DESCOMPLICANDO A

REGULARIZAÇÃO
DE IMÓVEIS
 Bem-vindo
Você já se viu diante de um labirinto burocrático ao
lidar com a regularização de imóveis? Seja você um
corretor de imóveis experiente, um engenheiro em
busca de aprimoramento profissional ou mesmo
uma pessoa comum que enfrenta desafios ao lidar
com escrituras, averbações, desmembramentos,
inventários e usucapião, este ebook foi feito
especialmente para você.

Ao dominar os processos de regularização de

imóveis, você estará à frente da concorrência,
seja qual for o seu objetivo. Esteja você buscando
crescer profissionalmente, expandir seu
conhecimento ou simplesmente solucionar
questões pessoais, este ebook será o seu guia
confiável e indispensável.

Este guia foi elaborado por profissionais

experientes na área de regularização
imobiliária, com o objetivo de fornecer
informações claras e objetivas que
possam ser facilmente compreendidas
por qualquer pessoa. Esperamos que
este e-book seja útil e ajude você a
resolver seus problemas de
regularização de imóveis com sucesso!
 O que é um
IMÓVEL IRREGULAR?

Um imóvel em situação de
irregularidade refere-se a uma
propriedade que não está em
conformidade com as leis, normas
legais e regulamentos estabelecidos
pelo órgão competente encarregado
da fiscalização e regulação do setor
da construção civil.
Essa irregularidade pode englobar
construções que foram erguidas sem
a devida concessão de licenças,
localizadas em áreas designadas
para preservação ambiental,
contrariando os parâmetros
estipulados para o zoneamento, ou
ainda em desacordo com as normas
que regulamentam aspectos cruciais
de segurança e integridade
estrutural.
 Tais imóveis são categorizados como
irregulares e sujeitos a penalizações,
multas e até mesmo ações de demolição,
de acordo com as leis locais e as
circunstâncias específicas.

Outra circunstância que pode

ocasionar a irregularidade de um
imóvel está relacionada à sua
documentação perante ao Cartório
de Imóveis , motivada por diversas
razões. O cartório assume a
responsabilidade pelo registro e a
manutenção das informações
pertinentes à propriedade dos
imóveis, mantendo-os atualizados.
Alguns exemplos comuns de situações
que podem tornar um imóvel irregular:

Falta de documentação adequada:

Um imóvel pode ser considerado
irregular se não possuir todos os
documentos necessários para
comprovar sua legalidade, como
registro de propriedade, escritura
ou matrícula atualizada.

Construção sem permissão: Se um

imóvel foi construído sem obter as
devidas licenças e autorizações dos
órgãos competentes,
ele pode ser considerado irregular.
Isso pode incluir casos de
construções clandestinas, sem
projeto arquitetônico aprovado ou
desrespeitando normas
urbanísticas.

Desvio de uso: Alguns imóveis são

construídos para fins específicos,
como residenciais, comerciais ou
industriais.
Se um imóvel estiver sendo
utilizado de forma diferente
daquela para a qual foi
originalmente projetado e
autorizado, ele pode ser
considerado irregular.

Desrespeito a normas de
segurança: Se um imóvel não
atender aos requisitos mínimos de
segurança estabelecidos pelas leis
locais,
como instalações elétricas
inadequadas, ausência de saídas
de emergência ou problemas
estruturais graves, ele pode ser
considerado irregular.

Invasão de áreas protegidas: Se

um imóvel estiver localizado em
uma área de preservação
ambiental, zona de proteção de
mananciais, faixa de domínio
público ou qualquer outra área
com restrições legais para
construção, ele pode ser
considerado irregular.
Principais
DOCUMENTOS DE UM IMÓVEL

MATRÍCULA

A matrícula de um imóvel constitui

um documento de caráter público
que reúne informações abrangentes
acerca da propriedade, englobando a
sua localização, histórico de
proprietários anteriores, gravames
incidentes e histórico de transações.
. Desempenha uma função de alta
relevância nos contextos de compra,
venda e estabelecimento de direitos
sobre bens imóveis, conferindo
segurança jurídica a todas as partes
interessadas.

Classificado como o principal

instrumento de identificação e
registro de um imóvel, este é mantido
sob custódia do cartório de registro
de imóveis competente.
ESCRITURA PÚBLICA

A escritura pública de um imóvel é

um documento legal que formaliza a
transferência de propriedade de um
imóvel entre as partes envolvidas,
como comprador e vendedor.

Ela é lavrada por um tabelião público

em um cartório de notas, garantindo
a autenticidade e validade da
transação. O registro da escritura no
cartório de registro de imóveis torna a
transferência pública e confere
segurança jurídica aos direitos do
comprador e vendedor.
 Ela deve ser elaborada de acordo
com as leis e regulamentações locais
e contém informações essenciais,
como a identificação completa das
partes envolvidas, a descrição
detalhada do imóvel, seu valor, forma
de pagamento, condições acordadas
e outros termos e cláusulas
relevantes.
IPTU

O IPTU (Imposto Predial e Territorial

Urbano) é uma tributação municipal
que é aplicada de maneira anual
sobre propriedades situadas em
regiões urbanas.

A finalidade deste imposto é viabilizar

o financiamento de serviços públicos
e o desenvolvimento de
infraestruturas urbanas.
A quantia do IPTU é calculada tendo
por base o valor de referência da
propriedade e é pago pelos
detentores da posse, seja em
prestações periódicas ou como
pagamento único.

A omissão do pagamento desse

imposto pode acarretar em
imposição de sanções legais. O
montante do imposto é sujeito a
ajustes anuais, de acordo com
critérios estipulados pelas
autoridades municipais
HABITE-SE

O habite-se é um documento emitido

pela prefeitura ou órgão responsável
pela fiscalização e regularização das
construções em determinada região.

Esse documento é uma espécie de

certificado de conclusão de obra, que
atesta que a construção foi realizada
de acordo com as normas e
regulamentos estabelecidos pelo
município.
É importante ressaltar que o habite-se
é fundamental tanto para imóveis
residenciais quanto comerciais, uma
vez que atesta a regularidade da
construção e pode ser exigido em
diferentes situações, como na venda
do imóvel, na obtenção de
financiamentos, no registro
imobiliário, entre outros.
 DIFERENÇAS ENTRE
POSSE E PROPRIEDADE
POSSE PROPRIEDADE
Quando um indivíduo
utiliza e ocupa um imóvel
como se fosse de sua
propriedade, ainda que
não detenha respaldo legal
para tal.
Pode ocorrer mesmo sem
a propriedade, como
quando alguém aluga um
imóvel e passa a ocupá-lo
Pode ser adquirida de
forma ilegal ou informal,
enquanto a propriedade é
estabelecida através de
um título de propriedade
registrado em cartório.
Pode ser temporária,
como no caso de um
contrato de locação,
enquanto a propriedade é
geralmente duradoura, a
menos que seja transferida
para outra pessoa.
Posse legal que confere ao
indivíduo todos os direitos
e deveres inerentes à
propriedade do imóvel.
Confere ao proprietário
direitos exclusivos sobre o
imóvel, como o direito de
venda, locação, uso e
alteração da propriedade.
Reconhecida e protegida
pela lei, enquanto a posse
pode ser contestada e
disputada em casos de
conflito.
Art. 1.228 da lei
10.406/2002 do Código
Civil proprietário tem a
faculdade de usar, gozar e
dispor da coisa, e o direito
de reavê-la do poder de
quem quer que
injustamente a possua ou
detenha.
 De forma concisa, posse denota a
ocupação física do imóvel, enquanto
propriedade é o direito jurídico de ser o
detentor, acompanhado de todos os
direitos e obrigações pertinentes à
propriedade do referido imóvel.

EXEMPLO
Imagine que você deseja adquirir uma casa.
Após encontrar uma propriedade de seu
interesse, inicia negociações com o
proprietário e, após concordarem com o
preço, firmam um contrato de compra e
venda. Ao assinar o contrato, o vendedor
entrega as chaves da casa a você. Agora,
você passa a ter a posse do imóvel, o que
implica que tem a permissão para entrar,
habitar e usar a propriedade conforme
desejado. Você se torna o ocupante legal do
imóvel, responsável pelo seu uso e pela sua
manutenção.
 De forma concisa, posse denota a
ocupação física do imóvel, enquanto
propriedade é o direito jurídico de ser o
detentor, acompanhado de todos os
direitos e obrigações pertinentes à
propriedade do referido imóvel.

EXEMPLO

Imagine que você deseja adquirir uma

casa. Após encontrar uma propriedade
de seu interesse, inicia negociações
com o proprietário e, após
concordarem com o preço, firmam um
contrato de compra e venda.
Ao assinar o contrato, o vendedor
entrega as chaves da casa a você.
Agora, você passa a ter a posse do
imóvel, o que implica que tem a
permissão para entrar, habitar e usar a
propriedade conforme desejado. Você
se torna o ocupante legal do imóvel,
responsável pelo seu uso e pela sua
manutenção.

Contudo, a propriedade ainda não foi

oficialmente transferida para o seu
nome. A propriedade é registrada em
um cartório de imóveis, onde são
realizados os procedimentos legais
para garantir a validade da
transferência.
Após cumprir todas as exigências
legais, você solicita a transferência da
propriedade para o seu nome. O
cartório avalia os documentos, verifica
a regularidade da transação e registra
a transferência da propriedade para
você. A partir desse momento, você se
torna o legítimo proprietário do
imóvel, com todos os direitos e
obrigações associados a ele.
PRINCIPAIS SERVIÇOS DO
CARTÓRIO DE NOTAS E
CARTÓRIO DE IMÓVEIS

Ao ingressar na área de
Regularização de Imóveis, é crucial
compreender a distinção entre dois
tipos de cartórios e as respectivas
funções que desempenham:

CARTÓRIO DE NOTAS
O cartório de notas, também conhecido
como tabelionato de notas,
desempenha um papel fundamental na
legalização e autenticação de uma
variedade de documentos públicos. Sua
função principal é conferir
autenticidade, confiabilidade e
segurança aos atos jurídicos e
transações.
EXEMPLOS DE
PROCESSOS:

Escrituras Públicas: Instrumentos

formais que atestam e formalizam
contratos, transferências de
propriedade, doações, partilhas de
bens, entre outros acordos.

Reconhecimento de Firma: Um
processo pelo qual o tabelião
atesta a autenticidade da
assinatura presente em um
documento, validando assim a
identidade da pessoa que assinou.
Procurações: Documentos legais
que concedem autorização a
outra pessoa para agir em nome
do outorgante em assuntos
específicos.

Testamentos: Documentos que

formalizam a vontade de uma
pessoa em relação à distribuição
de seus bens após seu
falecimento.
CARTÓRIO DE IMÓVEIS
O cartório de imóveis, ou registro de
imóveis, é encarregado de registrar e
oficializar os atos vinculados aos
direitos sobre os imóveis. Sua
principal finalidade é assegurar a
segurança jurídica das transações
imobiliárias.

EXEMPLOS DE
PROCESSOS:
Registro de Escrituras e
Contratos: Documentação que
formaliza acordos legais, como
transferências de propriedade,
contratos de compra e venda,
doações, entre outros.
Registro de Compra e Venda:
Processo que registra oficialmente
a transferência da propriedade de
um imóvel após a realização de
um acordo de compra e venda.

Abertura de Matrícula do Imóvel:

Criação de um registro específico
para cada imóvel, onde são
registrados todos os eventos e atos
que afetam a propriedade ao
longo do tempo.
Averbações e Retificações:
Atualizações ou adições feitas na
matrícula do imóvel, como a
inclusão de alterações na
estrutura, mudanças de
proprietário, entre outros.
Usucapião Extrajudicial: Um
processo em que alguém pode
adquirir a propriedade de um
imóvel por meio do uso e posse
contínuos, seguindo
procedimentos extrajudiciais.
 CONTRATO DE COMPRA E
VENDA E ESCRITURA PÚBLICA

O contrato de compra e venda e

escritura de imóvel são elementos
distintos, porém ambos estão
relacionados à transferência de
propriedade de um bem imobiliário.

CONTRATO DE
COMPRA E VENDA
O contrato de compra e venda é um
acordo legal entre o comprador e o
vendedor de um imóvel. Ele estabelece
os termos e condições da venda, como
preço, forma de pagamento, prazos,
condições de entrega do imóvel, entre
outros detalhes. Esse contrato é
fundamental para formalizar o
compromisso de ambas as partes, mas
não transfere efetivamente a
propriedade. Ou seja, mesmo após a
assinatura do contrato o comprador
ainda não se torna oficialmente o
proprietário legal do imóvel.

O contrato de compra e venda de

imóvel geralmente inclui informações
como:

Identificação das partes;

Descrição do imóvel;
 Condições de pagamento;
Cláusulas de rescisão;
Responsabilidades e custos;
Prazos e datas

É altamente recomendável que todas

as partes envolvidas busquem a
orientação de um advogado ou
profissional especializado em
transações imobiliárias para auxiliar
na elaboração e revisão do contrato.

Contar com um profissional jurídico

nesse processo é uma maneira
essencial de proteger os interesses de
todas as partes envolvidas e evitar
possíveis disputas futuras. A
experiência do advogado ou
profissional especializado ajudará a
garantir que o contrato seja
equitativo, legalmente sólido e esteja
alinhado com as leis e
regulamentações locais.
EXEMPLO DE CONTRATO:
ESCRITURA PÚBLICA

A escritura pública, como mencionado

anteriormente, é de fato um documento
formal e oficial que é elaborado por um
tabelião ou notário com o objetivo de
estabelecer uma transação ou ato jurídico de
forma registrada.
Especificamente no contexto de imóveis, a
escritura pública desempenha um papel
crucial na transferência de propriedade.
Quando alguém adquire um imóvel, seja por
meio de compra e venda, doação, herança
ou outros meios, a formalização dessa
transação por meio da escritura pública é
necessária. Ela contém todos os detalhes
relevantes sobre a transação, abrangendo
informações como a descrição minuciosa do
imóvel, os nomes das partes envolvidas, o
valor da transação, as condições de
pagamento e outros termos estabelecidos.
ESCRITURA PÚBLICA

A escritura pública, como

mencionado anteriormente, é de fato
um documento formal e oficial que é
elaborado por um tabelião ou notário
com o objetivo de estabelecer uma
transação ou ato jurídico de forma
registrada.

Especificamente no contexto de
imóveis, a escritura pública
desempenha um papel crucial na
transferência de propriedade. Quando
alguém adquire um imóvel, seja por
meio de compra e venda, doação,
herança ou outros meios,
a formalização dessa transação por
meio da escritura pública é
necessária. Ela contém todos os
detalhes relevantes sobre a transação,
abrangendo informações como a
descrição minuciosa do imóvel, os
nomes das partes envolvidas, o valor
da transação, as condições de
pagamento e outros termos
estabelecidos.
A importância da escritura pública no
contexto imobiliário está diretamente
ligada à segurança jurídica.

Ao registrar a transferência de
propriedade por meio da escritura
pública, o comprador assegura a
plena titularidade do imóvel, obtendo
reconhecimento legal de sua posse e
direitos.

A escritura pública é um documento

público com fé pública, o que
significa que é presumido ser
verdadeiro e é considerado como
prova incontestável em casos de
disputas futuras.
Na escritura pública estão
detalhadamente explanados todos
os aspectos essenciais do negócio,
tais como:

Identificação completa do
vendedor (nome completo e
informações pessoais);

Identificação completa do
comprador (nome completo e
informações pessoais);

Existência de quaisquer ônus ou

encargos sobre o imóvel;
Decisão das partes quanto à
análise de certidões negativas (ou
seja, se optaram ou não por
investigar as condições do imóvel
e a situação legal do vendedor);

Eventuais cláusulas que

determinem a possibilidade de
desfazimento do negócio;

Prazo estabelecido para a entrega

da posse do imóvel;
A responsabilidade pelas
obrigações tributárias
relacionadas ao imóvel, como o
IPTU e taxas de lixo;

Indicação do responsável pelo

registro da escritura na matrícula
do imóvel, assim como o prazo
para realizar esse registro;

Qualquer outro aspecto peculiar

ou específico do negócio que seja
relevante para ambas as partes.;
EXEMPLO DE ESCRITURA:
 ATOS DE REGISTROS E
AVERBAÇÕES

ATOS DE REGISTROS

Os atos de registro têm como propósito

principal registrar e assegurar direitos
reais relacionados a imóveis conforme a
legislação.

Esses atos são essenciais para conferir

transparência e segurança jurídica aos
direitos reais sobre os imóveis, sendo
obrigatórios para a transmissão de
propriedade e para o estabelecimento
de encargos ou ônus sobre esses bens.
EXEMPLOS:

Registro de Escritura de Compra e

Venda: Realizado para efetuar a
transferência legal da propriedade
do imóvel do vendedor para o
comprador após a formalização do
contrato.

Registro de Hipoteca: Estabelece

um direito de garantia sobre o
imóvel a favor do credor em
situações de empréstimos ou
financiamentos, assegurando a
cobertura do valor emprestado.
 Registro de Usufruto: Permite que
uma pessoa usufrua do imóvel e
desfrute dos benefícios dele,
embora não seja o proprietário,
com a possibilidade de
estabelecer um prazo definido
para essa utilização.

ATOS DE AVERBAÇÕES

As averbações são ações realizadas

com o intuito de atualizar
informações ou alterar características
de um imóvel que já está registrado.

EXEMPLOS:
Averbação de Construção: É
realizada para registrar a
construção de uma edificação no
terreno, adicionando essa nova
informação ao registro original do
imóvel.

Averbação de Desmembramento:
Efetuada quando um terreno é
dividido em lotes menores,
resultando na criação de novas
matrículas individuais para cada
lote.
Averbação de Cancelamento de
Hipoteca: Concretizada quando a
dívida que originou a hipoteca é
quitada, removendo assim o ônus
sobre o imóvel que estava
vinculado à hipoteca.
 DOCUMENTOS EMITIDOS
PELA PREFEITURA MUNICIPAL

ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO
O alvará de construção é um
documento emitido pela autoridade
competente da prefeitura ou
administração local, e tem a função de
conceder a autorização necessária para
a realização de uma obra ou construção
em um local específico.
O alvará é um instrumento
fundamental para assegurar que a
obra seja realizada de acordo com
todas as leis, regulamentos e normas
municipais que dizem respeito à
construção civil. Essas
regulamentações são abrangentes e
podem englobar diversos aspectos,
tais como:

Zoneamento: Verificar se a obra

está de acordo com as áreas e
zonas designadas para diferentes
tipos de atividades, como
residencial, comercial, industrial,
entre outras.
Padrões de Segurança: Garantir
que a construção atenda aos
requisitos de segurança estrutural
e funcional, incluindo medidas de
prevenção de incêndios e
segurança de ocupantes.

Uso do Solo: Certificar-se de que a

construção esteja alinhada com o
uso permitido para aquela área,
evitando conflitos com o
planejamento urbano.
Acessibilidade: Assegurar que a
obra seja acessível a todas as
pessoas, incluindo aquelas com
mobilidade reduzida, de acordo
com as normas de acessibilidade.

Infraestrutura: Confirmar que a

infraestrutura adequada, como
água, esgoto, eletricidade e outros
serviços públicos, esteja disponível
e seja compatível com a nova
construção.
Ao solicitar um alvará de construção,
é necessário fornecer um conjunto
de documentos que varia de acordo
com as regulamentações locais e a
natureza da construção. Geralmente,
os documentos incluídos são:

Projetos Arquitetônicos:
Desenhos detalhados que
representam a planta, fachadas e
cortes da construção, mostrando
sua disposição, dimensões,
materiais utilizados, entre outros.
Projetos Estruturais: Desenhos e
cálculos que demonstram a
estrutura da construção, incluindo
fundações, pilares, vigas e outros
elementos que garantem a
estabilidade e segurança da obra.

Memorial Descritivo da Obra: Um

documento que descreve os
detalhes da obra, incluindo sua
finalidade, características
construtivas, materiais a serem
utilizados e outros aspectos
relevantes.
Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART) ou Registro de
Responsabilidade Técnica (RRT):
Documento assinado por um
profissional habilitado (engenheiro
ou arquiteto) que assume a
responsabilidade técnica pela obra,
assegurando que ela seguirá as
normas e regulamentações.

Comprovante de Pagamento de
Taxas: É necessário pagar as taxas
correspondentes à solicitação do
alvará de construção.
 É fundamental enfatizar que a ausência
do alvará de construção pode resultar em
implicações sérias, como a aplicação de
multas, a suspensão da obra por meio de
embargos e a imposição de outras
penalidades de natureza legal.

HABITE-SE

O habite-se é um documento emitido

pela prefeitura ou pela autoridade
competente responsável pela
fiscalização e regulamentação das
construções em uma determinada
área.
Esse documento tem a natureza de
um certificado de conclusão de obra e
serve para comprovar que a
construção foi executada em
conformidade com as normas e
regulamentos estabelecidos pelo
município. Em outras palavras, o
habite-se atesta que a edificação está
adequada para ser habitada e
utilizada, garantindo a segurança e
conformidade da obra perante a
legislação local.
O objetivo principal desse documento
é assegurar que a edificação esteja em
conformidade com uma série de leis e
regulamentos, incluindo os de
zoneamento, segurança, higiene e
habitabilidade. O habite-se funciona
como uma certificação que atesta a
conclusão da construção, permitindo
que ela seja ocupada e utilizada.

Além disso, o habite-se confirma que a

edificação está pronta para receber
moradores ou ser empregada de
acordo com a sua finalidade prevista.
A obtenção do habite-se é um passo
importante para garantir que uma
construção tenha atendido a todas as
diretrizes legais e regulamentares,
assegurando a qualidade e segurança
do ambiente construído.

Para adquirir o habite-se, o dono do

imóvel deve requisitar uma inspeção à
prefeitura ou à entidade adequada. Ele
precisa fornecer a documentação
comprovando que a construção foi
finalizada de acordo com as normas
atuais.
Após a inspeção ser avaliada e
aprovada, o habite-se é emitido. Esse
certificado é fundamental para
regularizar o status do imóvel perante
as autoridades municipais, sendo
também exigido para obter licenças e
alvarás de funcionamento.
USUCAPIÃO

O usucapião é um conceito jurídico

que visa formalizar a aquisição da
posse de um bem imóvel através da
sua posse contínua e prolongada ao
longo do tempo, sem interrupções.
Esse procedimento fundamenta-se no
princípio de que a pessoa que detém e
faz uso de um bem de maneira
constante, tranquila e visível para o
público, durante um período
especificado pela legislação, adquire o
direito de propriedade sobre tal bem,
mesmo que não conste como titular
registrado.
OBJETIVO

Proporcionar segurança jurídica ao

assegurar estabilidade para aqueles
que possuem a posse e viabilizar a
regularização de cenários em que a
propriedade não possui registro
formal.

Deste modo, o usucapião tem o

propósito de prevenir conflitos e
disputas concernentes à posse e
propriedade de imóveis, possibilitando
que aqueles que efetivamente
ocupam e zelam por um bem durante
um período possam adquirir a
propriedade de maneira legítima.
 LEGISLAÇÃO

Código Civil - Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

Nos artigos Art. 1238 ao Art. 1244

TIPOS DE USUCAPIÃO
 TIPO TEMPO BEM REQUISITOS

Imóvel (Rural ou
Posse pacífica (sem oposição)
Extraordinário 15 Urbano) qualquer que ininterrupta, com animus domini*
Geral anos seja a área (Pode ter outra bem).

Idem a cima, mais: Estabelecer no

Imóvel (Rural ou
Extraordinário 10
Urbano) qualquer que
local moradia habitual ou realizar
Especial anos obras (ou serviço) de carater
seja a área
produtivo. (Pode ter outro bem).

Posse Pacífica (sem oposição)

Imóvel (Rural ou
Ordinário 10 ininterrupta, com animus domini*.
Geral anos Urbano) qualquer que
seja a área
É necessário se provar a boa-fé.
(Pode ter outra bem)..

Idem a cima, mais: Aquisição Onerosa e

Imóvel (Rural ou
Ordinário 5 estabelecer no local moradia habitual ou
Urbano) qualquer que
Especial anos realizar obras (ou serviços) de caráter
seja a área
produtivo. (Pode ter outro bem)

Posse Pacífica (sem oposição) ininterrupta,

com animus domini*. Não ser proprietário
Constitucional 5 Imóvel Rural
de outro imóvel, tornar a área produtiva
(Rural) anos até 50 hectares por seu trabalho ou de sua família, tendo
nela sua moradia.

Posse Pacífica (sem oposição)

Constitucional 5 Imóvel urbano ininterrupta, com animus domini*,
(Urbano) anos em até 250m² Não ser proprietário de outro
imóvel, tendo nela a sua moradia.

Cônjuge abandonar o lar por tal

período deixando o imóvel para o
ex-cônjuge (ou excompanheiro),
2 desde que este divida a
Familiar
anos
Imóvel urbano
em até 250m² propriedade na época, utiliza o
imóvel para moradia, e Não
proprietário de outro imóvel urbano
ou rural. .
EXEMPLO PRÁTICO

Vamos ilustrar esse conceito com um

exemplo. Imaginemos que uma
pessoa chamada Maria resida em
uma casa há mais de 15 anos, de
forma contínua e sem interrupções.

Embora não seja a proprietária oficial

do imóvel, Maria sempre cuidou da
propriedade, efetuou o pagamento de
impostos e realizou melhorias
significativas ao longo do tempo.
Importante ressaltar que durante esse
período, ela nunca enfrentou
resistência de terceiros em relação à
sua ocupação.
Nesse cenário, Maria tem a opção de
dar início a um processo de
usucapião, visando conquistar o
reconhecimento legal de sua posse e
obter a propriedade formal do imóvel.
Para alcançar esse objetivo, ela deve
apresentar documentação e
testemunhos que atestem sua
ocupação pacífica, contínua e pública
do bem pelo prazo estipulado pela
legislação.

Se todas as condições forem

atendidas e o juiz concluir que Maria
satisfez todos os requisitos legais,
uma sentença será proferida,
reconhecendo oficialmente seu
direito de propriedade sobre o imóvel.

A partir desse momento, Maria

passará a ser a proprietária legal da
propriedade, detentora de todos os
direitos e obrigações associados a
essa condição.
 INVENTÁRIO

O inventário é um procedimento legal

que tem como objetivo apurar e
formalizar a partilha dos bens de uma
pessoa após o seu falecimento. Ele
consiste em um levantamento
minucioso de todos os ativos e passivos
deixados pelo falecido, incluindo
imóveis, dinheiro, veículos, dívidas e
outros bens. Durante o inventário, são
identificados todos os herdeiros e suas
respectivas porcentagens de direito na
herança.
 Além disso, são definidos os
procedimentos para a transferência da
propriedade dos imóveis aos herdeiros,
garantindo assim a regularização legal
da situação patrimonial do falecido.

É importante ressaltar que o inventário

é um processo complexo e envolve
diversos aspectos legais e jurídicos. É
essencial compreender as etapas, os
prazos, as documentações necessárias
e as obrigações fiscais envolvidas nesse
procedimento.

Aqui está um guia de cada etapa do

processo de inventário:
Faça uma lista de todos os bens e
ativos do falecido: Quando alguém
falece, é necessário fazer um
levantamento completo de seus bens e
ativos. Isso inclui desde imóveis,
veículos, contas bancárias e
investimentos até joias, móveis e
objetos de valor, como obras de arte e
antiguidades. Se o falecido era
proprietário de uma empresa, ela
também deve ser incluída no
inventário. Além disso, é importante
considerar as dívidas e obrigações
financeiras do falecido, como
empréstimos e contas a pagar.
Reúna todos os documentos
necessários: É importante reunir todos
os documentos relacionados aos bens
do falecido, como escrituras,
comprovantes de pagamentos, extratos
bancários e outros documentos que
comprovem a posse e o valor dos bens

Avalie o valor dos bens: Além de fazer

um levantamento completo dos bens e
ativos do falecido, é importante avaliar
o valor de mercado desses itens. Isso é
necessário para que seja possível
determinar o valor total do patrimônio
e calcular os impostos e taxas que
serão devidos.
 A avaliação do valor de mercado dos bens e
ativos pode ser feita de diferentes maneiras,
dependendo do tipo de bem em questão.

Por exemplo, imóveis podem ser avaliados por

um corretor de imóveis ou perito avaliador,
que levará em conta o valor do mercado
imobiliário na região e as características
específicas do imóvel. Veículos também
podem ser avaliados por um especialista ou
com base em tabelas de preços. No caso de
investimentos, como ações e fundos de
investimento, é necessário avaliar o valor atual
desses ativos. Já no caso de joias, móveis e
objetos de valor, é importante considerar
fatores como a raridade, a idade e a condição
geral do item. Uma vez que todos os bens e
ativos tenham sido avaliados, é possível
determinar o valor total do patrimônio do
falecido. Isso será importante para calcular os
impostos e taxas que serão devidos, como o
Imposto de Transmissão Causa Mortis e
Doação (ITCMD) e o Imposto de Renda (IR)
sobre ganho de capital em investimentos
A avaliação do valor de mercado dos
bens e ativos pode ser feita de
diferentes maneiras, dependendo do
tipo de bem em questão.

Por exemplo, imóveis podem ser

avaliados por um corretor de imóveis
ou perito avaliador, que levará em
conta o valor do mercado imobiliário
na região e as características
específicas do imóvel. Veículos
também podem ser avaliados por um
especialista ou com base em tabelas de
preços. No caso de investimentos,
como ações e fundos de investimento,
é necessário avaliar o valor atual desses
ativos.
Já no caso de joias, móveis e objetos de
valor, é importante considerar fatores
como a raridade, a idade e a condição
geral do item. Uma vez que todos os
bens e ativos tenham sido avaliados, é
possível determinar o valor total do
patrimônio do falecido. Isso será
importante para calcular os impostos e
taxas que serão devidos, como o
Imposto de Transmissão Causa Mortis e
Doação (ITCMD) e o Imposto de Renda
(IR) sobre ganho de capital em
investimentos.
Determine quem são os herdeiros:
Verifique a existência de um
testamento e/ou a lei de sucessão
aplicável para determinar quem são os
herdeiros legais do falecido. Caso haja
conflitos entre os herdeiros, é
recomendável procurar um advogado
especializado para ajudar a resolver a
questão.

Elabore um inventário detalhado:

Com base nas informações acima,
elabore um inventário detalhado de
todos os bens e ativos do falecido,
incluindo sua descrição, valor e a forma
de propriedade. É importante manter
este inventário atualizado, caso surjam
novas informações.
Após reunir todos os documentos
necessários, é altamente recomendável
contar com a assistência de um
advogado especializado para orientá-lo
durante todo o processo de inventário.
O advogado será fundamental para
garantir que todas as etapas sejam
cumpridas corretamente, evitando
erros e atrasos que possam
comprometer a regularização legal da
situação patrimonial do falecido.
Com o auxílio do advogado, você terá a
certeza de que todos os aspectos legais
e jurídicos envolvidos no procedimento
serão devidamente atendidos.
Uma vez preparado, é necessário
dirigir-se ao cartório de notas mais
próximo para formalizar o inventário,
lembrando-se de estar ciente das taxas
e emolumentos cobrados pelo cartório
para garantir a validade e eficácia do
processo.
 ESCRITURA

A escritura é um documento público,

lavrado em cartório, que formaliza a
transmissão de propriedade de um
imóvel. Para fazer a escritura, siga os
seguintes passos:

Verifique a documentação: Antes de

fazer a escritura do imóvel em questão,
é necessário verificar cuidadosamente
a documentação do mesmo. Isso inclui
documentos como a certidão negativa
de ônus e a matrícula atualizada do
imóvel.
Esses documentos podem ser obtidos
no cartório de registro de imóveis da
região onde o imóvel está localizado. A
certidão negativa de ônus é um
documento que atesta que o imóvel
em questão não possui nenhuma
pendência financeira, como dívidas ou
penhoras, que possam impedir a sua
transferência de propriedade.

É importante obter essa certidão

atualizada para garantir que não haja
nenhum impedimento legal para a
transferência do imóvel.
Já a matrícula atualizada do imóvel é
um documento que contém todas as
informações sobre a história do imóvel,
como sua origem, histórico de
proprietários, eventuais ônus e outras
informações importantes. Essa
matrícula precisa estar atualizada para
refletir qualquer alteração na situação
do imóvel desde a sua última
atualização.

Verificar a documentação do imóvel é

essencial para garantir que a
transferência de propriedade seja feita
de forma legal e segura.
Elabore a minuta da escritura: Com a
documentação em mãos, é possível
elaborar a minuta da escritura. Essa é
uma espécie de rascunho, que contém
as informações essenciais sobre o
imóvel, como a descrição, a localização,
o valor e as condições de pagamento. A
minuta pode ser elaborada por meio
de modelos disponíveis na internet ou
por um profissional habilitado.

Compareça ao cartório de notas: Com

a minuta em mãos, é preciso
comparecer ao cartório de notas para
formalizar a escritura.
Nesse momento, é importante ter em
mãos os documentos pessoais, como
RG e CPF, e os documentos do imóvel.

Pague as taxas: Além do valor da

escritura, é preciso pagar as taxas do
cartório de notas e do cartório de
registro de imóveis, que variam de
acordo com o valor do imóvel.

Registre a escritura: Depois de

formalizada, a escritura deve ser
registrada no cartório de registro de
imóveis. Esse procedimento garante a
segurança jurídica do imóvel e a
proteção dos direitos do proprietário.
 Lembre-se que é sempre
importante ter cuidado ao lidar
com documentos e procedimentos
jurídicos, especialmente quando se
trata de um patrimônio tão valioso
como um imóvel.

Por isso, se tiver alguma dúvida ou

precisar de ajuda, não hesite em
buscar o auxílio de um profissional
habilitado.
DESMEMBRAMENTO

O desmembramento é um
procedimento que consiste em dividir
um terreno em duas ou mais partes
menores. Para desmembrar um imóvel,
siga os seguintes passos:

Verifique a legislação municipal:

Antes de iniciar o desmembramento
do terreno, é fundamental verificar a
legislação municipal para saber se é
permitido realizar a divisão e quais são
os requisitos necessários para obter a
autorização.
Em muitos casos, o processo de
desmembramento exige a
apresentação de um projeto de
loteamento ou condomínio para
análise e aprovação pelos órgãos
competentes. Esses projetos devem
contemplar diversos aspectos, como o
dimensionamento dos lotes, as vias de
acesso, a infraestrutura básica (água,
esgoto, energia elétrica, iluminação
pública), entre outros.

Além disso, é importante lembrar que a

legislação municipal pode estabelecer
limites para o número de lotes que
podem ser criados em um terreno,
Além disso, é importante lembrar que a
lbem como exigir a reserva de áreas
para equipamentos públicos, como
escolas, postos de saúde e parques. Por
isso, antes de iniciar o processo de
desmembramento de um terreno, é
fundamental consultar a legislação
municipal e contar com o auxílio de
profissionais especializados, como
arquitetos e engenheiros.

Contrate um profissional habilitado:

Após a elaboração do projeto, o
profissional habilitado deverá
encaminhar os documentos
necessários aos órgãos competentes,
como a prefeitura municipal,
o cartório de registro de imóveis e a
Secretaria de Meio Ambiente. Esses
órgãos irão analisar a documentação e,
caso esteja em conformidade com as
exigências legais, emitirão as
autorizações necessárias para o
desmembramento.

É importante estar ciente de que

existem custos envolvidos no processo,
como honorários do profissional
habilitado e taxas dos órgãos
competentes. Além disso, pode ser
necessário realizar gastos com a
infraestrutura necessária para a divisão
dos lotes.
Solicite a autorização: Com o projeto
de desmembramento elaborado pelo
profissional habilitado em mãos, é
preciso solicitar a autorização para o
processo na prefeitura ou órgão
responsável pelo urbanismo em sua
cidade. É importante verificar quais são
os documentos exigidos pela
administração pública local, pois
podem variar de acordo com as
particularidades do município. Além
dos documentos básicos que
mencionamos anteriormente, pode ser
necessário apresentar outros
documentos complementares,
como certidões negativas de débitos e
de impostos, alvarás de
funcionamento, entre outros. Em
alguns casos, é exigido também o
pagamento de taxas para a análise do
processo.

Após a apresentação da documentação

completa e do pagamento das taxas, a
prefeitura ou órgão responsável pelo
urbanismo irá analisar o projeto de
desmembramento e verificar se ele
está em conformidade com as normas
e leis vigentes.
.Caso seja aprovado, será emitida a
autorização para realização do
desmembramento. Vale ressaltar que,
em algumas cidades, é obrigatória a
realização de uma audiência pública
para discutir o projeto de
desmembramento com a comunidade
local. Esse processo é importante para
garantir que o desmembramento seja
feito de forma consciente e que não
afete negativamente o
desenvolvimento urbano e a qualidade
de vida da população local.
.Realize o desmembramento: Com a
autorização em mãos, o profissional
contratado irá realizar o
desmembramento do terreno,
dividindo-o em partes menores.

Adequação da infraestrutura: Durante

o processo de desmembramento, pode
ser necessário realizar adequações na
infraestrutura do terreno, como a
instalação de novas redes de água,
esgoto e energia elétrica, além da
construção de muros, cercas e outras
estruturas para separar os lotes.
Obtenção da certidão de
desmembramento; Após a divisão do
terreno em lotes menores, é preciso
obter a certidão de desmembramento,
que comprova que o processo foi
realizado de forma legal e está de
acordo com as normas e leis vigentes. A
certidão de desmembramento pode
ser obtida no cartório de registro de
imóveis onde o terreno está registrado.

É importante lembrar que a certidão

de desmembramento só é emitida
após todo o processo de
desmembramento ter sido concluído e
aprovado pelos órgãos competentes.
 BENEFÍCIOS DE UM
IMÓVEL REGULARIZADO

Segurança Jurídica: Um imóvel

regularizado garante que a posse e a
propriedade estejam de acordo com as
leis e regulamentos, evitando conflitos
legais e incertezas quanto à titularidade.

Valorização Patrimonial: Imóveis

regularizados tendem a ter um valor
mais elevado no mercado, pois a
regularidade confere maior confiança
aos compradores, investidores e
instituições financeiras.
Acesso a Crédito e Financiamento:
Imóveis regularizados são aceitos como
garantia em transações financeiras,
permitindo o acesso a financiamentos e
empréstimos com condições favoráveis.

Transações Mais Seguras: A

regularização facilita processos de
compra, venda e locação, reduzindo
riscos de fraudes ou litígios.

Possibilidade de Legalização de
Atividades: Imóveis regularizados
possibilitam a legalização de atividades
comerciais, industriais ou residenciais,
evitando autuações e penalidades por
ocupação irregular.
Facilidade de Transferência: A
regularização simplifica o processo de
transferência de propriedade, tornando-
o mais ágil e transparente.

Acesso a Benefícios Públicos: Imóveis

regularizados têm acesso a serviços
públicos, como fornecimento de água,
energia elétrica, coleta de lixo e serviços
de infraestrutura.

Menos Riscos e Despesas Futuras:

Imóveis não regularizados estão sujeitos
a multas, embargos e despesas legais no
futuro. A regularização previne tais
situações.
PRINCIPAIS LEIS QUE VOCÊ
PRECISA SABER

Código de obras e edificações do

Município da Regularização;

Zoneamento do Município da
Regularização;

Lei de Uso e Ocupação do Solo do

Município da Regularização;

Código Sanitário do Seu Estado;

Lei de Anistia do Município da

Regularização;
Lei 10.406/2002 (Código Civil);

Lei 14.382 de 27 de junho de 2022

(Sistema Eletrônico dos Registros
Públicos) (Serp)

Lei 6.015/73 ( Lei de Registros

Públicos)

Lei 7.433, de 18 de dezembro de 1985

(requisitos para a lavratura de
escrituras públicas)

Lei 13.465/2017 (Regularização

Fundiária)

Lei 14.591/64 (Condomínio e

Incorporação Imobiliária)
Lei 6.766/79(Lei de Parcelamento do
Solo)

Lei 5.868/72 (Sistema Nacional de

Cadastro Rural)

Lei 10.257/2001 - Art. 10

 ENTENDA A CERTIDÃO
DE IMÓVEIS

A obtenção da matrícula é realizada mediante

solicitação no Cartório de Registro de Imóveis
da localidade onde o imóvel se encontra. É
importante notar que determinada cidade pode
abrigar mais de um Cartório de Registro de
Imóveis, portanto, é necessário confirmar qual é
o cartório pertinente.

Atualmente, é possível requisitar a matrícula de

maneira online por meio da Central de Registro
de Imóveis do Brasil. Esse processo simplifica o
procedimento e possibilita aos proprietários
requererem a matrícula de forma mais
conveniente e ágil, eliminando a necessidade de
deslocamento até o cartório físico.
 ENTENDA A CERTIDÃO
DE IMÓVEIS

A obtenção da matrícula é realizada

mediante solicitação no Cartório de
Registro de Imóveis da localidade onde
o imóvel se encontra. É importante notar
que determinada cidade pode abrigar
mais de um Cartório de Registro de
Imóveis, portanto, é necessário
confirmar qual é o cartório pertinente.
Atualmente, é possível requisitar a
matrícula de maneira online por meio
da Central de Registro de Imóveis do
Brasil.

Esse processo simplifica o procedimento

e possibilita aos proprietários
requererem a matrícula de forma mais
conveniente e ágil, eliminando a
necessidade de deslocamento até o
cartório físico.
 Para iniciar o processo de matrícula
online, clique na opção "matrícula
online" e selecione o Estado no qual o
imóvel está situado. Isso o redirecionará
para a plataforma de pedidos online
utilizada pelo Estado.
A matrícula de um imóvel é um registro
essencial que contém informações vitais
para estabelecer sua propriedade e
histórico. Nela, encontramos:

Cartório de Registro: Identifica o

cartório responsável pela matrícula e
onde o imóvel está registrado.
Descrição do Imóvel: Inclui detalhes
como localização (logradouro,
número), tipo de imóvel (terreno,
casa, apartamento), e se é urbano ou
rural.
Ato de Registro: Refere-se ao tipo de
transação registrada, como uma
compra e venda, doação, hipoteca
etc.
Registro Anterior: Se houver, mostra
a referência a registros anteriores que
tenham relação com o imóvel.

Ato de Averbação: Registra

alterações após a aquisição, como
mudanças de nome de logradouro.

Primeiro Proprietário: Indica o nome

do proprietário original, seja pessoa
física ou jurídica.

Número da Matrícula: Identificador

único do registro, essencial para
consultas futuras.
Essas informações fornecem um
panorama abrangente do imóvel, seu
histórico e mudanças ao longo do
tempo, assegurando transações seguras
e legais. A matrícula é uma referência
fundamental para compradores,
vendedores, investidores e profissionais
do setor imobiliário.
Concluímos mais uma temporada
sobre Regularização de Imóveis. Ao
longo destas páginas, exploramos
conceitos, procedimentos legais e
detalhes essenciais para profissionais
de engenharia, direito e corretagem.

Lembre-se de que o cenário da

regularização está em constante
evolução, por isso, visite esse
material regularmente.

Estamos confiantes de que você

alcançará um sucesso excepcional
no mercado de Regularização de
Imóveis.

Estamos torcendo por você!