RELAÇÃO EXISTENTE ENTRE O CUSTO DE MORADIA E AS

CARACTERÍSTICAS DOS DOMICÍLIOS: UMA APLICAÇÃO DOS

MODELOS DE REGRESSÃO QUANTÍLICA

Adilson Giovanini
Universidade Federal de Santa Catarina - UFSC
adilsoneconomia@gmail.com

Helberte João França Almeida

Universidade Federal de Santa Catarina - UFSC
helberte_cvo@yahoo.com.br

Temas Especiais
Resumo
Identificar a influência que características associadas a qualidade dos domicílios exercem sobre o
valor do aluguel e da prestação paga pelos consumidores se faz necessário devido à necessidade
de se alinhar as características dos domicílios à demanda dos consumidores. Assim, utilizando a
abordagem de Método de Mínimos Quadrados Ordinários (MQO), a Regressão Quantílica é
estimada em 4 regressões com base em dados da Pesquisa Nacional por Amostra de domicílios
(PNAD), disponibilizados pelo IBGE para o ano de 2009. Os resultados encontrados mostram
que domicílios com um maior número de cômodos e com telhado de laje de concreto possuem
um aluguel mais elevado. Outro resultado que desperta atenção é que os dados analisados
indicam que a proporção da renda empenhada no pagamento de aluguel ou prestação de casas
próprias que ainda estão sendo pagas diminuiu entre 2009 e 2011.
Palavras-chave: Regressão Quantílica; Características dos Imóveis; Valor do Aluguel.

1 Introdução

O aumento do crédito direcionado a aquisição da casa própria e o aumento da renda

média brasileira têm provocado um aumento na demanda imobiliária. Por sua vez, melhoras nas
condições de aquisição da casa própria têm colocado os consumidores diante de um impasse:
aproveitar o aumento da sua renda e o aumento do crédito para adquirir uma moradia própria ou
investir na melhoria das condições da sua moradia. No entanto, se todos os consumidores
decidem construir simultaneamente, a inelasticidade da oferta de imóveis resulta no aumento dos
custos de construção, o que desestimula a aquisição de novos domicílios.
Diante deste cenário que registra maior facilidade de aquisição de um imóvel e aumento
do custo de construção, a decisão de aquisição ou não de um domicílio depende da elasticidade
da demanda em relação à renda e da elasticidade de substituição entre as características dos
imóveis. Ou seja, do peso atribuído pelo consumidor às características futuras do domicílio,
resultante do investimento realizado, em detrimento das características atuais. Assim, quando a
elasticidade de substituição é elevada e a elasticidade preço é baixa, o maior acesso ao crédito
resulta em um aumento substancial da demanda por imóveis. Por sua vez, quando a elasticidade
de substituição é baixa e a elasticidade preço é elevada, a maior acessibilidade ao crédito resultar
em uma baixa demanda.
Um exemplo específico se refere ao caso em que o aumento do preço, provocado pelo
aumento do crédito ou pelo aumento da renda, em uma situação de oferta inelástica, pode ser
distribuído em dois efeitos: na diminuição da demanda imobiliária e no efeito deslocamento. Na
primeira situação, o aumento do preço faz os consumidores que pretendiam construir por conta
própria, sem acessar as linhas de financiamento disponíveis, optarem por não construir, pois
estes consideram que os benefícios que vão obter com a construção não compensam o preço
superior que vão pagar, devido ao aumento da demanda. Na segunda situação, a maior facilidade
de acesso ao crédito faz com que parte da população passe a demandar mais imóveis, assim, a
demanda apresentada por este conjunto da população que não tem acesso ao crédito diminui,
compensando parcialmente ou completamente o aumento da demanda dos consumidores que
possuem acesso ao crédito.
Dadas as características do mercado imobiliário brasileiro, o qual apresenta um elevado
déficit imobiliário, dificilmente uma situação semelhante ao exemplo apresentado no parágrafo
acima é observada na prática. Portanto, ela serve apenas para enfatizar a importância que a
elasticidade de substituição entre as características dos imóveis, a elasticidade em relação ao
crédito e a elasticidade preço exercem sobre a demanda de imóveis. No caso brasileiro, o déficit
habitacional existente pode resultar em um excesso de demanda e não em uma baixa demanda
por imóveis. Tal situação pode levar a outro problema, potencialmente mais grave do que o
problema apresentado acima: O elevado déficit habitacional pode resultar em um excesso de
demanda e o aumento do crédito pode resultar em um endividamento elevado das famílias,
tornando a sua situação financeira sensível ao cenário macroeconômico, o que estimula o
surgimento de bolhas no mercado imobiliário e pode levar ao aumento explosivo da
inadimplência, caso o contexto macroeconômico se torne desfavorável (diminuição da renda ou
aumento da taxa de juros) e, no limite, pode resultar em uma crise no mercado imobiliário.
 A mensuração dos fatores que influenciam no preço dos imóveis e a situação atual do
mercado imobiliário fornece argumentos indispensáveis para a realização de uma política de
acesso e de aquisição de domicílios mais adequados às necessidades e preferências de cada
consumidor. A oferta de domicílios com características que não atendem às necessidades e as
preferências dos consumidores pode resultar em um nível sub-ótimo de satisfação. A realização
de estudos que busquem identificar quais as características dos domicílios são valorizadas pelos
consumidores se faz necessária, fornecendo informações que vão facilitar a tomada de decisões
dos agentes que compõe este mercado.

Uma forma de identificar o valor atribuído pelos consumidores às características dos

imóveis é através da identificação de quanto cada consumidor está disposto a pagar a mais por
determinada característica presente no imóvel. Assim, se os consumidores atribuem um valor
elevado à presença de determinada característica no domicílio, é racional pensar que a demanda
pelos imóveis que possuem aquela característica será mais elevada e que os consumidores estão
dispostos a pagarem um valor mais elevado pelo fato dos imóveis possuírem tal característica.
Em um mercado em equilíbrio, no qual a arbitragem funciona, o preço do domicílio representa o
valor atribuído pelos consumidores a cada uma das características apresentadas pelo domicílio.
Analogamente, o valor pago pelos consumidores, na forma de aluguel e prestação, revela o valor
atribuído pelos consumidores a cada uma das características possuídas pelo domicílio.

Dada a necessidade de compreensão dos fatores que influenciam no preço dos imóveis e
de mensuração das características dos domicílios que são valorizadas pelos indivíduos, se define
como objetivo deste estudo, identificar quais os fatores influenciam no comportamento
apresentado pelos preços dos imóveis e identificar qual a elasticidade preço das características
dos imóveis.

Visando alcançar este objetivo, fara-se uso da estimação por Mínimos Quadrados
Ordinários (MQO). Mais precisamente, estimar-se-á duas regressões. Na primeira regressão,
estima-se o montante gasto com o aluguel dos domicílios contra as características apresentadas
pelos imóveis, e na segunda regressão estima-se o montante gasto com a prestação dos
domicílios contra as características dos mesmos. Além das regressões por MQO são estimadas
algumas regressões quantílicas, para os quantis 0,25; 0,5; 0,75 e 0,9, na finalidade de identificar
se a elasticidade do gasto, aluguel ou prestação, em relação `as características dos domicílios
variam entre os quantis.
A motivação para este estudo, é que não se encontra na literatura especializada nenhum
trabalho que utiliza regressões quantílicas para mensurar qual a relação existente entre o custo
imobiliário (aluguel ou prestação) e as características dos imóveis, se justificando a realização
deste estudo. As regressões quantílicas estimadas para o modelo que possuía o aluguel como
variável dependente para os quantis 0,25, 0,5 e 0,75 não convergiram. Os resultados encontrados
para os domicílios alugados mostram que para todos os quantis considerados, a existência de
uma relação positiva e significativa entre o preço do imóvel e a presença de parede externa de
alvenaria, número de cômodos, número de moradores e a presença de telhado de laje de
concreto. Por sua vez, os resultados, mostram uma relação negativa entre o preço do domicílio,
número de banheiros e o número de cômodos usados como dormitórios. Além disso, as Regiões
Nordeste, Sudeste e Norte possuem, em média, um aluguel mais elevado do que a região sul.
Além desta introdução, o trabalho encontra-se estruturado em mais 5 partes. Na seção 2
apresenta-se o referencial teórico em que se baseia o presente estudo trazendo as principais
contribuições nesta linha de pesquisa. A seção 3 mostra a metodologia empregada. Na seção 4
apresenta-se os dados a ser utilizado para alcançar os objetivos propostos. A seção 5 apresenta os
resultados obtidos. Por fim, a seção 6 traz as considerações finais, bem como sugestões para
futuros trabalhos.

2 Revisão Bibliográfica

Conforme enfatizado por Givisiez, na década de 1970 um dos maiores desejos da classe
média brasileira era adquirir uma moradia para não pagar mais aluguel, o qual representava junto
com a alimentação e o vestuário as principais demandas da população. A moradia própria estava
associada a status quo, indicava sucesso econômico e uma posição social mais elevada. Hoje,
apesar da aquisição da casa própria ainda representar um dos principais investimentos de uma
parcela significativa da população brasileira, ela está perdendo importância relativa para a
educação, saúde e previdência privada. A perda de importância relativa não se deve à realização
do sonho da moradia própria ser menos importante, mas devido á deficiência desses serviços que
antes eram supridos pelo Estado.
 Givisiez (2007) projetou a demanda habitacional por domicílios para a região
metropolitana de Belo Horizonte, a partir da definição de categorias de inadequação dos
domicílios. No referido estudo, observou-se que o total de domicílios em condições precárias
diminuiu progressivamente nas últimas três décadas. Esta diminuição se deve, principalmente, ao
crescimento econômico do Brasil, que resultou na melhoria da qualidade das moradias. Entre os
fatores responsáveis por esta melhoria, se destacam o abastecimento de água e a presença de
sanitários, bens aos quais quase todos os consumidores passaram a ter acesso. Outro
comportamento observado foi a diminuição contínua do número de moradores por domicílio.
Assim, o número de domicílios está crescendo a taxas superiores a taxa de crescimento da
população. Como resultados deste processo, encontra-se o aumento do número de pessoas que
moram sozinhas, a elevação do número de coabitações e a diminuição da densidade de
moradores por domicílio.
A melhoria das condições de moradia não significa que os consumidores estão
alcançando níveis adequados de moradias. Projeções realizadas por Givisiez (2007) indicam um
aumento no total de domicílios deficitários no período 2000-2010. As necessidades habitacionais
possuem uma forte relação com o nível de desenvolvimento observado em cada região, as
necessidades habitacionais diferem entre os estados, o que exige um esforço metodológico
adicional para avaliar estas necessidades. Ademais, a demanda por residências varia de acordo
com questões relacionadas a diferenças culturais, regiões do país, idade, sexo e entre as classes
sociais. Por exemplo, a demanda habitacional da classe média brasileira possui uma forte relação
com as etapas do ciclo de vida. Entre as classes menos privilegiadas a demanda está ligada,
principalmente, `a reposição do estoque de moradias existentes.
O cálculo do déficit habitacional envolve questões complexas. Surgiram ao longo dos
anos, várias metodologias que se propõe a estimá-lo de modo adequado. Conforme observado
por Alves (2004), é consenso que cada unidade familiar deveria possuir uma moradia. O Censo
Demográfico representa a única fonte de dados por domicílio sobre as condições das instalações
imobiliárias em que as famílias vivem, apresentando várias limitações que dificultam a
identificação e discernimento entre o que é domicílio e o que é família. Considerar como unidade
doméstica todos os ocupantes de uma residência simplifica a estimativa do total de grupos de
pessoas que demandam uma casa. No entanto, além da renda e da demanda efetiva por imóveis,
é preciso considerar outros aspectos como, a qualidade das moradias. Além disso, o quadro de
desigualdade social que predomina no Brasil contribui para a existência de um percentual, não
desprezível, de moradias em situação precária, havendo uma grande diferença entre o conceito
de domicílio adotado pelo IBGE e o conceito de moradia adequada.
Para o caso brasileiro, as necessidades habitacionais são óbvias e inquestionáveis para
uma parcela significativa da população, as quais, apesar de possuir moradia, estas se encontram
em condições precárias, sendo que em muitos casos estes imóveis necessitam de investimentos
significativos em melhoria e reparação. Apesar de existir muitos imóveis precários que se
encontram em regiões com pouco acesso a saneamento básico, a presença de serviços públicos e
a localização do imóvel nem sempre é capaz de identificar os imóveis que se encontram em
situação precária. Uma parcela significativa dos imóveis que se encontram em situação precária
está localizada em áreas centrais das cidades, com excelente infraestrutura urbana. Como
consequência, a adição de indicadores de acesso a saneamento básico não é suficiente para
identificar a condição dos imóveis (Alves, 2004).
Brandli (2008) recorre a modelos de preferência revelada e preferência declarada para
mensurar a demanda habitacional dos estudantes da Universidade Regional do Noroeste
(UNIJUI), considerando características como moradia individual ou em grupo, valor do aluguel,
localização e existência de mobília e conforto. Apesar dos modelos, separadamente,
apresentarem resultados que diferem em relação às características consideradas, as funções
utilidade obtidas em cada modelo mostram a importância de se considerar as características das
habitações.
Magalhães (2011) recorre ao método Mixed logit para identificar o montante que os
trabalhadores estão dispostos a pagar pelos atributos relacionados às amenidades climáticas em
nove regiões metropolitanas brasileiras, utilizando como indicadores das amenidades climáticas
o material particulado do ar; à distância para o mar; a média dos registros da precipitação durante
o período em análise; a umidade média; a precipitação média do mês de setembro; a temperatura
média do mês de janeiro; a temperatura média do mês de julho, a latitude, a densidade, um fator
de correção de erro para os atributos locais não observados e variáveis binárias para migração.
Neste estudo, os resultados encontrados indicam que os consumidores têm preferências
heterogêneas em relação ao consumo das amenidades locais, a Região Metropolitana do Rio de
Janeiro, em comparação com as demais, está melhor servida de atributos locais.
 Kilsztajna et al. (2009) recorreu ao PNAD de 2001 para identificar a participação do
aluguel no orçamento domiciliar no Brasil. Os resultados encontrados indicam que a participação
do valor do aluguel no orçamento domiciliar é maior para as classes de menor rendimento e que
a participação de moradores em domicílios alugados é menor para as classes de baixo
rendimento. A precária oferta de moradias para locação e as dificuldades de acesso ao crédito faz
com que as famílias de baixo rendimento tenham que recorrer a domicílios improvisados,
cortiços, ocupação ilegal de terrenos, autoconstrução, aquisição de posse de domicílios não
regularizados.
Rondo e Andrade (2003) utilizaram a metodologia de ``Hedonic Price Models'', a qual
permite identificar indiretamente qual o preço ou o valor que os indivíduos estão dispostos a
pagar por determinado bem que não é diretamente vendável. A partir da metodologia empregada,
os autores estimaram duas regressões múltiplas, utilizando o método dos mínimos quadrados
ordinários, em que a variável dependente é o preço dos aluguéis. A primeira regressão é dada por
crimes contra o patrimônio, por sua vez, a segunda regressão é dada por crimes contra pessoas.
Os coeficientes estimados para infraestrutura urbana e características do imóvel foram
significativos, indicando que o número de quartos, número de banheiros, o fato de possuir
garagem e o acabamento do imóvel influenciam no valor do aluguel. A criminalidade reduz o
valor dos aluguéis, a redução do aluguel em decorrência das diferenças relativas de criminalidade
pode chegar a 27 % do valor do imóvel.
Neste contexto, o presente trabalho, ao utilizar dados da Pesquisa Nacional por Amostra
de domicílios (PNAD) no ano de 2009, buscar avaliar quais as variáveis são influentes nas
características dos domicílios e a correlação destas variáveis sobre o aluguel e sobre as
prestações pagas pelo domicílio.

3 Modelagem

O método de estimação conhecido como Regressão Quantílica foi introduzido na

literatura especializada por koenker (1978). Esta abordagem foi utilizada originalmente para
analisar os fatores que influenciam no salário, efeito da discriminação salarial e desigualdade de
renda. Os benefícios associados a este método de estimação atraíram diversos estudiosos e esta
abordagem passou a ser utilizada como instrumental para diversas constatações empíricas. O
método de regressão quantílica mostra-se superior quando comparado ao método de regressão
por mínimos quadrados ordinários (MQO), pois, enquanto que o método de MQO se baseia na
distribuição da média condicional, a regressão quantílica permite identificar as variações inter e
intra quantis. Em outras palavras, o método dos mínimos quadrados estima uma média para
todos os dados da amostra e a regressão quantílica estratifica toda a amostra em pequenas
amostras, sendo possível obter diferentes médias inter e intra quantis.
Dados a variável aleatória, yi (i=1,... , n) e um vetor, K x 1, Xi, o qual representa as
variáveis explicativas. A regressão a ser estimada é definida como:

Com base na equação 1, os quantis a serem estimados podem ser reformulados como um
problema de programação linear. Para 0 < θ < 1:

A equação da regressão quantílica é definida como:

Em que pθ é definido por:

No presente estudo, a equação (1) identifica qual a influência que as características dos
domicílios, Xi exercem sobre o aluguel ou a prestação paga pelo domicílio. Na seção (4) são
apresentados, como mais detalhes, as variáveis utilizadas no modelo estimado. São estimadas
quatro regressões diferentes, duas regressões por MQO e duas regressões quantílicas: a primeira
regressão estimada por cada um dos métodos yi é o valor pago em aluguel pelo uso dos
domicílios alugados e na segunda regressão yi é o valor da prestação pago pelos domicílios
próprios - ainda pagando.

4 Dados Utilizados

Os dados utilizados neste estudo foram obtidos na Pesquisa Nacional por Amostra de
domicílios (PNAD) para o ano de 2009, disponibilizados pelo IBGE. Uma vez obtido os dados,
torna-se possível estimar os modelos especificados na seção (3). Os dados referentes as
características dos domicílios Xi são discriminados em dados sobre a condição do domicílio, se
próprio, em pagamento ou alugado, o valor do aluguel dos domicílios alugados, o valor da
prestação dos domicílios próprios que ainda estão sendo pagos, a renda dos indivíduos que
moram nos domicílios, o número de dormitórios, o revestimento do telhado (Telha, Laje de
concreto ou Zinco) e da parede externa do domicílio (Alvenaria), o tipo de domicílio (Casa ou
Apartamento), a presença de banheiro, a presença de água encanada, região em que se encontra o
domicílio e o total de moradores do domicílio. A Tabela (1) apresenta os dados utilizados para
estimar as regressões. Posteriormente, apresenta-se de maneira descritiva os dados utilizados.

Tabela1: Variáveis utilizadas

Variável Descrição

Moradores Número de moradores do domicilio;

Cômodos Número de cômodos do domicilio;
Dormitórios Número de cômodos usados como dormitório;
Aluguel Aluguel mensal pago no mês de referência;
Prestação Prestação mensal paga no mês de referência;
Banheiros Número de banheiros ou sanitarios;
Iluminação* Forma de iluminação do domicilio;
Renda Rendimento mensal domiciliar per capita;
Permanente* Domicílios que não são improvisados ou coletivos;
Improvisado* Domicílios que não são permanentes ou coletivos;
Casa* Casa;
Apartamento* Apartamento;
 Alvenaria* Paredes externas são de alvenaria;
Madeira* Parede externa de madeira aparelhada;
Taipa* Parede externa de taipa;
Telha* Telhado coberto com telhas;
Laje de concreto* Telhado de laje de concreto;
Zinco* Telhado de zinco;
Pagando* Domicílios que pertencem ao morado, sendo pagos;
Alugado* Domicílios que não pertencem ao morador;
Agua encanada* Pelo menos um cômodo com agua encanada;
Elétrica* Domicílios que possuem iluminação de energia elétrica;
Sul* Região Sul;
Norte* Região Norte;
Centro Oeste* Região Centro Oeste ;
Sudeste* Região Sudeste;
Nordeste Região Nordeste;

*Variavel binária
Elaboração própria

A Tabela (2) apresenta o número de cômodos presentes nos domicílios pesquisados pelo
PNAD. Entre os domicílios brasileiros, uma proporção elevada, 28% dos domicílios possui 5
cômodos, 20% dos domicílios possui 6 cômodos e 14% possui 4 cômodos. A maioria dos
domicílios, 62%, possui entre 4 e 6 cômodos e 89% dos domicílios possui entre 3 e 8 cômodos,
apenas 5% dos domicílios possuem 10 ou mais cômodos.

Tabela 2: Cômodos
Cômodos Domicílios % Cômodos Domicílios %

1 583 0% 6 24310 20%

2 2629 2% 7 14594 12%
3 8221 7% 8 8605 7%
4 17445 14% 9 4397 4%
5 33870 28% 10 0,05 5%

Fonte:PNAD
 A Tabela (3) apresenta o número de domicílios, discriminado pelo material utilizado no
revestimento externo. A grande maioria dos domicílios, 90,8% possui a parede externa revestida
com alvenaria. Apenas 8,4% dos domicílios possui a parede externa com revestimento de
madeira aparelhada e 0,9%, ou 1046 domicílios, possui parede de taipa.

Tabela 3: Revestimento da parede externa do domicilio

Parede externa Domicílios Percentual

Madeira Aparelhada 9957 8,3%

Taipa 1046 0,9%
Alvenaria 108885 90,8%

Fonte: PNAD

A Tabela (4) mostra o material utilizado na construção do domicílio. Entre as classes que
pagam entre 1/4 e 1/2 de salários mínimos de aluguel, a maioria das casas é de alvenaria com
revestimento, na classe entre 1/2 e 1 salários mínimos, se encontra a maior participação relativa
dos domicílios de alvenaria sem revestimento; a maior participação absoluta é observada na
classe dos domicílios com aluguel entre 1/8 e 1/4 de salário mínimo. A maior participação
relativa para as casas de madeira é observada entre os domicílios com aluguel entre 1/8 e 1/4 de
salário mínimo. O percentual de domicílios de alvenaria com revestimento apresenta maior
desvio padrão do que os demais, se destacando a classe com valor pago em aluguel entre 1/8 e
1/4 de salário mínimo.

Tabela 4: Percentual de domicílios discriminados por material utilizado no revestimento externo.

Descrição Ate 1/4 1/8 a 1 1/4 a 1/2 1/2 a 1 1a2 2a3
Com rev. 13,41% 31,69% 18,84% 3,83% 0,88% 0,47%
Sem rev. 2,32% 3,42% 1,52% 3,83% 0,14% 0,07%
Madeira 5,45% 14,70% 5,62% 0,84% 0,40% 0,681%

Fonte:PNAD

A Tabela (5) apresenta o revestimento utilizado no telhado dos domicílios. A grande

maioria dos domicílios, 77%, possui telhado revestido com telha, 21,3% dos domicílios possui
telhado revestido com laje ou concreto e apenas 1% dos domicílios possui telhado revestido com
zinco. Uma proporção muito baixa dos domicílios, 0,4% e 0,2%, possui telhado revestido com
Palha e Madeira aparelhada, respectivamente.

Tabela 5: Revestimento do telhado do domicílio

Revestimento telhado Domicílios Percentual

Telha 92949 77,2%

Laje de concreto 25683 21,3%
Madeira aparelhada 267 0,2%
Zinco 1218 1,0%
Palha 532 0,4%
Outros 121 0,1%

Fonte:PNAD

A Tabela (6) apresenta a condição de ocupação dos domicílios. A grande maioria dos
domicílios, 77%, são domicílios próprios já pagos, 4% dos domicílios são domicílios próprios
que estão sendo pagos e 19% dos domicílios são domicílios alugados.
Tabela 6: Condição de ocupação do domicílio
Condição de ocupação do domicilio N. Domicílios Percentual

Próprio- já pago 84567 77%

Próprio- ainda pagando 4766 4%
Alugado 20323 19%
____________________________________________________________
Fonte: PNAD
Na Tabela (7) encontra-se estatísticas consolidas descritivas sobre as características dos
imóveis, discriminados por classe de aluguel. Na primeira linha se encontra o percentual de
imóveis pertencente a cada classe. Observa-se que quase metade dos domicílios alugados,
42,65\%, possui aluguel entre 1/4 e 1/2 de salário mínimo e 85\% dos domicílios possui aluguel
entre 1/8 e 1 salário mínimo. A classe de aluguel com maior desvio padrão é entre 1/8 e 1/4 de
salário mínimo, seguido por entre 1/2 e 1 salário mínimo. Os maiores percentuais de
apartamentos são encontrados entre os domicílios com aluguel entre ½ e 1 salário mínimo,
3,75\%, e para os domicílios entre 1 e 2 salários mínimos, 2,19\%, os quais também apresentam
os maiores desvios padrões.
Tabela 7: Percentual de domicílios discriminados por tipo
___________________________________________________
Descrição Ate 1/8 1/8 a 1 1/4 a 1/2 1/2 a 1 1a2 2a3

Aluguel 6,81 21,55 42,65 21,45 4,0 0,91

Casa 14,14 18,21 16,47 15,13 4,13 0,97
Apart. 0,71 0,99 1,88 3,75 2,19 0,46

Fonte: PNAD

A renda média dos domicílios próprios é de R$ 2.163,14 para os domicílios próprios, de

R$ 3.213,35 para os domicílios próprios - ainda pagando e de R$ 2.050,71 para os domicílios
alugados. O aluguel médio pago pelos domicílios alugados é de R$ 317,13 e a prestação média
paga pelos domicílios próprios - ainda pagando era de R$ 435,82. Os resultados tabulados na
tabela (8) mostram que 20% dos domicílios alugados possuíam aluguel inferior à R$ 600,00,
20% possuía aluguel entre R$ 600,00 e R$ 1000,00 e 38% dos domicílios possuía aluguel entre
R$ 1000,00 e R$ 2500,00, 23% dos domicílios possuía aluguel superior a R$ 2.500,00, dos quais
3% possuía aluguel superior a R$ 20.000,00. A terceira e a quarta coluna da tabela (8)
apresentam a distribuição percentual do valor da prestação por classe de rendimento, a grande
maioria dos domicílios, 75%, possui financiamento de menos do que R$ 500,00 e apenas 2,1%
possui financiamento superior à R$ 2.000,00.

Tabela 8: Distribuição dos domicílios por aluguel e prestação

Discriminação Aluguel Discriminação Prestação

Ate R$ 600 20% Ate R$ 200 38%

Entre R$ 600 R$ 1000 20% De R$ 200 a R$ 500 37%
Entre R$ 1000 e R$ 2500 38% De R$ 500 a R$ 1000 16%
Entre R$ 2500 e R$ 10000 14% De R$ 1000 a R$ 2000 6%
Entre R$ 10000 e R$ 20000 6% Mais de R$ 2000 2.1%
Mais de R$ 20000 3%
Fonte:PNAD
A tabela (9) apresenta a proporção da renda empenhada no pagamento do aluguel ou na
prestação do financiamento. Os resultados consolidados nesta tabela indicam que entre os anos
de 2005, 2009 e 2011 não houve um aumento da proporção da renda empenhada no pagamento
do financiamento e do aluguel, 14%, 14% e 12% dos domicílios empenharam mais do que 30%
da renda no pagamento da prestação do financiamento nos anos de 2005 e 2009, dos quais 4%,
6% e 3%, respectivamente, empenharam mais do que 50% da sua renda. A proporção da renda
empenhada no pagamento do aluguel também não apresentou um aumento significativo, 23%,
24% e 22% dos domicílios alugados empenharam mais do que 30% da sua renda no pagamento
do aluguel nos anos de 2005, 2009 e 2011, respectivamente, dos quais 6%, 7% e 6%,
respectivamente, empenharam mais de 50% da sua renda. Estes resultados indicam que o maior
acesso ao financiamento não resultou em um maior endividamento das famílias.

Tabela 9: Proporção da renda empenhada

Discriminação/ano 2005 2009 2011 2005 2009 2011

Discriminação/categoria Financiamento Aluguel

Ate 10% 37% 38% 40% 16% 15% 17%
Entre 10% e 20% 35% 33% 32% 37% 38% 37%
Entre 20% e 30% 15% 14% 15% 24% 23% 24%
Entre 30% e 40% 7% 6% 6% 12% 12% 11%
Entre 40% e 50% 3% 2% 3% 5% 5% 5%
Mais de 50% 4% 6% 3% 6% 7% 6%

Fonte: PNAD

A Tabela (10) mostra a renda média dos domicílios discriminada segundo a proporção da
renda empenhada no pagamento do financiamento. Os resultados mostram que quem possui
menor renda são os domicílios que apresentam uma maior proporção da renda empenhada no
pagamento da prestação do financiamento. Assim, a renda média dos domicílios que possuem
mais de 50% da renda empenhada no pagamento da prestação do financiamento é de R$
1608,64, enquanto que a renda média dos domicílios que empenham menos do que 10% da renda
no pagamento da prestação do financiamento é de R$ 4.012,261.
 Tabela 10: Renda discriminada segundo a proporção da renda empenhada
Proporção Renda – domicílios financiados Renda - domicílios alugados

Ate 10% 4012.261 4797.183

Entre 10% e 20% 3190.754 2198.408
Entre 20% e 30% 2435.567 1310.793
Entre 30% e 40% 1837.597 921.5533
Entre 40% e 50% 1288.942 768.5594
Mais que 50% 1608.645 565.341

Fonte:PNAD

A Tabela (11) mostra o número de residências e o montante de recursos liberados pelo

programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Os resultados consolidados nesta tabela indicam
que o número de residências financiadas no período 2009-2013 apresentou um aumento
significativo, enquanto que em 2009 foram financiadas apenas 286 mil residências em 2013, o
número de residências financiadas quase triplicou, 693 mil residências.

Tabela 11: Recursos liberados pelo programa MCMV

Discriminação Residências (em mil R$) Valor (em bilhões R$)

2009 286 15,6

2010 650 38,3
2011 496 31,5
2012 665 42,9
2013 693 49,0

Fonte: Caixa Econômica Federal

5 Resultados Obtidos
 Uma vez apresentada as estatísticas descritivas dos dados, o passo seguinte é realizar as
regressões propostas e fazer os testes de consistência. As estimativas obtidas pelo método de
Mínimos Quadrados Ordinários (MQO) e Regressão Quantílica (RQ) estão consolidados na
Tabela (12). O objetivo desta regressão é identificar quais das variáveis analisadas explicam o
valor das prestações pagas pelos residentes em domicílios próprios - ainda pagando. Para o
modelo estimado por MQO, as variáveis Permanente, Pagando, Alvenaria, Madeira, Telha,
Taipa, Zinco, Elétrica e Agua Encanada não foram significativas, sendo excluídas do modelo
estimado. Desta forma, o modelo excluindo as variáveis citadas é mais corretamente especificado
do que o modelo completo.

Tabela 12: Coeficientes estimados Domicílio Próprios - ainda pagando

MQO Quantil 0,9

Prestação Coef. Erro Padrão Coef. Maginal Coef. Erro Padrão

Dormitórios -49.66* 19.27 -4.9E+37 -18.01* 4.37
Cômodos 75.29* 5.23 7.36E+37 17.29* 1.12
Moradores 303.16* 56.05 2.96E+38 147.43* 7.93
Banheiros -89.36* 15.46 -8.7E+37 4.62 3.57
Renda 0.00 0.00 4.28E+25 0.00** 0.00
Casa -81.17* 9.31 -7.9E+37 -30.26* 1.98
Laje de concreto 5.88 9.22 5.75E+36 -7.24* 1.90
Terreno próprio 21.87* 11.31 2.14E+37 4.04 2.69
Norte -0.21 11.75 -2.1E+35 3.52 2.83
Centro Oeste -25.87 17.96 -2.5E+37 4.52 4.23
Sudeste -29.78* 7.67 -2.9E+37 0.23 1.84
Nordeste -41.33* 10.36 -4E+37 2.52 2.46
Constante -225.58* 55.99 -2.2E+38 -124.87* 7.72
F 59,72
R2 0,4218 Pseudo R2 0,4129
Breusch-Pagan 117,48

Significativo a 99% ** Significativo a 95%

Fonte: Elaboração Própria
 O primeiro teste foi verificar se os erros dos resíduos seguem distribuição normal, assim,
realizou-se o teste de Breuch Pagan (MQO), a Tabela (12) mostra o valor encontrado no teste,
para os domicílios Próprios - ainda pagando. O valor encontrado para este teste foi de 117,48,
indicando que o modelo estimado não é homocedástico. O valor encontrado para o coeficiente de
determinação, considerando-se que o modelo foi estimado com base em microdados, possui
valor elevado, 42%. O teste F, verificar a significância conjunta das variáveis, apresentou valor
de 0,51, portanto, rejeita-se a hipótese nula de que os coeficientes destas variáveis são
conjuntamente iguais a zero.
A variável dormitórios é significativa a um nível de confiança de 95%, porém apresenta
sinal invertido, indicando que os domicílios que possuem um maior número de dormitórios
pagam prestações menores. A variável cômodos possui sinal positivo, indicando que domicílios
que possuem um maior número de cômodos possuem prestações mais elevadas. A variável
moradores possui sinal positivo, indicando que os domicílios que possuem um maior número de
moradores pagam prestações mais elevadas. O sinal encontrado para a variável banheiros é
contra intuitivo, indica que os domicílios que possuem mais banheiros possuem prestações
menores.
Ademais, para a variável Casa encontra-se o resultado que domicílios classificados como
``Casa'' pagam, em média, prestações menores que os demais domicílios. Por sua vez, domicílios
que ainda estão sendo pagos, mas se encontram em terreno próprio possuem prestações maiores.
Por fim, as Regiões Sudeste, Nordeste e Centro-Oeste possuem, em média, prestações menores
que a região sul e o valor da prestação pago na região Norte não é estatisticamente diferente do
pago na região Sul.

Os resultados obtidos para regressão de MQO, estimada para o valor do aluguel dos
domicílios em função das características apresentados por estes são apresentados na Tabela (13).
As variáveis: Permanente, Improvisado, Madeira, Taipa, Telha, Zinco, Água Encanada e Energia
Elétrica foram excluídas do modelo estimado, o valor encontrado para o teste F de significância
conjunta foi de 0,25, indicando que conjuntamente elas não são significativas. Os resultados
contemplados na tabela (13) indicam que todas as variáveis estimadas são significativas para um
nível de confiança de 95%, as únicas exceções são Sudeste e Banheiros. O Sinal encontrado para
todas as variáveis está de acordo com o esperado, indicando que domicílios que possuem
iluminação, com renda mais elevada, possuem aluguel mais elevado. A única exceção é
Moradores, que indica que domicílios com maior número de moradores possuem aluguel mais
barato. As variáveis binárias que identificam os domicílios que são Apartamento, que possuem
parede externa de Alvenaria, que possuem revestimento do telhado de Lage de concreto, que
possuem eletricidade e que são da região Centro-Oeste possuem aluguel mais elevado. Por outro
lado, os domicílios que se encontram nas regiões Norte e Nordeste e que são classificados como
Casa possuem, em média, aluguel mais baixo.

Tabela 13: Regressão MQO para os domicílios Alugados

Discriminação Coeficiente Erro Padrão Coeficiente Maginal

Moradores -8.81* 1.70 -1.8E+37

Cômodos 48.20* 1.30 1.01E+38
Banheiros 1.83 5.49 3.84E+36
Iluminação 80.04* 14.24 1.67E+38
Renda 2.83E-11 0.00 5.92E+25
Casa -139.55* 63.19 -2.9E+38
Apartamento 262.91* 65.38 5.5E+38
Alvenaria 128.67* 33.93 2.69E+38
Lage de concreto 109.66* 19.70 2.29E+38
Eletricidade 806.68* 251.99 1.69E+39
Norte -42.249 36.87 -8.8E+37
Sudeste 46.97 25.92 9.82E+37
Centro Oeste 148.06* 28.30 3.1E+38
Nordeste -249.01* 26.11 -5.2E+38
Constante -1019.61* 258.75 -2.1E+39
F 229.38
R2 0.4609
Breusch-Pagan 445,13

* Significativo a 99% ** Significativo a 95%

Fonte: Elaboração Própria
A Tabela (14) apresenta os resultados estimados para as regressões Quantílicas. Para o
Quantil 0,25 todas as variáveis apresentadas, exceto Banheiros e Sudeste são significativas. Os
resultados estimados indicam que as Regiões Norte, Centro-Oeste e Nordeste possuem, em
média, aluguéis inferiores à Região Sul. Para o Quantil 0.5, a variável Banheiros se torna
significativa e a Região Centro Oeste deixa de ser significativa. Todos os coeficientes estimados
são, em módulo, superiores aos estimados para o quantil 0.25, a única exceção é a renda que
continua sendo zero, e todos os sinais permanecem iguais.
Os valores estimados para o quantil 0,75 indicam que todas as variáveis continuam
significativas, com os mesmos sinais apresentados para os Quantis 0,25 e 0,50, a variável binária
para a Região Centro-Oeste, cujo valor estimado para o Quantil 0,50 tinha deixado de ser
significativo volta a ser significativo, porém com o sinal invertido. Ou seja, os domicílios desta
Região com aluguel mais baixo, possuem, em média, aluguel inferior ao apresentado pelos
domicílios da Região Sul, porém para os domicílios com aluguel mais elevado, vale o oposto, em
média, eles possuem aluguel mais elevado do que os domicílios da Região Sul.

Os sinais dos coeficientes estimados para o Quantil 0,9 são iguais aos sinais da regressão
estimada para o quantil 0,75. Os Coeficientes estimados são, em módulo ainda maiores do que os
obtidos para os demais quantis, a única exceção é Eletricidade.

Tabela 14: Resultados estimados domicílios Alugados

Quantil 0,25 Quantil 0,5 Quantil 0,75 Quantil 0,9

Discriminação Coef. E. P. Coef. E. P. Coef. E. P. Coef. E. P.

Moradores 2.21* 0.75 4.43* 0.90 11.93* 1.58 24.92* 2.55
Banheiros -4.80 3.70 -23.24* 3.05 -33.51* 3.86 -56.68* 4.12
Iluminação 161.80* 8.45 253.21* 7.55 320.10* 11.11 441.18* 13.89
Renda 0.00* 0.00 0.00* 0.00 0.00* 0.00 0.00** 0.00
Casa 128.71* 28.71 141.73* 34.72 133.32* 60.32 52.69* 96.37
Apartamento 372.27* 29.57 507.73* 35.67 677.41* 61.63 892.05* 98.68
Alvenaria 79.54* 15.27 93.66* 18.86 127.05* 34.16 178.97* 56.52
Laje
de concreto 24.14* 8.82 56.47* 11.04 120.20* 19.57 143.04* 31.90
Eletricidade 727.47* 97.12 1252.03* 121.91 1787.13* 255.32 1343.81* 148.85
Norte -154.73* 16.03 -182.31* 20.56 -135.20* 36.60 -178.41* 58.82
Sudeste -5.16 12.27 -16.69 14.46 -17.66 24.86 14.02 40.67
Centro Oeste -5.89* 12.85 -32.83 15.79 73.59* 28.36 122.07* 48.20
Nordeste -173.48* 11.66 -243.16* 14.62 -255.06* 26.51 -320.91* 45.45
Pseudo R2 0,2301 0,294 0,3571 0,3981
*Significativo a 95% Significativo a 90
Fonte: Elaboração Própria

6 Considerações Finais

Os dados analisados mostraram que a grande maioria dos domicílios brasileiros possuí
entre 4 e 6 cômodos. Além disso, 90,8% possui parede externa de alvenaria com revestimento; as
casas de madeira se concentram nos domicílios com menor renda, principalmente nos que
possuem renda entre 1/8 e 1 salário mínimo. A maioria dos domicílios possui telhado revestido
com telha, 77,2%, seguidos pelos domicílios com telhado de laje de concreto, 21,3%, as demais
formas de revestimento do telhado possuem uma participação muito baixa no total de domicílios.
Destaca-se o zinco, assim, 1% dos domicílios brasileiros possuem telhado coberto com zinco.
Em relação a condição de ocupação dos domicílios, a grande maioria dos domicílios são
próprios - pago, apenas 4% dos domicílios são próprios - ainda pagando e 19% dos domicílios
são alugados. A maioria dos domicílios alugados, 85% possui aluguel entre 1/8 e 1 salário
mínimo. O maior percentual de domicílios alugados correspondente a apartamentos e é
encontrado na faixa entre 1/2 e 1 salário mínimo.
Os domicílios alugados são os que apresentam menor renda média, seguidos pelos
domicílios próprios e pelos domicílios próprios - ainda pagando. Diante de tal fato, isto indica
que possivelmente, apenas as parcelas da população que possuem maior renda estão conseguindo
acessar as linhas de financiamento disponíveis para a aquisição de um imóvel. Observa- se que
40% dos domicílios possui aluguel inferior a R$ 1000,00, e mais de 90% dos domicílios
possuem prestação inferior a R$ 1000,00, ou seja, a prestação dos domicílios é inferior ao
aluguel pago. Este é um indício de que ainda existe espaço para um aumento significativo do
financiamento de imóveis.
Entre todos os resultados obtidos, certamente, o que mais chama atenção é que a
proporção da renda média empenhada no pagamento da prestação e do aluguel diminuiu no
período 2005-2011, indício que contraria a literatura que questiona a existência de uma bolha no
mercado imobiliário. Em 2011, apenas 12% dos domicílios empenham mais de 30% da sua renda
no pagamento de prestações, em 2009 era 14% dos domicílios. Ademais, uma proporção elevada
dos domicílios, 40%, empenham menos de 10% da sua renda no pagamento da prestação, outro
indício de que existe um excesso de zelo na liberação de financiamentos.
 A proporção da renda empenhada no pagamento do aluguel também diminuiu em 2011,
apesar de continuar elevada, 22% dos domicílios empenham mais de 30% da sua renda no
pagamento do aluguel. A elevada proporção da renda empenhada no pagamento de aluguel,
comparada a proporção da renda empenhada no pagamento de prestação indica que existe espaço
para a expansão do acesso a financiamento imobiliário.
Os resultados encontrados para os domicílios alugados indicam que existe uma relação
positiva e significativa entre o preço do imóvel e a presença de parede externa de alvenaria, o
número de cômodos, o número de moradores e a presença de telhado de laje de concreto e uma
relação negativa entre o preço do domicílio, o número de banheiros e o número de cômodos
usados como dormitórios. As Regiões Nordeste, Sudeste e Norte possuem, em média, um
aluguel mais elevado do que a região sul. Os resultados encontrados para a Região Centro-Oeste
indicam que para o quantil 0,25, os domicílios da Região centro Oeste possuem, em média,
aluguel menor do que a Região sul, por outro lado, para os quantis 0,75 e 0,9 os domicílios da
Região Centro-Oeste possuem, em média, aluguel mais elevado do que os domicílios da Região
Sul.
Os resultados encontrados para as regressões quantílicas estimadas são contra intuitivos,
indicando que os domicílios com aluguel mais elevado possuem características normalmente
associadas a consumidores com uma maior restrição de renda, de acesso à eletricidade, banheiros
e iluminação. Exemplificando, para o número de moradores, espera-se que os domicílios que
possuem aluguel mais caro apresentassem menos moradores, o que não ocorre.
Fica como sugestão para trabalhos futuros identificar a relação existente entre o aumento
do financiamento imobiliário e o valor do aluguel. Supõe-se que o aumento do acesso ao
financiamento resulta em um aumento do custo de moradia, assim, os consumidores que estavam
pensando em acessar as linhas de financiamento optam por postergar esta decisão. Perante tal
situação, o custo de moradia se reflete no aumento do aluguel e não no aumento do valor das
prestações.
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