CAIXA LAUDO DE AVALIACAO N° 7128.7128.632314/2012.01.01.01 SEQ.002 CAPA. Enderego do imével -RESUMO Ay, Desembargador Vitor Lima, 222 — Bairro Trindade Cidade Florianopolis UF sc Objetivo da Avaliagso Valor de Mercado Finalidade da Avaliagto: Valor de VENDA Solicitante efou Interessado GIDUREL, Proprietiio ACER Construpdes Ltda Tipo de Imével Prédio comercial Areas do imével (m?) Area Construida 7.897,74 m? Metodotogia Comparative de Inferencial Datos de Mercado / Pressupostos e Ressalvas Estatistics ficagdo (fundamentagio/prescisio) Grau de Fundamentagao 3 / Grau de Precisto 3 Manifestagio quanto & possibilidade de aceitagio di Garantia aseita ‘Valor de Avaliagdo do imével RS sSvel como garantia: ‘Valor minimo (-6,39%) RS 34470,000.00 1 32.270,000,00 Valor maximo (1639%) Porspectiva de Liquide do Imovel Ls 36,670.000,00 : Baise - ‘Nome do Responsivel CPF do RT Formayiodo RP | CREA do RT Denis Francisco Lunardi 112.868.268.02 | Eng. Civil 066217-0 Nome do Representante Legal CPF do RL Denis Franeiseo Lunardi 112.868 268.02 Nome da Empresa cons | DDL Engentcros Associados Lida 05,769,403/0001-13 Le 5 LT Y sinatra do Responsive Tésnico “Assinatura do Repeeseniante Legal loriandpatis .29__de Outubro e2012 ‘GIDURT FL ~ GI Dosenv Urbano 6 Rural Floriandpalis 156 ‘nar Enderesc: Ser. Nossa Senhora de Lourdes, 111 = ~ Floriangpols~ SC - Fone: (48) 3722-8000 Fax (46) 3722-8000pb IGENHEIROS ASSOCIADOS LYDA on a 03. 06. IMOvEL, imovel avaliando consiste em um prédio comercial, situado na Av. Euificio Santa Clara, no bairro Trindade, municipio de Florianopolis, S OBJETIVO 0 objetivo do presente laudo & determinar o valor de venda do imével. INTERESSADO Laudo solicitado pela GIDURIFL, SC, PROPRIETA! ACCR Construgdes Lida OBSERVACOES PRELIMINARES Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas téenieas da ABNT, Avaliggdo de Bens, registradas no INMETRO como NBR 14653 ~ Parte | (Procedimentas Gerais) e Parte 2 (Im6veis Urbanos), ¢ baseia-sc: > Na documentagio fornecida, constituida pelo Quadro Il de deeas das unidades autnomas, colunas 19 a 38, Habite-se, Memorial Descritivo ¢ Projetos Arquitetdnicos > Em informagSes constatadas "in loco” quando da vistoria ao imdvel, realizada em 29/08/2012. > Bm informagdes obtidas junto a agentes do mercado imobiliério local (vendedores, compradores, intermediérios, ete.), no period de outubro/2010 a 10/10/2012. Na presente avaliagao considerou-se que toda a documentagio pertinente enc: evidamente regularizada, © que os iméveis objetos estariam prontos, livres e desembaragados de quais ‘nus, em condigdes de serem imediatamente comercializados, [Nao foram efetuadas investigagdes quanto & corregio dos documentos fornecidos; as observagbes “in loco" Foram feitas sem instrumentos de medigio; a informagdes obtidas foram tomadas eomo de boa té Nesta avaliagdo nfo foi contemplado levantamento ow pes ambiental no terreno da propriedade, ‘quanto d eventual contaminagio do passive CARACTERIZACAO DA REGIAO © imével em questdo esta situado no bairro 1 Ay. Desembargador Pedro Lina, n° 222, Ei A regido possui ocupagio predominante de coméreios € pelo Campus da UPSC, com padrio construtivo variando de médio a alto e densidade demogrifiea normal indade, na cidade de Florian6polis, estado de Santa Catarina & cio Santa Clara ‘A regio € dotada de totais condigies de urbanizagio, infra-estrutura, servigos pliblicas ¢ eomunitétios; € 0 ‘acess0 a0 local se di por vias pavimentadas, de alto fluxo de veieulos, tais como Rua Lauro Linhares, AN. Professor Henrique da Silva Fontes ¢ Rua Capito Romualdo de Barres. R, Peroba do Campo, Iii ~ Campeche = Floriandpolie/sc ~ Gb b8066-178 ' Pone/Fax: (48) 3232-028 / ¢-masirddl .engenhariagterra.con.brDDL ENGENHEIROS ASSOCIADOS LTDA 7 9, CARACTERIZACAO DO IMOVE! a) Terreno, O terreno, com a area de 1.304,23m4, & de formato irregular, encontra-se situado em mefo de quadra, plano, no nivel do gree. ) Edifcagao Sobre 0 terreno acima deserito esti edificado o prédio comereial com subsolo, tereo, mezanino, pavimento ‘garagem, plotis, 08 pavimentos tipo e dtico, com dea eonstruida total de 7.897,74m?. Possui 79 vagas de garagem, 02 elevadores, piso em porcelanato, teto com Torro e iluminago embutida, fachada com revestimento cerimico, estrutura para instalagio de condensadores de ar tipo split. O padro de acabamento € alt. CONSIDERACOES SOBRE 0 MERCADO ‘© mercado imobiliério, no sezmento em que se insete o imével em questo, apresente-se com carncteristicas de liquide. normal, com média oferta ¢ média procura de iméveis. Entretanto como o imével & de grande Porte a sua liquide tornarse restrita a Grpdos do governo, universidades ¢ grandes empresas. METODOLOGIA. PESQUISAS E CALCULOS DCDM ~ DIRETO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO, Foi dada énfase & procura de iméveis assemelhados, objetivando a avatiaglo pelo Método Comparativo de Dados de Mercado, através da andlise esttistica por regressio maltipla e método des minimos quadrados, cconforme subitem 8.2.1 da NBR 14653-2 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS Periodo da pesquisa: outubro/2010 a 10/10/2012 Anexo 1 ‘Tratamento de dados: Inferneia Estatistiea Anexo Il Para a investigagio do comportamento do mercado como ferramenta de céleule, foi utilizado @ programa estatstico inferencial “REGRE 4W (Regressdes para Modelagem). NUMERO DE DADOS DE MERCADO (coletados/utilizados) A ccoleta de dados foi realizada parte no entoro do imével avaliando, percortendo-se a circunvizinhange, jbtendo-se junto is imobilirias por visitas efetivas e eontatos telefénicos,resultando nume amostra com 120 (cento ¢ vinte) elementos para o im6vel, todas usados para cotejo e provenientes de ofertas ¢ transagdes ATRIBUTOS ESTUDADOS Foram examinados, preliminarmente, os seguintes atributes que poderiam refletir 0 comportamento intuitive «do mercado e compor 6 modelo matemitieo: Feroba do Canpo, 1ii = Campeche ~ Florlandpoli/Se ~ CEP G8Uee-Iz8 2 Fone/Fax: (18) 3232-9028 / e-nail:ddl .engenharialterra.com.br10. DDL ENGENAEIROS ASSOCEADOS 2D cREA/SC_DeEgaqanel cues ~ 09.769. 403/9f88e13 8) Valor total de venda dos iméveis (RS): VTOTAL, eM AS ) Valor unitirio de venda dos iméveis (RS) vuntr ©) Area eonstuida dos iméveis (me): ATOTAL, 4) Paro consrutiv dos imévs, alloluno (3), alto (2) ou normal (1): PADRAO ) Locals dos iméveis, centro (1) ou baitrs (0): LOCAL {Numero de vagus de garagem dos imoveis VAGA 2) Seosiméveis sao provenientes de oferta (1) ou trnsagto (0): OFERTA Data da ealizagdo da pesquisa, ou2010 (82), nov?2010 (83). hy oww2012 106. DATA ’) dade aparente dos iméveis DADE MODELO MATEMATICO Da pesquisa realizada, flearam selecionados os atributos paramétricos, destacados dos demais por serem mais representatives na formagao do modelo matemtica, do qual se infere 0 valor do imével avaliando. ‘A melhor equagio de regressdo que explica © valor unitirio do imével (detalhadamente apresentado no ‘Anexo Il) é uma fungi direta abaixo indicada: ‘VUNIT=11 638 , 67-277 ,142*1n (NIOTAL) +966, 4595*PADRAOHI 224 , 017 #LOCAL- 844810, 71 /DAT A-56,32744*in (DADE) ‘Onde: ATOTAL, Area construida do imével (m) PADRAO. = Padrio vonstrutivo do imavel; LOCAL, Localizagio do imével; DATA = Data da realizagio de pesquisa; IDADE Made uparente do imével 0s atributos VAGA E OFERTA nao participaram do modelo matemético, pois nao corresponderam representativamente como os denais. E TC o 10.1 Anilise da Coeréneia do modelo ‘A analise individualizada da coeréncia das varidveis consideradas no modelo indica: AREA Juanto maior for a rea consiruida do imével, menor seri seu valor unitirio, PADRAO uanto melhor for 0 padrdo construtivo do imével, maior sord seu valor unit, LOCAL juando DATA juanto mais recente for a data do im6vel, maior sera seu valor unitéri, IDADE Quanto mais nove for imével, maior seri seu valor unitirio. 10.2 Anilise da Correlagio e Determinagio da equaglo © modelo encontrado apresentou um coeficiente de correlaglo de 0,7883 (78,5304), representando o grau de ajustamento da equagio de regressdo com tespeito aos dados de mercado levantados. 0 coe fendmeno observado através das variéveis inteprantes da equagio de regressio. No ca cocficiente de determinagio ¢ de 0,6166366, significando que o modelo responde por 61,66% da regularidade do mercado na formagdo dos pregos de oferta, restando 38,34% atribulveis a outras variive ‘no to significativas e contra nic de determinagio mede 0 grau de explieago do modelo para com o comportamento de um presente, 0 6rias,e a erros acidentais de medidas. Ry Feroba do Canpo; Ill ~ Canpache ~ Floriandpolla/&e = GBP B806G=128 3 Fone/Fax: (48) 3232-8028 / e-mail:dd1-engenharia@terra.com.b:103 Anilise quanto ao Teste “t” de Student ~sendo que 0 somatério do valor das duas cauda para a rejeigho da hipétese nula de cada regressor (teste bieaudal) aceitivel igual a 10% fundamentagao II, Variivel Valor -Prob InatoraL) 7,6116095-03, PADRAO, 2,7312888.-06 LOCAL 1,4484228-05 DATA 6,086752E-06 Inq(DADE) 4,167642E-02 104 Anilise quanto ao Teste de Significincia do modelo ~ Anzlise da Varidincia: aceitagio da hipétese de regressio ao nivel de significincia méxima de 1% da distribuigdo F de Snedecor para a fundamentagho 11. Significdncia do F Observado = 9,339546E-10 10.5 Aniilise da relagio entre as variveis: detectar a existéncia de colinearidade entre as varidveis independentes. In(ATOTAL)XPADRAO 03515791 In(ATOTAL)xLOCAL, 02785509 In(ATOTAL)s/DATA 06233539 In(ATOTAL)xIn(IDADE) 42944348 PADRAOxLOCAL 0,5024038 PADRAOxI/DATA 04187162 PADRAOxIn(IDADE) -0,5086948 LOCALXUDATA, 04936887 LOCALxla(IDADE) 4,2316188-02 UDATAXIn(IDADE) 0.112442 [Nido existe colinearidade m: do que 0,80 entre as variivels. 10.6 A verificasio da normalidade, homocedasticidade © autocorrelagio podem ser verificadas no fico de residuos versus valores ajustudos, nota-se a distribuicio alentéria dos pontos. GRAFICO DOS RESIDUOS Os elementos 27, 38, 96 ¢ 102 sdo outliers, porém no so pontos influenciantes. R. Poroba do Campo, Ill ~ Campeche ~ Ploriandpolia/Sé — CEP Sa066128 4 Fone/Fax: (48) 3232-9024 / e-mail:dd] .engenharia@terra.com.brM. 2 DDL ENGENHETROS ASSOCTADOS ,LgASRe]a CREA/SC ggg" cNPg ~ 05.769.403/f801-13 DETERMINACAO DO VALOR DE VENDA, Para determinar o valor total de venda do imével foi calculado o valor de cada unidade tipo do ‘empreendimento conforme o Quadro II ~ Caleulo das Areas das Unidades Aut6nomas. (Anexo Il) Atributos de entrada: ED. SANTA L CLARA AREA TOTAL (m) 7897.74 PADRAO 2 LOCAL Resultados com intervalo de confianga ao nivel de 80%: TMOVEL ‘VALOR TOTAL i MiNIMO| cARCULADO @tsy_|_ MAXIMO ED. SANTA CLARA “630% 34.473.052,40 ¥639% Resultados para o Intervalo de Confianga: ED. SANTA CLARA | UNITARIO (RSim?)_| TOTAL (RS) | AMPLITUDE, MINIMO 4.086,08 3227077534 | __-639% CALCULADO 364,93 34.473,052,40 : MAXIMO. 463,78 36.675.34039 | 36.39% VALOR ADOTADO R$ 34.470.000,00 ESPECIFICACAO DA AVALIACKO. GRAU DE FUNDAMENTAGAO ‘Obtivemos na soma de pontos obtidos para o conjunto de itens atendidos a somatéria de 17 pontos, conforme critério definido na norma, Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentagho - Graw IIL GRAU DE PRECISAO Intervalo de confianga inferior 30% assim enquadramos 0 presente laudo em preciso - Grau IML R. Peroba do Ganpo, Til - Canpeche - Florlandpolia/S¢ - Gap @0086-170 5 Fone/fax: (48) 3232-9028 / e-mail:ddl .engenharsatterre.com-br