Lição 5 - Negociação de Vendas e Locações

Imobiliárias

O contrato é um documento que estabelece e legaliza um vínculo entre duas

ou mais partes. É um compromisso que assumem, por meio de assinatura,
visando firmar um acordo. Este documento deve ser claro, objetivo e abran-
ger todos os assuntos de interesse referetes ao acordo em questão. O pro-
fissional responsável por intermediar esta negociação deve compreender
claramente o objetivo do contrato.

Ao final desta lição o aluno será capaz de:

• Compreender o que é um contrato e sua importância.
• Entender os tipos de contratos em uma transação imobiliária e todos
seus elementos.
• Compreender as modalidades e garantias de um contrato.
1. Contrato
Contrato é o ato jurídico no qual duas ou mais pessoas convencionam entre si a
constituição do mesmo. Por meio do contrato, uma das partes se compromete
a fornecer um bem à outra parte, mediante pagamento. O contrato é um termo
de compromisso e é frequentemente utilizado nas transações imobiliárias. Os
elementos básicos do contrato são:
a) Denominação: é o nome do contrato. Por exemplo, Contrato de Compra
e Venda, Contrato de Locação Residencial, Contrato de Locação Não
Residencial, Contrato de Locação por Temporada.
b) Qualificação das partes: são as informações dos contratantes, ou seja:
nome, estado civil, endereço, documentos pessoais dos vendedores e
compradores (contratos de compra e venda) ou dos locadores e locatários
(contratos de locação).
c) Cláusulas descritivas: são as disposições e as condições do negócio
realizado. Na primeira cláusula se descreve o objeto do negócio (no caso, o
imóvel), e nas seguintes cláusulas, as condições propriamente ditas como
preço, forma de pagamento, prazos, multas etc.

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d) Local e data: nome do município onde se localiza o imóvel e a data do
acordo no final do documento.
e) Assinaturas dos contratantes.
f) Assinaturas das testemunhas.

Geralmente, os contratos são elaborados em duas vias, reconhecendo-se as

firmas (assinaturas) dos contratantes em cartório. Este ato é uma autenticação
das assinaturas presentes no contrato.

1.1 Locação

Na locação, o locador (proprietário do imóvel) se compromete a fornecer um

bem imóvel ao locatário, mediante pagamento (aluguel) e por um período.
Este pagamento normalmente é negociado para acertos mensais, mas pode
haver excessões.

Atualmente, os imóveis residenciais devem ter contrato mínimo de 1 ano para

o locatário, e mínimo de 3 anos para o locador. Isso significa que o locatário
deve ficar pelo menos 1 ano no imóvel, e se algo ocorrer e precisar sair antes,
deverá pagar multa contratual. Da mesma forma, o locador não pode solicitar
que o locatário se retire do imóvel em um período menor do que 3 anos. Estas
leis servem para que tanto o locador como o locatário sejam protegidos 1.

►►1.1.1 Modalidades do Contrato

O que define a locação, segundo a Lei nº 8.245, não é o nome que se dá, e sim
a sua destinação. Se o imóvel se destinar à residência, então a locação será
residencial. Caso contrário, será não residencial.

A locação por temporada está regulada pelos artigos 48 a 50 da Lei nº 8.245,

onde é conceituada como “aquela destinada à residência temporária do
locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde,
feitura de obras em seu imóvel e outros fatos que decorram tão somente de
determinado tempo, sendo contratada por prazo não superior a noventa dias,
esteja ou não mobiliado o imóvel”.

►►1.1.2 Garantias do Contrato

As modalidades de garantia que podem ser exigidas dos pretendentes para
assegurar o cumprimento das obrigações na locação, previstas na Lei nº
8.245, art. 37, são a caução, a fiança e o seguro de fiança locatícia. É vedada
mais de uma dessas modalidades em um mesmo contrato de locação.

1. Atualmente a Lei nº 8.245, de 18/10/91 (Lei do Inquilinato) que norteia as relações

locatícias dos imóveis urbanos; já os imóveis rurais são regidos pelo Estatuto da Terra.

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Pela caução, o locatário designa todo ou parte do seu patrimônio para assegu-
rar o cumprimento de suas obrigações – o pagamento dos aluguéis.

Podem ser usados bens móveis ou imóveis. Quando prestada em dinheiro,

a caução não poderá exceder três vezes o valor do aluguel, sendo feito um
depósito em caderneta de poupança; ao final do contrato, o locatário pode
resgatar essa quantia e seus rendimentos.

A fiança é a modalidade mais usada para garantia no mercado das locações.

Normalmente exige-se a responsabilidade de um fiador até o término do
contrato. Vinculam-se, então, todas as obrigações contratuais ao fiador, na
sua totalidade, caso o locatário não as cumpra.

O seguro de fiança locatícia tem o objetivo de garantir a locação quando

ocorrem prejuízos ou inadimplemento do locatário. É feito por seguradoras
idôneas, sendo o prêmio do seguro devido por inteiro, fracionado ou à
vista, pelo contratante do seguro. Dependendo da seguradora e mediante
pagamento de prêmio adicional, poderão ser cobertos também alguns danos
causados ao imóvel, como, por exemplo, os que se corrigem com pintura.

1.2 Venda

O contrato de venda é realizado da mesma forma, no qual uma das partes

firmam um compromisso de tranferir um bem para a outra parte mediante
pagamento. As cláusulas devem nortear claramente os direitos e obrigações de
todas as partes. Além disso, o contrato deve conter o máximo de informações
sobre as partes constituites. Este é um documento com valor legal que pode
ser utilizado para consultas ou para reivindicar algo em qualquer momento
da negociação ou após a mesma. É importante conter no contrato a data
em que foi firmado o acordo, isto é, a data da venda e da posse do referido
imóvel, deixando claro que todas as despesas referentes ao imóvel passam a
ser de responsabilidade do, então, proprietário. Caso tenha alguma excessão
ou acordos extras verbais, estes devem ser escritos no contrato para que se
cumpra rigorosamente, firmando também uma data para tal situação.

Tanto no contrato de locação como no contrato de compra e venda de um

imóvel, devem estar claras em suas cláusulas as situações em que podem ser
cobradas multas contratuais. O profissional deve estar atento a tais situações
para transmitir corretamente tais informações para as partes que constituem
o contrato.

Saiba Mais
As 12 regras de contrato de compra e venda de um imóvel. https://rodrigofroes8.jusbrasil.
com.br/artigos/366410413/as-12-regras-do-contrato-de-compra-e-venda-de-imovel

Recisão de contrato de locação. http://www.ingaia.com.br/rescisao-do-contrato-de-

locacao-saiba-o-que-e-saber/

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