transações imobiliárias

Teoria geral dos contratos

Contrato é um negócio jurídico bilateral ou plurilateral cuja finalidade é criar,
regular, modificar ou extinguir um vínculo jurídico temporário e patrimonial entre as
pessoas que o celebram.

O contrato tem uma função social, pois dele decorre a circulação de riqueza.
Pode ser também considerado uma convecção, que é um acordo entre duas ou mais
pessoas com finalidade jurídica, que cria uma obrigação. Ou seja, tecnicamente, o
contrato é um negócio jurídico bilateral que cria obrigação. Por isso, está diretamente
ligado com as funções desempenhadas pelo corretor de imóveis: é por meio dos
diversos tipos de contratos (compra e venda, aluguel, permuta) que o cliente, por
intervenção e auxílio do corretor, celebrará um acordo de vontades.
 Antes da celebração do negócio, as partes podem fixar a obrigação da
contratação por meio de um contrato preliminar, de celebração facultativa. Trata-se de
um cuidado especial e seguro na preparação para a contratação principal.

Entretanto, mesmo que as partes não celebrem o contrato preliminar, a

aproximação delas para o estabelecimento das bases do negócio acontece na etapa
chamada de tratativa, em que se estabelecem discussões acerca do contrato que se
pretende celebrar.

Não é incomum que, durante as tratativas pré-contratuais, as partes já assumam

algumas obrigações, como a exigência de confidencialidade sobre os termos do
contrato que no futuro celebrarão.

A expressão minuta contratual é reservada para referir-se à manifestação escrita

das tratativas pré-contratuais, de modo a documentá-las.

Enquanto proponentes e aceitantes discutem proposta e contraproposta, verifica-

se a fase de percepção de uma e outra parte, da real intenção de cada uma, que se
deve revelar de maneira clara e compreensível, em todos os seus termos.

Nesta fase, ainda não há contrato, mas as partes já se põem em posição jurídica
qualificada pela lealdade e pela boa-fé. Pode surgir, nesta ocasião, responsabilidade
pelos danos que os potenciais proponentes e aceitantes vierem a causar uns aos
outros em decorrência dessas mesmas tratativas preliminares. Esses danos na fase de
tratativas contratuais, caso ocorram, são conhecidos como responsabilidade civil pré-
contratual.

Contudo, as vontades das partes se revelam pela proposta e pela aceitação. A

proposta estampa a intenção de alguém que quer contratar, e é por isso que deve
conter todos os elementos necessários à integração da vontade do proponente, de
maneira séria, completa, clara, dirigida à pessoa a quem se destina, de maneira
inequívoca e leal.
 A proposta é um negócio jurídico unilateral receptício (aviso). Para operar a sua
funcionalidade jurídica própria, exige que seja comunicada a alguém, que efetivamente
a recebe e dela tem conhecimento. A percepção desse primeiro passo na atividade de
qualificação da vontade do proponente é muito importante.

Do ponto de vista dos contratos e dos negócios jurídicos unilaterais, que venham
a se compor como contratos em virtude de aceitação posterior, cabe uma observação
para distingui-los. Nos contratos, têm importância a declaração e a intenção de duas
partes; já nos negócios jurídicos unilaterais, é mais importante a declaração de quem
se manifestou.

Não tendo havido manifestação da vontade da declaração por parte do aceitante,

não se forma bilateralmente o negócio jurídico, e, portanto, não se celebra o contrato.

Aceita a proposta, celebrado está o contrato, que é então documentado no

instrumento do contrato, público ou privado. O instrumento escrito (escritura pública
lavrada pelo tabelião de notas ou o instrumento particular, ou seja, a escritura
particular, assinada pelos contratantes) muitas vezes é exigido pela lei. Nesses casos,
certos contratos não podem dispensar a forma escrita.

Definição das partes

O contrato deve apresentar a qualificação das partes envolvidas, de forma que
possam ser individualizadas e encontradas em seus respectivos domicílios. Deve
também especificar o objeto do acordo, que pode ser um serviço, uma coisa móvel ou
imóvel, a entrega de algum valor, etc. Além disso, o vínculo que une os contratantes
também deve ser detalhado.

De acordo com artigo 108 do Código Civil, a validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
 Capaz é aquela pessoa que pode exercer pessoalmente seus direitos e responder
por suas obrigações. Na formalização dos contratos, as partes comprovam a
capacidade de direito e a capacidade de fato pela certidão de nascimento ou pelo
documento de identidade.

Porém, excepcionalmente, algumas pessoas são consideradas incapazes pela lei,

que as proíbe de exercer pessoalmente todos ou alguns atos jurídicos, em decorrência
de não terem os requisitos indispensáveis para tal. A incapacidade divide-se em
absoluta ou relativa.

O absolutamente incapaz deve O relativamente incapaz deve

necessariamente estar representado por necessariamente estar assistido por
seus pais ou por um representante. seus pais ou por um assistente.

O curatelado é representado por seu curador, que deverá apresentar o termo

judicial de nomeação; e o tutelado é representado pelo tutor, que deverá apresentar o
respectivo termo de nomeação da tutela para que o instrumento seja válido. As partes
contratantes também podem ser pessoas jurídicas, desde que devidamente
representadas pelos respectivos sócios, gerentes etc.

Classificação e espécies de contratos

De acordo com o Código Civil, os contratos podem ser assim classificados:

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Contrato típico e contrato atípico

O contrato típico é aquele que tem um regramento específico prescrito no

ordenamento jurídico, regulamentado pelo Código Civil. É o caso de contratos de
doação e contratos de compra e venda, por exemplo.
 O contrato atípico celebra negócios bilaterais cujo perfil não se amolda a
nenhuma das espécies contratuais prescritas pelo sistema jurídico. Isso significa que é
celebrado livremente, nos princípios da autonomia privada. Muitas vezes, reúnem-se
elementos de vários contratos para a formação de um negócio bilateral novo.

Contrato bilateral e contrato unilateral

Os negócios jurídicos podem ser unilaterais, como o testamento e a promessa de

recompensa; ou bilaterais, como o contrato de empréstimo e o contrato de compra e
venda.

São contratos bilaterais os que impõem às partes obrigações e direitos recíprocos. Por
conseguinte, passam as partes a cumular, concomitantemente, a função de credor e devedor

uma da outra, o que tipicamente acontece no contrato de compra e venda.

Já os contratos unilaterais se caracterizam por acarretar dever de prestação para

apenas um dos contratantes. Típico exemplo é o testamento.

Contrato oneroso e contrato gratuito

A doutrina conceitua o contrato gratuito como aquele que se contrapõe ao

contrato oneroso. Nos contratos gratuitos, à prestação de uma parte corresponde
apenas vantagem da outra. Exemplo é a doação. Ao contrário, em virtude do contrato
oneroso, ambas as partes auferem vantagens recíprocas.

Apenas os contratos onerosos (aqueles em que cada uma das partes espera um
prestar recíproco, atributivo de vantagens específicas de parte a parte) contêm o
caráter fundamental da vida comercial, relacionado com troca e especulação.

Contrato comutativo e contrato aleatório

O contrato comutativo é de prestação certa e determinada. Em uma compra e

venda, por exemplo, o comprador sabe o valor daquilo que receberá e o preço que terá
que pagar, enquanto o vendedor já sabe o valor da coisa que vendeu e o valor que
recebeu por ela.
 Já o contrato aleatório é aquele que está ligado à sorte, ao risco, ao acaso. É o
caso da compra de um bilhete de loteria. O comprador paga o preço certo, cumprindo a
sua prestação, mas qual será a prestação do vendedor? Ele não sabe quanto terá de
pagar ou se terá de pagar, enquanto o comprador não sabe quanto receberá e se
receberá.

Contrato paritário e contrato de adesão

O contrato paritário é aquele em que ambas as partes de comum acordo fixam as

regras. Exemplo: um contrato de prestação de serviço de manutenção de condomínio.

Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas são fixadas unilateralmente por um

dos contratantes e aceitas em massa pelo outro, que nada pode reclamar. Exemplo: o
contrato de abertura de uma conta em um banco já vem impresso, e o cliente nem o
gerente têm o poder de alterá-lo.

Contrato instantâneo e trato sucessivo

O contrato instantâneo é aquele que se consuma em apenas um ato. Assemelha-

se ao diferido, só que o ato neste é futuro. Exemplo: compra e venda à vista.

O trato sucessivo é aquele que vai se realizando em partes. Exemplo: prestação

de serviços.

Contrato personalíssimo e contrato impessoal

O contrato personalíssimo é realizado em atenção ao estado de certa pessoa.

Não pode ser cedido por ato entre vivos ou causa morte.

O contrato impessoal é aquele que não leva em conta exclusivamente o estado

pessoal de certo contratante.

Contrato individual e contrato coletivo

O contrato individual diz respeito ao interesse de apenas uma pessoa. Exemplo:

na compra e venda, uma pessoa pode contratar outra.
 O contrato coletivo representa uma gama de pessoas, uma coletividade. Exemplo:
convenções coletivas de classe de trabalhadores.

Contratos principais e contratos acessórios

Contratos principais têm existência própria, como de compra e venda e de

locação.

Os contratos acessórios dependem dos primeiros para existirem, como é o caso,

por exemplo, de uma cláusula penal.

Contratos solenes e contratos não solenes

Contratos solenes têm uma forma a ser respeitada. Exemplos: escritura pública
na alienação de imóvel, testamento.

O contrato não solene não obedece a qualquer forma legal. Exemplos: comodato
e contrato de locação.

Contratos consensuais e contratos reais

Contratos consensuais são aqueles que perfazem com o consentimento. Já os

contratos reais se aperfeiçoam com a tradição. Exemplos: compra de bens imóveis,
depósito e comodato.

Contratos nominados e contratos inominados

Os contratos nominados são previstos em lei. Exemplos: contratos de compra e

venda, de doação e de locação.

Contratos inominados não têm previsão legal e exigem uma minuciosa

especificação dos direitos e das obrigações de cada parte. Resultam de acordo de
vontades, não tendo, porém, as suas características e requisitos definidos e regulados
em lei.

Contratos mistos e contratos coligados

 Contratos mistos resultam da união de vários contratos, formando um novo
contrato inominado.

Os contratos coligados surgem da união de outros, mas mantêm as

características de seus originadores. Exemplo: contrato celebrado pelas distribuidoras
de petróleo com postos de gasolina, que engloba outras questões interligadas, como
fornecimento de combustível, arrendamento de bombas e locação de prédios.

Contrato típico e contrato atípico

O contrato típico é aquele que tem um regramento específico prescrito no

ordenamento jurídico, regulamentado pelo Código Civil. É o caso de contratos de
doação e contratos de compra e venda, por exemplo.

O contrato atípico celebra negócios bilaterais cujo perfil não se amolda a nenhuma
das espécies contratuais prescritas pelo sistema jurídico. Isso significa que é
celebrado livremente, nos princípios da autonomia privada. Muitas vezes, reúnem-
se elementos de vários contratos para a formação de um negócio bilateral novo.
Contrato bilateral e contrato unilateral

Os negócios jurídicos podem ser unilaterais, como o testamento e a promessa de

recompensa; ou bilaterais, como o contrato de empréstimo e o contrato de compra
e venda.

São contratos bilaterais os que impõem às partes obrigações e direitos

recíprocos. Por conseguinte, passam as partes a cumular, concomitantemente, a
função de credor e devedor uma da outra, o que tipicamente acontece no contrato
de compra e venda.

Já os contratos unilaterais se caracterizam por acarretar dever de prestação para

apenas um dos contratantes. Típico exemplo é o testamento.

Contrato oneroso e contrato gratuito

A doutrina conceitua o contrato gratuito como aquele que se contrapõe ao

contrato oneroso. Nos contratos gratuitos, à prestação de uma parte corresponde
apenas vantagem da outra. Exemplo é a doação. Ao contrário, em virtude do
contrato oneroso, ambas as partes auferem vantagens recíprocas.

Apenas os contratos onerosos (aqueles em que cada uma das partes espera um
prestar recíproco, atributivo de vantagens específicas de parte a parte) contêm o
caráter fundamental da vida comercial, relacionado com troca e especulação.
Contrato comutativo e contrato aleatório

O contrato comutativo é de prestação certa e determinada. Em uma compra e

venda, por exemplo, o comprador sabe o valor daquilo que receberá e o preço que
terá que pagar, enquanto o vendedor já sabe o valor da coisa que vendeu e o valor
que recebeu por ela.

Já o contrato aleatório é aquele que está ligado à sorte, ao risco, ao acaso. É o

caso da compra de um bilhete de loteria. O comprador paga o preço certo,
cumprindo a sua prestação, mas qual será a prestação do vendedor? Ele não sabe
quanto terá de pagar ou se terá de pagar, enquanto o comprador não sabe quanto
receberá e se receberá.

Contrato paritário e contrato de adesão

O contrato paritário é aquele em que ambas as partes de comum acordo fixam as

regras. Exemplo: um contrato de prestação de serviço de manutenção de
condomínio.

Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas são fixadas unilateralmente por um

dos contratantes e aceitas em massa pelo outro, que nada pode reclamar.
Exemplo: o contrato de abertura de uma conta em um banco já vem impresso, e o
cliente nem o gerente têm o poder de alterá-lo.
Contrato instantâneo e trato sucessivo

O contrato instantâneo é aquele que se consuma em apenas um ato. Assemelha-

se ao diferido, só que o ato neste é futuro. Exemplo: compra e venda à vista.

O trato sucessivo é aquele que vai se realizando em partes. Exemplo: prestação de

serviços.

Contrato personalíssimo e contrato impessoal

O contrato personalíssimo é realizado em atenção ao estado de certa pessoa. Não

pode ser cedido por ato entre vivos ou causa morte.

O contrato impessoal é aquele que não leva em conta exclusivamente o estado

pessoal de certo contratante.

Contrato individual e contrato coletivo

O contrato individual diz respeito ao interesse de apenas uma pessoa. Exemplo: na

compra e venda, uma pessoa pode contratar outra.

O contrato coletivo representa uma gama de pessoas, uma coletividade. Exemplo:

convenções coletivas de classe de trabalhadores.
Contratos principais e contratos acessórios

Contratos principais têm existência própria, como de compra e venda e de

locação.

Os contratos acessórios dependem dos primeiros para existirem, como é o caso,

por exemplo, de uma cláusula penal.

Contratos solenes e contratos não solenes

Contratos solenes têm uma forma a ser respeitada. Exemplos: escritura pública na
alienação de imóvel, testamento.

O contrato não solene não obedece a qualquer forma legal. Exemplos: comodato e
contrato de locação.

Contratos consensuais e contratos reais

Contratos consensuais são aqueles que perfazem com o consentimento. Já os

contratos reais se aperfeiçoam com a tradição. Exemplos: compra de bens
imóveis, depósito e comodato.
 Contratos nominados e contratos inominados

Os contratos nominados são previstos em lei. Exemplos: contratos de compra e

venda, de doação e de locação.

Contratos inominados não têm previsão legal e exigem uma minuciosa

especificação dos direitos e das obrigações de cada parte. Resultam de acordo de
vontades, não tendo, porém, as suas características e requisitos definidos e
regulados em lei.

Contratos mistos e contratos coligados

Contratos mistos resultam da união de vários contratos, formando um novo

contrato inominado.

Os contratos coligados surgem da união de outros, mas mantêm as

características de seus originadores. Exemplo: contrato celebrado pelas
distribuidoras de petróleo com postos de gasolina, que engloba outras questões
interligadas, como fornecimento de combustível, arrendamento de bombas e
locação de prédios.

Tanto o Código Civil quanto a Constituição Federal garantem às pessoas o

exercício da autonomia privada, concedendo às partes o direito de contratar com
liberdade, apenas impondo como limites da disposição privada a ordem pública e a
função social do contrato, como mencionado anteriormente. Todos têm autonomia
para declarar a sua vontade e agir, que é a autonomia da vontade, decorrente do
princípio da dignidade da pessoa humana, previsto na Constituição Federal.

Já a autonomia privada, como fonte normativa, está ligada à ideia de poder, isto é,
da possibilidade de realizar principalmente negócios jurídicos bilaterais, como
contratos, criando leis privadas.
 A função mais destacada de um contrato é a econômica: propiciar a circulação
da riqueza, transferindo-a de um patrimônio para outro. Isso é muito comum no ramo
imobiliário, em que sempre se trabalha com a transferência de um bem imóvel a
outrem, o que envolve a circulação de riquezas.

A liberdade parcial de contratar com o objetivo de fazer circular a riqueza tem de

cumprir sua função social, e isso é tão importante quanto o aspecto econômico do
contrato ou mais. Por isso, fala-se em fins econômicos e sociais do contrato como
uma diretriz para a sua existência, a sua validade e a sua eficácia.

Documentação necessária para aferir a

legitimidade das partes e a idoneidade do objeto
Além da capacidade das partes, o contrato também deve apresentar um objeto
lícito, que não traga desabono às partes contratantes ou à sociedade.

Se o contrato vier a ser celebrado verbalmente, basta o ajuste pessoal pela

palavra para sabê-lo efetivamente celebrado. Neste caso, a efetiva contratação se
demonstra por outros meios de prova, pois não se formaliza em documento escrito.

Uma observação que deve ser levada em conta é que há uma diferença entre a
proposta do direito civil e a oferta do direito do consumidor. No âmbito do direito civil e
das relações privadas, a proposta é dirigida a alguém especificamente. No sistema do
direito do consumidor, que cuida da segurança jurídica de aspectos próprios da
sociedade de consumo, que se veem alicerçados no anonimato e nas técnicas de
mercado, a oferta não tem um destinatário conhecido: ela atinge um bloco de
possíveis, mas ainda não identificados, consumidores.

A autonomia privada possibilita às partes criar seus próprios contratos e

convenções, desde que se respeitem limites, como os preceitos da ordem pública, a
função social do contrato e a boa-fé objetiva, conforme o artigo 2.035, parágrafo único,
do Código Civil. Isso favorece, por exemplo, a criação de contratos atípicos (artigo
425), ou seja, não regulamentados especificamente na lei.

Formas de extinção dos contratos

 Resolução do contrato é a sua extinção por circunstância superveniente à sua
formação. São motivos de resolução do contrato, por exemplo, a onerosidade
excessiva das prestações devidas por causa da avença e o inadimplemento absoluto.

Cabe à parte prejudicada postular a resolução do contrato nos casos de

inexecução, de falta de cumprimento ou de cumprimento defeituoso do pacto.

Resolução é o meio concedido pela lei aos contratantes, e excepcionalmente

também a terceiros, de poder postular a extinção do contrato para obter a reparação
dos prejuízos que o outro contratante causou pelo descumprimento ou pelo
cumprimento imperfeito ele. Isso se faz pela reposição das coisas ao estado anterior à
celebração do contrato.

Quando há quebra da base subjetiva do negócio jurídico, ele pode ser invalidado
pelos vícios da vontade ou por vícios sociais (ação declaratória de nulidade e ação
desconstitutiva de negócio jurídico). Quando há a quebra da base objetiva do negócio,
é possível sua resolução, sua manutenção ou, ainda, a sua revisão, judicial ou
extrajudicial, para que volte a ser equilibrado.

A característica mais importante dos contratos bilaterais é justamente o fato de

uma das partes se vincular à outra de uma maneira muito própria e específica. Uma
parte não pode exigir o adimplemento da prestação que a beneficia sem cumprir a
prestação que confere vantagem à outra parte.

Por isso, a condição resolutiva tácita se subentende para o caso em que uma das
partes não cumpra a sua obrigação. Por disposição legal, prevista no artigo 474 do
Código Civil, pressupõe-se em todo contrato bilateral a existência de cláusula
resolutória tácita. Por meio dela, a inexecução do contrato autoriza a outra parte a
pedir a sua resolução.

Outra possibilidade de extinção é a exceção de contrato não cumprido.

Fundamenta-se no equilíbrio patrimonial, em estreita conexão com a ideia de
proporcionalidade das prestações e de lealdade negocial.

Nos contratos bilaterais, ambos os contratantes têm o dever de cumprir as

obrigações e as prestações recíproca e, em regra, contemporaneamente. Nenhuma
das partes pode exigir isoladamente que a outra cumpra a prestação sem a
contrapartida respectiva. Só quem cumpre a sua parte na avença pode exigir o
cumprimento da parte do outro.

Já a onerosidade excessiva, a qual pode tornar a prestação desproporcional

relativamente ao momento de sua execução, pode dar ensejo tanto à resolução do
contrato quanto ao pedido de revisão de cláusula contratual, mantendo-se o contrato.

A solução de revisão do contrato é autorizada pela aplicação da cláusula geral de

boa-fé e da função social do contrato, visando a garantir às partes uma manutenção da
operação jurídico-econômica que promova o sucesso de suas legítimas pretensões.

Se verificada a onerosidade excessiva do contrato, as circunstâncias que regem o

equilíbrio econômico da avença autorizam a modificação da cláusula contratual que a
ensejou, de modo a fazer com que se volte ao equilíbrio contratual anterior.
 Caso a verificação da onerosidade seja questionada na Justiça e o réu não
concorde em modificar as condições para a parte onerada, pode o juiz corrigir as
distorções e modificar a cláusula, fazendo a revisão do contrato.

Resilição é um modo de extinção do contrato por simples declaração de uma das

partes ou de ambas. Por isso, pode ser unilateral ou bilateral. Ela é um gênero cujas
espécies são a denúncia, a revogação, o distrato e a renúncia.

A denúncia consiste em uma declaração unilateral receptícia (há de ser levada ao

conhecimento do destinatário), por meio da qual uma das partes põe termo à relação
jurídica negocial. Trata-se, em regra, de uma faculdade discriminatória, que qualquer
contraente pode exercer, embora tenha de ser comunicada com certa antecedência.

Revogação é a retirada da voz por vontade unilateral. Consiste em declaração

unilateral de vontade, cujo objetivo é extinguir direito ou relação jurídica, deixando-a
sem efeito.

Distrato é o desfazimento livre e expresso do contrato por vontade das partes.

Tem natureza jurídica de negócio jurídico bilateral endereçado à extinção do contrato
que as mesmas partes haviam celebrado. Sua finalidade específica é a de extinguir o
vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato. Por isso, diz-se que é a dissolução
convencional do contrato.

Renúncia é um ato unilateral de vontade. Em regra, é um ato arbitrário que não

interessa a terceiros. Nesse sentido, se ela não produz seus efeitos em face de
pessoas determinadas, diz-se que se trata de declaração não recíproca de vontade.

Resilição é um modo de extinção do contrato por simples declaração de uma das

partes ou de ambas. Por isso, pode ser unilateral ou bilateral. Ela é um gênero cujas
espécies são a denúncia, a revogação, o distrato e a renúncia.

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Resilição

É um modo de extinção do contrato por simples declaração de uma das partes ou

de ambas. Por isso, pode ser unilateral ou bilateral. Ela é um gênero cujas
espécies são a denúncia, a revogação, o distrato e a renúncia.

Denúncia

Consiste em uma declaração unilateral receptícia (há de ser levada ao

conhecimento do destinatário), por meio da qual uma das partes põe termo à
relação jurídica negocial. Trata-se, em regra, de uma faculdade discriminatória, que
qualquer contraente pode exercer, embora tenha de ser comunicada com certa
antecedência.

Revogação

É a retirada da voz por vontade unilateral. Consiste em declaração unilateral de

vontade, cujo objetivo é extinguir direito ou relação jurídica, deixando-a sem efeito.

Distrato

É o desfazimento livre e expresso do contrato por vontade das partes. Tem

natureza jurídica de negócio jurídico bilateral endereçado à extinção do contrato
que as mesmas partes haviam celebrado. Sua finalidade específica é a de
extinguir o vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato. Por isso, diz-se que é a
dissolução convencional do contrato.
 Renúncia

É um ato unilateral de vontade. Em regra, é um ato arbitrário que não interessa a

terceiros. Nesse sentido, se ela não produz seus efeitos em face de pessoas
determinadas, diz-se que se trata de declaração não recíproca de vontade.

Eficácia dos contratos de gaveta

Comprar um imóvel com o chamado contrato de gaveta não é seguro, mas é
prática comum no mercado imobiliário. Ele é normalmente feito sem a transferência do
imóvel no cartório, por impedimento de financiamentos, escritura de posse, entre
outros. As partes não podem registrar em definitivo suas aquisições nem transferir o
financiamento.

Contratos são promessas de compra e venda registradas no cartório de títulos e

documentos. São normalmente irretratáveis e tornam-se garantia de aquisição. O
contrato de gaveta é o acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o
financiamento com o banco e um terceiro, mas pode trazer riscos evidentes.

Apesar de existir um contrato, ele não está regulamentado juridicamente. Há

alguns riscos para quem adquire um imóvel com contrato de gaveta: o proprietário
antigo, que juridicamente é o real proprietário do imóvel, pode vender o imóvel a outra
pessoa; o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário; o proprietário
antigo pode morrer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.

Além disso, o comprador poderá ser prejudicado caso o verdadeiro proprietário

fique devendo taxa condominial ou impostos relativos ao imóvel. Ele estará sujeito a
ser acionado judicialmente em razão de figurar como proprietário do imóvel.

Por problemas assim, o contrato de gaveta é causa de milhares de processos nos

tribunais. Muitos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.
 A Caixa Econômica Federal considera essa modalidade de contrato irregular.
Segundo o artigo 1 da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do
Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem de transferir a terceiros os direitos e as
obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda
se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.

Apesar disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em diversos

julgados, a possibilidade da celebração dos contratos de gaveta. Ele considera legítimo
que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações
e os direitos assumidos no referido contrato.

O STJ já reconheceu, por exemplo, que, se o contrato de gaveta já se consolidou

no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é
possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH.

Quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato

plenamente consolidada no tempo, aplica-se a chamada “teoria do fato consumado”,
reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o contrato de gaveta.

Conclusão
Os contratos têm a sua função social na distribuição das riquezas, sendo, por
isso, importantes nas relações de corretagem. Qualquer ato (compra e venda de um
imóvel, aluguel, permuta, entre outros) deve ser formalizado com um contrato, para
garantir o cumprimento dos direitos e dos deveres das partes contratantes.

É muito importante que o corretor de imóveis conheça os contratos, pois fazem

parte da sua rotina de trabalho. Não é necessário conhecer todos eles, nem suas
particularidades, mas é preciso saber que a profissão vai muito além de apresentar
imóveis aos clientes. O corretor que conhece e entende os preceitos legais da
profissão e que busca inseri-los na sua prática é um profissional diferenciado no
mercado de trabalho.