Capitulo 7 Bairros Sustentaveis Diagramas de vizinhanca llustragdes da Regional Plan Association, Duany Plater-2yberk & Company e Fan’ Associates Aunidade de inhanca: Clarence Perry 0 diagrama da unidade de vizinhanca de Clarence Perry, publicado como parte do Plano Regional de Nova York e seu Entorno de 1929, influenciou geracdes de planos. As partes duradoras do diagrama incluem 0 seu “raio para pedestres” de 400 m, seu tamanho ideal de 64 hectares, um centro rodeado de edificacies_ icas, limites claramente definidos, usos comerciais na periferia, uma tede de vias estreitas, pequenos parques acessiveis a pé e a populacao necesséria para ‘sustentar uma escola de ensino fundamental. Do ponto de vista do urbanismo Sustentavel, o plano tem muitas defici@ncias. Por exemplo, nao inclui referéncias 0 transporte piblico nem a tipos variados de habitacdo, negligencia o valor do rio, desalinha suas ruas das ruas dos bairros adjacentes e nao faz referéncia as edificagoes e a infraestrutura, Um bairro urbano (parte de um municipto): DPZ O diagrama de bairro urbano da Duany Plater-Zyberk (DPZ), baseado na unidade de vizinhanea de Clarence Perry, é uma atualizacao que resolve a maioria das de ficlencias do plano anterior. O programa substitui, prudentemente, os bulevares Por rodovias, alinha as ruas locais, propée uma parada de Onibus no centro do bairro incui estacionamentos e localiza a escola de forma que possa prestar ser igo a varios bairros, O diagrama da DPZ também estabelece uma regra pratica ara a distribuigéo dos parques - um por quadrante. Do ponto de vista do urba. nismo sustentével, 0 diagrama DPZ, como o anterior de Perry, também nao fat referencias as edficacdes e a infraestrutura e néo atribui valor algum ao habitat nndo humano que se encontra por perto, chegando ao ponto de eliminar completa: mente o ro hipotético de Perry bairro do urbanismo sustentavel O diagrama do bairro sustentavel da Fig 7.3 baseia-se nos dois anteriores, ‘adaptando-os para atender as necessidades atuais. Disso resultam cinco dis. tingoes: (1) 0 bairro é um bloco de construcao de um corredor de transporte{& Company e Farr ado de edificagies. iferia, uma rede fo necessaria para fista do urbanismo bincluireferéncias fligencia 0 valordo io faz referencia as feamaioria das de- fente, os bulevares hhibus no centro do epossa prestar ser buma regra pratica {o de vista do urba-_ fy, também no br algum ao habitat {eliminar completa-_ fesultam cinco edor de transpo Caphulo7 BaltrosSustentavels 119 hanga de Clarence Perry para o Regional de Nova York de 1929. Imagem © onal Plan Association. ‘Um bairro urbano (Parte de um municipio) Figura 7.2, Unidade de vizinhanca atualizada, Imagem © DDuany Plater Zyberk & Company. uinidade de bairro sustentavel (0 bloco de construcio de um corredor de sustentabilidade) 27.3. Diagrama do Bairro Sustentavel. Doug Far, Leslie Oberholtzer e Christan Schaller, inagem © Fare Associates120 Parte Ts: Os Parametros Emorgentes do Urbanism Sustentével pAblico; (2) a parada de dnibus central do DPZ é substituida por um modal de transporte de maior intensidade (sistema de dnibus rapido, bonde, metrd, leve); (3) ha infraestrutura de alto desempenho: usina de geracao de energia do distrito, iluminacao dimerizavel nas ruas e um automével compartilhado por quadra; (4) a mistura e a densidade permite habitagées livres de automveis © um terceiro lugar; e (5) caminhos verdes com habitats e infraestrutura dio limites bem definidos ao bairro, A definigao de bairro Vietor Dover e Jason King Dover Kohl & Partners 0 bairro tradicional é a unidade bésica do planejamento urbano, Um bairro iso- lado na zona rural 6 uma aldeia, Dois ou mais bairros agrupados compartilhando um eixo especifico ou uma rua principal sao uma cidade pequena. O conceito de bairro permanece ém vigor mesmo que o tamanho aumente para a escala da cidade grande. Paris, por exemplo, é composta de uma série de bairros com alta qualidade de vida. Junto com distritos e corredores especiais, os bairros S40 05 blocos de construcao onde se formam assentamentos humanos duradouros. 0 dinamismo e a diversidade que caracterizam cidades atraentes dependem de uma base solida de bairros ativos e coerentes, Hoje, reafirmar a definicéo do termo tornou-se necessario, Nao usamos a par lavra bairro para nos referir aos empreendimentos desconectados, de uso dinico, caracteristicos da urbaniza¢ao dispersa, como complexos de apartamentos iso- lados, loteamentos, conjuntos de edificios de escrit6rios ¢ centros comercials, Os bairros realmente tradicionais atendem a todas estas necessidades - habita- 40, locals de trabalho, centros comerciais, funcdes civicas, entre outras ~ mas em formatos compactos, completos e conectados e, em diltima analise, m: tentaveis e agradaveis. Um bairro genuino é “compacto, orientado para o pedestre € de uso misto”, ‘segundo a Carta do Congresso para o Novo Urbanismo. Todavia, somos frequen: temente pressionados a especificar os parametros exatos do balrro Ideal - érea minima e maxima, dimensoes, densidade, populacao, componentes comerciais, mistura de tipos de moradias, etc. -, mas os parametros dos bairros devem set muito variados para refletir os costumes regionals, o clima e as condicbes dos _ terrenos. 4 Ainda que os nimeros variem, ha cinco convencées basicas de desenho urba- tno que conferem um carater comum aos grandes balrros, Centro identificavel e limite do bairro E preciso que possamos saber identificar quando chegamos a um bairro e quan do atingimos seu centro. 4 rsida por um modal ‘ar Soo Soap iid, bonde; metfall facidade—ASLelsdasinaas Ovo Tow Pln- Clatenc ery ‘NDuaiy Plate a piuneads —exigemqueascl-ngha Pete, cla auniéae 2yberkreafima racao de energia Misadoer dades colonels de Raymond Unwin, de vicinhone aula oa 5 ompartithado por obs isd. , tennomragado “detente tithe ‘rama de ery, ; femprethaepra. _dotamagho dos is auton cy ‘aspinchals.enpreendimentos eacraraode ce ‘ola das cledes, ll, reconheciveis como nicleo da comunidade, Um centro adequado tem pelo 105 um ambiente pGblico ao ar livre para esse propésito, tendo sido desenha- do pensando nos pedestres; este &, espacialmente, a “sala de estar ao ar livre” iis bem definida do bairto. € configurada para reunides, tanto as organizadas quanto as espontaneas, cerim@nias e encontros casuais do dia a dia. O tamanho Onivel de formalidade do espaco central variam conforme o lugar, e embora _aforma geralmente seja de uma praca ou um parque civico, também é possivel ormar um centro de baitro apenas com uma intersegao especial de “quatro os- nas” de ruas importantes. Na maioria dos climas, o centro do bairro possul "sombreamento ou outras protecdes climaticas. 05 melhores centros podem ser acessados a pé por pessoas que vém de seu en- tomo, sobretudo das dreas residenciais, e geralmente certo gradiente de densida- de€ perceptivel entre centro e o limite. Os centros possuem mistura de usos e uma capacidade para edificacées de maior densidade na escala do pedestre (maximo de “quatro pavimentos na maioria dos casos, exceto no niicleo metropolitan). __Centros identificdvets séo mals importantes que limites identificaveis, devido 45ua utilidade no cotidiano, Paul Murrain observou que os moradores urbanos “padrao provavelmente se importam muito menos com um limite bem definido “pata seu bairro que com um centro bem definido, pois o centro afeta a quali- dade de vida por ser o local que atende as necessidades diarias e promove as ‘Conex6es sociais. O centro também 6.0 local onde a comunidade se encontra ‘Para combater as adversidades; nos reunlmos nas éreas publicas centrais em Momentos de emergéncia, _ Delinearo limite do bairro no desenho é mais uma fonte de conforto psicos- ‘$e¢ial que uma forma de atender a uma necessidade fisica, por isso, os ajustes Sio feitos no limite do tecido urbano sao, na maloria das vezes, sutis. no, Um bairro iso- los compartithando tquena. O conceito bnte para a escala brie de bairros com Intes dependem de {Nao usamos apa 'ados, de uso nico, apartamentos iso- fentros comerciais, bssidades ~ habita: lentre outras ~mas analise, mais sus- tree de uso misto”, ia, somos frequen }bairro ideal - ar nentes comerci bairros devem ser leas condicoes dos. (Otamanho ideal para o pedestre famanho total de um bairro deve ser adequado para o pedestte. Os bairros _ Amaioria das pessoas caminha uma distancia de 400 m antes de retornar bu optar por dirigir ou ir de bicicleta, Essa dimensao é uma constante na forma tomo as pessoas tem se assentado por séculos. A maioria dos bairros construt- antes da Segunda Guerra Mundial tinha uma distancia de 400m entre ocen- eos limites. __Eclaro que os bairros nao tm um desenho circular, nem isso é desejavel. Os fos tendem a se estender por éreas planas e cumes e se comprimir em vales porque a possibilidade de caminhar é superior em areas planas. 0 raio de 400 m isdedesenho urba-_ um bairro e quan122 Parte Was: Os Pardmetios Emergentes do Urbanism Sustentével 6 um pardmetro para a criagdo de uma unidade de vizinhanca com atmosfera ¢ incluidas tamanho razoaveis e com orientacao inerente para o pedestre. Nés certamente das para. deviamos estar dispostos a caminhar mais | diferente Bairros de diversos tamanhos e formas podem satisfazer o teste dos 400m. compara Grandes espacos civicos, como escolas modernas com campos esportivos, exi- certos di gem uma Area grandee podem estar localizados onde sejam compartilhados por mais de um bairro. Quando o territério a ser ocupado tem uma area maior, co: Bite int munidades planejadas maiores podem satisfazer o raio de 400 m com o estabe- lecimento de varios bairtos ou setores distintos dentro da comunidade. Centros Uma rede significativos devem ter cerca de 800 m ou menos. tem com: : quadra p: Composigao de usos do solo e tipos de habitacdo com oportunidades B ininterry para comércio e locais de trabalho préximos das moradias sence cr Uma ‘ Bairros excelentes tém uma mistura bem calibrada de usos do solo e tipos de mente un habitac2o. Qualquer composicao de usos diminui radicatmente o namero de ram lotes deslocamentos de automével externas exigidas pelos moradores, de modo que para cam ‘nao hé um percentual minimo de escrt6rios ou tojas que possa ser determinado, ternativa: Pelo menos trés tipos de habitacao sao necessérios para criar uma diversidade que sao i arquiteténica. 2 | cessarias Uma variedade de usos permite que 05 moradores morem, trabalhem, sedi tudo, ser} virtam, se exercitem, facam compras e satisfacam suas necessidades didrias a eveiculo: pé. Uma variedade de tipos de edificacdes permite que pessoas com diferentes A “vel Tendas e estilos de vida vivam no mesmo bairro sem prejuizo para seu cardter para conf ou qualidade: Em uma edificacao com comércio, por exemplo, o proprietario ou locidade ‘as empregados de uma empresa podem viver em um apartamento no segundo 40 km po pavimento, ou os pavimentos superiores podem ser alugados como escritérios, | projeto te Casas em fita ou de estilo ristico podem ser implantadas bem perto de casas escolha c isoladas em seus lotes e até de mansdes. Naturalmente, isso exige uma con: tizadas, deravel disciplina de projeto; os desenhistas urbanos precisam assegurar que relativam pos de habitacao compativels estejam frente a frente em ras homogéneas. A Be Ou maioria das transicdes entre os tipos diferentes de habitacao devem ocorrer no ficacbes « fundo dos lotes. para defi Sabe-se que a quantidade de usos nao residenciais varla conforme o bait, fio de 1 ‘Alguns bairros podem ter apenas uma pequena presenca de comércio; porém, edificacac ‘cada moradia com espaco de trabalho — conhecida também como habitacao sem E transporte pendular ~ elimina pelo menos um carro do transito nos horarios dé pico. 0 segredo é oferecer uma grande flexibilidade de uso do solo, mesmo que 6s controles de desenho sejam restringidos para assegurar a compatibilidade, Em bairrc Essa mudanca — do foco no uso do solo para a énfase no projeto e das unidades "para prop de uso e projeto Gnicos para bairros de uso misto e com bastante variedade = geomet tem beneficios em trés éreas fundamentai = tem uma Em primeiro lugar, no transporte, a mistura dos usos é a estratégia mais po: "vem ser re dderosa para reduzir o congestionamento desnecessario do trénsito, porque mul: " tradas del tos deslocamentos em automéveis so reduzidas ou eliminadas. Em segundo. ou para ar lugar, um cendrio com habitagdes mistas € muito melhor socialmente, visto que tos singul lita que os moradores criem raizes em uma comunidade e conhecam seus " comunida hos. Além disso, as habitagdes para familias com rendas modestas esta “ser acessi | Os terrer possiatmosfera e \scertamente fe dos 400 m. iportivos, exi- irtlhados por fea maior, co- fom o estabe- lade, Gentros, nidades blo e tipos de ‘0 némero de ide modo que ‘determinado. jadiversidade balhem, se di- ades didrias a ‘om diferentes (a seu carater hroprietario ou ono segundo no escritérios. derto de casas ige uma consi- assegurar que omogéneas. A fem ocorrer no forme o bairro, héico; porém, habitagao sem Jos hordrios de ‘lo, mesmo que Impatibilidade, Peas unidades: Hte variedade - dtégia mais po- to, porque mui §s. Em segundo lente, visto que onhecam seus hodestas esto CCapitule7 Barros Sustentavels inclufdas e, assim, nao precisam ser Segregadas em concentracées (ou empurra- das para o condado vizinho). Em tercelro, a ocupacdo do bairro por familias com diferentes horérios e interesses contribui ndo s6 para a vivacidade do lugar (em comparac3o com os subétbios que ficam desertos em certas horas do dia ou em certos dias da semana), mas também para a sua seguranca. Rede integrada de vias orientadas para o pedestre Uma rede de vias permite que os pedestres, ciclistas e motoristas se movimen- tem com seguranca e conforto em um bairro. O perimetro padrao maximo de uma quadra para que haja uma rede integrada é de 450 m, com um lado de quadra ininterrupto de no maximo 140 m, e ruas em interval ‘entre cruzamentos. . los de, no maximo, 180 m Uma “rede vidria”, & claro, € uma rede conectada de vias ~ nao necessaria- mente uma gretha cartesiana estrita, A rede vidria forma quadras que configu- tam lotes légicos para empreendimentos privados, e oferecem diversas rotas para caminhar, andar de bicicleta ou dirigit. A rede de vias também oferece al- ternativas nao motorizadas para aqueles que ainda nao tém idade para dirigir ou que sao idosos. Quadras de tamanho pequeno e intersecdes frequentes sao ne- Cessarias. Ao desenhar as vias, devemos nos esforcar para que possam, antes de tudo, ser percorridas a pé, e entao incluir provisdes para automéveis, caminhdes eveiculos de emergénci j ‘A “velocidade de projeto” é o ndmero essencial para configurar as vias para que o movimento do tran: que 05 engenheiros usam sito seja organizado. Ave- locidade de projeto escolhida precisa ter um valor baixo, geralmente menor que 40 km por hora, em ambientes orientados para o pei destre, As velocidades de Pfojeto lentas que caracterizam as vias onde se pode caminhar resultam de uma escolha consciente de caracteristicas Como caixas de rua estreitas, ruas arbo- rizadas, edificacdes com pequeno recuo frontal, estacionamento na rua e raios relativamente exiguos nas esquinas, (O quociente mais alto de orientagao para o pedest: re ocorrera quando as edi ficages que formam o espaco vidrio estiverem préximas o suficiente da testada para definir, espacialmente, as vias como espacos pablicos, com um grau mini mo de 1:3 ou mais de fechamento formado por uma proporcao entre a altura da edificacao'e a largura da rua. (s terrenos especiais sao reservados para propésitos civicos Em bairros completos, alguns dos methores terrenos so sempre reservados "ara propésitos comunitérios. Essas implantacbes se tornam significativas pela _ geometria da planta da cidade. Implantagdes proeminentes, como uma rua que tem uma vista em seu pano de fundo ou a vista do cume de uma montanha, de- “ver serreservadas para marcos arquitetOnicos. Essas plantagdes sao selecio- _ nadas deliberadamente para os terrenos que irdo fechar a longa vista de uma rua _0U para ancorar uma esquina proeminente ou uma praca de bairro. Esses contex- "tos singulares dentro dos bairros sao as ancoras perm: janentes para o orgutho da _ comunidade. As edificacdes civicas, por servirem a toda a comunidade, devem “ser acessiveis ¢ implantadas em areas ‘com maior idade.124 Parte és: Os Pardmetros Emergantes do Urbanism Sustentaval i De modo semethante, terrenos especiais devem ser reservados para parques, reas verdes, pracas, pracas civicas e parques infantis, Cada bairro deve ter um espaco especial de encontro em seu centro, como a Area verde comunitéria de uma vila, 0s parques sao os maiores espacos abertos e contém reservas naturals, caminhos e trilhas. As dreas verdes comunitdrias s40 menores, mas devem set grandes o suficiente para que uma pessoa possa se afastar do barulho e do mo- vimento das ruas. As pracas sao frequentemente usadas para propésitos civicos, ; Tem pelo menos quatro mil metros quadrados, localizam-se na intersecao de § twas principais e sao formadas pelas fachadas das edificacdes, Os jardins e as = rvores das pracas sao projetados de maneira consciente. As pracas civicas so uusadas para propésitos civicos e comerciais (como cafés ao ar livre) e tém super- ficies predominantemente secas (pedra, tijolo, asfattamento, etc,). Sao menores g ‘que uma praca e definidas espacialmente pelas fachadas do entorno. Os parques 3 infantis podem ser de qualquer tamanho, sao desenhados principalmente para 3 criangas e podem fazer parte de parques ou areas verdes comunitarias maiores.’ ‘ § ae § Nota 2 ian encase cikeatd ne Kole ops ce SHE § & ewilcitee ioe cometneb kul etek c) coupon Ge kote : 3 i i & é Tabela 7.1 A definicao de bairro Figura 7.4 Imagem © Vitor Dover.Capitulo 7 Bairos Sustentévels sure oorouM «OTHE 08-91 9p ouuewey OTE 660'0r 005 ae ert ULES Os RuON Heise "wo 126m "68s ees sz ‘a0 ey Cums eneH new ener 5 pH so st ee se 09% muon ne 9€ —“iune9 pesqiwted aro B8pN|Auaje) et 168 oar ‘Pppauuo>seg 008 «USGS AS_~—«(WOKEAON'SuaaND ——_suapIED SH IS910g Suiesmipessew ose 62089 S90z oppequorssa 099 (uz) mL 6 “worsog pootsoqyli2n pug HON ou wen oz paquesea OEE us us ve epuolsrepIsees (eu Ze TeUIBL arses yeuuenes op over evesr fz. oppaquorsag ore ue) 46 02 ——_miBigan "yeuuenes soonesny souteq o11eND as op euo1e oysap ePPayursaa joprrayuorsag o'st_-—««opreuosag «ees «RSIS Or suawsoyey) ap enu0514 22 “oeeiweiduy won (eu/si)epmby——_yepieme> Seiosseoe __sedpuud (Garepey)onueo (arepey) Tepiawo> ary obedsaap seppesow pelow oe epeDypap ease oYvEUeL ‘sopespen ra ras civicas 540 ive) e tém super ,)-Sdomenores no. Os parques pésitos civicos, intersecdo de 3. Os jardins € as icipalmente par i hitérias maiores. ap olsun spoiouny ep remuasieg126 Parte Trés: Os Pardmetros Emorgentes do Urbanismo Sustentavel Um bairro completo Eliot Allen e Doug Farr Criterion Planners e Farr Associates Pesquisas emergentes sobre a satde piiblica revelam uma compreensao mais clara sobre a relacdo entre 0 desenho do baitro e a distancia e parcela de to- dos os deslocamentos que as pessoas estiverem dispostas a fazer a pé. Uma idela central que se tornou evidente é a de que atender as necessidades didtias ‘2 pé em um bairro se torna muito mais conveniente e provavel quando ha muitos destinos agrupados que podem ser acessados a pé. As questdes levantadas por essa ideia envolvem quantos destinos sao necessérios e qudo perto devem estar uns dos outros para que as pessoas realmente se destoquem a pé. ‘AGiterion Planners desenvolveu uma metodologia pioneira que pode servit ‘como base para que os parametros para empreendimentos imobiliarios come- ‘cem a responder essas questdes. Embora os critérios desse parametro tenham ‘sido desenvolvidos para avaliar éreas de estudo dependentes de automéveis de até 200 hectares ~ muito maiores que um bairro ow o raio de um pedestre (400 1m) ~as ferramentas ¢ os métodos sao extremamente iteis. Espera-se que essa ferramenta seja utilizada para pesquisas, e que o nimero de destinos e a distan- cia até um agrupamento possam ser aperfeicoados para que sejam aplicados a bairros de 16 280 hectares. Ao ser aprimorada, essa ferramenta pode ser usada em comunidades novas ou jé estabelecidas para identificar as oportunidades de densificacao e desenvolvimento econémico. 0 primeiro passo é listar todos os destinos que podem ser acessados a pé {que se encontram no bairro, A lista a seguir, retirada do piloto do LEED para o De- senvolvimento de Bairros e completada com destinos do urbanismo sustentével, serve como base para os exemplos seguintes. Destinos possiveis para os pedestres/usos do solo urbanizados sanco Lavanderia Agtncia de corteo Creche aire Restaurante Centre cicofcomuntiio’ Habitagdes com espagode Escala Loja de conveniéncia trabalho Lar para dosos Cabeletero Consltrios médicos¢ Sistema deautomévels Ferragen ‘dontoltcas| comparthados ibe ouequpamento Parque supermercado beta derecreasio_Farmécla Tercera lugar comuntiia, Local por culo Lojana estagSodetransporte Delegacia posto debombeios demas 4 Umbarro completo ‘Namero de destino acessiveis > Equilibrio proporional da Sra ave detodo os destinosacessvls | a penoraiode um peste “(0m (Consuteatabela 7.2 para dterminaro nivel de co Pletude dobar), Tabela 7, Nivel de con Excelente Satistatoio Minimo sufciente Figura 7.5 Planta de um ‘reas de cap ‘400 m para c © Eliot Allen Identiti as suas res 400 a 800 (400 m) pai Identiti agrupamen Figura 7.6) chama-se n O.uso p raio de um (baixo) a ur Pj = propo critica ( N= nGmer O valor. pletude do Exemplo d “Tatracbes | derado c 20 atracoe: ponderaimpreensao mais te parcela de to- Hfazer a pé, Uma essidades didrias quando hé muitos eslevantadas por pestodevem estar ipé. 4 fa que pode servir fnobiliérios come jarametro tenham ‘de automoveis de lim pedestre (400 bpera-se que essa bstinos ea distan- itapode ser usada Joportunidades de eracessados a pe HoLEED para oDe- hismo sustentével, fizados feconeio ne fniodeumpedeste [ensuite stabela 7. feminaro nivel de come obs). 1 Capitulo 7 Balrros Sustemtavels Tabela 7.2 “Nivel de completude do balro _Percentual dos usosidentifcados presentes no baltro, - Beslente 70k ovals | Salsfatério 30-70% Minimo 10-30% Insuficiente ‘Menos de 10% Figura 7.6 an Massa ctica de quatro desti- 9 de captagio de pedestres de nos acessiveis a péagrupadas e im para cada destino. Imagem ‘om intervalos de,no maximo, 400 m. imagem © Eliot Allon __Identifique, na lista de atracdes, aquelas que se encontram na vizinhanca e 800 m que podem ser percorridas a pe, Delinele os raios de um pedestre ‘(400 m) para cada atragao (veja a Figura 7.5). 6). 0 nGimero de destinos que atendem a esse patamar de proximidade hama-se massa critica e é 0 primeiro valor na equacao da completude do bairro. 0 uso ponderado é o equilibrio proporcional dos usos do solo ocupados no O valor de uso ponderado resultante é 0 segundo valor na equacéo da com- tude do bairro. amplo de célculos de completude de um bairro atragdes (de 20 possiveis) em um raio de um pedestre consolidado x uso pon- -derado de 0,2 = completude de bairro de 1,4 attacdes (de 20 possiveis) em um raio de um pedestre consolidado x uso ponderado de 0,75 = completude de bairro de 15,0128 Parte és: Os Pardmetros Emergentes do Usbanismo Sustentavel Sel. Ps eee Tndieador de completude dobairo Valor palment 0s praz Excelente : 10-20 nee Satistatério 510 seus pais satis mundo p: Minimo 35 a a Insuilente Menos ée3 da cartei —— ee Descobri muitos m 5 side . tao apen: Tiposdehabicacse bers Habitagao no bairro | eoutras | impedido estao de: quarta ca Contra so muito ‘Aqueles que defendem 0 status quo insistem em declarar que eon 0 padrao dos subrbios pOs-guerta dominados por autom6: compram Figura 7.7 ‘eis, com baixa densidade e uso Gnico ¢ a manifestacao inevi- BP intcrcsse, free Jamentos pera __tével do cardterrsticoe independente norte-americano, Com TI tentaveis. uguel Imagem © farrAs- tudo, adispersdo incessante de habitacdes, comércio¢ lo eevee sociatos de trabalho nos Estados Unidos nao tem nada de inevitavel. fesdedps De uma perspectiva puramente comercial, se os padides de ae assentamento norte-americano tm algum futuro, este estara ee ha reurbanizacao de nossas cidades, grandes e pequenas, em ae ‘vez da continuagao da lenta marcha rumo @ entropia econdmi Peis icis, «a, fiscal e social. Replanejar, reformar e reconstruir os padres » ara mora de assentamento norte-americanos sera a principal funcdo do. Sets hab rmercadé imobiliério na primeira metade do século XI, tamentos ‘O mercado de habitacBes que promoverd esse renascimento petal, por urbana nao tem mistério. Nao precisamos esperar que esses By empce Figura 78 ddadaos urbanos nascam ou cheguem do exterior; eles jévivem cen Lofts/apartamentos pata aqui, O mercado é simplesmente a convergéncia das duas malo bi Imagem © Farr Asso: res geracdes na historia dos Estados Unidos: os 82 milhdes de om individuos da geracao baby boom, nascidos entre 1946 € 1964, ‘¢08 78 milhdes de millenials, nascidos entre 197.1996, ‘As habitagdes dos babyboomers tem mudado, em um tit mo acelerado, para a etapa em que os filhos jé sairam de casa, que iré atingit seu pico em algum momento na proxima dé: cada e continuar ap6s 2020. Em nossa pesquisa em cidade grandes e pequenas de todo o pais descobrimos que deste) {que 0 primeira individuo da geracao baby boomer complet Laurie Volk e Todd Zimmerman merman/Volk Associates, Inc. | ‘sdo radical da populacao em areas semirrurais de densida baixos. magem © Fatt As- sociates ainda mais baixa por quase trés décadas, os boomers, pintCapitulo Baltros Sustentivels 129 ‘Palmente os mais abastados, estdo redescobrindo as virtudes Tipos de habitacio _t0s prazeres da vida no centro da cidade. urbana com recuos __Enquanto isso, 0s millenials esto recém saindo da casa de "Seis pais. A geracdo dos millenials é a primeira a crescer no mundo pés-década de 1970 dos bairros formados por cul-de- +$0¢s, dos centros comerciais como o centro da comunidade e _ dacarteira de motorista como o meio principal de liberdade. Descobrimos que, como ocorreu com as geracdes anteriores, “faa apenas mudando para Nova York, Chicago, San Francisco gua 7.10 “eoutras grandes cidades norte-americanas; frequentemente abitacao com tecuos em um _impedidos pelo custo proibitive dessas grandes cidades, eles _pequena terreno. Imagem © o descobrindo centros urbanos da segunda, terceirae FarrAssociates ta camada, lidade. Eles reciclam sempre que possivel, pram produtos organicos quando disponiveis e tem muito tmar - drte-americano. Con fs, comércio e locals nada de inevitavel. ide apartamentos em condominios; em 2003, pela primeira Figura 7.11, ial, se os padroes de '¥ez, 0 preco médio nacional de um apartamento novo em um — Mabita¢ao com recuos em um Infuturo, este estara sande terreno. Imagem © des e pequenas, em Farr Associates }Aentropia econémi flacionais dos Estados Unidos que nao tém um departamento sconstruir os padroes: moradias em vazios urbanos. Durante a queda do merca- ‘principal fungao d da habitacao na metade da década de 2000, esses depar- Jo século XI. 5 intos para moradias em vazios urbanos responderam, em. sréesse renasciment fal, por um percentual crescente e significativo da receita esperar que esses das empresas matrizes, dxterior; eles ja vivem "Aconvergéncia de duas geracdes desse tamanho ~ cada atingindo um momento em que a habitacao urbana com- icom seu estilo de vida ~ é sem precedentes. Em 2006, por lo, estimava-se que 41 milhdes de norte-americanos Figura7.12 iham Idades entre 20 e 29 anos, e a previsao é que esta po- Acasa urbana com recuos de alcance 44 milhdes em 2015. Neste mesmo ano, apo: _AbrahamLLincoln. Imagem © hos a sairam de entre 50 e 59 anos, atualmente com 38,6 milhdes de fat" Associates bos | yento na proxima dé idyos, também teré atingido o mesmo nimero. A sincro- pesquisa em cidades iza¢ao dessas duas ondas demograficas resultard em oito milhdes de possiveis Scobrimos que desde impradores de habitacbes urbanas nessas faixas etdrias em 2015, by boomer completo im comparaco com a enxurrada de familias do periodo pos-guerra para os 9s sublirbios em areas semirrurais, a atual redescoberta dos ambientes ur- aos ainda é infima. Porém, 0s nGmeros crescentes de familias voltadas para os fs urbanos irdo mudar esse paradigma, préximas décadas, esse “imperativo demogeatico” representara uma idade para milhoes de moradias urbanas adicionais, nao apenas em va-130 Parte Ts: Os Parametros Emergontes do Urbanism Sustentvel ios urbanos e implantacdes no centro da cidade, mas também em implantagdes de uso misto, orientadas para o pedestre em todas as escalas, dos bairros urba- nos ja existentes aos novos centros suburbanos. A Zimmerman/Volk Associates classifica as famil trés categorias gerais: jovens solteiros e casais, familias tradicionais e nao tradi Cionais, e aposentados e casais cujos filhos jé sairam de casa. Essas trés catego- rias correspondem, de certa forma, as principais etapas de uma casa de familia, ‘Um bairro que inclui tipos de habitacao que combinam com as preferéncias do mercado potencial, entéo, poderia acomodar os desejos e as necessidades ha bitacionais de um individuo durante a sua vida; além disso, essa composicao de tipos de habitacao poderia acomodar varias geracdes de moradores ao longo do tempo. ‘As tabelas a seguir compilam dados de 60 de centenas de pesquisas de mer- ado recentes preparadas pela Zimmerman/Volk Associates para os clientes do, setor piblico e privado por todo o pais (veja as Tabelas 7.3, 7.4 ¢ 7.5). Elas regis- tram a variacao das possibilidades de mercado por tipos de lar'e moradia junto com a distribuicao ideal de tipos de moradias. As médias refletem amplas ten- déncias nacionais (para os Estados Unidos), enquanto as variagdes demonstram que as habitacdes precisam refletir o contexto local, as condicdes do terreno, o clima, a cultura e a tradicao, gerando variacbes significativas na composicéo ideal das habitacdes em cada implantacao. Tabela 7.4 bairros cent Jovens soltero ecasals Famtias tradicionais traidiconais ‘Aposentados ‘epais culos filhos i saram decasa Tabela 7.3 Composigdo ideat de moradias por tipo de habitagao para os novos. bairros tradicionais* (construgao nova) ‘casas Casas Isoladas Isoladas (com Lofts Casas (com recuos) de Edifciosde emfita/ recuos) _tamentio. apartamento Isoladas em médioem Lotts/ baxos/ (Com terrenos terrenos _Habitacses, ‘Apartamentos Duplexes recuos)& pequenos grandes (a urbanas. para aluguel ve Tabela7.5 e balrros cer Percentual Variagdo 15%a31% 4%a17% Ya 5% a35% 13%8 de todasas 16% 34% L ee 4 Pergentual de as unidades 4% 8 20% | Total Média 23% % See ‘comple apart de 30 pesquisas de mareadaconduidas ente 2000 2006, Cs novos e400 34.500 uridados do haiarso. “Font: Zimmerman elk Asda 6mem implantagoes 5, dos bairos urba~ \rte-americanas é § icionais e nao tradi- 1, Essas trés catego- ima casa de familia. {as preferéncias do as necessidades ha- ‘essa composicao de wradores ao longo do le pesquisas de mer- 7 $ para os clientes do 7075). Elas regis: elare moradia junto” {efietem amplas ten= iriacbes demonstram ondigées do terrens itivas na composicao fas gee ao fos Habitagdes es urbanas & venda | a30%” a) strani 03) balrros centrais* Lots) Apartamentos para aluguel i Vartasao ‘prenssolteiros 33.77% cassis amiss 0.035% “Kadiionas ‘enlo taidionals 9a59% 16867% bela7.5 Composicao ideal de moradias por tipo'de habitacio para centroside cidades ros centrais* Lots) para aluguel fantialdetodas Variagdo 23.55% — 17436% Média 37% 25% (Capitulo Barros Sustentavels 131 Lofts) ‘edifcis de Apartamento balkos/ duplexes vende Woriogao 24a70% 0aa7% 17 56% | Tabela 7-4 Potencial de mercado por tipo de familia para centros de cidades e casas, subanas leoladas {com recuos) vend ‘Média Vailogio medio W7% 17a6% 35% 17% 5.050% 31% 36% 15 053% Loftsjediicios éeapartamento Casas urbanas ‘Apartamentos Apartamentos, balxos/duplexes isoladas (com 15230% 20% recuos)venda 10a2% 16% 100% sda pati de 90 pesquiss de mareadoconduida nite 2000» 2006, A ads varam de 34002900 il pssoa8 Tinnerman/VlkAsocates, ne4352 Parte Trés: Os Pardmetros Emergentes do Urtianism Sustontvel A habitacao livre de automéveis A habitacao livre de automéveis € a pratica emergente de cr ‘Gao de edificacdes residenciais que nao oferecem estaciona: mento particular (fora da rua). Essa prética é norma em Ma- inhattan e em zonas de uso misto que tém transporte piblico de outras grandes cidades. As normas de zoneamento adotadas nos Estados Unidos nos ditimos 50-60 anos t@m exigido dos empreendedores uma ou mais vagas de estacionamento part cular por moradia. Essas exigéncias so, provavelmente, muito adequadas 3 realidade dos loteamentos suburbanos dependen- ‘a tes de automéveis. Contudo, em locais atendidos pelo transpor- igura 7.13 ‘ on ; Manhattan presenta mui. te Pdblico e que priorizam o pedestre, elas exi tas quadrasdehabitagses _ moradores que talvez nao tenham automévei livtesde automéveis. ma: pode, desnecessariamente, aumentar o custo das habitagaes gemOFarr Associates. de cerca em 30 mil ou 40 mil délares por vaga particular exigida ‘ese tornar uma profecia realizada pelo proprio esforco, estimu- lando a compra de automéveis com a vaga de estacionamento “gratuita” que o proprietario da moradia comprou. A pratica comum de vender unidades de habi- tao com vagas de estacionamento privativas resulta em um excesso de érea de estacionamento. O urbanismo sustentavel exige que qualquer estacionamento seja vendido separadamente da unidade de habitacao. ‘A habitagao livre de automéveis 6 uma estratégia vidvel para reduzir o custo das habitacdes e aumentar a densidade urbana, 0 deslocamento a pé, 0 uso de bicicletas e do transporte piblico. € preciso coordenacao e integracao entre a it plantacao de um empreendimento, as normas municipais que o orientam e on: teresse de bancos e empreendedores de promover projetos livres de automéveis, Para testar a demanda do mercado e a viabilidatle de um conceit como esse, inGimeros projetos tém reservado uma parte de suas unidades residenciais como livres de automéveis. 0 imével pode ser tanto para aluguel quando para venda, Ahabitacao livre de automéveis deve ser desenvolvida junto com automé: veis compartilhados piblicos ou fornecidos pelo empreendedor (veja Sistemas de Automéveis Compartithados). Cada automével compartilhado é considerado capaz de substituir de cinco a oit6 autom6veis privados. A tendéncia das prefei- turas tem sido de adotar reducdes nos estacionamentos particulates muito con- servadoras ~ menos da metade do indice de substituicao previsto. Habitacbes livies de automéveis também exigem garantias contratuais de que os moradores nao irdo adquirir automéveis. 0s critérios a seguir apresentam orientacdes relativas a localizacao de pos: siveis distritos com habitagdes livres de automéveis e exigéncias de projete relacionadas (veja a Tabela 7.6). Esses parametros para a regularizacao do: tacionamento residencial municipal orientam como modificar as exigéncias de estacionamento existentes para aumentar os beneficios da reducéo do estacio: rnamento residencial por toda a cidade (veja a Tabela 7.7). 1913 Henry Fors Fntooue nhs fo montage | ara progua automovee Tabela 7.6 crit rivers de implant ~Seivigo detrensport Iimplantacdo conecta Demografia local __Exigencias de projet _Garantias contratual © Mobilidade fornecida " empreendedor “MarketingI 3 lemergente de cria- ecem estacioni 6 norma em Mi 19405-19505 iciae de partial s30 anplamente sdotaes. {ransporte piiblico mento adotadas tem exigido dos cionamento pat avelmente, muito burbanos dependen- didos pelo transpor $ exigem vagas p Essa exigent! Usto das habitacoe 2 particular exigids rio esforco, estimu= ‘nto “gratuita” que o brunidades de habi- nexcesso de area juer estacioname [para reduzir o custo fnento a pé, 0 usod tegracao entre a ime lue oorientam e oin- livres de automévels. ‘conceito como esse les residenciais como quando para venda. ’ junto com automé dedor (veja Sister ilhado é consider jendéncia das pr rticulares muito, pprevisto. Habita {de que os moradore [alocalizagao de po ‘igéncias de proje regularizacao do e ras exigéncias d reducao do estach ‘Not patents Missoula, Montes, ean, cs neces svie ieee SaaS ennaeaeaie hncls dest aden as ‘onament pa ticular. ¢ 7.6 Critérios para os distritos com habitagdes livres de automéveis os deimplantacio de transporte pablico mplanacso conectada Derografialocal géncis de projeto as contratuals| pldade forneida eto EE preendedor ng nt privado fenamentopiblico Bairoaltamente completo Corredor com um alt nivel de servic de tansportepablico Rede bom calibrada de equipamentos para pedestesebiccletas Conse eela 7.1 para os prietos mimes de comparthamento de Olean ppt asin oconato aarando eno ada Passagem de transporte piblico sem taxas para cada morador No minimo um carro compatihado para cada ses ou oito moradias Local interno seguro pare guardar biccetas ‘Todas as ofertas para venda ou aluguel mencionam 0 projeto Bins sguel mencionam o projeto tre de ‘Todas as unidades sio vendidas sem vagas de estacionamento Nenhum, conta-se apenas com oestacionamentopablicoenas ras Veja Tabola 7.7 BIBLIOTECA CENTRAL PROF. EURICO BACK - UNESC:134 ParleTi85: Os Pardmetros Emergentes do Urbanism Sustentivel Tabela7.7 Pardmetros do urbanismo sustentével para regulamentacdes dos FB Provados par estacionamentos residenciais Muitos dos ba os de comerc Politica ratica convenclonal _Urbanismo sustentével Diferente "solo estao sey + comerciais e r do comércio ¢ Exigdncias de eduao dos Nao permitidas_O compartthamento de avtomévetssubsttul SB Fesidencial. E estacionamentos| : ate cinco vagas de estaconamento pivado Bee ectidios Vagas de estacionamentoavenda Vendidas coma Vendidasseparadamente dias adjacente rmoradia - tribuem paraa que os comerc \Vagas de estacionamento [Namero minimo ___Namero maximo permitido por moradia Particulares xigido por moradia. \agas deestacionamento eautomovel No exigidos No inimo um para cada 10 moradias docompartithamento de automévels Estacionamento na rua,nafrentedo Ndo pode ser usado.» Pode ser usado para atender as exigéncias Lojas de conv ‘empreendimento peraatenderds —_deestacionament prvado ou de , exigéncias ompartlhamento de automéveis _ Omenor e mai: m quadrados. do ponto de er "com TND dens; os: . taveis dentro d -Ocomércio de bairro Baneficis quan parques e escol Robert J. Gibbs, ASLA _veniéncia proxi Gibbs Planning Group, Inc. ~ reunido (consul So necess: > conveniéncia pz com TND, basea Uma das principais vantagens de comunidades em bairros de desenho tradicional (TND) em relacao aos subairbios convencio: “esse ndimero pd nais 6 a oportunidade de acessar o comérclo e os espacos dé principal onde entretenimento a pé. Porém, poucas comunidades baseadas no também vender Novo Urbanismo tém implementado centros de comércio com adjacente. As v &xito, Em muitos casos, o comércio de uma comunidade em ‘completo poder bairros de desenho tradicional (TND) nao é desenvolvido por Nos Estados anos apos 0 término da dltima fase residencial. j fatura aproxima Frequentemente, 0 comércio das comunidades em bairtos tro quadrado pc de desenho tradicional (TND) nao consegue atingir as vendas " vendas serdo si Uns jedeconvenienca minimas necessérias para que os empresarios tenham um ren- "_bidas engarrafa tradiconal.Imagem@ __ dimento razodvel. Os centros ociosos resultam em negocios _loja de convenia Gibbs Planning Group, In. que oferecem bens limitados e servicos insuficientes, e, assim, “por metro quadi ‘nao podem concorrer com os centros comerciais orientados mente mais alto para o mercado. Muitos empreendedores de TNDs optam por _senta apenas de no construir a fase comercial de sua comunidade porque os valores dos terre: dda matoria dos ¢ nos s40 muito mais altos para residéncias que para o comércio. \ temente oferece Empreender e gerir centros comerciais ainda é uma das categorias imobili- noaluguel parat rias mais arriscadas. Os comerciantes precisam corresponder 8s dindmicas saconselhavel, u tendéncias e demandas dos consumidores e, a0 mesmo tempo, evitar os novos Ny concorrentes. Como resultado, o comércio se baseia em métodos e técnicas co " falirou abandon: Figura 7.14Capitulo 7 BairiosSustentavels 135 _ provados para minimizar o risco e ter uma taxa de retorno sobre o investimento. Muitos dos bairros historicos e comunidades com TND mais desejados tém gru- pos de comerciantes bem-sucedidos, Diferente do empreendimento suburbano, no qual varios usos comerciais do ‘Solo estdo separados dos residenciais, em uma comunidade com TND, os usos Bor moradia i e residenciais esto estreitamente relacionados. Assim, a vitalidade do comércio da comunidade com TND pode afetar diretamente 0 seu entorno {utomdvels substitul _ fesidencial. Em casos extremos, lojas abandonadas e inquilinos indesejavei i Dramentoprivado _ como esttidios de tatuagem e casas de penhor, podem fazer o preco das mora: - dias acjacentes despencar. Por outro lado, lugares como cafés e armazéns con- Saomoradias {eras oxigencias “Omenor e mais dtil tipo de comércio, a loja de conveniéncia, varia de 150.2 300 _ mi quadrados. As lojas de conveniéncia devem ficar em vias locais importantes do ponto de entrada mais movimentado do bairro. Contudo, em comunidades ‘fom TND densamente povoadas, as lojas de conveniéncia podem ser susten- | ttaveis dentro do bairro, quando localizadas na rua principal. A loja também se | beneficia quando esté localizada nas adjacéncias de edificacées comunitarias, ii “arques € escolas, embora as escolas frequentemente nao queiram lojas de con- i " yeniéncia préximas ao seu campus por atrairem os estudantes como pontos de “teunldo (consulte 0 Capitulo 7: Um Bairro Completo).. ‘So necessérias aproximadamente mil familias para sustentar uma loja de conveniéncia padrao. Isso equivale a uma loja de conveniéncia para cada bairro com TND, baseando-se em uma distancia a pé de cinco minutos (400 m). Porém, lo sigh uma via principal onde passam 15 mil carros por dia ou mais. Lojas de conveniéncia que Também vendem gasolina se sustentam com praticamente nenhuma moradia djacente. As vendas relacionadas a propria construao antes do bairro estar mpleto podem sustentar uma loja de conveniéncia, _ Nos Estados Unidos, uma loja de convenincia padrao ura aproximadamente 2.300 délares em vendas por me- ‘quadrado por ano, ou de 300 mil a 600 mil délares. As ndas serao significativamente malores se a loja vender be- s engarrafadas ou gasolina, O aluguel anual para uma Jes em bairros de ibGrbios convencio- Joe os espacos de. tiades baseadas no. 's de comércio com 4a comunidade em é desenvolvido por jal 4 fidades em bairo jos tenham um liltam em negéci ite mais altos em éreas urbanas densas. O aluguel repre- enta apenas de 8 a 10% das despesas operacionais totais maioria dos comerciantes. Os empreendedores frequen- lente oferecem ao proprietario da loja um bom desconto Figura7.15 i conselhvel, uma vez que se aloja nao 6 economicamente {ie ainsipal radiclohal er istentavel desde o inicio, o empresério provavelmente ir um bairo novo urbanfsta,Imo- alirou abandonar o ponto (veja a Tabela 7.8). gem © Farr Associates136 Parte Tiés: 0s Pardmetros Emergentes do Urbanismo Sustentavel Centros de conveniéncia Tendo, em geral, mila trés mil metros quadrados, esses cen- {tos oferecem uma variedade de produtos e servicos voltados para as necessidades diérias dos bairros em seu entomo, Eles frequentemente tém como ancora um pequeno armazém de alimentos de especialidade ou uma Farmacia. 0 equlibrio do centro geralmente inclui de cinco a oito pequenas lojas {que variam entre 150 e 300 metros quadrados cada uma. Esses pequenos negécios teriam dificuldades se estives: plantados em seu proprio terreno. Porém, ao serem Figura 7.16 ing. incluidos em agrupamentos permedveis por pedestres, eles Sees tanccinagen” aludam, cada um, a gerar visitas nao planejadas e vendas USEPA, 2003 para as outras. Centros de conveniéncia precisam de cerca de duas mil familias, ou dois bairros com TND, para serem sustentaves. Esses centros precisam estar em uma via movimentada e, de preferéncia, na en trada principal de ambos os bairros. Sua drea média de captacao geralmente tem um raio de até 1,6 km. Nos Estados Unidos, as vendas médias dos centros de conveniéncia so de 2.500 délares por metro quadrado por ano. Os aluguels anuais desses centros sao de cerca de 165 dlares por metro quadrado por ano, variando entre 130 €200 délares (veja a Tabela 7.8). Centros dos bairros Geralmente tendo como ancora um supermercado, uma farmacia e uma videolo- cadora, os centros dos bairros oferecem uma variedade de bens e servicos nao encontrados em lojas ou centros de conveniéncia. Eles geralmente variam de6 mila 8 mil metros quadrados de érea total (incluindo o supermercado) e exigem um terreno de 2,5 a 4,0 hectares. 0 planejamento do terreno com principios de ‘TND pode reduzir o tamanho do centro em até 20%, Esses centros tém uma raza geral de estacionamento coberto ou ao ar livre de 4 automéveis para cada 100 metros quadrados de rea bruta de construcdo. Os supermercados e os restau rantes exigirdo razdes mais altas em seu entorno. s centros dos bairros exigem que haja de 6 mil a 8 mil moradias dentro da zona principal de comércio.Atipica zona de comércio suburbana tem de 1,543.0 km, Porém, em areas muito rurais, & comum que os moradores viajem mais de 80 km por semana para visitar 0 centro de um baitro, J4 0s centros urbanos densos_ permitem que haja supermercados com poucas quadras de interval Nos Estados Unidos, as vendas e os aluguéis nos centros dos bairros variam_ muito, dependendo do tipo de negécio. Em média, as vendas sao de 2.700 dolar res por metro quadrado. Os aldgueis variam de 80 délares por metro quadrado (para supermercados) a.450 dolares (para cafeterias). Multos empreendedores de TND e planejadores novo urbanistas tentam, frequentemente, limitar o tamanho do supermercado para entre 2.000 ¢ 2.500 metros quadrados. Contudo, pequenos supermercados sao inviaveis devido a grande variedade de bens exigida pela familia padrao norte-americana. Hoje, um supermercado precisa ter uma variedade muito maior de produtos do que tinha