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Acórdão na Íntegra
AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS DE CONDOMÍNIO - VERBAS ADIANTADAS POR
EMPRESA ESPECIALIZADA - SUB-ROGAÇÃO DO DIREITO DE AÇÃO - INEXISTÊNCIA
- LEGITIMIDADE "AD CAUSAM" DO CONDOMÍNIO. Tem o Condomínio legitimidade
ativa para promover a cobrança das taxas condominiais perante o condômino
inadimplente, apesar do adiantamento do pagamento feito em virtude de contrato de
garantia de taxas de condomínio celebrado com terceiro, porque referido contrato
prevê a sub-rogação do crédito apenas nas hipóteses de pagamento feito pelo
condômino e na de rescisão do contrato, e não na de inadimplência.
Apelo provido.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 163.185-0, oriundos

da 21ª Vara Cível desta Capital, em que é apelante CONJUNTO RESIDENCIAL
MORADIAS CANANÉIA, sendo apelado CÍCERO FEITOSA DA SILVA.
Relatório
1. Conjunto Residencial Moradias Cananéia interpôs o presente recurso de apelação
contra a sentença que reconheceu a ilegitimidade do autor para figurar no pólo ativo
da ação de cobrança de taxas condominiais que promoveu em face de Cícero
Feitosa da Silva, sob o fundamento de que é "incontroverso que a empresa
Rampanelli adiantou os valores devidos pelo Réu junto ao condomínio autor,
portanto, extinta está a obrigação para com o condomínio, embora subsista a
obrigação do Réu em efetuar o pagamento dos valores devidos e pagos pelo
terceiro"
Como razões para a reforma da sentença sustenta o recorrente que em momento
algum se operou a apontada sub-rogação ou cessão de crédito, vez que do contrato
firmado com a empresa Rampanelli não constou, de forma expressa, a transferência
de direitos por parte do credor. Que a referida empresa é mera administradora de
interesses do condomínio, não podendo ser demandada em juízo em nome próprio,
posto que inexistente qualquer relação jurídica material que a vincule aos
proprietários das unidades do condomínio.
Regularmente processado o recurso e com resposta do apelado, pugnando pela
confirmação da sentença, vieram os autos a esta Instância.
Voto
2. Reside o ponto controverso na sub-rogação ou cessão de crédito feito pelo
Condomínio em favor de terceiro, ou se este terceiro se constitui em simples
administrador dos interesses do Condomínio, encarregado de efetuar a cobrança
junto aos condôminos.
A sentença entendeu ter havido a cessão de crédito, enquanto na apelação o
Condomínio insiste na tese de que a empresa foi contratada com a finalidade de
fazer cobranças, com contrato de mandato, sem que tivesse existido a cessão dos
créditos cobrados.
Firmou o Apelado com a empresa Rampanelli "Contrato de Garantia de Taxas de
Condomínio" (f. 51/53) tendo "por objetivo a cobrança de taxas de condomínio,
mediante o sistema de antecipação de contas pela Rampanelli, independente do
pagamento do débito pelos condôminos" (cláusula 1ª), onde a empresa contratada
obrigou-se a "garantir ao Condomínio até o limite de 12 taxas atrasadas ...
independente do pagamento pelos condôminos" (cláusula 2ª).
Ou seja, pelo contrato a empresa contratada pelo Apelante antecipa e garante o
pagamento de até 12 taxas do condomínio, independente de ter recebido do
condômino.
Consta na cláusula 4ª:
"A sub-rogação de todos os direitos, ações e privilégios e garantias do Condomínio
em favor da Rampanelli (Cód. Civil, art. 988) não se operará de imediato, mas
ocorrerá automaticamente nas seguintes hipóteses: a) pagamento das taxas de
condomínio pelos condôminos; b) rescisão do presente contrato por qualquer
motivo".
Vê-se, assim, que a Empresa que efetuou o adiantamento se sub-rogará, como novo
credor, em todos os direitos, ações, privilégios e garantias contra o devedor para
cobrar as taxas já adiantadas, substituindo o Condomínio, quando o contrato de
adiantamento for rescindido e quando houver o pagamento pelo condômino.
Não se trata de rescisão do contrato e a inadimplência é o oposto do pagamento.
Logo, pelos estritos termos do contrato, a sub-rogação não foi operada. Igualmente
não cobra o Condomínio taxas que já foram pagas, mas taxas que foram adiantadas
por terceiro, e onde pelo adiantamento tem responsabilidade subjacente.
Resta indagar se com o adiantamento recebido desvanece o interesse do
Condomínio.
Penso que não. Além de não ter se operada a sub-rogação nos termos pactuados, há
responsabilidade subjacente do Condomínio pela inadimplência dos condôminos. A
cláusula 6ª impõe-lhe o pagamento de indenização por perdas e danos decorrentes
de custas e créditos não recebidos na "importância correspondente a 10% do valor
total da antecipação de contas mensal".
Salvo nas duas hipóteses mencionadas - rescisão do contrato e pagamento das
taxas pelos condôminos - não há, portanto, sub-rogação de direitos, de forma que
nas demais hipóteses a empresa administradora não estará praticando atos de
gestão em interesse próprio, mas tudo o que fizer agirá como simples
administradora dos interesses do condomínio. E não podendo demandar em nome
próprio para cobrança endereçada contra condômino inadimplente, mesmo porque
não existe relação de direito material entre ele e os condôminos, é o Condomínio que
deve mover a ação conforme ocorreu.
O condômino faltoso, que não cumpriu com o dever de concorrer para o pagamento
das despesas e encargos suportados pelo condomínio, deve, não nega e não paga,
sobrecarregando os demais condôminos que têm de cobrir sua parte no rateio e,
além de tudo, gerando novo ônus devido à indenização que o condomínio passa a
dever em razão das taxas adiantadas e despesas com custas, não pode ter em seu
favor contrato do qual não figurou como parte. Interpretar o contrato celebrado entre
o Condomínio e a empresa de cobrança de forma extensiva, indo além das duas
hipóteses de sub-rogação de direitos que o pacto prevê para entender que a
empresa, por ter adiantado o crédito, se sub-rogou no direito de cobrá-lo, além de
violar o pacto ao inserir condição nele não prevista para a sub-rogação, resulta em
beneficiar pessoa estranha ao contrato em prejuízo de ambos os contratantes.
Em suma, tem o Apelante legitimidade para fazer a cobrança das taxas condominiais
perante o condômino inadimplente, apesar do adiantamento do pagamento feito em
virtude de contrato de garantia de taxas de condomínio celebrado com terceiro,
porque referido contrato prevê a sub-rogação do crédito apenas nas hipóteses de
pagamento feito pelo condômino e na de rescisão do contrato, e não em face de
inadimplência.
Por isso, voto pelo provimento da apelação, reconhecendo a legitimidade do
Apelante para cobrar as taxas de condomínio do condômino inadimplente, devendo
a ação ser julgada em 1ª Instância pelo mérito.
Decisão
ACORDAM os Juízes integrantes da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Alçada do
Estado do Paraná, por unanimidade, em prover a apelação, de acordo com o voto do
Relator.
O julgamento foi presidido pelo Senhor Juiz IVAN BORTOLETO e dele participaram
os Senhores Juízes Conv. ANTENOR DEMETERCO e ROGÉRIO COELHO.
Curitiba, 10 de abril de 2001.
Juiz Conv. HAMILTON MUSSI CORRÊA - Relator.