PLANO de NEGCIOS

reabilitao de edifcios

ESCOLA DE GESTO DO PORTO

promotores:

Ana Daniel
Christophe Siquet
Filipe Chaves
Lus Miranda
Lus Carrilho

18|set|2006
1

ndice
ndice .............................................................................................................................. 2
Prembulo ...................................................................................................................... 3
Sumrio executivo .......................................................................................................... 4
Os promotores ................................................................................................................ 6
Viso............................................................................................................................... 8
Misso ............................................................................................................................ 9
ENQUADRAMENTO DA EMPRESA CHAVE NA MO ............................................... 10
1. Oportunidade de negcio..........................................................................................11
2. Resultados do inqurito.............................................................................................12
3. Resposta oportunidade..........................................................................................14
4. Analise da envolvente (PEST)...................................................................................17
4.1 Poltica ................................................................................................................ 17
4.2 Economia............................................................................................................ 17
4.3 Sociedade........................................................................................................... 17
4.4 Tecnologia .......................................................................................................... 17
5. Formalizao da empresa.........................................................................................18
5.1 Designao Social .............................................................................................. 18
5.2 Equipa de Gesto ............................................................................................... 18
5.3 Planos para os colaboradores. ........................................................................... 19
5.4 Localizao da empresa..................................................................................... 19
5.5 Proposta de valor nica ...................................................................................... 21
5.6 Anlise SWOT .................................................................................................... 21
6. Funcionamento operacional (Metodologia)...............................................................23
6.1 ESTRATGIA PARA ADMINISTRAO DE TODO ESTE
PROCESSO/BACKOFFICE ..................................................................................... 31
7. Anlise sectorial do mercado....................................................................................33
7.1 Posicionamento da Empresa Chave na Mo face concorrncia ..................... 38
7.2 Estratgia de preo da concorrncia .................................................................. 39
7.3 Reaco dos concorrentes / Nossa resposta reaco .................................... 39
7.4 Evoluo estimada do crescimento do mercado para os prximos 7 anos........ 40
8. Plano de marketing....................................................................................................42
8.1 Descrio dos produtos da empresa .................................................................. 42
8.2 Estratgia/poltica de preos .............................................................................. 42
8.3 Promoo ........................................................................................................... 43
8.4 Assistncia ao cliente contacto/comunicao com o cliente ........................... 45
8.5 Projeco para o volume de VENDAS ............................................................... 45
8.6 Margem de lucro estimada ................................................................................. 47
9. Riscos e presupostos................................................................................................48
10. Plano financeiro.......................................................................................................49

Prembulo

Com este documento, pretendemos apresentar o plano de negcios para a empresa de

reabilitao de edifcios, Chave na Mo.

Resumem-se os principais pontos do plano de negcios no sumrio executivo. Nos seguintes

captulos so desenvolvidos os assuntos anteriormente sintetizados no sumrio executivo.

Os anexos apresentam alguns recortes da imprensa que ajudam a enquadrar a empresa na

sociedade e justificam a sua oportunidade, e ainda os currculos demonstrativos da experincia
dos promotores desta empresa em obras de construo civil e em particular na reabilitao.

Sumrio executivo

Pretendemos com este plano de negcios, apresentar uma empresa com oferta inovadora
numa rea de negcio tradicional e extremamente concorrencial que a construo civil. A
oportunidade deste negcio justifica-se pela equipa que o promove, dentro do contexto
motivante do curso de empreendedorismo da EGP. A equipa jovem e dinmica, composta
por elementos que apresentam uma formao especializada no mbito da reabilitao de
edifcios e do clculo estrutural.

Apresentamos uma estrutura empresarial muito leve, assente nos conhecimentos dos seus
promotores que levaro avante durante os primeiros anos os seus propsitos na crescente
vertente de reabilitao de edifcios e das prticas de construo tradicionais.

Oferecendo um inovador servio de diagnstico que permite integrar a partir dum parecer
tcnico avalizado toda a soluo e projecto de recuperao quer estrutural quer de traa
arquitectnica que restituir o aspecto do edifcio e promover o conforto dos seus moradores.

Tendo em conta o investimento em equipamentos para o diagnstico de patologias de

construo, optamos por um financiamento junto da banca que nos ajudar tambm a gerir a
tesouraria atravs do reforo financeiro do fundo de maneio que garanta a liquidez e permita o
bom relacionamento com os fornecedores. Assente nessa relao esto os servios de gesto
de obra e de fiscalizao que mais tarde resultaro na manuteno.

Estes servios oferecidos em conjunto pela empresa, do forma sua mais valia e proposta
nica de valor que fornecer uma soluo de chave na mo, libertando o dono da obra da
preocupao acrescida da manuteno e reabilitao do seu imvel.

Desta forma assume-se como um modelo de negcio direccionado para uma necessidade
especfica de reabilitao com o mximo cuidado tcnico e ateno pelos pormenores da
construo tradicional que garantem segurana, e conforto ao cliente.

Desenvolvemos o nosso plano de negcios sustentado nas metodologias especficas a seguir

para que se possa efectuar um bom servio de reabilitao e tentando enquadrar todas as
necessidades da construo nas especialidades que procuramos garantir para a oferta da
empresa. Estabelecemos tambm uma tabela de preos transparente que permita ao cliente
saber sempre quanto ir pagar pelos nossos servios, facilitando tambm a gesto de todo
este processo. No entanto h que cuidar pelo bom funcionamento financeiro da empresa para
que esta assuma os compromissos de uma forma responsvel e com o mximo de

considerao pelos fornecedores. Assim, atribui-se um particular nfase aos recebimentos e

pagamentos que vo tornar a tesouraria mais robusta e capaz de enfrentar os desafios da
construo civil.

Avanamos assim para a apresentao e desenvolvimento dos captulos que constituem este
plano de negcios, que esperamos vir a satisfazer as expectativas que nele depositamos.

Os promotores:

Ana Margarida Lobato Correia Daniel

Licenciada em Arquitectura pela Faculdade de Arquitectura da Universidade
do Porto (FAUP). Iniciou a sua carreira profissional em 1998, realizando
desde ento diversos projectos de arquitectura, de entre os quais contamse diversas remodelaes e recuperaes de habitao. Especializou-se
em Reabilitao do Patrimnio Edificado na Faculdade de Engenharia da
Universidade do Porto (FEUP), realizando projectos de recuperao de
edifcios histricos. Desenvolve a realizao de dissertao no mbito do
Mestrado em Reabilitao do Patrimnio Edificado.

Christophe Raymond Andr Marc Siquet

Licenciou-se em Qumica na Universidade de Lige na Blgica em
Setembro de 2000. Comeou a trabalhar em Portugal como investigador
no departamento de Qumica-Fsica da Faculdade de Farmcia da
Universidade do Porto (FFUP) e no departamento de Qumica da
Faculdade de Cincias da Universidade do Porto (FCUP) em projectos de
investigao. Desde Maio de 2002, aluno de doutoramento em Qumica
no departamento de Qumica-Fsica da FFUP. autor e co-autor de nove
artigos cientficos dos quais seis foram publicados em revistas de
circulao

internacional

com

arbitragem

cientfica,

trinta

uma

comunicaes em actas de encontros cientficos nacionais e internacionais

com arbitragem cientfica e outras publicaes na revista da Sociedade
Portuguesa de Qumica.

Filipe Jos Palhares Chaves

Licenciado em Engenharia Mecnica, na opo de projecto de mquinas

pela Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto (FEUP) em 2002,
desenvolveu trabalho em caixilharia de PVC desde 1999. Obteve o ttulo de
Mestre em Design Industrial na FEUP em 2006, tendo realizado um estudo
da aplicao de adesivos estruturais no fabrico de janelas de PVC
apresentado no simpsio Swissbonding 2006.

Lus Filipe Barbosa Miranda

Licenciou-se em Engenharia Civil pela Universidade de Aveiro (UA) em
2003. Comeou a trabalhar como investigador na FEUP, integrado no
Mestrado em Reabilitao do Patrimnio Edificado na FEUP. Obteve o
ttulo de Mestre em 2006. autor e co-autor de cinco Comunicaes em
Congressos, duas das quais Internacionais e elaborou dez relatrios
tcnicos no mbito de projectos de reabilitao. Desenvolve trabalhos
diversos, no mbito da reabilitao, realizando diagnsticos e elaborando
propostas de solues. Presentemente colabora em trabalhos de
investigao e projectos de reabilitao com o Ncleo de Conservao e
Reabilitao de Edifcios e Patrimnio (FEUP) e o Instituto de Construo
(IC) e aluno de Doutoramento da FEUP na rea dos ensaios no
destrutivos em estruturas da construo civil.

Lus Miguel Lousas Carrilho Gomes

Licenciou-se em Engenharia Civil, na opo de Estruturas, pela Faculdade
de Engenharia da Universidade do Porto (FEUP) em 2002. Iniciou a sua
actividade profissional como projectista de estruturas, colaborando em
vrios projectos de estabilidade e reabilitao de edifcios. Em 2004,
especializou-se em Estruturas na FEUP. Desempenhou ainda, funes de
Docente Universitrio na Universidade de Trs-os-Montes e Alto Douro
(UTAD), leccionando cadeiras do ramo de Estruturas. Finalizou o Mestrado
em Estruturas na FEUP em 2006.

Viso

O futuro da construo civil passa inevitavelmente pelo mercado da reabilitao. A empresa

Chave na Mo, visa promover a reabilitao de edifcios, respeitando as tcnicas de
construo tradicionais e a traa original, no sentido da maximizao do conforto dos clientes,
assumindo a liderana no domnio da qualidade no sector da construo civil, passando a ser
uma referncia.

Misso
Fornecer servios de diagnstico e reabilitao de edifcios, utilizando as tcnicas de
construo tradicional, disponibilizando solues que promovam o conforto e o reforo
estrutural resultando numa optimizao do espao e do valor do imvel, primando pela
qualidade e pela satisfao do cliente.

ENQUADRAMENTO DA EMPRESA CHAVE NA MO

O sector de construo a nvel nacional encontra-se saturado, e aliado a cada vez menor rea
da construo, prev-se uma maior competitividade e maior polivalncia por parte das
empresas. Sendo que a uma crescente polivalncia estar, intrinsecamente ligado, uma menor
qualidade. Por outro lado, temos o facto de Portugal estar relativamente atrasado, e falemos
apenas do sector de construo, em relao maioria dos pases da Unio Europa, onde
nestes a aposta na reabilitao tem uma elevada percentagem, e visto termos vindo a verificar
que a evoluo de Portugal mantm-se paralela com os demais pases, prev-se portanto, que
nos prximos anos a aposta na reabilitao venha a acentuar-se e constitua uma taxa elevada
de investimento em Portugal.

Tambm de salientar o desenvolvimento tecnolgico que avana a passos largos, permitindo

o aparecimento de novos materiais de construo. Tendo em conta este aspecto, a presente
empresa possui promotores que desenvolvem trabalhos de investigao na Faculdade de
Engenharia da Universidade do Porto (FEUP) na rea da reabilitao, tendo equipamentos e
laboratrios equipados ao seu dispor, permitindo um maior conhecimento das propriedades dos
materiais a serem aplicados, bem como o acesso a tcnicas de aplicao pelos mesmos
investigadas e comprovadas. O facto da FEUP ser um centro por onde passam uma srie de
instituies e empresas permite um alargado leque de possibilidade de aquisio de
conhecimentos, pelo que a empresa no estar estagnada no tempo, procurando acompanhar
a evoluo dos tempos.

No panorama descrito, uma empresa nos moldes que esta se apresenta ser sem dvida uma
referncia, pautando-se pela qualidade, eficincia e exigncia. Para alm, das qualidades
tcnicas que o grupo apresenta, a empresa possui uma outra mais valia, o facto de ser
chave na mo, ou seja, o cliente no precisar de dispensar o seu tempo nem pacincia a
fazer a prospeco de mercado, procurando os melhores preos e profissionais, pois a
empresa Chave na mo reabilitao de edifcios garante um conjunto de garantias que
permitam ao cliente ter o mnimo de incmodo.

10

Em Portugal assiste-se a um perodo de viragem no que concerne a investimentos no sector da

construo. Actualmente assiste-se a um decrscimo do investimento em obras pblicas e em
edifcios. Em contrapartida, regista-se um forte aumento no sector da reabilitao de edifcios.
A maioria dos restantes pases da Unio Europeia apresenta taxas de investimento no sector
da reabilitao que rondam os 50% (considerando a Europa dos 15) enquanto que em Portugal
esse investimento no atinge os 10%.
notria a crescente sensibilizao dos intervenientes no panorama da construo
(governantes, empresrios, sociedade geral) para a necessidade de no desperdiar recursos
na construo de novos edifcios em detrimento da, quase sempre, mais econmica
reabilitao. Noutra perspectiva, essencial recuperar os centros histricos das cidades
portuguesas por motivos de ordem to diversa como: econmicos, sociais, de segurana,
ambientais, culturais e histricos.
Em Portugal, as sociedades de reabilitao urbana so j uma realidade e tm servido para
dinamizar as aces desta actividade, de modo especial nos centros das cidades que as
acolhem. Tambm o sector privado tem conscincia de que esta uma oportunidade nica de
negcio, o que de acordo com os dados do Programa Recria faz todo o sentido. Segundo
dados apresentados por este programa, o valor do mercado da reabilitao de edifcios de
habitao ronda os 88 bilies de euros. Saliente-se que no est includo neste montante o
valor do mercado da reabilitao do patrimnio monumental.
Segundo os Censos de 2001 no parque habitacional Portugus, 40,9% dos edifcios
necessitam de intervenes de reabilitao, sendo que destes 2,9% se encontram muito
degradados. por isso importante criar condies para que as necessrias intervenes de
reabilitao aconteam quer atravs da criao de empresas especializadas nesse segmento
de mercado, quer atravs da aposta na formao de tcnicos especializados nesse tipo de
aces. Ao governo cabe tambm a tarefa de criar instrumentos que incentivem os
proprietrios de imveis degradados a verem a reabilitao como uma forma de valorizar os
seus edifcios e no como um gasto desnecessrio.
Nos pargrafos anteriores encontra-se traado, em linhas gerais, o panorama actual do sector
da reabilitao que tende a curto prazo a sofrer importantes alteraes.

11

Com o propsito de conhecer a necessidade que urge em garantir uma maior qualidade e
confiana na interveno de reabilitao de edifcios foi elaborado um inqurito. Este inqurito
visou adquirir em primeira instncia a opinio actual do potencial cliente quanto forma que
usualmente procura para resolver os problemas relativos sua habitao. Numa segunda fase
procurou-se adquirir um melhor conhecimento das necessidades e expectativas do cliente,
analisando as preferncias e o grau de exigncia a depositar numa entidade especializada, que
se substitusse na resoluo de problemas associados ventura.

Uma das perguntas que se colocou aos inquiridos, foi respeitante ao impulso que possuem na
resoluo de problemas com a habitao, nomeadamente reparaes e reabilitaes.
Entidade que recorrerem as pessoas quando
necessitam de efectuar intervenes na habitao
3%

Empresa especializada

51%

46%

Qualquer empresa
Um amigo ou familiar que
seja "faz tudo"

Figura 1: Dados relativos preferncia da entidade a requisitar na resoluo de intervenes na habitao.

Obteve-se uma ligeira superioridade, das pessoas que procuram uma empresa especializada
(51%), o que pode reflectir a necessidade do cliente preferir entregar a sua habitao a
pessoas que dominam o problema. No entanto, ainda se verifica uma acentuada preferncia
(46%) em recorrerem a pessoas amigas ou familiares habilidosos para efectuarem
intervenes na habitao, podendo-se especular que, nestes casos, sero reparaes
menores, que dispensem a utilizao de materiais e mo-de-obra especializada.

12

Quando perguntado aos inquiridos se tinham dispensado algum do seu tempo na resoluo de
problemas relativos sua habitao, obtiveram-se os seguintes resultados

Tempo dispensado para resolver o problema

44%
sim, muito

sim, algum

sim, pouco
31%
25%

Figura 2: Dados relativos ao tempo dispensado pelos inquiridos na resoluo do problema.

Da anlise da Figura 2, podemos constatar que o tempo, hoje um elemento muito valorizado,
constitui um factor intrnseco a qualquer obra/interveno na habitao. Assim, o cliente gasta
o seu tempo em diversas aces, nomeadamente: na procura de mo-de-obra especializada
que

apresente

uma

boa

relao

entre

preo/qualidade; no

acompanhamento

das

especialidades; na resoluo de imprevistos quando o planeamento de entrada das

especialidades j estava optimizado; os atrasos dos trabalhadores; os pagamentos; etc E
porque tempo dinheiro, o cliente pode, com o tempo que perde, estar a pagar o dobro do
oramento que lhe foi apresentado para uma determinada interveno.

Na sequncia da anterior, colocou-se a seguinte pergunta: Gostaria de ter uma alternativa em

que no precisasse de dispensar nenhum do seu tempo e ateno para a resoluo do
problema?, obteve-se o seguinte grfico

13

Gostaria de ter uma alternativa que no gastasse

nenhum do seu tempo
89%

sim

no

11%

Figura 3: Dados relativos necessidade de no precisar de gastar nenhum tempo na resoluo de problemas.

Verifica-se que a maioria dos inquiridos (89%) valorizam muito o seu tempo, podendo concluir
que o tempo que dispensam na resoluo do seu problema demasiado.

Quanto estaria disposto a pagar, a mais, por uma

maior qualidade e menor incmodo

27%

35%

0-4%
5-9%
10-14%
15-19%

22%

16%

Figura 4: Dados relativos ao acrscimo de custo da interveno na habitao, de forma a no dispensar tempo
e obter maior qualidade.

A ltima pergunta do inqurito reflecte bem, que o potencial cliente prefere pagar um pouco
mais, para ter mais qualidade e assegurar um menor incmodo. Poder-se-ia concluir antes que:
78% dos inquiridos esto dispostos a suportar um custo maior em troca de um servio mais
clere e de qualidade. A maior percentagem dos inquiridos chega a apontar que no se
importaria de pagar a mais entre 10% a 14% do valor da obra, o que demonstrativo de um
possvel mercado para este tipo de produto que aqui se apresenta.

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 unnime que, com o crescimento previsto para o mercado nacional que tende a atingir os
nveis de alguns dos pases da Europa dos 15, cresam oportunidades para mais empresas
nesta rea de negcio. Sublinhando esta ideia, aparece o crescente nmero de empresas que
actuam no sector, muitas vezes sem condies para tal como evidenciam os quadros tcnicos
que possuem. Criou-se a ideia que todos tm lugar no mercado negligenciando-se, por vezes,
a to importante formao. A evoluo do mercado encarregar-se- de realizar a seleco
natural das empresas, atravs da qual as mais capazes e com um quadro tcnico mais
competente tendero a ganhar terreno face concorrncia.
A empresa cuja viabilidade se pretende demonstrar atravs da realizao do presente Plano de
Negcios, que se denomina por CHAVE NA MO pretende aproveitar esta clara oportunidade
de negcio. E f-lo com a convico que ser a empresa de reabilitao.
O servio que ir oferecer ser o mais completo do mercado e incluir todas as fases
necessrias interveno de reabilitao. Ao cliente so pedidas apenas duas aces:
contactar a empresa e comunicar as suas aspiraes para a edificao. Todo o processo ser
gerido pela empresa ficando o cliente com um interlocutor que o colocar ao corrente do
estado do processo de reabilitao que submeteu. O servio disponibilizado pela CHAVE NA
MO poder ser contratado na sua globalidade, ou parcialmente:
Inspeco- Para uma interveno de reabilitao ser possvel, necessrio o
conhecimento profundo da sua estrutura. O primeiro passo a levar a cabo procurar o
projecto e todos os factos relacionados com a construo em causa (entenda-se por
construo: edifcio ou ponte). Refira-se que nem sempre estes dados se encontram
disponveis, mesmo em edifcios relativamente recentes.
Se existirem os elementos de projecto, o prximo passo perceber a sua validade,
recorrendo para isso s tcnicas actualmente disponveis. Ser necessrio realizar o
levantamento arquitectnico bem como dos materiais com a completa caracterizao
de todos os elementos construtivos, de modo especial os estruturais (responsveis
pela estabilidade mecnica da estrutura).
Nesta fase a empresa CHAVE NA MO tem como mais valia a experincia detida
pelos quadros tcnicos que pretende integrar, nomeadamente atravs de um dos seus
membros que realiza com frequncia trabalhos deste tipo integrado em equipas da

15

Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto. de salientar tambm que tem

em curso uma tese de Doutoramento naquela instituio que lhe ir permitir dominar
tcnicas no destrutivas para avaliao da integridade dos edifcios.
Projecto- A inspeco efectuada, que culminar com um relatrio exaustivo acerca dos
elementos construtivos do edifcio (ou outra construo) servir de base realizao
do projecto de reabilitao. Por em claro as debilidades e os pontos fortes da
edificao definindo deste modo limites interveno a realizar ou necessidades a ser
satisfeitas para o bom funcionamento da soluo a desenvolver (como por exemplo o
eventual reforo de elementos estruturais).
Nesta fase garante-se o cumprimento das boas prticas de reabilitao aceites, j que
dois membros da equipa so especialistas em Reabilitao. O aspecto mais delicado
da construo a componente estrutural - ser assegurado por um terceiro
especialista, desta feita em estruturas, que tambm membro da equipa e que detm
uma considervel experincia de projecto.
Obra- Depois de realizado o projecto proceder-se- sua execuo por empresas que
demonstrem

aptido

para

efeito.

Na

fase

de

concurso,

recorrer-se-

preferencialmente a empresas certificadas pelo IMOPPI e pela APCER (NP EN ISO

9001:2000) e a proposta vencedora envolver, no apenas o menor custo de
execuo, mas tambm o prazo de execuo e a soluo tcnica a utilizar. As obras
sero, directamente fiscalizadas pelos membros do projecto, nomeadamente pelos dois
engenheiros civis e pela arquitecta.
Este processo tender a ser mais eficaz com a experincia, que ditar o afastamento
de empresas que no tenham cumprido plenamente com as suas obrigaes
contratuais e dar lugar quelas que tenham sido fiis s suas obrigaes.

16

Considerando que esta empresa se movimenta no negcio da construo civil, mais

especificamente a reabilitao, devemos atentar aos seguintes factores envolventes:

4.1 Poltica
As orientaes polticas garantem uma expanso do negcio da reabilitao assente em dois
grandes pilares:
- as sociedades de reabilitao urbana (SRUs), que promovem uma poltica autrquica de
reabilitao do patrimnio histrico;
- as normas cada vez mais exigentes no que diz respeito aos nveis de conforto em termos de
isolamento trmico, acstico e demais equipamentos que compem a habitao.
No entanto o mercado imobilirio em Portugal comporta algumas polticas ambguas tais como
as polticas definidas para os arrendamentos, onde se obrigam os proprietrios/senhorios a
intervir na manuteno e recuperao dos seus imveis e regulam os aumentos para as rendas,
dificultando a viabilidade econmica dessas reabilitaes. Contrariando esta dificuldade
existem fundos geridos pelo INH (Instituto Nacional da Habitao) que apoiam as obras de
manuteno e recuperao de edifcios degradados.

4.2 Economia
A economia em Portugal atravessa perodos de dificuldade, fazendo sentir-se na estagnao
da construo de novos edifcios. Os emprstimos bancrios facilitam a aquisio de casa,
levando ao aumento exponencial de proprietrios de habitao prpria que necessitam de
reparaes e intervenes de reabilitao mais ou menos profundas.
A estagnao da construo de novas casas conduziu a dificuldades financeiras acrescidas
nas empresas do sector.

4.3 Sociedade
A sociedade cada vez mais se encontra sensibilizada para a necessidade de aproveitamento
das habitaes j existentes. Existe tambm uma vontade de fixao dos residentes nos
centros urbanos que provoca a necessidade de criao de condies de habitabilidade e
conforto nos edifcios degradados que se encontram nos centros histricos urbanos.

4.4 Tecnologia
As constantes inovaes que aparecem no mercado, ajudam a completar um leque de tcnicas
de construo j existentes desde h sculos passados, no entanto a construo um sector
onde a tecnologia marcadamente tradicional e pouco dado a alteraes relevantes.

17

5.1 Designao Social

Sendo uma sociedade formalizada por cotas, assume a designao de :
Chave na mo Reabilitao de edifcios, Lda.

5.2 Equipa de Gesto

A empresa ser constituda por um rgo administrativo e financeiro a cargo do Eng Filipe
Chaves, que possui caractersticas pessoais vocacionadas para a gesto e acompanhamento
quotidiano da empresa nas questes financeiras, controlando os fluxos financeiros.
O rgo tcnico da empresa, com a misso de dar resposta s exigncias dos clientes, estar
ao encargo de dois engenheiros civis, o Eng.. Lus Miranda e o Eng.. Lus Carrilho, com
mestrados em Reabilitao do Patrimnio Edificado e em Estruturas, respectivamente, obtidos
na Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto (FEUP). O Eng Lus Miranda, com
vasta experincia em projectos de reabilitao de edifcios, estar encarregue do diagnstico,
atravs de testes com equipamento adequado, e posteriormente na elaborao dos relatrios
que identificaro os problemas e as respectivas causas. O Eng Lus Carrilho com experincia
na rea do reforo de estruturas e reabilitao intervir numa fase posterior, em colaborao
com o Eng Lus Miranda, na elaborao do projecto para a resoluo dos problemas. De
forma a enquadrar as solues nos actuais regulamentos e legislao em vigor no
esquecendo a componente esttica, ser de relevante importncia a colaborao da Arq. Ana
Daniel, Mestre em Reabilitao do Patrimnio Edificado pela FEUP, com vasta experincia em
projectos de arquitectura e interveno urbanstica.
Uma vez que a empresa no dispem de mo-de-obra e materiais para a interveno directa
nas edificaes de forma a proceder reabilitao, ser feita a adjudicao de subempreitadas
a pequenos empreiteiros, baseando-se a escolha destes na relao qualidade/preo que
apresentam. Assim, a empresa contar com um rgo de recursos humanos, cujo responsvel
ser o Dr. Christophe Siquet, com larga experincia em processos de recrutamento. O Dr.
Christophe Siquet ainda ter a seu encargo o rgo de marketing, a promoo e divulgao
dos servios da empresa junto do pblico, identificando as principais necessidades dos clientes
e procurando sensibiliz-los para a aposta na qualidade dos produtos e servios da reabilitao.
Este rgo determinar os recursos e meios a utilizar no desempenho da propagao deste
tipo de servios.

18

5.2.1 Organigrama
A estrutura organizacional da empresa assumir o seguinte esquema:

Gerente
Filipe Chaves
Dept. Tcnico

Ana Daniel

Lus Miranda

Dept. Comercial
Christophe Siquet
Lus Carrilho

Dept. Financeiro
Filipe Chaves
TOC

Figura 5: Organigrama da empresa CHAVE NA MO.

5.3 Planos para os colaboradores.

A alma da empresa, reside nos seus recursos humanos que lhe atribuem credibilidade
conferem e competncia tcnica. Sustentada nesta premissa a poltica para remuneraes ter
que ser coerente com a satisfao dos anseios dos seus colaboradores que so numa fase
inicial tambm os promotores. Optamos por atribuir uma remunerao idntica para todos os
promotores que iniciam como scios com percentagens de capital tambm idnticas. Mais,
durante o quarto ano est programada a admisso de dois colaboradores que auferiro uma
remunerao idntica para os dois:
- licenciado em arquitectura com alguma experincia comprovada em reabilitao de edifcios
em todas as fases do processo, com domnio de Autocad 3D e tratamento de imagem;
- licenciado em engenharia com forte capacidade organizativa e alguma experincia de
estaleiro;

Reforando esta poltica de forte preocupao com os recursos humanos atribudo um

seguro de sade a cada colaborador.

5.4 Localizao da empresa

As instalaes reservadas para a actividade da empresa CHAVE NA MO, sero num edifcio
antigo com trabalhos de reabilitao executados pela mesma por forma a transmitir a cultura
intrnseca sua actividade.

19

Desta forma, optamos pela rea metropolitana do Porto, especificamente Matosinhos, dada a
proximidade de vrias infra-estruturas, tais como Metro, Aeroporto, Porto Martimo, e vias
estruturantes com rpida ligao VCI e A28.

Edifcio sede para a empresa.

Trata-se de um edifcio composto por rs-do-cho (20 m2 de loja para atendimento ao pblico)
e primeiro andar (15m2 escritrio/gabinete de projecto e quarto de banho). Localiza-se na Rua
Rua Conde So Salvador 206 4450-264 em Matosinhos.
De momento existe uma promessa de aluguer com o proprietrio (Ourivesaria Manuela Alves)
pelo valor de 300.

20

5.5 Proposta de valor nica

A empresa CHAVE NA MO pretende distinguir-se claramente da concorrncia por dois
factores essenciais:
9
9

Qualidade do servio prestado;

Integrao de todos os servios desde a inspeco preliminar ao apoio ps concluso
da obra.

A qualidade do servio prestado na empresa ser garantida pela elevada formao dos seus
profissionais. V-se como factor de garantia dessa qualidade a adeso norma internacional
directamente aplicvel.
A integrao de todos os servios num nico processo, pelo que se conhece, no tem
precedentes no nosso pas. O cliente contacta assim com uma nica entidade. Desta forma a
empresa optimiza o aproveitamento dos recursos humanos de que dispe: um engenheiro civil
com experincia na realizao de inspeces e um engenheiro civil e uma arquitecta com
experincia nas duas outras fases: projecto e acompanhamento da obra.

5.6 Anlise SWOT

Strengths Foras

Existncia de membros na equipa com grande conhecimento e experincia em

construo/reabilitao

Flexibilidade dos produtos/servios propostos

Aposta na qualidade

Equipa jovem e dinmica

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Estrutura flexvel (recursos humanos, infra-estruturas e equipamentos)

Weaknesses Fraquezas

Sem presena no mercado, ou reputao para alem da dos membros da equipa

Necessidade de capital de risco para a fase inicial do negcio

Opportunities Oportunidades

Existncia de incentivos para a repopulao dos centros histricos

Existncia de incentivos para a reabilitao dos centros histricos

Exigncia maior dos consumidores pela qualidade

Crdito a habitao com condies aliciantes

Crescente desenvolvimento scio-cultural nomeadamente para a preservao do

patrimnio histrico

Enquadramento legal do sector da construo com normas mais exigentes e maior

responsabilizao (ex.: seguro 510 anos, constituio de um fundo de cauo,
bilhetes de identidade do edifcio)

Mudanas climticas com influencia na necessidade de melhor isolamento trmico dos

edifcios

Threats - Ameaas

Sector sem barreiras entrada significativas, incentivando a concorrncia para a cpia

do modelo de negcio

Problemas de cobranas que podem implicar dificuldades de tesouraria

22

Em Portugal, a metodologia corrente para reabilitao da maior parte dos edifcios assenta na
consulta de algumas empresas de construo que elaboram oramentos para os trabalhos que
lhes so propostos, sendo a seleco efectuada pelo preo mais baixo apresentado. Importa
alterar o princpio, sobretudo quando estamos em presena de obras de centenas de milhar de
euros.
Importa referir tambm que muitos dos edifcios de habitao colectiva a necessitar de obras
se encontram profundamente degradados e que o dono-de-obra so os mltiplos condminos,
dificultando a convergncia dos mltiplos pontos de vista sem um suporte tcnico muito slido
e consistente.

Qualquer processo de reabilitao dever desenvolver-se de acordo com as seguintes fases:

1.

Elaborao de um estudo de diagnstico de patologias que resultar num Relatrio

Preliminar;

2.

Definio da estratgia de interveno;

3.

Experimentao;

4.

Elaborao do Projecto de Reabilitao;

5.

Obteno de oramentos e seleco da empresa ou empresas que realizaro a obra;

6.

Gesto da obra ou Fiscalizao da obra;

7.

Manuteno do edifcio.

Descrio das diferentes fases de trabalho:

1.

Elaborao de um estudo de diagnstico de patologias que resultar num Relatrio

Preliminar (parecer por parte dos projectistas), que ser composto por:

Introduo;

Descrio dos elementos construtivos em anlise;

Resultados de sondagens e medies e sua interpretao;

Descrio das patologias;

Causas das patologias;

Metodologia para os trabalhos de reparao das patologias;

Estimativa do custo unitrio das solues propostas para a reparao das

patologias;

23

Este estudo compreender:

1.1.

Anlise da informao escrita e desenhada, caso exista, a fornecer pelo dono-

de-obra, nomeadamente:

Desenhos gerais e de pormenor;

Especificaes tcnicas e histria de trabalhos j executados;

1.2.

No caso de se tratar de um edifcio habitado, ser realizado um inqurito aos

condminos com o objectivo de obter um levantamento da degradao interior dos

fogos e das expectativas dos utilizadores;

1.3

Visitas ao Interior e exterior dos edifcios de forma a efectuar o levantamento

exaustivo das patologias e a observao do estado de conservao e comportamento

da envolvente;

1.4.

Levantamento fotogrfico do edifcio e das patologias.

1.5.

Realizao de medidas in sito ou em laboratrio, de acordo com a

especificidade de cada caso, para caracterizao dos materiais, nomeadamente:

Caracterizao da absoro/capilaridade dos materiais;

Determinao da permeabilidade ao vapor de gua;

Determinao da permeabilidade lquida;

Determinao das curvas higroscpicas;

Determinao da condutibilidade trmica;

Estudo de termografia;

Ensaios de arrancamento por traco;

Ensaios mecnicos sobre rebocos;

Anlise de variao dimensional face temperatura e humidade;

Medies de fissura;

Medio da temperatura e humidade das ambincias;

Medio da temperatura e humidade dos materiais de construo;

Etc..

1.6.

Realizao de sondagens que permitam caracterizar a composio de

determinados elementos construtivos, sobretudo no que diz respeito envolvente dos

edifcios, tais como:

Topos de lajes;

Ligao das caixilharias com a fachada;

Ligao da cobertura e fachada com a platibanda;

24

2.

Cobertura plana;

Revestimento de fachadas;

Etc..

Definio da estratgia de interveno:

Com a anlise do Parecer, o dono-de-obra tomar conhecimento das necessidades de

interveno a realizar no edifcio, bem como as propostas de soluo e a estimativa de custos
unitrios dos trabalhos de reparao/reabilitao a realizar.

com base no Parecer elaborado que a equipa tcnica auxiliar o dono-de-obra a delinear a
estratgia de interveno a adoptar para a realizao dos trabalhos de forma a satisfazer os
anseios do mesmo.

Ser tambm definido uma estratgia de faseamento que v ao encontro da capacidade de

resposta financeira por parte do dono-de-obra.

Caso seja necessrio para um bom desenvolvimento de todo o processo, poder ainda
proceder-se elaborao de um plano de financiamento dos trabalhos por parte de um
especialista em economia da construo.

3.

Experimentao:

Quando as patologias existentes forem de resoluo complexa ou o edifcio for de grande

dimenso, poder recorrer-se experimentao de forma a definir mais objectivamente tanto
os custos como a validade das solues propostas.

4.

Elaborao do Projecto de Reabilitao:

O Projecto de Reabilitao dever ter como objectivo, cumprir todas exigncias previstas na
legislao quanto necessidade de elaborao de UM processo de licenciamento, autorizao
ou comunicao prvia.

Os projectos sero desenvolvidos nas fases de Ante-Projectos /Projectos de Licenciamento e

Projecto de Execuo.

O objectivo final a aprovao do Projecto de Licenciamento e a elaborao do Projecto de

Execuo que, com as suas distintas peas escritas e desenhadas, permita o lanamento de

25

concursos das diversas empreitadas, onde o mbito e natureza dos trabalhos envolvidos esteja
claramente definido e quantificado, permitindo aos empreiteiros o conhecimento absoluto das
intervenes e a apresentao de propostas de preo e prazo correctas para a construo da
obra.

4.1

Descrio das Fases do projecto

O Estudo Prvio consiste numa primeira abordagem ao projecto a partir do momento em que
existem bases para a elaborao de desenhos com rigor de dimenses e um programa
organizacional a definir pelo cliente. Esta abordagem serve para consolidao do programa e
organizao da construo com vista montagem do processo de licenciamento.

O Ante-Projecto consiste num estudo e desenvolvimento das solues de arquitectura e das

diferentes especialidades para aprovao definitiva, executadas num grau de desenvolvimento
suficiente para discusso detalhada com o Cliente e para apresentao s Entidades
Licenciadoras com vista sua aprovao.

Com base nos Ante-Projectos ser elaborado o Projecto de Execuo, com o respectivo
desenvolvimento, aprofundamento e pormenorizao, de modo a possibilitar o lanamento dos
concursos e a construo da obra.

4.1.1.

O Estudo Prvio ser constitudo por elementos escritos e desenhados que

definam as tipologias a adoptar bem como as reas aproximadas dos espaos.

4.1.2.

O pedido de licenciamento (Ante-Projecto) deve ser instrudo, de acordo com a

legislao em vigor, com os seguintes elementos:

Documentos comprovativos da qualidade de titular da qualquer direito que confira

a faculdade de realizao da operao;

Certido da descrio e de todas as inscries em vigor emitida pela

conservatria do registo predial referente ao prdio ou prdios abrangidos (no se
deve solicitar cedo de mais pois corre-se o risco de caducar);

Extractos das plantas de ordenamento, zonamento e de implantao dos planos

municipais de ordenamento do territrio vigentes e das respectivas plantas de
condicionantes e planta escala de 1:2500 ou superior, com a indicao precisa
do local onde se pretende executar a obra;

Projecto de arquitectura;

Memria descritiva e justificativa;

Estimativa do custo total da obra;

Calendarizao da execuo da obra;

Como se trata de obras de reconstruo deve ainda ser junta fotografia do imvel;

26

Termo de responsabilidade subscrito pelo autor do projecto quanto ao

cumprimento das normas legais e regulamentares aplicveis;

Ficha com os elementos estatsticos devidamente preenchida com os dados

referentes operao urbanstica a realizar.

4.1.2.1

O projecto de arquitectura dever conter, no mnimo, os seguintes elementos:

Planta de implantao desenhada sobre levantamento topogrfico escala de
1:200 ou superior, incluindo o arruamento de acesso, com indicao das
dimenses e areas do terreno, reas impermeabilizadas e respectivo material;

Plantas escala 1:50 ou 1:100 contendo as dimenses e reas e usos de todos

os compartimentos, bem como a representao do mobilirio fixo e equipamento
sanitrio;

Alados escala 1:50 ou 1:100 com a indicao das cores e dos materiais dos
elementos que constituem as fachadas e a cobertura, bem como as construes
adjacentes, quando existam;

Cortes longitudinais e transversais escala 1:50 ou 1:100 abrangendo o terreno,

com indicao do perfil existente e o proposto, bem como as cotas dos diversos
pisos;

Pormenores de construo, escala adequada, esclarecendo a soluo

construtiva adoptada para as paredes exteriores do edifcio e sua articulao com
a cobertura, vos de iluminao/ ventilao e de acesso, bem como com o
pavimento exterior envolvente;

4.1.2.2.

A memria descritiva e justificativa dever ser instruda com os seguintes

elementos:

Descrio e justificao da proposta para a edificao;

Enquadramento da pretenso nos planos municipais e especiais de ordenamento

do territrio vigente;

Adequao da edificao utilizao pretendida;

Insero urbana e paisagstica da edificao referindo em especial a sua

articulao com o edificado existente e o espao pblico envolvente;

Indicao da natureza e condies do terreno;

Adequao s infra-estruturas e redes existentes;

rea de construo, volumetria, rea de implantao, crcea e nmero de pisos

acima e abaixo da cota de soleira, nmero de fogos e respectiva tipologia;

Quando se trate de pedido inserido em rea unicamente abrangida por plano

director municipal (como o caso) deve tambm referir-se a adequabilidade do
projecto com a poltica de ordenamento do territrio contida naquele plano.

27

4.1.3.

Aps a aprovao do projecto de arquitectura devero ser entregues na

respectiva Cmara Municipal os seguintes projectos de especialidades, devendo tambm

fazer parte de cada processo uma memria descritiva e justificativa e o respectivo termo
de responsabilidade subscrito pelo tcnico responsvel pelo projecto:

Projecto de estabilidade que inclua o projecto de escavao e conteno

perifrica constitudo por:

a. Especificao da campanha de reconhecimento geotcnico;

b. Anlise das condies geotcnicas dos terrenos de fundao;
c. Pr-dimensionamento das fundaes e estruturas, em fase de Estudo Prvio;
d. Clculo e pormenorizao das fundaes e estruturas definidas, em fase de Ante
-Projecto;
e. Anlise e aprovao de eventuais estruturas provisrias e fases construtivas
concebidas e dimensionadas pelo(s) Construtor(es);
f.

Projectos de estruturas temporrias no esto includos na prestao de servios

proposta (a conceber e dimensionar pelo(s) Construtor(es)

Projecto de alimentao e distribuio de energia elctrica e projecto de

instalao de gs, quando exigvel, nos termos da lei, constitudo por:

g. Alimentaes elctricas;
h. Rede de Mdia Tenso;
i.

Entrada de Energia nos Edifcios;

j.

Rede de distribuio primria de potncia, da localizao e atravancamentos dos

quadros elctricos gerais de Baixa Tenso;

k. Quadros elctricos parciais - definio da sua localizao e atravancamentos;

l.

Instalao de iluminao normal, de emergncia, de segurana - definio de

circuitos, potncias e cortes;

m. Instalao de aquecimento;
n. Alimentao de equipamentos, ar condicionado, ventilao, bombagem, etc.
o. Redes de terra - estudo e dimensionamento das redes de terra normais, e das
redes de proteco de equipamentos, em funo das suas necessidades;

Projecto de redes prediais de guas e esgotos, constitudo por:

p. Reservatrios de gua de consumo e de combate a incndio; definio de

dimenses;
q. Redes de gua fria e quente e da rede de combate a incndios;
r.

Centrais de bombagem; definio da sua localizao e espao necessrio;

28

s. Rede exterior de abastecimento de gua e sua ligao s infra-estruturas

pblicas;
t.

Caracterizao de materiais;

u. Redes de esgotos;
v. Ligao dos efluentes s infra-estruturas pblicas.

Projecto de guas pluviais, constitudo por;

w. Dispositivos de recolha de guas pluviais e sua ligao s infra-estruturas

pblicas.

Projecto de instalaes telefnicas e de telecomunicaes, constitudo por:

x. Redes de comunicao - estudo e definio dos equipamentos e circuitos de

sinalizao, intercomunicao, portaria e telefones;

Estudo de comportamento trmico, constitudo por:

y. Comportamento trmico dos edifcios e recomendaes quanto a materiais a

utilizar;

Projecto acstico, constitudo por:

z. Recomendao

de

materiais

solues

construtivas

que

permitam

melhoramento do comportamento acstico dos espaos;

4.1.4.

O projecto de execuo ser desenvolvido tendo como base o processo de

licenciamento aprovado pela cmara municipal e em conformidade com as pretenses do

cliente no que diz respeito aos materiais e processos construtivos a utilizar devendo
incluir:

Toda a pormenorizao necessria para a construo (plantas, cortes, alados e

pormenores a escalas que se julguem essenciais a uma boa execuo da obra),
nomeadamente em relao a zonas de guas, escadas, varandins, etc;

Mapa de acabamentos;

Mapa de vos;

Mapa de medies;

Mapa de trabalhos;

Caderno de encargos / Condies tcnicas especficas;

29

5.

Obteno de oramentos e seleco da empresa ou empresas que realizaro a obra:

Sero solicitados preos a vrias empresas atravs de contacto directo, pois h uma
grande variabilidade de preos para o mesmo trabalho.
Numa fase mais avanada ser criada uma base de dados com contactos das
empresas de construo e artfices que melhor se enquadram no tipo de obras realizadas pela
empresa CHAVE NA MO.

5.1.

Elementos a entregar s empresas para elaborao das propostas por parte das

mesmas:

5.2.

Projecto de Arquitectura;

Projectos de Especialidades;

Caderno de encargos;

Calendarizao pretendida para a realizao da obra.

Elementos a solicitar s empresas contactadas:

Oramento para a realizao dos trabalhos descritos no caderno de encargos em

conformidade com os projectos;

Proposta da melhor calendarizao para realizao da obra.

Portflio com as obras mais significativas da mesma para que a contratao se

baseie tambm na capacidade de resposta tcnica e experincia no mesmo tipo de
obras;

5.3.

Composio da empresa;

A seleco da empresa que ir realizar os trabalhos previstos ser feita tendo em conta

a melhor proposta entre as que forem apresentadas, quer em termos de preo, quer em termos
da qualidade de execuo e de resposta comprovadas.

6a.

Gesto da obra:

6a.1.

Aps a aprovao do licenciamento e recepo do ofcio camarrio por parte do dono

de obra, possvel proceder ao levantamento da licena de construo junto da respectiva

Cmara Municipal. Este procedimento dever ser realizado pelo empreiteiro que ir executar a
obra devendo apresentar-se munido de todos os documentos exigidos por lei.

30

 tambm obrigatria a entrega do Plano de Segurana e Sade em Fase de Projecto de

acordo com a legislao em vigor (encontra-se contemplado nos honorrios das especialidades
devendo ser entregue ao Dono de Obra em conjunto com os projectos de especialidades).

6a.2.

Aps a emisso da licena de construo pode-se dar incio obra.

A obra ser executada pela empresa seleccionada de acordo com os projectos aprovados quer
pelo dono-de-obra, quer pelas entidades competentes, sempre com a superviso de um
elemento da empresa de gesto do projecto.

6b.

Fiscalizao da obra;

A fiscalizao dever garantir que os trabalhos so executados de acordo com os elementos

de projecto entregues.
A fiscalizao dever garantir tambm que os interesses do dono-de-obra esto sempre
salvaguardados.

7.

Manuteno:

Para todos os edifcios que tenham sofrido obras totais de reabilitao realizadas pela empresa,
ser proposto ao dono-de-obra a celebrao de um contrato de manuteno.

A elaborao do mesmo ser feita tendo como base o Relatrio Preliminar de Patologias
apresentado e um relatrio das obras realizadas.

6.1 ESTRATGIA PARA ADMINISTRAO DE TODO ESTE

PROCESSO/BACKOFFICE
A Administrao dos processos que se desenvolvem numa empresa de construo civil de
extrema complexidade, pelo que sero utilizados procedimentos baseados no software de
gesto de empresas de construo civil da Sage que abrange todas as reas de actividade
deste sector, trais como:

- Administrao;
- Contabilidade;
- CRM cliente;
- CRM fornecedores subempreiteiros;

31

- Site de Internet e B2B.

Figura 6: Funcionamento do negcio da construo civil.

32

 unnime que o mercado da reabilitao tem um potencial de crescimento elevadssimo o que

cria desde logo condies ao surgimento de novas empresas nesta rea. Contudo importante
que essas novas empresas apresentem valor acrescentado ao mercado e que ofeream
servios inovadores com um elevado nvel de qualidade. A anlise da concorrncia uma fase
importante de modo a caracterizar a oferta existente.
A actividade das empresas no mercado da construo pode ser legalizada sob duas formas:
9

Ttulo de registo;

Alvar.

do conhecimento geral que existem empresas a actuar sem estarem devidamente habilitadas
para o efeito. As mesmas no devero sobreviver no mercado da reabilitao pois no
apresentam as necessrias garantias de qualidade que, por si s, uma das duas formas de
legalizao apresentadas reconhece. Tendo esta noo em conta, consideramos que esta
anlise dever ter em conta apenas as empresas devidamente legalizadas para o efeito.

Empresas com Ttulos de Registo

Em 2004 registou-se um aumento das empresas que possuem ttulo de registo de 19404
(nmero de 2003) para 22034. No ano de 2006 atingiu-se o nmero de 26577 empresas com
Ttulos de Registo. O IMOPPI aceitou empresas anteriormente de acordo com o DL61/99
sendo actualmente o processo de admisso sujeito ao DL12/2004 de 09/01 que estabelece
novas subcategorias. O quadro seguinte apresenta a distribuio das empresas que possuem
ttulos de registo por tipo de habilitao.

33

Figura 7: Distribuio dos Ttulos de Registo pelas diferentes subcategorias (fonte: IMOPPI, 2004).

A anlise da figura anterior demonstra que a nica habilitao que aparece enquadrada no
sector da reabilitao com expresso suficiente para constar de forma autnoma no quadro
que se apresenta de seguida, a reparao, alterao e reconstruo de cobertura onde se
movimentam cerca de 5 % das empresas titulares de Ttulos de Registo. Outras habilitaes
relacionadas com a reabilitao podero constar das rubricas de Outras Subcategorias.
Contudo, o ttulo de registo permite a realizao de obras de valor pouco significativo (10% do
valor mximo estipulado para a Classe I de Alvar, ou seja 15 mil euros).
Das subcategorias do DL 61/99 directamente relacionadas com o sector da reabilitao,
aparecem cerca de 1258, sendo a grande maioria destas da subcategoria Reparao,
Alterao e Reconstruo de Coberturas. No quadro seguinte apresenta-se a distribuio das
empresas com Ttulos de Registos de acordo com a subcategoria relacionada com operaes
de reabilitao e destas quantas se encontram sedeadas no distrito do Porto.

Subcategoria

Nmero

Distrito do Porto

Reparao, Alterao e Reconstruo de Coberturas

1106

16

Limpeza e Conservao de Edifcios

145

Consolidaes estruturais

Limpeza e reparao de paramentos em pedra

34

Reabilitao de estruturas de beto

Reparaes e tratamentos superficiais em estruturas

metlicas

Total

1258

21

Quadro 1 Ttulos de registos das subcategorias de trabalhos de reabilitao.

No existem empresas com todas as habilitaes, havendo mesmo algumas subcategorias que
no foram subscritas por nenhuma empresa. No universo das empresas que possuem Ttulos
de Registo, existem 1106 licenas para a realizao de Reparao, Alterao e Reconstruo
de Coberturas e 145 para a execuo de Limpeza e Conservao de Edifcios.
Nesta fase da anlise da concorrncia reveste-se de particular importncia verificar o nmero
de empresas de reabilitao que actuam preferencialmente na regio do Grande Porto. Para
isso construiu-se o grfico seguinte onde se pode ver o nmero de subcategorias de Ttulos de
Registo que existem no Grande Porto para execuo de trabalhos de Reparao, Alterao e
Reconstruo de Coberturas.

R e p a ra o , A lt e r a o e R e c o n s t r u o d e C o b e rt u ra s
3

Nmero de empresas

2 .5

1 .5

Gondomar

V. N. Gaia

Porto

Baio

Marco de Canavezes

Penafiel

Paredes

Paos de Ferreira

Valongo

Maia

Matosinhos

Amarante

Felgueiras

Lousada

Santo Tirso

Trofa

Pvoa de Varzim

Vila do Conde

0 .5

C o n c e lh o
Figura 8: Nmero de empresa de reparao, alterao e reconstruo de coberturas por concelho.

Das 1106 licenas obtidas atravs de Ttulos de Registo para a subcategoria analisada, apenas
16 foram concedidas a empresas do Grande Porto. Das 145 licenas para a subcategoria de

35

Limpeza e Conservao de Edifcios apenas 5 foram concedidas a empresas do Grande Porto,

das quais 4 esto sedeadas no concelho de Vila Nova de Gaia e uma no concelho do Porto.
Das 6 empresas com a subcategoria de Limpeza e reparao de paramentos em pedra,
apenas 1 se localiza no Grande Porto. Finalmente, a nica empresa titular da subcategoria de
Limpeza e reparao de paramentos em pedra no se localiza no Grande Porto. Pode dizer-se
que apenas 1,7% das licenas para execuo de tarefas relacionadas com trabalhos de
reabilitao, ou seja 21 das 1258 empresas, se localiza no Grande Porto.
Das empresas que se inscreveram luz do DL12/2004 no h dados concretos j que apenas
so agrupadas de acordo com 14 subcategorias principais, nas quais se encontram dissolvidas
as restantes. No se percebe quais so as que tm habilitaes para intervir em obras de
reabilitao.
Empresas Titulares de Alvar
Em 2003 e 2004 o nmero de empresas com Alvar de construo era ligeiramente superior a
25000, enquanto que no corrente ano este valor se situava nos 23698. O quadro seguinte
apresenta o nmero de empresas cujos trabalhos se relacionam directamente com o sector da
reabilitao. Note-se que uma mesma empresa pode possuir mais que uma subcategoria. De
modo a simplificar a anlise dos dados dele constantes, faz-se corresponder uma sigla a cada
subcategoria.
Sigla
A

Subcategoria
Reabilitao e Conservao de Edifcios

Total

Distrito do Porto

2374

177

01 Estruturas e elementos de beto

17324

1928

02 Estruturas metlicas

1907

327

03 Estruturas de madeira

3942

369

04 Alvenarias, rebocos e assentamento de cantarias

17612

1943

05 Estuques, pinturas e outros revestimentos

15259

1946

06 Carpintarias

4876

607

07 Trabalhos em perfis no estruturais

3393

482

08 Canalizaes e condutas em edifcios

3349

454

09 Instalaes sem qualificao especfica

4052

548

10 Restauro de bens imveis histrico-artsticos

753

103

Reabilitao de elementos estruturais de beto

7243

816

Reparaes e tratamentos superficiais em estruturas metlicas

1062

161

Total

83146

9861

Quadro 2 Nmero de Alvars que incluem subcategorias que correspondem a trabalhos de reabilitao.

36

Do quadro anterior percebe-se que, dos Alvars de Construo directamente relacionados com
intervenes de reabilitao, cerca de 12% foram atribudos a empresas do Grande Porto.
Existem 120 empresas que possuem simultaneamente todas as subcategorias, 141 que
possuem as categorias de A a L (inclusive) e 387 que possuem as categorias de B a L
(inclusive). Assim, o nmero efectivo de empresas do Grande Porto significativamente inferior
a 9861, ao contrrio daquilo que se poderia pensar.
Analisou-se tambm a localizao das empresas com alvar nas subcategorias apresentadas
anteriormente atravs do grfico seguinte.

Distribuio das Empresas por Concelho

Gondomar
7%

Pvoa de Varzim
5%

V. N. Gaia
16%

Vila do Conde
Trofa
5%
4%

Santo Tirso
4% Lousada
3%
Felgueiras
3%

Porto
5%

Amarante
6%

Baio
2%
M. de Canavezes
7%

Matosinhos
6%
Penafiel
8%

Paredes
4%

P. Ferreira
2%

Valongo
7%

Maia
8%

Figura 9: Distribuio das empresas de reabilitao por concelho.

O concelho com maior nmero de licenas para intervir numa das subcategorias apresentadas
anteriormente o de Vila Nova de Gaia, seguido do de Amarante e Marco de Canavezes.
Paos de Ferreira o concelho com menor nmero licenas atribudas a empresas do sector
da reabilitao.
No processo de pedido de Alvar por parte de uma empresa, esta deve escolher a classe que
pretende, classe essa que est intimamente relacionada com a facturao mxima por obra.
Neste contexto, a classe I a que impe um limite mais baixo s empresas, cerca de 150 mil
euros. De acordo com dados do IMOPPI cerca de 65% das empresas inscritas possuem alvar
da Classe I, o que significa que o mercado das obras de valor superior a 150 mil euros
dividido por um pequeno nmero de empresas.

37

7.1 Posicionamento da Empresa Chave na Mo face concorrncia

No se conhece, em Portugal, outra empresa com a estrutura daCHAVE NA MO. De facto,
esta conjuga uma srie de funcionalidades que garantem maior comodidade ao cliente e
garantia de melhor qualidade na prestao dos servios propostos.
Os trabalhos de construo sero subcontratados o que permitir empresa aligeirar o peso
da sua estrutura que necessitar assim de menos colaboradores. Por outro lado, para se tornar
rentvel, a empresa necessita de, num curto espao de tempo, adquirir uma rede de contactos
alargada de modo a criar bases para a apresentao de propostas competitivas face
concorrncia numa perspectiva econmica de qualidade.
O facto de os projectos e a obra serem realizados pela mesma empresa elimina tambm as
incompatibilidades entre elementos desenhados e construo simplificando todo o processo de
gesto de projecto.
Tanto quanto se sabe, as empresas que actualmente existem no sector da reabilitao no
possuem um departamento dedicado ao diagnstico o que pode levar a que as solues
preconizadas no sejam as melhores do ponto de vista da segurana estrutural ou do ponto de
vista da economia. Este servio muitas vezes contratado s Universidades ou a entidades
com ligaes s mesmas. Neste aspecto a empresa CHAVE NA MO inovadora j que
possui tcnicos com experincia no domnio do diagnstico. Refira-se que neste campo
existem mtodos auxiliares que permitem efectuar um diagnstico mais rigoroso do edifcio. Em
Portugal esto a ser dados os primeiros passos nesse sentido, inclusive nas Universidades.
A experincia e elevada capacidade tcnica dos membros da equipa da CHAVE NA MO
garantem aptido para a resoluo de problemas no s em construes recentes, mas
tambm no patrimnio monumental que, de acordo com o Projecto Forrehabil, tem um peso de
42% no mercado total da reabilitao, o que representa cerca de 19 bilies de euros.
De modo a termos uma ideia do potencial de uma empresa que congregue todos os servios
que a CHAVE NA MO se prope oferecer, analise-se o sucesso da OZ, Lda. A mesma foi
fundada em 1988, em Lisboa, dedicando-se essencialmente ao diagnstico de construes. O
grfico seguinte apresenta a evoluo da facturao da Oz, Lda nos ltimos 4 anos.

38

Evoluo das Vendas da Oz, Lda

Milhares de Euros..

800
750
700
650
600
2001

2002

2003

2004

2005

2006

Ano

Figura 10: Evoluo das vendas da Oz, Lda (in www.oz-diagnostico.pt)

Esta empresa um caso de sucesso no panorama nacional de diagnstico, apostando em

tcnicos com uma elevada formao. No entanto no possui departamentos para a realizao
do restante processo de reabilitao tal como acontece em todas as empresas que se dedicam
reabilitao de edifcios dedicando-se apenas a uma fase do processo. A empresa CHAVE
NA MO oferece uma soluo integrada de reabilitao desde o Diagnstico Manuteno.

7.2 Estratgia de preo da concorrncia

A saturao no sector da construo civil conduz a uma estratgia de preos baixos,
caractersticos da feroz concorrncia do sector. No entanto as empresas que prope solues
de qualidade elevada j praticam preos mais elevados, sendo que a oferta integrada de
servios de reabilitao de edifcios tem preos que reflectem as particularidades e dificuldades
do segmento de mercado em que se insere.

7.3 Reaco dos concorrentes / Nossa resposta reaco

A proposta da empresa Chave na Mo, centra-se na competncia dos seus elementos
tcnicos, pelo que a concorrncia ter que recorrer a profissionais com semelhante
competncia nos domnios da reabilitao, acarretando um acrscimo nos custos com pessoal.
Compete-nos manter a nossa estrutura e garantir os melhores preos possveis dentro da
qualidade que pretendemos oferecer e criar uma imagem de solidez e competncia tcnica
inabalvel que satisfaa as expectativas dos clientes mais exigentes e com carteiras mais
generosas.

39

7.4 Evoluo estimada do crescimento do mercado para os prximos 7

anos
Enquadramento no panorama europeu:
Em Portugal o investimento na reabilitao de edifcios tem sido praticamente inexistente nas
ltimas dcadas, em oposio ao grande investimento que se verifica na construo de novos
edifcios de habitao. Este tipo de opes leva a que haja uma degradao crescente de
grande parte dos edifcios nos centros urbanos, levando ao abandono de zonas que at h
pouco constituam reas residenciais.
De acordo com as estatsticas da EUROCONSTRUC-DAEI referentes produo de edifcios e
obras pblicas, em 1995, verifica-se que, dos 18 pases da Europa Ocidental, Portugal o
sexto no que se refere ao investimento no sector da construo de habitaes novas, mas o
ltimo, com apenas 6% do investimento total na construo na reabilitao/conservao de
edifcios. Pases como a Frana, Itlia, Reino Unido e Dinamarca investem mais de 40% do
total da construo em obras de reabilitao.
Repartio do investimento na construo em vrios pases europeus em 1995
in Reabilitao de Edifcios Vtor Abrantes Vasco Peixoto Freitas Marlia Sousa.
Protocolo de Cooperao IGAPHE FEUP, 1999.

Habitaes
novas

No residenciais

Obras

Reabilitao/

Pblicos

Privados

pblicas

Conservao de edif.

Comunidade Europeia

26%

15%

5%

21%

33%

Alemanha

34%

18%

3%

19%

26%

Frana

19%

9%

7%

24%

41%

Itlia

23%

12%

3%

18%

44%

Reino Unido

14%

17%

8%

16%

45%

Espanha

29%

9%

6%

35%

21%

Pases Baixos

26%

11%

6%

19%

38%

ustria

27%

17%

6%

19%

31%

Blgica e Luxemburgo

34%

23%

10%

15%

18%

Sucia

5%

16%

11%

32%

36%

Dinamarca

10%

9%

5%

30%

46%

Finlndia

19%

18%

4%

27%

32%

Portugal

29%

13%

10%

42%

6%

Irlanda

34%

18%

5%

22%

21%

Grcia

34%

8%

10%

38%

10%

Sua

30%

10%

6%

27%

27%

Noruega

26%

22%

8%

31%

13%

Quadro 3: Repartio do investimento na construo em vrios pases europeus em 1995.

40

Perspectivas para o futuro:

Pensamos que na prxima dcada ter de haver necessariamente uma inverso na

repartio do investimento e no nos surpreender que o sector da reabilitao possa
multiplicar por 3 ou por 4 o nvel do investimento actual. (1)

41

8.1 Descrio dos produtos da empresa

Produtos/Servios propostos

P1: Diagnstico
O servio de diagnstico servir para avaliar os custos relacionados com a reabilitao
de um edifcio e definir as estratgias tcnicas e oramentais a adoptar antes de comear
qualquer obra. Se a obra em questo uma construo nova, um oramento, em vez de
um diagnstico, ser realizado e proposto ao cliente.

P2: Projecto
Depois de um diagnstico ter sido efectuado, o cliente poder pedir a realizao de um
projecto para qualquer tipo de obra a realizar. Quer do tipo reabilitao quer do tipo
construo nova. O projecto implica a entrega de todos os elementos desenhados
relacionados com a obra.

P3a: Gesto de obra

A empresa Chave na Mo encarregar-se- das obras a efectuar segundo o projecto do
cliente, elaborado quer por ela quer por outra empresa, subcontratando empreiteiros e/ou
profissionais do ramo da construo e responsabilizando-os pelas garantias exigidas por
lei relativas s obras.

P3b: Fiscalizao
Em alternativa gesto de obra, a empresa Chave na Mo poder representar o dono
de obra seguindo passo a passo o decorrer dos trabalhos a efectuar previstos no projecto
e fiscalizando, se for necessrio, sempre para proteger os interesses do cliente.

P4: Manuteno
O cliente poder ainda contratar um servio de manuteno de imvel. No se trata de
uma extenso da garantia legal prevista por lei mas de um servio de recuperao de
danos eventuais a custos reduzidos aps os 5 anos supracitados.

8.2 Estratgia/poltica de preos

Tendo em conta o segmento da reabilitao em que se insere a empresa, dentro da construo
civil, e atendendo s especificidades do mesmo, assume uma poltica de preos justos que

42

paguem a qualidade que se pretende garantir. Assim, no se pretende bater a concorrncia

atravs de preos baixos, mas sim pela distino da qualidade. Os preos mais elevados
ajudaro a distinguir essa qualidade.
Para os diferentes produtos vamos ter diferentes preos, conforme se pode observar nas
tabelas seguintes:

DIAGNSTICO
[m2]

Dimenso
0-100m^2
101-300m^2
300-1000m^2
>1000m^2

15
12,5
10
7,5

/m^2
/m^2
/m^2
/m^2

PROJECTO
Valor da Obra []
5000
10000
20000
30000
40000
50000
100000
150000

Tipo II
11,447
10,305
9,295
8,748
8,376
8,095
7,259
6,794

%
Tipo III
13,102
11,704
10,533
9,923
9,517
9,215
8,338
7,863

GESTO / FISCALIZAO
Valor da Obra []

5000
10000
20000
30000
40000
50000
100000
150000

15
12,5
10
9,5
9
8,5
8
7,5

MANUTENO - Este servio ser facturado em conformidade com a situao especfica em

causa.

8.3 Promoo
Os

diferentes

produtos/servios

propostos

pela

empresa

Chave

na

Mo,

sendo

principalmente do tipo market pull, sero promovidos essencialmente atravs de aces

43

publicitrias. O oramento inicial proposto para tais aces situa-se entre 7000 e 10000 por
ano e inclui:

anncios publicitrios que sero colocados duas vezes por ms em jornais nacionais
(Jornal de Notcias, Expresso,...) na seco imobiliria por um valor total anual de
1500 sem IVA,

anncios publicitrios que sero colocados em todas as edies de jornais

especializados na compra e venda de imveis tais como Casas em Revista (bimestral)
e Ocasio (semanrio) por um valor total anual de 1400 sem IVA,

uma colocao na edio do Porto das pginas amarelas que ser efectuada
anualmente por um valor de 1300 sem IVA. A colocao nas outras edies das
pginas amarelas seguir em funo da expanso da empresa noutros territrios,

a impresso de 1500 folhetos de dimenso 21 cm x 10 cm frente/verso a cores com

papel normal de 100g custar 310.62 com IVA. Estes folhetos sero colocados em
locais estratgicos, tais como instituies financeiras de crdito habitao, agncias
imobilirias, gabinetes de notrios, disposio de futuros clientes. Estes folhetos
podero ser tambm distribudos nas caixas de correio de imveis que poderiam
usufruir de um servio de reabilitao,

a participao numa feira anual ligada construo que rondar os 1200 sem IVA,
segundo a feira em questo. Numa primeira fase, a feira Concreta no Exponor ser a
escolhida devido zona geogrfica envolvente. Numa segunda fase e em funo da
expanso da empresa noutros territrios, outras feiras sero consideradas (Tektonika
na Fil Lisboa, Vigo,...),

finalmente, anncios publicitrios que sero colocados em revistas especializadas, tais

como Casas de Portugal e Arquitectura & Construo que tm custos respectivos de
980 e 1700 sem IVA por edio.

A estratgia da colocao de publicidade ser adaptada em funo do sucesso obtido nos

diferentes canais utilizados. Assim, os clientes sero interrogados para saber como tiveram
conhecimento da nossa empresa. O canal em questo ser ento reforado para obter um
impacto ainda maior.
Em funo tambm do sucesso comercial da empresa Chave na Mo, o oramento atribudo
para a publicidade e a promoo dos vrios produtos/servios ser ajustado para utilizar novos
canais de divulgao tais como rdio ou televiso.

A criao e manuteno de um site internet hoje em dia imprescindvel para qualquer tipo de
negcio. Um tal site tem vrios fins: a divulgao dos servios oferecidos pela empresa a
qualquer pessoa procura de tal informao, reflecte virtualmente a evoluo da empresa,
permite interagir com o cliente de uma forma rpida e conveniente, permite colocar nomes de
parceiros (sob a forma de banners por exemplo) em retribuio de servios recebidos.

44

A melhor forma de promover a nossa empresa sob a forma de projectos/obras j realizados

que satisfizeram o cliente. Com o acordo do cliente, o nome e o logo da empresa Chave na
Mo ser colocado num lugar preestabelecido da obra efectuada, como se fosse uma
assinatura desta. Durante o decorrer de uma obra, prope-se colocar um cartaz com o nome
da empresa e os seus contactos num local visvel da reabilitao/construo.
Na mesma ptica, o know-how da Chave na Mo deveria ser aplicado na sede da empresa
para que os clientes tenham um exemplo de uma obra efectuada pelos nossos servios. Assim,
prope-se aluguer escritrios durante o primeiro ano de vida da empresa. Durante este ano,
um espao escolhido ser reabilitado e alugado para os trs anos seguintes. Antes do fim
destes trs anos e em funo da sade financeira da empresa, um outro edifcio ser por ela
adquirido e reabilitado para servir de sede definitiva.

8.4 Assistncia ao cliente contacto/comunicao com o cliente

Uma vez que o cliente entrou em contacto com a empresa Chave na Mo, por internet,
telefone, correio ou pessoalmente, uma reunio lhe ser proposta. Esta reunio ter lugar quer
na empresa quer num lugar de comum acordo e contar com a presena do cliente, do
responsvel das relaes pblicas e/ou do director de projectos.

Se o cliente emitir o desejo de contratar os nossos servios, um responsvel de

projecto/produto lhe ser atribudo e ser o seu contacto primordial durante o decorrer dos
servios contratados. Os canais de comunicao com o responsvel sero: internet, telefone
e/ou pessoalmente.

8.5 Projeco para o volume de VENDAS

Como vimos anteriormente, existe uma grande diferena entre o mercado dos pases da
Europa ocidental e Portugal, confirmada na figura seguinte com valores superiores a 30 pontos
percentuais de diferena.

Figura 11: Peso da reabilitao . Fonte: Euroconstruct.

45

Admitindo uma aproximao do mercado portugus ao dos restantes pases europeus, visvel
numa procura latente por parte dos Servios de Reabilitao Urbanos (SRUs) que comeam a
recuperar as zonas degradadas nos centros das maiores cidades do pas, bem como numa
crescente maturidade do consumidor que procura reabilitar a sua habitao em vez de trocar
por uma nova, tendo em conta as taxas praticadas para emprstimos habitao e tambm ao
envelhecimento da populao, acreditamos que os valores de crescimento dentro deste
mercado sero verdadeiramente impressionantes. Se a este facto aliarmos a experincia da
empresa OZ- diagnstico, levantamento e controlo de qualidade em estruturas e fundaes,
Lda. conseguimos partir para uma previso de vendas que se caracterizar pelos seguintes
valores, em distintos produtos:

Diagnstico
Projecto
Gesto
Fiscalizao
Manuteno
Valor de obras

Ano 1
/ms
4500
7500
3500
2000
500
31250

20%
Ano 2
/ms
5400
9000
4200
2400
600
31250

23%
Ano 3
/ms
6642
11070
5166
2952
738
32625

35%
40%
40%
45%
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
/ms
/ms
/ms
/ms
8966,7 12553,38 17574,73 25483,36
14944,5 20922,3 29291,22 42472,27
6974,1 9763,74 13669,24 19820,39
3985,2 5579,28 7810,992 11325,94
996,3 1394,82 1952,748 2831,485
33594
35156
35156
35156

Quadro 4: Preos.

Graficamente podemos ver o seguinte andamento para a evoluo do valor mensal dos
servios vendidos pela empresa Chave na Mo:

Figura 12: Evoluo do valor das vendas dos diferentes servios da empresa Chave na Mo.

No entanto, esta previso deve reflectir tambm o aumento do volume de obras que
certamente acompanhar a tendncia de crescimento da empresa. Este crescimento
encontrar-se- sustentado no valor das vendas.

46

Figura 13: Evoluo dos servios contratados a subempreiteiros pela empresa e do volume de facturao para
o qual contribuem em conjunto com a oferta de produtos da empresa chave na mo.

8.6 Margem de lucro estimada

A oferta da empresa divide-se em vrios servios pelo que a margem de lucro a encontrar ter
que ser composta pelas margens individuais de cada um. Estima-se no entanto que o servio
mais rentvel ser a fiscalizao da obra e aquele que apresentar menor rentabilidade ser a
manuteno, pois um produto que obrigatoriamente ter que ser garantido durante 5 anos
podendo acarretar em prejuzos considerveis inerentes actividade da construo civil.
Apesar deste factor relevante procuramos vender esse servio em separado a clientes cuja
garantia tenha expirado, aproveitando para amortizar os prejuzos.

47

Os riscos inerentes actividade de construo civil j foram abordados no captulo da anlise

de ameaas (SWOT) sendo um dos mais relevantes os prazos de pagamento praticados num
sector de forte explorao, bastante concorrencial e com prazos de execuo bastante
alargados no tempo. Sendo este um dos factores que condiciona o estabelecimento de
pressupostos, onde teremos os prazos de pagamento aos nossos fornecedores estimados em
60 dias, respeitando os autos de medio e esperando que a relao com o cliente final que
normalmente alheio a esta guerra de pagamentos permita receber em media em 30 dias.

No entanto, devemos acautelar algumas provises que permitam o bom funcionamento da

tesouraria e a garantia dos compromissos firmados com os nossos fornecedores, evitando
multas e atrasos decorrentes da falta de pagamento. Simulamos portanto 3 cenrios que nos
permitem aferir da sensibilidade do nosso modelo de negcio.

48

Tomando como vlidos os pressupostos estabelecidos na seco anterior, fica agora reservada
a extrapolao de alguns dados sustentados nas tendncias apresentadas em seces
anteriores no que respeita s vendas e ainda compilar a lista de despesas fixas e investimentos
para contrabalanar as contas, equilibrando a explorao da empresa.

Configuramos as seguintes despesas para o bom funcionamento da empresa:

- Constituio da empresa:
CFE - Empresa na Hora

397,80

Alvar IMOPPI Classe 2

160,96
750,00
30,00
1338,76

50 subcategorias
Empreiteiro Geral
TOTAL

Software
Autocad
CYPE
Robot Millenium
Microsoft Office
Anlise dados sismgrafos
Gesto/Facturao/Contabilidade

2.000,00
4.000,00
7.500,00
299,00
500,00
5.600,00

Plotter
PC (2x)
Impressora/Centro Cpias

2.890,00
2.000,00
229,90

Mobilirio
Mesa x5
Cadeira x5
Candeeiro x5
Telefone

400,00
289,50
100,00
80,00

Equip. Diagnstico
GEORADAR
SISMGRAFOx3
TICO (PROCEQ)
TERMOVISO
Outros

35.942,00
18.300,00
3.400,00
2.500,00
81500

49

Economato
Papel
Tinteiros/toners
Clips
Canetas
Lpis
Post-it
Utilities
EDP
SMAS
NOVIS (ADSL)
NOVIS VOZ|ADSL (RDIS)
VODAFONE
Renda escritrio

50,00
25,00
25,00
10,00
10,00

150,00
100,00
219,20
108,31
142,20
300,00

Ordenados 1 Ano
Arquitecto
Engenheiro (G.O.)
Ana Daniel
Filipe Chaves
Lus Carrilho
Lus Miranda
Christophe Siquet
TOC
Veculos
Automvel ALD
Combustvel
Seguros
Automvel* (incl. ALD)

-
-
1.750,00
1.750,00
1.750,00
1.750,00
1.750,00
300,00

500,00
300,00

Financeiros
Bens em Leasing
Mquinas- Casco
Responsabilidade Civil Produtos
Imvel+Contedo
Sade
Acidentes de Trabalho

800,00
1.000,00
500,00
1.100,00
123,51
1.123,02
1.958,60

Marketing
Cartes
Pgina Internet
Copipronto (Folhetos)
Jornal de Notcias
Casas em Revista
Ocasio
Pginas Amarelas
Casas de Portugal
Arquitectura & Construo
Concreta (9 m2)
Imagem corporativa

300,00
500,00
310,62
1.508,00
720,00
672,00
135,00
980,00
1.700,00
1.150,00
2.800,00

50

Do preenchimento destes campos na folha de clculo fornecida durante as aulas para o plano

Optimista

Base

Pessimista

60 dias

30 dias

Deteno de liquidez

15 dias

de negcios resultaram os seguintes indicadores:

VAL
TIR
PRC

604.573,15

546.018,01

82%

53%

VAL
TIR
PRC

12.266,97

VAL
TIR
PRC

3 Ano

4 Ano
- 29.943,82

11%
7 Ano
- 265.875,39

428.907,72
28%
7 Ano
- 114.365,41

7,45%
7 Ano
- 291.788,62

4%
7 Ano
- 343.615,07

De onde podemos concluir que o nosso modelo de negcio bastante vulnervel aos prazos
mdios de recebimentos/pagamentos, simulando para tal uma almofada de liquidez que nos
permita funcionar sem grandes problemas para garantir os nossos compromissos perante os
fornecedores.

A informao resultante da anlise de sensibilidade pode ainda ser observada sob a forma de
grficos.

Figura 14: Grfico do Valor Actualizado Lquido para uma deteno da liquidez de 15 dias, 30 dias e 60 dias.

51

Figura 15: Grfico do T.I.R. para uma deteno da liquidez de 15 dias, 30 dias e 60 dias.

52

Apresentamos de seguida as trs peas contabilsticas para o cenrio base .

53

54

55

ndice de figuras
Figura 1: Dados relativos preferncia da entidade a requisitar na resoluo de
intervenes na habitao. ....................................................................... 12
Figura 2: Dados relativos ao tempo dispensado pelos inquiridos na resoluo
do problema. ............................................................................................. 13
Figura 3: Dados relativos necessidade de no precisar de gastar nenhum
tempo na resoluo de problemas. ........................................................... 14
Figura 4: Dados relativos ao acrscimo de custo da interveno na habitao,
de forma a no dispensar tempo e obter maior qualidade. ....................... 14
Figura 5: Organigrama da empresa CHAVE NA MO. .................................... 19
Figura 6: Funcionamento do negcio da construo civil................................. 32
Figura 7: Distribuio dos Ttulos de Registo pelas diferentes subcategorias
(fonte: IMOPPI, 2004). .............................................................................. 34
Figura 8: Nmero de empresa de reparao, alterao e reconstruo de
coberturas por concelho............................................................................ 35
Figura 9: Distribuio das empresas de reabilitao por concelho. ................. 37
Figura 10: Evoluo das vendas da Oz, Lda (in www.oz-diagnostico.pt)......... 39
Figura 11: Peso da reabilitao . Fonte: Euroconstruct.................................... 45
Figura 12: Evoluo do valor das vendas dos diferentes servios da empresa
Chave na Mo........................................................................................... 46
Figura 13: Evoluo dos servios contratados a subempreiteiros pela empresa
e do volume de facturao para o qual contribuem em conjunto com a
oferta de produtos da empresa chave na mo.......................................... 47
Figura 14: Grfico do Valor Actualizado Lquido para uma deteno da liquidez
de 15 dias, 30 dias e 60 dias..................................................................... 51
Figura 15: Grfico do T.I.R. para uma deteno da liquidez de 15 dias, 30 dias
e 60 dias.................................................................................................... 52

ndice de quadros
Quadro 1 Ttulos de registos das subcategorias de trabalhos de reabilitao.
.................................................................................................................. 35
Quadro 2 Nmero de Alvars que incluem subcategorias que correspondem
a trabalhos de reabilitao. ....................................................................... 36
Quadro 3: Repartio do investimento na construo em vrios pases
europeus em 1995. ................................................................................... 40
Quadro 4: Preos. ............................................................................................ 46

56