrulicas Instalaes Eltricas Pintura Servios Complement.

Descrio principal Locao da obra Escav. mecanizada Estaqueamento Concreto armado Alv. blocos de concreto Portas Portas, e janelas alum. Comuns 3 e 4 mm Fibro-cim., ondulada 6 Asfltica Massas .mistas ( No tem ) ( No tem ) Cimentado PVC embutido PVC embutido Temp.,caia.,PVA, leo Limpeza da obra

Quantidade e Unidade 209 m2 89 m3 738 m; 692 t 75 m3 1.462 m2 116 m2; 64 un 87 m2; 96 un 78 m2 234 m2 222 m2 700,96 m2 ------------------------------------816 m2 82 pts.gua 208 pts.aliment. 4.682 m2 791 m2 791,20 m2 49,45 m2

PREO TOTAL 13.253,87 3.241,02 29.030,35 41.942,42 32.028,59 17.391,84 21.926,60 2.091,18 4.031,76 4.941,36 8.537,69 --------------------------14.429,99 25.796,64 14.468,48 24.346,80 3.429,15 260.887,74 16.305,48

% 5,08 1,24 11,12 16,08 12,28 6,67 8,40 0,80 1,55 1,89 3,27 ------------5,53 9,89 5,55 9,34 1,31 100

Hierarquia 10 14 3 1 2 7 6 16 13 12 11 ----------------9 4 8 5 15

TOTAL GERAL
TOTAL / HABITAO