CHECK LIST - Completo

Documentação necessária para compra e venda de imóvel

Prezado Cliente,

Para realizar a compra ou a venda de um imóvel é preciso seguir alguns passos

burocráticos para se preservar os direitos de todas as partes envolvidas.
Durante o processo de negociação de um imóvel existe uma parte burocrática, da qual o
sucesso depende da análise dos documentos dos envolvidos, bem como do imóvel
objeto do acordo.
Essa é a fase mais complexa, tanto para o cliente comprador e/ou proprietário como
também para o corretor de imóveis, por tanto essa análise deve ser feita por um
advogado.
Para tanto, temos que deter os seguintes documentos para averiguação, além da
entrevista:

A - Por parte do Atual Proprietário:

Se o proprietário for Pessoa Física.

 Cópia da Cédula de Identidade (RG);

 Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF);

 Cópia do comprovante de Estado Civil;

 Certidões Negativas de: Ações na Justiça Federal, Ações Cíveis;

 Interdição, tutela e curatela;

 Protestos de títulos;

 Ações das Fazendas Estadual e Municipal.

Importante:
1) Se o proprietário não residir no local deverá apresentar também os comprovantes e
certidões do domicílio atual.

2) Se houver alguma certidão positiva deve ser separado também a certidão de inteiro
do teor da ação.

3) Quando o proprietário ainda não tiver 21 anos será necessário apresentar junto aos
documentos a cópia da Escritura de Emancipação Registrada.

4) No caso dele ser solteiro – o comprovante de estado civil é a Certidão de

Nascimento.

5) Mas, se for casado – deve apresentar a Certidão de Casamento de acordo com o

regime estabelecido e demais documentos do cônjuge.

6) Contudo, caso o proprietário esteja em uma união estável incluir aos documentos
necessários para venda de imóvel a cópia da escritura pública de pacto antenupcial.

7) Quando o vendedor for separado ou divorciado – incluir a cópia da certidão de

casamento com averbação.

Por fim, no caso de vendedores estrangeiros, os documentos necessários (além do que

já citamos) devem incluir:

 Cópia do Passaporte;

 Uma cópia da procuração pública para uma pessoa residente no Brasil;

 E uma cópia do RG e comprovante de residência do procurador.

B - Por parte do Atual Proprietário:

Quando o Proprietário for Pessoa Jurídica.
Quando o vendendo o imóvel não for uma pessoa e sim uma empresa, alguns outros
documentos devem ser incluídos para a venda do imóvel.

1 - No caso da empresa ser uma Sociedade por Quotas:

 Cópia autenticada do Contrato Social e suas alterações – registrado na junta

comercial;

 Procuração lavrada em cartório de notas de todos os representantes;

 CNPJ;

 Certificado de regularidade da situação (CRS/FGTS).

2 - No caso da empresa ser uma Sociedade Anônima:

 Certificado de regularidade da situação (CRS/FGTS);

 CNPJ;

 Procuração lavrada em cartório de notas de todos os representantes;

 Ata da assembleia que elegeu a diretoria;

 Estatutos sociais atualizados.

Importante:

Conforme legislação, em todos os casos de venda de imóvel por Pessoa Jurídica. As

demais certidões devem ser incluídas:

 Ações na Justiça Federal;

 Ações Cíveis;

 As Ações da Fazenda Estadual e Municipal;

 CND/INSS – Lei n° 8.212/91;

 Certidão quanto à dívida ativa da União;

  Comprovante de quitação de tributos;

 Protesto de títulos.

C - Por parte do Comprador: Se for Pessoa Física.

 Uma Cópia do RG;

 Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF);

 Apresentar xerox do comprovante de residência atual;

 Incluir cópia do comprovante de estado civil;

 Anexar a cópia da carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso o FGTS seja

utilizado na compra do imóvel);

 Para o comprador menor de 21 anos – apresentar escritura de emancipação;

 Se for casado o cônjuge deve apresentar igualmente todas as documentações em

cópias juntamente com certidão de casamento observando o regime;

 No caso do comprador do imóvel ser separado ou divorciado – apresentar cópia

da Certidão de Casamento com Averbação;

 Quando o comprador for estrangeiro não residente no Brasil – apresentar uma

cópia do CPF e passaporte. Junto com uma procuração pública para notificar
procurador brasileiro;

 Por fim, se o comprador for autônomo ou micro empresário (sem holerite) –

apresentar a declaração de imposto de renda junto com o extrato bancário ou pro
labore para comprovar renda.
D - Por parte do Comprador: Se for Pessoa jurídica.

Enfim, no caso do comprador do imóvel ser uma empresa. Deve-se então, apresentar
uma cópia de todos os documentos listados abaixo:

 Contrato Social;

 CPF dos representantes legais;

 RG dos representantes legais;

 Última alteração contratual;

 CNPJ;

 Balanço atualizado;

 3 últimos extratos bancários (em conta PJ).

E – Documentos, do imóvel, necessários para a venda.

 Matrícula do imóvel atualizada;

 Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores / com registro

no Cartório de Registro de Imóveis da Região;

 Certidão negativa vintenária de ônus reais (aponta o histórico do imóvel nos

últimos 20 anos);
 Registro de ações reipersecutórias e alienações (mostram se o imóvel foi
vendido informalmente a outro comprador);
 Certidão negativa de impostos (emitida pela prefeitura local) ou Cópia do IPTU
dos últimos 5 anos;

 Documento da planta do imóvel aprovado pela prefeitura e assinado por

engenheiro ou arquiteto;
  Em caso de apartamento, também apresentar a certidão negativa de débitos
condominiais.

Importante: Taxas e Encargos para Venda e Compra do Imóvel.

Além do valor do imóvel em si, ambas as partes arcam com algumas taxas e encargos.
Esses encargos podem variar de 6% a 8% do valor do imóvel. E por sua vez, fazem
parte de toda transação imobiliária.

1) Encargos por parte do Vendedor (proprietário).

 Certidão Negativa de Dívidas;

Nesse caso, comprova que o imóvel está livre de qualquer tributo e pode ser vendido.

 Taxa de Corretagem;
Caso haja corretor de imóveis a taxa de corretagem deve ser paga pelo vendedor no
valor de 6% do valor total do imóvel;

 Imposto de Renda
O vendedor do imóvel deve declarar à Receita Federal qual o lucro que obteve com a
negociação;

2) Encargos por parte do Comprador

 Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

A cobrança do ITBI por sua vez, incide sobre qualquer imóvel que seja transferida a
propriedade. Portanto, quem deve arcar com esse tributo é o comprador do imóvel.

De certo, os valores podem variar de acordo com o município. Entretanto, em média,

varia de 2% a 5% sob o valor total do imóvel.

 Registro de Compra em Cartório;

Fazer o registro no cartório é o que garante que o imóvel será realmente repassado para
o nome do comprador. Portanto, o responsável pelo pagamento dessa taxa, também é
quem compra o imóvel.

 Escritura Pública do Imóvel;

Em média a escritura pública custa 0,6% do valor total do imóvel.

Importante:

1 - No caso de ser feito um financiamento bancário essa taxa não é paga.

2 - Segundo a Lei 6015/73, que trata de registros públicos, qualquer pessoa que financia
a compra de uma residência pela primeira vez pelo Sistema Financeiro de Habitação
(SFH) tem o direito a um desconto de 50% no valor das taxas de registro e escritura do
imóvel.

IMPORTANTE: o envio destes documentos, aliado a entrevista realizada com o

cliente, está sujeito a análise do profissional para verificar a forma de proceder o ato
jurídico que melhor ampara a garantia dos interesses do cliente, competindo apenas ao
advogado a última palavra em ordem legal sobre o assunto.
Atenção: O exercício da advocacia é uma atividade de prestação de serviços
considerada atividade de meio, e não de resultados.