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Projetos
ro jetos de Prefeitura
refeitu ra
(Legislação base: Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo –
– DECRETO N.
57.776 DE 07 DE JULHO DE 2017, que regulamenta a
a Lei n. 16.642, de 9 de maio de 2017,
2017,
baseada na Lei n. 11.228/92.)
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www.construir.arq.br
São Paulo, novembro de 2017
(2ª edição)
Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Decr. n. 57.776/17
Sumário
Agradecimentos.............
...........................
............................
............................
.............................
.............................
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............................
............................
............................... 4
.................
Introdução .............
...........................
.............................
.............................
............................
............................
............................
............................
............................
............................. 6.
............................
..............
............................
..........................................
............................
............................
..............
3. Definições dos termos de um projeto legal 27
A
Agg r ad
adec
ecii m en
entt o s
A Deus, por tudo que nos tem proporcionado!!
Aos nossos pais, pelo sacrifício que permitiu nossa formação profissional.
Aos nossos esposos e filhos, pelo amor e apoio incondicional.
À toda equipe Construir, funcionários, estagiários e parceiros.
4
Sobre as
as autoras
auto ras
5
Introdução
É comum as pessoas sentirem insegurança ao se depararem com a falta de conhecimento
básico quando precisam aprovar um projeto arquitetônico na prefeitura antes de iniciar uma
construção ou reforma.
Pensando no despreparo que muitos podem ter, foi que preparamos este e-book com o intuito
de simplificar a sistemática de elaboração de projetos de prefeitura, desmistificando a ideia de
que ele é complicado.
Este material é destinado principalmente aos profissionais da área, estudantes, e pessoas que
desejam conhecer mais sobre o assunto, como proprietários e construtores.
Será demonstrada, de uma maneira muito agradável, com linguagem simples, a elaboração do
projeto, os elementos essenciais e os trâmites comuns que envolvem o processo nas
prefeituras. O leitor será apresentado ao processo passo a passo, mediante estudos de caso,
com as variáveis envolvidas na elaboração do projeto e a maneira como se faz isso de acordo
com as normas do COE – Código de Obras e Edificações do Município de São Paulo e normas
gerais básicas a todas as prefeituras.
O Capítulo 1 trata do conceito de projeto de prefeitura, ou projeto legal, como é tecnicamente
chamado, e demonstração, por meio de figuras, da interface da representação gráfica; uma
“prancha” de desenho, como se diz. Também discorremos bre vemente sobre os requisitos para
6
Um projeto de prefeitura (ou legal) é um documento exigido pelos COE's – Códigos de Obras e
Edificações dos municípios no qual devem constar todos os parâmetros que serão utilizados
em uma construção ou reforma/alteração residencial, comercial, industrial ou galpão.
O projeto é uma exigência dos Poder Executivo Municipal, visando ter registrado tudo o que
ocorre nas cidades, como as obras se relacionam dentro do planejamento urbanístico e se elas
respeitam as normas legais vigentes.
O projeto possui a interface gráfica com a disposição dos desenhos arquitetônicos dos
pavimentos da edificação – a chamada planta baixa, que, basicamente, é um desenho da
planta da construção, vista de cima, como se cortada à altura de 1,5m do piso. Devem ser
apresentados, também, os cortes transversais e longitudinais, bem como fachadas (usualmente
a frontal ou principal e em alguns casos a lateral), quadros técnicos com indicativos de
iluminação, ventilação e outros índices.
É importante mencionar que o projeto de prefeitura é um projeto único, pois não se confunde
com o projeto técnico (aquele que vai todo detalhado para a obra), nem com o projeto para o
cliente (que tem ênfase nos detalhes estéticos).
7
Cada COE determina seu regramento, com os cortes e parâmetros gráficos e legais diferentes
(selo, cotas e legenda, p.ex.), porém, na maioria das vezes os elementos gráficos e as
informações são comuns em todos os municípios, variando apenas em alguns poucos
detalhes.
8
1.1
1.1 Atividade
Ativid adess que
qu e exi
exigem
gem aprovação de projetos na
n a prefeitu
prefeitura
ra
O projeto principal de prefeitura, apresentado na figura do item anterior, não é exigido somente
para construções novas, é obrigatório também em caso de alteração de um projeto original
(reformas), mesmo que já efetivado, como um projeto de regularização de obra existente (no
qual se acrescente área à construção), projeto de anistia (que só são permitidas em períodos
específicos), e projeto de demolição, por exemplo. Todos esses são, igualmente, projetos de
prefeitura devem ser submetidos ao mesmo regimento normativo (it (item
em 3.3 do COE/S
COE/SP P).
Obs* Pelo novo código de obras de São Paulo, reformas internas a edificação, e/ou que
não alterem a volumetria ou a área construída da mesma, não requerem mais autorização
da prefeitura, e podem ser executadas a qualquer tempo, desde que comandadas por
profissional técnico habilitado e com CAU/CREA registrados.
Outros exemplos: quando se quer unir lotes ou separá-los, apresentam-se projetos de
de
desmembramento/desdobro . Tais projetos devem
unificação (ou fusão) de lotes ou desmembramento/desdobro. devem
representar graficamente as configurações das dimensões do lote, que constam oficialmente
na Matrícula do Registro de Imóveis do lote. Veja exemplo de um projeto de desmembramento
de lote na Figura 2.
9
Há, também, projetos legais de condomínio, os quais requerem aprovação tanto na prefeitura,
como no condomínio, pois a construção/alteração deve seguir os parâmetros previstos nas
regras condominiais. Então serão dois projetos apartados.
10
1.2 Trâmit
1.2 Trâmites
es para se aprovar um
u m projeto
pr ojeto na
n a prefeitura
Como se disse, um projeto de prefeitura existe para documentar e regulamentar o curso de
uma construção ou para regularizar uma edificação existente. Ele é necessário para que as
prefeituras mantenham todos os registros das modificações existentes nas cidades, porque
toda ação humana sobre o ambiente influencia de alguma maneira – positiva ou negativa –
sobre a cartografia da cidade.
11
A prefeitura de São Paulo, atualmente, já aceita que, para residência unifamiliar pequena (lote
até 400 m² que não envolva outorga onerosa, área de operação urbana ou INCRA), seja feito
um único reque rimento de alvará, que funcionará para aprovação
r equerimento para aprovação e construção ao mesmo
tempo::
tempo
3.10 - Por opção do proprietário, devidamente assistido por profissional habilitado, poderá
ser requerida a emissão de Alvará de Licença para Residências Unifamiliares, como como
procedimento alternativo
alternativo àqueles previstos nas seções 3.6 (Alvará de Aprovação), 3.7
(Alvará de Execução) e 3.9 (Certificado de Conclusão).
Os alvarás de aprovação são mais comumente requeridos por construtoras, que apresentam
vários projetos para aprovação para, depois de deferido o alvará, requerer o alvará de
execução. Isso é interessante para grandes empreendimentos, pois somente depois da
aprovação do projeto é que a empresa decidirá qual deles é economicamente mais viável de se
construir ou comercialmente mais vantajoso.
Para que um projeto obtenha aprovação, deverá observar estritamente as disposições do COE
do município onde está registrado o imóvel.
1.2.
1.2.1
1 Alvará de
d e Autori
Aut oriza
zação
ção
Para casos transitórios e urgentes,
urgentes , a Prefeitura emite autorização para implantação de
STANDS
edificações de
edificações canteiros , de
temporárias
temporárias, como
como
obras, de vendas
avanços de unidades
de tapumes etc. autônomas em condomínio,
condomínio,
O requerimento, conforme
determinado no item 3.5 do COE/SP
COE/SP poderá ser feito pelo proprietário, mas também deverá
estar acompanhado das peças gráficas e descritivas dos processos legais comuns:
Como cada município tem seu regramento próprio, o prazo para um parecer da prefeitura a
respeito de uma solicitação pode variar. Em São Paulo o COE determina 90 (noventa) dias
dias
como prazo máximo para
máximo para uma decisão da prefeitura sobre a aprovação (item 4.2 e seguintes
do COE). Caso não seja cumprido esse prazo, faculta-se ao proprietário o requerimento de
execução da obra, que poderá ser iniciada sob a responsabilidade do proprietário e do
responsável técnico acerca das observações das normas vigentes.
Caso seja constatada uma irregularidade no projeto submetido à análise para aprovação, será
emitido um documento, pelo setor de aprovação, denominado “Com unique-se”2 ao proprietário
13
Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Decr. n. 57.776/17
para que seja adequado o projeto ao que determinar a prefeitura, entretanto, se não cumpridas
em 30 dias a partir da publicação do “Comunique -se”, o pedido será indeferido.
Pode ser que o despacho emitido pela Prefeitura não seja aquele que o proprietário espere. Nesse caso,
1.2.3
1.2.3 Licença
Licenç a para Residênci
Residências
as Unifamiliares
Unifamil iares
No caso da prefeitura de São Paulo, quando se tratar de uma residência unifamiliar, é possível
solicitar junto a prefeitura um único documento, que seria a Licença para Residências
Unifamiliares, que aprova tanto o projeto quanto a execução da obra simultaneamente, através
do projeto simplificado.
É o documento que vai autorizar o início efetivo da construção ou reforma. Com ele em mãos,
o arquiteto ou engenheiro pode autorizar que os trabalhos iniciem no imóvel do cliente, sendo
necessário também para os casos de: movimento de terra; construção de muro de arrimo;
demolição total; reforma; reconstrução; instalação de equipamentos e execução de sistema de
segurança.
Para ter certeza de que o pedido de execução será deferido, devem ser seguidas as regras do
COE:
3.7.2-Os pedidos de Alvará de Execução, excetuados aqueles para demolição total e
reconstrução, serão instruídos com:
a) título de propriedade;
b) projeto aprovado, devidamente avalizado pelo Dirigente Técnico da Obra;
c) Alvará de Aprovação;
a) título de propriedade;
b) laudo técnico de sinistros;
c) documentos comprovantes da regularidade da obra sinistrada;
d) peças descritivas, devidamente avalizadas pelo Dirigente Técnico da Obra.
14
Durante a execução das obras, é obrigatório ao Dirigente Técnico da Obra (que poderá ser o
engenheiro ou o arquiteto que fez o projeto) comunicar periodicamente,
periodicamente, no mesmo processo
que originou o Alvará de Execução, o andamento das obras ou serviços
serviços durante suas
etapas, até(item
Conclusão a total conclusão , quando será requerida a expedição do Certificado de
3.7.7).conclusão,
Esse certificado é uma confirmação de que a obra foi concluída dentro do projeto aprovado que
originou o Alvará de Execução. Pode ser concedido, também, certificado parcial para
parcial para o caso
de haver partes concl uída
uídass que estejam dentro das exigências mínimas.
O certificado de conclusão não será expedido se houver multas pende ntes sobre o imóvel,
pendentes
sendo necessário saldá-las para se obter a liberação do documento (item 3.9.3).
Esse foi um breve relato acerca do trâmite do processo dentro da Prefeitura de São Paulo.
Possivelmente ele será o mesmo procedimento existente nas demais prefeituras do país. A
partir do próximo capítulo serão conhecidas as especificidades dos elementos do projeto, os
órgãos envolvidos nos diferentes tipos de edificações e como tudo isso se interliga para que um
projeto possa ser aprovado.
15
2. Pré
Pré-re
-requ
quis
isititos
os e pr
proc
ocedimento
edimentoss anterio
anteriores
res à
apro
provaçã
vaçãoo do projeto
pro jeto
2.1
2.1 Documentaçã
Document ação
o técnic
técnicaa – registro profissional
“
profissional que
que incorra em comprovada imperícia,
imperícia, má-fé, ou direção
Será comunicado ao órgão federal fiscalizador do exercício profissional a atuação irregular do
direção de obra sem os documentos
exigidos pela PMSP.” COE/SP, item 2.4.3
O engenheiro3 ou arquiteto deverá ser formado em curso superior reconhecido pelo MEC e
estar registrado
seu órgão no conselho
de classe prevê. profissional competente, bem como seguir as determinações que
Outro requisito essencial, sem o qual não se consegue dar entrada no projeto na prefeitura
competente, é o cadastro do profissional na prefeitura municipal, sob pagamento de taxa
inscrição. Basta cumprir esse requisito e efetuar o registro em quantas prefeituras se tenha
interesse/necessidade.
No item 2.4 do COE/SP estão dispostas as exigências para que o profissional atue perante a
municipalidade.
A prefeitura de São Paulo disponibiliza um manual com interface simples e agradável para nortear o
pedido de aprovação eletrônica dos projetos no endereço http://www.prefeitura.sp.gov.br
/cidade/secretarias/upload/planejamento/arquivos/manual%20slc. pdf.
3 Desde agosto de 2013 tramita no Tribunal Regional Federal de Santa Catarina uma Ação Civil Pública intentada pelo
CREA/SC contra o CAU/SC a respeito da reserva de mercado deste último aos arquitetos em detrimento dos engenheiros
para os projetos arquitetônicos. Até a data de fechamento deste e-book ainda não há decisão definitiva, sendo que o CREA
venceu na primeira instância, mas perdeu na segunda. Ainda deve ser julgado o recurso de Apelação do CREA/SC. Para
maiores detalhes, veja nota ao final deste capítulo.
16
2.2
2.2 Docu
Documentação
mentação do lote/imóvel
l ote/imóvel – título de
d e pro
propri
prieda
edade
de e
situação fiscal
- Documento comprobatório de propriedade. Para se requerer a aprovação do projeto, o o
cliente tem que fornecer o documento que comprove que ele é proprietário do imóvel, por meio
da matrícula registrada no Cartório de Registro de Imóveis do Município. A matrícula do imóvel
é a documentação onde constam essas informações, além das dimensões do lote,
confrontantes, numeração, quadra e área total.
total.
É necessário que a matrícula esteja atualizada (o prazo máximo aceitável fica a critério da
municipalidade), para que se confirme a validade do documento e sua real situação, seja física
(dimensões, por exemplo), seja jurídica (título de propriedade).
É importante que o nome do proprietário constante na matrícula seja o mesmo que conste nas
plantas, ou, no caso de possuidor, pode ser o mesmo que conste no contrato de compra e
venda, mas também deve ser acompanhado da matrícula para confrontação das dimensões do
lote. Isso pode ser feito somente para o pedido de Alvará de Aprovação do projeto, porém para
a execução o nome do proprietário tem que constar na matrícula atualizada do imóvel e ser o
mesmo que conste das plantas.
- Folha de rosto do IPTU. A edificação tem que estar regularizada para reforma e também o
o
terreno para receber qualquer construção nova. Caso não esteja, primeiramente devem-se
regularizar os documentos, pois não se pode efetuar qualquer alteração em uma edificação ou
terreno irregular.
irregular.
- Documentos do profissio nal. Devem-se juntar cópias do CAU ou CREA para se identificar o
o
profissional, e documento comprobatório do CCM – Contribuição de Cadastro Mobiliário
(pagamento do ISS – Imposto Sobre Serviços).
Serviços).
Em São Paulo (e também em algumas cidades do interior) é permitido entrar com cadastro por
obra, não é necessário ter cadastro permanente, porque pode ser que a pessoa não atue no
município, seja apenas um serviço de execução temporária.
- Requerimento padrão de cada Prefeitura. Neste requerimento serão colocados todos os os
dados solicitados, ou seja, do proprietário, do profissional, do imóvel onde será feita a
construção ou reforma, dentre outros.
outros.
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18
19
- Declarações padrão. O profissional declara que não está sendo usado um tipo de material
Declarações material
que é proibido no município onde será realizada a obra. Em São Paulo é proibido utilizar o
amianto, por exemplo. Também devem ser feitas as declarações de acessibilidade. Cada
Prefeitura exige um tipo de declaração.
declaração.
O arquiteto não será responsável pelo levantamento topográfico, pois o autor é outro
profissional, porém, o arquiteto deverá saber como ele é feito, para poder pegar as informações
e transpor para o projeto arquitetônico, como as dimensões reais do terreno, a angulação, o
perfil natural do terreno tem que aparecer no corte, as cotas de nível têm que aparecer na
planta, o ângulo de encontro das arestas, a largura da via (que também é levantada no
planialtimétrico), a localização de boca de lobo, postes, árvores, todos esses elementos devem
ser indicados no projeto de arquitetura para aprovação na prefeitura.
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Cada prefeitura possui seus requisitos padrão, umas dão mais ênfase à volumetria (desenhos
de fachadas), outras aos cortes. A prefeitura de São Paulo, objeto de estudo deste e-book,
exige o seguinte:
pode haver
escadas, poroutros detalhes que devam ser demonstrados, como mezaninos e
exemplo;
- fachadas: na maioria dos casos somente a fachada frontal, porque é a qual vai
indicar a relação com o logradouro. Se for terreno de esquina, é comum apresentar
todas as fachadas voltadas para as ruas;
- detalhes necessários para a melhor compreensão do projeto – deve-se usar o
bom senso e analisar as implicações do projeto para se evitar um “C omunique-se”,
o que acaba atrasando a aprovação do projeto.
Geralmente o projeto é apresentado em escala 1:100 ou, se for necessário reduzir, até 1:200 é
admitido. Deve ser observado o fundo claro e sem detalhes desnecessários, de modo a
informar sem “tumultuar” o desenho.
21
Assim, os desenhos devem indicar as cotas internas dos ambientes (sem linhas), cotas
externas de referência,
houver muitas cotas faz-se
esquadrias, de nível,
umchamadas de esquadrias
quadro indicando quando
a altura x necessário
largura x (quando
peitoril),
denominação de compartimentos, marcação de guarda-corpo (deve observar as normas de
segurança), platibanda, inclinações de rampas, numeração de escadas. Tudo em escala
compatível e legível. Detalhes de escadas, rampas, saliências e mobiliários, quando
necessário.
Os cálculos também devem aparecer na folha de projeto (mas não precisam constar no
carimbo): lotação, área permeável, vagas de estacionamento, quota de terreno por unidade
(em caso de conjunto residencial), reservatório (quando necessário), quadro de áreas de
insolação e ventilação.
O quadro de áreas de escritura x real, computáveis e não computáveis, e área total, devem
aparecer no carimbo, bem como os cálculos de taxa de ocupação e coeficiente de
aproveitamento.
Igualmente, cada município possui uma legislação acerca das declarações e notas
notas que
devem constar no projeto, o que deverá ser pesquisado pelo arquiteto.
22
- An
Anot
otação
ação e reg
regis
istr
trood
dee res
respo
pons
nsabi
abilili dad
dadee téc
técni ca. A anotação é cabível para casos em que
nica. que
o profissionalanteriormente,
mencionou seja registrado no
o CREA; paraéo arquiteto
arquiteto o registro
responsável pelo refere-se
projeto aoarquitetônico;
CAU. Como sea
responsabilidade sobre as estruturas, levantamento topográfico, dentre outros, devem ser
atribuídas aos profissionais que executaram tais projetos, devendo ser incluídos a declaração e
recolhimento da taxa referente à responsabilidade técnica.
técnica.
- Declarações gerais. Conforme dito no capítulo anterior, há exigências que devem ser
observadas por escrito no próprio projeto,
projeto , como a declaração de não haver pendências
pendências
ju
judi
dici ais envolvendo o imóvel e a juntada de documento de
ciais de anuência dos órgãos
competentes,, com aprovação de plantas, referentes às áreas de controle aéreo, tombamento
competentes
histórico e proteção ambiental. A própria prefeitura informa quais órgãos devem ser
consultados para a aprovação dos projetos específicos.
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23
Ao fim dos projetos aprovados, de posse das declarações de anuência desses órgãos, é que o
projeto estará apto para entrada na prefeitura.
prefeitura. Trata-se de uma lista dos documentos necessários para cada procedimento durante
o processo de requerimento, análise do pedido e aprovação. Essa lista pode ser muito útil para
os arquitetos e engenheiros no país todo (caso não seja disponibilizada em todos os
municípios), pois dá um “norte” para o profissional se situar em meio a tanta legi slação. Com as
devidas adaptações, pode ser utilizado sem problema em outros municípios.
2.
2.3
3 Outras documentações
doc umentações exigidas
exigi das
Em mais de 15 anos de experiência em arquitetura, a arquiteta Sabrina Marano, uma das
autoras deste e-book, pôde constatar que cada prefeitura possui seu próprio procedimento
interno, leis, atos e código de obras (como já foi dito), porém há um mínimo de requisitos que
são comuns na maioria dos municípios, seja para a construção ou regularização de obra.
Assim, os seguintes documentos são comumente mais exigidos (alguns deles já mencionados
no tópico anterior):
2.4
2.4 Not
Notaa ao
ao capítulo
capítu lo:: a polêmic
pol êmica
a entr
entree o CAU e o CREA
CREA
Como afirmamos, há forte controvérsia entre o CAU e o CREA de Santa Catarina a respeito
das prerrogativas dos engenheiros para atuarem nos projetos arquitetônicos. Isso porque o
CAU emitiu a Resolução 51, na qual determina a reserva do mercado de projetos para os
Arquitetos e Urbanistas. Essa resolução, segundo o CREA, prejudicou muitos engenheiros,
engenheiros agrônomos, agrimensores e engenheiros topógrafos com registro no CREA.
O que acontece é que de 1933 até 2011, o CAU não existia. Os profissionais de Arquitetura e
Urbanismo eram associados diretamente ao CREA, que até então era o Conselho Regional de
Engenharia, Arquitetura e Agronomia. Com um trabalho e projeto que se estenderam por muito
tempo, os arquitetos conseguiram, enfim, um conselho próprio para que pudessem
regulamentar sua prática profissional, atribuindo aos graduados da área uma série de
atividades exclusivas a eles.
Essas atividades exclusivas, portanto, só poderiam ser feitas, dentro da lei, por aqueles que
estivessem associados e com a anuidade em dia com o CAU, e não mais os engenheiros e
técnicos que participavam do CREA. A “Resolução 51″, documento que traz as leis que devem
ser seguidas, normas e direitos de um arquiteto, determina que apenas seus associados criem
“projetos arquitetônicos” (dentre outros). Isso causou muito alvoroço, e os engenheiros que
trabalhavam nessa área passaram a procurar caminhos para reverter essa situação.
Com todos os problemas, o próprio CREA começou a procurar alternativas para cassar essa
permissão da justiça. Alguns estados conseguiram através de seus CREA’s uma liminar para
suspender a resolução, como o do Paraná e de Santa Catarina. Outros ainda brigam pelos
seus direitos e acompanham de longe a situação.
anulação
Resoluçãona
51.Justiça e conseguiu,
Em dezembro mesmo
do mesmo anoque temporariamente,
a CAU revidou e entroususpender a execução
com um recurso da
junto ao
TRF para que seus direitos fossem restabelecidos, mostrando todas as regras que o tornam
completo e com direito legítimo.
“No pedido, o CAU/BR reafirmou a legalidade da norma, com base na Lei 12.378/2010, nas
Diretrizes Curriculares Nacionais dos cursos de Arquitetura e Urbanismo e de Engenharia Civil,
e também nas Resoluções nº 218/1973 e nº 1010/2005 do Conselho Federal de Engenharia e
(Confea).”
Agronomia (Confea).”
25
Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Decr. n. 57.776/17
No recurso, a defesa da CAU aponta argumentos da juíza Lana Lígia Galati contraditórios e
mostra que não há problemas no documento que ela suspendeu, e por isso pedem que seja
reconsiderada a decisão.
Entre os argumentos do CREA está o fato de que as próprias universidades de engenharia civil
ensinam o projeto arquitetônico aos seus alunos, o que torna-os capazes de fazer esse
trabalho. Os arquitetos, por outro lado, dizem que também aprendem matérias específicas do
engenheiro, mas que não procuram exercê-las.
Enquanto o documento não está sendo executado, o CAU trabalha para reorganizá-lo de modo
que não cause problemas com a legalidade e que valorize o trabalho do arquiteto e suas
atividades específicas, luta que se estende há mais de 50 anos.
26
- Ár
Área
ea de esc tu ra – é a área oficial constante do documento de propriedade, ou seja, a
escriri tura a
escritura. Lá constam as dimensões de cada lado do terreno e também área total.
total.
- Ár ea real – é a área que o terreno tem de fato, ou seja, a área que foi encontrada pelo
Área pelo
levantamento
levantame nto planialtimé
planialtimétrico.
trico.
No projeto de pr efeitura
efeitura deverão ser indicadas as duas áreas, como na Figura 8, em que “E”
corresponde à área de escritura, e “R”, à área real:
- Ár
Área
ea ccon
onst
stru
ru ída to tal – o nome é autoexplicativo, ou seja, é toda a área coberta construída
total
no terreno, sendo consideradas tanto as áreas computáveis e não computáveis. Ela vale para o
cálculo do IPTU, que cobra sobre tudo.
tudo.
- Ár
Área
ea ccom
ompu
putáv el – é a área que é considerada para os cálculos da taxa de ocupação e do
tável do
coeficiente de aproveitamento (serão discutidos mais à frente). O COE de cada município lista
as áreas computáveis.
computáveis.
27
- Ár
Área
ea não comp
co mput ável – aquela que não entra para fins de cálculos, como os abrigos para
utável para
carros, a área de lazer comum de prédios (piscina, churrasqueira), guarita, apartamento do
zelador (até 60m², no caso da cidade de São Paulo).
Paulo).
- Ár
Área
ea per
permeáv el – área ajardinada do terreno, ou seja, é a terra mesmo, sem o contrapiso,
meável
sem concregrama (tipo de piso vazado muito usado para criar caminhos em jardins). Nas áreas
com concregrama deve ser apontado o grau de permeabilização (isso pode ser verificado com
o fabricante), pois há blocos com permeabilidade de 50%, 70%. Como fazer esse cálculo para
apontar no projeto? Primeiro, somam-se todas as áreas efetivamente ajardinadas, e caso haja
concregrama ou jardineira, faz-se o cálculo de proporção de permeabilidade destes em
separado, para poder somar a área de jardim. Depois dessa soma, divide-se o total pela área
do terreno, resultando na porcentagem de área permeável do terreno.
terreno.
A Lei de Uso e Ocupação de Solo determina os parâmetros mínimos que um terreno deve ter
de permeabilidade, o que pode chegar até 30% da área total em algumas regiões.
Como se sabe, o escoamento das águas das chuvas é matéria de saúde pública, porque não é
raro as grandes cidades sofrerem com as enchentes, pois as pessoas estão cada vez mais
concretando os terrenos, o que sobrecarrega as bocas de lobo e o resultado todo ano é
documentado pela mídia.
O novo zoneamento de São Paulo trouxe a possibilidade de se fazer uma quota ambiental,
incluindo em uma tabela padrão fornecida pela mesma não só a área ajardinada como também
elementos arbóreos, muros verdes, pisos drenantes e de acordo com uma cota determinada
pelo zoneamento atinge-se a pontuação mínima que é requerida pela prefeitura. Isso varia de
acordo com a área de zoneamento e o padrão da construção. Para residências unifamiliares
em terrenos até 500m2 não é necessária a pontuação mínima, mas mantém-se a
permeabilidade mínima de tabela.
- Coeficiente de aproveitamento – não possui uma unidade de medida, é um índice, um um
número. Para se encontrar o coeficiente, somam-se todas as áreas computáveis de todos os
pavimentos (tér reo,
reo, 1º pavimento, 2º pavimento…) e divide-se tudo pela área do terreno. O
resultado corresponde ao efetivo uso e aproveitamento que se fez do terreno, que deve
observar o valor máximo determinado pela Lei de Uso e Ocupação do Solo.
Solo.
Em São Paulo determinou-se uma faixa entre o mínimo, básico e máximo, sendo que o mínimo
é a quantidade mínima que deve ter de construção, o básico é o limite que deve ter o
coeficiente, sem que se pague nada além; valores entre o básico e o máximo podem ocorrer,
porém deve-se pagar uma taxa sobre o excedente de área construída, que é a chamada
“outorga onerosa”.
28
- Taxa de ocupação – também é um índice, porém leva em conta a ocupação horizontal do
terreno, sem computar os pavimentos. A forma de se calcular essa taxa é sobrepor as plantas
de todos os pavimentos, de modo a considerar a projeção total dos pavimentos em relação ao
solo (por exemplo, a sacada do piso superior deverá ser projetada na área do térreo, somando-
se a ela). Essa área deve ser dividida pela área total do terreno, chegando-se, assim, ao índice
da taxa de ocupação.
ocupação.
A Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) delimita os parâmetros mínimos e máximos da taxa
de ocupação. Para obras em São Paulo devem ser observados os coeficientes dispostos no
art. 108, Seção II da LUOS.
Art. 97. Para a disciplina do parcelamento, do uso e da ocupação do solo, esta lei recorre às
seguintes estratégias, sem prejuízo de outras estabelecidas em legislação pertinente:
[...]
V. controle do uso e ocupação do
d o solo referente aos aspectos:
a) das densidades construtivas;
b) da volumetria e do de altura máxima das edificações;
c) da relação entre espaços públicos e privados;
p rivados;
d) de movimentos de terra;
e) de uso do subsolo;
f) da circulação viária, de polos geradores de tráfego e de estacionamentos;
g) da permeabilidade do solo;
h) dos usos e atividades incômodos.
Parágrafo único. Para o cumprimento dos controles estabelecidos no "caput" deste artigo,
deverá ser verificada nos pro jetos e na execuçã
execução
o e conclus ão das obras,
obras , a observância:
__________________________
4 PDE; - Plano Diretor Estratégico; PREs - Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras.
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29
Mas isso não significa que as edificações de até 6m de altura podem ser coladas nas laterais e
nos fundos, porque sempre deverão observar o coeficiente de aproveitamento, então os recuos
- Cálculo de lotação – é um cálculo que deve ser apresentado na folha de projeto e, para
tanto, deve ser utilizada uma tabela que defina a ocupação máxima por metro quadrado para
os variados tipos de uso em uma edificação. Obtém-se a ocupação máxima multiplicando a
área construída de cada espaço pela quantidade de pessoas por metro quadrado definida na
lei. Caso a construção seja mista (residência no piso superior e comércio no inferior, por
exemplo), deve-se fazer um cálculo para cada área, de acordo com a finalidade dela.
dela.
Essa lotação serve para a prefeitura local mensurar impactos na região e para a definição de
vagas de estacionamento, número de sanitários necessários em um projeto, dentre outras
definições.
- Classificação dos compartimentos – é uma classificação feita pelo COE para cada tipo de
de
ambiente de uma edificação, definida pelo seu uso (com base no tempo que as pessoas
passam dentro de cada ambiente), que determina dimensões mínimas, ventilação e insolação
necessárias.
necessárias.
Em São Paulo, por exemplo, podem-se utilizar ventilação e iluminação artificiais em banheiros
e, para salas e dormitórios (áreas habitacionais) usa-se 15% da área do ambiente como área
30
de abertura para insolação (e metade desta para a ventilação). Para outros cômodos, como
áreas de trabalho, repouso (hotéis), estudo, (escolas) essa razão cai para 10%.
Todos os meios de ventilação e insolação (naturais ou artificiais) devem ser indicados nas
plantas em caso de edificações acima de 1500m2 de área construída. Para edificações
menores, conforme definido no novo zoneamento, não há necessidade de apresentar a tabela
e nem mesmo indicar aberturas, já que se trabalha no projeto simplificado.
Para este item devem ser consideradas rampas, escadas, corredores e acessos em geral. Para
escadas há dimensões mínimas de pisada e espelho e, para rampas, inclinação máxima.
Dependendo do uso da edificação, faz-se necessário projeto de segurança a ser aprovado pelo
Corpo de Bombeiros local.
- Ár
Áreas
eas de est
estaci
acion ament o – a legislação de cada município regula os espaços destinados a
onament a
acesso, circulação e estacionamento de veículos em cada edificação, dependendo do uso, se
privado ou coletivo. Há as dimensões construtivas mínimas (nem sempre adequadas para
todos os automóveis, porém, dentro das normas do município), número de vagas, tipos de
vagas com medidas variáveis em sua fração, espaços de manobra adequados (determinados
também pelas leis de engenharia de tráfego de cada localidade) e acessos permitidos.
Dependendo do tipo de edificação, deve ser feito um estudo específico de estacionamento e o
projeto passará também pela aprovação do órgão de trânsito do município.
município.
- Escadas e rampas – as escadas e rampas, conforme mencionado no item Espaços de de
circulação e segurança, obedecem a regras específicas de segurança, dependendo do tipo de
edificação em que estão inseridas, seu uso e localização. As regras de conforto mínimo
também devem ser observadas.
observadas.
As escadas protegidas (contra incêndio) devem estar presentes em edificações de uso coletivo
e possuem regras construtivas específicas.
31
- Sa
Saliências,
liências, mobil
mobiliário
iário e obr as compl eme ntares – são partes da edificação que podem ser
ementares
consideradas como área construída, mas não entram na área computável da edificação. São
saliências os beirais de cobertura, marquises, abas, balcões abertos, floreiras, cujas medidas
são definidas pela legislação local. O mobiliário consiste em alojamentos de animais, estufas,
viveiros, guaritas, churrasqueiras, pergolados, jiraus, piscinas, entre outros. São consideradas
obras complementares os abrigos para automóvel, caixas eletrônicos, abrigos para gás,
cabines de força, portaria, bilheteria. Essas obras estão sujeitas aos parâmetros fixados nas
leis locais (COE, LUOS), e quando ultrapassam esses parâmetros são considerados área
construída computável. Devem ser detalhadas em escala maior que a utilizada nos outros
desenhos, que geralmente são de 1:100 (exigidas pelas prefeituras).
prefeituras).
32
4. Delimi
elimitação
técnica etação daetário
do propri
pro prie respons
respo nsabili
abilidade
dade legal
“
É direito de vizinhos entrarem na Justiça embargando obras em desacordo com a legislação no caso
da omissão do poder público. Livro “Direito e Justiça de Victor” . Averbach – Ed.
Ed. Pini.
As partes contratantes – proprietário e profissional – devem estar cientes de seus papéis na
construção/reforma envolvida, de modo que cada qual cumpra suas obrigações e possa
reivindicar seus direitos ao longo da prestação dos serviços. Assim, é altamente recomendado
que haja um contrato de prestação de serviços que delimite todas as responsabilidades
minuciosamente.
Perante a prefeitura municipal, o profissional será o responsável efetivo pela obra, por ela
respondendo em caso de acidentes de quaisquer espécies, bem como quanto aos dados
técnicos e de materiais envolvidos.
O proprietário, por sua vez, também deve ser alertado de que possui algumas obrigações para
providenciar o bom e adequado andamento da obra, de modo que tudo possa transcorrer sem
percalços, de acordo com o que prevê o Capítulo 2 do COE/SP.
COE/SP.
33
arquiteto ou engenheiro responsável pelo projeto principal não mantém qualquer relação de
dependência e/ou responsabilidade para com o projeto topográfico ou topógrafo.
Além do projeto topográfico, também correrão por conta do proprietário as despesas com as
taxas municipais e demais emolumentos e ISS, como não poderia deixar de ser. Recomenda-
se que o profissional mantenha cópia das despesas efetuadas para prestação de contas ao
cliente, tudo para manter a transparência do contrato e a confiança do cliente.
4.2
4.2 Respons
Responsaabil
bilidade
idades/obrigações
s/obrigações do profi
profission
ssional
al
Um requisito essencial e óbvio – mas que não é demais reforçar – é que o profissional deverá
conhecer e estar em dia com as alterações legais e do Código de Obras referentes ao
município em que atua, devendo observá-las e aplicá-las no desenvolvimento de seus projetos.
Pode parecer óbvio, como se disse, mas é comum muito profissional perder horas de trabalho
por não ter observado que uma determinada regra foi modificada ou não é mais exigida.
Faz
toda parte da obrigação adquirida
a documentação e transparência do profissional
na prefeitura, fornecer
bem como de aotodos
proprietário as cópias
os projetos de
por ele
produzidos (projeto principal, de elétrica, de hidráulica…).
34
que deveria ser adotado por todos os profissionais, pois uma vez protocolizado, o projeto não
mais poderá sofrer alterações, exceto quando o corpo técnico de profissionais da prefeitura
assim exigir, visando atender a algum regramento específico.
4.2.
4.2.2
2 Identi
Identific
ficação
ação da respon
responsabil
sabilidade
idade na obra
Em toda obra sob a responsabilidade do profissional deverá estar afixada, em local visível ao
público, placa com o nome do responsável técnico (com qualificação profissional) e demais
requisitos exigidos pela prefeitura: nome completo (tal como registrado na prefeitura), autor do
projeto (também com qualificação profissional), número de alvará e número de protocolo na
prefeitura (há municipalidades que não exigem este último).
A placa de identificação é necessária para apontar o responsável pela obra e se ela está de
acordo com as normas exigidas pela prefeitura. Isso possibilitará aos fiscais de rua da
prefeitura a verificação de regularidade da obra. Caso a obra não possua a placa poderá ser
autuada nos termos das leis municipais.
Além disso, deverão estar sempre à disposição na obra o projeto aprovado e alvarás, para que
em uma possível vistoria de rotina por parte dos fiscais possa se comprovar a obediência aos
regramentos do COE.
4.3 – Re
Respons
sponsabilidade
abilidade civi
civill – c
corresponsabilizaçã
orresponsabilização
o
O profissional somente será responsabilizado se ficar constatado que cometeu erro de
de
concepção ou cálculo no projeto por ele elaborado. Se ele foi contratado para também
também
acompanhar a obra, sua responsabilidade será para ela estendida.
Caso determinado pelas autoridades, deverão apresentar toda a documentação oficial como
licenças e alvarás para que se apurem as causas do acidente e seja identificado e punido o
o
responsável.
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35
5. Inic
niciando
iando o pro
projeto
jeto de
d e prefeitu
prefeitura
ra
“
As peças gráficas do pedido, devidamente avalizadas por profissional habilitado, deverão
conter elementos que possibilitem a análise da implantação, movimento de terra,
volumetria, aeração, previsão de vagas de estacionamento, índices urbanísticos e áreas
da edificação a ser projetada.” COE/SP, item 3.2.1
Neste capítulo serão apresentadas as características do projeto de prefeitura com base nas
determinações do COE para uso e ocupação de solo do Município de São Paulo por meio de
estudos de caso em que serão demonstrados os desenhos e os r os r equisitos
equisitos obrigatórios que
obrigatórios que
devem estar presentes nas plantas, cortes, fachadas, telhados, selo do projeto, dentre outros,
demonstrando um a um em detalhes.
Sugere-se que, antes de propor o projeto para o cliente, o profissional se certifique acerca da
legislação aplicável ao zoneamento (a chamada “lei de zoneamento”) em que será implantado
o projeto, pois há áreas que são exclusivamente residenciais (ZER), nas quais não há
viabilidade de se implementar um projeto comercial, por exemplo. Isso pode ser feito por
acesso online ou presencial à prefeitura em questão por meio do endereço onde será efetuada
a obra, que está localizada em determinada zona de uso registrada documentalmente no órgão
público.
Depois de fazer a reunião com o cliente e se ter chegado a todas as conclusões sobre o que
vai ser feito (projeto arquitetônico), o próximo passo é aprovar na prefeitura o anteprojeto
(chamado pré-executivo).
Como se mencionou no capítulo anterior, é prudente deixar bem claro ao cliente que, uma vez
aprovado o projeto pré-executivo, as alterações posteriores no projeto arquitetônico implicarão
mais tempo e gasto, uma vez que deverá ser dada entrada em nova aprovação
aprovação deste outro
anteprojeto, implicando em mais pagamentos de taxas.
Como agora já se sabe, cada prefeitura possui seus requisitos para a apresentação do projeto
arquitetônico, porém, há requisitos que são padrão e devem estar em todo projeto.
Por esse motivo, sugere-se que sempre sejam guardados os projetos aprovados em
determinada prefeitura, pois se terá sempre à mão os requisitos necessários para aquela
municipalidade.
Estudo de caso: exemplo de mapa e legenda de uso e ocupação do solo de uma uma
subprefeitura do Município de São Paulo demonstrando a zona de uso de cada região da
cidade.
37
Projetos de Prefeitura de acordo com o COE/SP Decr. n. 57.776/17
Primeiramente, deve-se localizar a zona, de acordo com a localização do lote, ou seja, o bairro.
Como o município de São Paulo é muito grande, ele é subdividido em administrações regionais
(subprefeituras), cada uma tem o mapa de uso e ocupação do solo e seu Plano Diretor
Estratégico (isso pode ser verificado ON-LINE ou na própria prefeitura).
38
Basicamente, os principais desenhos que devem constar do projeto de edificação com até
1500m² de área construída são: planta baixa volumétrica (de todos os pavimentos existentes),
e cortes transversais e longitudinais também volumétricos. As fachadas, planta de cobertura e
detalhes (como escadas e piscinas, iluminação e ventilação) só são apresentados no caso do
projeto completo, que contempla as edificações acima de 1500m² de área construída. Todos
eles estão detalhados na sequência.
O projeto geralmente é apresentado em escala 1:100 (caso precise reduzir, para que caiba o
desenho, é admitido até 1:200), e em fundo claro, para melhor visualização.
Os cálculos com lotação, área permeável, vagas de estacionamento, cota de terreno por
unidade em caso de conjunto residencial, reservatório (quando necessário), quadro de áreas
de insolação e ventilação, devem, obrigatoriamente, ser dispostos na folha do projeto, mas não
precisam constar no carimbo. Em São Paulo há hoje um modelo específico de tabela
disponibilizado no site e explicado nas aulas extras, que devem ser adaptados de acordo com
as variáveis de projeto.
O quadro de áreas de escritura e real, computáveis e não computáveis e área total, devem
aparecer na mesma tabela, bem como os cálculos de taxa de ocupação e coeficiente de
aproveitamento. Atentar para cálculos específicos exigidos pela prefeitura de cada município.
39
À direita está representado um carimbo padrão da Prefeitura de São Paulo, devendo constar o
padrão
nome do proprietário, zona de uso, número de contribuinte, a escala, a categoria de uso
pretendido (nesse caso é residencial), tem que colocar a zona, também deve constar a
situação sem escala, com indicação do norte (para identificar o lote na quadra a que pertence).
A folha de projeto de prefeitura não requer padronização, pode ser tamanho A0, A1, A2, A3,
não importa, desde que o carimbo obedeça ao padrão A4, sendo que ele deve ser a frente da
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dobradura da folha do projeto. Dessa forma, a folha de projeto pode variar as dimensões, mas
o carimbo determina o tamanho que ela deve ser dobrada, sendo que o carimbo não pode ser
dobrado, pois é o indicativo do projeto e será anexado assim dentro dos processos nas
Prefeituras. Cuidado apenas com a largura da plotter ao definir a largura da folha de seu
projeto… a largura máxima é de 900mm, mas o comprimento da folha pode ser maior. Se a
folha ficar muito grande, o ideal é distribuir os elementos do projeto em mais de uma folha.
41
Para cada uso pretendido (residencial, predial, shopping), há certos cálculos que devem ser
demonstrados no projeto
reservatório – deve arquitetônico,
vir acima do carimbo,como lotação, área permeável, cálculo de vagas, de
na frente.
Legendas – são necessárias em todos os casos, pois indicam a área a construir, demolir,
existente (regular, que será mantida), de acordo com o motivo do projeto. Caso seja projeto
simplificado utilizar legenda específica de cores, caso seja projeto completo, utilizar legenda
padrão tradicional.
Geralmente as prefeituras oferecem ao profissional uma listagem dos elementos mínimos que
devem constar nos projetos. Cabe ao engenheiro ou arquiteto se informar acerca deles, para
que o projeto atenda às determinações. Basicamente, os principais são:
42
- planta de cobertura;
- detalhes;
- quadro de iluminação e ventilação.
5.1.
5.1.1
1 Planta
Planta dos pavim
pavimentos
entos