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2) Este 1 Projeto de Reviso previsto para cancelar e substituir a ABNT NBR 5674:1999,
quando aprovado, sendo que nesse nterim a referida Norma continua em vigor;
4) Aqueles que tiverem conhecimento de qualquer direito de patente devem apresentar esta
informao em seus comentrios, com documentao comprobatria.
5) Este Projeto de Norma ser diagramado conforme as regras de editprao da ABNT quando
de sua publicao como Norma Brasileira;
Representante Participante
ROSE DE LIMA
LUIZ ZIGMANTAS
CYRELA OLIVER ROBERTO ANDRADE
SECOVI RONALDO S
SECOVI/SINDUSCON CARLOS PINTO DEL MAR
Sumrio
Prefcio
Scope
Introduo
1 Escopo
2 Referncias normativas
3 Termos e definies
4 Requisitos para manuteno
5 Requisitos para o planejamento anual das atividades
6 Requisitos para o processo de controle
7 Requisitos para a documentao
8 Incumbncias ou encargos
Anexo A (informativo) Modelo para a elaborao do programa de manuteno
preventiva
Anexo B (informativo)Modelo para a elaborao do programa de manuteno
preventiva
Anexo C (informativo)Modelos de verificaes e seus registros
Prefcio
A Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) o Foro Nacional de Normalizao. As Normas
Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB), dos Organismos
de Normalizao Setorial (ABNT/ONS) e das Comisses de Estudo Especiais (ABNT/CEE), so
elaboradas por Comisses de Estudo (ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos,
delas fazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).
Scope
This standard establishes the requirements for the management of the maintenance of buildings.
The management of the maintenance system includes means for:
Existing buildings prior to the effectiveness of this standard should match or create their maintenance
programs serving this standard.
Annexes of this standard contain examples of model - not restrictive or exhaustive, to be adapted to the
specific characteristics of the building
Introduo
A manuteno de edificaes um tema cuja importncia, superando, gradualmente, a cultura de se
pensar o processo de construo limitado at o momento quando a edificao entregue e entra em
uso.
As edificaes so suporte fsico para a realizao direta ou indireta de todas as atividades produtivas,
e possuem, portanto, um valor social fundamental.
Todavia, as edificaes apresentam uma caracterstica que as diferencia de outros produtos: elas so
construdas para atender seus usurios durante muitos anos, e ao longo deste tempo de servio devem
apresentar condies adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso
que alteram suas propriedades tcnicas iniciais.
invivel sob o ponto de vista econmico e inaceitvel sob o ponto de vista ambiental considerar as
edificaes como produtos descartveis, passveis da simples substituio por novas construes
quando os requisitos de desempenho atingem nveis inferiores queles exigidos pelas normas ABNT
NBR 15575 Partes 1 a 6.
Isto exige que se tenha em conta a manuteno das edificaes, to logo colocadas em uso.
A omisso em relao necessria ateno para a manuteno das edificaes pode ser constatada
nos freqentes casos de edificaes retiradas de servio muito antes de cumprida a sua vida til
projetada VUP, causando muitos transtornos aos seus usurios e um sobre custo intensivo dos servios
de recuperao ou construo de novas edificaes.
Significando custo relevante na fase de uso da edificao, a manuteno no pode ser feita de modo
improvisado, espordico ou casual. Ela deve ser entendida como um servio tcnico perfeitamente
programvel e como um investimento na preservao do valor patrimonial.
A elaborao e a implantao de programa de manuteno corretiva e preventiva nas edificaes, alm
de ser importante para a segurana e qualidade de vida dos usurios, essencial para a manuteno
dos nveis de desempenho ao longo da vida til.
1 Escopo
Esta Norma estabelece os requisitos para a gesto do sistema de manuteno de edificaes.
A gesto do sistema de manuteno inclui meios para:
Edificaes existentes antes da vigncia dessa Norma devero adequar ou criar os seus programas de
manuteno atendendo a presente norma.
2 Referncias normativas
Os documentos relacionados a seguir so indispensveis aplicao deste documento. Para
referncias datadas, aplicam-se somente as edies citadas. Para referncias no datadas, aplicam-se
as edies mais recentes do referido documento (incluindo emendas).
ABNT NBR 14037;Diretrizes para elaborao de manuais de uso , operao e manuteno das
edificaes
ABNT NBR15575-1; Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 1:
Requisitos gerais
ABNT NBR15575-2; Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 2:
Requisitos para os sistemas estruturais
ABNT NBR15575-3; Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 3:
Requisitos para os sistemas de pisos internos
ABNT NBR15575-4; Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 4: Sistemas
de vedaes verticais externas e internas
ABNT NBR15575-5; Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 5:
Requisitos para sistemas de coberturas
ABNT NBR15575-6; Edifcios habitacionais de at cinco pavimentos - Desempenho - Parte 6: Sistemas
hidrossanitrios
3 Termos e definies
Para os efeitos deste documento, aplicam-se os termos e definies das ABNT NBR 14037, e a ABNT
NBR 15575-1, e os seguintes.
3.1
edificao
produto constitudo pelo conjunto de sistemas, elementos ou componentes estabelecidos e integrados
em conformidade com os princpios e tcnicas da engenharia e da arquitetura
3.2
empresa capacitada
organizao ou pessoa que tenha recebido capacitao, orientao e responsabilidade de profissional
habilitado e trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado
3.3
empresa especializada
organizao ou profissional liberal que exerce funo na qual exigida qualificao tcnica especfica e
cujo controle e disciplina so deferidos legalmente aos conselhos e ordens profissionais
3.4
equipe de manuteno legal
pessoas que realizem diversos servios tenham recebido orientao e possuem conhecimento de
preveno de riscos e acidentes
3.5
gravidade
indicador do grau de interrupo de no dispor do servio
3.6
Inspeo predial de uso e manuteno
conforme ABNT NBR 15575-1
3.7
previso oramentria
documento elaborado da estimativa do custo para a realizao do programa dos servios de
manuteno
3.8
servio de manuteno
interveno realizada na edificao e seus sistemas, elementos ou componentes constituintes
3.9
sistema de manuteno
conjunto de procedimentos organizados para gerenciar os servios de manuteno
a) atendimento ao desempenho das edificaes e seus sistemas conforme descritos nas ABNT
NBR15575-1 a ABNT NBR 15575-6;
4.1.4 Na organizao da gesto do sistema de manuteno deve ser prevista infraestrutura material,
financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manuteno necessrios, a
saber:
4.1.5 A gesto do sistema de manuteno deve promover a realizao coordenada dos diferentes tipos
de manuteno das edificaes.
4.1.6. O programa de manuteno deve especificar se os servios devem ser realizados por empresa
capacitada, empresa especializada ou equipe de manuteno local, conforme 3.2, 3.3 e 3.4).
4.2.1 As inspees devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da ABNT NBR 14037.
4.2.2 As inspees devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos elaborados de forma a
facilitar os registros e sua recuperao considerando:
e) relatrios das inspees, constando comparativos entre as metas previstas versus metas efetivas
tanto fsicas como financeiras;
m) previso financeira.
4.3.3 O programa deve pelo menos conter uma sistematizao ou estrutura que contemple:
a) designao do sistema, e quando aplicvel aos elementos e componentes;
b) descrio da atividade;
d) identificao do responsvel;
f) custo.
4.3.4 Esta Norma apresenta modelos de sistematizao das atividades de manuteno a serem
realizadas, e que so normalmente citadas no Manual do Proprietrio e no Manual das reas Comuns
entregues ao proprietrio, atendendo ABNT NBR 14037.
O planejamento anual dos servios de manuteno deve ser estabelecido de forma a considerar:
i) manutenibilidade;
j) dispositivos de sinalizao e proteo dos usurios;
k) prever acessos seguros a todos os locais da edificao onde sejam realizadas inspees e
atividades de manuteno;
l) minimizar a interferncia nas condies de uso normal da edificao durante a sua execuo.
5.2 Previso oramentria anual
As previses oramentrias devem expressar claramente a relao custo e benefcio dos servios de
manuteno, e constar em ata as deliberaes sobre a realizao ou no destas intervenes.
h) garantias e excluses;
f) prazo para a execuo, preo, condies de pagamento, cronograma fsico-financeiro com base no
contrato;
A estrutura de documentao e registro de informaes deve ser concebida para propiciar evidncias
da gesto do programa da manuteno, custo x benefcio na realizao dos servios de manuteno,
reduzir a incerteza no planejamento, projeto e execuo dos servios de manuteno e auxiliar no
programa e no planejamento de servios futuros,
A documentao do programa de manuteno deve incluir:
a) manual de operao, uso e manuteno das edificaes conforme ABNT NBR 14037;
c) o programa da manuteno;
e) os contratos firmados;
g) relatrio de inspeo;
i) registros de servios de manuteno realizados requeridos por esta Norma(conforme Anexo B);
7.2 Registros
Devem ser mantidos legveis e disponveis para prover evidncias da efetiva implementao do
programa de manuteno, do planejamento, das inspees e da efetiva realizao das manutenes.
a) sua identificao;
b) as funes dos responsveis pela coleta dos dados que compe o registro;
d) estabelecimento do perodo de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado assegurando sua
integridade.
A organizao e coleta de dados devem ser registradas de forma a indicar os servios de manuteno
preventiva, corretiva, alteraes realizadas conforme Anexo C.
7.4 Arquivo
Toda a documentao dos servios de manuteno executados deve ser arquivada como parte
integrante do manual de operao, uso e manuteno da edificao, ficando sob a guarda do
responsvel legal: proprietrio ou sndico.
Toda esta documentao, quando solicitada, deve estar disponvel e prontamente recupervel, aos
proprietrios, condminos, construtor/incorporador e contratado, quando pertinente.
Quando houver troca do responsvel legal: proprietrio ou sndico, toda a documentao deve ser
entregue formalmente, ao sucessor.
8 Incumbncias ou encargos
8.1 O proprietrio de uma edificao, sndico ou empresa terceirizada responsvel pela gesto da
manuteno, devem atender a esta Norma, s normas tcnicas aplicveis e ao manual de operao,
uso e manuteno da edificao.
8.2 O proprietrio de uma edificao ou o condomnio, deve fazer cumprir e prover os recursos para o
programa de manuteno preventiva das reas comuns.
8.4 O construtor ou incorporador deve entregar ao proprietrio do imvel o manual de operao, uso e
manuteno da edificao que atende ABNT NBR 14 037.
8.5 No caso de propriedade condominial, os condminos respondem pela manuteno das partes
autnomas individualizadas e solidariamente, pelo conjunto da edificao de forma a atender ao manual
de operao, uso e manuteno de sua edificao.
8.7 A empresa ou profissional deve responder pela gesto do sistema de manuteno da edificao
ficando sob sua incumbncia:
e) supervisionar a realizao dos servios de acordo com as normas tcnicas brasileiras, projetos e
orientaes do manual de operao, uso e manuteno da edificao que atenda ABNT NBR 14
037;
h) estabelecer e implementar uma gesto do sistema dos servios de manuteno, conforme esta
Norma;
Anexo A
(informativo)
Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva
Elemento/
Periodicidade Sistema Atividade Responsvel
Componente
Equipamentos
Verificar aps o uso do equipamento o
industrializados
A cada semana
Empresa Capacitada
A cada ms
voz-telefonia-vdeo-
Verificao do Funcionamento,
TV CFTV Empresa Capacitada
conforme instrues do fornecedor
segurana
perimetral
fabricantes
Banheira de
Hidromassagem / Limpeza da Tubulao Equipe de Manuteno Local
A cada 3 meses
SPA
Empresa Capacitada
Caixas de
Sistemas esgoto, de
Efetuar limpeza geral Equipe de Manuteno Local
Hidrossanitrios gordura e de
guas servidas
Estrutural
Lajes, vigas e Verificao da integridade estrutural
Empresa Especializada
pilares conforme ABNT NBR 15575
Empresa Capacitada
Sistema de
Manuteno recomendada pelo fornecedor /
segurana,
Empresa Especializada
Banheira de
Limpeza e manuteno do sistema, conforme
Hidromassagem / Empresa Capacitada
instrues do fornecedor
SPA
Sistemas de
Inspecionar sua integridade e reconstituir do
proteo contra
sistema medio de resistncia conforme Empresa Especializada
descargas
legislao vigente
atmosfricas
Desratizao e Desinsetizao
Aplicao de produtos qumicos Empresa Especializada
(Residencial)
reas
molhadas
internas e
externas, Verificar sua integridade e reconstituir a
Impermeabilizao piscinas proteo mecnica, sinais de infiltrao ou Equipe de Manuteno Local
,reservatrios, falhas da impermeabilizao exposta
coberturas,
jardins,
espelhos dgua
Empresa Especializada
Empresa Especializada
Quadro de /
Instalaes
Distribuio de Reapertar todas as conexes
Eltricas
Circuitos Empresa Capacitada /
Empresa Especializada
Elemento/
Periodicidade Sistema Atividade Responsvel
Componente
Empresa Especializada
Observar a tipologia e a complexidade
das esquadrias, os projetos e
instrues dos fornecedores
Elemento/
Periodicidade Sistema Atividade Responsvel
Componente
Empresa Especializada
Verificar os elementos e se
A cada 3 anos
Empresa Especializada
A.1.1 Em funo da tipologia da edificao, das condies de uso, da complexidade dos sistemas e
equipamentos empregados e das caractersticas dos materiais aplicados, o programa de manuteno
pode ser elaborado considerando a orientao dos fornecedores, de profissionais e empresas
especializadas. Como exemplo, citamos, entre outros:
Anexo B
(informativo)
Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva
B.1 Objetivo
Em atendimento ao item 7.2 desta norma, este anexo apresenta uma lista com modelo dos registros
que devem, estar disponveis no condomnio constituindo evidncias de que as atividades de
manuteno foram levadas a efeito.
A elaborao de planilhas (check-list) de verificaes pode seguir modelo feito especialmente para cada
edificao, com suas caractersticas e grau de complexidade.
Gerais
Sistemas eletromecnicos
Sistemas eletromecnicos
Atestado SPDA
Circuito Fechado de TV
Antena Coletiva
Grupo Gerador
Equipamentos em geral
Relao de equipamentos
Sistemas de segurana
Automao de portes
Verificaes com registros no Livro de
Manuteno ou em formulrios especficos ou
Instalaes de interfone
dependendo do caso em Relatrios de Empresa
Contratada
Instalaes Hidrulico-Prediais e gs
Atestado de Instalao de Gs
Banheira de Hidromassagem
Iluminao de emergncia
Deck de madeira
Forros de gesso
Revestimentos especiais
(frmica, pisos elevados,
materiais compostos de
alummio)
Forros Madeira
Esquadrias
Alumnio
Ferro
Verificaes com registros no Livro de Manuteno ou
em formulrios especficos
Madeira
Vidros
Lazer
Jardim
Play ground
Quadra Poliesportiva
SPA
Desratizao e
desinsetizao
Pintura e impermeabilizao
Pintura / verniz
(internamente e/ou
Verificaes com registro no Livro de Manuteno ou em
externamente)
formulrios especficos
Impermeabilizao
Endereo: N
___ Semana
Carimbo/data/assinatura
Verificar
Sistemas
Sistema de Irrigao funcionamento dos
Hidrossanitrios
dispositivos
Carimbo/data/assinatura
Carimbo/data/assinatura
Anexo C
(informativo)
Modelos de verificaes e seus registros
C.1 Introduo
Este Anexo apresenta exemplos de modelo - no restritivos para as verificaes e seus registros
Sistema Responsvel
Data da
Atividade pela Prazo Custos
realizao
Subsistema atividade
Condomnio
Endereo
Equipamento
Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima
verificao
Responsvel do condomnio
Condomnio
Endereo
Equipamento
Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima
verificao
Responsvel do condomnio
Tabela C.5 - Modelos de lista de verificaes para um equipamento - Manuteno preventiva das
bombas (modelo possvel)
Condomnio
Endereo
Equipamento Bombas 01 a 04
Eltrica
01 02 01 02
Testes de alarmes
Mecnica / Hidrulica
01 02 03 04
Hora incio
Hora trmino
Data
Data prxima
verificao
Responsvel do condomnio