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transações imobiliárias
O contrato tem uma função social, pois dele decorre a circulação de riqueza.
Pode ser também considerado uma convecção, que é um acordo entre duas ou mais
pessoas com finalidade jurídica, que cria uma obrigação. Ou seja, tecnicamente, o
contrato é um negócio jurídico bilateral que cria obrigação. Por isso, está diretamente
ligado com as funções desempenhadas pelo corretor de imóveis: é por meio dos
diversos tipos de contratos (compra e venda, aluguel, permuta) que o cliente, por
intervenção e auxílio do corretor, celebrará um acordo de vontades.
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Nesta fase, ainda não há contrato, mas as partes já se põem em posição jurídica
qualificada pela lealdade e pela boa-fé. Pode surgir, nesta ocasião, responsabilidade
pelos danos que os potenciais proponentes e aceitantes vierem a causar uns aos
outros em decorrência dessas mesmas tratativas preliminares. Esses danos na fase de
tratativas contratuais, caso ocorram, são conhecidos como responsabilidade civil pré-
contratual.
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Do ponto de vista dos contratos e dos negócios jurídicos unilaterais, que venham
a se compor como contratos em virtude de aceitação posterior, cabe uma observação
para distingui-los. Nos contratos, têm importância a declaração e a intenção de duas
partes; já nos negócios jurídicos unilaterais, é mais importante a declaração de quem
se manifestou.
De acordo com artigo 108 do Código Civil, a validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
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São contratos bilaterais os que impõem às partes obrigações e direitos recíprocos. Por
conseguinte, passam as partes a cumular, concomitantemente, a função de credor e devedor
Apenas os contratos onerosos (aqueles em que cada uma das partes espera um
prestar recíproco, atributivo de vantagens específicas de parte a parte) contêm o
caráter fundamental da vida comercial, relacionado com troca e especulação.
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Contratos solenes têm uma forma a ser respeitada. Exemplos: escritura pública
na alienação de imóvel, testamento.
O contrato não solene não obedece a qualquer forma legal. Exemplos: comodato
e contrato de locação.
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O contrato atípico celebra negócios bilaterais cujo perfil não se amolda a nenhuma
das espécies contratuais prescritas pelo sistema jurídico. Isso significa que é
celebrado livremente, nos princípios da autonomia privada. Muitas vezes, reúnem-
se elementos de vários contratos para a formação de um negócio bilateral novo.
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Apenas os contratos onerosos (aqueles em que cada uma das partes espera um
prestar recíproco, atributivo de vantagens específicas de parte a parte) contêm o
caráter fundamental da vida comercial, relacionado com troca e especulação.
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Contratos solenes têm uma forma a ser respeitada. Exemplos: escritura pública na
alienação de imóvel, testamento.
O contrato não solene não obedece a qualquer forma legal. Exemplos: comodato
e contrato de locação.
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função social do contrato, como mencionado anteriormente. Todos têm autonomia para
declarar a sua vontade e agir, que é a autonomia da vontade, decorrente do princípio
da dignidade da pessoa humana, previsto na Constituição Federal.
Já a autonomia privada, como fonte normativa, está ligada à ideia de poder, isto
é, da possibilidade de realizar principalmente negócios jurídicos bilaterais, como
contratos, criando leis privadas.
Uma observação que deve ser levada em conta é que há uma diferença entre a
proposta do direito civil e a oferta do direito do consumidor. No âmbito do direito civil e
das relações privadas, a proposta é dirigida a alguém especificamente. No sistema do
direito do consumidor, que cuida da segurança jurídica de aspectos próprios da
sociedade de consumo, que se veem alicerçados no anonimato e nas técnicas de
mercado, a oferta não tem um destinatário conhecido: ela atinge um bloco de
possíveis, mas ainda não identificados, consumidores.
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Quando há quebra da base subjetiva do negócio jurídico, ele pode ser invalidado
pelos vícios da vontade ou por vícios sociais (ação declaratória de nulidade e ação
desconstitutiva de negócio jurídico). Quando há a quebra da base objetiva do negócio,
é possível sua resolução, sua manutenção ou, ainda, a sua revisão, judicial ou
extrajudicial, para que volte a ser equilibrado.
Por isso, a condição resolutiva tácita se subentende para o caso em que uma das
partes não cumpra a sua obrigação. Por disposição legal, prevista no artigo 474 do
Código Civil, pressupõe-se em todo contrato bilateral a existência de cláusula
resolutória tácita. Por meio dela, a inexecução do contrato autoriza a outra parte a
pedir a sua resolução.
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Resilição
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Denúncia
Revogação
Distrato
Renúncia
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Conclusão
Os contratos têm a sua função social na distribuição das riquezas, sendo, por
isso, importantes nas relações de corretagem. Qualquer ato (compra e venda de um
imóvel, aluguel, permuta, entre outros) deve ser formalizado com um contrato, para
garantir o cumprimento dos direitos e dos deveres das partes contratantes.
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