PARECER TECNICO Do uso do solo em terreno no bairro Marilandia, Barreiro Belo Horizonte Outubro de 2018SUMARIO APRESENTACAO. ALLEGISLAGAO DE USO E PARCELAMENTO DO SOLO INCIDINDO SOBRE O REFERIDO TERRENO ADESTINAGAO INDUSTRIAL PRETERITA A ANALISE CARTOGRAFICA SOBRE A UTILIZAGAO DO TERRENO REFERENCIAS eon woAPRESENTACAO. ‘A Associagdo dos Gedgrafos Brasileiros (AGB) é uma entidade civil, sem fins lucrativos, que reine gedgrafos, professores ¢ estudantes de Geografia preocupados com a promogao do conhecimento cientifico, filoséfico, ético, politico e téenico da Geografia para que se possa compreender a sociedade com uma abordagem geograficamente consistente dos seus/nossos problemas, com o intuito de aperfeigoar o debate cientifico. Uma diretoria executiva nacional € as varias segdes locais (eleitas a cada dois anos), formam a estrutura e 0 corpo da AGB que, operando em parceria com érgios similares, irradiam suas atividades por todo o pais. Caso 0(a) leitor(a) deseje contatar a Sego Local Belo Horizonte, autora deste trabalho, basta enviar um e-mail para bh@agb.org.br. © presente parecer pretende analisar as incongruéncias relativas ao zoneamento e demais instrumentos de parcelamento, uso ¢ ocupagao do solo que abarcam um terreno situado no bairro Marildndia, na regional do Barreiro em Belo Horizonte, Minas Gerais (Mapa 1). Mapa 1: Localizagao do Terreno (Fonte: Google Earth) referido terreno encontra-se, mais especificamente, delimitado pelas seguintes ruas: Rua José Tavares Filho, a oeste; rua Um, ao sul; ¢ rua Solferina Ricci Pace, a leste; além de diversos lotes registrados nas quadras 103, 108 e 109. Em grande parte dessas confrontacdes ele se faz murado, benfeitoria de uma época em que ali funcionava uma ridio. Resquiciosdeste empreendimento so também uma pequena construgdo na parte um pouco mais alta e ingreme do terreno, provavelmente relativa ao funcionamento da antena, ¢ uma casa maior, atualmente destelhada e em ruinas, na parte mais baixa e plana. Nessa drea plana, havia um enorme aciimulo de residuos s6lidos descartados por moradores do entorno. ‘As proximas segdes deste relatério se incumbirdo de apontar as diividas concementes & funcionalidade deste terreno para a cidade de Belo Horizonte. A LEGISLACAO DE USO E PARCELAMENTO DO SOLO INCIDINDO SOBRE O REFERIDO TERRENO Como posto pelas leis de zoneamento ¢ regulagdo urbanistica da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH), o presente terreno se encontra dividido em duas porgdes: Zona de Adensamento Preferencial (ZAP) e Zonas Especiais (ZE) . O Art. 10 do II capitulo da lei 7166/1996 da PBH define as ZAP como areas de condigdes dtimas para a concentragGo e adensamento de atividades e usos. A divisto do terreno em duas zonas de parimetros urbanisticos distintos ¢ que direcionam a usos opostos pie em questo a fungdo social do terreno estabelecida pelas leis e regulagées urbanisticas da cidade de Belo Horizonte. Ao uso e ocupagio do solo no entorno do terreno tem sido, majoritariamente, incluidas éreas estabelecidas como ZE, de residéncias privadas. O imbréglio que possivelmente divide o mesmo terreno em duas zonas distintas levanta dividas sobre 0 uso e ocupagio do terreno estabelecidos pela propria legislagdo. De maneira geral, o terreno com entrada pela rua José Tavares Filho, rua que tange a maior parte dos limites do terreno, vé-se uma predisposi¢ao legal, enquanto ZAP, ¢ histérica, pela ocupago no entorno, do uso do terreno para habitagiio. A planta 56 do mapa compilado da lei de Parcelamento, Ocupagio ¢ Uso do Solo de Belo Horizonte (lei 7.166/96 ¢ alteragdes) da PBH, em conjunto com o Anexo XIII da mesma lei, denominado Mapa das Areas de Especial Interesse Social 1 (AEIS-1) estabelece a parte do terreno com acesso 4 rua José Tavares Filho como AEIS-1. As AEIS foram estabelecidas ainda pela lei 7.16/96 em seu Capitulo VI, Segao II Art 91-F estabelece: Areas de Especial Interesse Social - AEISs - sio aguelas edificadas ou niio, destinadas a implantagdo de programas © empreendimentos de interesse social, vinculados ao uso habitacionalieranauzAgho 00 scTEMA VARIO AREAS DE DIRETRIZES ESPECIAIS EE) Bimeere Greene Gonna Bane Que come Ciom Go Folha 56 do Mapa compilado da Lei de Parcelamento, Ocupagio e Uso do Solo de Belo Horizonte (Lei 7166/96 e alteragbes) alterado pelos autores. A Lei 9959/2010 da PBH versando sobre os parémetro urbanisticos das AEISs no altera 0 citado artigo. O Anexo XIV da Lei 9959/2010 estabelece o terreno em questio como AEISs-1. As leis a respeito das AEISs foram mais uma vez alteradas pela Lei 10.716/2014 da PBH, sem alterar 0 art.91, Seco II do Capitulo VI da Lei 7.16/96, essa iltima alteragio mantém seu cariter de drea especifica para a habitagdo social e ainda acrescenta em seu artigo primeiro: Art. 1° - O art, 145 da Lei n° 9.959, de 20 de julho de 2010, passa a vigorar acrescido do seguinte § Ant 145 -[..] § 3° - As areas delimitadas como AEIS sujeitam-se @ aplicagdo do parcelamento, da edificagio © da utilizago compulsérios, do IPTU progressivo no tempo ¢ de desapropriagdo com ‘pagamento em titulos da divida publica em AEIS.”. (NR). (PBH, LEI N? 10.716, DE 20 DE JANEIRO DE 2014, Art 1°) A citada lei estabelece parimetros ainda mais rigidos ao legislar sobre a “utilizagio compulséria” das 4reas caracterizadas por este zoneamento, Desta forma apresenta-se uma necessidade imediata de utilizagdo das AEISs como areas que sejam utilizadas e ocupadas por ‘empreendimentos e programas de interesse social. O terreno aqui discutido, como apresentadonas regulagdes urbanisticas acima, que se apresenta como AEISs deve cumprir todas essas fungdes estabelecidas pela regulagao da Prefeitura de Belo Horizonte. Os apontamentos acima somados ao desuso do terreno aqui analisado aponta para uma situagdo de descumprimento da fungo social. Agravada pela legislacdo urbanistica da PBH, que define como area exclusiva para empreendimentos ¢ programas de cunho social, o terreno deve compulsoriamente atender demandas habitacionais. Ainda previsto pela legislagdo (Lei 10.716/2014) o instrumento do IPTU progressivo deve ser aplicado para que a fungdo social da propriedade se cumpra, porém hi indicagdes de que esse instrumento nfo vem sendo aplicado, permitindo 0 desuso ¢ deteriorago da propriedade. A DESTINACAO INDUSTRIAL PRETERITA Considerando que 0 projeto governamental de industrializagdo da regional do Barreiro nos anos 70, 80 ¢ 90 do século XX foi, pelas mais diversas razdes, parcialmente implementado, constata-se, hoje, o funcionamento de algumas empresas do segundo setor e outras desativadas ou transformadas em galpdes. A dinamizagio dessas areas no se realizou como planejado, e 0 que se tem ali hoje sao lotes vagos e galpdes abandonados. Para compreender 0 pretérito objetivo governamental para o referido terreno, realizamos uma profunda pesquisa cartorial, que nfo péde se completar, uma vez que o terreno & considerado indiviso, ¢ sem as informagdes concernentes ao Lote ¢ Quadra do terreno, o cartério nio pode mais proceder. Considerando, contudo, a formagio do bairro Marilindia e dos do entomo, sendo glebas fragmentadas de fazendas, que por sua vez. foram sucessivamente divididas, podemos inferir que os pequenos lotes contiguos o terreno em questio tém uma origem em comum, e posteriormente foram apartados. Partindo dessa premissa, recolhemos o registro desses iméveis, que assim esto apresentados (ver documentos completos no Anexo 1): ~ Matricula n° 54629: “Lotes n®, 01 ¢ 02, da quadra n° 109-A, do Bairro Jatoba (Distrito Industrial Sécio Integrado do Jatobé) [...], - Proprietaria: COMPANHIA DE DISTRITOS INDUSTRIAIS DE MINAS GERAIS - CDI - MG (p. 1)”. Situagio esta de 1998 até o presente dia, tendo sido transmitida, ainda em 1998 para a empresa Estofados Portugal Indiistria e Comércio Ltda; em 2002, para a Salutar Colchdes e Estofados Ltda; em 2003, para a Grafica Silva Lara Ltda; em 2010, para a MLLAdministragZo e Aluguel de Iméveis Ltda, sendo que“ compareceu ao ato da escritura como interveniente anuente, Companhia de Desenvolvimento Eeonémico de Minas Gerais - CODEMIG, incorporadora da Companhia de Distritos Industriais de Minas Gerais- CDI/MG (p. 4)”. - Matricula n° 58267: “Lote n°3, da quadra n°109-A, do Bairro Jatoba (Distrito Industrial Sécio Integrado do Jatobé - Mancha “A) [...]- Proprietéria: COMPANHIA DE DISTRITOS INDUSTRIAIS DE MINAS GERAIS - CDI - MG [...] (p. 1)”. Situagaio esta que permanece de 2000, tendo o usufruto por privados para a instalago da empresa Ellos Quimica Ltda (2000) e a Distribuidora Cristiano Materiais de Construgo Ltda (2017), mas sendo obrigadas a seguirem as leis do DISI e CODEMIG. - Matricula n° 92652: “Lote n° 04, do quarteirio n° 108-B, do Bairro Jatobé [..]. 2- Dimensio 65,59., confrontando com terreno indiviso;[...] Proprietiria: Stilo Incorporagdo de empreendimentos imobilidrios Ltda (p. 1). Estranha-nos, contudo, que © registro deste imével nao discrimine a sua origem, uma vez que ele é loteado em 17 de novembro de 2017, Diante da impossibilidade de pesquisa cartorial, uma vez que o terreno é indiviso, e da destinago industrial dos terrenos contiguos, pode-se inferir que aquele também foi funcionalizado para o setor produtivo, mas nunca foi realmente apropriado de tal forma Contudo, 0 que se recomenda é uma profunda pesquisa da origem do terreno, desde a sua fragmentagao das fazendas, para compreendermos a legalidade de todo 0 processo que configura os iméveis hoje dispostos. A ANALISE CARTOGRAFICA SOBRE A UTILIZACAO DO TERRENO Tendo em vista as complicagdes juridicas, documentais e, ainda, 0 no cumprimento das disposigdes legais que regulam os processos de urbanizacdo e manutengo do espago urbano municipal comprova-se cartograficamente a imobilizagio em relagio a quaisquer formas de uso do terreno. A andlise das duas imagens obtidas por sensoriamento remoto, ao aplicar 0 procedimento comparativo em escala temporal, propicia sustentar a hipétese de completo abandono da érea em questio por parte do(s) proprietirio(s). As imagens distam entre si aproximadamente 16 anos e registram a estagnago, por essas décadas, deste terreno,Imagem 2: Imagem de satélite datada de 27-11-2002; fonte: Google Earth Nao se pode iniciar essa andlise de outra forma sem se ressaltar a imutabilidade das feigoes gerais da area do terreno. Sua extenso € marcada por sinais de nenhuma atividade antropica que movimenta econdmica ou socialmente vocagdes potenciais deste imével. A noroeste do limite do imével, na imagem 2, observa-se a exposi¢ao parcial da cobertura pedolégica, bem como a esparsa presenga de gramindceas, pela andlise da composigio de cor e textura nareferida érea. Encontra-se na mesma porgo do terreno representada na imagem 3, passado 0 periodo temporal que separa as duas imagens, uma diferenga na textura que indica o crescimento de vegetago secundaria. Ao lado leste dessa drea, encontra-se aproximadamente 400 m? do terreno utilizada como depésito de residuos sélidos, em sua maioria, restos de materiais de construgdo civil chamados entulhos de maneira vernacular. Tal subutilizagio irregular pode levar a uma série de complicagdes area contigua ao terreno ¢ ao proprio imével. Por fim, outra marca de abandono do terreno é a mudanga de tonalidade na edificago representada & noroeste em ambas as imagens. Nota-se o clareamento do parte superior da edificago, Essa mudanga de coloracio € explicada, ap6s o auferimento de observagies in loco, pela queda do teto da edificagdo. Efeito de displicéncia em relago ao terreno ora analisado. ‘As demais reas do terreno nio variaram em grande medida nas marcas registradas remotamente, Nota-se por contraste de textura e tonalidade o processo de cobertura secundéria por nenhuma finalidade de utilizagdo da area de maneira pouco contigua. Dessa forma, a dedugdo a se fazer na andlise cartografica das imagens de satélite resume-se pela nio utilizagio ou pelo mal uso, levando em conta o depésito de dettitos ja referido, do terreno. REFERENCIAS: Camara Municipal dos Vereadores de Belo Horizonte. Lei no 8137 de 21 de dezembro de 2000. Camara Municipal dos Vereadores de Belo Horizonte. Lei no 9959 de 20 de julho de 2010. Camara Municipal dos Vereadores de Belo Horizonte. Lei no 10716 de 20 de janeiro de 2014.