Incorporação de edifícios

Prof. Elisa Cristina Trebien

E-mail: elisatrebien@uceff.edu.br
Incorporação de edifícios
Por que conhecer?

•Empreender, montando seu próprio

negócio, e/ou prestar consultoria ou
ainda, habilitar-se a empregos e
empresas da área.
O que é a incorporação?

•Segundo Melhim Namem Chalhub,

Incorporação Imobiliária, “em sentido
geral, significa a inclusão, união,
introdução ou ligação de uma coisa no
corpo de outra, a que ficará
pertencendo, ou agremiação,
congregação, agrupamento promovido
entre as pessoas para a formação de um
só corpo”.
 O que é a incorporação?

• Comecemos pelo significado da

palavra incorporar, que nos remete
a ideia de reunir ou juntar, duas ou
mais coisas, num só corpo ou em
uma única estrutura.

• Em se tratando de construção civil,

as duas coisas que se tornarão
únicas são o terreno e o prédio que
nele será construído. O prédio será
incorporado ao terreno.
https://bernardocesarcoura.jusbrasil.com.br/noticias/208156431/o-que-e-
incorporacao-imobiliaria-e-quais-os-documentos-essenciais
 O que é a incorporação?
• Mas devemos ter em mente o significado jurídico da expressão
incorporação imobiliária, a qual deve ser entendida como
sendo o meio pelo qual alguém (pessoa física ou jurídica)
constrói um edifício, com diversas unidades autônomas, em um
terreno de outra pessoa. O dono do terreno, geralmente recebe
como pagamento unidades do prédio construído. A empresa
que promoveu, isto é, que administrou a feitura da obra em
parceria com o dono do terreno e que efetua a venda das
unidades é chamada de incorporadora, há, ainda, a figura da
construtora, que é a responsável pela execução da obra.
 Origem
• Sua origem esta diretamente ligada a
Revolução Industrial que trouxe para as
cidades grande massa da população rural
em busca de melhores condições de vida.
Com o êxodo rural, necessário se fez
buscar moradia para estas pessoas e
assim adotou-se a superposição
habitacional a principio chamados
sobrados onde o proprietário de um
terreno pequeno e estreito podia
construir lateralmente sobe a casa do
vizinho ao lado sob o regime de servidão.
Todas as casas eram consideradas térreas
https://www.saberimobiliario.com.br/2009/03/incorpor
por não serem individualizadas acao-imobiliaria-conceito.html
 Origem
• Mesmo assim faltavam imóveis e a migração continuava
grande provocando crise habitacional nas cidades o que fez
com que se projetassem construções com mais pavimentos
superpostos com proprietários diversos compartilhando o
mesmo prédio. Surgiu assim o Condomínio que precisando
receber normatização acabou por dar surgimento a
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA destinada a criar
propriedades imóveis submetidas ao regime de https://www

condomínio especial. .saberimobili

ario.com.br/
2009/03/inc
orporacao-
imobiliaria-
conceito.htm
l
 Origem
• A primeira lei relacionada a incorporação foi a lei 4591 que dispõe sobre o
condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

A Lei no 4.591/64 (Lei de Condomínios e

Incorporações Imobiliárias), surgiu para suprir uma
antiga lacuna no ordenamento jurídico brasileiro.
http://www.planalto.go Até então, o País contava apenas com o Decreto no
v.br/CCIVIL_03/Leis/L45 5.481/1928, reduzido em número de artigos e
91.htm insuficiente para regrar os problemas que surgiam
nos condomínios horizontais. É necessário lembrar
que o próprio Código Civil de 1916 não cogitava a
divisibilidade por andares e nenhuma referência
fazia aos contratos de incorporação imobiliária.
Nesse sentido, o projeto de Caio Mário da Silva
Pereira, transformado na Lei no 4.591/64,
representou um verdadeiro marco jurídico para o
mercado imobiliário brasileiro.
http://construcaomercado17.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/163/os-50-anos-da-lei-de-
condominios-e-incorporacoes-imobiliarias-338011-1.aspx
Após a Lei 4591

• N: negócios
• T: tempo
• CDC: código de
defesa do
consumidor
• :
Incorporações
• Moveis em planta
(até o habite-se)
Principais conceitos:
• Conceito de condomínio:
Temos condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma
pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito idealmente sobre o
todo e cada um de suas partes. Cada consorte é proprietário da coisa
toda, delimitado pelo iguais direitos dos demais condôminos, na
medida de suas quotas.
https://cesinha27a.wordpress.com/2011/06/19/conceito-de-condominio/

Segundo Caio Mário M. S. Pereira, condomínio é "quando a mesma

coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual
direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes".
Lei 4.591- Condomínio (domínio comum)

• Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais

pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si,
destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser
alienados*, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e
constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às
limitações desta Lei.

*Alienação: É transferir o domínio para outra pessoa, pode ser de

forma gratuita como uma doação, ou de forma onerosa como uma
venda. No contexto de incorporação alienação entende-se
como uma venda
Exemplos....

• Salão de festas

• Escadas
Principais conceitos:
2. Unidade autônoma
O termo “unidade autônoma” compreende qualquer unidade
habitacional (apartamento, flat, chalé etc.) ou profissional (sala, loja,
escritório, conjunto etc.)
https://jus.com.br/artigos/585/vagas-de-garagem-em-condominios

Art. 2º Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por
processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de
propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e
sua destinação, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das
restrições que se lhe imponham.

É uma propriedade Exclusiva com saída para via pública diretamente ou por processo de
passagem comum, vinculada a uma fração Ideal.
Principais conceitos:
• Fração Ideal
Fração ideal é a parte indivisível e indeterminável das áreas
comuns e de terreno, correspondente à unidade autônoma de
cada condômino.
A fração ideal é o quanto cada apartamento equivale do todo
do empreendimento, ou seja, qual parte caberá a cada
morador do lote, da piscina, churrasqueira, salão de festas,
corredores, enfim, tudo o que for construído e estiver dentro
do terreno em que for feito o registro da incorporação do
empreendimento. Quanto maior for o apartamento do
cliente, maior será sua fração ideal.

http://incorporacaonapratica.com/blog/index.php/2015/12/14/fracao-ideal-saiba-o-que-e-e-como-calcular/
Principais conceitos:
• Fração Ideal: Por exemplo

Imagine que você tem um lote de 1.000 m².

Neste lote você constrói uma torre com 10
andares, com 1 apartamento por andar, sendo
todos iguais. A fração ideal de cada
apartamento será de 0,10000 ou seja, 1
décimo, e as frações ideais de todos os
apartamentos somados é sempre igual a 1.

http://incorporacaonapratica.com/blog/index.php/2015/12/14/fracao-ideal-saiba-o-que-e-e-como-calcular/
Principais conceitos:
• Fração Ideal
Art. 1º § 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma
fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal
ou ordinária
 A distribuição do
rateio do terreno
produzido entre
todas as
unidades é a
Fração Ideal

Preço do
apto
Todos os preços dos
apartamentos serão
Iguais?
A fração ideal pode mudar?
Raciocínio em área e em valores

Pode aparecer as duas

frações
• Vídeo
Principais conceitos:
• Convenção de condomínios:
• É a "Constituição" do condomínio. Todas as regras internas devem
constar deste documento. Por outro lado, as regras só são válidas
se nele constam. Cada condomínio redige a sua, assim que
começa a ocupação pelos moradores. Pela complexidade e
importância deste documento, é recomendável contar com o
auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a
redação

• Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários

ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição
de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em
construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a
*Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou
por deliberação em assembleia, aprovar o *Regimento Interno da
edificação ou conjunto de edificações.
* A Convenção deve estipular itens como:
• A discriminação e individualização das unidades de propriedade
exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
• A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,
relativamente ao terreno e partes comuns;
• O fim a que as unidades se destinam.
• A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições
dos condôminos para atender às despesas ordinárias e
extraordinárias do condomínio, inclusive o fundo-de-reserva,
que se encaixa entre as últimas;
• A sua forma de administração;
• A competência das assembleias, forma de sua convocação e
quorum exigido para as deliberações;
• As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
*O regimento interno
• A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis
municipais, estaduais e federais.
• Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a
assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do
condomínio.
• Não é necessário convocar Assembleias para colher as
assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza pela
primeira vez a Convenção.
• Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação
de titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembleia.
 Principais conceitos:
• Construção por Empreitada
• Também é conhecida no mercado imobiliário como construção a preço
fechado. É a mais comum de se encontrar para imóveis na planta nos
grandes municípios. Neste tipo de construção, o empreendimento é
construído por empreiteira, em casos de terceirização, podendo também
ser erguido pelo incorporador.
• http://creci-rj.gov.br/tipos-de-construcao-por-conta-e-risco-do-incorporador-por-empreitada-e-por-administracao/

• Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será

reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em
função da variação dos índices adotados, também previstos
obrigatoriamente no contrato. Nos contratos de construção fixados sob
regime de empreitada
• http://apartamentonaplanta.comunidades.net/regime-de-empreitada-reajustavel

• Art. 55. Nas incorporações em que a construção seja feita pelo regime de
empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices
previamente determinados.
 Principais conceitos:
• Construção por Administração
• Essa modalidade de contratação é utilizada quando se tem uma ideia
macro do projeto, como um projeto básico, mas muitos detalhes estão sem
definição, funcionando da seguinte forma: a construtora executa a obra e
cobra uma taxa de administração que pode ser cobrada por um percentual
(que varia de 8%-25% conforme o tipo e tamanho da obra – quanto maior
mais barata) sobre os custos de materiais e mão de obra ou uma
remuneração fixa mensal. Daí o nome de contrato de construção por
administração ou preço de custo, porque o cliente sabe exatamente o custo
de cada item da obra.
• http://rexperts.com.br/tipos-de-contratos-de-construcao/

• Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime
de administração, também chamado "a preço de custo", será de
responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo
integral de obra
 Principais conceitos:
• Patrimônio de afetação
• O Patrimônio de Afetação é a segregação patrimonial de bens do
incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a
continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros
adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador
• http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=202

• Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida

ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de
incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela
vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e
constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da
incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos
respectivos adquirente
• Video
 Principais conceitos:
• Incorporação

• Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária

a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção,
para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações
compostas de unidades autônomas
Principais conceitos:
• Incorporador
• Incorporador é uma pessoa física ou jurídica que promova a construção
para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades
autônomas.
• Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante
ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a
venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações
a unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem construídas ou
em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite
propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a
termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras
concluídas.
• A responsabilidade do incorporador e somente se extinguiu quando o
condomínio está juridicamente organizado, com expedição do habite-se,
averbação da construção no registro de Imobiliária e lavratura dos
instrumentos públicos e Convenções o condomínio
• Video
 Principais conceitos:
• Das Obrigações do Incorporador

1. Encaminhar o registro da incorporação, com a apresentação de

todos os documentos elencados no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964.
A venda torna-se permitida unicamente depois de entregues os
documentos, para o devido arquivamento, com o registro em
sequência à matrícula;

2. Transmitir a posse e o domínio da unidade autônoma ao

adquirente, pronta e acabada, da forma constante em contrato;
 Principais conceitos:
• Das Obrigações do Incorporador

3. Administrar com eficiência a construção, adquirindo os materiais

e exigindo o constante seguimento dos trabalhos, com número de
funcionários suficientes e sem paralisações;

4. Estabelece-se a proibição de alterar o projeto de construção,

como revela o inciso IV do artigo 43: “É vedado ao incorporador
alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do
adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou
desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos
interessados ou exigência legal.”
Principais conceitos:

• Dos Direitos do Incorporador

Na incorporação de imóveis para a construção de edifícios para fins

residenciais ou comerciais, a empresa incorporadora deve cumprir, nos
termos da Lei nº 4.591/64, obrigações preliminares visando a
regularização jurídica do empreendimento
Principais conceitos:
• Comissão de Representantes
• A comissão de representantes tem função de acompanhar, fiscalizar e
terminar a obra inclusive promover leilão de unidades em caso de falência
ou insolvência do Construtor e paralisação da obra por mais de 30 dias ou
retardar o andamento
• https://orlanoticias.com.br/opiniao-comissao-de-representantes-e-incorporacao-imobiliaria/

• Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia

geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo
menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o
construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que
interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante
terceiros.
Introdução a NBR 12721:2006
• Art. 53. O Poder Executivo, através do Banco Nacional da Habitação,
promoverá a celebração de contratos com a Associação Brasileira de
Normas Técnicas (A.B.N.T.), no sentido de que esta, tendo em vista o
disposto na Lei nº 4.150, de novembro de 1962, prepare, no prazo
máximo de 120 dias, normas que estabeleçam, para cada tipo de
prédio que padronizar:
• I - critérios e normas para cálculo de custos unitários de construção,
para uso dos sindicatos, na forma do art. 54;
• Il - critérios e normas para execução de orçamentos de custo de
construção, para fins de disposto no artigo 59;
• III - critérios e normas para a avaliação de custo global de obra, para
fins da alínea h, do art. 32;
• IV - modêlo de memorial descritivo dos acabamentos de edificação,
para fins do disposto no art. 32;
Introdução a NBR 12721:2006

• V - critério para entrosamento entre o cronograma das obras e o

pagamento das prestações, que poderá ser introduzido nos contratos
de incorporação inclusive para o efeito de aplicação do disposto no §
2º do art. 48. 1º O número de tipos padronizados deverá ser reduzido
e na fixação se atenderá primordialmente:
• a) o número de pavimentos e a existência de pavimentos especiais
(subsolo, pilotis etc);
• b) o padrão da construção (baixo, normal, alto), tendo em conta as
condições de acabamento, a qualidide dos materiais empregados, os
equipamentos, o número de elevadores e as inovações de confôrto;
Introdução a NBR 12721:2006

• c) as áreas de construção.
• § 2º Para custear o serviço a ser feito pela A.B.N.T., definido neste
artigo, fica autorizado o Poder Executivo a abrir um crédito especial
no valor de Cr$10.000.000,00 (dez milhões de cruzeiros), em favor do
Banco Nacional de Habitação, vinculado a êste fim, podendo o Banco
adiantar a importância à A.B.N.T., se necessário.
• § 3º No contrato a ser celebrado com a A.B.N.T., estipular-se-á a
atualização periódica das normas previstas neste artigo, mediante
remuneração razoável.
Introdução a NBR 12721:2006
Esta Norma fixa as condições exigíveis
para avaliação de custos unitários e
preparo de orçamento de construção
para incorporação de edifício em
condomínio.

NBR 12721:2006

Avaliação de custos unitários de construção

para incorporação imobiliária e outras
disposições para condomínios edilícios —
Procedimento
Introdução

 NBR 12721 – Avaliação de custos de

construção para incorporação imobiliária e
outras disposições para condomínios
edilícios
 Atender as Leis Federais *4591/64 e *4864/65
 Documento obrigatório para profissional de
engenharia que pretende-se de dedicar à
elaboração dos orçamentos de incorporação
Lei 4864/65

 Cria medidas de estímulos a Indústria da

Construção Civil
 Principais conceitos
• projeto arquitetônico aprovado: Conjunto de pranchas da edificação aprovado
pela autoridade local competente
NOTA Constitui um dos documentos a ser arquivado no Ofício de Registro de Imóveis, conforme art.
32, alínea d, da Lei 4.591/64.

• projetos da edificação: Conjunto de estudos e desenhos constantes nos projetos

arquitetônico, estrutural, de instalações etc., da obra objeto de incorporação
ou instituição de condomínio discriminados na ABNT NBR 12722.
 Principais conceitos

• projetos-padrão: Projetos selecionados para representar os

diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de
incorporação para construção em condomínio e conjunto de
edificações, definidos por suas características principais:

• número de pavimentos;
• número de dependências por unidade;
• áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades
autônomas;
• padrão de acabamento da construção; e
• número total de unidades

NOTA Estas características servem de base aos Sindicatos da Indústria da Construção Civil para o
cálculo dos custos unitários básicos, que obedecem aos lotes-básicos apresentados nas tabelas 4 a 9
desta norma.
 Principais conceitos
• pavimento: Parte coberta da edificação situada num mesmo nível
ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos
superpostos, distantes entre si numa altura correspondente ao
pé-direito mínimo previsto na legislação municipal, ou parte
descoberta do prédio, definida pela sua área.

• pavimento térreo: Pavimento com acesso direto à via pública.

Quando forem vários os acessos diretos, o pavimento térreo
corresponderá ao principal pavimento de acesso da edificação.
 Principais conceitos

• andar: Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo,

podendo receber diferentes nomenclaturas, a serem
especificadas no respectivo projeto arquitetônico, tais como
mezanino, sobreloja, andar-tipo, subloja, subsolo etc.

• unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração

ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei,
constituída de dependências e instalações de uso privativo e de
parcela das dependências e instalações de uso comum da
edificação, destinada a fins residenciais ou não, assinalada por
designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de
identificação e discriminação.
Custo Unitário Básico

“Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão

considerado, calculado de acordo com a metodologia
estabelecida em 8.3, pelos Sindicatos da Indústria da Construção
Civil, em atendimento ao disposto no artigo 54 da Lei nº
4.591/64 e que serve de base para a avaliação de parte dos
custos de construção das edificações”.
 Custo Unitário Básico

O objetivo básico do CUB/m² é disciplinar o mercado

de incorporação imobiliária, servindo como parâmetro
na determinação dos custos dos imóveis. Em função da
credibilidade do referido indicador, alcançada ao longo
dos seus quarentas anos de existência, a evolução
relativa ao CUB/m² também tem sido utilizado como
indicador macroeconômico dos custos do setor da
construção civil.

Publicado mensalmente, o CUB/m² demonstra a

evolução dos custos das edificações de uma forma geral.
De acordo
com a ABNT
NBR
12721:2006,
são os
seguintes os
projetos-
padrão
utilizados no
calculo do
CUB/m²
E o CUB? Onde esta?

http://www.cub.org.br/
• Para estimular o crescimento industrial do país, o governo
permite desonerar a folha de pagamento. E o que seria isso? A empresa
pode retirar o desconto de 20% do salário dos empregados que seria para
pagar as contribuições previdenciárias e, em troca, recolher cerca de 1%-2%
da receita bruta da empresa.
• Em resumo…
• As tabelas Não Desoneradas (sem desoneração) são passíveis de
recolhimento de 20% do saláriodos empregados para as contribuições
previdenciárias;
• As tabelas Desoneradas (com desoneração) são passíves de recolhimento de
cerca de 1%-2% da receita bruta da empresa para as contribuições
previdenciárias.
Custo Unitário Básico

•Para a utilização do CUB/m² adequado, é

essencial conhecer as características dos
projetos- padrão para os quais ele é
calculado.
•O quadro “características principais dos
projetos padrões” Pag 18 a 24. Apresenta a
descrição completa destes projetos padrão,
incluindo numero de quartos, área
equivalentes e áreas reais
Caracterização dos projetos- padrão
conforme a ABNT NBR 17721
Caracterização dos projetos- padrão
conforme a ABNT NBR 17721
Caracterização dos projetos- padrão
conforme a ABNT NBR 17721
Caracterização dos projetos- padrão
conforme a ABNT NBR 17721
Caracterização dos projetos- padrão
conforme a ABNT NBR 17721
Conceituação e terminologia sobre áreas- De
acordo com a ABNT NBR 12721:2006
•A NBR classifica as áreas, para interpretação
e delimitação de seus perímetros, em quatro
grandes grupos:

• Áreas reais de projetos

• Áreas em relação ao uso
• Áreas em relação a forma de divisão (distribuição)
• Áreas equivalentes em relação ás áreas
padronizadas
a. Áreas reais de projetos

•São medidas de superfície tomadas a partir

do projeto arquitetônico, utilizadas para os
cálculos dispostos da Norma.
•São áreas cobertas e descobertas, medidas
de superfície tomadas a partir do projeto
arquitetônico aprovado- ou seja, se
determinada área (por exemplo, uma
garagem) tem dimensões em projeto de 5m x
2,40m, sua área real será de 12m²
a. Áreas reais de projetos

• a.1 ) as áreas cobertas são delimitadas por linha poligonal, que

contorna a respectiva dependência coberta, excluídas as áreas não
edificadas (vazios), que passa pelas projeções.
* deve-se considerar que as áreas não edificadas (vazios) são os dutos
de ventilação, poços de elevador, shafts e semelhantes
• a.1.1) das faces externas das paredes externas da
edificação.

Exemplo: as paredes externas de

um apartamento
a. Áreas reais de projetos

• a.1 ) as áreas cobertas são delimitadas por linha poligonal, que

contorna a respectiva dependência coberta, excluídas as áreas não
edificadas (vazios), que passa pelas projeções.
• a.1.2) das faces externas, em relação á área
coberta considerada, das paredes que a separam
de áreas de uso comum, se a área coberta
considerada de uso privativo
Exemplo: as paredes que dividem
um apartamento com o hall de
circulação para acessos aos
apartamentos
a. Áreas reais de projetos

• a.1 ) as áreas cobertas são delimitadas por linha poligonal, que

contorna a respectiva dependência coberta, excluídas as áreas não
edificadas (vazios), que passa pelas projeções.

• a.1.3) Das faces externas, dela própria, se a área

coberta considerada for de uso comum.

Exemplo: as paredes de uma área

de lazer coberto
a. Áreas reais de projetos
• a.1 ) as áreas cobertas são delimitadas por linha poligonal, que
contorna a respectiva dependência coberta, excluídas as áreas não
edificadas (vazios), que passa pelas projeções.

• a.1.4) Dos eixos das paredes divisórias de áreas

cobertas contiguas, se ambas forem de uso
comum ou ambas forem de uso privativo

Exemplo: a parede que divide

dois apartamentos e a parede
que divide os vestiários
masculino e feminino de uma
área de lazer coberta
a. Áreas reais de projetos
• a.1 ) as áreas cobertas são delimitadas por linha poligonal, que
contorna a respectiva dependência coberta, excluídas as áreas não
edificadas (vazios), que passa pelas projeções.

• a.1.5) Das arestas externas de elemento de

cobertura quando a área coberta considerada
não for limitada por paredes.

Exemplo: a projeção de uma

marquise sobre a área dos pilotis
da edificação
a. Áreas reais de projetos

• a.2 ) as áreas descobertas são delimitadas por linha poligonal, que

contorna a respectiva dependência descoberta, excluídas as áreas
não edificadas (vazios), que passa pelas projeções.
* deve-se considerar que as áreas não edificadas (vazios) são os
dutos de ventilação, poços de elevador, shafts e semelhante.
• a.2.1) Das faces externas das paredes externas da
edificação.

Exemplo: as paredes externas do

terraço privativo descoberto de
um apartamento
a. Áreas reais de projetos

• a.2 ) as áreas descobertas são delimitadas por linha poligonal, que

contorna a respectiva dependência descoberta, excluídas as áreas
não edificadas (vazios), que passa pelas projeções.

• a.2.2) Das faces internas, dela própria, das

paredes que a separam de quaisquer áreas
cobertas.

Exemplo: a parede que divide a

caixa de escada do edifício, do
terraço privativo descoberto de
um apartamento.
a. Áreas reais de projetos

• a.2 ) as áreas descobertas são delimitadas por linha poligonal, que

contorna a respectiva dependência descoberta, excluídas as áreas
não edificadas (vazios), que passa pelas projeções.

• a.2.3) Dos eixos das paredes divisórias de área

descobertas contiguas, se ambas forem de uso
comum ou ambas forem de uso privativo.
Exemplo: a parede que dois
terraços privativos descobertos
de apartamentos e a parede que
divide um deposito de lixo
descoberto e um deposito de gás
descoberto
a. Áreas reais de projetos

• a.2 ) as áreas descobertas são delimitadas por linha poligonal, que

contorna a respectiva dependência descoberta, excluídas as áreas
não edificadas (vazios), que passa pelas projeções.

• a.2.3) Dos eixos das paredes divisórias de área

descobertas contiguas, se ambas forem de uso
comum ou ambas forem de uso privativo.
Exemplo: a parede que dois
terraços privativos descobertos
de apartamentos e a parede que
divide um deposito de lixo
descoberto e um deposito de gás
descoberto
a. Áreas reais de projetos

• a.3) As áreas reais privativas da unidade autônoma são delimitadas

por uma linha poligonal, na respectiva dependência, seja cobertas
e/ou descobertas, excluídas as áreas não edificadas (vazios), que
passa pelas projeções:
• a.3.1) das faces externas das paredes externas
da edificação e das paredes que separam a
unidade autônoma das áreas de uso.
Exemplo: parede que separa o
apartamento da área externa do
condomínio ou parede que
separa um apartamento da caixa
de escada do edifício;
a. Áreas reais de projetos

• a.3) As áreas reais privativas da unidade autônoma são delimitadas

por uma linha poligonal, na respectiva dependência, seja cobertas
e/ou descobertas, excluídas as áreas não edificadas (vazios), que
passa pelas projeções:
• a.3.2) dos eixos das paredes divisórias entre a
unidade autônoma consideradas e outras
unidades autônomas contíguas.

Exemplo: a parede que divide

dois apartamentos contíguos;
a. Áreas reais de projetos

• a.4) as áreas reais de uso comum são delimitadas por uma linha
poligonal, que contorna respectiva dependência, seja cobertas e/ou
descobertas, excluídas áreas não edificadas (vazios), que passa pelas
projeções:
• a.4.1) Das faces externas das paredes externas da
edificação.

Exemplo: parede que separa a caixa de escada

do edifício da área externa do condomínio;
a. Áreas reais de projetos

• a.4) as áreas reais de uso comum são delimitadas por uma linha
poligonal, que contorna respectiva dependência, seja cobertas e/ou
descobertas, excluídas áreas não edificadas (vazios), que passa pelas
projeções:
• a.4.2) Das faces internas, dela própria, das paredes
que separam das unidades autônomas.

Exemplo: parede que separa

as caixas de escada do edifício
de um apartamento
a. Áreas reais de projetos

• a.5) as áreas reais de uso comum são delimitadas por uma linha
poligonal, que contorna respectiva dependência, seja cobertas e/ou
descobertas, excluídas áreas não edificadas (vazios), que passa pelas
projeções:
• a.5.1) Das faces externas das paredes externas da
edificação.

Exemplo: parede que separa a caixa

de escada do edifício da área externa
do condomínio;
a. Áreas reais de projetos
• a.5) Área real do pavimento é delimitado por linha poligonal, que
Contorno perímetro externo da edificação, no nível do piso do
pavimento considerado, excluída às áreas não edificadas (vazios):
• a.5.1) No caso pavimento térreo ou por pilotis,
onde a sua delimitação não é feita por paredes,
área coberta corresponde a área delimitada pela
projeção no pavimento imediatamente acima,
acrescido das áreas cobertas externas a essa
projeção.
• Exemplo: a área delimitada pela projeção do
pavimento imediatamente acima, soma-se às áreas de
lazer coberto e descoberto fora desses limites.
b. Áreas em relação ao uso

• As áreas dentro dessa classificação pode ser

somente de uso comum ou de uso privativo. São
assim definidas:

• Área de uso comum: podem ser coberto descobertas

estarem situados nos diversos pavimentos da edificação,
mas sempre fora dos limites das áreas de uso privativo.
Podem ser utilizada em comum por todos os condôminos
ou apenas por parte deles.
 b. Áreas em relação ao uso
• Área de uso privativo: podem ser cobertos descobertas e estar
situada em mais de um pavimento. Definem o conjunto de
dependências e instalações de uma unidade autônoma.
Utilização é privativa do seu titular de direito. Dividem-se em:
em áreas de uso privativo principal e áreas de uso privativo
acessórias.

• Área de uso privativo principal: é aquela de uso exclusivo da

unidade autônoma. Pode ser utilizada para moradia ou como
finalidade principal da edificação (sala, loja, galpão etc.) esta em um
ou mais pavimentos desde que a comunicação entre eles seja através
de acesso privativo

• Área de uso privativa acessória: é aquela de uso exclusivo da

unidade autônoma, mas situada fora dos limites físicos da área
privativa principal. Destino ao seu uso complementar, como
cômodos para depósito ou a vaga de garagem, quando vinculado à
unidade autônoma.
 b. Áreas em relação ao uso
• Área de vaga de garagem: são as áreas destinadas a
estacionamento de veículos automotores, motocicletas
incluídas. Trata-se de áreas típicas dentro de um
condomínio. A Norma tem tratamento adequado estas.
• As vagas de garagem pode ser a critério do incorporador,
considerados de quatro formas distintas:

• Unidade autônoma
• Como área privativa acessória
• Como área comum vinculado a uma determinada unidade autônoma
• Como era comum sem vinculação a nenhuma unidade autônoma
• Obs: Uma vaga de garagem pode ser considerada Coberta se tiver 100% coberta. Se a
vaga de garagem tiver parte coberta parte descoberta, ela será considerado como área
descoberta.
 c. As áreas em relação à forma de divisão
(distribuição)

• São classificadas em: divisão proporcional e área de

divisão não proporcional.

• As áreas são classificadas considerando-se que o seu custo

de construção- a responsabilidade por estes custos- e o
que está sendo dividido, proporcionalmente ou não, entre
os titulares de Direito das respectivas áreas.
 c. As áreas em relação à forma de divisão
(distribuição)

• As áreas cujo custo de construção é de responsabilidade

integral de seus titulares de direitos é uma área de divisão
não proporcional. Ou seja, o seu custo de construção é
suportado integralmente por seu proprietário.

• Já área de divisão proporcional é aquela cujo custo de

construção é de responsabilidade de todos os titulares de
direitos do empreendimento.
 d. Áreas em relação a áreas padronizadas
• Essas áreas são classificadas em:

• 1- áreas cobertas padrão

• 2- áreas cobertas de padrão diferente
• 3- áreas descobertas
• 4- áreas equivalentes a área de custo padrão
 d. Áreas em relação a áreas padronizadas
• 1- áreas cobertas padrão:

• São aquelas cujo padrão de acabamento é semelhante as

mesmas áreas dos projetos padrão. Simplificando, são as
áreas às quais se pode aplicar integralmente o valor do
CUB adotado para os cálculos do empreendimento. Por
exemplo: área interna de um apartamento, sem a
preocupação com a sua divisão de cômodos.
 d. Áreas em relação a áreas padronizadas
• 2- áreas cobertas de padrão diferente

• São aquele cujo padrão de acabamento é

substancialmente diferente- inferior ou superior- do tipo
escolhido entre os padronizados.
 d. Áreas em relação a áreas padronizadas
• 3- áreas descobertas

• Como o próprio nome indica, são todas as áreas não

cobertas do empreendimento. Por exemplo:
estacionamentos descobertos, terraços privativos, terraços
de cobertura, quadras, piscinas e decks.

• OBS: Nas áreas cobertas de padrão diferente e nas áreas

descobertas, o valor integral do clube adotado não se
aplica, vou levar um resultado incorreto do seu custo real
da construção. Se ela tem padrão diferente, o valor
diferente de custo unitário de construção deve ser
encontrada para a solução desta questão.
 d. Áreas em relação a áreas padronizadas
• 4- áreas equivalentes a área de custo padrão

• Foram conceituados para solucionar a questão da

observação do slide anterior.
• É um artifício de cálculo, uma vez que não se pode
estabelecer valores intermediários e ou diferenciados de
CUB daqueles oficialmente calculados e publicados pelo
Sinduscons.
 NBR 12721:2006

 Área equivalente
 O custo unitário = custo orçado ou estimado/ área
 O coeficiente para cálculo da equivalência de
área = custo unitário da área/ último custo unitário
básico do mesmo padrão divulgado
 O coeficiente de proporcionalidade é um dado
virtual,não métrico, mas atrelado ao valor de custo da
unidade.
NBR 12721:2006

 Coeficientes médios
 Garagem (subsolo) 0,50 a 0,75
 Área privativa (unidade autônoma padrão) 1,00
 Área privativa (salas com acabamento) 1,00
 Área privativa (sem acabamento) 0,75 a 0,90
 Área de loja sem acabamento 0,40 a 0,60
 Varandas 0,75 a 1,00
 Terraços 0,30 a 0,60
 Estacionamento sobre terreno 0,5 a 1,0
NBR 12721:2006

 Coeficientes médios
 Área de projeção do terreno sem benfeitoria 0,00
 Área de serviço aberta 0,50
 Barrilete 0,50 a 0,75
 Caixa d’água 0,50 a 0,75
 Casa de máquinas 0,50 a 0,75
 Piscina 0,50 a 0,75
 Quintais, calçadas e jardins 0,10 a 0,30
Quadros da NBR 12721:2006

• A ABNT NBR 12721:2006, possui um conjunto de 11 Quadros para

inserção dos dados do empreendimento objetivo da incorporação,
mas apenas 10 serão entregue o registro Imobiliário, porquê,
dependendo da tipologia do empreendimento, utilizasse ou quadro
IV-B ou quadro IV-B-1, como ser explicada diante.

• Independência da tipologia do empreendimento, veja ele

residencial, comercial ou Residencial e Comercial junto, de
condomínios verticais e horizontais, simples ou complexos e
condomínios em condomínios, ABNT NBR 12721:2006 deve ser
utilizado adequadamente Para obtenção dos resultados almejados.
Ela é a única, em seu âmbito de abrangência atinge todo o terreno
nacional
Quadros da NBR 12721:2006

• Inserir os dados, fazer os cálculos e obter os resultados dentro dos

quadros, refletindo a realidade determinado empreendimento, são
procedimentos que sucedem a uma análise detalhada do projeto do
empreendimento e da Concepção do incorporador ao idealiza-lo.
Áreas Sub rogadas

• Área sub-rogada é aquela relativa às unidades a serem entregues em

pagamento ao proprietário do terreno, cuja obrigação de custeio de
construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades
autônomas.

• Área sub-rogada: Área relativa às unidades a serem entregues em

pagamento ao proprietário do terreno, cuja obrigação de custeio de
construção foi transferida aos adquirentes das demais unidades
autônomas do empreendimento
Diferença do quadro IV- B.1 e IV- B

• Quadro IV-B representa um resumo das

áreas e dos coeficientes de
proporcionalidade devidamente
individualizados pelas unidades. Serve de
resumo para futuro registro, enquanto o
Quadro IV-B-1 tem idêntica função, mas se
presta aos condomínios horizontais
• Explicar a tabela de áreas, fazer um resumo de cada item.