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AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE

1. INTRODUÇÃO

A ação de imissão de posse estava prevista no CPC/39 como procedimento

especial das ações possessórias, deixando de ser prevista no CPC/73. O CPC/2015
também não a prevê como procedimento especial.
O Decreto-lei 70/1966, que versa sobre o funcionamento de associações de
poupança e empréstimo e sobre a cédula hipotecária, prevê um procedimento
extrajudicial para a retomada do imóvel financiado pelo credor hipotecário (arts. 31 a
38).
Nesse procedimento, se o devedor não promover a purgação da mora, o credor
poderá levar o bem a leilão. Efetivada a alienação do imóvel, será emitida a respectiva
carta de arrematação, assinada pelo leiloeiro, pelo credor, pelo agente fiduciário, e por
cinco pessoas físicas idôneas, absolutamente capazes, como testemunhas, documento
que servirá como título para a transcrição no Registro Geral de Imóveis.
Uma vez transcrita no Registro Geral de Imóveis a carta de arrematação, dispõe
o Decreto-lei 70/1966 que o adquirente poderá requerer ao Juízo competente imissão
de posse no imóvel, que lhe será concedida liminarmente.

2. CABIMENTO DA AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE

A ação de imissão de posse tem natureza petitória, pois tem por fundamento o
jus possidendi, ou seja, o direito do proprietário à posse do bem. Trata-se de ação a ser
proposta por aquele que adquiriu a propriedade, mas nunca teve posse sobre o bem.
É o que ocorre, por exemplo, na arrematação de bem em hasta pública e leilões
promovidos por credores fiduciários (Lei nº 9.514/97).

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Ao adquirir a propriedade do bem imóvel, é natural que o proprietário queira

exercer todas as faculdades inerentes a esse direito, em especial, a faculdade de usar e
fruir do bem. Contudo, como o bem se encontra sob a posse de terceiro, é preciso que
o proprietário requeira um provimento judicial que lhe garanta a posse do bem. tal
requerimento é feito por meio da ação de imissão de posse.
Os requisitos são muito semelhantes aos da ação reivindicatória. Vejamos:

a) Domínio atual

Somente o proprietário que nunca teve posse pode se valer da ação de imissão
de posse. Assim, o autor deve provar ser o proprietário do bem imóvel, juntando aos
autos cópia da certidão atualizada da matrícula. Sem a prova da propriedade, a ação
sequer será admitida.
A ação também pode ser promovida pelo promitente comprador quando
houver previsão no contrato de que o promitente comprador poderá imitir-se na posse.
O STJ, aliás, admite a propositura da ação de imissão de posse, mesmo que o promitente
comprador não leve o contrato de promessa de compra e venda a registro. O
fundamento é o de que apesar de ainda não ser proprietário, não disporá de qualquer
outra ação frente a terceiros que ocupam indevidamente o imóvel.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE

IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO PETITÓRIA COM BASE NO DOMÍNIO.
NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO, DA DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE
DO BEM PELO DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O
ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA
CELEBRADA COM O PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR
FRENTE A TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM TÍTULO DESSA NATUREZA,
A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER IMITIDO NA POSSE. 1.
Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de
imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel,
apresentando o respectivo título aquisitivo, mas ainda não registrado
no Cartório do Registro de Imóveis. 2. O autor, ostentando título
aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem
como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum
imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência

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registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na

posse do bem. 3. Necessário apenas verificar de modo mais
aprofundado, no curso da ação de imissão na posse movida pelo
compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes possa
franquear a propriedade do bem, situação a ser observada pela Corte
de origem, pois limitada, tão somente, à análise das provas coligidas.
4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a
possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do
imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário, determinando-se,
ainda, que a Corte de origem, à luz das provas produzidas e dos
argumentos esgrimidos pelos demandados, verifique se ostentam
direito a lhes franquear a propriedade do imóvel, em detrimento do
direito do autor. 5. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 6.
RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.724.739 - SP
(2016/0221125-7) RELATOR: MINISTRO PAULO DE TARSO
SANSEVERINO)

b) Posse injusta do réu

Para que seja cabível a ação de imissão de posse, é preciso que o réu exerça
posse injusta sobre o imóvel. Essa posse injusta, porém, não é a mesma que autoriza o
ajuizamento de ação de reintegração de posse.
Para fins de ação possessória, posse injusta é aquela obtida de forma violenta,
clandestina ou precária. Por outro lado, posse injusta para fins de ação de imissão de
posse é aquela exercida por qualquer pessoa que não seja proprietária ou que não
mantenha com o proprietário nenhuma relação jurídica. Assim, se há contrato de
locação entre proprietário e possuidor, não cabe ação de imissão de posse.

Posse injusta para ações Posse injusta para a ação de

possessórias imissão de posse
•Violenta •Qualquer pessoa que não
•Clandestina seja proprietário ou que não
•Precária mantenha com ele nenhuma
relação jurídica.
•A posse do não proprietário
pode até ser “justa” para fins
possessórios

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3. LEGITIMIDADE

A legitimidade ativa será do adquirente do bem imóvel (novo proprietário

registral) ou do promitente comprador, caso haja previsão de imediata imissão na posse.
A legitimidade passiva será do possuidor injusto ou do mero detentor.
Tratando-se de bem em regime de condomínio, qualquer condômino tem
legitimidade, não se exigindo a formação de litisconsórcio ativo. Vejamos o que diz o art.
1.314 do CC:

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua

destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a
indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a
respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Segundo Francisco Eduardo Loureiro,

Finalmente, o último dos direitos do condômino é reivindicar a coisa

comum de terceiros. Decorre do direito de sequela, de perseguir a
coisa em poder de quem injustamente se encontra. Em relação a
terceiros, o condômino age como se fosse proprietário pleno. Pode
ajuizar ações petitórias em geral contra terceiros, tanto reivindicatória
como imissão de posse ou publicianas, todas fundadas no ius
possidendi, independentemente da anuência dos demais
coproprietários. O pedido não se limita à devolução da parte ideal do
autor da demanda, mas da coisa por inteiro, em benefício próprio e
dos demais condôminos”.1

Se forem dois ou mais ocupantes, como a sentença, ao final, será uniforme em

relação a eles, deverá o autor requerer a citação de todos, formando-se, assim, um
litisconsórcio passivo.
Caso o proprietário do imóvel seja falecido, a ação pode ser proposta pelo
espólio (representado pelo inventariante) ou pelos herdeiros.

1
LOUREIRO, Op. cit., p. 1.165.

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4. PARTICIPAÇÃO DO CÔNJUGE OU DO COMPANHEIRO

Por se tratar de ação real imobiliária, aplica-se o art. 73 do CPC. Assim, se a

parte autora for casada, deverá obter a autorização do seu cônjuge, salvo se o
casamento for regido pelo regime da separação absoluta de bens, conforme art. 73,
caput, do CPC:

Art. 73. O cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor

ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob
o regime de separação absoluta de bens.

Se o réu for casado, o seu cônjuge também deverá ser citado, salvo se o
casamento for regido pelo regime da separação absoluta de bens, conforme art. 73, §
1º, I, do CPC:

Art. 73. O cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor

ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob
o regime de separação absoluta de bens.
§ 1º Ambos os cônjuges serão necessariamente citados para a ação:
I - que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o
regime de separação absoluta de bens;
(...)

Essa mesma regra se aplica à união estável comprovada nos autos, conforme
prevê o § 3º do art. 73 do CPC (“Aplica-se o disposto neste artigo à união estável
comprovada nos autos”).

5. COMPETÊNCIA

Por se tratar de ação real imobiliária, a competência será do foro (local) onde o
bem imóvel está situado. Trata-se de regra de competência territorial absoluta, prevista
no art. 47 do CPC (“Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente

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o foro de situação da coisa”). A ação deverá ser distribuída para uma das varas cíveis da
comarca.

6. PROCEDIMENTO

6.1. Petição inicial

A petição inicial deve observar os requisitos dos arts. 319 e 320 do CPC. O valor
da causa será o valor previsto no contrato.

6.2. Audiência de conciliação ou mediação

Não sendo o caso de indeferimento da petição inicial (art. 330 do CPC) ou de

julgamento de improcedência liminar do pedido (art. 332 do CPC), o juiz designará uma
audiência de conciliação, observando o art. 334 do CPC.

Art. 334. Se a petição inicial preencher os requisitos essenciais e não

for o caso de improcedência liminar do pedido, o juiz designará
audiência de conciliação ou de mediação com antecedência mínima de
30 (trinta) dias, devendo ser citado o réu com pelo menos 20 (vinte)
dias de antecedência.
§ 1º O conciliador ou mediador, onde houver, atuará necessariamente
na audiência de conciliação ou de mediação, observando o disposto
neste Código, bem como as disposições da lei de organização
judiciária.
§ 2º Poderá haver mais de uma sessão destinada à conciliação e à
mediação, não podendo exceder a 2 (dois) meses da data de realização
da primeira sessão, desde que necessárias à composição das partes.
§ 3º A intimação do autor para a audiência será feita na pessoa de seu
advogado.
§ 4º A audiência não será realizada:
I - se ambas as partes manifestarem, expressamente, desinteresse na
composição consensual;
II - quando não se admitir a autocomposição.
§ 5º O autor deverá indicar, na petição inicial, seu desinteresse na
autocomposição, e o réu deverá fazê-lo, por petição, apresentada com
10 (dez) dias de antecedência, contados da data da audiência.

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§ 6º Havendo litisconsórcio, o desinteresse na realização da audiência

deve ser manifestado por todos os litisconsortes.
§ 7º A audiência de conciliação ou de mediação pode realizar-se por
meio eletrônico, nos termos da lei.
§ 8º O não comparecimento injustificado do autor ou do réu à
audiência de conciliação é considerado ato atentatório à dignidade da
justiça e será sancionado com multa de até dois por cento da
vantagem econômica pretendida ou do valor da causa, revertida em
favor da União ou do Estado.
§ 9º As partes devem estar acompanhadas por seus advogados ou
defensores públicos.
§ 10. A parte poderá constituir representante, por meio de procuração
específica, com poderes para negociar e transigir.
§ 11. A autocomposição obtida será reduzida a termo e homologada
por sentença.
§ 12. A pauta das audiências de conciliação ou de mediação será
organizada de modo a respeitar o intervalo mínimo de 20 (vinte)
minutos entre o início de uma e o início da seguinte.

6.3. Contestação

Não havendo acordo em audiência, o réu terá o prazo de 15 (quinze) dias para
apresentar contestação.
Podem ser suscitadas, aqui, as mesmas teses relativas à ação reivindicatória.
As defesas mais comuns do réu são:

6.3.1. Falta de domínio do autor

Trata-se de alegação do réu no sentido de que o autor não é o proprietário do

imóvel. Essa alegação pode ter por fundamento:

a) Ausência de título

Reconhecido que o autor não é proprietário registral ou promitente

comprador, o processo deve ser extinto, sem resolução do mérito, por ilegitimidade
ativa.

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b) Vício no título

É possível alegar algum vício constante non título aquisitivo, como

incapacidade, coação, fraude etc.
Trata-se de questão prejudicial. Para que o juiz julgue improcedente o pedido
do autor, será preciso, antes, aferir a existência ou não de vício, podendo o réu,
inclusive, requerer a declaração da nulidade do próprio título.
A dúvida que surge é se, em caso de declaração da nulidade do título, haverá
coisa julgada material sobre essa questão prejudicial. É possível, sim, que a questão
prejudicial fique coberta pelo manto da coisa julgada, desde que sejam preenchidos os
requisitos do § 1º do art. 503 do CPC, quais sejam: i - o julgamento do mérito depender
da resolução da questão prejudicial; ii - a seu respeito tiver havido contraditório prévio
e efetivo, não se aplicando no caso de revelia; iii - o juízo tiver competência em razão da
matéria e da pessoa para resolvê-la como questão principal.

c) Disputa de títulos

É possível que o réu também tenha um título aquisitivo registrado. Isso ocorre
no caso de vendas duplas com duplo registro. Nesse caso, a propriedade deve ser
reconhecida àquele que registrou em primeiro lugar, em homenagem ao princípio da
prioridade, conforme se infere do art. 186 da Lei nº 6.015/73 (“O número de ordem
determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que
apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”).
Essa prioridade é identificada com base na data do protocolo de entrada do
título no registro imobiliário e não na data que consta do título de aquisição. Logo,
mesmo que o réu tenha adquirido o imóvel em data posterior, se o seu título foi
apresentado para registro antes da apresentação do título do autor, o pedido do autor
da ação de imissão de posse será julgado improcedente.

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d) Duplicidade de matrícula

É possível que autor e réu tenham títulos legítimos sobre a mesma área. Há,
nesse caso, duplicidade de matrícula. Quando isso ocorrer, deverá prevalecer o título
inscrito em primeiro lugar no Registro de Imóveis.
Nesse sentido:

EMENTA OFICIAL: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE

NULIDADE DE REGISTRO PÚBLICO – DUPLICIDADE DE MATRÍCULAS
ABERTAS PARA ÚNICO IMÓVEL – PRINCÍPIO DA UNITARIEDADE
MATRICIAL E DA PRIORIDADE – LEI Nº 6.015/73. Nos termos da Lei de
Registros Públicos, cada imóvel só poderá ter uma única matrícula
para que não ocorra a ofensa ao princípio da unitariedade matricial.
Comprovada a duplicidade de registros relativos à propriedade do
mesmo imóvel, prevalece o mais antigo, devendo ser declarado nulo o
registro posterior. (TJMG. Apelação Cível nº 1.0570.17.003243-9/001,
Comarca de Salinas, Relator Des. Wagner Wilson Ferreira, julgada em
08/04/2021 e publicada em 14/04/2021).

6.3.2. Usucapião

O réu, na contestação, pode alegar a usucapião. A possibilidade de alegação de

usucapião como matéria defensiva em ação de imissão de posse se deve ao fato de que,
nela, também se discute propriedade. Contudo, é importante registrar que a alegação
de usucapião como matéria defensiva em ação imissão de posse tem o condão apenas
de gerar a improcedência do pedido reivindicatório. A sentença não poderá ser levada
a registro, pois, para que isso ocorra, é preciso que haja uma ação específica de
usucapião.
Aplica-se, aqui, o mesmo entendimento do STJ acerca da ação reivindicatória:

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO

REIVINDICATÓRIA. ALEGAÇÃO DE USUCAPIÃO COMO MATÉRIA DE
DEFESA. POSSIBILIDADE. RESSALVA DO TRIBUNAL DE ORIGEM DE QUE
O ACOLHIMENTO DA TESE DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA NÃO IMPORTA

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NA AQUISIÇÃO DO DOMÍNIO. AÇÃO PRÓPRIA. NECESSIDADE.

CONTRADIÇÃO. INEXISTÊNCIA. 1. "A contradição que dá ensejo aos
embargos de declaração é a que se estabelece no âmbito interno do
julgado embargado, ou seja, a contradição do julgado consigo mesmo,
como quando, por exemplo, o dispositivo não decorre logicamente da
fundamentação, e não a eventual contrariedade do acórdão com um
parâmetro externo (um preceito normativo, um precedente
jurisprudencial, uma prova etc)". (AgRg no REsp 987.769/DF, Rel.
Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Turma, julgado em
06/12/2011, DJe 13/12/2011) 2. Na espécie, o Tribunal de origem
ressaltou que a alegação de usucapião pode ser utilizada como matéria
de defesa na ação reivindicatória; todavia, o pleno reconhecimento da
satisfação de todos os requisitos exigidos para o usucapião é matéria
reservada para a ação própria. Assim, acolhida a alegação de
usucapião como matéria de defesa em ação reivindicatória, os réus
não dispõem de título para a transcrição da propriedade no Cartório
de Registro de Imóveis. 3. Dessa sorte, a conclusão adotada pelo
Tribunal de origem está em consonância com a jurisprudência desta
Corte Superior, de que "o acolhimento da tese de defesa, estribada na
prescrição aquisitiva, com a conseqüente improcedência da
reivindicatória, de forma alguma, implica a imediata transcrição do
imóvel em nome da prescribente, ora recorrente, que, para tanto,
deverá, por meio de ação própria, obter o reconhecimento judicial que
declare a aquisição da propriedade" (REsp 652.449/SP, Rel. Ministro
Massami Uyeda, Terceira Turma, julgado em 15/12/2009, DJe
23/03/2010). 4. Inocorrência de contradição no acórdão recorrido.
Violação do disposto no art. 535 do CPC não verificada. 5. Agravo
regimental não provido. (AgRg no REsp n. 1.270.530/MG, relator
Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/3/2013,
DJe de 5/4/2013.)

Há, todavia, uma importante exceção: a possibilidade de alegar, como matéria

defensiva, a usucapião especial urbana. Nesse caso, a sentença de improcedência
poderá ser levada a registro, conforme previsão do art. 13 da Lei nº 10.257/01 (Estatuto
da Cidade). Vejamos:

Art. 13. A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada

como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como
título para registro no cartório de registro de imóveis.

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6.3.3. Posse justa do réu

A ação de imissão de posse deve ser proposta pelo proprietário (ou promitente
comprador) contra aquele que injustamente possua ou tenham a coisa. O réu poderá
alegar que a sua posse é justa, ou seja, que ela decorre de alguma relação jurídica
legalmente constituída, como, por exemplo, locação, arrendamento, comodato,
usufruto etc.
Importante destacar que se o réu tiver algum direito real sobre o imóvel (ex.:
superfície, laje, usufruto etc.), tal direito é oponível erga omnes, por se tratar de
característica inerente aos direitos reais. Se o réu tiver algum direito pessoal (ex.:
locação, arrendamento, comodato etc.), só poderá alegá-lo contra aquele com quem
celebrou o negócio jurídico.
É possível, ainda, que o réu não tenha relação direta com o proprietário, mas,
ainda assim, possa alegar a existência de relação jurídica que inviabiliza o acolhimento
do pedido de imissão de posse. É o que ocorre, por exemplo, na sublocação
devidamente prevista no contrato de locação celebrado entre o proprietário e o
locatário (sublocador).

6.3.4. Direito de retenção

Vale, aqui, o que foi dito no módulo sobre posse.

O direito às benfeitorias e o direito de retenção são tratados nos arts. 1.219 a
1.221 do CC.

Art. 1.219. O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das

benfeitorias necessárias e úteis, bem como, quanto às voluptuárias,
se não lhe forem pagas, a levantá-las, quando o puder sem detrimento
da coisa, e poderá exercer o direito de retenção pelo valor das
benfeitorias necessárias e úteis.

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Art. 1.220. Ao possuidor de má-fé serão ressarcidas somente as

benfeitorias necessárias; não lhe assiste o direito de retenção pela
importância destas, nem o de levantar as voluptuárias.

Art. 1.221. As benfeitorias compensam-se com os danos, e só obrigam

ao ressarcimento se ao tempo da evicção ainda existirem.

Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao

possuidor de má-fé, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o
seu custo; ao possuidor de boa-fé indenizará pelo valor atual.

No que tange às benfeitorias voluptuárias, é preciso atentar para um detalhe

prático muito importante: a opção entre levantar a benfeitoria voluptuária ou pagar a
respectiva indenização é daquele que está reivindicando o imóvel. Caso ele não exerça
a opção, o possuidor de boa-fé terá o direito de levantá-la.
O direito de retenção é um “contradireito”, ou seja, uma defesa apresentada
pelo possuidor na própria contestação. Assim, enquanto o reivindicante do bem não
pagar a indenização pelas benfeitorias (quando devida a indenização), o possuidor
poderá permanecer no imóvel.
O direito de retenção por benfeitorias estende-se, evidentemente, às
construções e às plantações. Nesse sentido é o enunciado 81 da I Jornada de Direito
Civil:

Enunciado 81. O direito de retenção previsto no art. 1.219 do Código

Civil, decorrente da realização de benfeitorias necessárias e úteis,
também se aplica às acessões (construções e plantações) nas mesmas
circunstâncias.

Conforme mencionado, trata-se de um contradireito exercido na própria

contestação, de modo que o possuidor não precisa apresentar reconvenção para alegar
o direito à indenização e, consequentemente, o direito de retenção. É preciso, contudo,
tomar cuidado com um ponto muito importante: a não alegação do direito de retenção
na contestação gera preclusão. Isso significa que se o réu não alegar tal direito, não
poderá invocá-lo no mesmo processo e deverá desocupar o bem, sem prejuízo de, após,

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ajuizar ação indenizatória autônoma contra o reivindicante do bem, conforme

entendimento do STJ:

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE SENTENÇA.

OFENSA AO ART. 535 NÃO CONFIGURADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE.
EMBARGOS DE RETENÇÃO POR BENFEITORIAS. DISCUSSÃO NÃO
REALIZADA NA FASE COGNITIVA. PRECLUSÃO. 1. No que se refere à
alegada afronta ao disposto no art. 535, inciso II, do CPC, verifico que
o julgado recorrido não padece de omissão, porquanto decidiu
fundamentadamente a quaestio trazida à sua análise, não podendo ser
considerado nulo tão somente porque contrário aos interesses da
parte. 2. O acórdão encontra-se em sintonia com a jurisprudência
deste Tribunal Superior, no sentido de que, tratando-se de ação de
reintegração de posse - como no caso dos autos -, o pedido de
retenção das benfeitorias deve ser formulado no processo de
conhecimento, no bojo da própria contestação (CPC, art. 922), sob
pena de preclusão. 3. Agravo Regimental não provido. (AgRg no AREsp
n. 385.662/DF, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma,
julgado em 12/2/2015, DJe de 6/4/2015.)

6.4. Reconvenção

A reconvenção é totalmente compatível com a ação de imissão de posse.

Teoricamente, o sistema processual admite a apresentação de reconvenção para
requerer o reconhecimento da usucapião. O objetivo da reconvenção, nesse caso, é
permitir que a sentença sirva como título para ser registrado na matrícula do imóvel.
Não obstante, a jurisprudência, de uma forma geral, não admite. Na prática, o
ideal é ajuizar ação própria de usucapião, evitando-se, assim, tumulto processual na
ação de imissão de posse, especialmente em razão da necessidade de inserir vários
outros sujeitos no polo passivo da reconvenção, como os confinantes, além da intimação
da fazenda pública e publicação de editais.
Questão que merece nossas críticas acadêmicas é o equivocado entendimento
de alguns tribunais, como TJMG e TJDFT, que entendem que o direito de retenção deve
ser alegado em sede de reconvenção e não em sede de contestação. O fundamento

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apresentado por esses tribunais é o de que a ação reivindicatória (e, de igual forma, a
ação de imissão de posse) não tem natureza dúplice.
Ocorre que o direito de retenção deve ser alegado em sede de contestação nos
casos de ações dúplices, como as ações possessórias, mas porque o direito de retenção
é uma exceção de mérito, ou seja, um contradireito. Como tal, deve ser alegado em sede
de contestação independentemente da natureza da ação (possessória ou petitória).
Na prática, é importante que o advogado pesquise, antes, qual o entendimento
do tribunal de justiça sobre esse tema, para, conforme o caso, apresentar tal alegação
em sede de contestação ou de reconvenção.

6.5. Réplica

Quando o réu alegar questões preliminares (art. 337 do CPC), questões

prejudiciais ou juntar novos documentos, o juiz intimará o autor para se manifestar em
réplica no prazo de 15 (quinze) dias

6.6. Saneamento

Apresentada a réplica, quando for o caso, o juiz, se não for o caso de julgamento
conforme o estado do processo (hipóteses dos arts. 485, 487, II ou III, 355 ou 356 do
CPC), o juiz proferirá uma decisão de saneamento e organização do processo, seguindo
a forma do art. 357 do CPC:

Art. 357. Não ocorrendo nenhuma das hipóteses deste Capítulo,

deverá o juiz, em decisão de saneamento e de organização do
processo:
I - resolver as questões processuais pendentes, se houver;
II - delimitar as questões de fato sobre as quais recairá a atividade
probatória, especificando os meios de prova admitidos;
III - definir a distribuição do ônus da prova, observado o art. 373 ;
IV - delimitar as questões de direito relevantes para a decisão do
mérito;
V - designar, se necessário, audiência de instrução e julgamento.

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§ 1º Realizado o saneamento, as partes têm o direito de pedir

esclarecimentos ou solicitar ajustes, no prazo comum de 5 (cinco) dias,
findo o qual a decisão se torna estável.
§ 2º As partes podem apresentar ao juiz, para homologação,
delimitação consensual das questões de fato e de direito a que se
referem os incisos II e IV, a qual, se homologada, vincula as partes e o
juiz.
§ 3º Se a causa apresentar complexidade em matéria de fato ou de
direito, deverá o juiz designar audiência para que o saneamento seja
feito em cooperação com as partes, oportunidade em que o juiz, se for
o caso, convidará as partes a integrar ou esclarecer suas alegações.
§ 4º Caso tenha sido determinada a produção de prova testemunhal,
o juiz fixará prazo comum não superior a 15 (quinze) dias para que as
partes apresentem rol de testemunhas.
§ 5º Na hipótese do § 3º, as partes devem levar, para a audiência
prevista, o respectivo rol de testemunhas.
§ 6º O número de testemunhas arroladas não pode ser superior a 10
(dez), sendo 3 (três), no máximo, para a prova de cada fato.
§ 7º O juiz poderá limitar o número de testemunhas levando em conta
a complexidade da causa e dos fatos individualmente considerados.
§ 8º Caso tenha sido determinada a produção de prova pericial, o juiz
deve observar o disposto no art. 465 e, se possível, estabelecer, desde
logo, calendário para sua realização.
§ 9º As pautas deverão ser preparadas com intervalo mínimo de 1
(uma) hora entre as audiências.

6.7. Instrução

Esse é o momento do processo no qual as partes terão a oportunidade de

produzir novas provas, além das provas documentais já juntadas aos autos.
Também é possível juntar novos documentos. Contudo, vale lembrar que se os
documentos já estavam em poder da parte e ela deixou de juntá-los anteriormente,
corre-se o risco de o juiz indeferir a juntada, com fundamento nos arts. 320, 434 e 435
do CPC.

Art. 320. A petição inicial será instruída com os documentos

indispensáveis à propositura da ação

Art. 434. Incumbe à parte instruir a petição inicial ou a contestação

com os documentos destinados a provar suas alegações.

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Parágrafo único. Quando o documento consistir em reprodução

cinematográfica ou fonográfica, a parte deverá trazê-lo nos termos
do caput , mas sua exposição será realizada em audiência, intimando-
se previamente as partes.

Art. 435. É lícito às partes, em qualquer tempo, juntar aos autos

documentos novos, quando destinados a fazer prova de fatos
ocorridos depois dos articulados ou para contrapô-los aos que foram
produzidos nos autos.
Parágrafo único. Admite-se também a juntada posterior de
documentos formados após a petição inicial ou a contestação, bem
como dos que se tornaram conhecidos, acessíveis ou disponíveis após
esses atos, cabendo à parte que os produzir comprovar o motivo que
a impediu de juntá-los anteriormente e incumbindo ao juiz, em
qualquer caso, avaliar a conduta da parte de acordo com o art. 5º .

Sendo necessário, o juiz poderá deferir a produção de prova oral, designando,

para tanto, audiência de instrução e julgamento, ocasião em que serão ouvidas as partes
– caso haja requerimento de depoimento pessoal ou caso o juiz determine de ofício – e
as testemunhas arroladas.

6.8. Alegações finais

Havendo audiência de instrução e julgamento, as alegações finais serão

apresentadas oralmente, conforme prevê o art. 364 do CPC:

Art. 364. Finda a instrução, o juiz dará a palavra ao advogado do autor

e do réu, bem como ao membro do Ministério Público, se for o caso
de sua intervenção, sucessivamente, pelo prazo de 20 (vinte) minutos
para cada um, prorrogável por 10 (dez) minutos, a critério do juiz.
§ 1º Havendo litisconsorte ou terceiro interveniente, o prazo, que
formará com o da prorrogação um só todo, dividir-se-á entre os do
mesmo grupo, se não convencionarem de modo diverso.
§ 2º Quando a causa apresentar questões complexas de fato ou de
direito, o debate oral poderá ser substituído por razões finais escritas,
que serão apresentadas pelo autor e pelo réu, bem como pelo
Ministério Público, se for o caso de sua intervenção, em prazos
sucessivos de 15 (quinze) dias, assegurada vista dos autos.

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6.9. Sentença

Em caso de procedência do pedido, após o trânsito em julgado, o juiz

determinará que o réu desocupe voluntariamente o imóvel no prazo assinalado, sob
pena de expedição de mandado de imissão de posse.

7. Ação de imissão de posse decorrente de execução extrajudicial de imóvel

7.1. Alienação fiduciária em garantia de bem imóvel

A Lei nº 9.514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário,

institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências, estabelece um
procedimento extrajudicial para a consolidação da posse e propriedade nas mãos do
credor fiduciário. Trata-se de verdadeira execução extrajudicial.
A referida lei versa sobre a alienação fiduciária em garantia sobre bem imóvel.
Nos termos do art. 20 da referida lei, “a alienação fiduciária regulada por esta
Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia,
contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa
imóvel”.
A propriedade fiduciária de bem imóvel constitui-se mediante registro no
competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Constituída a
propriedade fiduciária, ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o devedor
fiduciante o possuidor direto e o credor fiduciário o possuidor indireto do bem imóvel.

7.2. Consolidação da propriedade imobiliária

A Lei nº 9.514/97 prevê o procedimento extrajudicial de consolidação da posse

e propriedade do bem imóvel objeto da alienação fiduciária nas mãos do credor
fiduciário.

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Trata-se de procedimento que tramita no Cartório de Registro de Imóveis, ou

seja, sem necessidade de intervenção do Poder Judiciário. Tal procedimento está
previsto nos arts. 36 e seguintes da referida lei de regência. Vejamos as fases:

a) Inadimplemento: o devedor fiduciante deixa de pagar as prestações do

contrato;
b) Constituição em mora: havendo inadimplemento, o credor fiduciário
promoverá a constituição do devedor fiduciante em mora. Para tanto, o
devedor fiduciante, ou seu representante legal ou procurador
regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário,
pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de
quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do
pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos
contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições
condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de
intimação. A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu
representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo
ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial
de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou
do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de
recebimento. Admite-se intimação por hora certa (art. 26, § 3º, da Lei nº
9.514/972) e por edital (art. 26, § 4º, da Lei nº 9.514/973);

2
§ 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos
ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência
sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família
ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a
intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei
no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).
3
§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se
em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da
diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação
por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou
noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação
da mora da data da última publicação do edital.

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c) Não purgação da mora: se o devedor pagar as prestações vencidas até a

data do pagamento e as demais despesas e encargos incidentes, tem-se por
purgada a mora, mantendo-se hígido o contrato. Por outro lado, se o
devedor não purgar a mora no prazo de 15 (quinze) dias, o oficial do
competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a
averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em
nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de
transmissão inter vivos (ITBI). Ultrapassado o prazo de 15 (quinze) dias, a
purgação da mora pode ser feita até a data da averbação da consolidação
da propriedade fiduciária, caso em que o devedor deverá pagar a
integralidade da dívida, ou seja, todo o saldo devedor (parcelas vencidas e
vincendas), conforme prevê os arts. 26-A, § 2ºe 27, § 3º, II, da Lei nº
9.514/97). O STJ, contudo, estende a purgação da mora até a data da
assinatura do auto de arrematação, hipótese em que o devedor também
deverá pagar todo o saldo devedor (parcelas vencidas e vincendas)4;
d) Leilão público: uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o credor
fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata
o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do
imóvel. Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao

4
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA
FINANCEIRO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PURGA DA MORA ATÉ A LAVRATURA
DO AUTO DE ARREMATAÇÃO. POSSIBILIDADE. EFETIVA LAVRATURA DO AUTO NO CASO CONCRETO.
SÚMULA 211 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte garante ao devedor
a possibilidade de purgar a mora até a lavratura do auto de arrematação, pelo pagamento integral do
débito, entendido este como as obrigações vencidas, acrescidas dos encargos legais e contratuais. (AgInt
no REsp 1.760.519/SC, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/9/2019,
DJe 30/9/2019) 2. No caso dos autos, o acórdão recorrido não merece reforma, tendo em vista que
afastou a possibilidade de a devedora purgar a mora, ante a não realização do pagamento integral do
débito, sendo os valores depositados nos autos inferiores ao montante devido, situação que afastaria a
quitação da dívida. 3. A Corte de origem não enfrentou a tese apontada em sede de aclaratórios sob o
ângulo da efetiva lavratura do auto de arrematação do imóvel, situação que enseja o reconhecimento da
ausência de prequestionamento, máxime ante a falta de específica e concreta análise da matéria
submetida à apreciação judicial. Incidência da Súmula 211 do STJ. 4. Agravo interno a que se nega
provimento. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.940.535/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma,
julgado em 15/8/2022, DJe de 26/8/2022.)

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valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do

art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.
No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou
superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos
encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. Vale
lembrar que o devedor fiduciante deve ser intimado das datas dos leilões,
pois possui direito de preferência na aquisição do imóvel;
e) Arrematação: qualquer pessoa interessada no imóvel poderá participar do
leilão e o arrematar o bem imóvel;
f) Ação de imissão de posse: arrematado o bem e assinado o auto de
arrematação, o novo proprietário deverá ajuizar ação de imissão de posse
contra a pessoa que estiver na posse do imóvel. Não se trata de ação de
reintegração de posse, porque a posse do réu é justa (não foi obtida de
forma violenta, clandestina ou precária). Também não cabe ação
reivindicatória, porque não houve perda da posse pelo proprietário. A ação
é a de imissão de posse exatamente porque o proprietário jamais teve a
posse da coisa.

7.3. Questões práticas importantes

a) Intimação do devedor fiduciante para constituição da mora

Nos termos do art. 26, § 3º, da Lei nº 9.514/97, a intimação do devedor

fiduciante para purgar a mora deve ser pessoal, podendo ser promovida, por solicitação
do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da
comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo
correio, com aviso de recebimento.
Nesse sentido, segundo entendimento do STJ, “é nula a intimação do devedor
que não se dirigiu à sua pessoa, sendo processada por carta com aviso de recebimento

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no qual consta como receptor pessoa alheia aos autos e desconhecida" (REsp
1531144/PB, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe 28/03/2016).
O STJ entende, ainda, que a intimação por edital somente pode ser considerada
válida após frustrada a tentativa de intimação pessoal. Assim, o devedor fiduciante
somente pode ser intimado via edital após frustradas as tentativas de intimação via
oficial de Registro de Títulos e Documentos e via correios. Conforme já decidiu o STJ,
“a intimação por edital é nula quando o credor fiduciário restringe-se a enviar a
notificação para purgação da mora apenas por via postal, não providenciando
a intimação pessoal por intermédio de oficial de registro de imóveis”.
Havendo vício na intimação, o devedor fiduciante pode ajuizar ação anulatória
de execução extrajudicial de imóvel contra o credor fiduciário, objetivando a anulação
do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade.

b) Intimação do devedor acerca da realização do leilão

É muito comum a designação de leilão promovido pelo credor fiduciário sem

que o devedor fiduciante seja pessoalmente intimado para o ato, ainda que ele tenha
sido intimado pessoalmente para purgar a mora. Frustradas as tentativas de intimação
pessoal do devedor, cabe intimação por edital. Ora, tendo o devedor fiduciário direito
de preferência na arrematação, é evidente que a falta de intimação pessoal gera a
nulidade do leilão.
Nesse sentido é o entendimento do STJ:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SÚMULA

182/STJ. NÃO INCIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO DA
PRESIDÊNCIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. EXECUÇÃO
EXTRAJUDICIAL. LEILÃO. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR POR EDITAL.
POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL
DESPROVIDO. 1."É necessária a intimação pessoal do devedor acerca
da data da realização do leilão extrajudicial, porém é válida a
notificação por edital quando esgotados os meios para a notificação
pessoal" (AgInt no AREsp 1422337/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO
BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/06/2019, DJe 27/06/2019,

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g.n.) 2. A modificação do entendimento lançado no v. acórdão

recorrido acerca do esgotamento dos meios necessários e da
publicação da notificação no jornal local demandaria o revolvimento
de suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável em sede de
recurso especial, a teor do que dispõe a Súmula 7 deste Pretório. 3.
Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento
ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 1.782.140/GO, relator Ministro
Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de
21/10/2022.)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL

DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO
EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR
FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO
CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE.
AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. 1. De acordo com a jurisprudência do
Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é
imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do
leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para
purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é
cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato,
admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital.
1.1. Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após
a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor
fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor
acerca da realização do leilão extrajudicial. 2. O mero não
conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a
automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015,
devendo ser analisado caso a caso. 3. Agravo interno improvido. (AgInt
no REsp n. 1.970.116/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze,
Terceira Turma, julgado em 9/5/2022, DJe de 11/5/2022.)

c) Usucapião

Consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, cessa a relação

jurídica anteriormente existente entre ele e o devedor fiduciante. Há, em razão disso,
efeitos jurídicos muito relevantes, especialmente no tocante à usucapião.
Note que, como o imóvel retornou para a esfera jurídica do credor fiduciante,
de forma definitiva e exclusiva, o devedor passa a ser simples possuidor direto, sem
vínculo com o credor. Por conseguinte, essa posse pode gerar a usucapião.

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Dizendo por outras palavras, a contagem do prazo da usucapião deve iniciar da

data em que houve a consolidação da averbação da consolidação da propriedade na
matrícula do imóvel. A intimação do devedor acerca da data do leilão não é capaz de
interromper o prazo da usucapião. Somente a ação de imissão de posse ajuizada pelo
arrematante é que interromperá o prazo da usucapião.
Em caso semelhante, um banco ajuizou ação de execução contra o devedor,
ocasião em que o bem imóvel foi penhorado e levado à hasta pública. O próprio banco
adjudicou o bem na hasta pública e passou a ser o proprietário do imóvel. O devedor
(executado) continuou na posse do bem. Tempos depois, o banco promoveu leilão
extrajudicial, tendo havido arrematação. O arrematante ajuizou ação de imissão de
posse, porém o possuidor alegou a usucapião como matéria defensiva. O autor da ação
alegou que a intimação do réu acerca do leilão extrajudicial interrompeu o prazo da
usucapião, tese que não foi acolhida pelo STJ, que reconheceu a usucapião do réu.
Vejamos:

AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL

CIVIL. CPC/1973. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. USUCAPIÃO 'PRO
MORARE' EM MATÉRIA DE DEFESA. TRANSCURSO DO LAPSO
TEMPORAL. EXISTÊNCIA DE GRAVAME SOBRE O IMÓVEL. ALEGAÇÃO
DISSOCIADA DA REALIDADE DOS AUTOS. EDITAL DE LEILÃO
EXTRAJUDICIAL. INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA.
INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE EFETIVA OPOSIÇÃO À POSSE. 1.
Controvérsia acerca da alegação de usucapião em matéria de defesa
no curso de ação reivindicatória. 2. Irrelevância da alegação de
existência de gravame sobre o imóvel, pois o lapso da prescrição
aquisitiva foi computado somente no período posterior ao registro da
adjudicação do imóvel pelo credor hipotecário, quando já extinto o
gravame, portanto. 3. Necessidade de efetiva oposição à posse
exercida pelo usucapiente, para que seja interrompida a prescrição
aquisitiva. Julgados desta Corte Superior. 4. Caso concreto em que a
mera publicação de edital de leilão extrajudicial não revela efetiva
oposição à posse, não havendo falar, portanto, em interrupção da
prescrição aquisitiva. 5. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (AgInt no
AgInt nos EDcl no REsp n. 1.627.282/RO, relator Ministro Paulo de
Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 1/10/2018, DJe de
5/10/2018.)

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Com efeito, o arrematante precisa ter muita atenção na hora de adquirir o

imóvel em leilão, pois, se o devedor permaneceu no imóvel e entre a data da averbação
da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciante e a data do ajuizamento
da ação de imissão de posse pelo arrematante transcorreu o prazo da usucapião, o
possuidor (réu) poderá alegar usucapião como matéria defensiva, gerando, assim, a
improcedência do pedido de imissão de posse.

7.4. Aquisição de bem imóvel objeto de contrato de locação: imissão de posse ou

despejo?

Nos casos de aquisição de imóvel que é objeto de contrato de despejo, o

comprador deve verificar o que diz o contrato de locação5. Se o contrato de locação for
por tempo indeterminado, o comprador poderá denunciar o contrato (notificação do
locatário), fixando o prazo de 90 (noventa) dias para desocupação. Se o contrato de
locação for por prazo determinado, contiver cláusula de vigência em caso de alienação
e estiver averbado junto à matrícula do imóvel, o comprador deverá respeitar o prazo
de vigência da locação.
Essas regras também se aplicam no caso de promessa de compra e venda
registrada na matrícula do imóvel.
O art. 8º, da Lei n. 8.245/1991 dispõe que "se o imóvel for alienado durante a
locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a

5
Vale registrar que, caso o locador pretenda alienar o imóvel, o locatário tem direito de
preferência. Nesse sentido, dispõe o art. 27 da Lei nº 8.245/91 que “no caso de venda,
promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o
locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros,
devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial
ou outro meio de ciência inequívoca”. O parágrafo único do citado artigo estabelece, ainda, que
“a comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma
de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser
examinada a documentação pertinente”e.

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desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver

cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do
imóvel". Ainda no referido dispositivo, os §§ 1º e 2º, apontam que "idêntico direito terá
o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável,
com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo" e que
"a denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da
venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na
manutenção da locação".
E se o locatário (denunciado o contrato ou vencido o prazo) não desocupar o
imóvel? Qual ação cabível: despejo ou imissão de posse?
A resposta está no art. 5º da Lei nº 8.245/91, que dispõe que “seja qual for o
fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de
despejo”.
Vale dizer: a aquisição do imóvel não extingue o contrato de locação, razão pela
qual o comprador, caso queira ser imitido na posse do bem, deverá, observada a regra
prevista no art. 8º da Lei de Locações, ajuizar ação de despejo.
Nesse sentido é o entendimento do STJ:

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE.

NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 1.022 DO CPC/2015.
NÃO OCORRÊNCIA. BEM IMÓVEL LOCADO. ALIENAÇÃO. CONTRATO DE
LOCAÇÃO. DENÚNCIA PELO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE. ART. 8º DA
LEI Nº 8.245/1991. RETOMADA DO BEM. PRETENSÃO. AÇÃO DE
DESPEJO. VIA ADEQUADA. ART. 5º DA LEI Nº 8.245/1991. 1. Recurso
especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de
Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2.
Na origem, cuida-se de ação de imissão de posse proposta por
adquirente de imóvel alugado , que pretende, após a denúncia do
contrato de locação, reaver a posse direta do bem. 3. As questões
controvertidas no presente recurso podem ser assim resumidas: (i) se
o acórdão recorrido padece de vício de nulidade por negativa de
prestação jurisdicional e (ii) qual é a via processual adequada para a
retomada da posse direta pelo adquirente de imóvel objeto de
contrato de locação: ação de imissão de posse ou ação de despejo. 4.
Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de
origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a

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controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à

hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 5. A alienação
do imóvel durante a relação locatícia não rompe a locação, que
continuará tendo existência e validade, de modo que o adquirente que
assume a posição do antigo proprietário tem o direito de denunciar o
contrato se assim desejar ou de permanecer inerte e sub-rogar-se nos
direitos e deveres do locador, dando continuidade à relação locatícia.
6. O adquirente de imóvel locado tem direito de denunciar o contrato
de locação na forma do art. 8º da Lei n° 8.245, mas só poderá reaver a
posse direta do imóvel mediante o ajuizamento da ação de despejo,
nos termos do art. 5° da mesma lei, sob pena de malferir o direito de
terceiro que regularmente ocupa o bem. 7. A ação adequada para
reaver o imóvel em casos de aquisição de imóvel locado é a ação de
despejo, não servindo para esse propósito a ação de imissão de posse.
8. Recurso especial provido. (REsp n. 1.864.878/AM, relator Ministro
Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/8/2022, DJe
de 5/9/2022.)

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