LAUDO DE AVALIAGAO - FOLHA RESUMO- N°. da solicitagao (informado pelo contratante): 017/2018 Tolkctante: Fundo Unico de Previdéncia Social do Estado do Rio de Janeiro (Rioprevidéncia) interessado: Fundo Unico de Previdéncia Social do Estado do Rio de Janeiro (Rioprevdéncis) Proprietério: Fundo Unico de Previdéncia Social do Estado do Rio de Janeiro (Rioprevidencia). Objetivo da avaliacio: Definigéo do valor de mercado para venda e locagdo do imével. Enderego do Imével: Logradouro: Rua Joaquim Méier N2:170 Bairro: Méier Cidade: Rio de Janeiro UF: RI CEP: 20.728-050 Metodo(s) utlizado(s): Método Evolutivo (Venda) © Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (Locacao). Resultados da avaliagao Valor de mercado para venda do imével: R$ 1.056.274,00 (Um milhao, Cinquenta e Seis Mil, Duzentos @ Setenta e Quatro Reais) Classificago quanto a liquidez: Normal Grau de Fundamentacao do Laudo: | Grau de Precisao do Laudo: Ili Valor de mercado para locacao do imével: R$ 3.270,00; (Trés Mil, Duzentos e Setenta Re Classificagao quanto a liquidez: Normal Grau de Fundamentacao do Laudo: | Grau de Precisao do Laudo: II! Dados e assinatura do RT do Laudo de Avaliagao: CREA 2013123039/RJ Eng. Carlos Melo de Andrade Junior - CPF: 108:485.19 © f Local e data do laudo de avaliagéo Rio de Janeiro, 23 de agosto de 2018. 2, ~~SUMARIO 1, Solicitante 2. Interessado / proprietario 3. Finalidade.... 4 4. Objetivo.. ; 4 5. Objeto da avaliagao 4 6, Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes..... 4 7. Identificagao e caracterizagao do bem avaliando. 5 7.1 Caracterizagao da regiao.... 5 7.1.1 Rio de Janeiro... 5 7.4.2 Bairro MEIer 0 6 7.1.3 Caracterizagao fisica . 8 7.1.4 Servigos / Infraestrutura..... 8 7.2 Caracterizagdo do imovel avaliando ... ; 8 8. Diagnéstico do mercado... . 3 9, Metodologia empregada 8 9.1 Método Evolutivo - Venda 9 9.2 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado - LoCaG&O nent 10, Pesquisa de valores e tratamento dos dad08 «neem aa 40.1 Modelo estatistico - venda (apartamento)...... wd 10.2 Modelo estatistico - locagao: 2 11. Especificagao da avaliaga 43 11.1 Método comparativo direto de dados de mercado...... 43 11.1.1 Identificagao dos niveis atingidos.. : 44 41.2 Método involutive ool 11.2.1 Identificagao dos niveis atingidos.... 7 1s 11.3 Método evolutivo.... 45 11.3.1 Identificagao dos niveis atingidos.. 15 12. Resultado da avaliagao...... 16 13, Ressalvas e fatores limitantes . 16 14. Profissional responsavel 16 16. Data de referéncia... 16 16. Estudo de massa da edificagao comercial para cAlculo do valor do terre n.d 7 17, Pesquisa de mercado - venda (apartament) ....0mrwnrsnnn : eeeanereeee 18. Fotos / link - venda (apartamento)19, Tratamento de dados e meméria de célculo - venda (apartamento). 20. CAlculo do P.G.V. para obtenao do valor do terreno... 20.1 Calculo das areas equivalentes..... 21. Célculo das benfeitorias existentes.. 21.4 Calculo da benfeitoria como nova... ee 21.2 Calculo da benfeitoria existente...... 22. Aplicagao do Método Evolutivo, 23. Pesquisa de mercado - locagao... 24. Fotos / link - locagao.... 25. Tratamento de dados e meméria de calculo - locagdo ‘Anexo | - Documentagao fotografica do avaliando ‘Anexo Il - Documentagdo utilizada no trabalho ... ‘Anexo Ill - ART - Anotagao de Responsabilidade Técnica Anexo IV - Informagées complementares. ‘Anexo V - Croquis de localizagdo da amostra e dos iméveis avaliando ..... Anexo VI - Arquivos da avaliagao em meio digital..... 28 Aa AS 46 43 49 wn 56 rR 16 1 23 88 89LAUDO DE AVALIAGAQ 1, Solicitante Fundo Unico de Previdéncia Social do Estado do Rio de Janeiro (Rioprevidéncia). Fundo Unico de Previdéncia Social do Estado do Rio de Janeiro (Rioprevidencia). Coordenagao de Engenharia 3. Finalidade Alienagdo de Bens. 4. Objetivo Determinago do valor de mercado para venda ¢ locagao. 5. Objeto da avaliagao ‘Tipo do bem: Imével residencial (casa residencial) Enderego: Rua Joaquim Méier, n° 170, Bairro Méier Cidade: Rio de Janeiro UF:RJ CEP: 20.725-050 Area construida (m7): 300,00 m? Area terreno (m*): 336,50 m* © imovel, para uso residencial (casa 1 casa 2), esta localizado na regido norte da cidade do Rio de Janeiro, no nivel da via piblica, com padrao de acabamento normal / baixo © ‘estado de conservacao em geral foi considerado born / regular. Nao foi possivel identificar 0 estado de ocupagao do imovel: ocupado ou desocupado. Como nao foi possivel realizar a vistoria interna, ndo foi possivel observar sua atual utilizagdo, sendo estimada como residencial. Ccupante do imével: Nao foi possivel identificar 0 estado de ocupagae do imovel: ocupado ou desocupado. Tipo de ocupacao: Casa residencial. 6. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes. «A drea de terreno de acordo com 0 GI é de §31,90 m*, retangular, medindo 18,00 m de largura (frente) / 17,46 m de largura (fundos) x 30,00 m (lado dieito e lado esquerdo), conforme informagSes retiradas do Registro de Imével, mencionado no Anexo II 1s A tea de terreno atual 6 de 336,50 m? (medidas estimadas através do Google Earth), pois foi excluido a rea referente a passagem de pedestres; «As areas construidas foram estimadas de acordo com a vistoria externa (situaga0 paradigma) e através do Google Earth. Area total construida estimada: 300,00 m# (Casa Je Casa 2). Nao foi fornecido: IPTU / Projeto / Pianta Balxa / Quadro de Areas pela Rioprevidéncia; « O "Método Evolutivo’ foi utilizado para a determinagao do valor venal do imével, visto que esta metodologia é a que mais se adequa com a situagao do avaliando em analise @ que indica o real valor potencial dele. A justificativa esta no t6pico 9.1 deste laudo « 0 'Método Comparativo de Dados de Mercado" foi empregado para a determinacao do valor de locagao do imovel, devido a metodologia que mais se ajusta a0 avaliando 5 ae sineem analise. A justificativa estd no t6pico 9.2 deste laudo. + O profissional néo tem no presente, nem contempla no futuro, interesse no bem avaliando e to pouco em relagao ao solicitante. © © presente Laudo Técnico de Avaliagdo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT (Associago Brasileira de Normas Técnicas), NBR 14653 - Parte 1 (Avaliagao de Bens - Procedimentos Gerais), valida a partir de maio de 2001 contempla a Errata 1 de 30.06.2001 e a Errata 2 de 30.04.2005 e NBR 14653 - Parte 2 (Avaliacao de Bens - Iméveis Urbanos), valida a partir do més de margo de 2011 * O presente Laudo Técnico de Avaliagdo foi realizado com observancia as premissas do Cédigo de Etica Profissional do Conselho Regional de Engenharia ¢ Agronomia do Rio de Janeiro (CREA-RJ) «No desenvolvimento deste trabalho nao foram observadas ressaivas ou fatores limitantes. 7. Identificagao ¢ caracterizagao do bem avaliando Data da vistoria: 27/07/2018. 7.4 Caracterizagao da regiao 7.4.4 Rio de Janeiro Rio de Janeiro é um municipio brasileiro, capital do estado hom6nimo, situado no Sudeste do pais. Maior destino turistico internacional no Brasil, a capital fluminense é a cidade brasileira mais conhecida no exterior, funcionando como um “espelho", ou “retrato’ nacional, seja positiva ou negativamente. E a segunda maior metropole do Brasil (depois de So Paulo), a Sexia maior da América e a trigesima quinta do mundo, Tem o epiteto de Cidade Maravilhosa e aquele que nela nasce é chamado de carioca, Parte da cidade foi designada Patrim6nio Cultural da Humanidade, com 0 nome "Rio de Janeiro: Paisagem Carioca entre a Montanha € 0 Mar’, classificada pela UNESCO em julho de 2012 E um dos principais centros econémicos, culturais e financeiros do pais, sendo internacionalmente conhecida por diversos icones culturais e paisagisticos, como 0 Pao de ‘Acicar, 0 morro do Corcovado com a estatua do Cristo Redentor, as praias dos bairros de Copacabana, Ipanema e Barra da Tijuca (entre outros), 0 Estadio do Maracana, 0 Estadio Nillon Santos, 0 bairro boémio da Lapa e seus arcos, 0 Teatro Municipal do Rio de Janeiro. as florestas da Tijuca e da Pedra Branca, a Quinta da Boa Vista, a Biblioteca Nacional, a ilha de Paquet, réveillon de Copacabana, o carnaval carioca, a Bossa Nova e o samba Representa 0 segundo maior PIB do pais (¢ 0 30° maior do mundo), estimado em cerca de 140 bilhdes de reais (IBGE/2007), e 6 sede das duas maiores empresas brasileiras - 2 Petrobras ¢ a Vale, e das principais companhias de petréleo e telefonia do Brasil, além do maior conglomerado de empresas de midia e comunicagdes da América Latina, 0 Grupo Globo. Contempiado por grande numero de universidades ¢ institutos, ¢ o segundo maior polo de pesquisa e desenvolvimento do Brasil, responsavel por 19% da produgao cientifica nacional, segundo dados de 2005. Destaque para a Universidade Federal do Rio de Janeiro que publicou 5.952 artigos entre 1998 e 2002. Foi, sucessivamente, capital do Estado do Brasil (1621-1815), uma colénia do Império Portugués, desde 1763 até 1815, depois do Reino Unido de Portugal, Brasil e Algarves (1815- 1822), do Império do Brasil (1822-1889) e da Republica dos Estados Unidos do Brasil (1889- 1968) até 1960, quando a sede do governo foi transferida para a recém construida Brasilia ‘A cidade ocupa a margem ocidental da baia de Guanabara e as ilhas (como Governador & Paqueta), e desenvolveu-se sobre estreitas planicies aluviais comprimidas entre montanhas oe‘e morros. Esta assentada sobre trés grandes macicos: Pedra Branca, Gericiné e o da Tijuca, com picos de interesse turistico como o Bico do Papagaio, Andarai, Pedra da Gavea, Corcovado, o Dois Irmaos e 0 Pao de Aguicar. O clima do Rio de Janeiro ¢ o tropical atlantico, com variagdes locais, devido as diterengas de altitude, a vegetacao e a proximidade com o oceano. Por se tratar de uma cidade litordnea, 0 feito da maritimidade é perceptivel, traduzindo-se em amplitudes térmicas relativamente baixas. Os verdes s8o quentes ¢ Umidos e ocasionalmente com temporais. Em 2010, a populagdo do Rio de Janeiro segundo Instituto Brasileiro de Geografia Estatistica (IBGE) era de 6.320.446 habitantes (39,5% da populagao estadual), sendo que 2.959.817 habitantes eram homens (46,83%) e 3.362.083 mulheres (53,17%). Ainda segundo ‘0 mesmo censo, 100% da populagao era urbana. Sua regiao metropolitana, com 1.835.708 habitantes, 6 a segunda maior conurbagao do Brasil, a terceira da América do Sul e a 23° do mundo. A densidade populacional era 5.265,81 hab/km’. O turismo confere mais do que um mero adendo a economia local, uma vez que muitos turistas so atraidos por uma miriade de icones culturais e paisagisticos - 0 que leva a criagao de diversos postos de trabalho, robustecendo os setores comercial e de hotelaria O Rio de Janeiro também tem as diarias de hotel mais caras do Brasil. Com o mesmo valor pago por uma didria em hoteis de duas estrelas na cidade, € possivel se hospedar em hotéis quatro: estrelas em cidades como Pequim, Buenos Aires, Amsterda ¢ Barcelona, ou em um hotel da categoria de Irés estrelas na cidade de Sao Paulo. © municipio do Rio de Janeiro é dividido em 160 bairros, agrupados em 33 regioes administrativas e sete subprefeituras. Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatistica, © mais populoso da capital fluminense é Campo Grande, com 328.370 habitantes. A regido este concentra grande parte dos bairros mais populosos do municipio, tendo um alto ‘erescimento populacional, mas no um desenvolvimento similar, causando indevidas aglomeracGes e segregacées. Nos bairros da regido sul, ha alta concentragao de idosos ‘como Copacabana, em que quase 25% de seus moradores nesta faixa. O Rio de Janeiro € a cidade com 0 segundo maior PIB no Brasil, superada apenas por Sao Paulo. Segundo pesquisa da consultoria Mercer sobre 0 custo de vida para funcionarios estrangeiros, 0 Rio de Janeiro est entre as cidades mais caras do mundo, colocada na posigao 13 em 2012, 18 postos acima de sua classificagdo de 2010, e superada por Sao Paulo {posigao 12), mas na frente de cidades como Londres, Paris, Milao € Nova lorque. © setor de Servigos abarca a maior parcela do PIB (65,52%), seguido pela arrecadacao de impostos (23.38%), pela atividade industrial (11,06%) pelo agronegocio (0,04%). Beneficiando-se da posigao de capital federal ocupada por um longo periodo (1763-1960), a cidade transformou-se em um dindmico centro administrativo, financeiro, comercial e cultural ‘A Regido Metropolitana do Rio de Janeiro, tal como considerada pelo |BGE, ostenta um P15 de RS 187.374.116.000, constituindo o segundo maior polo de riqueza nacional. Concentra (68% da forca econdmica do estado e 7,91% de todos os bens e servigos produzidos no pais. Ha muitos anos congrega 0 segundo maior polo industrial do Brasil, contando com refinarias de petréleo, industrias navais, siderurgicas, metalirgicas, petroquimicas. gas-quimicas, taxteis, graficas, editoriais, farmacéuticas, de bebidas, cimenteiras € moveleitas. No entanio as tltimas décadas atestaram uma nitida transformagdo em seu perfil econdmico, que vem adquirindo, cada vez mais, matizes de um grande polo nacional de servigos e negocios. 7.1.2 Bairro Méier © Bairro Méier é um bairro de classe média e esta localizado na Zona Norte do municipio do Rio de Janeiro, Esta estabelecido ao norte do Macigo da Tijuca, ao sul da Baixada Fluminense e a oeste da Baia de Guanabara. No século XVIII se cultivava na regido principalmente, a cana-de-agiicar, frutas, e hortaligas, eaetornando-se a maior drea fornecedora da cidade, destas plantacdes. Os escoamentos eram feitos, por vias terrestres, e fluviais. Sendo feitos, principalmente, pela antiga Estrada Real de Santa Cruz, ¢ pelos rios Pavuna e Meriti, através do extinto Porto de Iraja. Especialmente a Zona Norte intensificou sua ocupagao com utilizagao da Estrada de Ferro D. Pedro Il nos meados do século XIX. Mais tarde no final do século uma linha auxiliar chamada Estrada de Ferro Rio d'Ouro chegaria até a Pavuna também. No final da década de 30, a presenca de indistrias proxima as linhas férreas € muito visivel, crescendo assim nas proximas décadas, sendo um grande complexo industrial, comercial e residencial. A estrada de ferro foi de extrema importéncia para 0 inicio de um acelerado progresso da regido, que é, atualmente, conhecida como Grande Méier. Grandes vias esto localizadas nesta regio, como a entrada e saida, para a via expressa Linha Vermelha, na qual liga Rio de Janeiro e S40 Joao de Meriti (Baixada Fluminense), a ‘Avenida Brasil 6 a principal artéria viaria da cidade, parte da BR-101, que corta a cidade desde a Ponte Rio - Niterdi até Santa Cruz (Zona Oeste) e a Linha Amarela, que liga a Barra da Tijuca (Zona Oeste) a liha do Fundao. Todos os ramais da SuperVia passam pela Zona Norte. ‘A Zona Norte apresenta varios clubes com modalidades esportivas e a regiao possui grande nlimero de escolas de samba do Camaval no Rio de Janeiro ‘As subprefeituras fazem o intermédio entre a populagao, de toda a area, e 0 Gabinete do Prefeito, do municipio. Suas atividades, sao atribuidas com politicas pUblicas, feltas para os moradores melhorarem a qualidade de vida na regio, contando com érgaos publicos, se necessario. Esta, é um dos responsaveis por desenvolver a ordem urbana, para moradores © Visitantes, e ainda, revitalizar a regido. Dentre as subprefeituras, destaca-se: ‘s Subprefeitura Zona Norte 2: Inhaima (XII), Méier (XIII), Complex do Alemo (XXIX) e Jacarezinho (XXVIII) E no bairro Méier onde se localiza um dos primeiros shopping centers do Brasil, o Shopping do Méler, inaugurado em 1963. Apresenta duas aparéncias urbanas distintas, uma mais ‘agitada / comercial, nas areas proximas da Rua Dias da Cruz e da estagdo ferroviaria ¢ outra mais calma, nas ruas residenciais. A Rua Dias da Cruz se transforma em area de lazer aos domingos e feriados das oito as dezoito horas das Ruas Hermengarda / Ana Barbosa até as Ruas Magalhaes Couto / Dona Claudina. Como os énibus sao desviados da Rua Dias da Cruz. o trecho entre a travessa Comendador Filips e Rua Dona Claudina fica com 0 trafego de carros reduzido 0 Méier € 0 17° bairro carioca com maior IDH, de 0,931, sendo um dos mais valorizados da Zona Norte da cidade na 4* posigao, s6 perdendo para o Jardim Guanabara (0,962), Maracana (0,944) e 0 Grajati (0,938), estando a frente de bairros “rivais’ nesse quesito dentro da Zona Norte como Tijuca (0.926), Vila da Penha (0,911), Vila Isabel (0.909) e Portuguesa (0,904), © bairro possui, hoje, campi de universidades, diversas escolas particulares, escolas estaduais e municipais. O Méier também possui uma escola bilingue. O governo do Estado inaugurou 0 Colegio Estadual Hispano-Brasileiro Jodo Cabral de Melo Neto, onde as aulas so ministradas em portugués e espanhol. 0 Méier conta com 0 Hospital Municipal Salgado Filho, um dos hospitais de emergéncia da rede de satide da Prefeitura do Rio de Janeiro. Proximo ao Méier, no bairro Todos os Santos, est situado 0 Hospital Pasteur, inaugurado em 2005. Com atendimento 24 horas, possul emergéncia, clinica médica, ginecologia/obstetricia, cirurgia geral, ortopedia e radiologia © imével avaliando esta situado na Rua Joaquim Méier, n® 170, esta localizado na Area de Planejamento 3, XIll Regio Administrativa do Municipio do Rio de Janeiro, Meier, Macrozona de Ocupacao Incentivada, Plano Diretor Lei Complementar n® 111/2011 - Zona Residencial 4, Decreto n° 322 de 1976, Centro de Bairro 2, Decreto n° 322 de 1976. Informagdes Coder, “Greeapresentadas Anexo Il 7.4.3 Caracterizagao fisica ‘Trata-se de regiao inserida na malha urbana do municipio do Rio de Janeiro, infraestrutura ‘completa, ocupagao mista - comercial / residencial multitamiliar, com padraio de ocupagao normal, apresentando facilidade de acessos, estando localizados proximos aos oruzamentos das Rua Vinte e Quatro de Maio, Rua Moreira Sampaio e proximo a Rua Hermengarda ‘A regido é formada por construgdes de padréo construtivo médio e possulintensidade media | alta de trafego de veiculos. O padrao residencial multifamiliar observado @ normal e atratividade media. 7.1.4 Servigos | Infraestrutura E dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as areas urbanas, assim como redes de agua, energia elétrica, gas canalizado, esgotos, pavimentacdo, transporte coletivo @ telefone. 7.2 Caracterizacao do imével av: indo Trata-se de imével para uso residencial (2 casas residenciais), edificada em terreno no nivel do logradouro piblico com area descrita no item 5 anterior, conforme Registro de Imoveis - Registro Geral, 1° Oficio de Notas ¢ Registro de Imoveis do Rio de Janeiro, matricula n° 72.487 Nao recebemos contato ou informacao sobre a ocupagao do imovel pela Geréncia de Controle e Registro - Rioprevidéncia. Fomos até o imével avaliando no dia 27/07/2018 (sexta- feira) eo imével encontrava-se fechado. No ato da vistoria, no conseguimos maiores informagées com vizinhos ou moradores proximos. Ninguém atendeu ao chamarmos na porta do imével em questao. Apés informar a situagao para a Geréncia de Controle @ Regisiro M"Rioprevidéncia, recebemos o retorno para a realizagao do laudo por situacao paradigma (vistoria externa) 0 imével avaliando sao duas casas residenciais ocupando grande parte do lote em questéo Nao foi possivel identificar 0 estado de ocupacao do imével: ocupado ou desocupado © sua utiizagdo atual foi estimada como residencial Néo foi possivel observar se existem problemas estruturais como: trincas, fissuras, infitragdes, armadura exposta, necessidade de substituigao de instalagao hidraulica / elétrica, regularizagdo de piso e / ou ainda, se possui condiges de habitabilidade imediata Para a avaliagao, 0 imével foi considerado como: padréo de acabamento normal / baixo & ‘estado de conservago em geral foi considerado bom / regular, sem vicios construtivos graves, com estabilidade, solidez e condig6es de habitabilidade. Nao foi possivel descrever a divisao interna do imovel avaliando em questao por se tratar de vistoria externa, Foram consideradas 2 vagas de garagem, 1 para cada unidade residencial 8, Diagnéstico do mercado (© municipio do Rio de Janeiro possui uma populacdo de aproximadamente 6.520.266 habitantes. O municipio encontra-se com 0 ‘comércio de imdveis com desempenho “recessivo”, havendo na cidade um numero baixo / médio de transagdes imobiliarias. ‘A quantidade de ofertas de bens similares € média ¢ a absorcao pelo mercado pode ser considerada baixa / normal Coonan oe0 imével que esta sendo avaliado possui padrao construtivo compativel com 0 encontrado na regiao, sendo as areas similares a maior parte dos prédios selecionados na amostra Considerando as condigées do mercado e 0 atributos particulares do imével avaliando, este 6 classificado como de liquidez normal. 9, Metodologia empregada Métodos empregados: Evolutivo (Venda) e Comparativo Direto de Dados de Mercado (Loca¢ao). Para elaboragao deste trabalho foi utilizado dois métodos diferentes para a avaliagao: 0 “Método Evolutivo" para obten¢a0 do valor venal do imével e 0 “Método Comparativo de Dados de Mercado" para o valor de locagdo. 9.1 Método Evolutivo - Venda Localizado a Rua Joaquim Méier, n° 170, Bairro Méier, Cidade do Rio de Janeiro esta situado numa area da cidade considerada por grande apelo residencial. Possui uma diversificada € intensa atividade comercial e esta situado na macrozona de ocupagao incentivada (conforme a legislagao vigente). Foi analisado e considerado no caso do imével ser vendido, ele possivelmente sera demolido para implantagao de um novo edificio residencial que aproveite © potencial maximo construtivo do terreno. (0 “Método Evolutivo” previsto na Norma Brasileira, dentre diversos métodos de avaliagao ‘existente 6 0 que mais se coaduna com a situagao do avaliando em analise ¢ que indica 0 real valor potencial dele, inserindo-o no mercado imobiliario de construgao local. Conforme a NBR 14.653-1, 0 “Método Evolutivo” consiste de: ‘identifica 0 valor do bem pelo somatério dos valores de seus componentes. Caso a finalidade ‘seja a identificagao do valor de mercado, deve ser considerado 0 fator de comercializa¢&o. Conforme a NBR 14.653-2, 0 “Método Evolutivo” consiste de: “A composig&o do valor total do imével avaliando pode ser obtida atraves da conjugagao de métodos a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodugéo das benfeitorias devidamente depreciado € o fator de comercializa¢ao, ou seja° Vi = (VT + CB). FC” ‘Onde: V1 é 0 valor do imével; VT 6 0 valor do terreno; CB é 0 custo de reedigao da benfeitoria, FC € 0 fator de comercializacao. A utilizagao do “Método Evolutivo” exige que: 1. O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo; 2. As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo ‘método da quantificacdo de custo; eG Sander Tenist J3. 0 fator de comercializagéo seja leva em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em fungdo da conjuntura do mercado na época da avaliagéo, Em fungdo do bairro, caracteristicas construtivas e situago do mercado imobiliario na epoca da avaliagao. No presente laudo, adotou-se: fator de comercializagao (FC) = 0,96. Para calcular 0 valor do terreno, foi utilizado 0 "Método Involutivo”, que ¢ indireto € conhecido como do seu ‘maximo aproveitamento eficiente”. A sua aplicabilidade ¢ um estudo fisico- financeiro da incorporago para verificar a viabilidade de um empreendimento imobilidrio num determinado terreno, considerando as condigdes do mercado no qual esta inserido e cenarios vidveis para a execugdo e comercializagao do empreendimento. “Basicamente, consiste no seguinte: a) Consoante com 0 Cédigo de Obras local, elabora-se um estudo de massa objetivando 0 aproveitamento maximo do terreno (..) 1b) Com 0 fim de se determinar 0 custo total da construgdo, calculam-se as 4reas equivalentes do estudo elaborado; ©) Calcula-se 0 montante das despesas, calcadas nos custos unitarios basicos de construgao fornecidos pelo Siduscon local, acrescidos dos custos indiretos, na ordem de 35 a 65% daqueles, dependendo do nivel da edificagéo, bem como as demais despesas incidentes para a consecug do empreendimento, representadas pela publicidade, despesas legais e de comercializagéo (na ordem de 7% do chamado P.G.V. - Produto Geral de Vendas) e também os custos administrativos e de projetos, na ordem de 1% do P.G.V.; d) Através da pesquisa de mercado, verifica-se 0 prego de venda de cada unidade ‘componente do empreendimento, objetivando-se apurar o produto geral de vendas (PGV); ) Obtido 0 P.G.V. e 0 total das despesas do empreendimento, obtém-se pela diferenga 0 chamado ‘retorno bruto’, o qual nao representa o valor do terreno, pois ha que sé Jevar em conta, ainda, dois fatores que sao a remunera¢&o do incorporador (entre 25 @ 50% deste retorno) e a margem de risco, geralmente em torno de 15% da diferenca entre o retomo e a parte destinada a remuneragéo do incorporador; 1) Com estas dedug6es, obtém-se, com seguranca, o valor do terreno.” (ABUNAHMAN, Sérgio Antonio. Curso Bésico de Engenharia Legal e de Avaliagdes. 4.ed. So Paulo: Pini, 2008.) Foi utllizado 0 Método Comparative Direto de Dados de Mercado para calcular o prego de venda de cada unidade do empreendimento hipotético, resultado do estudo de massa, com 0 objetivo de apurar 0 P.G.V. ‘Apés calcular 0 valor do terreno, seguiu-se com a aplicagao do Método Evolutivo para a obtencdo do valor final para venda do imével. 9.2 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado - Locagao ‘A atual utilizagao do imével é residencial (2 casas). Foi analisado e considerado no caso do imovel ser alugado, sera utlizado e explorado a construgdo existente, sem grandes intervencdes ou investimentos. A demoliga0 das casas ¢ investimento em benfeitorias para buscar 0 melhor aproveitamento do terreno na locagao, nao seriacoerente, (9). qPortanto, foi usado 0 “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, mais adequado para ‘obtengao do valor de mercado do imével para locagao. ‘Sendo assim, foi executado o tratamento técnico dos dados de mercado com a utilizagao da regressao linear / inferéncia estatistica, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT - NBR 14.653, partes 1 e 2 Para 0 caloulo inferencial estatistico foi utiizado 0 programa de regressao linear miltipla e de redes neurais artificiais - ‘TS-Sisreg” 10. Pesquisa de valores e tratamento dos dados Periodo de pesquisa: de 23/07/2018 a 30/07/2018. ‘Tratamento dos dados. 40.1 Modelo estatistico - venda (apartamento): Para se obler o valor de venda das casas por regressao linear e inferéncia estatistica, foi desenvolvido modelo matematico / estatistico, contando com 46 (cinquenta © dois) elementos coletados e 37 (trinta e sete) efetivamente utilizados, atendendo os preceitos da NBR 14.653-2, sendo considerado seis varidveis: uma variavel dependente: valor unitario (R$/m?) e cinco variaveis independentes: area imovel (mm"), quartos, banheiros, estado de conservagao e selor urbano (Vap 2018) Numero de dados de mercado utilizados: 37 efetivamente utllizados. ‘A descrigao das variaveis utilizadas encontra-se ab 0: Area imével (m?): variével quantitativa (independente), relativa 4 area privativa do imével, dada em metros quadrados. ‘Quarts: variavel quantitativa (independente), relativa a quantidade de quartos do imovel. Banheiros: variavel quantitativa (independente), relativa a quantidade de banheiros do imovel. ‘Estado de conservagao: variavel qualitativa (independente), relativo ao estado de conservagao do imével ‘Setor urbano (Vap 2018): variavel quantitativa (independente), relativo aos valores de metro quadrado de iméveis residenciais (apartamentos) dos trechos do logradouro selecionado Valor unitario (RS/m:): variével quantitativa (dependente), relativa ao valor de venda por metro quadrado do apartamento. A descrigdo da correlagao dos coeficientes encontra-se abaixo: Estado de Conservagéo ~ Excelente | —— Muito Bom Bom 5 iA es ba: nee10.2 Modelo estatistico - locagao: Para se obter o valor de locagao das casas por regressdo linear e inferéncia estatistica, foi desenvolvido modelo matematico / estatistico, contando com 30 (trinta) elementos coletados e 24 (vinte e quatro) efetivamente utilizados, atendendo os preceitos da NBR 14.653-2, sendo considerado seis variaveis: uma variavel dependente valor unitario (R§Im?) @ cinco variavels independentes: area imovel (m?), area terreno (m’), garagem, estado de conservacao e setor urbano (Vca 2018), Numero de dados de mercado utilizados: 24 efetivamente utilizados. A descrigao das varidveis utilizadas encontra-se abaixo: Area imovel (m:); variavel quantitativa (independente), relativa a area privativa do imovel, dada em metros quadrados. Area terreno (m?): variével quantitativa (independente), relativa & area do terreno, dada em metros quadrados. Garagem: varidvel quantitativa (independente), relativa @ quantidade de vagas de garagem da unidade residencial (casa) Estado de conservacao: varidvel qualitativa (independente), relativo ao estado de conservagao do imével. Setor urbano (Vca 2018): variével quantitativa (independente), relativo aos valores de metro quadrado de imoveis residenciais (casas) dos trechos do logradouro selecionado. Valor unitario (R$/m?): variavel quantitativa (dependente), relativa ao valor de locagao por metro quadrado das casas residenciais. A descrigao da correlagao dos coeficientes encontra-se abaixo: ~ Estado de Conservagao |__ Excelente 5 Cals Neos Gane ees}11. Especificagao da avaliagao 41.1 Método comparativo direto de dados de mercado presente trabalho foi desenvolvido com metodologia cientifica, através de processo de Fegressao linear / inferéncia estatistica nos calculos referentes a utilizagao do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado", e os resultados enquadrados nos seguintes niveis de fundamentagao e precisdo: (Grau de fundamentagio no caso de utilizagao de modelos de regressao linear Grau | oe w aes) Compieta quanto 1 | Caracerzactodoimover | Samoeia anion Rave | adooto de stuacto ‘valiando oe utiizadasno | paradgima oe | ‘modelo ats uamidade mininadededoe | 64 »1),ontexoo | “R22.90KE | 54.2 onaeneo | 2 de mercado, efetivamente nimero de variéveis | = rave numero de variaveis | | vutilizados independentes ae in ata independentes | comi | ingependentes | Apresentacho de t | «eae | semporto ce | (Tisevtae’ | ieee” aoe | Identificac&o dos dados de analisados na oo = a | mae eos 4 mrintisadosna | os.dados | a0s dados e vanavess lege varidveis cfetivamente uflizados foto | analsados n9 no modelo | coracteristcas somes cservadas 0 local ‘elo autor do laud | z Aafia para aaa, desde que | variavel.desde | a) as medidas das | = | caracteristicas do | | | imévet avatiando | | ayesrndian das | Movl evade | ‘caracteristicas do | Ie superiores 8 100% | | Imovel avaliando | do timite amostral | no sejam | SO ime ames | stperoresa | eros | eee smetade do mite | mame ens amastral interior. 4 Extrapoiagao Nfo admitida —neminfenores &) | ‘metade do ite wyovalr | | amos! inferior: ap eae | uteepasse 20% do Dre valor ‘aor calculad no eee ae. | __limite da fronteira eniapaee toe amostral, para as valor eatcuiado | sia pa ae variavels, de per si fronteira amostral, | YaNevels 00 Per para. reterca | oe vmclom | Synmynen rere eeeeeeeeee modulo Nivel de senicdncia | somatério do valor das duas | | 5 |” caudas, maximo para a 10% 20% | 30% | | | _Tejeigo da hipétese nule de | ‘adrmiigo para a rejlgao da | 8 | “nipotese nula do modelo ips =~ oa sauna aves do | ‘Snedecor[ Grau de preciso nos casos de utilizacdo de modelos de regressio linear ou do tratamento por fatores : Descrigao x i “Amplitude do intervalo de conianga de 80% em lomo do valor central da estmaiva 90% | 14.1.4 Identificagao dos niveis atingidos [ Grau de fundamentagdo no caso de utllizagao de modelos de regressao linear t i tem Descricao Nivel atingido Grau 1 | Gaactetzagdo do move avatind Completa quai odes as 5 aida mirima ‘mercado, efetva ; T | saagee de dados de mercado, efetivamene Sane : Seer ‘Apresentaglo de informagbes 3 ldemincagdo dos dados de mercado Teatvas 4 todos 08 dados © " variavels analisados na modelagen! (a | Extrapolagio__ Z [Nivel de signfic&ncia, a somatéxo do valor das duas 5 | caudas, maxmo para a rejeicho da hipdtese nula de cada 30% 1 I | regressor teste bicaudal) | I ‘Nivel de signficncia maxima admiido para a rejeigo 6 | dahipétese nula do modelo através do teste F dé 5% | Snedecor Pontuacao atingida: 11 pontos Grau de fundamentacao atingido: Grau |, em virtude da quantidade minima de dados de mercado efetivamente utilizados (item 2), do nivel de significancia (item 5) e do nivel de significéncia maximo admitido para a rejeicao da hipdtese nula do modelo através do teste F de Snedecor (item 6). Grau de preciso nos casos de utilizacao de modelos de regressio linear oudo | tratamento por fatores. ea Grau j Descrigao. nee eset ees "ppd etna conta de 9% ertomo dwar canal dw esunawa | x 11.2 Método involutivo ‘Grau tem Descricao 0 (aes oR t Tiel de a fi | cotamamento do | Aneprjeo ov | _Estudo | Aprowsiento, | | ommangnese | Sregotincs | peimmer | oHaoas | | mipottica | | | rego de venda | Nominimo GY | Gray ge _ dastnidedee© | ince! raga | tweamencto | estimate ‘ojelo ndementagto | no metodo faced Nwctico | compermivo | omparata | 1 Gravilde | Greulide | Greuide | Estmaive dos fundemeriagdo. fundamentagie | fundamentacao | 3 | “tustsde” “nometado da” | 'nometeve da. | _noméiedo da | Prowuedo | quamicagto do | quantifeagbe do | quanfearto do cust cus cl | Fondaredoe | ‘ Prazos | S2MSHH08 | uetgeados | Airados ont HAE |__mercedo_ eee | [eee Taos | Peat | incades | tas ee a ee Cader S!‘abidos no a a com f | | | Dinamico com | Je | octet econ | PeMiepees” | Esco { - Ey noo oe | predefnidas | | i — pe esis Andis sonia - | | Analg setonal | Connie, peconyntura seieto de | 7 edagnsico de | ntiigs's | Oxconivmue Conimre | ona oe t os Minin do z ‘Andises do | Situlagdes com | SimulagBes com discussie do | identiicagao das | ° sensibiidade do | ‘Sem simutagio | comportamento | “vaiaves mars l sas! — domodelo | _significatvas cee 11.2.1 Identificagao dos niveis atingidos _ Grau de Fundamentagao no caso de utilizagdo do Método Involutivo item Descricto Nivel Atingido Grau : to-do prajte | Aprovetamento, ocunardo ; pete ee ripotético uso presumidos . reco de venda das unidades do | Grau | de funcame i eee io hipotético | He Esiimativa dos custos de 3 ‘no métoda da 1 | saat roducio _____quantincago do custo _ | a nL t ‘Arptrados i tg Taras Arbitadas Sree 6 “Mode SC ttc eee ; Andis St dams g | Seto ganas : | | 3 ‘Genanos 4 ae i | ‘ “Analses de sensibiade do Sanaa ; EEE eee eee eee mei Lee ee reece Pontuagdio atingida: 10 pontos, Grau de fundamentagao atingido: Grau |, somente no item ‘Prego de venda das unidades do Projeto Hipotético’ foi atingido o Grau Il e em todos outros itens na tabela acima fol atingido o Grau | 11.3 Método evolutivo Grau de Fundamentagao no caso de utilizagao do Método Evolutivo i Grau pee ee uw W 1 | Grau ide Grau de Grau de f | estimaivado valor | Fundamertario no. | Fundamentagho no | Fundameniagto 90. | oterreno | método comparativo | métode comparativo | método comparativo — mou noinakiive” | ""cunoimoutve |" ou no ivolutvo.— 7 Grade Graulide | _ Grau de | | Fundamertaggo no | Fundamentagio no | Fundamentacdo no | 2 gkelmaiades ag traccose | "Sgosoce | custos da reedicfo | quanticacdo do © quantficagto do | quantifcago do cust custo custo Fator de | Teds em mercado”, 1 3 | comeriatzacso | """Semenane | __sustfioado Amer 11.3.1 Identificagao dos niveis atingidos a de Fundamentacao no caso de utilizagao do Método Evolutivo zB | Descrigéo | _NivelAtingido | Grau | Grau | de FundamentacBo 1 Estimativa do valor do terreno | no método comparativo ou ' f fe ob ‘involutive 7 | Grau Tae Fundameniacao Estimatvades custosda | S7#u de Fundar 2 eens iodo da ' quantiicagdo do custoa Fator de comer izagho Arbtrado 1 Pontuagdo atingida: 3 pontos. Grau de fundamentago atingido: Grau I, em todos 0s itens constantes na tabela acima foi atingido 0 Grau | 12. Resultado da aliagao Valor de mercado para venda R$ 1.056.274,00 (Um milhao, Cinquenta e Seis Mil, Duzentos e Setenta ¢ Quatro Reais) Valor de mercado para locacéo: R$ 3.270,00; (Trés Mil, Duzentos e Setenta Reais) Os valores expressos acima foram obtidos em concordancia com a liquidez do mercado local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imével, suas caracteristicas fisicas, sua localizagao e a oferta de iméveis assemelhados no mercado imobiliario, 13. Ressalvas ¢ fatores limitantes No desenvolvimento do presente trabalho nao foram observadas informacoes complementares importantes. 14, Profissional responsavel Nada mais tendo a acrescentar, 0 presente trabalho € encerrado com 09 (nove) folhas impressas, sendo a ultima assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos. 15. Data de referéncia Rio de Janeiro, 23 de agosto de 2018. Carlos Melo de Andrade Junior Engenneiro Civil CREA-Ry: 2013123039 CPF: 109.185.197-2146. Estudo de massa da edificagao comercial para calcul do valor do terreno imovel existente Rua Joaquim Méier, n° 170, Bairro Méier, Cidade do Rio de Janeiro esta localizado numa area da cidade considerada por grande apelo residencial. Possui uma diversificada e intensa atividade comercial e esté siltuado na macrozona de ocupagao incentivada (conforme a legislacao vigente). Foi analisado e considerado no caso de venda do imével, ele possivelmente sera demolido para implantagéo de um novo edificio residencial que aproveite 0 potencial maximo construtivo do terreno. O imével é atrativo pelo terreno € nao pela construgao atual em si. O valor do imével sera o valor do terreno (segundo seu potencial construtive maximo) calculado pelo “Método involutive", somado ao valor da benfeitoria existente. ‘Seguem informagbes pertinentes para a elaboragao do estudo de massa e posterior obtengao do valor do terreno: + A area de terreno 6 de 531,90 m# (RGI). Medindo: 18,00 m de largura (frente); 17,46 m de largura (fundos) x 30,00 m (lado direito e lado esquerdo), conforme informagdes retiradas do Registro de Imével, mencionado no Anexo Il; #A area de terreno atual 6 de 336,50 m? (medidas estimadas através do Google Earth). pois foi excluido a area referente a passagem de pedestres; ‘indice de Aproveitamento do Terreno (IAT): 3,5, (conforme Relatorio de Informagoes Urbanisticas da Secretaria Municipal de Urbanismo, informado no Anexo 1); + Area Total Edificavel (ATE): N (numero pavimentos = 11,00) x 0,70 x S (area do terreno = 336,50 m2) = 11,00 x 0,70 x 336,50 = 2.591,05 m? (conforme Decreto 322/1976); «Taxa de Ocupagao permitida: 70% (conforme Decreto 322/1976); ‘*Gabarito maximo: 11,00 (conforme Relatério de Informagées Urbanisticas da Secretaria Municipal de Urbanismo, informado no Anexo 1); Contorme recomenda o c6digo de obras em vigor, no seu Art. 16 da Segdo Il - Afastamentos - Projeto de Lei Complementar 31/2013 do Municipio do Rio de Janeiro - Institui o Codigo de Obras e Edificacdes da Cidade do Rio de Janeiro: “Os afastamentos laterais e de fundos das ‘edificagdes, quando utiizados para ventilar ou iluminar compartimentos seréo equivalentes, no minimo, a 1/5 da altura da edificacéo, néo podendo ser inferiores a 2,50 m (dois metros e cinquenta centimetros), e sero constantes em toda a altura e perimetro e continuos ao longo de toda a divisa.” Respeitando o afastamento frontal minimo de 3,00 m e demais de 2,50 m onde nao se permite construgdes, a area possivel de ocupacao possivel de ser construida para a torre de apartamentos é de 157,07 m?. Devido as restrig6es impostas pela Legislacao Urbana (gabarito de 11 andares), os afastamentos (frente, fundo e laterais) e as limitagdes técnicas impostas pelo terreno, a Area Total Edificdvel (ATE) maxima de 2.591,05 m? nao foi atingida. A ATE maxima possivel de ser alcangada ¢ de 2.559,08 m* projeto hipotético apresenta uma area total construida (ATC) de 2.559,08 m* e com base no ATC que o presente laudo sera desenvoivido. A divisdo do edificio multifamiliar sera da seguinte forma: 2 Casden nn- Dois pavimentos de subsolo em toda a area do embasamento com excegao da faixa "non aedificandi" localizada na frente do lote. A area de ocupagao por andar é de 290,00 m? totalizando 22 vagas para veiculos e 580,00 m?. As vagas calculadas com 25,00 m? cada, ja planejando as areas de circulagao dos carros e de manobra; - Térreo/PUC com 157,07 m? de area construida e 179,43 m? de area descoberta (area podendo ser ocupada além dos limites de projegao da edificagao); - Pavimentos tipo: 11 andares com 157,07 m?, retirando-se cerca de 37,07 m* para area de circulagdo horizontal e vertical (partes comuns), restando apenas 120,00 m* de area privativa para 0s 2 apartamentos. Dessa forma, 0 empreendimento possuira 1 unidade frontal com 60,00 m* © 1 unidade de fundos com 60,00 m?, com 1 vaga de garagem coberta cada apartamento; - © pavimento técnico possuira 38,00 m* destinado 4 casa de bombas / maquinas € reservatério superior de agua; © projeto hipotético presume uma edificagao residencial multifamiliar, especificado da seguinte forma: 0 gabarito maximo permitido € de 11,00 pavimentos, consideramos 11 andares, sendo térreo/PUC, 11 pavimentos tipos (circulago @ apartamentos) e 1 pavimento técnico (casa de bombas / maquinas e reservat6rio superior de Agua) Foi considerado o pé-direito de 3,20 m (11,00 x 3,20 m = 35,20 m). O codigo de obras permite ‘0 minimo de 2,50 m de vao util (piso a teto). Foi previsto o rebaixo do telo para a passagem de instalagées (elétrica, hidraulica, ar-condicionado, sprinklers, telefonia, \égica). Por se tratar de edificio residencial, foi previsto cerca de 0,50 m de rebaixo. Para superar 0 pé direito de 3,20 m, foi calculado a escada enclausurada com 18 degraus com espelhos de 0,178 e pisos de 0,21 m. A escada seria em "U" com 1,5 m de largura por lance, patamar para a mudanga de diregao e patamar de acesso com 1,50 m x 3,00 m. Os dois lances teriam 9 degraus, totalizando projegao de 1,89 m (9 degraus x 0,21 m de piso = 1,89 m), mais 1 patamar de mudanga de diregao e 1 patamar de acesso, totalizando 5,29 m de extensao. © posicionamento ideal da escada é no sentido longitudinal juntamente com a antecémara de ‘acesso ao shaft de exaustdo de fumaca. Os dois elevadores leriam capacidade para oito pessoas cada um e seriam posicionados junto ao sentido longitudinal da escada, somando a largura da escada mais 1,77 m, resultando em 4,75 m de largura total (escada mais elevadores). No sentido longitudinal, a escada e os elevadores ocupariam juntos aproximadamente 5,30 m. Nesse local, poderiam ser instaladas os shafts de instalagoes (telefonia, elétrica, logica), hidrantes, extintores de incéndio € cabine de lixeira) A circulagao horizontal para acesso as unidades residenciais tem previséo de cerca de 2,00 m de largura. AA legisiagao permite uma taxa de ocupacao de 70%, contudo o cédigo de obras prevé a abertura de vaos para iluminagao e ventilag4o naturais de ambientes de permanéncia Para o imével hipotético, com o objetivo de ter 0 maior aproveitamento econdmico-financeiro de um empreendimento de apartamentos, foi analisado e adotado a utilizagao de pavimentos- tipo com o maximo de unidades possiveis, resultando em 2 unidades por andar, no total de 22 apartamentos. eal hereeh EE reve esa 2691954 escrteveane TOR/SOT REDIFEY Ema eH oa woorsse | sweare [wy ooo TBD Tov/ete an ora eT ‘sroressu_| cower ‘vse | ststoewer eoU/e9s mo epseIa eT Te weiesse | severe | oor [oot | oot | ore | vacrienar TUE /ee SOHNE BOTA ca weurrese | ewowet | oor [oot | oot | 01a | woeerewor Toe/iae REI ery Teen | one cate Te Ga Teraessu | eer | os | ot ‘Gore | ttrocevan | —Tor/oes “speipuy op exes ey (0806 SEFC El ‘aesesssu | ever | oor | oot cots | ssertewor | — ooardete Tel wusese | ewer | oor [oot 09s | ierteveaw wasess | sttest | ov | oor ooee | secrtevaar ‘averse | sosest | oe | ove | 2905 eaves wr | al oreesse | eeoret_ [oy [oor ors seeersgu_| vest [oy [oot ooTs wonssy | wosst [wy | ove woos | OG/OH Toa BENS Fm woeesy | _oveaeT | air [oor 005 /nss nape serbav ere | 7] overssu | eect [ove [oot Tp ewar —aieecavesa | correct even winbeor ers ® ooserssy | react [oe | oot ove | tevetavs5 az wenesy | wart | ove | voz oe THOT $o0e-9¢T86[F2T] —_anou raDENTIN = TesosSH oo stent “oem | ast teve Te Tans DY © oo oer 58 20°06 Tees eH Sago Ie z Scars 0 3000 aH TOWRA OTS T Tao Tal [ournun rojen|ovegin 019s] op opeis3 sasgum rary | SHY eee ane 3 (cwueweyede) epuen - opeosowl op esinbsed *2}‘{oqsoweyede) epusr - opeosew ap esinbsed - zo einBis Topennges30 505° weve | ewer | oe | we | oe | Soe Teor earners | seeveesy | ssoet | v's | oot | ove | cove | raiocwacsoue WOR7eS TaWEED ee aie eeeeveey | eemre | os] oot | oor | wos errr ew erevssy | wot | os | wot | ov | war ori ereeoesu wor | _seeee~tay | orev ss wus E08 Teens su eoeisT Tron _| SHE Teze6 (FET [ coom0ssu 05pm os-c0c66 (Fe [ cos ssi | Tor | ‘oe err Se o6r0eevaw ze ereeosgy | arz0er seeroener Toe/t in © reese | CeCe ‘oTo0rawane YOR] LE 1813 eB SEG ET Taian | oorseve Ite) cs | coooossu | spore | a0 ‘soooravan | Tor/oce oulene5 apoipaaery | Taw ca eeucessy | wrrwe | oP TZT0 wa TORII eae eaOO oa 5 ‘ooonesy | wre | or ‘sieve ToE/Te SuppreDeTDGeRY | Tei ez Turbul —| Teroz deal | orrenrasi0> T Jourwun ren] oveqn 20105] 9PopES_ fees Se ere =18. Fotos / link - venda (apartamento) | Fetes ~~ Link (Site) ; tips /wwnv vivareal.com.brlimoveVapartamento-2-quartos-meier-zona- orte-io-de_janeiro-com-garagem-64m2-venda-R'S350000-14-054 13031 | e | _httos:www.vivareal.com.br/imovellapartamento-2-quartos-meier-zona- norte-rio-de-aneiro-com-garagem-50m2-venda-RS240000 id- 9503824; 5 hhttos://wwww vivareal.com, briimoveVapartamento-2-quartos-meier-zona- orte-fio-de-janeiro-com-garagem-63m2-venda-RS320000.10-84381672 | _ httos www vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-meier-zona. 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Norte-rio-de janeiro-com-garagem-63m2-venda-RS360000-1d-77331890 hw vilhenaimoveis.com.brimoveVapartamento-a-venda-meier-rio- | de-janeiro-rMEAP20311 ae | 19 https: www vvareal.com br/imoveVapartamento-2-quartos-meier-zona- | | | norte-rio-de-janeiro-com-garagem-61m2-venda-RS375000-id-84089506 | | ia | https /Awaw vivareal.com.brfimovel/apartamento-3-quartos-meier-zona- E norte-rio-de-janeiro-65m2-venda-RS380000-id-74804607 "Figura 05 - Fotos e link - venda (apartamento)._1D Fotos | | | 2 ‘http sAvwny vihenaimoveis.com briimovel/apartamento- | de janero-1IMEAP205%5 hits aww. vivateal com beimoveVapatamento-2-quartos-meie-zona- | | Morte-tio-de-jane1ro-com-qaragem-65m2-venda-RS390000-id-67316510 7 hitshwww. novaepoca com briprontos/apartamento+ vendatrio-de- janerosme%C3HAQer/14759 | iy | tos. vvareaLcom imovelapartamento:2.quatos.meler-20na- orte-tio-de-janeiro-com-garagem-60m2-venda-RS375000-10-90658763, 26 hits /waw imovelweb,com_br/proprieda ier-primeira-locacao- | ‘quartos-suite-lazer-2928590872 himi a hitps /Awew_vivareal.com br/imoveVapartamento-3-quartos-meier-zona- | | | orte-rio-de-janeiro-com-qaragem-70m2-venda-R5420000d-86567444 | de-janeiro-ryMEAP30177 | Figura 06 - Fotos e link - venda (apartamento).atl ten spn com wmovelnscansnis sauaros amie ce aera uate eet ne: ie | forte-io-de-janeiro-com-garagem-72m2-venda-RS420000-id-90687070 2 | [hitos:/www vivareal com. briimoveVapartamento-3-quartos-meier-zona | motte-rio-de-janeiro-com-garagem-70m2-venda-RS430000.1d-93412589 hitos. www vivareal.com,br/imoveVapartamento-3-quartos-meier-zona- Norte-io-de-janeiro-com-qaragem-68m2.venda-RS430000-1d-92 186966 btps //winw vivareal com, briimovel/apartamento-3-quartos-meier-zona. orte-io-de-ianeiro-com-garagem-75m2-venda-R$460000-1d-83490055 cr tps: satel com brimorelncatamente2suanos set ona | Norte-rio-de-janeiro-com-garagem-67m2-venda-RS4 10000-id- 76706807 "Figura 07 - Fotos ¢ link - venda (apartamento).Fotos : Link (Site) | itos www. vivareal com, br/imoveVapartamento-2-quartos-meier-zona- 36 norte-fio-de-janeiro-com-aaragem-60m2-venda-RS300000-' | | 1037797574 hitps:/iwww.vivareal, com brlimovel/apartamento-2-quartos-meier-zona- | note areata sgen ooo eee a 37 lamento-2-quartos-meier-zona- | IEEeaat | | nttps:www vivareal.com,briimovevapar 2-4 | | norte-rio-de-janeiro-com-qaragem-70m2-venda-RS350000-d-88005136 Fe de an cara amen aes Zo b+ + - a » | nto shaped corrals tamer Scuniae accor | | comers com ateperarene uate nner: | At -vivareal com brimovel/apartamento-2-quartos-meier-zona- a | Moi ae aman meen | | | 1038917544 tps Juwww.vivareal.com brimovell nto-2-quartos-meier orte-rio-de-janeiro-com-garagem-70m?-venda-RS340000.1d.94762783__ Link (Site) https /Avww.zapimoveis com briofertalvenda+apartamento+3. | quartos+meier+zona-norte+rio-de -janeiro+rj+79m2/ID-18978358 norte-10-de janeiro-com-qaragem-G0m2-venda-RS350000-id- 1038495341 a- see vient com irevelapatamero 2 autos meer zo ' ht vivareal,com bri mento-3-quartos-cachambi- ‘ | zona-norte-io-de-janeiro-com-garagem-/4m2-venda-RS440000-id- | 1037797566 1037654021 | tahoe un ema t= cust r-zon- orte-rio-de-janeiro-com-qaragem-58m2-venda-RS350000-id- — Figure o8 Fotos é link - venda (apartamento). 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