7 Capitulo —13 COMPRA E VENDA Sumario: 69. Consideracdes prévias. 70. Conceito e elementos. 71. Caracteres. 72. Efeitos juridicos. 73. Promessa de compra e venda. 74. Venda de coisa alheia. 75. Sintese das obrigagdes do vendedor e do comprador. 76. Regras basicas do Direito patrio. 69. CONSIDERAGOES PREVIAS A caréncia humana, em geral, induz a sociedade & criag&o do mundo da cultura, que é a esfera das realizagées espirituais ¢ materiais e resultado da experiéncia acumulada em milénios. Como a produgao de tais recursos se faz pela divisao do trabalho, denominada solidariedade orgdnica por Emile Durkheim, torna-se indispensavel a distribuigao dos objetos culturais.' A dos bens materiais se processa, basicamente, pelos contratos de compra e venda, vidveis gracas 4 moeda, que permite a liquidez nas obrigagdes. Nos primérdios da civilizagao, 0 acesso aos bens materiais, além da produgao para o préprio consumo, se condicionava ao fenémeno da troca, que dependia de um processo complexo entre duas pessoas: 0 bem disponivel de uma deveria ser a necessidade da outra, em uma relag&o de reciprocidade.’ Para a concretizagao do negécio era preciso, ainda, a equivaléncia de valor dos objetos. As dificuldades induziram a criagao da mercadoria de troca, que funcionava como moeda. A primeira unidade-padrio foi a cabega de gado (pecus), seguindo-se os metais preciosos e, finalmente, a moeda. O vocabulo pectinia, incorporado 4 nossa linguagem com o significado de dinheiro, deriva de pecus. Na observagao de Sebastidio de Souza, nao hi como se precisar a época em que surgiu a compra e venda, mas tudo leva a crer “que ela apareceu em um estadio adiantado do desenvolvimento da humanidade, quando experiéncias anteriores haviam demonstrado a precariedade de outros processos usados para a satisfagéo de necessidades incoerciveis e » Na visio de Beudant, a compra e venda é uma variagiio da troca, no mais rem pro re, porém de uma coisa contra um prego em moeda: rem pro impulsionamento da circulagao da riqueza.pretio." Na sequéncia das Obrigacdes, apés 0 estudo da teoria geral dos contratos, segue-se 0 dos contratos em espécie, que se inicia pela disciplina da compra e venda, instituto cuja denominagao retrata uma operag%io econdmica e juridica. Tal modalidade contratual é a de maior incidéncia na pratica, pois esti no dia a dia das pessoas. O nomen iuris do contrato ndo é uniforme entre as legislagdes. Os Cédigos brasileiro, argentino, chileno, espanhol, portugues, entre outros, na esteira do Direito Romano, optaram pela denominagao compra e venda. Alguns preferiram chama-lo por venda, como 0 francés, 0 italiano, 0 suigo das Obrigagdes. Em contrapartida, outros Cédigos, como os da Alemanha e Austria, designam o contrato simplesmente por compra — Kauf ou Kaufvertrag. 70. CONCEITO E ELEMENTOS 70.1. Conceito A nogao de compra e venda nao é uniforme no Direito Comparado. Ha dois sistemas basicos e antes de encetarmos o presente estudo ¢ essencial que se tome conhecimento da disting’o fundamental entre eles. No Direito Romano, pela compra e venda no se transferia a propriedade das coisas, apenas se obrigava a transferir. O contrato, portanto, aperfeigoava-se pela declaragdo de vontades. O Direito brasileiro, por tradigdo, segue este principio, conforme se apura na interpretagao do art. 481 do Diploma Civil: “Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o dominio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo prego em dinheiro.” Infere-se, da definigdo, que entre nés o contrato gera apenas direitos pessoais ou de crédito. Palavra isolada, mas sob forte argumentagdo, Darcy Bessone sustenta que a compra e venda, entre nds, possui eficdcia real, atribuindo a Clévis Beviléqua a disseminagdo do entendimento de que gera apenas efeitos obrigacionais.’ No Direito francés 0 contrato possui o condao de transferir a propriedade, como preleciona Henri de Page: um direito a uma outra, chamada adquirente, mediante um prego pagdvel em dinheiro.” ‘uma das partes, chamada vendedor, transfere a propriedade de uma coisa ou de Igualmente no Direito italiano, ex vi do art. 1.470, que dispoe: “A venda é o contrato que tem por objeto a transferéncia da propriedade de uma coisa ou a transferéncia de um outro direito contra um prego equivalente.” Uma das consequéncias pratice , na distingaio d sistemas, diz respeito aos riscos da coisa. No francés, a responsabilidade é do adquirente to logo se opere a venda, uma vez que esta transfere a propriedade. No brasileiro, enquanto ndo houver a transferéncia os riscos so do alienante. Em relago aos bens méveis, o comprador adquire o dominio com a tradi¢éo, que & a entrega material da coisa alienada, Quanto aos iméveis, a aquisigdo da propriedade se opera coma inscrigéo do registro do titulo em cartério de registro. A definigdo do instituto depende, pois, do sistema adotado em cada ordenamento juridico. A luzdo Direito Civil patrio pode-se dizer que a compra e venda é contrato bilateral, oneroso, consensual em regra e solene por excegdo, pelo qual o titular do dominio sobre uma coisa (vendedor) obriga-se a transferi-lo para alguém (comprador), mediante pagamento em dinheiro ou titulo representativo correspondente. Assinale-se que, do ponto de vista econémico, a compra e venda constitui uma troca de riquezas: a coisa que se dé ¢ o dinheiro que se recebe. Com a revogacao da primeira parte do Cédigo Comercial, houve a unificagao dos contratos comercial ¢ civil, ambos subordinados atualmente 4 mesma disciplina, a partir do inicio de vigéncia do Cédigo Civil de 2002. O contrato de compra e venda comercial, cujo conceito figurava no art. 191 do Cédigo Comercial, exigia que uma das partes fosse comerciante e 0 objeto um bem mével ou semovente. Atualmente, tratando-se de relagdo de consumo, 0 contrato subordina-se ao Codigo de Defesa do Consumidor. Este diploma se aplica inclusive as pessoas juridicas, ainda que comerciantes, quando figuram na relago como consumidor ou destinatario final da coisa. Accompra e venda deve atender a todos os requisitos dos contratos em geral, uma vez que é uma de suas modalidades. E espécie e como tal deve sujeitar-se aos principios que informam o género, da mesma forma que os contratos devem observar as regras que norteiam a pratica dos negécios juridicos, pois é uma de suas manifestagées. Assim, dispensdvel a andlise em torno da capacidade dos contratantes, da necessidade de o objeto ser licito, possivel, determinado ou determinavel, bem como sobre a forma prevista ou ndo defesa em lei (art. 104, CC). Desnecessario, também, o reestudo em torno dos vicios de vontade e dos sociais. 70.2. Elementos So trés os elementos basicos da compra e venda: consensus, pretium e res. O primeiro — consentimento — representa o elemento volitivo, pelo qual uma parte se obriga a transferir 0 direito de propriedade sobre a coisa e por determinado prego, enquanto a outra se compromete a efetuar o pagamento correspondente, a fim de adquirir o dominio. O consensus incide, portanto, sobre a res ¢ 0 pretium, com 9 interesse maior do vendedor concentrando-se no pretium e o do comprador, na res, A contraprestago em dinheiro é da esséncia do contrato, mas ao dinheiro equivale o pagamento efetuado mediante cheque, nota promisséria, letra de cémbio ouduplicata.’ Tal a importancia do preco no contrato de compra e venda, que é corrente a afirmagao: “sine pretio nulla venditio”. No acordo as partes fixam o prego, que é 0 montante em dinheiro a ser pago pelo adquirente. O pretium € 0 valor do objeto estimado pelas partes e deve ser expresso em dinheiro, pois, fixado em coisa, caracteriza contrato de permuta ou troca. E possivel que a definig¢do do prego se faga parte em dinheiro e parte em coisa, desde que o valor desta seja inferior ao daquele. Se 0 pagamento constar de prestagiio de servigos, ter-se-4 contrato inominado, nio o de compra e venda. O dinheiro a que se refere a lei brasileira € a moeda oficial no pais, a que possui curso legal; tratando-se, porém, de compra e venda entre paises 0 prego pode ser fixado em moeda estrangeira, de acordo com 0permissivo da Lei n° 10.192/01. A fixag&io do prego € exercicio da liberdade contratual, mas esta encontra 0 seu limite em normas de ordem publica, quando ha tabelamento oficial, ¢ no principio da boa f& objetiva. No estudo do prego nao se deve perder de vista as inovagdes dos artigos 156 e 157 do Cédigo Civil, que dispdem, respectivamente, sobre 0 estado de perigo e a lesdo como defeitos dos negécios juridicos. prego deve ser certo, podendo ser determinado ou determindvel. Na pratica em geral os contratantes definem previamente 0 seu quantum, mas este pode ser fixado a posteriori e por terceira pessoa. Aubry et Rau referem-se a possibilidade de as partes confiarem a tarefa a diversos peritos, por elas indicados ou nomeados pelo juiz.* O prego é a nota que distingue a compra e venda dos contratos de doagdo e permuta.” © que nao se permite é a cldusula que atribui a um dos contratantes, exclusivamente, a 'e nao se tera determinagdo, porque ai nao haverd prego certo, como observa Henri de Page,’ concurso de vontades, mas simplesmente a vontade de um dos contratantes, na conclusdo de Laurent.'' As partes podem estipular livremente 0 prego, mas 0 critério adotado ha de ser sério, ou seja, 0 quantum nao deve ser irrisério, sob pena de desnaturar a compra e venda e caracterizar a doagéo. Prego irrisério no se confunde com prego vil, embora haja divergéncia entre os expositores. Irrisério € 0 que nao corresponde A realidade, sendo mera fico para encobrir uma liberalidade. Distingue-se, portanto, do prego vil, que é infimo, mas verdadeiro. O elemento res é 0 bem que o vendedor se compromete a transferir para o dominio do comprador. Constituindo-se de qualquer coisa que no esteja extra commercium, pode ser corpérea ou incorporea. Quanto a primeira, abrange os méveis e os iméveis, cada qual com um estatuto juridico proprio, embora haja um denominador comum na disciplina de ambos. As coisas incorpéreas, como os direitos autorais, so passiveis também de compra e venda, embora se costume intitular o negécio juridico correspondente por cessao."2 Objetos de fornecimento continuado, como gas, luz e dgua, tecnicamente configuram a res de uma espécie contratual do género compra e venda, como assinala Paulo Luiz Netto Lébo.' Enquanto no ambito do Cédigo Civil ares é tratada por coisa, no Cédigo de Defesa do Consumidor € referida como produto, Na pratica é comum apontar-se a res como o objeto do contrato, mas a rigor, adverte Henri de Page, aquele se compde tanto da res quanto do pretium.'' As condigdes para que a coisa se apresente como objeto da compra e venda, segundo a doutrina em geral, so: existéncia, individuagao, disponibilidade. Faltando a coisa, nao se tera objeto de compra e venda e, em consequéncia, 0 negécio juridico ser inexistente, mas como o Direito patrio nao distingue esta espécie, ter-se-4 compra e venda nula. E possivel, todavia, que a coisa venha a E comum, na produgao literdria, existir no futuro, hipétese esta admitida pelas legislages em geral. autores cederem os direitos de edigdo relativa a obra a ser escrita. Quanto 4 produgdo agricola, existe a pritica de venda de colheita futura. O negécio juridico, nesses casos, realiza-se sobcondigiio suspensiva tacita, mas admite-se, como destaca Clovis Bevilaqua, que o adquirente assuma © risco, quando ento o contrato seré aleatério (art. 458, CC)."' Para Gabba, todavia, a coisa futura somente pode ser objeto de promessa de compra e venda, uma vez que o contrato definitive pressupde a existéncia da coisa nfo apenas em poténcia, Tal concepgdo é afastada pela doutrina de Caio Mario da Silva Pereira e pelo proprio ordenamento patrio, para quem a coisa futura pode ser objeto tanto da promessa quanto do contrato definitivo de compra ¢ venda."* A Lei Civil veda, como j4 se teve oportunidade de enfatizar em capitulo anterior, negécio juridico pertinente & heranga futura —pacta de corvina (art. 421, CC). O consentimento das partes deve referir-se & coisa individuada, ou seja, determinada ou pelo menos determindvel a partir da indicagao do género e quantidade. Na venda alternativa a coisa é determindvel no momento do contrato e determinada na execugio, quando a escolha da prestagao é feita, como regra geral, pelo devedor (art. 252, CC). A coisa é considerada determindvel, também, nas vendas efetuadas vista de amostras, protétipos ou modelos. A disponibilidade deve ser uma das condigées necessdrias da res. Esta, para ser objeto de compra e venda, ha de estar no comércio, sem qualquer impossibilidade determinada pela natureza, por lei ou pela vontade. A primeira restrigao advém das leis fisicas ou biolégi: . Seria a hipétese de um relégio langado ao fundo do mar. Estio fora do comércio, ainda, as res communes omnium, como a Agua corrente, 0 ar atmosférico, a luz solar, que, devido a sua quantidade ilimitada, nio chegam a constituir uma categoria de bens.” Ha coisas indisponiveis por forga de lei, como se da com os bens de familia ¢ os pertences de incapazes, cuja alienagdo requer autorizacao judicial. Sio extra commercium, também, as coisas gravadas com clausula de inalienabilidade, imposta por ato de liberalidade e na hipdtese do art.1.848 do Cédigo Civil — justa causa devidamente justificada. 71. CARACTERES O contrato de compra e venda, a vista do conceito analisado, é consensual, bilateral, oneroso, comutativo, translativo de dominio. O contrato é consensual porque se aperfeigoa com a simples declaragdo de vontade das partes. Em principio a forma ¢ livre. A regra do art. 482 do Cédigo Civil é neste sentido, pois, em relago a compra e venda pura, exige apenas 0 acordo das partes sobre 0 objeto e o prego. Ha de se atentar, porém, para o teor do art. 108, que impée a escritura publica aos negécios juridicos pertinentes “a constituic¢ado, transferéncia, modificagdo ou reniincia de direitos reais sobre iméveis de valor superior a trinta vezes o maior saldrio minimo vigente no Pais” O contrato se forma quando as partes declaram a sua vontade em torno da coisa e do prego; no momento em que o comprador anui 4 proposta do vendedor. A caracteristi ca de consensualidade significa que 0 contrato nfo € real e nem formal, embora haja situagées em que a solenidade é exigida para o ato. Se 0 contrato é consensual e as partes optam por documenti-lo medianteinstrumento, o que se objetiva é a produgao de uma prova do ato celebrado. O contrato é bilateral ou sinalagmdtico porque ambas as partes assumem direitos e obrigagdes. Comprador e vendedor so, ao mesmo tempo, credor e devedor. A obrigagao do primeiro é efetuar o pagamento em conformidade com 0 prego combinado, enquanto a do segundo é transmitir 0 dominio da res. Di e que é oneroso uma vez que ambas as partes perseguem vantagens e assumem 6nus. Em regra a compra e venda é comutativa, pois ao emitirem a declaragao as partes conhecem tanto a prestagfo quanto a contraprestacdo. Ha um equilibrio entre o quinhao que se dA ¢ 0 que se reeebe, nao ficando os contratantes na dependéncia do fator sorte, nem se sujeitam a risco. A compra e venda poderd assumir carater aleatério, desde que o objeto seja coisa futura e 0 risco quanto a possivel inexisténcia desta for assumido pelo adquirente. O contrato é translativo de dominio, vale dizer, objetiva a mudanga de titularidade do direito de propriedade. Pelo sistema adotado no Direito brasileiro 0 dominio nao se transmite pelo contrato, mas pela tradigdo relativamente aos bens méveis como registro imobilidrio quanto aos iméveis. Note-se que, tanto a entrega da coisa vendida quanto 0 pagamento correspondente, nado sao caracteristicas da compra e venda, pois constituem meramente efeitos contratuais. Como destaca Sebastido de Souza, “A tradigdo é um ato de execugdo do contrato e néo de sua formagao.”"* 72. EFEITOS JURIDICOS 72.1. Entrega da res e pagamento do preco As consequéncias basicas, fundamentais, do contrato de compra e venda, consistem, de um lado, na obrigagao de o vendedor transferir a propriedade da res e, de outro, na responsabilidade de o comprador efetuar 0 pagamento. Conforme anilise anterior, pelo sistema brasileiro 0 contrato sub examine nao transfere a propriedade, apenas gera a obrigagao de o vendedor transferi-la. Cumpre, portanto, a quem vende, efetuar a tradigdo, a fim de que o comprador adquira 0 dominio sobre a coisa mével. O fempo e o lugar ajustados devem ser observados tanto na entrega da coisa quanto no pagamento do prego. Tratando-se de compra e venda para pagamento no ato, o vendedor nao é obrigado a entregar a coisa sem antes receber o prego. Em contrapartida, o adquirente nao pode ser constrangido a pagar se as circunstancias indicam que o vendedor nao se encontra em condigées de transferir 0 dominio." A doutrina nao é uniforme na andlise da tradigo relativamente compra e venda sob condigao. Se esta é resolutiva e 0 fato futuro ¢ incerto se verifique, embora alguns entendam que a tradigao se operou por comodato, locagao ou devido a outra espécie contratual, sustenta Caio Mario da Silva Pereira que deve ser interpretada como sendo a titulo de compra e venda, salvo ajuste diverso.”” Tratando-se de condig&o suspensiva que venha a realizar-se ou de resolutiva que ndo se verifique, expée 0 eminente mestre que os efeitos da tradig&io se operam ex func.72.2. Pagamento e entrega da coisa — precedéncia Se o pagamento for vista ¢ nio sendo aberto prazo ao vendedor para a tradig&o, as obrigagdes devem ser executadas em conjunto. Como a simultaneidade dos atos impraticavel o legislador patrio favoreceu o vendedor, ao dispor, no art. 491 do Cédigo Ci crédito, 0 vendedor ndo é obrigado a entregar a coisa antes de receber 0 prego.” Como ja se deu il, que “Nao sendo a venda a destaque, se as circunsténcias revelam que o vendedor no se encontra em condigées de entregar a res imediatamente apés 0 recebimento do prego, o adquirente nao sera obrigado a cumprir a sua obrigagao na oportunidade. Por outro lado, 0 vendedor pode condicionar a sua assinatura no instrumento de compra e venda ao prévio pagamento do prego, quando este nao for parcelado. 72.3. Responsabilidade pela eviccao e vicios redibitérios Ao se comprometer a transferir 0 dominio, 0 vendedor assume a garantia da coisa contra os vicios redibitérios e a evicgdio. Aqueles se referem aos defeitos ocultos da coisa, existentes 4 época da formagao do contrato, enquanto esta constitui a perda do direito de propriedade, posse ou uso, total ou parcial, devido a fato anterior ou contempordneo a aquisigao. Sobre os dois institutos, reportamo-nos aos estudos desenvolvidos ao longo dos capitulos VII e VIII. 72.4. Despesas contratuais As normas afetas as despesas contratuais siio de natureza dispositiva, obrigatérias apenas na falta de convengao das partes. Se 0 contrato for omisso, as despesas necessdrias A tradigéio, como as de transporte da res, correm por conta do vendedor e as relativas a escritura e seu registro sfo de responsabilidade do adquirente. Nada impede que um dos contratantes assuma a totalidade das despesas. 72.5. Riscos da coisa A hipétese em questio diz respeito ao perecimento ou deterioragao da coisa antes da tradigao & decorrente de caso fortuito ou forga maior. O critério de responsabilidade esta diretamente ligado ao sistema juridico sobre a transferéncia de dominio. Nos ordenamentos em que 0 contrato de compra ¢ venda transfere diretamente a propriedade, como é 0 caso do Direito francés e do italiano, enquanto no se opera a tradigao os riscos da coisa correm por conta do adquirente, pois a res jé Ihe pertence. Perante 0 Direito patrio, porém, a responsabilidade & do vendedor, uma vez que a coisa ainda se acha sob 0 seu dominio, pois, a vista do disposto no art. 481 da Lei Civil, pelo contrato uma das partes se obriga a transferir o dominio e a outra, a pagar o prego convencionado. O critério adotado na definigao da responsabilidade deriva do principio res perit domino.