Lição 4 - Identificação e Avaliação do

Imóvel

Nesta lição, o aluno aprenderá a realizar a identificação e avaliação do

imóvel. Este levantamento engloba todas as características referentes
ao imóvel, como localização, áreas dos cômodos, aspectos de incidência
solar e ventilação, qualidade e estado atual dos materiais construtivos,
peças e revestimentos utilizados. Será apresentado também como analisar
a situação jurídica do imóvel, como documentação, impostos e taxas. A
perfeita identificação do imóvel é um item de segurança e credibilidade nas
transações imobiliárias, tanto de venda quanto de locação, possibilitando
uma adequada avaliação e a manutenção de um cadastro.

No final desta lição, o aluno será capaz de:

• Identificar a situação atual do imóvel, reunindo informações como o
estado atual de conservação, a qualidade de seus materiais construtivos,
a situação em que se encontra a documentação do imóvel e a
importância do correto preenchimento dos documentos e formulários
referentes ao imóvel.
• Realizar a vistoria de um imóvel, bem como transmitir estas informações
de maneira correta para os interessados.
• Analisar e preencher corretamente os principais documentos utilizados
nas transações imobiliárias1.

1. Cadastro do Imóvel
Embora o cadastro faça parte das funções administrativas de uma imobiliária,
o captador de imóveis é responsável pela fidelidade das informações. As
informações que constituirão o cadastro do imóvel devem ser verídicas e
muito claras, provenientes da documentação, vistoria e avaliação do imóvel.
Dados como localização, estado atual, tamanho, número de cômodos e um
número de identificação mediante poder público são fundamentais no
cadastro do imóvel. Além deste cadastro, há ainda o cadastro do cliente ou
proprietário, que deve conter seus dados profissionais, números de contas
bancárias etc.

1. No final desta lição, serão apresentados vários modelos de fichas cadastrais e laudos de
vistoria (ver anexos).

54
Para o profissional é importante saber que deve-se fazer parte do cadastra-
mento os seguintes documentos:

No caso de venda:
• Ficha de Cadastro do Proprietário;
• Ficha de Cadastro do Imóvel;
• Laudo de Vistoria;
• Laudo de Avaliação Imobiliária;
• Título de Propriedade devidamente registrada;
• Certidões negativas do imóvel e do proprietário2;
No caso de administração de locações:
• Ficha de Cadastro do Proprietário;
• Ficha de Cadastro do Imóvel;
• Imposto Predial (IPTU);
• Último recibo do condomínio (quando for o caso);
• Taxa de água e saneamento;
• Escritura ou contrato, devidamente registrado, que comprove a
propriedade do imóvel;
• Apólice de seguro contra incêndio, quando existir;
• Laudo de Vistoria Inicial;
• Laudo de Vistoria Final (no término do contrato de locação);
• Laudo de Avaliação Imobiliária.
Na ficha de cadastro do imóvel deverá constar as principais características do
imóvel como: número de dormitórios, especificação dos cômodos, quantidade
de vagas na garagem e, em caso de condomínios, o direito de vaga, o tamanho
desta e o espaço de manobra. A ficha de cadastro do proprientário deverá
constar as informações referentes ao proprietário como seus dados pessoais.

2. Laudo de Vistoria
O Laudo de Vistoria é um relatório onde constam, rigorosamente, as
condições físicas do imóvel, eventuais anomalias verificadas nos materiais e
elementos construtivos. Todos os detalhes observados influenciam de forma
considerável nos valores da transação imobiliária.

2. Comprovação da situação legal do bem ou pessoa perante os órgãos públicos. Verificação

de que não existem débitos ou ações de cobrança da pessoa física ou do imóvel.

55
 Para locações, é importante frisar que devem ser feitas duas vistorias: uma na
assinatura do contrato, quando o locador deverá entregar o imóvel no mais
perfeito estado de conservação; e a outra na rescisão contratual (término do
contrato), quando o locatário deverá deixar o imóvel nas mesmas condições
em que o encontrou. É recomendável que o Laudo de Vistoria faça parte do
Contrato de Locação.

Ao realizar uma vistoria no imóvel, devem ser analisadas as anomalias e

também os atrativos. É o caso de piscinas, playgrounds, salão de festas, salão
de jogos, bem como sua localização, zoneamento, tipo e tempo de construção,
incidência solar, ventilação, taxas condominiais, proximidade ou não de
comércio especializado, shopping centers e centros de lazer.

Alguns dos fatores a serem observados no laudo de vistoria são:

2.1 Localização

A localização do imóvel é um dos fatores mais importantes a ser considerado,

destacando-se dois aspectos distintos: o valor locativo e o efeito estético.

Por valor locativo, compreende-se a localização do imóvel em relação às

outras zonas da cidade. Assim, a facilidade dos meios de comunicação e
transporte, o acesso fácil às vias marginais e estradas, a proximidade de
centros comerciais, centros médicos etc. são fatores que valorizam um imóvel.
Ao contrário daqueles imóveis localizados em bairros mais afastados de vias
marginais, centros comerciais e meios de transporte, por exemplo.

Um fator de desvalorização é a vizinhança dita “indesejável”, como cemitérios,

fábricas, feiras livres, bares barulhentos que funcionam nas madrugadas, etc.
São fatores que depreciam o imóvel e, consequentemente, alteram seu valor.

É importante também verificar a lei de zoneamento da cidade onde está

situado o imóvel, além de certificar-se que o uso que se pretende fazer condiz
com o lugar em que está localizado. Não basta que o imóvel seja destinado
a fins comerciais, mas que seja permitido este tipo de instalação no local, o
que é determinado pela Prefeitura e necessita de autorização própria para
funcionar.

Quanto ao efeito estético, trata-se da impressão que a edificação oferece

em relação ao tipo de acabamento, além da sua proporção em relação ao
terreno onde foi construída. Por exemplo, uma edificação muito grande em
um terreno estreito e sem recuos nos dá a impressão de “esmagamento”.
Este fator estético pode prejudicar a qualidade de vida das pessoas que vão
frequentar o imóvel.

As proporções da edificação são importantes fatores de análise, isto é, largura,

frente (ou testada) do terreno em relação aos fundos, cota em relação ao nível
da rua, bem como o aproveitamento do espaço do terreno.

56
2.2 Incidência Solar

A importância da luz solar é primordial para a vida. Abrir a casa e receber o

sol durante o dia traz vários benefícios como afastar o frio, trazer luz natural,
afastar a umidade e os males causados por esta.

A incidência solar ou insolação no imóvel é a entrada direta da luz solar nas

áreas internas, tornando o ambiente mais aquecido e higienizado. Portanto,
é de extrema importância verificar a posição do imóvel em relação ao sol
quando estiver procedendo a uma vistoria ou avaliação.

Lembramos que na planta baixa do imóvel existe indicação da posição do

sol, cujo símbolo é uma seta apontando para o Norte Magnético da Terra. Os
dormitórios, principalmente, nunca devem estar voltados para a face sul,
que é o ponto menos indicado para o conforto térmico dos moradores e da
higienização ambiental.

2.3 Ventilação

Assim como a incidência solar, a ventilação também é um fator que interfere

no bem-estar dos moradores de um imóvel. Ventos dominantes muito fortes
são prejudiciais, pois deve-se considerar as fumaças provenientes de fábricas
locais e de zonas insalubres, eventualmente existentes nas imediações do
imóvel.

A entrada de massas de ar quente através dos ventos pode esquentar

demasiadamente os ambientes atingidos. Os ventos são provocados pelas
diferenças de temperatura que modificam a densidade do ar, alterando o
conforto ambiental dentro dos imóveis. Por isso, a construção deve sempre
obedecer às regras de ventilação interna, além do posicionamento correto
do imóvel.

2.4 Áreas e Equipamentos Condominiais

Em condomínios, é necessário ter alguns cuidados especiais na vistoria

do imóvel, principalmente no caso de vendas. O conhecimento de alguns
conceitos, como área útil, área comum, área privativa e área total são
fundamentais durante a negociação. Estas definições devem constar
claramente do contrato, exatamente como está registrado em cartório.
• Área privativa: é a área de uso exclusivo do proprietário da unidade
(apartamento).
• Área comum: é a área de uso comum dos condôminos, como piscinas,
saunas, áreas de lazer, salão de festas, churrasqueiras e academias.
• Área total: é a soma da área comum de uso restrito (área das vagas de
garagem) com a área privativa.
• Área útil: é a área do interior de cada unidade.

57
 É importante discriminar corretamente os equipamentos condominiais,
como playground, piscina para adultos, piscina infantil, salão de festas,
sauna, salão de ginástica, salão de jogos etc. São atributos que interferem
sensivelmente, não apenas no momento do cadastro do imóvel, mas também
na vistoria inicial das locações e, principalmente, na avaliação imobiliária,
pois contribuem para a valorização do imóvel.

Outro fator importante que deve constar do cadastro do imóvel são as

taxas condominiais: taxa de condomínio, fundo de reserva e taxa extra. Na
administração de locações, nem todas as taxas são de responsabilidade do
locatário, e sim dos locadores (proprietários). Estes detalhes devem estar
claros no momento de se oferecer um imóvel, para que não haja problemas
futuros.
• Taxa de condomínio é a taxa pertinente a todos os moradores. As despesas
relativas às áreas comuns, como água, luz, segurança, despesas com
funcionários do prédio etc. são divididas pelo número de unidades do
edifício.
• Fundo de reserva é a taxa pertinente a todos os proprietários. Essa taxa é
cobrada como uma “reserva” para contratempos que possam surgir, como,
por exemplo, pequenos reparos que devam ser feitos nas áreas comuns ou
manutenção.
• Taxa extra é a taxa pertinente a todos os proprietários. Essa taxa é cobrada
com a aprovação de todos os condôminos, em assembleia condominial,
podendo ser utilizada, por exemplo, para reformas aprovadas pelos
moradores.

3. Avaliação do Imóvel
Uma vez cadastrado e vistoriado o estado físico do imóvel, é possível ava-
liá-lo objetivando a fixação de valores de mercado, tanto para venda como
para locação. Estes valores são acompanhados cotidianamente nos meios
de comunicação pelos corretores de imóveis. Trata-se da “Lei da Oferta e
da Procura” em função do mercado, seja Bolsa de Imóveis, Bolsa de Mer-
cadorias etc.

Para a avaliação de um imóvel, deve-se considerar:

• As dimensões do imóvel (proporções);
• Aproveitamento do terreno e da edificação, ou seja, a metragem quadrada
construída, relacionada com a metragem do terreno, de acordo com as leis
municipais vigentes;
• A localização do imóvel, incluindo a distância de lugares de interesse e
zoneamento.

58
Para as locações, existem alguns métodos de avaliação para fixação do valor
do aluguel:
• Método da Renda: utilizado para imóveis como hotéis, escolas, cinemas
etc., que, quando explorados, permitem a obtenção de uma renda.
Determina-se a renda bruta que o imóvel oferece e, sobre ela, aplica-se
uma taxa, que varia de 0,5% a 1,5%, para se determinar o valor do aluguel.
Exemplo: uma escola com renda mensal de R$ 50.000,00, aplicando-se
uma taxa de 1%, o valor locativo será de R$ 500,00.
• Método Comparativo: o valor do aluguel é determinado por comparação
com outros imóveis da região, com as mesmas características. Neste
caso é preciso observar a localização do imóvel, tempo de construção,
zoneamento, características físicas, padrão e tipo (residencial ou
comercial) dos imóveis vizinhos.
• Método da Rentabilidade ou da Capitalização: o valor do aluguel
é determinado em função da renda real ou provável que ele possa
proporcionar ao seu proprietário, pelo capital nele empregado.

Para realizar um laudo de avaliação de imóvel é preciso sempre seguir as

recomendações das Normas Técnicas da ABNT (Associação Brasileira de
Normas Técnicas) – NBR 14.653. A ABNT estabelece recomendações para todo
processo de avaliação de um imóvel, e sua aplicação é sempre obrigatória
para o levantamento dos valores, bem como a realização de qualquer análise
referente à avaliação física do imóvel em questão.

Saiba Mais
Revista Exame. Avaliação de imóveis segundo ABNT. Disponível em: https://exame.abril.
com.br/seu-dinheiro/como-descobrir-quanto-vale-o-seu-imovel/3/.

Dicas
Como elaborar um laudo técnico sem erros. https://www.ispblog.com.br/2016/07/15/como-
elaborar-um-laudo-tecnico-sem-erros/

59