FUNDAMENTACAO PARA DEFESA DA EXCLUSIVIDADE DOS PROFISSTONAIS DE ENGENHARIA E ARQUITETURA NO ExeRCICIO DAS ATIVIDADES DE ‘AVALIACAo DE IMOvEIS. ‘A Comiss&o de Estudos que elabora a Norma de Avaliagéo de Bens da Associaco Brasileira de Normas Técnicas, ABNT NER 14.653, instalada em junho de 1998, em reunides realizadas em 08/05 € 12/06/2008 analisou 0 teor dos Projetos de Lei nimeros 2992 e 2993 de 2008, de autoria do Deputado Vander Loubet, que prevéem a concessio de atribuicao para corretores de iméveis efetuarem avaliacdes mercadolégicas de bens imoveis. Apés exame detalhado da matéria concluiu-se que essas propostas no devem prosperar pelos seguintes fundamentos: 1. Formagao técnica 0 exercicio da atividade de avaliacéo de iméveis impde uma formago técnica que é incompativel com aquela que dispoe o corretor de imoveis. Na justificativa apresentada no PL 2992 é¢ ressaltado que: Nos termos da legislagéo em vigor, “compete ao Corretor de Iméveis exercer a intermediacao na compra, venda, permuta e locagao de iméveis, podendo, ainda, opinar quanto 4 comercializacdo imobiliéria” (art. 3°, caput, da Lei n° 6.530, de 1978); e conclui, em seguida Parece-nos I6gico que dentro da competéncia para “opinar quanto 4 comercializacao imobilidria” se insere a de avallar 0 valor do imével, 0 que faz do corretor profissional competente para 0 ato. Essa concluséo insere, af sim, um grande equivoco de competéncia profissional. E certo que os corretores estéio na linha de frente do mercado de transacées € de locacdes e, por forca da habitualidade, esto familiarizados aos presos praticados e mesmo com o rol de informac6es histérices e perspectivas diretas nas suas éreas de atuacao. Associado a habitualidade hd a natural intuigo que o leva & escolha dessa atividade para o exercicio profissional. Mas ndo saberé distinguir, além de uma apreciacéo leiga, teercamente ‘ a) >irresponsavel, caracteristicas intrinsecas do bem a transacionar, quanto as técnicas construtivas e até aspectos patolégicos de uma edificagéo, sua interagéo com o solo e respectivo grau de compromisso ao uso que possam ser aferidas para emprestar ou reduzir valor a um bem. Ademais, insere-se uma forte questéo ética: a sua conduta de conciliar interesses, que resultam no proprio ganho (comissées recebidas), o faz parte interessada no processo transacional. 0 Projeto constitui-se em uma reivindicagéo amoral. O valor ‘mercadolégico’ de um imével apresenta componentes que devem € podem ser identificados no somente para © discernimento das partes transacionais, mas, principalmente, para conduzir uma decisao judiciosa. Neste campo, de fato, os corretores nao estao capacitados. Estes poderéo até dizer que pregos esto sendo praticados, mas nao saberao o “porque”, 0 “como” e em quais limites seriam tolerades, considerando a generalidade e a especificidade de cada bem em exame. Esta capacitagao profissional somente é encontrada nos profissionais graduados em engenharia, arquitetura e agronomia, que tem em sua formacéo e visio conhecimentos pertinentes a precificacéo de materiais e das habitaces, ao estagio tecnoldgico das construgdes, aos custos, & formagio antropolégica de aglomerados urbanos e de atividades produtivas rurals ou industriais, n8o sendo argumento para alegacao de “nao estar explicito na Lei”. O questionamento a respeito da competéncia tendo em vista especialmente o disposto no art. 7°, alinea “c”, da Lei n° 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que dispde serem atividades ¢ atribuigges de engenheiros, arquitetos e agrénomos: “estudos, projetos, anélises, avaliagées, vistorias, pericias, pareceres € Givulgacao técnica’, serve téo somente como um pretexto para incutir diividas onde elas inexistem, alegando-se: “as duvidas acerca da matéria geram inseguranga juridica, tanto para os consumidores quanto para os trabalhadores do setor - corretores, engenheiros e arquitetos”. Isto, para consumidores, engenheiros, arquitetos e agrénomos, é inveridico. De fato, com fundamento no disposto na Lei 5.194, defende-se a tese de que a competéncia para a avaliacdo do valor do (Imével € atribuiggo de engenheires, arquitetos e agrénomos, e ndo dos corretores de Iméveis. Raciocinio andlogo ¢ aplicével também para outras categorias de bens como maquinas, instelagées © Equipamentos elétricos e/ou mecénicos cujas avaliacées de mercado demandam formacéio, habilitagéo ¢ capacitagéo nas dreas das engenharias elétrica e mecanica. Conforme ja esté demonstrado pela legislacao disponivel, n&o ha respaldo ao argumento para alegacéo de “no estar explicito na Lai", reitera-se, como elencado a seguir: a) A legislagéo brasileira (Cédigo de Defesa do Consumidor) impde aos fornecedores de produtos e prestadores de servicos técnicos 0 respelto as normas técnicas oficiais. b) No caso das avaliagdes a norma a ser respeitada © a NBR 14.653 Avaliagdes de Bens, cuja parte 2 - NBR 14.653-2 - é dedicada a “Iméveis Urbanos” & a parte 3 — NBR 14.653-3 - é dedicada a “Iméveis Rurais”. c) A definicdo de avalia Procedimentos Gerais 6: contida na parte 1 - “Andlise técnica, realizada por engenheiro de avaliacées, com 0 objetivo de identificar 0 valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, e ou determinar indicadores da viabilidade de sua utilizag3o econémica, para uma determinada finalidade, situacao e data.” d) O mesmo documento define o profissional capacitado a realizar avaliacdes como: “profissional de nivel superior, com habilitaco legal e capacitacéo técnico-clentifica para realizar avaliagées, devidamente registrado no CREA.” e) So diversas as razées que levaram 0 texto a contemplar tais definigdes. Entre outros, destacam-se aspectos especificos contidos nos requisites e nas, diversas metodologias normalizadas. \ os f) Visando dar maior objetividade a este documento serso a seguir abordados os principais espect prescritos na NBR 14.653-2 Imoveis Urbanos: \f.1) Vistoria: neste tépico a norma impe ao profissional que sejam odservados 0s _requisitos sinteticamente expostos abaixo € que estaéo diretamente relacionados & formagéo em engenharia ou arquitetura: * Anadlise e descrigao das caracteris' urbanisticas da regiao; » Andlise ¢ descric&o de aspectos fisicos tais como: relevo; natureza predominante do solo e condicées ambientais; « Identificagio das restrigses de uso e ocupacdo: Os elementos técnicos que déo Suporte & legislacdo que regra 0 aproveitamento de um terreno ou de uma gleba, e a respectiva aplicagéo, somente podem ser corretamente considerados por profissionais de engenharla € arquiteture. Essa condigéo é fundamental, pois fm diversos métodos previstos ha necessidade de analisar e considerar 0 potencial construtivo que tem relacio direta com 0 valor « Caracterizacio das edificagées_— € benfeitorias: Devem ser considerados aspectos construtivos qualitativos;_ quantitetivos e tecnolégicos, em confrontagéo com a documentacao existente. Um leigo em materia Ge engenharia e arquitetura nao tem condigées técnicas de fazer tal afericao. Além disso, hé que haver uma especial atengao no que diz respeito ao padréo construtivol; idade; estado de conservacao; existéncia de patologias e aspectos funcionais, que s&o caracteristicas que tem relacdo direte com 0 valor. f.2) Metodologias: Os quatro métodos avaliatorios previstos na norma apresentam as seguintes especificidades: ¢ Método Comparativo Direto: O avaliador deve ter condicdes técnicas para identificar quais sé as Gs padi es consrativos previstos em estudos avalitéros chegamt a dezeras de tipologss disias, © srefstonel dedicado a comercializzeao mio tem capacitagdo téeniea para idenifiear¢, portato, onsilerar as indmeras diferenyas existentes enire ele. \.entidades (genicas reconhecidas com capacidade para elaborar estudos dessa natureza sto situidas exclusivamerte por engenheirys ¢ arquitetos. Caso do IBAPE/SP, por exemplo, varidveis que t&m influéncia direta no valor. Nas avaliagdes essa identificacéo exige um trabalho investigative sofisticado que somente quem detém conhecimentos aprofundedos, entre outros, de tecnologia da construcio, matematica e estatistica consegue levar a efeito. Ferramentas: Para aplicacio deste método 4 norma prevé os seguintes tipos de tratamento de dados: v Fatores: O tratamento por fatores estd diretamente relacionado a uma correta identificago das varidveis que devem ser tratadas, sendo certo que sua aplicagao somente pode ser feita com embasamento em estudos realizados por entidades técnicas reconhecidas* ou através de estudo especifico fundamentado pelo avaliador, que fogem a capacitagdo técnica de corretores. ientifico: O tratamento cientifico exige conhecimentos complexos de econometria aplicada, processes inferenciais e estacdsticos @ programacao linear e dindmica que nao esto 20 alcance de um profissional formado fora das areas de ciéncias exatas. ¥ Outros: Além dos tratamentos acima citados, 0s profissionais de avallacao podem fazer uso de Redes Neurais Artificiais; Regressao Espacial; Andlise Multivariada e Analise Envoltéria de Dados. Todos esses tratamentos implicam dominio de matematica em niveis que somente profissionais das dreas de ciéncias exatas cursam em = suas respectivas grades curriculares. © Método Involutivo: Este método obriga a concepcao de um projeto hipotético, o que somente pode ser elaborado por engenheira e arquiteto. A partir desse projeto, o valor do imével é definido pelo estudo da viabilidade técnica e econdmica do empreendimento, com previséo de receitas, despesas (orgamento de obra; despesas diretas e _ myindiretas; remunerag3o do incorporador; etc) e prazos de obra. © Método da Renda: A aplicacdo deste método impde ao avaliador a estimacdo de receitas e despesas, inclusive de manutengio e¢ reforma; montagem de fluxo de calxa; andlise de taxa de atratividade. Tais conhecimentos sao estudados em niveis adequados na grade curricular de graduagao do profissional de engenharia e arquitetura. > Método Evolutivo: A exemplo do método involutivo, hé necessidade de quantificagéio de custo de obra, consideragdo de sub ou super- aproveitamento em decorr&ncia das restricies de uso e ocupagde, que sdo procedimentos de aplicacdo especifica e exclusiva de engenheiros e arquitetos. g) Em complementag&o ao acima exposto dever ser observado que, além do valor de mercado, existem diversos outros valores especificos (risco; patrimonial; residual; liquidagdo forgada; indenizagio; etc) para os quais os corretores de iméveis néo tém qualquer familiaridade. 2. Autoria Intelectual Todo 0 acervo técnico existente na drea de avaliagdes foi produto da criagdo de engenheiros e arquitetos. Em linhas gerais a evolugao da atividade de avaliag3o no Brasil pode ser assim resumida: a) 1918: S40 publicados os primeiros trabalhos técnicos de avaliagdo (Boletins do Instituto de Engenharia; Revista. Politécnica e Revista Engenharia Mackenzie e Boletim de Engenharia da Revista do Arquivo Municipal e da Revista Engenharia Municipal ~ Sao Paulo). b) 0 trabalho mais antigo que se tem noticia também & detado de 1918: Monografia do Professor Engenheiro Vitor da Silva Freire. ©) Em 1920 destacam-se como precursores dos trabalhos avaliatérios os seguintes profissionais:- Prof. Eng? Luiz Ignacio de Anhaia Mello - Prof. Eng® Lysandro Pereira da Silva - Eng? Luis Carlos Berrini d) Ao longo da histéria constituem marcos na literatura técnica de avaliagao as seguintes obras produzidas exclusivamente por engenheiros e arquitetos: _ Avaliacdes de Iméveis: Engenheiro Luis Carlos Berrini ~ 1949; _ Construgdes - Terrenos: Engenheiro Ruy Canteiro; Engenharia de Avaliagies: IBAPE - 1974; Engenharia. de Avaliagdes Uma _ Introdugio 8 Metodologia Cientifica: _Engenheiro Rubens Alves Dantas - 1998; Engenharia de Avaliacées: IBAPE - 2007. e) Os principais eventos da histéria das avaliagées de bens foram de iniciativa de engenheiros e arquitetos: ¥ 1949: Grupo de Engenheiros que atuavam ne Divisdo de Avaliago e Pericias do Instituto de Engenharia de Sao Paulo participa da fundagéio UPAV em Lima — Peru, ¥ 1953: Fundagio do Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro/DF — Arg. Alberto Lélio Moreira; VY 1957: Congresso Panamericano de Avaliagbes no Brasil e fundacao do IBAPE Instituto Brasileira de Avaliacdes Pericias de Engenharia - lideranca do Eng. Hélio de Caires; vy 1979: Fundacéo da ABRAP Associagao Brasileira de AvaliacOes e Pericias — lideranca do Eng. Eurico Ribeiro; y¥ 1995: Unido IBAPE / ABRAP; ¥ 2005: Fundacio da SOBREA Sociedade Brasileira de Engenharia de Avaliagoes. /N\I Wwf) Todas as normas técnicas de avaliagéo que foram produzidas no Brasil foram claboradas exclusivamente por engenheiros e arquitetos: ~ P-NB-74 de 1957 ABNT; - Sugestdes de Normas Gerais para Avaliacdes em Desapropriagdes - 1968; - Normas para Avaliagdes em Desapropriagées - 1973 (IBAPE — Instituto de Engenharia); - NB 502 Avaliacdo de Iméveis Urbanos ABNT - 1977; - Normas de Avaliagso de Iméveis Urbanos do IBAPE/SP; - NBR 5676 Avaliacio de Iméveis Urbanos — 1989; - NBR 14653 Avaliacdo de Bens - ABNT 1998; - Norma de Avaliacdo de Bens do IBAPE 2005. Toda a evoluc&o técnico-cientifica empreendida por Engenheiros e Arquitetos nos Ultimos 50 anos, visando aprimorar a Avaliago de Iméveis, demonstra que estes profissionais estéo constantemente ampliando as fronteiras do conhecimento, buscando uma maior confiabilidade nos resultados das avaliagdes. Neste ponto cabe comentar que a elaboracdo do texto normative vigente (ABNT NBR 14.653), bem como dos anteriores, nao teve a participagéo da classe dos corretores. Cabe esclarecer que os Projetos de Norma Brasileira so claborados no dmbito dos ABNT/CB e ONS circulam para Consulta Publica entre os associados da ABNT e demais interessados. A ABNT - Associacao Brasileira de Normas Técnicas - 60 Férum Nacional de Normalizagdo. As Normas Brasileiras, cujo contetido é de responsabilidade dos Comités Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalizacao Setorial (ONS), séo elaboradas por ComissGes de Estudo (ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores, consumidores € neutros (universidades, laboratdrios e outros). ad \g) Todos os eventos técnicos relevantes em Smbito nacional foram realizados exclusivamente por engenheiros e arquitetos: ¥ 14 Congressos Brasileiros de Avaliag&o; v Participacéo / organizacéo de 23 Congressos Panamericanos, destacando-se o primeiro na Cidade de Lima ~ PERU; ¥ Promogio de incontdveis semindrios e simpésios ‘em todo o territério nacional; VY Organizagio de inimeros cursos. de aperfeigoamento e —especializag3o.— (pas- graduagao). 3. Conclusio A luz do exposto conclui-se que: + Os corretores de iméveis carecem de capacitacdo para realizar laudos de avaliacdo e falta-Ihes isencdo, visto que o fim precipuo dessa atividade é a comercializagao do imével ea remuneracao a ela vinculada. + Do ponto de vista técnico os corretores de iméveis nao tém capacitagéo para elaborar laudos de avaliacgao em atendimento ao que esta preconizado na Norma de Avaliacao de Bens da ABNT. Deve-se lembrar que 0 Cé de Defesa do Consumidor estabelece no seu artigo 39, inciso VIII, que é vedado colocar no mercado qualquer produto ou servico em desacordo com as normas técnicas. + Admitir que corretores possam exercer uma atividade para a qual nao contribuiram e nem estéo capacitados é expor a risco de seguranca todos os atos e conseqiiéncias decorrentes dos trabalhos avaliatérios. + Todas as instituicdes financeiras que fazem uso de avaliagées (Caixa Econémica Federal, Banco do Brasil, BNDES, BRDE, BASA, BNB, Bradesco, Ita, Santander,Unibanco, Real, ¢ outros) tém estruturas especificas e especializadas constituidas por engenheiros, arquitetos e agronomos ¢ somente contratam trabalhos elaborados por ectas categorias profissionais. Isso se da pela necessidade de haver fundamentacao técnica, transparéncia e validacao de suas conclusoes, © que propicia maior seguranga as garantias hipotecdrias de suas operacées. Todas as demais insti igdes que demandam trabalhos de avaliacéo, _—tais__— como! PETROBRAS, VALE, FURNAS, CHESF, agéncias reguladoras (ANEEL, entre outras), fundos de previdéncia privada (PREVI, PETROS, FUNCEF, entre outros), agéncias financladoras (FINEP, entre outras), seguradoras (IRB). A necessidade de fundamentagio © transparéncia também se faz impositiva em demandas judiciais de diversas naturezas, tals como: desapropriagdes, sub-rogacdo de Vineulos, instituigso de servidao, inventarios, execugoes, faléncias, etc. Fica também muito claro que a legislagao vigente esta correta ao admitir que, para ° exercicio de suas atividades profissionais, podem os corretores de iméveis no maxime Opinar sobre valor, pois_avaliar é algo_mais! ciancia_complexa de _responsabilidade qué agrega cultura especializada em engenharia ¢ arquitetura. So Paulo, 12 de junho de 2008 Av bo Wy Eng? Octavio Gafvao Neto Eng? Sérgio Antdo Paiva Coordenacor~) Secretério (Anexo: listas de presenga)2a LEP Tecmoiye23h Jsz7 hte BFR YAN GUIMAIN “VIS Salve ITA RA VAIS ayer pa nap. oD saysefa al Yep Base} C87 pl Ly] ne ee Ferry he Agugt a] sts oyvD AGT) 22 Ue Brve-7 Ba y OS CRIN TL SFA OSE yl FEZ OP OVO VES Inks. 5852 Y YW O FD Onyy qd PAE we Fphoarel| CIPS IY| ad FAVE! TRB ID AVR y OT VEG agi lranphraes raid EINE tb PA 117 SO CC Sel grad Heb UTA, SHIREY, WAU WE Aad WM ED, BTID ae S¥-V¥aD OTN FISCGY OSI Se 10166 -é2| Daten owd Dilpeent bad | AL | -wmy ay ters Xv N|o WW -Gnosmmar | ACNGUNAS ANE worden WON ented ogquy olfues ‘Onsy134038| FPN OBAIED O1A2}9Q "YOAYNIGYOOO ) ‘ONIWYSL| of +4) ‘OINI] go} 2] Bo NLva OVINNAY eof, WO VL “UAID OYSNYISNOD WN OVSWITVAY Z0'veL'20-39. WON3Saud 30 VISIT IIo epSaujsu99 sve 9p ouoqs0g p19 Z0-BO/LNaVarmy @ Uv aun re galzevan |p weno Reng 29 YIN Voy TD PrODLH LECZI/E 972 FeoBYD ADA PTL, Sy RYN a Mag Ue? 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