ATIVIDADE 1 – UC 05 – MODELO DE ATIVIDADE

ALUNO:

Contexto

“Um cliente está interessado em comprar uma área de 3.000 m² para futuramente
construir um empreendimento imobiliário e implantar nele um condomínio residencial
de luxo. Você auxiliou o cliente na busca da área, todavia, após muito trabalho, só
conseguiram localizar três áreas lindeiras (ou seja, lado a lado) de 1.000 m² cada.
O cliente gostou das três áreas e quer fechar o negócio. O seu objetivo é unificá-las
para obter a metragem que deseja.”

1 – EXPLIQUE QUAIS OS PROCEDIMENTOS REFERENTES À PROPOSTA DE CADA ÁREA:

prospecção:

Começarei revisando a matricula do imovel e aí vou descobrir quem é o proprietário ou os

proprietários dos terrenos. Unha vez tendo o contacto do proprietário vou iniciar o

agenciamento:

Logo após Identificar os proprietários eu mandarei para eles uma ficha de agenciamento e
autorização de venda garantindo a divulgação e futura venda do imóvel.

Comercialização

Depois eu vou oferecer a o cliente interessado visitar o lugar e escutar o que acha dele.
Também entreguei uma ficha de Visita.

Proposta:

Se gostar vou proceder a formalizar a proposta. Neste documento deve constar: dados do
cliente comprador, informações do imóvel e proprietário, valores, formas e datas de
pagamento, queando receber a posse do imovel, entre outras informações. Se ele não gostar,
posso modificar a proposta gerando uma contraproposta.

Documentação

Depois da proposta ter sido aceita, é hora de atestar que a negociação não causará ônus para
as partes envolvidas. Para isso é necessário providenciar a documentação atualizada do
proprietário, do cliente comprador e do imóvel.

DOCUMENTOS DO PROPRIETÁRIO

● RG, CPF e Comprovante de Residência

● Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver
Certidões negativas principais:

● Protestos (a serem obtidos em cartórios)

● Ações cíveis e criminais (a serem obtidas na Justiça Federal)
● Execuções fiscal estadual e municipal (a serem obtidas nas secretarias da fazenda do
estado e do município)
● Receita Federal (a serem obtidas no próprio órgão)
● Ações trabalhistas (a serem obtidas no Tribunal Superior do Trabalho)
● Ações orfanológicas (a serem obtidas nos fóruns e nos cartórios de registro civil das
pessoas naturais)

DOCUMENTOS DO IMÓVEL

● Matrícula atualizada (obtida no cartório de registro de imóveis)

● Certidão de ônus reais (obtida no cartório de registro de imóveis)
● Certidão de reipersecutória (obtida no cartório de registro de imóveis)
● Certidão de execução fiscal municipal e IPTU (obtida na prefeitura) Habite-se
(obtido na prefeitura)
● Declaração de inexistência de débitos condominiais - (Para os imóveis em
condomínio. Ele é emitido pela imobiliária, pela administradora ou pelo síndico
do condomínio)
● Certidão enfitêutica (obtido na prefeitura)

DOCUMENTOS DO COMPRADOR - PF

● RG e CPF Comprovante de residência

● Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver.
● Carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso for utilizá-lo na compra). Se menor de 21
anos, escritura de emancipação.

Certidões negativas principais:

● ·Protestos (obtidos em cartório)

● Ações civís e criminais (obtidos na justiça federal)
● Execuções fiscais estadual e municipal (secretarias da fazenda do estado e do
município)
● Receita federal (próprio órgão)
● Ações trabalhistas (Tribunal Superior do Trabalho)
● Ações orfanológicas (fóruns e cartórios de registro civil das pessoas naturais)

DOCUMENTOS DO COMPRADOR - PJ

● Cópia do contrato social Cópia do CPF dos representantes legais e cônjuges

● Cópia do RG dos representantes legais e cônjuges Cópia da última alteração
contratual, mesmo que não tenha alteração Cópia do cartão do CNPJ da empresa
Cópia do balanço anual atualizado Cópia dos três últimos extratos bancários (pessoa
jurídica)
PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Após receber a documentação e colher as negativas pessoais, já podemos ir preparando a

minuta da Promessa de Compra e Venda. Este documento é essencial para comprometer as
partes do negócio, visto que a escritura pode demorar até 10 dias para ficar pronta em
compras à vista e até 120 dias para compras financiadas.

A promessa de compra e venda se define como um contrato preliminar que tem como objetivo
a realização de um contrato de compra e venda. É muito comum no ramo imobiliário a
celebração desse contrato preliminar, que visa a comprometer as partes a celebrarem a
escritura pública definitiva em um momento oportuno.

Na prática, a promessa de compra e venda é um tipo de contrato em que uma pessoa, física ou
jurídica, denominada promitente vendedora, compromete-se a vender para outra,
denominada promitente compradora, bem imóvel com preço, condições e modos
determinados no instrumento contratual.

ESCRITURA/CONTRATO FINANCIAMENTO

Simultaneamente à assinatura da promessa de compra e venda, devemos solicitar para algum

tabelionato a confecção da escritura. Para tanto, disponibilizamos os documentos pessoais das
partes e matrícula atualizada do imóvel. Dentro dos prazos que já comentamos no item
anterior, o tabelionato irá agendar a escritura. É nesse momento, também, que ocorre o
pagamento do TBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) por parte do comprador.
Também são definidas as condições do financiamento imobiliário, as obrigações e direitos de
cada cliente e as cláusulas penais e o responsável pelo pagamento da comissão do corretor de
imóveis.

REGISTRO DE IMÓVEIS

O comprador somente será efetivamente o proprietário daquele imóvel se estiver registrado

na matrícula dele. Este documento vai relatar que o imovel está sendo transferido do
vendedor para o comprador.

PÓS-VENDA

É um momento importante para avaliar a satisfação dos clientes, é também uma oportunidade
de obter novos negócios. Procurar alguma indicação.

2- EXPLIQUE QUAIS OS PROCEDIMENTOS REFERENTES AOS CONTRATOS DE COMPRA E

VENDA DE CADA ÁREA:

Promessa de Compra e Venda

A promessa de compra e venda se define como um contrato preliminar que tem como objetivo
a realização de um contrato de compra e venda.

Normalmente, esse contrato é celebrado para que as partes possam providenciar documentos
necessários para a perfectibilização da compra e venda ou enquanto aguardam o implemento
de alguma condição ou a extinção de algum motivo que impeça de se realizar de imediato a
escritura pública do imóvel.

Outra situação bastante comum é a realização desse tipo de contrato por mero interesse do
vendedor, que poderá se sentir mais seguro em receber primeiramente o valor integral do
preço e, somente depois, concluir a compra e venda definitiva. O contrato de promessa de
compra e venda serve como garantia para a realização de uma escritura definitiva futura.

O Código Civil prevê que os contratos preliminares devem conter todos os requisitos essenciais
ao contrato a ser celebrado (compra e venda), exceto em relação à forma, que não terá a
mesma obrigatoriedade. No caso do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a
forma será a mesma exigida para o contrato futuro (compra e venda), pois, apesar de a
propriedade não ser transferida nesse momento, o promitente comprador estará adquirindo
um direito real sobre a propriedade, que segundo a lei vigente só se adquire com o registro.

É dispensada a obrigatoriedade de escritura pública somente para os casos previstos no artigo

108 do Código Civil, que isenta de escritura pública os imóveis com valor inferior a 30 vezes o
maior salário mínimo vigente no país.

No caso de contrato de promessa de compra e venda registrado no cartório de registro de

imóveis, se não tiver sido pactuada a cláusula de arrependimento, o promitente comprador
poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda. No caso de resistência,
poderá requerer ao juiz a adjudicação do imóvel se quitado o preço.

Contrato de compra e venda

De acordo com conceitos do direito civil, um contrato de compra e venda envolve duas
pessoas. Uma pessoa, denominada vendedora, obriga-se a transferir para outra pessoa,
denominada compradora, o domínio de um bem, mediante o pagamento de certo preço em
espécie ou de valor fiduciário correspondente.

Via de regra, não há forma especial na instrumentalização do contrato de compra e venda. Ele
pode ser celebrado por escrito ou até mesmo verbalmente, por instrumento público ou
particular. Entretanto, o artigo 108 do Código Civil determina que, quando o negócio jurídico
versar sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país,
haverá a obrigatoriedade da escritura pública. Essa é a situação em que se encontra a grande
maioria dos imóveis transacionados na atualidade.

Sobre a formalização do contrato na prática, o artigo 490 do Código Civil disciplina que, salvo
cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador nos
contratos de compra e venda de bens imóveis. Essa norma jurídica determina de forma clara a
responsabilidade de cada uma das partes quanto às despesas de transferência no momento da
concretização da compra e venda. No entanto, nada impede que as partes estipulem de forma
diversa no contrato.

O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos referentes ao bem
até o momento da transmissão, ou seja, ele será responsável por: despesas condominiais;
seguro; IPTU; ITR; taxa de água, luz, lixo e gás; contribuições de melhoria; etc.
Documentação:

DOCUMENTOS DO PROPRIETÁRIO

● RG, CPF e Comprovante de Residência

● Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver

Certidões negativas principais:

● Protestos (a serem obtidos em cartórios)

● Ações cíveis e criminais (a serem obtidas na Justiça Federal)
● Execuções fiscal estadual e municipal (a serem obtidas nas secretarias da fazenda do
estado e do município)
● Receita Federal (a serem obtidas no próprio órgão)
● Ações trabalhistas (a serem obtidas no Tribunal Superior do Trabalho)
● Ações orfanológicas (a serem obtidas nos fóruns e nos cartórios de registro civil das
pessoas naturais)

DOCUMENTOS DO IMÓVEL

● Matrícula atualizada (obtida no cartório de registro de imóveis)

● Certidão de ônus reais (obtida no cartório de registro de imóveis)
● Certidão de reipersecutória (obtida no cartório de registro de imóveis)
● Certidão de execução fiscal municipal e IPTU (obtida na prefeitura) Habite-se
(obtido na prefeitura)
● Declaração de inexistência de débitos condominiais - (Para os imóveis em
condomínio. Ele é emitido pela imobiliária, pela administradora ou pelo síndico
do condomínio)
● Certidão enfitêutica (obtido na prefeitura)

DOCUMENTOS DO COMPRADOR - PF

● RG e CPF Comprovante de residência

● Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver.
● Carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso for utilizá-lo na compra). Se menor de 21
anos, escritura de emancipação.

Certidões negativas principais:

● ·Protestos (obtidos em cartório)

● Ações civís e criminais (obtidos na justiça federal)
● Execuções fiscais estadual e municipal (secretarias da fazenda do estado e do
município)
● Receita federal (próprio órgão)
● Ações trabalhistas (Tribunal Superior do Trabalho)
● Ações orfanológicas (fóruns e cartórios de registro civil das pessoas naturais)

DOCUMENTOS DO COMPRADOR - PJ

● Cópia do contrato social Cópia do CPF dos representantes legais e cônjuges

 ● Cópia do RG dos representantes legais e cônjuges Cópia da última alteração
contratual, mesmo que não tenha alteração Cópia do cartão do CNPJ da empresa
Cópia do balanço anual atualizado Cópia dos três últimos extratos bancários (pessoa
jurídica)

Registro de Imóveis

Lei de Registros Públicos determina, em seu artigo 172, que, no registro de imóveis, sejam
feitos o registro e a averbação, dependendo do caso, dos títulos ou atos constitutivos
declaratórios, translativos (em que há transferência e transmissão) e extintos de direitos reais
sobre os imóveis, reconhecidos em lei, inter vivos ou causa mortis, quer para sua validade com
relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

Registro é o ato de registrar e transcrever em livro especial, em instituição, órgãos e cartórios,

para dar autenticidade e publicidade de atos, resguardando direitos contra terceiros. Para
assegurar o domínio da propriedade, a lei dá ao ato jurídico da matrícula, que compreende o
registro ou transcrição, o que se chama de publicidade. Assim, o imóvel fica constituído em
direito real erga ommes ou seja, oponível contra todos. Para o adquirente ter assegurado o
direito à sua aquisição, ele deve registrá-lo no cartório de registro de imóveis para dar
publicidade à troca de proprietário.

A notificação tem validade extra e judicialmente, pois objetiva dar ciência ao interessado
sobre assunto que lhe diga respeito.

3 – INDIQUE QUAL É O PROCEDIMENTO NECESSÁRIO PARA UNIFICAR AS ÁREAS E QUAIS AS

CONDIÇÕES NECESSÁRIAS PARA QUE SEJA REALIZADO:

O parcelamento de solo, portanto, é um ato sobre o qual as determinações municipais têm

imenso peso. Cada município do país, por meio de seu plano diretor (criado em sintonia
absoluta com o Estatuto da Cidade), complementará e regrará pontualmente o
parcelamento de solo, adequando-o à realidade e às peculiaridades de sua região

O remembramento nada mais é do que a fusão ou unificação de dois ou mais lotes, com o
objetivo de formar uma área maior para edificação.

É a Lei Federal 6.766/79 que regula o parcelamento do solo em todo o território nacional.
Porém, ela não trata do remembramento. Ela define que o parcelamento do solo para fins
urbanos é a divisão da terra em unidades juridicamente independentes, com vistas à
edificação. E que isso pode ser feito através de loteamento ou desmembramento.
procedimento

1. Os terrenos que vão ser remembrados devem pertencer a um único dono ou

proprietários comuns. De maneira nenhuma, donos diferentes podem fazer a
unificação de lotes.

2. O terreno maior que surge da unificação, do ponto de vista jurídico, é um novo imóvel.
3. Ele deve ter matrícula nova, registrada em cartório, que aponte os seus novos limites,
diferentes das áreas originais.

4. As matrículas originais, dos lotes que foram unificados, são extintas.

5. A área maior que surge deve ter frente para um logradouro já existente, isto é, não
pode depender da abertura ou ampliação de novas vias de acesso.

6. Para o remembramento deve ser aberto um processo administrativo junto à

prefeitura, com projeto correspondente assinado por profissional habilitado da área.

7. O requerimento deve conter as certidões de propriedade dos lotes a serem

remembrados com as certidões negativas de IPTU, memorial descritivo e as plantas
dos terrenos, antes e depois do remembramento.
 8. Cabe ao órgão público responsável pelas questões urbanísticas emitir a licença de
autorização da unificação, que deve ser averbada no Cartório de Registro de Imóveis.

condições

Exemplo de Tramandaí

Veja o exemplo concreto de Tramandaí, no Rio Grande do Sul, que regula a matéria conforme
a Lei Municipal n.º 023/2017. Ela “Dispõe sobre o parcelamento e o remembramento do solo
para fins urbanos e dá outras providências”.

Art. 38 – Nos casos de remembramento, o proprietário do imóvel deverá requerer a aprovação

do respectivo projeto de remembramento, devendo para tal fim anexar, em seu requerimento,
os seguintes documentos:

I – título de propriedade do imóvel, sem cláusula restritiva quanto à sua possível alienação,
comprovada através de Certidões do Registro de Imóveis;

II – certidão negativa da Fazenda Municipal referente ao Imóvel;

III – quatro cópias do projeto de remembramento apresentadas em papel e uma cópia em

meio digital, sem rasuras, na escala indicada pelo órgão competente do Executivo Municipal,
constando à assinatura do proprietário e do profissional responsável pelo projeto, contendo,
no mínimo, as seguintes informações:

1. as divisas do imóvel, perfeitamente definidas e traçadas;

2. localização de cursos d’água, lagoas e represas, áreas sujeitas a inundações, bosques,

construções existentes;

3. orientação do norte verdadeiro e magnético, dia, mês e ano do levantamento topográfico

realizado;

4. arruamento vizinho a todo imóvel, com suas respectivas distâncias;

5. planta de situação anterior e posterior do remembramento que pretende efetuar, contendo
as identificações dos lotes, dimensões lineares e angulares, raios, cordas, pontos de tangência,
ângulo central, rumos e outras indicações necessárias para análise do projeto;

6. quadro estatístico de áreas;

7. outras informações que possam interessar a critério do órgão competente do Poder

Executivo municipal.

IV – ART perante o CREA;

V – RRT perante o CAU;

VI – memoriais descritivos de cada lote.

Muita atenção para isso: como é normal em todos os municípios, a lei de Tramandaí adverte
que:

“Art. 39 – Fica sujeito à cassação de alvará, embargo administrativo de obras e serviços e à

aplicação de multa pecuniária todo aquele que, a qualquer tempo e modo, der início, efetuar
loteamento, desmembramento ou desdobro do solo para fins urbanos sem autorização do
Executivo Municipal ou em desacordo com as disposições desta Lei, ou ainda, das normas de
âmbito federal e estadual pertinentes.”