AULA 4

OBRIGAO PROPTER REM, NUS REAL E

OBRIGAO COM EFICCIA REAL

FIGURAS HBRIDAS:
A doutrina menciona a existncia de algumas
figuras hbridas ou intermdias, que se situam entre o
direito pessoal e o direito real. Hbrido o que se origina
do cruzamento ou mistura de espcies diferentes. Essas
figuras, que constituem, aparentemente, um misto de
obrigao e de direito real.

ESPCIES:
As obrigaes hbridas ou intermedirias so as
seguintes:
i) Obrigaes propter rem (tambm denominadas
obrigaes in rem ou ob rem);
ii)

os nus reais;

iii) e as obrigaes com eficcia real.

OBRIGAES PROPTER REM (obrigao ambulatria):

Obrigao propter rem aquela que recai sobre
uma pessoa, por fora de determinado direito real. S
existe em razo da situao jurdica do obrigado, de titular
do domnio ou de detentor de determinada coisa. So
obrigaes que surgem pela fora da lei (ex vi legis),
atreladas a direitos reais, mas com eles no se confundem,
em sua estruturao. Configura um direito misto que
revela a existncia de direitos que no so puramente reais
nem essencialmente obrigacionais. Tem caractersticas
de direito obrigacional, por recair sobre uma pessoa
que fica obrigada a satisfazer uma prestao, e de
direito real, pois vincula sempre o titular da coisa.
o que ocorre, por exemplo, com a obrigao
imposta aos proprietrios e inquilinos de um prdio de no
prejudicarem a segurana, o sossego e a sade dos
vizinhos (CC, art. 1.277). Por se transferir a eventuais

novos ocupantes do imvel (ambulat cum domino),

tambm denominada obrigao ambulatria.
Essas obrigaes so concebidas como ius ad rem
(direitos por causa da coisa, ou advindos da coisa).
Exemplos de obrigao propter rem:
i) na obrigao imposta ao condmino de concorrer para as
despesas de conservao da coisa comum (art. 1.315);
ii) na obrigao do condmino, no condomnio em edificaes,
de no alterar a fachada do prdio (art. 1.336, III);
Art. 1.336. So deveres do condmino:
I - contribuir para as despesas do condomnio na proporo das suas
fraes ideais, salvo disposio em contrrio na conveno; (Redao dada
pela Lei n 10.931, de 2004)
II - no realizar obras que comprometam a segurana da edificao;
III - no alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias
externas;

iii) na obrigao que tem o dono da coisa perdida de

recompensar e indenizar o descobridor (art. 1.234);
Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo
antecedente, ter direito a uma recompensa no inferior a cinco por
cento do seu valor, e indenizao pelas despesas que houver feito

com a conservao e transporte da coisa, se o dono no preferir

abandon-la.

iv) na obrigao dos donos de imveis confinantes, de

concorrerem para as despesas de construo e conservao
de tapumes divisrios ( art.1297, 1)
Art. 1.297. O proprietrio tem direito a cercar, murar, valar ou
tapar de qualquer modo o seu prdio, urbano ou rural, e pode
constranger o seu confinante a proceder com ele demarcao
entre os dois prdios, a aviventar rumos apagados e a renovar
marcos destrudos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente
entre os interessados as respectivas despesas.
1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisrios, tais
como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou
banquetas, presumem-se, at prova em contrrio, pertencer a
ambos os proprietrios confinantes, sendo estes obrigados, de
conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em
partes iguais, para as despesas de sua construo e conservao.

As obrigaes propter rem distinguem-se tambm das

obrigaes comuns, especialmente pelos modos de
transmisso. As obrigaes comuns transmitem-se por
meio de negcios jurdicos, como cesso de crdito, subrogao, assuno de dvida, endosso, sucesso por morte

etc., que atingem diretamente a relao creditria. Nas

obrigaes propter rem a substituio do titular passivo
(aquele que se obriga a prestao por titularidade ou posse
do bem) opera-se por via indireta, com a aquisio do
direito sobre a coisa advm o dever de prestar que se
encontra ligado ao bem.
Esse modo especial de substituio s vigora, no
entanto, enquanto a obrigao real, continuando ligada a
determinada coisa, no ganhar autonomia, como sucede na
hiptese de o proprietrio ter feito alguma obra em
contraveno do direito de vizinhana e mais tarde
transmitir o prdio a terceiro. Sobre o novo proprietrio
recair a obrigao de no fazer obra dessa espcie, mas
no a de reparar os danos causados pela efetuada por seu
antecessor.
Caracterizam-se, assim, as obrigaes propter rem
pela origem e transmissibilidade automtica. Se o direito
de que se origina transmitido, a obrigao o segue, seja
qual for o ttulo translativo. A transmisso ocorre
automaticamente, isto , sem ser necessria a inteno
especfica do transmitente. Por sua vez, o adquirente do

direito real no pode recusar-se a assumi-la (titular

passivo).
As obrigaes propter rem tem caractersticas de
direito obrigacional, por recair sobre uma pessoa que fica
adstrita a satisfazer uma prestao, e de direito real, pois
vincula sempre o titular da coisa. Configurando-se para
tanto uma obrigao de carter misto.
OBS: Assim que se transfere a propriedade a obrigao
propter rem existir como um acessrio ao direito de
propriedade

independentemente

da

vontade

do

adquirente!

NUS REAIS:
nus reais so obrigaes que limitam o uso e gozo
da propriedade, constituindo gravames ou direitos
oponveis erga omnes, como, por exemplo, a renda
constituda sobre imvel. Aderem e acompanham a
coisa. Por isso se diz que quem deve esta (a coisa) e no
a pessoa.

Para que haja, efetivamente, um nus real essencial

que o titular da coisa seja sujeito passivo de uma
obrigao.
Outros exemplos: usufruto; hipoteca; penhor.

DIFERENAS ENTRE NUS REAIS E OBRIGAES

PROPTER REM:

nus reais

Obrigaes propter rem

A responsabilidade pelo nus Na obrigao propter rem

real limitada ao bem

responde o devedor com

onerado.

todos os seus bens,

ilimitadamente, pois este
que se encontra vinculado.

O nus real desaparece,

Os efeitos da obrigao

perecendo o objeto.

propter rem podem

permanecer, mesmo havendo
perecimento da coisa.

Os nus reais implicam

As obrigaes propter rem

sempre uma prestao

podem surgir com uma

positiva.

prestao negativa.

Nos nus reais, a ao

Nas obrigaes propter rem,

cabvel de natureza real (in de ndole pessoal.

rem scriptae).

OBRIGAES COM EFICCIA REAL:

Obrigaes com eficcia real so as que, sem perder
seu carter de direito a uma prestao, transmitem-se e so
oponveis a terceiro que adquira direito sobre determinado
bem. Certas obrigaes resultantes de contratos alcanam,
por fora de lei, a dimenso de direito real.
Pode ser mencionada, como exemplo, a obrigao
estabelecida no art. 576 do Cdigo Civil, pelo qual a
locao pode ser oposta ao adquirente da coisa locada, se
constar do registro.
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locao, o
adquirente no ficar obrigado a respeitar o contrato, se

nele no for consignada a clusula da sua vigncia no caso

de alienao, e no constar de registro.
1o O registro a que se refere este artigo ser o de
Ttulos e Documentos do domiclio do locador, quando a
coisa for mvel; e ser o Registro de Imveis da respectiva
circunscrio, quando imvel.

Tambm pode ser apontada, a ttulo de exemplo de

obrigao com eficcia real, a que resulta de
compromisso de compra e venda, em favor do
promitente comprador, quando no se pactua o
arrependimento e o instrumento registrado no
Cartrio de Registro de Imveis, adquirindo este
direito real aquisio do imvel e sua adjudicao
compulsria

(CC,

arts.

1.417

1.418).

Referncias bibliogrficas:
Gonalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. V. ed. So Paulo: Editora Saraiva,
2008. 20 p.