CAPA I im6veis

MJUNHO DE 2010, QUANDO EXAME IVBUCOU SUAPRIMEIRA pesquisa anual sobre 0 mercado imobiliario brasileiro, muitos tiverarn a. impressao de que aque!a euforia havia atingido urn teto impossivel de superar: de acordo com os numeros, levantados pelo instituto Ibope Inteligencia, 0 Brasil tinha 0 terceiro mercado mais aquecido do planeta, somente arras de Bong Kong e Singapura. Um ano depois, eis aqui a eonstatacao, sim, era possivel, 0 mercado imobiliario brasileiro viveu,em 2010, urn periodo de euforia sem paralelo em sua historia, Mais de 1 milhao de casas e apartamentos foram financiados no ano, duas vezes mais do que em .2008, As vendas nunca forarn tao velozes, Em media, urn novo predio leva quatro meses para ser eompletamente vendido nas principals capitais do pais, tres vezes mais rapido do que cinco anos atras - e ha dezenas de casos de condominies que sao eomercializados num unico fim de semana, alguns em poueas horas. 0 segundo levantamento EXAMEjlbope traduz em numeros esse aquecimento: os precos dos imoveis novos subiram 26% nos ultimos 12 meses em Sao Paulo, Rio de Janeiro e Porto Alegre. Os usados aumentaram 24% no rnesmo periodo, Aalta~media, de 25%, foi a rnaior do mundo, segundo dados de 37 paises levantados pel a consultoria especializada. Global Property Guide. Em dois anos, os imoveis

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36 I www.exame.com.br

OS NUMERO'S DA EUFORIA

o PRE(O DO$IM'CNE1$ RESIDENCIAIS SUBIU, MAS NAQFICOU ~ll

Apartam@f1tos e CGl$G$ em ~aoP,awl®, Rio aleJillrleiro e RortG> Alegretiveram, em meclj~. i,l maior valoriza,an do rnundo em 1l mese80)

.- •••• 0"" •• Jf ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• ; ••••••••••• , ••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• ' ••••••••••••••••••• ~ ••••••••• ' ••••••••• 'l. •...•..

Aqui cs preQQg d0£ im0veis cGrr€lsp0ndem .iiI 5,5 veze~ a renaia rr1@t1ia ar1ual des fiilrnnia~, urn patiilmar inferi0Jr' a@ de ehir:l'a e in<llia

'" Brasil _ (5a:oPaulo)

(1) 0 nurnero do Bcasil vai ate abril de 2011 Os dadQs.glob~is sao de 2010 (2)'P(e~9 meclib nas prindpais ddades

ALTO INT~RNACI©MALMElNTE

A~esar clIa alta, es irnoveis brasileiros aim;:Ja estaD re:lativamente barat0$: 0 pais ocuea a 6.52lDosiGao nurn ranking fjje pr-ec;:os feit0J erm 94 paises (va/orfd0rmetrb lJI(1adrad(j)y~)

0-············· · ·······_···· .. ····· ·············- , ,

291nglaterra

23 358 dOlares

0··········· .. ········································· ~

3{) Russ.ia

18487 dolares

o" .. ··~·····-··········, .. ·············-····························· .. ············ .. ··1

4{) Singapura

16 644 dolares

0····················································· ,

S2 Hong Kong 116422 .dillall!S

0· .. ···· .. ······;··························· .. ········· .. · _ ..

642 Argentina

2 625 d6lares

O························ ·········T ", ~

0····························································· ... •··•·················· .. ·'1

66!lTrinidad e Tobago 2 SOl d61ares

Q ····_········· • ..,.. ••• ·•·······•·•·•··•·· T· ••·········_········,····.·t·· ..

672. filipjnas 2407 d6Iares

Fontes: Global Property Guide, lhope I~teligencia e JP. Morgan

brasileiros valorizararn 52% - apenas o riquissimo mercado de Hong Kong teve desempenho melhor.

A incrivel escalada de precos de imoveis no Brasil e explicada por um inedito descompasso entre oferta e demanda. Nos ultimos tres anos, 0 volume annal de lancamentos das principals incorporadoras dobrou. Parece muito, mas e muito POllCO: a demanda continua bastante superior a oferta, Uma pesquisa da Fundacao Joao Pinheiro, orgao ligado ao governo de Minas Gerais que mede 0 deficit habitacional do pais, aponta que ha gente com dinheiro e sem casa em todas as faixas de renda - entre as que recebem mais de dez salaries rninimos por mes, 0 "deficit" e calculado em 170 000 moradias. Estima-se que

urbanas no pais inteiro. Dezenas de novos bairros vern surgindo nas principais capitais brasileiras. Um destaque e Aguas Claras, regiao administrativa do Distrito Federal. Aguas Claras foi fundada oficialmente na decada de 80, depois que 0 governo local regularizou a posse de terrenos invadidos. Ate as anos 90, havia pouquissirnos predios ali, boa parte das moradias era destinada a moradores de baixa renda. De la para ca, foram lancados mais de 800 empreendimentos, muitos de classe media e alta, e a popnlacao cresceu quase quatro vezes, para cerca de 150 000 habitautes. Em Porto Alegre, surgiu 0 bairro Jardim Europa numa area que era ocupada par um bosque ate 2006. Ha cerca de 1000 imoveis no local. Em

Com a expansao irnobiliaria dos ultirnos anos, dezenas de bairros com milhares de casas e apartamentos surgiram nas maiores cidades do pafs

as empresas precisariam construi.r meio milhao de imoveis a mais todos os anos para fazer frentea procura, Os motores do mercado sao velhos conhecidos: mais credito, mais renda e cada vez mais consumidores dispostos a comprar casas e apartamentos. "Nos so cliente tipico esta na faixa dos 35 anos e vai casar au sair da casa dos pais", diz Michel Wurman, vice-presidente financeiro da PDG, a maier incorporadora do pais. "Com 0 crescirnento da economia e do emprego, as pessoas se sentem mais seguras para fazer uma compra desse porte. E conseguem pagar, porque existe financiamento."

A expansao imobiliaria dos ultimos anos esta provocando transformacoes

Belo Horizonte, em pouco mais de dez a110S foram construidos 3 000 apartamentos e casas ern Belvedere, na zona sul, "Ja fa1tam terrenos para novas construcoes nesse bairro", diz Alexandre Gribel, diretor da Gribel Pactual, corretora do grupo Brasil Brokers. Esses novos bairros crescem rapidamente porque seus precos sao bem menores do que as das regioes centra is. 0 metro quadrado de urn apartamento novo em Aguas Claras, por exemplo, custa 4441 reais, menos da metade do que e cobrado em media em Brasilia.

Hoje, a capital federal e a terceira cidade mais cara do pais, segundo a pesquisa EXAME/lbope. 0 campeiio de precos continua sendo 0 Rio de 1a-

18 de maio de 2011 I 37

SAO '-AU 0 _______________

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~ A (IDADE QUE MAIS VALORIZOU NO ULTIMO ANO

o VAI:.OA DOS IMOVEIS Alta em 12 mese$(1~ e preco meCilk) [il0r metro 'quadraao

_NoVQS

_Usados

Q IDre(,':0 dGl.s imlilXleis nO~QS stll1J:iw 31%, e e des usedes, 28% em SaG Paul@ nes illtim0s 12 meses - foram as maleres altas cia perlmfjo entre as eitil@des pes€!tlisadas l1)elo institutollD€lpe Inteli~enda, A valor:i;ea!;~o esta levando as i(llcarporadoras a lancer EGiSaSe, principalmente. alDart-amentGs Gilda vel menerss, para que e prer;:Q fi(llal seja acessivel a urn rnirnere maier de eomprad0res. A aiemamla lJla~ e~se im6ve'is tern Ereseido a€imaaa media. A

i nEOrf)@rati0ra MaxCasa lanC0u recentements urn preaio de 70 apartamentos CC1l;r:Ti1 pre(0 me€lio de 8 300 reais (i) metm q:uadra(ilo no [ampo Bela. bairro em que 0 met~(j) guadraClio [tao costurnave EYstar mars de @ 000 reais. "vendemos bide num dia, sinal de Glue a pr.ece pr:ov8velliflente estavaerr.ad0", €liz JGlse Paim. JDresiaente de M.axCasa,

,s t, .

I REGIA0 NOROESTE Pi'lnclpals balrros Fntguesia do 6, Jar-agl.!Ja e iimao

REGlie Q.ESTE Princip.ais ~Irros Barra Funda, La!;'lia, R~[dizes e Vila Leem:oldina

v r-~esa ~-:

Guarapiran,ga: r'V ,'"

" \

Principais bairf'os Bela Vist<;l, Consolacap. Ul:ler.clade e Sie

O, .... /·· ........ T~' ......... , ...... ''' .... , ...... , .. '''.'''''.,,''''''''',>'.

R,EGIAO SUL 1 Principals. bairros Campa LimpQ, 5antlD Amaro

e soeorro

(1) Ate abrll de .2011 (2) Entre os balrros centrals da cidade Fonte; lbope Intellg~ncia

~~.------

38 I www.exame.corn.br

i···· .. _·,········ ·,_ .. ········_··· · ······, REmAQ NORTE

Principals bairros Casa Verde, Santana e Tu(;;uruvi

REGIAO LESTE Principais bairros Itaquera, Penha

e Vila Matilde

!-"-'- :., - , REG lAO SUDESTE

Principais bairros AriG:anduva, Ipiranga, Mooca

e Tatuape

o preco medi'Q des imoveis residenciais em Sao ,Paulo subiu nos liltimos 12 meses(l) ...

••

1 1.

2010 2011

Alta de 31%

aOl0 2011

Alta de 28%

.. .e em dois anes • NGV0S • usados

62%

o

-

2009

2011

CAPA I im6veis

JARDIM PAULISTA, o BAIRRO

MAtS CARO(2)

Alta em 12 meses(l)

e preco medic por metro ouadrado

39%

49%

•

-

Novos Usados

57%

41%

PERQIZES, OBAtRRO QUEMAIS VALORIZQU(2)

Alta em 12 meses'" e pref;;0 medioiilor metro quadrado

N.ovos

Usados

18 de maio de 2011 I 39

CAPA I im6veis

neiro, ande 0 metro quadrado de urn imovel novo custa 6 528 reais - essa e a media, mas ha, no Leblon, apartameritos sendo negociados por ate 40 000 reais 0 metro quadrado. "Estrangeiros, especialmente americanos e chineses, que estao vindo para 0 Rio trabalhar na industria de petroleo, querem morar perto da praia, e isso temfeito os precos subir ainda mais", diz Bianca Carvalho, diretora da incorporadora carioca Concal. Tambem ha uma grande expectativa sobre como as obras de infraestrutura para a Copa e a Olimpiada vao mexer corn 0 mercado, Espera-se que bairros como Barra da Tijuca e Recreio dos Bandei-

rantes sejam beneficiados, porque 0 plano e que haja estacoes de metro ali e que a avenida das Americas, que Jiga esses locais a zona sui do Rio, seja duplicada, Como os projetos ainda nao sairam do papel, a alta dos pre<;os dos im6veis nesses bairros foi inferior a media cia cidade no ultimo ano. Urn lugar que j:i comecou a valorizar, e muito, foi a regiao do porto, que deve passar por uma revitalizacao, A maio-

VISTA DA. BARRA DA TIJUCA.:

o Rio de Janeiro e a eidade mais cara do pais, e muitos bairros podem valorizar ainda mais em raziio das ohms para a Copa e a Olimpiada

40 J www.exame.com.br

NA ONDA DA GOPA E DA OLiMPrADA

E 11l0UC;:O prevavel que outre caJ1lital do l1lais paSSE! pela 'transfermaij;a0 prevista para e Rie de Janeiro nes proxtmos anos. Espera-se que as obras

de infr,aestrutara para a coea do Mundo e a Olimpfaea valorizern bairros csrno Barra da Tijuca, Re€:r;-dos- ---

Bandeiranlies e a regiao do /

. ,.J/'

porto, cue aevera ser

revitalizada. Hoje, as im0veis a,a Gidade ja sao, em media, os

vrnais taros do pais - 0 metro quadrado de um apartamento novo em Ipanema, por exemplo, custa cerea de

13 000 rea is.

o preco medic dos im6veis residenoiais rro Rio de Janeiro subiu nos ultimo'S 12 meses(1) ...

.Alta de 19%

401@ 2011

Alta de

18%

2010 2011

... e em dois anos .WQl.l0S .Usad0)i

2011

(I) Ate abril de 2011 (2) Enlre os bairros centrals da cidade o ibone considera Barra e Jacarepaeua subdivisoes da zona

,

() VALOR DQS IMOVEIS

Alta em 12 meses(l) e preco mecli@ eer metre qua€lrarllo

_ Novas _ UsaCiQs

ZONA NORTE Prcincq,ais bairros Bonsucesso; Galeao, Itt:la do Governade], Penha e Ramos

T ZONA OESTE ~ Principais bairros : Bangu, (ampe ! Grande, Realen\ilo I e Santa erui! __ --

t.~ - -

_r

f'-/-'

oeste

BARRA(S) Princlpais balrros Barr-a da Tiiusa

e Reerere dos Bandeirantes

Principais bairros Cammim, Cidade de Deus, JaearepaguB, Taquara e Vargem

I8ANEMA, OBAIRRO M~IS CA:RO(2~

/l:lta em 12 meses'? e preco medic por metro quaarado

(3) A varia(ao d. precos nao fai celculada porque hauve poucos neqocios publkos com im6veis em 2010 (4) Nao ha dados sobre irnoveis novos na regiiio ($) Para detalhar melhor os precos, Fonte: lbooe Inteligencia

18 de maio de 2011 I 41

FLAt:e1ENGO, OBAIRRO QUE MAIS VALORllOtJ(2)

:t\lta em 12 rneses'" e j1lre1);O meCilio P0r. metro quadrada

61%

Novos

LJsados

~'-""'-"""""""""'-"""""-I C~

~lfrlnclpafs balrros Centro, E$taeio, Gloria; Rio Comprido, Santa Teresa e Sao CrrstQv30

Principais bairros Alto da BO<l Vista, Grajau, Maracana, Tijuea e Vila Isabel

Principals bairros Botaf0go, Cepacabana, Flamengo. Gavea, Ipanema, Lagoa, Leblen e Urea

G

o VALOR DOS IMOVElS

Alta em 12 meses(l) e precc media po)' metre 9uaSi ado

/.

_movos _Usados

NORTE Principals bairros tlnchiet'a e l1umaita

SURGEM NOVaS BAIRROS

, /.

Prlncipals.balrros

Bern Fim, Meni 0 Deus, Moinhos deoWento~ Prai~,de B~fas

A cidade esta em expensae, Gral'ildes empreendlmentosestao sendo lanc;;ados em

Giiferentes re~i6es, 0 que -,

cemeca a criar novos bairros.v' Na zona norte, a

incorporadora OAS vai erguer um complexo de quase_

:3 000 apartamentos, predios

-v

comereiats, urn snqpl':)ing e

um hotel. Na plan,ta, 0 metro quadrado deve custar cerca de 3 300 reais Ehoje, im6:veis pront0s na re~iao saem PQr cerca de 3 600 yeais 0 metro ~ , quadrado), Na'2ona sui,

surgiu 0 bairro Jardim Tristeza

Europa, num local onde r-

ate 20,06 ha~ia urn bosque. I

0···············7····' NORDES'FE Principais bairros BoC!) Vista, Chacara das Pedras, Jardirn Europa, Petrcfip01is e Tres Figueiras

~~C)"··!F· .... " .. ···················'············, OESTE-LESTE Principals balrros A@foI'l0mia, Jardim Carvalho e Teresopolis

Bel~mVelho

o preco rnedlo dos imoveis residenciais em Porto 1I;legre subiu nos ultlmos 12 meses(l) •••

NOVOS

•

Novos(3) Usados(3)

1606 1860

reals reais

2010 2011

Alta ~re

1&%

Bel~m Novo

0 .. ·· ·.······· .. · ···.·· · .

I

... e em dois anos 47;"IG

SUL

Prindpais bairros Belern Novo, Belern Velho e Cascata

i OESTE j PrincipalS balrros \. IJilanema e Tristeza

:· .. •••• .... ••· ..... ··.) .•• ·• ••••• •••·•·•• •• ····•• .. ····1

(1) Ate ebril de 2011 (2) Entre os bairros centrals da cidade (3) A varia~a9 de precos nao foi calculada porque howe PC){JCQS negooos publico, com imoveis em 2010 Fonte: tbope Inteligencia

•

MOINHOS DE VENTO,.

o BAIRRO MAIS CARO(2)

Alta em 12 meses(l) e preco medic por metro quadrado

8%

BOA VISTA. 0 BAIRRO QUE MAIS VALORIZOU(2) Alta em 12 meses'" e preco medic por metro quadrado

47%

23% y

•

Novos

Usados

CAPA I im6veis

ria das ineorporadoras esta procurando terrenos para construir apartamentos e escritorios ali. "Os pre~os dos terrenos ja suhiram muito, os proprietarios querern ganhar dez vezes mais do que pagararn", diz urn executive do setor. Em Sao Paulo, cidade onde os precosmais aumentaram ern 12 meses, o valor do metro quadrado de imoveis novos em Moema e Perdizes, bairros da zona oeste e sudoeste da cidade, chega a 20000 reais.

Mas, assim como aconteceu no ano passado, a nova pesquisa EXAME/ Ibope faz surgir a pergunta: agora es-

SHOPPING EM SALVADOR: em 2011, a perspectiva de mais injlafiio e men os crescimento economico leva consumidores a. adiar a comp,·a de im6veis

ta caro? Atingiu-se urn teto? Diante de uma demanda tao poderosa, a tentas:iio e imaginar que 0 setor imobiliario so po de continual' em sua trajetoria atual- e que os prec_;:os, embora ja tenham subido muito, VaG conrinuar em alta. Ha estatisticas que ajudam a embasar essa tese. Segundo um relatorio do banco J.P. Morgan, 0 valor de uma

18 de maio de 2011 I 43

CAPA I j'm6veis

casa ou apartamento no pais eorresponde a 5,5 vezes a renda media anual das familias, menos da metade da proporcao de China e Singapura. .Num ranking de pres:os feito anualmente pela Global Property Guide em 94 paises, 0 Brasil aparece na 6511 posicao, Por esses criterios, portanto, ainda ha muito que valorizar; 0 credito Imobiliario, mesmo depois de tel' crescido

cerca de dez vezes em cinco anos, aincia responde por 4% do PIB, um dos menores percentu_ais do mundo. Gam poueo financiamento disponivel, ha menos espaco para especulacao e altas de prec;:o descoladas da realidade, como se viu nos Estados Unidos e na Europa (a situaciio e diferente no segmente de imoveis comerciais, veja na pag. 48). "Quem mais compra imovel

o risco e comprar um im6vel

em bairros onde ha predios demais e'm cor strucao. como ocorreu no t-torurnbi. em Sao Paulo

UM MERCADO EM EX;81~J~sAo

Q meior pr@jet0 da Gafisa e'sTa send@ C@l'lstrwfcl@ no. iJistrito Federal. Trrata-sa d!D wndomfnio Alphaville, QU@ ~era 0a5'85, IDr~dios resi€lE)ntiais, escrit6riIDs, loj"as e sh(')I!>~-in0S m[ffia Mea de~2 milhoe-s de metres G1ua(ljrta(iJos - 0 doom IdQ tamanM.o de ti:lplhavllle "mi§linal", 'qllJe swt!)lil'.l.nos anes J@ em S"?io ~aul@. a pr:ajeto e uma eviilien~ia cla IDQjanr:a do rner:~ad@ itT10biliario kmalern Bltasilia, ® metre qua€lra~j(D de apilrtalilTentc!)s nevos eusta cerca de 9. 0.00 reais.

Nao hcl dados sobr:ea. varia,ao de pre~os em rela,ao a 2010 por:que 0 Distr:iro Federal passou a integrar a pel'quisa EXAMElibope neste ana

o preco medio do metro quadrado dos im6veis no Dlstrito Federal

• NoY-os .lJsados

residencial no Brasil e ° consumidor final, parque a dernanda e gigantesca. Na China, por exemplo, os investidores movimentam 0 rnercado e criam uma procura artificial", diz David Lynn, autor do livre Emerging Market Real Estate Inve.stment,-lanyado em=- 2010, e diretor do ING Clarion, um dos maiores fundos de investimento em imoveis do mundo, com 23 bilhoes de d61ares de patrimonio;

Apesar de esses calculos mostrarem que o potencial ainda e enorme, ha no

o VALOR DOSIMOVEIS Alta em 12 rneses'" ,e IJlre~o medic I)(')r

metro qyadrado

_t>Jovos

_Usaclos

(1) Ate abril de 20\1 (2) Nao M dados sabre im6veis novos na regiao fonte: Ibope Inteligencia

horizonte urn conjunto de riscos que nao podem ser ignorados par quem quer comprar seu im6vel nos proximos meses. "A tendencia de longo prazo e positiva. Mas nenhum setor esta livre de solavancos, e 0 mercado imobiliario corneca a entrar numa fase mais complic ad a", diz Flavio Queiroz, analista da corretora do banco Santander. Claramente, hit em 2011 ameac;as que nao estavam no radar no euf6rico ana de 20lO, em que a economia brasileira cresceu 7,5%. A perspectiva de

menos crescimento economico e mais inflacao tern levado alguns consumidores a pensar duas vezes antes de comprar, dizem executivos do setor. "E um efeito psicol6gico, que pode se agravar se a infla<;ao oficial passar de dols digitos", diz Nicholas Reade, presidente da incorporadora Brookfield. "As pessoas ficam com medo de assumil' compromissos de longo prazo."

Num setor que s6 funciona se houvel' credito, outro perigo e a possibilidade de faltar capital para os ernpres-

timos quando se esgotarem os recursos da caderneta de poupanca, a principal fonte de financiamento de im6- veis, As previs6es variarn - para as bancos, 0 dinheiro acaba em 2013; para empresarios, pode dural' urn pouco mais. Mas 0 fato e que 0 credito imobiliario cresce a uma taxa muito superior a da poupanca .. 0 excedente teria de ser financiado com outros tipos de recurso, como a ernissao de titulos imobiliarios, num sistema semelhante ao que ocorre na maioria dos paises.

18 de maio de 2011 145

UM PORTO QUE MUDA A CIOADE

Preco rnedlo do metro

quadrado dos lmovets em Recife

• Novos • Usados

10976

rears

Os investimentos bilionartos feitos no complexo industrialligadt> ao porto de Suape vern criando urna derrranda se precedentes par irnoveis, (j) preco medie do metro quadrado e @ menor entre as cidades ;pesqwisadas pele Ibope, mas jlil ha valores superior:es a 10 000 reais em regioes nobres, Nao htl dados sobre a varla(;ao de pre~os em reJa~ao a 201Oporque Recife passou a integrar a pesquisa EXAMEjlbope neste ana

Ii quanta custa, em media,

o metro quadrado dos apartamentos mats cares de Boa Via!'lem, a regiao mais valorizada de Recife

............................... , NGRTE(:!) Principals balrros Arruda, florte

cia Madeira

e Pau Ferro

o VALOR DOSIMOVEIS

Alta em 12 meses(1) e preeo meaio por metro quadrado

_ Novas _Usados

.0'., ..•..••... "" , CENTRAL

Principals bairros I AflitlilS, Boa Vista, / Ilha de Leite,

Jaqueira e Espinheiro

CENTRO-OEStE Principals bairros Casa Amarela, Caxanga e Monteiro

rv= CENTRO-LESTE Principals balrros cameo Grande

e Torreao

.,. OESTE Principais bairros

l C:idade Uniifersitaria, t .. Tejil1lio e Varzea

, , BOA VIA-GEM

Principals bairros Imbirifueira e Pina

(1) At~ abril de 2011 (2) Pre~as MO disponlveis porque nao h;i dados sabre irnoveis novas e usados na regiao Fonte: tboce Inteligencia

46 I www.exame.com.br

) V

CAPA I im6veis

COMPLEXODE SUAPE, EM RECIFE: os mwestimentos em infraestrutura estiio transformando 0 mercado imobilUirio da ddade

E posslvel que os recursos da caderneta de oouoanca nao sejam mais suficientes para financiar a compra de im6veis daqui a dais anos

suI de Sao Paulo. 0 bairro concentrou 15% de todos os lancamentos da cidade em 12 meses, e os prec;os subiram 12%, menos da metade da media geral da capital paulista. Algo semelhante esta acontecendo em Salvador, no eotorno da avenida Luis Viana Filho, conhecida como Paralela. "Se eu fosse comprar urn imovel hoje, cornpraria para morar, mas nao para investir e ten tar ganhar dinheiro no curto pra- 20", diz Roberto Miranda de Lima, presidente no.Brasil da gestora britanica Autonomy; que tem 2 bilh6es de reais em imoveis comerciais 110 pais e esta captando urn novo fund a para investir aqui. "0 risco de errar a mao esta aumentando." •

gente de milhoes de brasileiros sem imovel e pretende cornprar uma casa, o perigo e colocar dinheiro numa regiao em que ha excesso de oferta. Nenhum dos bairros centrais pesquisados pelo Ibope teve queda de preco nos ultimos 12 meses, mas em alguns lugares a oferta desordenada fez com que a valorizacao fosse menor que a media. E 0 caso do Morumbi, na zona

Aqui, esse tipo de mecanismo ainda e incipiente. "0 rnercado tera de aprendel' a conviver com fontes alternativas, em que os juros podern variar mais do que hoje", diz Fabio Nogueira, diretor da ernpresa financeiro-irnobiliaria Brazilian Finance & Real Estate.

Ha, ronda, riscos que sao consequencia direta da expansao dos ultimos anos. Para quem faz parte do contin-

Com reportagem de Alexandre Moschella

18 de maio de 2011 I 47

CAPA I im6veis

Precos em alta, ofertaem exoansao, estrangeiros comprando - aeuforia do mercado imobiliario comercial esta passando dos limites?

GIULIANA NAPOUTANO

ETEMPOS EM TEMPOS, UM MERCADO passa por aquela fase.em que nao parece haver alternativa para os prec;os senao subir, subir e subir, Como bern se viu na bolha imobiliaria americana, essa e umafase que pode ser perigosa. Pois urn fenomeno dessa natureza parece estar ganhando forma num irnportante segmento do

48 I www.sxarna.com.br

mercado imobiliario brasileiro - 0 comercial. Ha, espalhados pelo pais, diversos exemplos desse comportamento. A BNCorp, incorporadora que tern o Bank of America Merrill Lynch e a construtoraBueno Netto como socios, passou a ser procurada, seis meses arras, por fundos esrrangeiros interessados em comprar urn predio inteiro que a ernpresa lancaria na rua Oscar

Freire, uma das mais valorizadas de Sao Paulo. Em vez de vender, a BNCorp decidiu esperar e lanca-Io em maio .. "Achamos que podemos conseguir precos melhores", diz Danilo Camargo, diretor da BNCorp. Ha, e inegavel, uma serie de raz6es para fundamental' 0 otimismo de Camargo. Um levantamento da consultoria imobiliaria CB Richard Ellis mostra que investidores estrangeiros e nacionais destinaram Sri bilhfies de reais it compra de edificios de escritorios em :2010, um recorde. AMm deles, milhares de pessoas fisicas aplicaram parte das econornias em salas comerciais, espacos que geralmente variam de 50 a 200 metros quadrados e sao ocupadospor profissionais liberais, Boa parte desses imoveis foi lancada recentemente e so ficara pronta nos proxirnos anos. 0 que ainda ninguem sabe e se havera ernpresas, me-

dicos e advogados dispostos a ocupar esses escritorios quando eles forem entregues - ou se muitos investidores van acabar com urn mico nas maos,

o segmento que apresenta mais motivos para preocupacao e 0 das salas comerciais, Em Sao Paulo, maior mercado do pais, foram lancados 7500 escritorios desse tipo em 2010, 0 triplo de 2008. Estima-se que mais da metade dos irnoveis tenha side comprada por pequenos investidores, interessados em revender as salas com lucro no futuro ou aluga-las para receber uma renda mensal. "Hoje, a procura por esses espac;:os e grande, porque ficamos muito tempo sem construir,E, issoque o investidor ve. Mas 0 mercado devers estar saturado daqui a alguns anos", diz Fernando Kenworthy, presidente da Fibra Experts, incorporadora do gTUpO Vicunha. Com medo de nao ha-

RECORDE DE

I NVESTIMENTOS

Fundos brasileiros

e estrangeiros nunca compraram tantos escritorios no pais

(total investido em bilhoes de reais)

Fonte: CB Richard Ellis

18 de maio de 2011 I 49

CAPA I im6veis

"Como aconteceu na balsa em 2006 e 2007, hC§ muita gente investinda em im6veis achando que a curva e s6 ascendente" diz um executivo

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ver demand a, a ernpresa desistiu de lancar urn conjunto de salas comercias na zona oeste de Sao Paulo - agora, 0 empreendimento tera predios residendais e lojas. Como Kenworthy, cada vez mais executivos ternem que 0 mercado das salinhas passe por uma crise parecida com a dos flats na decada de 90. Na epoca, a procura por flats estava em alta, houve uma serie de lancarnentos e milhares de pequenos investidores passaram a aplicar nesses quartos, recebendo uma renda mensal que variava de acordo com a ocupacao, 0 movimento, porem, foi desordenado e a oferta superou, de longe, a demanda. o numero de flats aumentou cerca de cinco vezes, 0 que deixou milhares de quartos vagos. 0 rnercado levou quase dezanos para se recuperar,

50 I www.exame.com.br

A situacao dos predios de escritorios corporativos, ocupados pOI' grandes empresas, e diferente. A oferta desses imoveis esta crescendo no Rio de Janeiro e em Sao Paulo, mas num ritmo menor do que 0 das salas cornerciais: 0 aumento medic anual desde 2008 foi de pouco mais de 20%. 0 que preocupa, aqui, sao os pre<_;os. Os alugueis estao entre os maiores do mundo e continuam subindo. Segundo EXAME apurou, no edificio Brookfield Malzoni, que esta sendo construido na avenida Faria Lima, em Sao Paulo, 0 aluguel media e de 160 reais a metro quadrado, o equivalente ao que se paga na regiao proxima a Times Square, em Nova York. Apesar do preco alto, a predio ja esta todo alugado e algumas empresas chegaram a disputar andares (0 dono

do predio, 0 bancoBTG Pactual, nao quis dar entrevista), Hi concorrencia para alugar e tambem para investir nesses empreendimentos. A Previ, maior fundo de pensao do pais, mudou sua politica interna para conseguir aplicar em predios cornerciais. "Antes, so investiamos quando 0 imovel estava pronto, mas comecamos a perder negocios para outros fundos, que entrayam na fase de construcao. Agora, vamos para 0 inicio da cadeia", diz Rene Sanda, diretor da Previ. A gestora coreana Mirae levou tres anos para fechar seu primeiro negocio imobiliario no pais porque nao achava projetos. "Muitos donos de empreendimentos nao querern vender porque esperam conseguir pres:os melhores", diz Steve Kim, diretor da Mirae,

PARECE A BOLSA EM'2007

o que atrai as investidores eo diagnostico de que existe uma falta cronic a de imoveis comerciais no pais. Urn levantamento da Richard Ellis indica que, nas principals cidades do mundo, ha cerca de cinco escritorios para cada habitante - aqui, a proporcao e de urn para urn. Hi menos espacos comerciais em Sao Paulo do que em Atlanta, pOI' exemplo. Alern disso, em razao da expansao econornica, mais empresas contrataram e precisaram de novos escrirorios,o que fez a taxa de imoveis vagos cair para 0 rnenor nivel da historia no Rio e em Sao Paulo. A questao e como esse mercado val se ajustar ao ambiente de juros maiores e crescimento menor esperado para os proximos anos. "Como aconteceu 11a bolsa em 2006 e 2007, ha muita gente investindo em imoveis achando que a curva e so ascendente, e obviamente nao funciona assim", diz Carlos Betancourt, socio da Bracer, empresa de investimentes imobiliarios que tem 0 bilionario Sam Zell entre seus socios, Betancourt decidiu vender; neste ana, os imoveis da Bracer foram comprados pela gestora Prosperitas pOI' 3 bilh6es de reais. Os pr6ximos rneses vao mostrar se ele fez um born negocio ou se os investidores que estao aumentando a aposta no setor e que vao ganhar, _

CAPA I im6veis

"Como aconteceu na bolsa em 2006 e 2007, ha muita gente investindo em im6veis achando que a curva e so ascendente", diz um executivo

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vel' demanda, a empresa desistiu de Iancar um conjunto de salas comercias na zona oeste de Sao Paulo - agora, 0 empreendimento tent predios residenciais e lojas. Como Kenworthy, cada vez mais executivos temem que 0 mercado das salinhas passe por uma crise parecida com a dos flats na decada de 90. Na epoca, a procura por fiats estava em alta, houve uma serie de lancamentos e milhares de pequenos investidores passaram a aplicar nesses quartos, recebendo uma renda mensal que variava de acordo com a ocupacao, 0 movimento, porem, foi desordenado e a oferta superou, de longe, a demanda. o numero de flats aumentou cerca de cinco vezes, 0 que deixou milhares de quartos vagos. 0 mercado levou quase dez anos para se recuperar.

50 I www.exame.com.br

A situacao dos predios de escritorios corporativos, ocupados par grandes empresas, e diferente. A oferta desses imoveis esta crescendo no Rio de Janeiro e em Sao Paulo, mas num ritmo menor do que 0 das salas comerciais: a aumento medic anual desde 2008 foi de pouco mais de 20%. 0 que preocupa, aqui, sao os prec;:os. Os alugueis estao entre os rnaiores do mundo e continuam subindo. Segundo EXAME apurou, no edificio Brookfield Malzoni, que esta sendo construido na avenida Faria Lima, em Sao Paulo, 0 aluguel medio e de 160 reais 0 metro quadrado, o equivalente ao que se paga na regiao proxima a Times Square, em Nova York. Apesar do preco alto, 0 predio ja esta todo alugado e algumas empresas chegaram a disputar andares (0 dono

do predio, 0 banco BTG Pactual, nao quis dar entrevista). Hi concorrencia para alugar e tambem para investir nesses empreendimentos. A Previ, maior fundo de pensao do pais, mudou sua politic a interna para conseguir aplicar em predios comerciais. "Antes, so investiamos quando 0 irnovel estava pronto, mas comecamos a perder negocios para outros fundos, que entrayam na fase de construcao. Agora, vamos para 0 inicio da cadeia", diz Rene Sanda, diretor da Previ. A gestora coreana Mirae.levou tres anos para fechar seu primeiro negocio imobiliario no pais porque nao achava projetos. "Muitos donos de empreendimentos nao querem vender porque esperam conseguir prec;os melhores", diz Steve Kim, diretor da Mirae.

PAAEC.E A BOLSA EM-2007

o que atrai os investidores eo diagnostieo de que existe uma falta cronica de imoveis comerciais no-pais. Urn levantamento da Richard Ellis indica que, nas principais cidades do mundo, ha cerca de cinco escritorios para cada habitante - aqui, a proporcao e de urn para urn. Hi menos espacos comerciais em Sao Paulo do que em Atlanta, por exemplo. Alem disso, em razao da expansao economics, mais empresas contrataram e precisaram de novos escritorios,o que fez a taxa de imoveis vagos cair para 0 menor nivel da historia no Rio e em Sao Paulo. A questao e como esse mercado vai se ajustar ao ambiente de juros maiores e crescimenta menor esperado para os proximos anos. "Como aconteceu na bolsa em 2006 e 2007, ha muita gente investindo em imoveis achando que a curva e so ascendente, e obviamente nao funciona assim", diz Carlos Betancourt, socio da Bracor, empresa de investimentos imobiliarios que tern 0 bilionario Sam Zell entre seus socios. Betancourt decidiu vender: neste ano, os irn6veis da Bracer foram comprados pela gestora Prosperitas por 3 bilhoes de reais. Os proximos rneses VaG mostrar se ele fez urn bam negocio ou se os investidores que estao aumentando a aposta no setor e que vao ganhar .•