INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE LOCAÇÃO PARA FINS NÃO

RESIDENCIAIS

Pelo presente instrumento,

de um lado, na qualidade de nua proprietária, Maria de Lourdes, casada, advogada,

portadora da cédula de identidade, R.G. n.º xxxxxxxxxx, inscrita no CPF sob n.º
xxxxxxxxxxxxxxxx, residente e domiciliada na Rua xxxxxxxxxxxxxxxx, n.º 444
(“LOCADORA”);

e, de outro lado, na qualidade de locatária, EMPRESA B, com sede em São

Paulo/SP, na Rua xxxxxxxxxxxxxxxx, n.º 444, inscrita no CNPJ sob n.º
xxxxxxxxxxxxxxxx, representada, neste ato, nos termos do seu contrato social
(“LOCATÁRIA”);

e, ainda, na qualidade de interveniente garantidor, José Augusto, casado,

publicitário, portador da cédula de identidade, R.G. n.º xxxxxxxxxx, inscrito no CPF
sob n.º xxxxxxxxxxxxxxxx, residente e domiciliada na Rua xxxxxxxxxxxxxxxx, n.º 444
(“FIADOR”).

(LOCADORA e LOCATÁRIA também denominadas a seguir, quando em conjunto,

como “Partes” e individualmente como “Parte”)

CONSIDERANDO QUE

(i) a LOCADORA é proprietária das salas nºs 101 e 102, localizadas no 10º
andar ou 17º pavimento do EDIFÍCIO XPTO, situado na Avenida
xxxxxxxxxxxxxxxx, descritas e caracterizadas nas matrículas nºs
xx.xxx e xx.xxx, respectivamente, ambas do 3º Oficial de Registro de
Imóveis da Capital do Estado de São Paulo (“Imóvel”); e

(ii) sobre o Imóvel, recai uma alienação fiduciária em favor do Banco XXXX,
para garantia de uma dívida no valor de R$xxxxxxxxx, contraída pela
LOCADORA; e

(iii) a LOCATÁRIA tem conhecimento das especificações técnicas e

limitações urbanísticas do empreendimento em que se situa o Imóvel,
bem como de todas as condições necessárias para o regular
desenvolvimento de suas atividades e requisitos necessários para a
obtenção de todas as licenças que se fizerem necessárias.
RESOLVEM as Partes celebrar o presente Instrumento Particular de Contrato de
Locação Para Fins Não Residenciais (“Contrato”), o qual se obrigam a cumprir, por
si, seus herdeiros e sucessores, que se regerá pelas seguintes cláusulas e
condições, que mutuamente outorgam e aceitam, a saber:

1. DO OBJETO

1.1 Por meio do presente Contrato, a LOCADORA loca à LOCATÁRIA o Imóvel,

regulando-se a presente locação pelas cláusulas e condições ora avençadas e pela
Lei nº 8.245/91, que as Partes signatárias, reciprocamente, aceitam e outorgam, e
que se obrigam a respeitar e fielmente cumprir, por si e seus sucessores a qualquer
título.

1.1.1. A LOCATÁRIA não poderá alterar a finalidade exclusivamente comercial

atribuída ao Imóvel, sendo vedado o uso comercial para qualquer atividade diferente
de seu objeto social, sob pena de dar causa à rescisão deste Contrato.

2. DO ALUGUEL

2.1 O Aluguel Mensal, livremente convencionado de pleno e comum consenso

pelas Partes, é será de R$ 1.000,00 (mil reais) a ser pago, pela LOCATÁRIA à
LOCADORA, até o dia 5 (cinco) de cada mês vincendo, devendo ser corrigido
monetariamente, pela variação positiva do IGPM-FGV, desde a Data de Início,
aplicada sobre o valor histórico do Aluguel Mensal. No caso de sua extinção ou
inaplicabilidade deste índice, aplicar-se-á, sucessivamente o IPCA/IBGE ou
IPC/FIPE e, na ausência destes, outro índice capaz de refletir a recomposição do
poder aquisitivo da moeda

2.1.1 A LOCATÁRIA não terá direito, a qualquer tempo, de abater, reduzir

ou compensar qualquer aluguel devido nos termos deste instrumento, a qualquer
título, exceto se expressa e diversamente previsto neste Contrato e autorizado pela
LOCADORA.

2.2 A LOCADORA concede à LOCATÁRIA, por mera liberalidade e de modo

irrevogável e irretratável, uma carência e um desconto para o pagamento do Aluguel
Mensal, pelo prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sem prejuízo do pagamento dos
demais encargos locatícios previstos neste Contrato, tais como taxas condominiais,
imposto predial e territorial urbano, seguros, e outros mencionados neste Contrato,
que serão devidos a partir da data de imissão da LOCATÁRIA na posse.
2.2.1 A carência poderá interferir, a critério da LOCADORA, na revisão do
aluguel a cada 3 (três) anos.

2.3 A LOCADORA poderá, a seu exclusivo critério, alterar a forma de

pagamento, desde que comunique por escrito à LOCATÁRIA com antecedência
mínima de 15 (quinze) dias.

2.3.1 Em caso de atraso no pagamento dos aluguéis, sobre a importância

efetivamente em débito passará a incidir, independentemente de qualquer aviso ou
notificação prévios, multa de 60% sobre o valor inadimplido, devidamente corrigido,
além de juros de 1% ao mês, ou fração, sem prejuízo da faculdade de a LOCADORA
de considerar rescindida a presente locação, nos termos do inciso III do art. 9º da
Lei nº 8.245/91.

2.3.2 Eventual recebimento de aluguéis ou encargos em valores inferiores

ao devido não eximirá a LOCATÁRIA da obrigação de complementar o pagamento
das diferenças, e não caracterizará novação ou alteração contratual, mesmo na
hipótese de reiteração do fato, ficando a critério exclusivo da LOCADORA a
cobrança das diferenças a qualquer tempo.

2.3.3 De igual modo, não caracterizará alteração ou novação contratual o

eventual recebimento de aluguéis ou encargos em atraso, sem os acréscimos
previstos neste Contrato, visto que, se não for exigida a competente
complementação, o fato será sempre havido como mera liberalidade da
LOCADORA.

2.4 No valor mensal da locação não estão incluídos os encargos da locação

previstos neste Contrato, tais como despesas condominiais ordinárias – contas de
consumo relacionadas à área privativa, tais como tarifas de luz, água e esgoto,
despesas extraordinárias decorrentes da utilização de serviços, instalações ou
equipamentos comuns do condomínio, além dos tributos lançados sobre o Imóvel
atualmente (IPTU) e aqueles que eventualmente vierem a ser criados no curso da
presente locação (desde que se refiram ao período compreendido neste Contrato)
e despesas para contratação de seguros a seu cargo sob este Contrato e
relacionados ao Imóvel, que serão suportadas integralmente pela LOCATÁRIA, nos
seus respectivos vencimentos.

2.4.1 A LOCATÁRIA é responsável pelo pagamento dos encargos acima dispostos

incorridos a partir da data de sua imissão na posse, permanecendo a LOCADORA
responsável por todos os encargos anteriores, ainda que cobrados a posteriori. A
LOCATÁRIA pagará ainda as despesas extraordinárias condominiais.
2.4.2 A LOCATÁRIA obriga-se, ainda, a remeter à LOCADORA, sempre
que solicitado, os comprovantes dos pagamentos de todas as despesas referidas
nas cláusulas antecedentes, ainda que em cópia simples, devendo a LOCATÁRIA,
ainda, apresentar à LOCADORA, no final da locação, a certidão negativa de débitos
de tributos imobiliários referente ao Imóvel expedida pela Municipalidade.

3 DA ENTREGA E DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL

3.1. A LOCATÁRIA receberá o Imóvel nesta data, livre e desimpedido de pessoas

e coisas, no estado em que se encontra, conforme Laudo de Vistoria Inicial (Anexo
I). O mencionado Laudo de Vistoria Inicial servirá de parâmetro para análise e
comparação das condições do Imóvel.

3.2. Rescindido o presente Contrato, independentemente do motivo que lhe tenha

dado causa, as Partes elaborarão laudo de vistoria de saída, com antecedência de
90 (noventa) dias à data estimada para a restituição do Imóvel. Em complemento ao
quanto será disposto no laudo de vistoria de saída, fica desde já previsto que a
LOCATÁRIA deverá devolver o Imóvel totalmente livre e desimpedido de pessoas e
coisas, nas mesmas condições em que o recebeu.

3.2.1. Para todos os fins, as benfeitorias realizadas pela LOCATÁRIA no Imóvel

poderão ser incorporadas a este desde que a LOCADORA expressamente esteja
de acordo com a sua manutenção, sem que a LOCATÁRIA, em razão de sua
realização, tenha direito à indenização, compensação ou retenção a qualquer título
por benfeitorias que porventura vier a realizar.

4. DO SEGURO

4.1. Será de responsabilidade da LOCATÁRIA a contratação de seguro para o

Imóvel, com seguradora de primeira linha, entendendo-se como tal aquelas
devidamente registradas na SUSEP e que não estejam em regime especial. A
contratação de seguro será realizada considerando o valor de reconstrução do
Imóvel, incluindo as dependências e instalações comuns, ar condicionado, ou outros
equipamentos, contemplando as seguintes coberturas:

5. DA SUBLOCAÇÃO

5.1. A LOCATÁRIA não poderá sublocar, emprestar ou ceder a terceiros, total

ou parcialmente, o Imóvel, sem a prévia e expressa anuência da LOCADORA.
6. DA VISTORIA E OBRIGAÇÕES DA LOCATÁRIA

6.1. A LOCATÁRIA declara ter vistoriado o Imóvel, tendo-o o encontrado em

perfeito estado e condições de uso, consoante o disposto no Laudo de Vistoria
Inicial, neste ato assinado pelas partes e pelo FIADOR, fazendo, portanto, parte
integrante do presente contrato para todos os fins de direito, obrigando-se a:

(i) Manter o Imóvel no mais perfeito estado de conservação e limpeza, para

assim o restituir à LOCADORA, quando finda ou rescindida a locação,
correndo por conta da LOCATÁRIA as despesas necessárias para esse
fim, notadamente as que se referem à conservação de pintura, portão,
porta, fechaduras, trincos, puxadores, vitrais, luminárias, instalações
elétricas e hidráulicas, torneiras, coberturas, jardins, calçadas e passeios
e quaisquer outros pertences do Imóvel, suas dependências internas ou
externas;

(ii) Não fazer qualquer instalação, adaptação, obra, propaganda, letreiro ou

benfeitoria no Imóvel, sem autorização escrita da LOCADORA. Se o fizer,
além de se sujeitar às sanções previstas no presente contrato, será
responsável pelas despesas necessárias à reposição do imóvel nas
condições anteriores ao procedimento infrator, bem como responderá
perante os Poderes Públicos por eventual infração a legislação alusiva à
matéria;

(iii) Não usar o Imóvel para fins diversos do previsto no presente Contrato;

(iv) Observar e fazer com que as demais pessoas, empregados ou visitantes

observem, com o mais absoluto rigor, as regras sociais e os bons
costumes;

(v) Pagar, a partir do início do prazo contratual, todas as despesas relativas

ao consumo de água, gás, luz, quando for o caso, o conserto e a
conservação do Imóvel;

(vi) Satisfazer, por sua conta, sem direito a nenhuma indenização por parte
da LOCADORA, todas as exigências dos Poderes Públicos, sendo de
sua exclusiva responsabilidade a observância da legislação vigente,
inclusive daquela que disciplina o destino a ser dado do Imóvel; e

(vii) Restituir o Imóvel com tinta na cor e qualidade igual ou superior a

atualmente existente.
6.2. A eventual não observância, por parte da LOCATÁRIA, das obrigações
estipuladas em todas as alíneas desta cláusula, configurará infração contratual, que
fará jus a possível despejo, a critério da LOCADORA.

7. GARANTIA

7.1. Assina, também, o presente Contrato, o FIADOR supra qualificado,

solidariamente responsável com a LOCATÁRIA, até a efetiva desocupação do
Imóvel e sua restituição aos LOCADORA, nos termos previstos neste contrato.

7.2. Como FIADOR e principal pagador, assina o presente Contrato que assume
responsabilidade solidária, nos termos do artigo 829, do Código Civil pelo exato e
pontual cumprimento de todas as obrigações contraídas pela LOCATÁRIA,
responsabilidade que somente cessará com efetiva restituição do Imóvel à
LOCADORA, em ordem e livre de pessoas e coisas.

7.3. O FIADOR independentemente do ajuizamento de eventual ação de despejo

contra a LOCATÁRIA, permanecerá solidário com relação a obrigação do
pagamento de possível multa contratual, honorários de advogado e 20% (vinte por
cento) sobre o valor do débito e demais ressarcimentos, legal e contratualmente
existentes.

7.4. Além da garantia acima, a LOCATÁRIA, deposita, neste ato, a título de caução,
a quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais), na conta corrente nº. xxxx, de titularidade
da LOCADORA, mantida junto ao Banco xxxx, Agência xxxx, conforme prevista no
inciso I do artigo 37 e parágrafo 2º do artigo 38, ambos da lei 8245/91. A referida
importância deverá ser transferida para caderneta de poupança aberta pela
LOCADORA.

8. MULTA CONTRATUAL

8.1. A parte que infringir qualquer das cláusulas do presente contrato incorrerá
em multa equivalente a 3 (três) aluguéis vigentes na data da infração. Esta multa,
de caráter punitivo e não indenizatório, não elidirá o direito de a parte inocente pedir
a rescisão contratual e demandar a reparação dos danos a que, eventualmente,
tenha direito.

9. RESCISÃO

9.1. O presente Contrato poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses:

 (i) Por mútuo consenso entre as Partes;

(ii) Em caso de inadimplemento, por qualquer das partes, não sanado em

prazo razoável concedido por meio de notificação da parte inocente;

(iii) Em decorrência do não pagamento de aluguel e demais encargos, por

mais de 3 (três) meses consecutivos; e,

10. DISPOSIÇÕES GERAIS

10.1. A LOCATÁRIA declara de maneira expressa, renunciar ao direito de

preferência para aquisição do Imóvel, podendo a LOCADORA aliená-lo a terceiro
por preço e condições que julgar conveniente.

10.2. Este contrato é firmado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando as

partes, seus herdeiros e sucessores, a qualquer título.

10.3. As partes declaram que as qualificações, situações civis e demais

informações constantes neste contrato são verdadeiras, sob pena de responderem
civil e criminalmente por falsidade ideológica.

10.4. Fica entendido que a eventual tolerância, por qualquer das partes, em relação
ao não cumprimento, pela outra parte, de qualquer obrigação contratual aqui
estipulada, não se constituirá em novação ou renúncia, nem poderá ser invocada
pela parte inadimplente para obrigar a outra parte a conceder igual tolerância em
outros casos supervenientes.

11. FORO

11.1. Fica eleito o Foro da Comarca de São Paulo/SP, com renúncia a qualquer
outro por mais privilegiado que seja, para aí serem dirimidas eventuais dúvidas
decorrentes do presente Contrato, ficando a parte vencida responsável pelas custas
da ação judicial a que der causa e mais honorários de advogado incidente sobre o
valor da causa.

E, por estarem assim justas e contratadas, firmam o presente Contrato em 03 (três)

vias de igual teor, sempre na presença das duas testemunhas abaixo.

São Paulo, 24 de junho de 2019.

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LOCADORA

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LOCATÁRIA

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FIADOR