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PERÍCIA
Carlos Eduardo de Azambuja1
Prof. Pedro Alcântara de Mattos Junior2
RESUMO
ABSTRACT
This study aims to determine the importance of Engineering Assessment,
as a segment of Civil Engineering who, besides having the force of law, is the
most efficient process to inform the actual values of market valuations. The
Evaluator Engineer is a skilled professional, by presenting extensive knowledge
in various sectors of engineering, such as mortgage guarantees, capital
increase, sale of capital, and merger, dissolution of partnerships, insurance,
among others. The technical evaluation report must be prepared under the
technical responsibility of a civil engineer in accordance with ABNT. Technical
processes should be allocated exclusively to engineers or engineering
companies for evaluation, according to Resolution 218 of CONFEA in
1
Graduado em Engenharia Civil pela Faculdade Kennedy.
2
Engenheiro Civil, Eletricista. Pós Graduado em Avaliações e Perícias. Pós-Graduado em Engenharia de
Segurança do Trabalho e Mestre em engenharia mecânica. Professor em Instalações Elétricas, Rede de
Telecomunicações e Sistemas de Segurança na Faculdade Kennedy.
obedience to the laws 5.194/66 and 6.404/76.
Keywords: Engineering. Evaluation. Expertise.
1 INTRODUÇÃO
A Engenharia de Avaliação é uma especialidade da Engenharia e
tem legislação especifica para regular o exercício profissional dentre as quais
destacamos: Lei n. 5.194 de 24.12.66 que no artigo 7, C associa as atividades
do engenheiro a estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias,
pareceres e divulgação técnica;Resolução 218-73 do CONFEA que discrimina
as atividades das diferentes modalidades profissionais da engenharia.
Resolução 345-90 do CONFEA que dispõe quanto ao exercício por
profissionais de novel superior das atividades de engenharia de avaliações e
perícias da engenharia. Seu Art. Primeiro define:
VISTORIA é a constatação de um fato mediante exame
circunstanciado descrição minuciosa dos elementos que o constituem, sem a
indagação das causas que o motivaram.
ARBITRAMENTO é a atividade que envolve a tomada de decisão
ou posição entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de
aspectos subjetivos.
AVALIAÇÃO é a atividade que envolve a determinação técnica do
valor qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou um
empreendimento.
PERÍCIA é a atividade que envolve a apuração das causas que
motivaram determinado evento ou da asserção de direitos.
LAUDO é a peça na qual o perito profissional habilitado, relata o que
observou e dá as suas conclusões ou avalia o valor das coisas ou direitos,
fundamentalmente.
No seu Art. Segundo compreende como atribuição privativa dos
engenheiros, em suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos
engenheiros agrônomos, dos geólogos, dos meteorologistas as vitorias,
pericias, avaliações, e arbitramentos relativos a bens moveis e imóveis, suas
partes integrantes e pertences, máquinas e instalações industriais, obras e
serviços de utilidade publica, recursos naturais e bens e direitos que de
qualquer forma, para a sua existência ou utilização sejam atribuições destas
profissões.
No Art. Terceiro define que serão nulas de pleno direito as perícias e
avaliações e demais procedimentos indicados no Art. Segundo, quando
efetivados por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREA’s.
No Art. Quarto existe a obrigatoriedade de nos trabalhos técnicos,
indicados no artigo anterior, para a sua plena validade, deverão ser objeto da
Anotação de Responsabilidade Técnica (A.R.T.).
A Instrução 186-90 da Corregedoria de Justiça de MG, define que a
nomeação de perito judicial e assistente técnico deverá recair sobre
profissional habilitado de nível superior, inscrito no órgão de classe
correspondente.
2 JUSTIFICATIVA
Salvo melhor juízo, a área da engenharia é sem dúvida a área que
dentro da economia brasileira, tem crescido mais e de maneira significante. O
programa Minha Casa minha Vida, e o Governo Federal, a Copa do Mundo de
2014, as Olimpíadas de 2016, o Pré-sal criaram expectativas otimistas para o
país, impactando sobremaneira a engenharia de um modo geral. Assim,
engenharia, em todas as suas especialidades é a profissão do momento.
Escolas de engenharia estão lotadas de alunos na expectativa de após a
formatura, entrar no mercado de trabalho como uma estrela cadente: por cima,
com brilho e beleza. Dentro da engenharia entretanto, a especialidade
avaliação e perícia, cresce de,maneira espetacular.As mudanças da economia
dão a engenharia de avaliações e perícias um crescimento muito maior do que
o vegetativo, criado pelo aumento da população e pelo crescimento geral da
economia e pelos eventos extraordinários que acontecerão no país. Assim, a
necessidade de utilização da engenharia de avaliações e perícias esta cada dia
maior, pela mudança de exigências de mercado, novas legislação e
importância de um acompanhamento técnico e profissional de qualidade em
todas as áreas que envolvam valores e riscos.
Conta-se que em São Paulo um comerciante negociava a compra de
uma casa, quando foi orientado para contratar um engenheiro para fazer a
avaliação do imóvel. O comprador respondeu que o preço estava ótimo e que o
corretor, conhecido de muitos anos, tinha garantido que a compra era de
oportunidade. Resultado: fechou o negócio na maior felicidade e depois de
quatro dias após a mudança, a casa desabou, com perda total de todos os
bens (imóvel, carro e móveis) Nesta situação, qualquer preço que tenha sido
pago foi caríssimo. Onde está a garantia do corretor de imóvel que intermediou
a venda? Aonde foi para a felicidade da hora da compra? Cadê o engenheiro
avaliador? Que além dos valores do imóvel examinaria sua estrutura, idade,
vida útil remanescente, detalhes construtivos, depreciação e etc., oferecendo
um laudo que detalharia todas as condições do imóvel e que evitaria o negocio,
deixando o desabamento nas mãos do vendedor e do corretor, amigo de
muitos anos.
3 OBJETIVOS
O objetivo geral deste trabalho é demonstrar através de conceitos
necessários para elaboração correta, facilitando sua compreensão dos
aspectos legais da engenharia de avaliação e perícia.
O objetivo específico:
a) estudar as Normas Técnica afim de aprender todos
elementos que compões um laudo de avaliação e perícia. d nder dar
credibilidade as avaliações e assim gerar uma conclusão bem
fundamentada.
b) Formatar os procedimentos na execução de uma
avaliação para dar credibilidade as avaliações e assim assegurar
uma conclusão fundamentada.
c) Priorizar o uso das técnicas para demonstrar sempre
a verdade diante do contexto profissional, fundamentação das
conclusões, demonstrações dos valores com memórias de cálculo, e
o desejo leal e sincero de informar a confiança e a segurança para o
interessado.
4 REFERENCIAS TEORICAS
Para o desenvolvimento de trabalho tão importante, foram
necessários a criação de técnicas e normas e procedimentos, que permitissem
que todo o processo se firmasse no nosso meio. Neste sentido, nossos
antepassados, engenheiros, de todas as especialidades tiveram importância
fundamental. Desenvolvendo trabalhos avaliatórios e perícias ao mesmo tempo
em que pensavam em padronização e normas. Hoje, com tudo normatizado
pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), com tabelas e
procedimentos à nosso dispor para facilitar o nosso trabalho, isso sem falar em
programas de computador que, com precisão e rapidez, nos dão o tratamento
estatístico completo, com definição da melhor reta que represente a amostra,
alem de nos fornecer gráficos que melhoram o entendimento e, principalmente
a justificativa dos valores encontrados e estatisticamente tratados.
4.3 VALOR
Este é um conceito que envolve muita discussão, onde duas
corrente básicas e concorrentes, disputam a razão. Uma denominada
UNIVALENTE considera que o valor é único, independente da finalidade. A
outra denominada PLURIVALENTE considera que existem vários valores para
o mesmo bem, dependendo da finalidade (ANTÔNIO PELLI NETO, 2004).
A norma NBR 5676 variara, durante o tempo, entre uma e outra
corrente. Já em 1949 na 1ª Convenção Pan-americana de Avaliações,
realizada em Lima, Peru definia: “O valor de um imóvel, em dado momento é
único, quaisquer que sejam os fins para os quais é avaliado”.
A norma NBR 5676 preconizava e exigia, de maneira enfática, “o
valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante é
único, qualquer que seja a finalidade da avaliação, bem como aquele que se
definiria em um mercado de concorrência perfeita, caracterizado pelas
seguintes exigências”:
a) Homogeneidade dos bens levados ao mercado;
b) Numero elevado de compradores e vendedores, de tal sorte que
não possam individualmente ou em grupos alterar o mercado;
c) Inexistência de influências externas;
d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de
todos sobre o bem, o mercado e suas tendências;
e) Perfeitas mobilidade de fatores participantes, oferecendo liquidez,
com liberdade pela entrada e saída do mercado.
Ora, as condições exigidas, raramente se apresentam no mercado,
deixando uma situação utópica que coloca mais lenha na fogueira da questão
UNIVALENTE X PLURIVALENTE.
A última modificação das normas corrige esta rara condição de
mercado, quando na NBR14653 conceitua valor de mais de um tipo, tais como
valor patrimonial, valor de mercado, valor para condições de liquidação
forçada, etc.
7 PROCEDIMENTOS METODOLOGICOS
É recomendado que os procedimentos metodológicos utilizados sem
os preconizados pela norma NBR 14653-1;
A metodologia escolhida seja compatível com a natureza do bem a
avaliando, a finalidade da avaliação e os dados disponíveis no mercado;
Dar preferência sempre que possível, ao método comparativo de
dados de mercado, analisando o aproveitamento eficiente do imóvel.
Em caso do imóvel situar-se em zona de transição (expansão,
retração, desapropriação, implantação de um empreendimento de impacto etc.)
é recomendado a analise do mercado sob mais de um enfoque, possibilitando
uma visão de mercado mais abrangente e equalizada.
Caso o profissional opte por metodologia fora das normas o método
deve ser descrito no laudo e, principalmente, fundamentados.
Na norma NBR 5676 os métodos eram classificados em Diretos e
Indiretos. Os do tipo diretos eram: Método Comparativos de dados de
mercado, Método Comparativos de custo de reprodução de benfeitorias, os
indiretos seriam: Método de renda, Método involutivo, Método residual.
Método de Barbagelata
X= S (1-K) [(Q/1,3)- 1,6P
CONCLUSÃO
Pelo exposto a importância atual da engenharia de avaliação para o
dia a dia da atividade econômica e das empresas é fundamental. Para qualquer
processo que envolva valores, a engenharia de avaliação estará presente.
Assim, na administração de empresas, no modelo de Gestão de valor, na área
contábil, com atualizações dos ativos da empresa, na área jurídica como
ferramenta para auxiliar juízes na definição sentenças. Em todas as áreas a
participação do engenheiro avaliador é, cada dia, mais presente e importante.
A engenharia é uma área em que os conhecimentos científicos e
empíricos são aplicados para a criação de estruturas específicas, de
dispositivos e de processos e que são utilizados para transformar recursos
naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O profissional de Engenharia de Avaliação por determinar
tecnicamente valores, o conhecimento é certamente uma necessidade. Por
isso o profissional deve ser graduado em Engenharia. É necessário
especialização em cursos específicos a fim de torna-se preparado para as
soluções e uma análise das variáveis bem fundamentadas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O conjunto (profissional + Engenharia de Avaliação) deve estar bem
capacitado e preparado, pois os laudos emitidos pela Engenharia de Avaliação
tem força de lei e é o processo mais eficiente para determinar a real situação
de diversos setores da economia brasileira. (www.pellisistemas.com.br, 2004).
O profissional deve seguir uma metodologia e estar embasado nas
leis e regulamentações para validar os processos de avaliação a fim de
alcançar a desejada credibilidade. O conhecimento cientifico é fundamental. A
Engenharia de Avaliação obriga sempre o profissional ter uma noção exata de
sua condição de analista, pois não é ele que fixa os valores, mas apenas os
interpreta. (www.pellisistemas.com.br, 2004).
A existência de qualquer processo envolvendo valores em qualquer
empresa, necessita da participação da engenharia de avaliações. Toda
negociação ou garantias envolvendo valores, tornar obrigatória e necessária a
participação do engenheiro avaliador. Com uma abrangência tão grande, as
atividades da engenharia de avaliação tornam-se cada dia mais importante e
adquire maior status. Surge então uma nova especialidade: a engenharia de
avaliações.
A engenharia é uma área em que os conhecimentos científicos e
empíricos são aplicados para a criação de estruturas específicas, de
dispositivos e de processos e que são utilizados para transformar recursos
naturais em formas adequadas ao atendimento das necessidades humanas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O profissional de Engenharia de Avaliação por determinar
tecnicamente valores, o conhecimento é certamente uma necessidade. Por
isso o profissional deve ser graduado em engenharia. É necessário
especialização em cursos específicos a fim de torna-se preparado para as
soluções e uma análise das variáveis bem fundamentadas
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
O profissional deve seguir uma metodologia e estar embasado nas
leis e regulamentações para validar os processos de avaliação a fim de
alcançar a desejada credibilidade. O conhecimento cientifico é fundamental. A
Engenharia de Avaliação obriga sempre o profissional ter uma noção exata de
sua condição de analista, pois não é ele que fixa os valores, mas apenas os
interpreta. Se o avaliador não se preocupar com conhecimentos empíricos
(www.pellisistemas.com.br, 2004).
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