1

2
Qualifica profissionais da área imobiliária, e seus segmentos a comu-
nicar com a linguagem jurídica. Prepara o profissional para emitir lau-
dos, parecer técnicos, vistorias, petições e esclarecimentos. Inclusive
no procedimento de vendas de imóveis judiciais entre outros assuntos
relacionados a prova judicial, atuando assim como Perito Judicial Ava-
liador, Assistente técnico e Corretor Judicial.

1“ Edição
Cuiabá-MT - 2016
3
4
 SUMÁRIO

1 NOÇÕES DE DIREITO............................................................................09
1.1 FONTES DO DIREITO .......................................................................09
1.2 PRINCÍPIOS...........................................................................................10
1.3 DIREITO MATERIAL E PROCESSUAL.............................................12
2 DIREITO MATERIAL .............................................................................13
2.1 ATOS JURÍDICOS................................................................................13
2.1.1 ELEMENTOS ESSENCIAIS DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS:......14
2.1.2 DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO.........................................14
2.2 FRAUDE CONTRA CREDORES E À EXECUÇÃO........................15
2.3 OBRIGAÇÕES.......................................................................................16
2.4 PROPRIEDADE E POSSE....................................................................17
2.35 DIREITO DE AÇÃO E PRESCRIÇÃO................................................20
3 DIREITO PROCESSUAL.........................................................................21
3.1 PROCESSO DE CONHEC. E EXECUÇÃO...........................................21
3.2 PROCESSO, PROCEDIMENTO E AUTOS.......................................21
3.3 CONFLITO DE INTERESSE (LIDE)..................................................22
3.4 AUXILIARES DA JUSTIÇA.................................................................22
3.5 PROVAS...................................................................................................22
3.5.1 NOÇÕES DE PROVA..........................................................................23
3.5.2 MEIOS DA PROVA..............................................................................23
3.6 CONFISSÃO............................................................................................26
3.7 PROVA DOCUMENTAL.....................................................................27
3.8 PROVA TESTEMUNHAL....................................................................28
3.9 PROVA PERICIAL................................................................................30
3.10 TITULOS DE CRÉDITO ...................................................................30
3.11 SATISFAÇÃO DA TUTELA.................................................................30
3.12 FASES PROCEDIMENTAIS..............................................................31
3.13 IMPUGNAÇÃO A SATISFAÇÃO DA TUTELA..............................34
3.14 EMBARGOS À ALIENAÇÃO.............................................................34

5
6
7
8
 Capítulo 1

1.0 NOÇÕES DE DIREITO

1.1 FONTES DO DIREITO
O lugar de onde ela nasce. Assim, a fonte do Direito é aquilo que o pro-
duz, é algo de onde nasce o Direito. Ou seja, as origens do direito; o
lugar, a matéria prima pela qual nasce o direito. Estas fontes podem ser
materiais ou formais. Previsão Legal: art. 4º, da Lei de Introdução ao
Código Civil.

Material: refere-se ao organismo que tem poderes para sua elaboração

e criação. O artigo 22, I, da Constituição Federal estabelece que a União
Federal é a fonte de produção do Direito Penal. Isso quer dizer que os
Estados e os Municípios não detêm o poder de legislar sobre o Direito
Penal.

Formal: são aquelas pela qual o direito se manifesta. As fontes formais

podem ser imediatas e mediatas.

Fonte imediata - são as normas legais. ou seja, são as leis existentes na

República Federativa do Brasil.

Fonte mediata - são os costumes, os princípios gerais do direito a ju-

risprudência e a doutrina. O artigo 4º, da Lei de Introdução ao Código
Civil dispõe que quando a lei for omissa, o juiz decidirá o caso de acordo
com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito.

O direito (regras de convívio) se

origina por diversos meios:
1 Leis: A lei é o preceito jurídico es-
crito, emanado do legislador e dota-
do de caráter geral e obrigatório. Ou
seja, é a norma geral de conduta, que
disciplina as relações de fato inciden-
tes no Direito, cuja observância é im-
posta pelo poder estatal.
1) Princípios – são preceitos, leis ou
pressupostos considerados univer-
9
sais que definem as regras pela qual
uma sociedade civilizada deve se
orientar. São as regras de convívio
em sociedade.

2) Analogia - Analogia é fonte for-

mal mediata do direito, utilizada
com a finalidade de integração da
lei, ou seja, a aplicação de dispositi-
vos legais relativos a casos análogos,
ante a ausência de normas que regulem o caso concretamente apresen-
tado à apreciação jurisdicional.
3) Jurisprudência - A jurisprudência é uma função atípica da jurisdi-
ção, considerada também como uma fonte do direito. Em sentido am-
plo, pode-se dizer que ela corresponde a uma decisão ou o conjunto de
decisões judiciais; em sentido estrito, significando o entendimento ou
diretiva resultante de decisões reiteradas dos tribunais sobre um deter-
minado assunto.

4) Doutrina – é o conjunto de indagações, pesquisas e pareceres dos

cientistas do Direito. É a interpretação do Direito feita por estudiosos,
nos quais se apresentam para o aprimoramento do sistema jurídico de
um determinado país.

5) Costumes - é considerado uma norma aceita como obrigatória pela

consciência do povo, sem que o Poder Público a tenha estabelecido. Os
costumes de um dado povo, por exemplo, é fonte do direito, pois pode
ser aplicado pelo poder judiciário, uma vez que o próprio costume cons-
titui uma imposição da sociedade.

1.2 PRINCÍPIOS
CELERIDADE – Previsto no art. 5º, LXXVIII, da Constituição Federal.
Determina que os processos devem desenvolver-se em tempo razoável,
de modo a garantir a utilidade do resultado alcançado ao final da de-
manda.

INAFASTABILIDADE DA JURISDIÇÃO – também conhecido como

princípio da ação ou acesso à justiça, em que a Constituição garante
10
 a necessária tutela estatal aos con-
flitos ocorrentes na vida em socie-
dade. Ocorre a inafastabilidade da
jurisdição, a imprescindível utili-
zação da jurisdição, por meio de
órgãos jurisdicionais, que são com-
plementos inarredáveis do proces-
so civil constitucional.

DEVIDO PROCESSO LEGAL –

Previsto no art. 5º, LIV e LV, da CF; é o princípio que assegura a todos
o direito a um processo com todas as etapas previstas em lei e todas as
garantias constitucionais. Se no processo não forem observadas as re-
gras básicas, ele se tornará nulo. É considerado o mais importante dos
princípios constitucionais, pois dele derivam todos os demais.

CONTRADITÓRIO E AMPLA DEFESA – Previsto no art. 5º, LV, da

CF; é o princípio constitucional que versa sobre a imparcialidade que é
imposta ao juiz, durante uma decisão judicial. O juiz coloca-se entre as
partes, mas de forma equidistante a elas, quando ouve uma, necessaria-
mente deve ouvir a outra, somente assim se dará a ambas a possibilidade
de expor suas razões e de apresentar as suas provas, influindo no con-
vencimento do juiz.

INADMISSIBILIDADE DE PROVAS ILÍCITAS - Previsto no art.5,

LVI; entende-se como sendo inadmissíveis, no processo, as provas ob-
tidas por meios ilícitos”, bem como expresso no Art. 332 do código de
processo Civil, que serão admitidos todos os meios de provas, desde que
legais e moralmente legítimos.

LEALDADE PROCESSUAL - As partes têm o dever de se conduzir

com ética e lealdade, cabendo ao juiz reprimir qualquer ato atentatório
à dignidade da justiça (artigos 14, II, 16, 17 e 18 do CPC). O desrespeito
ao dever de lealdade processual se traduz em ilícito processual (compre-
endendo o dolo e a fraude processuais), ao qual correspondem sanções
processuais.

ECONOMIA PROCESSUAL - é denominado princípio da economia

11
processual aquele que preconiza o máximo resultado na atuação do di-
reito com o mínimo emprego possível de atividades processuais. Esse é
o princípio da simplificação ou princípio econômico. Princípio segundo
o qual o processo deve obter o maior resultado com o mínimo de esfor-
ço.

1.3 DIREITO MATERIAL E PROCESSUAL

DIREITO MATERIAL - (ou substancial) conjunto de normas que re-
gulam as relações jurídicas referentes aos bens da vida (direito civil, di-
reito do consumidor, direito administrativo etc), entre pessoa e pessoa
ou pessoa e coisa (direito pessoal ou real). O direito material utiliza-se
do processo para ser tutelado; o processo é um mero instrumento para
proteger o direito material.
Ou seja, são estas regras que regulamentam a vida em sociedade é o
direito material, ou seja, o direito propriamente dito.
Quando o direito material é violado, como no exemplo acima citado,
caso o comprador não pague o preço, é necessário que o Poder Judi-
ciário tenha ferramentas e mecanismos para que o direito violado seja
reparado. Estas ferramentas são as regras processuais (direito processu-
al), ferramentas utilizadas pelos advogados, juízes e auxiliares para que
efetivamente o direito material seja reparado.
No exemplo do inadimplemento no contrato de compra e venda, o ad-
vogado terá que ajuizar uma ação de cobrança (ou monitória, ou exe-
cução), produzir provas, aguardar a sentença, propor eventual recurso,
proceder com a penhora de bens do devedor ou com a penhora on-line
(bloqueio em conta bancária). Todas estas ferramentas são regras pro-
cessuais, isto é, ferramentas utilizadas para que o direito violado seja
satisfeito.

DIREITO PROCESSUAL - é o complexo de normas e princípios que

regem o exercício da jurisdição, buscando organizar o trâmite do pro-
cesso. Portanto, o direito processual começa a atuar quando há necessi-
dade de se acionar a jurisdição. Ou seja, enquanto as normas materiais
servem de critério para resolver os conflitos (normas de julgamento), as
normas processuais ditam a forma como eles serão resolvidos (normas
de procedimento).

12
 Capítulo 2

2.0 DIREITO MATERIAL

O Direito Civil é o ramo do direito privado destinado a regulamentar
relações jurídicas entre bens e pessoas.

Por sua vez o Direito Civil se subdivide nos seguintes áreas:

- Direito das Obrigações (contratos)
- Direito das Coisas (propriedade e posse)
- Direito de Família
- Direito de Sucessão (herança)

2.1 ATOS JURÍDICOS

Atos jurídicos são acontecimentos que tem o poder de criar, modificar
ou extinguir direitos. Ex. Contrato de compra e venda. Terremoto (gê-
nero)

Fato jurídico são acontecimentos naturais que tem o poder de criar,

modificar ou extinguir direitos. Ex. Terremoto.

Negócio Jurídico são acordos de vontade (contratos) que tem o poder

de criar, modificar ou extinguir direitos. Ex. Compra e Venda.
13
Importante ressaltar que a Alienação Judicial, objeto do presente estudo,
é um Negócio Jurídico intermediado pelo Corretor de Imóvel e, por sua
vez, deve satisfazer as condições elementares inerentes desta modalida-
de de ato jurídico.

2.1.1 ELEMENTOS ESSENCIAIS DOS NEGÓCIOS JURÍDICOS:

ELEMENTOS ESSENCIAIS DO NEGÓCIO JURÍDICO - são aqueles
indispensáveis à existência do ato:
• Vontade;
• Objeto;
• Forma e, para certa corrente doutrinária,
• Causa – relação de causalidade.

E, para que o negócio jurídico tenha plena validade, é necessário:

• Agente capaz
• Objeto lícito é possível

Forma prevista ou não proibida pela lei

2.1.2 DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO:

Erro: é uma noção inexata, não verdadeira, sobre alguma coisa, objeto
ou pessoa, que influencia a formação da vontade; o erro para viciar a
vontade e tornar anulável o negócio deve ser substancial, escusável e
real, no sentido de que há de ter por fundamento uma razão plausível,
ou ser de tal monta que qualquer pessoa inteligente e de atenção ordiná-
ria seja capaz de cometê-lo.

Dolo: é o emprego de um artifício ou expediente astucioso para induzir

alguém à pratica de um ato que o prejudica e aproveita ao autor do dolo
ou a terceiro.

Coação: seria qualquer pressão física ou moral exercida sobre a pessoa,

os bens ou a honra de um contratante para obrigá-lo ou induzi-lo a efe-
tivar um negócio jurídico

Simulação: é uma declaração enganosa da vontade, visando a produzir

efeito diverso do ostensivamente indicado; caracteriza-se pelo intencio-
nal desacordo entre a vontade interna e a declarada, no sentido de criar,
14
aparentemente, um negócio jurídico, que, de fato, não existe, ou então
oculta, sob determinada aparência, o negócio realmente querido

Fraude contra credores: á a prática maliciosa, pelo devedor, de atos que

desfalcam o seu patrimônio, com o escopo de colocá-lo a salvo de uma
execução por dívidas em detrimento dos direitos creditórios alheios;
possui o elemento objetivo, que é todo ato prejudicial ao credor, e o sub-
jetivo, que é a má fé, a intenção de prejudicar do devedor.

2.2 FRAUDE CONTRA CREDORES E À EXECUÇÃO : DIFEREN-

ÇAS
A fraude contra credores é lesão que atinge interesses privados dos cre-
dores quirografários (títulos de crédito, ex. Nota Promissória), sendo
uma modalidade de defeito do ato jurídico, cujo a arguição da referida
fraude ocorre por meio de uma ação própria.

A fraude à execução, por sua vez, é verificada no curso do processo exe-

cutivo, visto que esta é considerada como ato “atentatório à dignidade
da Justiça”.

Eis a diferença substancial em relação à fraude praticada contra credo-

res: a fraude à execução frustra a atuação da Justiça e, por isso, é repelida
mais energicamente. Destarte, para a fraude a execução não há neces-
sidade de qualquer ação para que reste anulado ou desconstituído o ato
de disposição fraudulenta, porque a lei considera tal ato como ineficaz
15
perante o exeqüente.

Relevância prática: Antes de qual-

quer celebração de negócio jurídi-
co de compra e venda de imóvel,
se deve buscar Certidão de Dis-
tribuição da Justiça do local em
que se localiza o imóvel e no local
de domicílio do réu para se evitar
fraude contra execução. Por outro
lado, para se evitar a fraude contra
credores é recomendado que se proceda pesquisa junto aos órgãos de
proteção ao crédito.

2.3 OBRIGAÇÕES
As obrigações jurídicas podem ser de diversas naturezas e origens. Veja
o quadro abaixo:

Contratual: é aquela que deriva da inexecução de negócio jurídico bi-

lateral ou unilateral, isto é, do descumprimento de uma obrigação con-
tratual, sendo que a falta de adimplemento ou da mora no cumprimento
de qualquer obrigação, gera esse ilícito contratual. Ex.: “Art. l056 – não
cumprindo a obrigação, ou deixando de cumpri-la pelo modo e no tem-
po devidos, responde o devedor por perdas e danos”. Ônus da prova
incumbe ao devedor.

Extracontratual: Previsto no art. 156, do Código Civil. É aquela que

tem por fonte a inobservância da lei, traduzindo-se numa lesão a um
direito. Ou seja, deriva de um ilícito extracontratual, isto é, da prática de
um ato ilícito por pessoa capaz ou incapaz, não havendo vínculo ante-
rior entre as partes, por não estarem ligados por uma relação obrigacio-
nal ou contratual. Ônus da prova incumbe ao credor.

Natural: corresponde a uma obrigação moral. Ou seja, obrigação natu-

ral é aquela a cuja execução não pode o devedor ser constrangido, mas
cujo cumprimento voluntário é pagamento verdadeiro. Há autores que
a chamam de obrigação degenerada. São exemplos: obrigação de dar
gorjeta, obrigação de pagar dívida prescrita (205), obrigação de pagar
16
 dívida de jogo (814), etc.

Obrigações penais: é a cláusula

acessória a um contrato pelo qual
as partes fixam previamente o valor
das perdas e danos que por acaso
se verifiquem em conseqüência da
inexecução culposa da obrigação.
(408, ex: um promotor de eventos
contrata um cantor para fazer um
show, e já fixa no contrato que, se
o artista desistir, terá que pagar uma indenização de cem mil). A ex-
pressão inexecução “culposa”, refere-se à culpa em sentido amplo (lato
sensu), que corresponde ao dolo (inexecução voluntária) e à culpa stric-
to sensu (em sentido restrito = imprudência e negligência). Então se o
cantor não fez o show porque não quis (dolo) ou porque bebeu demais e
perdeu a voz (imprudência), terá que arcar com sua irresponsabilidade.
Mas se o cantor não fez o show porque pegou uma gripe, trata-se de um
caso fortuito que isenta de responsabilidade (393 e pú).

Exemplo: O serviço mal prestado pelo Corretor de Imóvel, principal-

mente quando presta serviços ao Poder Judiciário, pode levá-lo a penas
criminais, cíveis e administrativas, ocasionando, consequentemente,
sua prisão, sua condenação pelos danos materiais e morais causados,
bem como a perda da licença de atuação profissional junto ao CRECI.

2.4 PROPRIEDADE E POSSE

Posse, nos termos da teoria subjetiva, é o poder direto ou imediato que
tem a pessoa de dispor fisicamente de um bem com a intenção de tê-lo
para si e de defendê-lo contra a intervenção ou agressão de quem quer
que seja.

Elementos da posse: corpus e animus, a posse é o poder imediato de

dispor fisicamente do bem, com o animus rem sibi habendi, defenden-
do-a contra agressões de terceiros e a mera detenção não possibilita in-
vocar os interditos possessórios, devido à ausência do animus domini.

Propriedade: é o direito que a pessoa, física ou jurídica, tem, dentro dos

17
limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou in-
corpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha;
a propriedade não é a soma desses atributos, ela é direito que compre-
ende o poder de agir diversamente em relação ao bem, usando, gozando
ou dispondo dele.

Contrato de transferência de Posse. A diferença entre posse e proprie-

dade nem sempre é evidenciada, podendo ocasionar negócio jurídico
viciado e consequentemente podendo inclusive nulificar o contrato. Por
isso, o Corretor de Imóveis, como intermediário da transação é respon-
sável pelo erro e pode ser responsabilizado por sua conduta negligente.

Contrato de gaveta. Geralmente envolve contratos de compra e venda

de imóveis financiados e não quitados. O negócio é de risco, contudo
algumas precauções podem ser tomadas.

a) Precauções:

- Existência de cadeia de contratos e procurações com poderes em causa

própria (artigo 685/CC) e irretratável.
- Exigir recibo do ágio (valor pago de entrada)
- Averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis (Prov. 037/2008/
CGJ).
- Firmas reconhecidas.
- De posse da procuração, pesquisar
a situação atual do financiamento
junto à instituição financeira. Verifi-
car se foi contratado o FCVS.
- Providenciar Certidão de Inteiro
Teor do imóvel, Certidão do Distri-
buidor Judiciário, Certidão de Tri-
butos e Condomínio.
- Pagar as prestações em dia. Gran-
des problemas com o inadimple-
mento (perda da imóvel e indeniza-
ção por danos morais).
b) Riscos:
- Morte do vendedor
18
- Não quitação do saldo devedor (FCVS)
- Arrependimento da transação
- Perda do imóvel pela insolvência do antigo proprietário

Obrigações propterrem: são as que recaem sobre uma pessoa por força
de um determinado direito real, permitindo sua liberação pelo abando-
no do bem; passa a existir quando o titular do direito real é obrigado,
devido à sua condição, a satisfazer certa prestação; seus caracteres são:
a) vinculação a um direito real, ou seja, a determinada coisa de que o
devedor é proprietário ou possuidor; b) possibilidade de exoneração do
devedor pelo abandono do direito real, renunciando o direito sobre a
coisa; c) transmissibilidade por meio de negócios jurídicos, caso em que
a obrigação recairá sobre o adquirente. Ex. Dívidas com IPTU e Con-
domínio.

Aquisição pela transcrição do título: estão sujeitos à transcrição no

respectivo registro os títulos translativos da propriedade imóvel por ato
inter vivos, onerosos ou gratuitos, porque os negócios jurídicos não são
hábeis para transferir o domínio de bem imóvel; sem o Registro Público
não há transferência de propriedade; a transcrição só produz efeitos a
partir data em que se apresentar o título ao oficial do Registro e este o
prenotar no protocolo.

Registro Imobiliário. Em exercí-

cio do Poder de Policia e com o
objetivo de resguardar o interes-
se público, os imóveis são cadas-
trado em cartório extrajudicial,
órgão em que fica responsável
pelo registro histórico dos imó-
veis, cabendo a ele anotar even-
tuais construções, transferência
de propriedade, desmembramen-
to, existência de garantias, den-
tre outros acontecimentos de
relevância jurídica. Todos estes
acontecimentos podem ser visu-
alizados por meio da Certidão de
19
Inteiro Teor do Imóvel.

Importância da Certidão de Inteiro Teor. É recomendável que qualquer

negociação envolvendo imóveis, se requeira a Certidão de Inteiro Teor,
para certificar quem é o verdadeiro proprietário, as dimensões do imó-
vel e a existência de eventuais gravames.

2.5 DIREITO DE AÇÃO E PRESCRIÇÃO

Ação é o direito de acionar o Poder Judiciário para reaver um direito
violado. Todavia a ação tem que ser ajuizada dentro de um prazo defini-
do por lei, conforme a natureza de sua pretensão, sob pena da extinção
deste direito pela prescrição.

Ex. Execução fiscal. Prescrição qüinqüenal (5 anos).

20
 Capítulo 3

3. DIREITO PROCESSUAL
3.1 PROCESSO DE CONHECIMENTO E EXECUÇÃO
Dentro do processo, temos dois procedimentos, o processo de conheci-
mento e o processo de execução.

No processo de conhecimento, as partes (autor e réu) levam ao conhe-

cimento do juiz a versão dos fatos que envolvem o conflito, para que ele
defina qual a versão verdadeira e
sentencie dando ganho de causa
ao autor ou ao réu. Na sentença,
o juízo diz qual das partes tem
razão, tendo como base as pro-
vas produzidas.

Quanto ao processo de execu-

ção, o juiz já sabe a quem per-
tence o direito e, em razão dis-
so, toma as providencias para
que a parte devedora cumpra
forçadamente sua obrigação.

EXEMPLO: Se existe prova de que João deve à Pedro, Pedro ao invés

de ajuizar uma ação de conhecimento, pode ajuizar diretamente a ação
de execução, de forma que o Poder Judiciário expropria bens do patri-
mônio de devedor João e pague a dívida existente com o credor Pedro.

3.2 PROCESSO, PROCEDIMENTO E AUTOS

Os termos: processo, procedimentos, auto e autos, embora serem fre-
quentemente utilizados como sinônimos, existem significados próprios:
Processo: São as regras para a satisfação do direito material.
Procedimento: É a ordem das regras processuais para a melhor satisfa-
ção do direito violado. (É o caminho percorrido.)
Ato processual: É um acontecimento relevante para o processo.
Auto: É a documentação de um ato processual.

21
Autos: É o conjunto de autos, ou seja, é a documentação de inúmeros
acontecimentos relevantes para o processo.

3.3 CONFLITO DE INTERESSE (LIDE)

Havendo um conflito de interesses qualificado por uma pretensão resis-
tida, surge para o autor a possibilidade de submeter o litígio à aprecia-
ção do Poder Judiciário para que decida a controvérsia.

Para cumprir essa missão o Estado

confere ao magistrado o poder de
aplicar a lei ao caso concreto, de-
vendo para isso desvendar a verda-
de dos fatos alegados pelas partes
por meio das provas disponíveis.

3.4 AUXILIARES DA JUSTIÇA

O Código de Processo Civil, nos
artigos 139 a 153, define quem são
os auxiliares da justiça, suas atri-
buições, deveres e responsabilida-
des.
Consoante dispõe o artigo 149, são
auxiliares do juízo entre outros: o
escrivão, chefe de secretaria, o ofi-
cial de justiça, o perito, o depositá-
rio, o administrador, o intérprete,
etc. são responsáveis em auxiliar o
juízo no desenvolvimento da ativi-
dade jurisdicional. O rol é exemplificativo, ou seja, outros podem ser
auxiliares da justiça.

3.5 PROVAS
É todo elemento pelo qual se procura mostrar a existência e a veracida-
de de um fato. Sua finalidade, no processo, é influenciar no convenci-
mento do julgador. Elemento de prova: todos os fatos ou circunstâncias
em que reside a convicção do juiz.

Provas Típicas: São aquelas que possuem uma disciplina legal, ou seja,
22
estão amparadas por um dispositivo em lei. Ex: Prova testemunhal.

Provas Atípicas: São aquelas que não possuem uma disciplina legal, ou
seja, não há uma descrição em lei. Ex: reconstituição. No código de 1973
eram consideradas provas atípicas a Ata Notarial (art. 384) e a Prova
Emprestada (art. 372). No Novo CPC, essas provas passaram a ser con-
sideradas provas típicas, pois há no Novo CPC a previsão e descrição
em lei.

3.5.1 NOÇÕES DE PROVA

Fases do processo de conhecimento:
1) Petição inicial – art. 319.
2) Resposta do réu (contestação – art. 335
e ss; reconvenção – art. 343; e/ou exceção
– arts. 64 a 66).
3) Impugnação à resposta do réu – art.
525.
4) Audiência de Conciliação ou mediação
– art. 334.
5) Instrução Processual.
6) Sentença

O juiz, para extrair a justa solução do li-

tígio deverá examinar os fatos adequan-
do-os ao direito objetivo à luz das provas
que identificam a verdade real. De tal sor-
te, não basta às partes simplesmente ale-
garem os fatos, há que apresentar as provas
que sustentem as versões contraditórias.
Enfim, para saber se uma alegação é verdadeira, o juiz deverá se debru-
çar sobre as provas do fato alegado, descobrindo se é verdadeiro e então
adequá-lo ao direito material.

3.5.2 MEIOS DA PROVA

A palavra “prova” deriva do latim probare (convencer, tornar crível) e, de
acordo com José Frederico Marques, é o “meio e modo utilizados pelos
litigantes com o escopo de convencer o juiz da veracidade dos fatos por
eles alegados, e igualmente, pelo magistrado, para formar sua convic-
23
 ção sobre os fatos que constituem
a base empírica da lide. Torna-se
possível reconstruir, historicamen-
te, os acontecimentos geradores do
litígio, de sorte a possibilitar, com a
sua qualificação jurídica, um julga-
mento justo e conforme o Direito”
(MARQUES, José Frederico. Curso
de Direito Processual Civil – Pro-
cesso de Conhecimento. São Paulo:
Saraiva, 1999, p. 336).

Os meios de prova expressamente

tipificados no novo Código de Pro-
cesso Civil são a ata notarial (art.
384, novidade em relação ao CPC
de 1973), o depoimento pessoal
(arts. 385 a 388), a confissão (arts.
389 a 395), a prova documental
(arts. 405 a 429), a prova testemu-
nhal (fls. 442 a 463), a prova peri-
cial (arts. 464 a 480) e a inspeção
judicial (arts. 481 a 484).

Entretanto, o novel legislador, mantendo a previsão já existente no CPC

de 1973, admite outros tipos de prova além dos elencados acima, estabe-
lecendo que “as partes têm o direito de empregar todos os meios legais,
bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste
Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a
defesa e influir na convicção do juiz” (art. 369).

O art. 332 do CPC define que os meios legais de prova e moralmente

legítimos, empregados no processo são hábeis para provar as verdades
dos fatos em que se fundam a ação e a defesa.

A convicção do juiz deve ser estabelecida conforme provas juridicamen-

te admissíveis, pelos meios e instrumentos reconhecidos pelo direito
como idôneo.
24
De acordo com o art. 332 do CPC todos os meios legais, bem como os
moralmente legítimos, ainda que não especificados no código proces-
sual, são hábeis para provar a verdade dos fatos em que se funda a ação
ou a defesa.

Os meios de prova especificados no CPC são:

I) Ata notarial (art. 384);
J) Depoimento pessoal (arts. 385 a 388)
II) confissão (arts. 389 a 395)
III) exibição de documento ou coisa (arts. 396 a 404)
IV) prova documental (arts. 405 a 429)
V) prova testemunhal (arts. 442 a 463)
VI) pericial (arts. 464 a 480)
VII) inspeção judicial (arts. 481 a 484)

Entre os meios de prova moralmente legítimos não previstos no CPC

estão os indícios e presunções, bem como a prova emprestada (produzi-
da em outro processo e que tem relevância no processo atual).

ATA NOTARIAL
É o instrumento público no qual, a pedido de pessoa capaz, o tabelião
formaliza um documento narrando fielmente tudo aquilo que verifica
com seus próprios sentidos sem emissão de opinião, juízo de valor ou
conclusão, ou seja, narra e materializa os acontecimentos em sua essên-
cia. Sua finalidade precípua é a de ser um instrumento de prova em pro-

25
cesso judicial, mas que pode ter outros fins na esfera privada, adminis-
trativa, registral, e, inclusive, integradores de uma atuação jurídica não
negocial ou de um processo negocial complexo, para sua preparação,
constatação ou execução.

DEPOIMENTO PESSOAL
Depoimento pessoal é o meio de prova destinado a realizar o interroga-
tório da parte, no curso do processo. Aplica-se tanto ao autor como ao
réu, pois ambos se submetem ao ônus de comparecer em juízo e respon-

der ao que lhe for interrogado pelo juiz. É durante o depoimento pessoal
que a parte depoente irá ratificar os argumentos apresentados na peça
escrita, seja na inicial, na contestação, réplica, enfim, confirmar ou não
todos os fatos alegados no decorrer da fase processual postulatória, mas
deverá se limitar aos pontos controvertidos no processo.

3.6 CONFISSÃO
Há confissão quando a parte admite a verdade de um fato contrário ao
seu interesse e favorável ao adversário. A confissão pode ser feita em
juízo (judicial) ou fora dele (extrajudicial).

Não se trata de reconhecer a justiça ou injustiça da pretensão da parte

26
contrária ou do direito desta, mas tão somente de reconhecer a veraci-
dade do fato arrolado pela parte adversa.

A confissão é chamada de rainha das provas, haja vista que gera uma
força maior de convicção no espírito do juiz, já que faz prova plena con-
tra o confitente e, em regra, faz suprir eventuais defeitos normais do
processo.

A plena eficácia da confissão tem por corolário que uma vez proferida,

não há mais como ser retratada, só podendo ser desconsiderada quando

for decorrente de erro, dolo ou coação.

3.7 PROVA DOCUMENTAL

O documento, em sentido amplo, compreende não apenas os escritos,
mas toda e qualquer coisa que transmita diretamente um registro físi-
co a respeito de um fato, tais como fotos, desenhos, gravações sonoras,
filmes, etc.

Já em sentido estrito, quando se trata de prova documental, trata-se ex-

clusivamente de documentos escritos, que são aqueles que registram o
fato em palavras escritas em papel ou outro material adequado.
27
Documento é gênero a que pertencem
todos os registros materiais de fatos jurí-
dicos (ex. carta que um contraente envia
a outro tratando sobre cumprimento de
contrato anteriormente firmado).

Ainda que o documento, quando autên-

tico, seja prova que goza de alto prestígio
pela grande força de convencimento que
encerra, no sistema processual brasilei-
ro não há hierarquia das provas, já que
o juiz analisa livremente o conjunto pro-
batório dos autos.

Os documentos podem ser públicos ou

particulares. Os primeiros, documen-
tos públicos, fazem prova não só da sua
formação, mas, também, dos fatos que o
escrivão, tabelião ou funcionário público
declarar que ocorreram na sua presença,
em razão da fé pública com que se re-
vestem. Assim, gozam de presunção de
veracidade quando legitimamente elabo-
rados. Entretanto, essa presunção é apenas iuris tantum, ou seja, pode
ser desconstituída por declaração judicial de falsidade (prova em con-
trário).

Já os documentos particulares podem ser distinguidos entre instrumen-

tos particulares (que são aqueles redigidos com o fim de documentar
a prática de um ato jurídico, formando prova pré-constituída para uso
futuro) e simples documentos particulares (que são os outros escritos
que sirvam para provar algum acontecimento ligado ao ato jurídico).

3.8 PROVA TESTEMUNHAL

A prova testemunhal é aquela obtida por meio do relato prestado em
juízo por pessoas que conhecem o fato litigioso.

As testemunhas não podem ter interesse na causa e devem ser capazes

28
 para o ato que vão praticar,
conforme os requisitos le-
gais. São as pessoas, capazes
e estranhas ao feito, que são
chamadas ao Juízo para falar
o que sabem sobre o fato li-
tigioso.

O depoimento testemunhal
não é uma faculdade, mas
um dever imposto expres-
samente na lei, já que todo
cidadão tem obrigação de
colaborar com o poder judi-
ciário na apuração da verda-
de.

As testemunhas são ouvidas

pelo juiz na audiência de ins-
trução e julgamento, depois
dos esclarecimentos dos pe-
ritos e dos depoimentos das
partes.

Antes de depor a testemunha será qualificada, declarando seu nome,

profissão, estado civil e residência, bem como será inquirida se tem re-
lações de parentesco com qualquer das partes ou se tem interesse no
objeto do processo.

Imediatamente após a qualificação, é lícito à parte contrária, através de

seu patrono, contraditar a testemunha por meio de argüição de incapa-
cidade, impedimento ou suspeição.

Após a qualificação e antes da inquirição, a testemunha prestará o com-

promisso de dizer a verdade do que souber e do que lhe for perguntado
e será advertida pelo juiz que ao depor se sujeita à sanção penal se fizer
afirmação falsa, calar ou ocultar a verdade.

29
O depoimento é sempre oral, não se admitindo substituí-lo por declara-
ção escrita previamente preparada.
Do depoimento podem derivar duas situações: a acareação, que consiste
em promover o confronto pessoal numa só audiência das pessoas que
prestaram depoimentos contraditórios (na área cível a acareação entre
as partes não é possível), e oitiva de testemunha referida, que é uma pes-
soa estranha ao processo que foi mencionada no depoimento de outra
testemunha ou da parte. Essas duas diligências podem ser determinadas
pelo juiz, de ofício ou a requerimento da parte.

3.9 PROVA PERICIAL

Nos termos do art. 464, caput, § 1º, I, II e III, do novo CPC (que repro-
duziu o art. 420, caput, do CPC de 1973), a prova pericial pode consis-
tir em exame (perícia sobre coisas móveis), vistoria (perícia sobre bens
imóveis) ou avaliação (perícia que se presta a aferir o valor de determi-
nado bem ou direito), podendo o juiz indeferir a perícia quando a prova
do fato não depender do conhecimento do técnico, for desnecessária
em vista de outras provas produzidas ou a verificação for impraticável.

Prova pericial, portanto, é aquela destinada a levar ao juiz elementos de

convicção sobre fatos que dependem de conhecimento especial técni-
co, isto é, juízos especializados sobre os fatos relevantes da causa e sua
função é subministrar ao processo a experiência técnica, para que seja
empregada na dedução judicial.
Neste contexto, surge a perícia judicial como instrumento necessário e
de alta importância para suprir a carência de conhecimento técnico de
que se ressente o magistrado para apuração dos fatos litigiosos.

3.10 TITULOS DE CRÉDITO

Os títulos de créditos são as provas documentais que demonstram a
existência de um crédito e possibilita o credor ajuizar diretamente a
Ação de Execução, sem a necessidade do processo de conhecimento.
Existem títulos de crédito:
1) Judiciais (sentenças)
2) Extrajudiciais (Nota Promissória, Cheque, Duplicata, etc...)

3.11 SATISFAÇÃO DA TUTELA

O direito, como visto acima, pod estar representado por meio de um
30
título de crédito extrajudicial ou judicial.
De acordo com natureza do título, judicial ou extrajudicial, é o procedi-
mento de satisfação da tutela.
Se o título for extrajudicial, temos a Ação de Execução. Todavia, se o
título for judicial, temos a fase de Cumprimento de Sentença.
Os procedimentos da Ação de Execução e Cumprimento de Sentença se
equivalem, com pequenas ressalvas.

3.12 FASES PROCEDIMENTAIS

1) IMPULSO - Petição da parte credora.

2) LIQUIDAÇÃO - Geralmente quando o título depende de cálculos

complexos. Neste caso, se nomeará um perito liquidante.

3) PENHORA E AVALIAÇÃO
Momento em que se escolhem e avaliam os bens do patrimônio do de-
vedor para serem alienados e, conseqüentemente, satisfazer o crédito do
exeqüente.
Penhora é o ato judicial em que se constringe o bem do patrimônio do
devedor para garantir a execução.
Em regra a penhora e avaliação são realizadas por Oficiais de Justiça,
contudo, sendo o bem penhorado de difícil avaliação, como ocorre com
as propriedades rurais, o juiz poderá se utilizar de avaliador profissional
(pode ser o Corretor de Imóveis).
Após a penhora e avaliação, as partes (exeqüente ou executado), com
auxílio de um avaliador judicial, poderão impugnar o valor avaliado.

4) EXPROPRIAÇÃO - É o ato judicial em que o bem penhorado é sub-

traído do patrimônio do devedor para a plena satisfação do crédito.
31
São modalidades expropriativas:
a) Adjudicação (aquisição do bem pelo credor do processo)
b) Adjudicação Especial - Por credores com garantia real, pelos cre-
dores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge,
pelos descendentes ou ascendentes do executado.
c) Iniciativa Particular (alienação à terceiros) Própria Iniciativa - In-
termédio Corretor de Imóveis (auxílio do site)

Caso não haja a adjudicação dos bens penhorados nas hipóteses

acima especificadas, o exeqüente poderá requerer que sejam alienados
por sua própria iniciativa ou por intermédio de corretor credenciado
perante a autoridade judiciária.
Deste modo, o leilão deixa de ser conduzido exclusivamente pela
autoridade judicial. Em caso de opção pelo “leilão particular”, caberá ao
magistrado apenas fiscalizar e impor regras, fixando o prazo em que a
alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo
da venda, as condições de pagamento e as garantias, bem como, se for o
caso, a comissão de corretagem.
Imposta as regras da venda, que, claro, terá sempre a oitiva do
executado, o bem poderá ser vendido pelo próprio credor ou por um
corretor por ele nomeado. Realizada a venda, será formalizada por ter-
mo nos autos, assinado pelo juiz, pelo exeqüente, pelo adquirente e, se
estiver presente, pelo executado, expedindo-se carta de alienação do
imóvel para o devido registro imobiliário, ou, se bem móvel, mandado
de entrega ao adquirente.
32
 A regra criada é bastante por si. Não se exige maiores formalida-
des ou regulamentações posteriores. No entanto, conforme o parágrafo
3º, doArtigo 685-C, “os Tribunais poderão expedir provimentos deta-
lhando o procedimento da alienação (aqui) prevista”. Poderão, inclusi-
ve, disciplinar o concurso de meios eletrônicos, e dispor sobre o creden-
ciamento de corretores, que deverão estar em exercício profissional por
não menos de 5 (cinco) anos.
Caso não haja o pedido de adjudicação ou de alienação particu-
lar, então será expedido edital de hasta pública, sendo dispensada sua
publicação para bens cujo valor não excedam 60 (sessenta) vezes o
salário mínimo vigente [51], intimando-se o devedor através de seu ad-
vogado constituído nos autos, e na sua falta, pessoalmente].
O procedimento de hasta pública poderá ser substituído, no
interesse do exeqüente, por uma alienação pela internet, com uso de
páginas virtuais criadas pelos Tribunais ou entidades particulares con-
veniadas [53].
A arrematação dos bens dar-se-á mediante lances, cujo paga-
mento poderá realizar-se em até 15 dias, desde que oferecida caução. No
caso de bens imóveis, a proposta do adquirente poderá ser por escrito,
neste caso nunca inferior à avaliação, com oferta de pelo menos 30% à
vista, sendo o restante garantido por hipoteca sobre o próprio imóvel.
Interessante a inovação do artigo 694, pela qual assinado o auto de ar-
rematação esta será considerada perfeita, acabada e irretratável, “ain-
da que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado”.
Neste caso, contudo, o executado terá direito a haver do exeqüente os
valores recebidos.
Em atenção ao princípio da execução pelo modo menos gravoso
possível ao executado, o juiz poderá conceder ao exeqüente o usufruto
do bem penhorado em vez de decretar sua perda pela arrematação.
Por outro lado, é lícito ao executado, no prazo de 05 dias da arremata-
ção, adjudicação ou decretação do usufruto, oferecer embargos funda-
dos em nulidade da execução, ou outras causas, desde que supervenien-
tes à penhora.
In (http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=9976&p=2)

d) Hasta Pública - (por meio do leiloeiro, geralmente Oficial de Justiça)

e) Leilão digital - (hasta pública digital)
f) Usufruto de bem - A escolha pela modalidade de expropriação é do
33
credor, contudo quando este não optar por nenhuma das modalidades,
será utilizada a modalidade de Hasta Pública CNGC 6.16.26.34 - Não
requerida à adjudicação, nem a alienação particular do bem penhorado
ou leilão por leiloeiro público, serão designadas datas para a realização
de hasta pública.

5) SATISFAÇÃO DO CRÉDITO
Fase em que é declarado pelo juiz se o valor arrecado na expropriação
foi suficiente para a satisfação do crédito.

3.13 IMPUGNAÇÃO A SATISFAÇÃO DA TUTELA

O devedor poderá impugnar a satisfação da tutela por meio de Embar-
gos à Execução, quando se trata de título extrajudicial, e por meio de
Impugnação ao Cumprimento de Sentença, quando o título for judicial.
Em regra, a satisfação da tutela tramita concomitantemente com a im-
pugnação, ou seja, a impugnação, em regra, não tem o condão de sus-
pender o trâmite da satisfação da tutela. Em casos de dano irreparável
poderá o juiz conceder o efeito suspensivo.
Caso o efeito suspensivo não seja determinado pelo juízo e a impugna-
ção for julgada totalmente procedente, desconstituindo o título de cré-
dito, o valor arrecadado com a venda será entregue ao suposto devedor e
não ao credor, pois este não tem mais crédito. Importe frisar que diante
do atual ordenamento jurídico, a existência da impugnação nem sempre
prejudicará a alienação judicial.
A impugnação poderá apenas reduzir o valor exeqüendo ao invés de
desconstituir o título de crédito, situação esta que também em nada re-
percutirá na alienação judicial.

3.14 EMBARGOS À ALIENAÇÃO

Pode existir também Embargos à Alienação no prazo de 5 dias contados
da formalização da alienação.

Estes embargos têm suas argüições restritas à nulidade da execução ou

causa extintiva da obrigação, desde que superveniente à penhora.

O adquirente tem o direito de desistir da aquisição, caso haja a interpo-

sição destes embargos.

34
35
36
 SUMÁRIO

1.0 INTRODUÇÃO...................................................................................39
2.0 HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL.........39
3.0 NORMAS DA ABNT DA SÉRIE 14.653...........................................40
4.0 DEFINIÇÔES E CONCEITOS...........................................................40
5.0 SOBRE A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS.............................................41
6.0 SOBRE AS METODOLOGIAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS....41
7.0 SOBRE OS BENS PASSÍVEIS DE AVALIAÇÃO.............................43
8.0 CAPACIDADE DE IMOVEIS EM GERAR LUCROS E DIREITOS
........................................................................................................................43
8.1 LUCROS:................................................................................................44
8.2 DIREITOS:.............................................................................................44
9.0 INDAGAÇÕES BÁSICAS NA ELABORAÇÃO DE AVALIA-
ÇÃO...............................................................................................................45
10.0 BENEFÍCIO DO PLANEJAMENTO DETALHADO DA AVALIA-
ÇÃO...............................................................................................................45
10.1 RESUMO DAS ETAPAS INICIAIS DA AVALIAÇÃO...................46
10.2 DIRIGINDO A AVALIAÇÃO.............................................................47
10.3 REGRAS PRATICAS............................................................................47
10.4 COLETA DE INFORMAÇÕES ......................................................47
10.5 TIPOS DE AVALIAÇÃO...................................................................48
11.0 ACEITAÇÃO DA AVALIACAO E NOMEAÇÃO DO AVALIA-
DOR..............................................................................................................48
12.0 INDICAÇÃO DOS ASSISTENTES TÉCNICOS E FORMULAÇÃO
DOS QUESITOS..........................................................................................56
13.0 HONORÁRIOS DO AVALIADOR E CORRETOR JUDI-
CIAL..............................................................................................................56
EM VIA JUDICIAIS.....................................................................................56
14.1 SISTEMA DA DILIGÊNCIA.............................................................57
15.0 ENTREGA DE LAUDO E JUNTADA DE PARECERES.............58
16.0 ESCLARECIMENTOS E SEGUNDA AVALIAÇÃO....................58
17.0 ETAPAS DE UMA AVALIAÇÃO...................................................58
17.1 OBJETIVO DA AVALIAÇÃO..........................................................59
17.4 ELEMENTOS PREVIOS DISPONIVEIS......................................60
17.5 PLANEJAMENTO DA AVALIAÇÃO..............................................60
37
17.6 REQUISITOS ESSENCIAIS...............................................................61
17.7 REQUISITOS COMPLEMENTARES................................................61
17.8 VISTORIA NA AVALIAÇÃO............................................................62
17.9 ESTUDOS DA AVALIAÇÃO...............................................................62
17.10 CONCLUSÕES NA AVALIAÇÃO...................................................62
18.0 ELABORAÇÃO DO LAUDO...........................................................63
19.0 VALOR DE COMPRA E VENDA E VALOR DE LOCAÇÃO OU AR-
RENDAMENTO...........................................................................................63
19.1 COMPRA E VENDA.........................................................................63
19.2 VALOR DE LOCAÇÃO OU ARRENDAMENTO.........................63
19.3 VALOR DE MERCADO ...................................................................64
20.0 NOÇÕES BÁSICAS DE ESTATÍSTICA...........................................64
20.1 SÍMBOLOS E CONVENÇÕES..........................................................64
20.2 MEDIDAS DE TENDÊNCIA CENTRAL....................................65
21.0 GLOSSÁRIO (DE ACORDO COM A NBR 14.653-2 ABNT):.....73
21.1 PARA PERÍCIAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS:
AVALIAÇÃO DE BENS..............................................................................73
ANEXOS.......................................................................................................88

38
1.0 INTRODUÇÃO
O objetivo deste trabalho é instruir o Avaliador Imobiliário, com instru-
mento técnico e jurídico para encaminhamento das questões relativas a
Avaliações, orientando, elaborando e estudando sobre a área.

2.0 HISTÓRICO DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS NO BRASIL

O interesse em avaliar imóveis no Brasil iniciou-se a partir da promul-
gação da Lei de Terras (Lei n° 601 /1850), que aboliu, em definitivo,
o regime de sesmarias, que era exercido de maneira absolutista pelos
monarcas.
Esta lei estabelecia a compra como a única forma de acesso à terra. Daí
surgiu a figura dos proprietários imobiliários, que passaram a registrar
seus imóveis nos Assentamentos Paroquiais.
Os primeiros trabalhos técnicos foram publicados em São Paulo, em
meados da década de 30, decorrentes do crescente urbanismo e da con-
centração populacional.
Importantes contribuições técnicas e científicas se seguiram nos anos
seguintes principalmente aquelas desenvolvidas pelo Engenheiro Luiz
Carlos Berrini, que desde 1928 já elaborava trabalhos avaliatórios para
o Banco do Estado de São Paulo.
“Nenhum método de avaliação é exato, sendo alguns mais tra-
balhosos do que outros, e alguns mais bem fundamentados de que

39
outros, e disso resulta que, o máximo que um avaliador, sincero e leal,
pode aspirar, é encontrar um valor provável que muito se aproxime
do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores
vários e variáveis, a maior parte dos quais de origem psicológica e,
portanto, não suscetíveis de serem medidos e comparados.”
Em 1975 o Banco Nacional da Habitação – BNH, desejando
padronizar as avaliações de imóveis, firmou um acordo com a Asso-
ciação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT para a elaboração de
uma norma para avaliação de imóveis urbanos. Foi, então, instalada
a Comissão de Estudo de Vistorias e Avaliações – CEVA do Comitê
Brasileiro de Construção Civil – CB-2, da ABNT.
Desses trabalhos iniciais resultou a norma NB 502, para ava-
liação de imóveis urbanos. Esta norma evoluiu, posteriormente, para
NBR 5676:1990 – Avaliação de Imóveis Urbanos e surgiram as normas
NBR 8799:1985, para avaliação de imóveis rurais e NBR 8951:1985,
para glebas urbanizáveis, entre outras.

3.0 NORMAS DA ABNT DA SÉRIE 14.653

Em recente atualização, a ABNT editou as normas da série NBR
14.653 - Avaliação de bens:
Parte 1 (NBR 14.653-1) - Procedimentos Gerais. (30/05/2001);
Parte 2 (NBR 14.653-2) - Imóveis Urbanos. (31/05/2004);
Parte 3 (NBR 14.653-3) - Imóveis Rurais. (31/05/2004);
Parte 4 (NBR 14.653-4) - Empreendimentos. (30/12/2002);
Parte 5 (NBR 14.653-5) – Máquinas, equipamentos, instalações e bens
industriais em geral. (05/06/2006);
Parte 6 (NBR 14.653-6) – Recursos naturais e ambientais. (30/06/2008);
Parte 7 (NBR 14.653-7) – Bens de Patrimônio históricos e artísticos.
(26/02/2009);
Todos os trabalhos avaliatórios devem seguir as normas acima men-
cionadas.

4.0 DEFINIÇÔES E CONCEITOS

Segundo o Professor Sergio Abunahman, em sua obra Engenharia Le-
gal e de Avaliações, Uma avaliação é o processo e resultado de uma
tentativa de responder uma ou mais perguntas especificas sobre os
valores definidos das partes de um imóvel, sua utilidade ou conforma-
ção e possibilidades de venda. Esse conhecimento permite a aplicação
40
do termo a qualquer estimativa, seja ela uma conclusão fundamentada
com bases na evidência, ou simplesmente uma opinião pessoal. A con-
fiabilidade de uma avaliação depende da competência e da integridade
básica do avaliador, da disponibilidade de dados pertinentes a mesma
e da habilidade com que esses dados forem computados e analisados.

AVALIAÇÃO É, POIS, UMA AFERIÇÃO DE

UM OU MAIS FATORES ECONÔMICOS ES-
PECIFICADAMENTE DEFINIDOS EM RELA-
ÇÃO A PROPRIEDADES DESCRITAS COM
DATA DETERMINADA, TENDO COMO SU-
PORTE A ANALISE DE DADOS RELEVAN-
TES.
AVALIAR É ESTIMAR O VALOR DE MERCA-
DO DE UM OU MAIS INTERESSES IDENTI-
FICADOS EM UMA PARCELA ESPECÍFICA
DE UM IMÓVEL, EM UM DETERMINADO
MOMENTO.

5.0 SOBRE A AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Avaliação – expresso na norma NB 5676: “é a de-
terminação técnica do valor de um imóvel ou de
um direito sobre o mesmo”.

Avaliação – utilizado pelo professor Alberto Lélio

Moreira : “é a arte de estimar valores de proprie-
dades específicas, onde o conhecimento técnico e
o bom julgamento são condições essenciais”.

6.0 SOBRE AS METODOLOGIAS DE AVA-

LIAÇÃO DE IMÓVEIS
A metodologia avaliatória deve alicerçar-se em
pesquisa de mercado, envolvendo, além dos pre-
ços comercializados e/ou ofertados, as demais
características e atributos que exerçam influência
no valor. Os métodos mais utilizados são :

Método Comparativo – É aquele em que o valor

41
do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através da compara-
ção de dados de mercado relativos a outros de características similares.
É utilizado para avaliações de terreno e benfeitorias e consiste na pes-
quisa de mercado de bens similares vendidos e/ou em oferta, conside-
rando-se a homogeneização.

Método de Custo – É aquele em que o valor das benfeitorias resulta

de orçamento sumário ou detalhado ou da composição dos custos de
outras iguais às que são objeto da avaliação (custo de reprodução) ou
equivalente (custo de substituição).

Método de Capitalização da Renda – É o método baseado na teoria

do valor subjetivo, ao afirmar que o valor está na mente do homem e
depende o que ele dará para ser possuidor do objeto. É utilizado para
avaliação de fundo de comércio, ponto comercial e locação, determi-
nando o valor do bem em função da sua renda real ou provável, levando
em consideração as taxas praticadas no mercado.

Método Involutivo – É baseado em um estudo de viabilidade econômi-

ca de aproveitamento máximo do terreno, de acordo com a Legislação
Urbanística local. Este método é muito utilizado para se determinar o
valor de um terreno em zona urbana. É também conhecido como méto-
do de aproveitamento máximo eficiente.

Método Residual – É aquele em que define o

valor do terreno por diferença entre o valor to-
tal do imóvel e o das benfeitorias. Conhecen-
do-se o valor total do imóvel e o das benfeito-
rias, subtrai-se o valor das benfeitorias, sendo
a diferença, o resíduo, é o valor do terreno.

Método do Custo de Reprodução – Este mé-

todo é baseado na teoria do valor objetivo,
pois o valor é inerente ao objeto avaliado e que
depende do seu custo de fabricação, deduzin-
do a sua depreciação.

Método de Custo de Reposição por Novo - É

42
normalmente usado para avaliação de máquinas, equipamentos, mó-
veis, utensílios, computadores e periféricos. Consiste na obtenção do
valor de novo do bem baseado na pesquisa de valores de bens similares,
acrescido, quando for o caso, das despesas de transporte, montagem e
instalação. Considera, ainda a idade real ou aparente, coeficiente de ma-
nutenção, regime de trabalho e obsolescência.

Segundo Moreira Filho (1993), o método comparativo de dados de mer-

cado é o mais utilizado e mais recomendado na avaliação de imóveis,
pois ele permite a determinação do valor levando em consideração as
diferentes tendências e flutuações do mercado imobiliário, freqüente-
mente diferenciadas das flutuações e tendências de outros ramos da
economia.

PTAM - PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGI-

CA CONFORME RESOLUÇÃO Nº 1.066/2007 e ATO NORMATIVO
01/2008 do COFECI – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE
IMÓVEIS

7.0 SOBRE OS BENS PASSÍVEIS DE AVALIAÇÃO

Bens tangíveis: São aqueles que têm existência corpórea, ou seja, que
podem ser tocados.
Exemplos: Lotes, glebas, prédios, lojas, sítios, fazendas, máquinas, equi-
pamentos, instalações, etc.

Bens intangíveis:
São aqueles que não têm existência
corpórea, ou seja, são imateriais.
Exemplos: Fundo de comércio, mar-
cas, patentes, frutos, direitos, etc.

8.0 CAPACIDADE DE IMOVEIS

EM GERAR LUCROS E DIREITOS
8.1 LUCROS:
Aluguel:
É o valor cobrado pelo proprietário
de um imóvel, pelo fato de renunciar
43
à sua posse e seu uso durante um determinado período, em favor do
locatário.

Arrendamento: É o preço estipulado pela cessão do direito à explo-

ração, uso ou fruição de um bem capaz de produzir frutos, por prazo
determinado e condições convencionadas.

8.2 DIREITOS:
Servidão: É o ônus real de uso, imposto a uma propriedade a fim de
assegurar a realização e manutenção de obras e serviços públicos ou
de utilidade pública, mediante indenização dos prejuízos efetivamente
suportados pelo proprietário.

Usufruto;
Direito real conferido a alguém para, por certo tempo, retirar de coisa
alheia todos os frutos e utilidade que lhe são próprios, desde que não lhe
altere a substância ou o destino, não Podendo transferi-lo ou aliená-lo.

Concessão:
Privilégio que o governo concede a uma empresa para que explore, em
regime de monopólio, um serviço de utilidade pública; privilégio con-
cedido pelo Estado a uma empresa ou indivíduo, para que explore, me-
diante contrato, recursos naturais cuja propriedade, segundo a Consti-
tuição Federal, não pode ser privada.

Comodato:
É o empréstimo gratuito de um imóvel, por tempo determinado e con-
dições preestabelecidas.
Os direitos podem ser resumidos em hereditários, que são aqueles
transmitidos por herança e em direitos possessórios, que são direitos
decorrentes da posse.

9.0 INDAGAÇÕES BÁSICAS NA ELABORAÇÃO DE AVALIAÇÃO

Deve o Avaliador, no exercício de suas funções, sempre efetuar as se-
guintes indagações:
a) O que?
b) Quem?
c) Onde?
44
d) Quando?
e) Por quê?
f) Pra que?
g) Como?

10.0 BENEFÍCIO DO PLANEJAMENTO DETALHADO DA AVA-

LIAÇÃO
A Avaliação deve ser detalhadamente planejada. Os benefícios advindos
deste planejamento são:
a) Aumento da probabilidade de sucesso;
b) Otimização da utilização do tempo;
c) Transparência da atitude profissional;
d) Demonstração da importância dos trabalhos.

10.1 RESUMO DAS ETAPAS INICIAIS DA AVALIAÇÃO

O avaliador deve, inicialmente:
1- Preparar o plano de trabalho;
2- Obter informações preliminares sobre a matéria objeto da Avaliação;
3- Estudar antecipadamente os assuntos relacionados a Avaliação.
• Legislação e normas aplicáveis
• Livros, publicações, manuais e relatório
45
• Laudos de pericias anteriores
• Informações coletadas
4- Investigar outras fontes de informações
5- Preparar lista de verificações.;
6- Observar se todos os requisitos estão preparados e disponíveis para
a Avaliação.
7- Notificar os assistentes.

10.2 DIRIGINDO A PERICIA JUDICIAL

Após ter preparado o planejamento da Avaliação, marcado data, horário
e local com os assistentes, o Avaliador deve comparecer pessoalmente
para dar inicio aos trabalhos. É importante assegurar-se então que os
assistentes estejam a par do objeto da Avaliação e conscientes do que vai
ocorrer. O Avaliador deve lembrar de :
a) Dirigir os trabalhos;
b) Estar preparado e atento;
c) Efetuar anotações;
d) Manter a calma;
e) Efetuar indagações para esclarecer duvidas;
f) Observar táticas;
g) Ser educado, cortês, sensato, prudente, acessível.

46
10.3 REGRAS PRATICAS DE UMA PERICIA JUDICIAL
Há algumas regras que para o bom desenvolvimento de uma Avaliação:
1- Ser preciso, evitando prolixidade;
2- Utilizar linguagem compreensível
3- Ser imparcial, evitando emoções.
4- Sempre que necessário retornar ao local objeto da Avaliação, a fim de
sanar informações ou aspectos duvidosos;
5- utilizar listas de verificações para manter a abrangência pertinente.
6- Sempre agradecer e desculpar-se aos moradores e ao ocupante o imó-
vel caso haja pela vistoria e informações

10.4 COLETA DE INFORMAÇÕES

No decorrer da vistoria, efetue anotações que, mais tarde, deverão fazer
sentido.

10.5 TIPOS DE PERICIA

Nos processos judiciais ocorre a necessidade da realização de perícias
nos seguintes tipos de ações regidas por essas regras:
1. Pericia de Imóveis Urbanos
2. Pericia de Imóveis Rurais
3. Pericia de Máquinas e Equipamentos
4. Pericia Desapropriações
5. Pericia Possessórias (Proteção da Posse)
6. Pericia Reintegração de posse
7. Pericia Reivindicatórias
8. Pericia Renovação e revisões de aluguel
9. Pericia Usucapiões
10. Pericia Demolitórias
11. Pericia Executivas
12. Pericia Faixa de Servidões
13. Pericia Nunciações de obra nova
14. Pericia Passagem forçada
15. Pericia Compras
16. Pericia Vendas

Portanto, o campo de aplicação das técnicas de determinação de valores

de bens é amplo e diversificado, exigindo do profissional que se dedica a
esta especialização um preparo e atualização constante que lhe possibi-
47
lite atuar-nos diversos segmentos apresentados.

11.0 ACEITAÇÃO DA AVALIACAO E NOMEAÇÃO DO AVALIA-

DOR
Quando a matéria for de natureza técnica o Juiz determinará a realiza-
ção da Avaliação, que será a prova, que poderá constituir em exame(coi-
sas móveis, animais, pessoas, Livros e papeis), vistoria (bens imóveis) ou
avaliação (valor em dinheiro de coisa ou obrigação).
Cumprindo os pressupostos de aceitação o juiz nomeará o Avaliador,
que não está obrigado a assinar o termo de compromisso. Após receber
a comunicação formal de sua nomeação, o Avaliador tem o dever de
cumprir sua função com toda diligencia, mas pode recusar o encargo e
ser recusado, ou mesmo substituído, nos casos previstos na lei proces-
sual.

12.0 INDICAÇÃO DOS ASSISTENTES TÉCNICOS E FORMULA-

ÇÃO DOS QUESITOS.
Ato continuo a nomeação do Avaliador, inicia-se o prazo de 5 dias para
as partes indicarem seus assistentes técnicos e formular os quesitos.
Sobre o Assistente, o Código do Processo Civil (CPC) exclui sua condi-
ção de auxiliar da justiça, passando a ser de confiança das partes.
No que se refere aos quesitos, a lei processual dispõe que cabe ao juiz
analisá-los, devendo indeferir aqueles que julgar impertinente, bem
como formular outros que julgar necessário.
48
Com relação aos honorários dos assistentes técnicos, esse ficará a cargo
das partes que o contratarem, em media esse valor varia entre 50% a
80% do valor cobrado pelo perito nos autos.
Cabe ressaltar que fica a cargo das partes o contrato de valores referente
a contratação de assistente técnicos.

CPC – CODIGO PROCESSO CIVIL.

Art. 464.
A prova pericial consiste em exame, vistoria ou avaliação.
§ 1º O juiz indeferirá a perícia quando:
I - a prova do fato não depender de conhecimento especial de técnico;
II - for desnecessária em vista de outras provas produzidas;
III - a verificação for impraticável.
§ 2º De ofício ou a requerimento das partes, o juiz poderá, em substi-
tuição à perícia, determinar a produção de prova técnica simplificada,
quando o ponto controvertido for de menor complexidade.
§ 3º A prova técnica simplificada consistirá apenas na inquirição de es-
pecialista, pelo juiz, sobre ponto controvertido da causa que demande
especial conhecimento científico ou técnico.
§ 4º Durante a arguição, o especialista, que deverá ter formação acadê-
mica específica na área objeto de seu depoimento, poderá valer-se de
qualquer recurso tecnológico de transmissão de sons e imagens com o
fim de esclarecer os pontos controvertidos da causa.

Art. 465.
O juiz nomeará perito especializado no objeto da perícia e fixará de
imediato o prazo para a entrega do laudo.
§ 1º Incumbe às partes, dentro de 15 (quinze) dias contados da intima-
ção do despacho de nomeação do perito:
I - arguir o impedimento ou a suspeição do perito, se for o caso;
II - indicar assistente técnico;
III - apresentar quesitos.
§ 2º Ciente da nomeação, o perito apresentará em 5 (cinco) dias:
I - proposta de honorários;
II - currículo, com comprovação de especialização;
III - contatos profissionais, em especial o endereço eletrônico, para onde
serão dirigidas as intimações pessoais.
§ 3º As partes serão intimadas da proposta de honorários para, queren-
49
do, manifestar-se no prazo comum de 5 (cinco) dias, após o que o juiz
arbitrará o valor, intimando-se as partes para os fins do art. 95.
§ 4º O juiz poderá autorizar o pagamento de até cinquenta por cento dos
honorários arbitrados a favor do perito no início dos trabalhos, devendo
o remanescente ser pago apenas ao final, depois de entregue o laudo e
prestados todos os esclarecimentos necessários.
§ 5º Quando a perícia for inconclusiva ou deficiente, o juiz poderá redu-
zir a remuneração inicialmente arbitrada para o trabalho.
§ 6º Quando tiver de realizar-se por carta, poder-se-á proceder à nome-
ação de perito e à indicação de assistentes técnicos no juízo ao qual se
requisitar a perícia.

Art. 466.
O perito cumprirá escrupulosamente o encargo que lhe foi cometido,
independentemente de termo de compromisso.
§ 1º Os assistentes técnicos são de confiança da parte e não estão sujeitos
a impedimento ou suspeição.
§ 2º O perito deve assegurar aos assistentes das partes o acesso e o
acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com prévia
comunicação, comprovada nos autos, com antecedência mínima de 5
(cinco) dias.

Art. 467.
O perito pode escusar-se ou ser recusado por impedimento ou suspei-
ção.
Parágrafo único. O juiz, ao aceitar a escusa ou ao julgar procedente a
impugnação, nomeará novo perito.

Art. 468.
O perito pode ser substituído quando:
I - faltar-lhe conhecimento técnico ou científico;
II - sem motivo legítimo, deixar de cumprir o encargo no prazo que lhe
foi assinado.
§ 1º No caso previsto no inciso II, o juiz comunicará a ocorrência à cor-
poração profissional respectiva, podendo, ainda, impor multa ao perito,
fixada tendo em vista o valor da causa e o possível prejuízo decorrente
do atraso no processo.
§ 2º O perito substituído restituirá, no prazo de 15 (quinze) dias, os va-
50
lores recebidos pelo trabalho não realizado, sob pena de ficar impedido
de atuar como perito judicial pelo prazo de 5 (cinco) anos.
§ 3º Não ocorrendo a restituição voluntária de que trata o § 2º, a parte
que tiver realizado o adiantamento dos honorários poderá promover
execução contra o perito, na forma dos arts. 513 e seguintes deste Có-
digo, com fundamento na decisão que determinar a devolução do nu-
merário.

Art. 469.
As partes poderão apresentar quesitos suplementares durante a diligên-
cia, que poderão ser respondidos pelo perito previamente ou na audiên-
cia de instrução e julgamento.
Parágrafo único. O escrivão dará à parte contrária ciência da juntada
dos quesitos aos autos.

Art. 470.
Incumbe ao juiz:
I - indeferir quesitos impertinentes;
II - formular os quesitos que entender necessários ao esclarecimento da
51
causa.

Art. 471.
As partes podem, de comum acordo,
escolher o perito, indicando-o me-
diante requerimento, desde que:
I - sejam plenamente capazes;
II - a causa possa ser resolvida por au-
tocomposição.
§ 1º As partes, ao escolher o perito, já
devem indicar os respectivos assisten-
tes técnicos para acompanhar a reali-
zação da perícia, que se realizará em
data e local previamente anunciados.
§ 2º O perito e os assistentes técnicos
devem entregar, respectivamente, lau-
do e pareceres em prazo fixado pelo
juiz.
§ 3º A perícia consensual substitui, para todos os efeitos, a que seria
realizada por perito nomeado pelo juiz.

Art. 472.
O juiz poderá dispensar prova pericial quando as partes, na inicial e na
contestação, apresentarem, sobre as questões de fato, pareceres técnicos
ou documentos elucidativos que considerar suficientes.

Art. 473.
O laudo pericial deverá conter:
I - a exposição do objeto da perícia;
II - a análise técnica ou científica realizada pelo perito;
III - a indicação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando
ser predominantemente aceito pelos especialistas da área do conheci-
mento da qual se originou;
IV - resposta conclusiva a todos os quesitos apresentados pelo juiz, pelas
partes e pelo órgão do Ministério Público.
§ 1º No laudo, o perito deve apresentar sua fundamentação em lingua-
gem simples e com coerência lógica, indicando como alcançou suas
conclusões.
52
 § 2º É vedado ao perito ultrapassar os limites
de sua designação, bem como emitir opini-
ões pessoais que excedam o exame técnico ou
científico do objeto da perícia.
§ 3º Para o desempenho de sua função, o pe-
rito e os assistentes técnicos podem valer-se
de todos os meios necessários, ouvindo tes-
temunhas, obtendo informações, solicitando
documentos que estejam em poder da parte,
de terceiros ou em repartições públicas, bem
como instruir o laudo com planilhas, mapas,
plantas, desenhos, fotografias ou outros ele-
mentos necessários ao esclarecimento do ob-
jeto da perícia.

Art. 474.
As partes terão ciência da data e do local desig-
nados pelo juiz ou indicados pelo perito para
ter início a produção da prova.

Art. 475.
Tratando-se de perícia complexa que abranja mais de uma área de co-
nhecimento especializado, o juiz poderá nomear mais de um perito, e a
parte, indicar mais de um assistente técnico.

Art. 476.
Se o perito, por motivo justificado, não puder apresentar o laudo dentro
do prazo, o juiz poderá conceder-lhe, por uma vez, prorrogação pela
metade do prazo originalmente fixado.

Art. 477.
O perito protocolará o laudo em juízo, no prazo fixado pelo juiz, pelo
menos 20 (vinte) dias antes da audiência de instrução e julgamento.
§ 1º As partes serão intimadas para, querendo, manifestar-se sobre o
laudo do perito do juízo no prazo comum de 15 (quinze) dias, podendo
o assistente técnico de cada uma das partes, em igual prazo, apresentar
seu respectivo parecer.
§ 2º O perito do juízo tem o dever de, no prazo de 15 (quinze) dias,
53
esclarecer ponto:
I - sobre o qual exista divergência ou dúvida de qualquer das partes, do
juiz ou do órgão do Ministério Público;
II - divergente apresentado no parecer do assistente técnico da parte.
§ 3º Se ainda houver necessidade de esclarecimentos, a parte requererá
ao juiz que mande intimar o perito ou o assistente técnico a comparecer
à audiência de instrução e julgamento, formulando, desde logo, as per-
guntas, sob forma de quesitos.
§ 4º O perito ou o assistente técnico será intimado por meio eletrônico,
com pelo menos 10 (dez) dias de antecedência da audiência.

Art. 478.
Quando o exame tiver por objeto a autenticidade ou a falsidade de do-
cumento ou for de natureza médico-legal, o perito será escolhido, de
preferência, entre os técnicos dos estabelecimentos oficiais especializa-
dos, a cujos diretores o juiz autorizará a remessa dos autos, bem como
do material sujeito a exame.
§ 1º Nas hipóteses de gratuidade de justiça, os órgãos e as repartições
oficiais deverão cumprir a determinação judicial com preferência, no
prazo estabelecido.
§ 2º A prorrogação do prazo referido no § 1º pode ser requerida moti-
vadamente.
§ 3º Quando o exame tiver por objeto a autenticidade da letra e da fir-
ma, o perito poderá requisitar, para efeito de comparação, documentos
existentes em repartições públicas e, na falta destes, poderá requerer ao
juiz que a pessoa a quem se atribuir a autoria do documento lance em
folha de papel, por cópia ou sob ditado, dizeres diferentes, para fins de
comparação.

Art. 479.
O juiz apreciará a prova pericial de acordo com o disposto no art. 371,
indicando na sentença os motivos que o levaram a considerar ou a dei-
xar de considerar as conclusões do laudo, levando em conta o método
utilizado pelo perito.

Art. 480.
O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a realização de
nova perícia quando a matéria não estiver suficientemente esclarecida.
54
§ 1º A segunda perícia tem por objeto os mesmos fatos sobre os quais
recaiu a primeira e destina-se a corrigir eventual omissão ou inexatidão
dos resultados a que esta conduziu.
§ 2º A segunda perícia rege-se pelas disposições estabelecidas para a
primeira.
§ 3º A segunda perícia não substitui a primeira, cabendo ao juiz apreciar
o valor de uma e de outra.
Seção 11
Seção XI Da Inspeção Judicial

Art. 481.
O juiz, de ofício ou a requerimento da parte, pode, em qualquer fase do
processo, inspecionar pessoas ou coisas, a fim de se esclarecer sobre fato
que interesse à decisão da causa.

Art. 482.
Ao realizar a inspeção, o juiz poderá ser assistido por um ou mais peri-
tos.

Art. 483.
O juiz irá ao local onde se encontre a pessoa ou a coisa quando:
I - julgar necessário para a melhor verificação ou interpretação dos fatos
que deva observar;
II - a coisa não puder ser apresentada em juízo sem consideráveis des-

55
pesas ou graves dificuldades;
III - determinar a reconstituição dos fatos.
Parágrafo único. As partes têm sempre direito a assistir à inspeção, pres-
tando esclarecimentos e fazendo observações que considerem de inte-
resse para a causa.

Art. 484.
Concluída a diligência, o juiz mandará lavrar auto circunstanciado,
mencionando nele tudo quanto for útil ao julgamento da causa.
Parágrafo único. O auto poderá ser instruído com desenho, gráfico ou
fotografia.

13.0 HONORÁRIOS DO AVALIADOR E PERITO IMOBILIARIO

Em primeiro lugar, a pactuação de honorários deve preceder todos os
trabalhos para a elaboração da Avaliação, e deve ser feita, preferencial-
mente por escrito.
Nos dias atuais, entretanto, é comum e não menos válida a apresentação
da proposta via fax ou e-mail, e a pactuação dos honorários ser confir-
mada em resposta pela mesma via.

14.0 REMUNERAÇÃO DO AVALIADOR E ASSISTENTE TÉCNI-

CO EM VIA JUDICIAIS.
Cabe ás partes o pagamento de todas as despesas relativas aos atos
requeridos ao longo do processo. Cabe ao Autor o adiantamento das
despesas. No caso especifico do ato processual referente à Avaliação o
pagamento do Avaliador é de responsabilidade de quem houver reque-
rido a produção de prova, recaindo sobre o autor nos casos de serem
requeridos a produção de provas por ambas as partes ou determinados
pelo juiz, sendo que cada parte arca com a remuneração dos respectivos
assistentes técnicos.

14.1 SISTEMA DA DILIGÊNCIA

Efetuado o deposito dos honorários, passa-se à fase de inicio dos tra-
balhos, cujo deverá necessariamente ser comunicado às partes, sobre
a data e local, tanto no caso de serem designados pelo juiz quanto pelo
perito, cuja comunicação deve ocorrer de forma idônea.
Durante este período, o Avaliador e os assistentes técnicos utilizam-se
de todos os meios para desempenhar duas funções, especialmente no
56
que se refere à obtenção de informações, solicitações de documentos,
podendo instruir o processo com os materiais que julgarem convenien-
tes, tais como plantas, desenhos, fotografias e outras peças como CDS,
etc.

. Atraso na entrega do laudo pericial. O juiz sempre assinará um prazo
ao perito para que ele apresente seu laudo. Contudo, caso seja verificada
a impossibilidade do cumprimento deste prazo inicial, o mesmo juiz
poderá lhe conceder, por uma única vez, prorrogação, desde que o faça
de maneira fundamentada. Caso o perito deixe de entregar novamente
o laudo no prazo estendido, poderá ser ele destituído de seu cargo. (Art.
432 do CPC). (Novo)

15.0 ENTREGA DE LAUDO E JUNTADA DE PARECERES

Após submeter o trabalho aos assistentes técnicos, ou mesmo discuti-
-los com auxiliares diretos, o Avaliador prepara a elaboração final do
laudo de Avaliação, cuja entrega ocorre no prazo fixado pelo juiz.
16.0 ESCLARECIMENTOS E SEGUNDA PERICIA
Concluído os trabalhos dos técnicos participantes da Avaliação, as par-
tes têm oportunidade de se manifestar sobre o conteúdo do Laudo de
Avaliação apresentado pelo Avaliador e dos pareceres juntados pelos
assistentes técnicos, quando poderão solicitar esclarecimentos, sob a
forma de quesitos.

57
17.0 ETAPAS DE UMA PERICIA
17.1 OBJETIVO DA PERICIA
O objetivo da Avaliação deve ser estabelecido em consonância com a
finalidade a que a mesma se destina. Para tanto, o profissional baseia-se
nas informações e expectativas fornecidas pelos solicitantes da pericia,
nos documentos disponíveis e em elementos coletados em diligências
prévias. Paralelamente a analise dos fatos, documentos e dados técnicos
preliminares, cabe ao perito, também identificar a legislação aplicável ao
caso, a jurisprudência predominante e a relação entre as partes, objeti-
vando produzir prova necessária e suficiente ás decisões de ordem geral
que vierem a ser tomadas com base no resultado da perícia. O estabe-
lecimento do objetivo, que se faz necessário de forma clara e precisa,
irá subsidiar o planejamento e o grau de detalhamento das atividades a
serem desenvolvidas, assim como do laudo que será produzido.

17.2 NATUREZA DO OBJETO DA PERICIA

O objeto da Avaliação deve ser identificado quanto à sua natureza, po-
dendo ser:
• Imóveis;
• Maquinas e equipamentos;

58
• Veículos automotores
• Instalações;
• Frutos, tais como alugueis, rendimentos proveniente de participações
societárias;
• Direito sobre bens, métodos, patente, entre outros;
• Responsabilidades, tais como aquelas relativas a projetos, fabricação.
Execução, manutenção;
• Origem de danos, defeitos, acidentes, vícios, entre outros.

17.3 ESPÉCIE DAPERICIA

A espécie da Avaliação vincula-se a seu objetivo, destacando-se entre
as mais comuns, conforme definição da Norma Básica para Perícias de
Engenharia do IBAPE/SP.

• Arbitramento: Avaliação de ou estimação de bens, feita por árbitro ou

perito nomeado pelo Juiz.
• Avaliação: Atividade que envolve a determinação técnica do valor
quantitativo, qualitativo ou monetário de um bem, ou de sues rendi-
mentos, para uma data e um lugar determinado.
• Exame: Inspeção por meio de perito, sobre pessoa, coisas móveis e
semoventes, para verificação de fato ou circunstancia que interessam à

59
causa.
• Inspeção: Avaliação do estado da edificação e de suas partes cons-
tituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção (NBR
5674/1999)
• Vistoria: constatação local de fatos, mediante observações criteriosas
em um bem e nos elementos e condições que constituem ou o influen-
ciam.

17.4 ELEMENTOS PREVIOS DISPONIVEIS

Os elementos prévios disponíveis devem ser analisados de sorte a per-
mitir o planejamento da Avaliação.

• Documentação: cabe ao perito solicitar ao interessado o fornecimento

as documentação relativa a Avaliação
• Entrevista: o Avaliador, sempre que possível, deve se valer de entre-
vistas prévias com os interessados e intervenientes, visando o conheci-
mento de históricos, datas e ações havidas com respeito à natureza da
Avaliação.
• Prazos: Conforme a natureza da Avaliação, alem do prazo para elabo-
ração, o Avaliador deve analisar a eventual necessidade de urgência na
realização das diligencias, sob pena de perda da prova ou modificação
das condições do objeto da Avaliação.
• Recursos Financeiros: É recomendável que a estimativa do custo da
Avaliação seja confrontada com a disponibilidade de recursos financei-
ros, posto que esta possa vir a limitar o aprofundamento da Avaliação,
principalmente quando há necessidades de ensaios de laboratórios, tra-
balhos especializados ou concorrência de outros profissionais na conse-
cução do trabalho.

17.5 PLANEJAMENTO DA PERICIA

O planejamento da PERICIA baseia-se nos elementos definidos nos
itens anteriores, ou seja, dar-se-á em função do objetivo da Avaliação da
natureza do objeto a ser Avaliado e dos elementos prévios disponíveis.
No planejamento identificam-se normas técnicas e legislação aplicá-
veis, definis-se o método a ser empregado, o uso dos equipamentos, a
eventual necessidade e identificação de uma equipe, especificam-se os
requisitos que se pretende que sejam cumpridos pela Avaliação.

60
17.6 REQUISITOS ESSENCIAIS
São os requisitos que, quando aplicáveis aos trabalhos de avaliação atra-
vés de uma metodologia adotada, deverão ser atendidos obrigatoria-
mente em todas as Avaliações
• Identificação da solicitante da Avaliação (pessoa física ou jurídica, en-
tidade, autoridade judiciária, indicando o Tribunal ou Vara, numero dos
Autos e respectivo ano, etc.)
• Identificação do objeto da Avaliação, a partir do elemento de seu ca-
dastro físico, da vistoria, do exame da avaliação ou do arbitramento.

• Data do laudo ou do parecer técnico;

• Identificação do proprietário do bem
• Levantamento de todos os dados disponíveis que permitam fazer seu
estudo e fundamentar sua convicção e conclusão;
• Nome completo, assinatura e numero do registro do CRECI.

17.7 REQUISITOS COMPLEMENTARES.

A fim de garantir maior abrangência do trabalho, com melhores deta-
lhes específicos das questões e dos quesitos, recomenda-se utilizar as
etapas a seguir:
• Vistoria ou exame do objeto da Avaliação
• Diagnostico dos itens objeto da PERICIA
61
• Coleta de informações
• Analise das ocorrências e elementos Avaliação;
• Condições de estabilidade da edificação;
• Prognósticos de evoluções das patologias, quando possível
• Proposta de soluções se assim for solicitado.
• Considerações finais e conclusão.

17.8 VISTORIA
Na vistoria serão levantados todos os dados passiveis de serem obtidos
sobre o objeto da Avaliação, seguindo seu planejamento e compreen-
dendo as seguintes etapas:
• Caracterização do Objeto;
• Coleta de informações
• Investigação
• Subsídios de esclarecimentos
• Fatores complementares.

17.9 ESTUDOS
Compreendem a análise, correlação e interpretação dos dados apura-
dos. A formulação de hipóteses, o confronto com as normas técnicas e
legislação aplicáveis;

17.10 CONCLUSÕES
Com base nos dados coletados e estudos procedidos, utilizando de suas
experiências, conhecimentos e raciocínio, o perito alcança á conclusão
62
possível e diagnósticos pertinentes. Os diagnósticos devem ser de cará-
ter extremante técnico.

18.0 ELABORAÇÃO DO LAUDO PERICIAL

O laudo deve ser elaborado de maneira clara e objetiva, concisa, ob-
jetivando o esclarecimento técnico das questões que determinaram a
realização da perícia. Deve trazer o relato das diligencias efetuadas, a
especificação dos requisitos obedecidos e descrever todos os elementos
que serviram à formulação das hipóteses e que permitiram as conclu-
sões alcançadas.

19.0 VALOR DE COMPRA E VENDA E VALOR DE LOCAÇÃO

OU ARRENDAMENTO;

19.1 COMPRA E VENDA

O valor de mercado, que é estabelecido pela comparação com imóveis
semelhantes, compara imóveis oferecidos à venda ou recentemente co-
mercializados. No primeiro caso, não há a certeza de que venha a ser
vendido pelo valor de oferta, sendo, normalmente corrigido pelo fator
de oferta (0,8 a 0,9), que representa um deságio, entre 10% (dez por
cento) e 20% (vinte por cento), previsto para a ocasião do fechamento
do negócio.
Também é necessário, ao comparar os imóveis, verificar as condições
de comercialização, fazendo as comparações, preferencialmente, de ne-
gócios à vista.

19.2 VALOR DE LOCAÇÃO OU ARRENDAMENTO

Quando o objetivo da Avaliação é a determinação do valor de locação
do imóvel objeto, o método empregado é o de comparação direta com
outros imóveis semelhantes, de mesma utilização, fazendo-se a propor-
ção entre as áreas dos imóveis, ou seja, através do valor de locação uni-
tário.
Situações onde se faz necessário o cálculo de valores locativos:
- Avaliações para particulares
- Avaliações para empresas
- Avaliações para imobiliárias
- Arbitramento de valor locativo para negociação entre locador e loca-
tário
63
19.3 VALOR DE MERCADO
Todos nos podemos ter uma noção exata do que significa valor, mas
há uma dificuldade em conceituá-lo com exatidão, principalmente se
houver necessidade de distingui-lo de preço, por isso a importância em
conceituar-se Valor de Mercado.
“O valor de mercado é o resultado de uma transação entre um vendedor
desejoso de vender, mas não forçado a isto, e um comprador que quer
comprar mas também não esta forçado, tendo ambos plenos conheci-
mentos das condições de compra e venda e da utilidade da proprieda-
de.”(Moreira, 1994).
Outra definição é a de que valor de mercado é o preço mais provável, em
dinheiro que um bem alcança, exposto à venda de um mercado aberto e
competitivo sob todas as condições necessárias a uma venda justa.
Quatro são os agentes que, todos em conjunto, devem estar presentes
para que um bem tenha valor de mercado. São eles: utilidade, escassez,
poder de compra e desejo de comprar.
O tempo que decorre entre a oferta do bem e a concretização da venda
caracteriza a liquidez, tanto maior, quanto menor o tempo decorrido.
Para a liquidez máxima, dá-se o nome de liquidação forçada e é o valor
procurado pelas instituições bancárias para imóveis em garantia.
Dois tipos de valores são objetivo de determinação: o de compra e ven-
da, para caracterizar o valor de mercado do imóvel (para a transferência
da propriedade) e o de locação, para estimar o valor mensal que deve
ser pago a título de aluguel do imóvel (não visa a transferência de pro-
priedade).

20.0 NOÇÕES BÁSICAS DE ESTATÍSTICA:

É uma importante ferramenta para auxiliar na solução de problemas
relacionados com valores de imóveis:

20.1 Símbolos e convenções (para pequenas amostras: n < 30):

xi - elemento da amostra;
n - número de elementos da amostra;
x - média aritmética da amostra;
δ - desvio padrão da amostra;
cv - coeficiente de variação;
Σ - somatório
20.2 Definições
64
• População: É um conjunto de elementos que possuem determinados
atributos ou propriedades comuns.
• Amostra: é um número finito ou limitado de dados de uma popula-
ção, a partir da qual e através da aplicação da teoria estatística, podem-
-se tirar conclusões qualitativas e quantitativas em relação à população.
• Desvio padrão: é uma medida de dispersão da amostra. É um indica-
dor de quanto a amostra varia em torno da média.
Fórmula de cálculo:

• Coeficiente de variação: é a relação entre o desvio padrão e a média

aritmética.

20.2 Medidas de Tendência Central

Média aritmética: É a soma dos valores dividida pelo número de dados
da amostra.
Mediana: É a medida do meio de um conjunto de valores.
Moda: É o valor que ocorre com maior freqüência em um conjunto de
dados.

65
 • Teoria estatística das pequenas amostras: Aplicada às amostras com
menos de 30 (trinta) elementos.
• Campo de arbítrio: Intervalo de valores, obtido por processo esta-
tístico, dentro do qual, pode-se adotar o valor mais representativo do
imóvel que se está avaliando.
20.4 Procedimentos estatísticos do Método Comparativo
Após a pesquisa de mercado e a respectiva homogeneização dos dados,
passa-se aos cálculos estatísticos conforme indicado a seguir:
01 – Rol dos valores homogeneizados (em ordem crescente);

02 – Cálculo da Média aritmética;

03 – Cálculo do Desvio Padrão;

04 – Cálculo do Coeficiente de Variação;

05 – Saneamento dos dados homogeneizados:

Faz-se necessário quando o CV > 15%
Consiste em eliminar do rol, os valores que ultrapassem a média em
mais de
15% (para mais ou para menos).
Média + 15% =
Média - 15% =

TRABALHO DIRIGIDO:
Caso 1:
Para avaliar um apartamento novo com 100,00m2 de área privativa, ela-
borou-se uma pesquisa de apartamentos similares, vendidos recente-
mente e situados no mesmo bairro:
66
Pergunta-se:
a) Que valor você indicaria para otimizar a venda do apartamento?
b) Qual o valor máximo e o valor mínimo que esse apartamento alcan-
çaria no mercado imobiliário?

PROCEDIMENTOS:
1º) Cálculo do valor/m2 de cada apto: Vu = Valor total ÷ área privativa
Apto. 1: Vu = R$ 1.052,63/m2
Apto. 2: Vu = R$ 1.142,85/m2
Apto. 3: Vu = R$ 1.086,95/m2
Apto. 4: Vu = R$ 972,22/m2

67
Apto. 5: Vu = R$ 1.000,00/m2
Σ = 5.254,65
2º) Cálculo da média aritmética
x = Σxi = 5.254,65 = R$ 1.050,93/m2
n 5

3º) Cálculo do desvio padrão

4º) Cálculo do coeficiente de variação (cv)

5º) Saneamento da amostra: Não há dados a sanear, tendo em vista que

o CV < 15%.
Observa-se que os todos os preços/m2 estão dentro do intervalo. Ine-
xistindo, portanto dados atípicos. Em conseqüência, adota-se a média
calculada no item 2 acima, como a tendência do mercado para aparta-
mentos com as características físicas e locacionais abrangidas pela pes-
quisa. Média = R$ 1.050,93/m2

6º) Provável valor de mercado do apto.

V= Área priv. x Valor/m2 médio
V= 100 m2 x R$ 1.050,93/m2
V= 105.093,00 ou
R$ 105.000,00 (arredondando conforme facultam as
normas técnicas)
Este será o valor que otimizará a venda.

7º). Cálculo do Intervalo de confiança

Limite Superior: LS = 1.050,93/m2 + 1,53 x 68,07/√
5-1 = 1.050,93/m2 + 52,07
LS = R$ 1.103,00/m2
Limite Inferior: LI = 1.050,93/m2 - 1,53 x 68,07/√
5-1 = 1.050,93/m2 - 52,07
LS = R$ 998,86/m2
68
8º.) Valor total
Valor total - Limite superior = R$ 110.300,00
Valor total - Médio = R$ 105.093,00
Valor total - Limite inferior = R$ 99.886,00

CASO 2
Para avaliar um lote de 13,00 x 30,00m procedeu-se a uma pesquisa, en-
contrando-se os seguintes valores referentes a lotes similares, vendidos
recentemente e situados na circunvizinhança:

Pergunta-se:
a) Que valor você indicaria para otimizar a venda do lote avaliando?
b) Qual o valor máximo e o valor mínimo que esse lote poderia alcançar
no mercado imobiliário?

69
1º) Cálculo do valor/m2 de cada lote pesquisado: Vu = Valor total ÷
Área
Lote 1: Vu = R$ 35,00/m2
Lote 2: Vu = R$ 38,38/m2
Lote 3: Vu = R$ 31,94/m2
Lote 4: Vu = R$ 31,16/m2
Lote 5: Vu = R$ 39,55/m2

2º) Rol dos valores unitários (em ordem crescente):

xi : 31,16; 31,94; 35,00; 38,38; 39,55

3º) Cálculo da média aritmética

31,16 + 31,94 + 35,00 + 38,38 + 39,55
x = ----------------------------------------------------- = R$ 35,20/m2
5
4º) Determinação do desvio padrão:

5º ) Cálculo do coeficiente de variação (cv)

70
6º) Saneamento amostral:
Não há dados a sanear. Em conseqüência, adota-se a média calculada
no item 3 acima, como a tendência do mercado para terrenos com as
características físicas e locacionais abrangidas pela pesquisa.
Média = R$ 35,20/m2

7º) Provável valor de mercado do lote:

V = Área do lote x Valor/m2
V = 390,00m2 x R$ 35,20/m2
= R$ 13.728,00
Este será o valor que, otimizará a venda.

8º). Cálculo do Intervalo de Confiança

Limite Superior:
LS = 35,20/m2 + 1,53 x 3,69/√ 5-1 = 35,20/m2 + 2,82
LS = R$ 38,02/m2
Limite Inferior:
LI = 35,20/m2 - 1,53 x 3,69/√ 5-1 = 35,20/m2 - 2,82
LI = R$ 32,38/m2

9º ) Valor total
Valor total - Limite superior = R$ 14.827,80
71
Valor total - Média = R$ 13.728,00
Valor total - Limite inferior = R$ 12.628,20
 
TRABALHO DIRIGIDO:
Calcular o valor locativo de um prédio residencial, situado em bairro de
classe média baixa, com as seguintes características:

1º. Passo: Escolha da metodologia

Método da Remuneração de Capitais
2º. Passo: Cálculo do valor do terreno (Vt)
Vt = At x Preço/m2
Vt = 396,00m2 x R$ 20,00/m2
Vt = R$ 7.920,00
3º. Passo: Cálculo do valor da edificação ( Ve )
Ve = Ac x Preço/m2 x (1 - k), onde
Ac = 150,00 m2
Preço/m2 = R$ 732,00/m2
k = depreciação = 39,1% (entra-se na tabela de depreciação, com a % da
vida útil = 50% e estado de conservação regular)
Então:
Ve = 150,00m2 x R$ 732,00/m2 x (1- 0,391)
Ve = R$ 109.800,00 x 0,609
Ve = R$ 66.868,20
4º. Passo: Cálculo do valor total do imóvel
V = Vt + Ve
V = R$ 7.920,00 + R$ 66.868,20
72
V = R$ 74.788,20
5º. Passo: Cálculo do valor locativo (Vl )
a) Taxa de renda líquida compatível com o padrão construtivo: 7,2 %
ao ano.
b) V. aluguel = Valor de mercado da casa x Taxa de renda líquida
= R$ 74.788,20 x 7,2 % a.a.
V. aluguel = R$ 5.384,75 ano
V. aluguel = R$ 448,73/mês

EXEMPLO PRÁTICO
Calcular o valor locativo para uma casa idêntica à do exemplo anterior,
porém situada em bairro de classe média, onde o preço/m2 de terreno
é de R$ 200,00.
a) Valor total do terreno: Vt = 396,00 m2 x R$ 200,00/m2 = R$ 79.200,00
b) Valor da edificação: Ve = R$ 74.788,20
c) Valor total da casa: Vt = R$ 153.988,20
d) Valor do aluguel: V.aluguel = R$ 153.988,20 x 7,2% a.a.
V.aluguel = R$ 11.087,15/ano
V.aluguel = R$ 923,93/mês
 
21.0 GLOSSÁRIO (DE ACORDO COM A NBR 14.653-2 ABNT):
21.1 PARA PERICIAS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS:
AVALIAÇÃO DE BENS:
Análise técnica, realizada por engenheiro de avaliações, para identificar
o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como deter-
minar indicadores de viabilidade de sua utilização econômica, para uma
determinada finalidade, situação e data.

APROVEITAMENTO EFICIENTE
Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data
de referência, observada a tendência mercadológica nas circunvizi-
nhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente

ÁREA DE SERVIDÃO
Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão

ÁREA TOTAL DE CONSTRUÇÃO

Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuí-
73
das a uma unidade autônoma, definidas conforme a ABNT NBR 12721

ÁREA ÚTIL DA UNIDADE

Área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a área ocu-
pada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou
dificultem sua utilização

BDI
Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre
o custo direto da construção

BEM:
Tudo aquilo que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser ob-
jeto de direito, constituindo o patrimônio ou a riqueza de uma pessoa
física ou jurídica.
São chamados de bens tangíveis os que podem ser tocados, tais como,
uma casa, um edifício, uma mesa, um computador. São chamados de
bens intangíveis os que não têm existência material, tais como, as mar-

74
cas, as patentes, o fundo de comércio.

BENFEITORIA:
Obras ou serviços que se realizem em um imóvel com o intuito de con-
servá-lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, incorporados permanentemente
ao bem ou ao solo pelo homem, que não podem ser retirados, sem des-
truição, fratura ou dano.

BENFEITORIA NECESSÁRIA:
É aquela que tem a finalidade de conservar o bem ou evitar a sua dete-
rioração.

BENFEITORIA ÚTIL:
Aquela que aumenta ou facilita o uso do bem.

BENFEITORIA VOLUPTUÁRIA:
Aquela que não aumenta o uso normal do bem, sendo sua finalidade de
mero recreio ou deleite.

CUSTO:
É o total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção de um
bem, numa determinada data e situação.

CUSTO DE REPRODUÇÃO:
Gasto necessário para reproduzir um bem no estado “novo”, sem con-
siderar, portanto, eventual depreciação. Este custo é encontrado através
de um Orçamento, no qual estão inclusos todos os insumos, tais como,
materiais, mão de obra, obrigações sociais e trabalhistas, impostos, lu-
cros, etc.

CUSTO DE REEDIÇÃO:
É o custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em
vista sua idade e seu estado de conservação.

CUSTO INDIRETO DE PRODUÇÃO:

Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e en-
cargos necessários à produção do bem.
Exemplo: na construção de uma casa, o custo indireto é dado pela soma
75
das despesas administrativas e lucro da construtora, pelos juros sobre
capitais alocados, projetos, taxas diversas, etc.

CÓDIGOS ALOCADOS
Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características
qualitativas dos imóveis

CONCILIAÇÃO
Adoção do valor final, devidamente justificado, em função dos resulta-
dos obtidos, quando utilizado mais de um método

DEFEITOS CONSTRUTIVOS
Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça
potencial à saúde ou à segurança do usuário, decorrentes de falhas do
projeto, do serviço ou do material aplicado na execução da construção

DEPRECIAÇÃO:
É a perda de valor sofrida por um bem devido à idade, desgaste físico e
obsolescência. É um fenômeno que atinge qualquer bem, seja móvel ou
imóvel, iniciando-se no instante em que o mesmo passa a ser utilizado.
Alcança seu ponto máximo com o término da vida útil do bem.

DESMEMBRAMENTO
Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com apro-
veitamento do sistema viário existente, desde que não implique a aber-
tura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modi-
ficação ou ampliação dos já existentes

DOMÍNIO
Direito real que submete a propriedade, de maneira legal, absoluta e
exclusiva, ao poder e vontade de alguém

DOMÍNIO DIRETO
Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfi-
teuse

DOMÍNIO PLENO
Domínio total, que é a soma do domínio útil com o domínio direto
76
DOMÍNIO ÚTIL
Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel, podendo extrair
dele seus frutos, vantagens e rendimentos econômicos

EDIFÍCIO
Construção com mais de um pavimento, destinada a abrigar atividades
institucionais, comerciais, industriais ou habitações multifamiliares

EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO
Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, educação,
transporte, segurança ou lazer da comunidade

ENTIDADES TÉCNICAS RECONHECIDAS

Organizações e instituições, representativas dos engenheiros de avalia-
ções e registradas no sistema CONFEA/CREA

ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção

FRAÇÃO IDEAL
Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no
terreno e nas coisas comuns da edificação

FRENTE PROJETADA
Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados, quando
estes são convergentes na direção dos fundos, ou a corda, no caso de

77
frente em curva

FRENTE REAL
Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso

FRENTE DE REFERÊNCIA
Frente da situação paradigma adotada

FRUTO:
Resultado da exploração econômica de um bem. Exemplo: a renda gera-
da pelos imóveis (aluguéis e arrendamentos).

FUNDO DE COMÉRCIO:
É um bem intangível pertencente a uma empresa, decorrente de sua ca-
pacidade de gerar lucros e que abrange o valor do ponto comercial, da
clientela, das patentes, dos registros das marcas comerciais e industriais,
desenhos e modelos industriais, expressões e sinais de propaganda.

GABARITO DE ALTURA
Altura máxima de uma edificação permitida pela legislação municipal
para um determinado local.

GLEBA URBANIZÁVEL
Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana, visando o
78
seu aproveitamento eficiente, através de loteamento, desmembramento
ou implantação de empreendimento

IDADE APARENTE
Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização, funcionali-
dade, partido arquitetônico, materiais empregados, entre outros. Tam-
bém pode ser analisada como Idade que o imóvel aparenta ter, em de-
corrência de reformas que o mesmo tenha sofrido.

IDADE REAL
Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de
referência

IMÓVEL:
Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas.
Pode ser classificado como urbano ou rural, em função da sua localiza-
ção uso ou vocação.

IMÓVEIS DE COMPARAÇÃO:
São aqueles identificados em pesquisa de mercado e que, pela seme-
lhança de características com o imóvel em análise, servem de base ao
cálculo do valor de mercado. São também chamados de “imóveis de
referência”.

IMÓVEL ALODIAL
Aquele livre de quaisquer ônus, encargos, foros ou pensões

IMÓVEL DE REFERÊNCIA
Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel ava-
liando

IMÓVEL DOMINANTE
Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote en-
cravado)

IMÓVEL PARADIGMA
Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão repre-
sentativo da região ou referencial da avaliação
79
IMÓVEL COM VOCAÇÃO URBANA
Imóvel em local com características, uso, ocupação, acesso e melhora-
mentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata
para fins urbanos

IMÓVEL URBANO
Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei

IMÓVEL SERVIENTE
Imóvel que sofre restrição imposta por servidão

INFRA-ESTRUTURA BÁSICA
Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação
pública, redes de esgoto sanitário, abastecimento de água potável, de
energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso.

LAUDO DE AVALIAÇÃO:
Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em confor-
midade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem.

LOTE
Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano

LOTEAMENTO
Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de
novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,
modificação ou ampliação das vias existentes

LIQUIDAÇÃO FORÇADA:
Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo
menor que o médio de absorção pelo mercado.

LUVAS
Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura ou transferência do
contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial

MANUTENÇÃO
Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições
80
normais de utilização de um bem

OUTLIER
Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser
retirado, melhora a qualidade de ajustamento do universo analisado

OBSOLESCÊNCIA ECONÔMICA:
É a perda de utilidade de um imóvel resultante de fatores econômicos,
tais como, mudanças na legislação sobre posturas municipais, na legis-
lação de uso e ocupação do solo e na vocação de uso.

OBSOLESCÊNCIA FÍSICA:
É a perda de utilidade de um imóvel resultante de fatores físicos, tais
como, deterioração por uso, desgaste ou envelhecimento natural.

OBSOLESCÊNCIA FUNCIONAL:
É a perda de utilidade de um imóvel resultante de fatores diversos, tais
como, mudanças nas concepções arquitetônicas das edificações, nas exi-
gências legais, nas técnicas e produtos utilizados nas construções.

PARECER TÉCNICO:
Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um
81
profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua
especialidade.

PADRÃO CONSTRUTIVO:
Qualidade de uma edificação estabelecida em função das especifica-
ções dos projetos, dos materiais, da execução e da mão de obra efeti-
vamente utilizados. A NBR 12.721 da ABNT/2006 classifica o padrão
construtivo em “Baixo”, “Normal”, “Alto”, “Popular” e “De Interesse
Social”. Fora desta norma, costuma-se fazer uma classificação em fun-
ção da diversidade de padrões observados no mercado: Proletário,
Modesto, MédioInferior, Médio Comercial, Médio Superior, Fino e
Luxo.

PÉ-DIREITO
Distância vertical livre entre o piso e o teto

PESQUISA:
É o conjunto de procedimentos para coleta de dados relativos a imóveis
ofertados ou vendidos no mercado imobiliário e que apresentam seme-
lhança com o imóvel a ser avaliado.

PERCENTUAL DE COMPROMETIMENTO DE ÁREA

Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel

PERCENTUAL DE COMPROMETIMENTO DE VALOR

Relação entre os valores da área atingida por um gravame, antes e de-
pois da sua instituição

PLANTA DE VALORES
Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro qua-
drado de terreno ou do imóvel numa mesma data

PÓLO DE INFLUÊNCIA
Local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, na
medida de sua proximidade

PONTO COMERCIAL
Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial, decorrente de sua
82
localização e expectativa de exploração comercial

PONTO INFLUENCIANTE
Ponto atípico que, quando retirado da amostra, altera significativamen-
te os parâmetros estimados ou a estrutura linear da amostra

POSSE
Detenção ou ocupação, com ou sem fruição, de coisa ou direito

PREÇO:
É a quantidade de dinheiro pelo qual se efetua uma transação ou trans-
ferência de domínio de um bem ou de um direito.

PROFUNDIDADE EQUIVALENTE
Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente pro-
jetada principal

QUOTA-PARTE
Valor atribuído a uma fração ideal

RECURSO AMBIENTAL:
Recurso natural necessário à existência e preservação da vida.
83
RENDA
Fruto da exploração de bens ou direitos, ou aplicação de capital

SEGMENTO DE ÁREA DIRETAMENTE DESMEMBRÁVEL

Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos ofi-
ciais, passível de aproveitamento econômico e legal

TERRENO DE FUNDO
Aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via públi-
ca por um corredor de acesso

TERRENO ENCRAVADO
Aquele que não se comunica com a via pública

TERRENO INTERNO
Aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado,
acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particu-
lares, e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do
Município

TERRENOS ACRESCIDOS DE MARINHA

Terrenos que se formarem, natural ou artificial-
mente, para o lado do mar ou dos rios e lagoas,
em seguimento aos terrenos de marinha

TERRENOS DE MARINHA
Terrenos, em uma profundidade de 33 m, me-
didos horizontalmente, para a parte da terra, da
posição da linha do preamar-médio de 1831,
que:
a) são situados no continente, na costa maríti-
ma, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até
onde se faça sentir a influência das marés;
b) contornam as ilhas situadas em zonas onde se
faça sentir a influência das marés

TESTADA
Medida da frente
84
UNIDADE IMOBILIÁRIA PADRONIZADA
Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário, com-
provada através de pesquisa específica, e identificado de acordo com
suas características construtivas

VALOR:
Medida de uma necessidade ou a medida de um desejo de possuir um
bem. O valor de um bem está intimamente ligado às suas possibilidades
de uso.
Decorre da composição de inúmeras variáveis de características socioe-
conômicas. Tais variáveis abrangem os aspectos físicos do bem, do meio
ambiente, da sua utilidade, bem como os fatores subjetivos que a pró-
pria coletividade cria no contexto em que está inserido.

VALOR DE MERCADO:
Preço à vista estabelecido para um bem, por um vendedor desejoso de
vender (mas não forçado) e pago por um comprador desejoso de com-
prar (também não coagido), ambos com pleno conhecimento da sua
utilidade e condições.

VALOR PATRIMONIAL:
Valor correspondente à totalidade dos bens de pes-
soa física ou jurídica.

VALOR DEPRECIÁVEL
Diferença entre o custo de reprodução da benfeito-
ria e o seu valor residual

VALOR RESIDUAL:
Valor atribuível a um bem ao final de sua vida útil.
Para os imóveis, o valor residual é chamado de
“valor de demolição”. Para as máquinas e equipa-
mentos, é chamado de “valor de ferro velho” ou de
“sucata”.

VARIÁVEIS-CHAVE
Variáveis que, a priori e tradicionalmente, são im-
portantes para a formação do valor do imóvel
85
VARIÁVEIS INDEPENDENTES
Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto
da avaliação

VARIÁVEIS QUALITATIVAS
Variáveis que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordena-
das ou hierarquizadas, de acordo com atributos inerentes ao bem (por
exemplo: padrão construtivo, estado de conservação, qualidade do solo)

VARIÁVEIS QUANTITATIVAS
Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área priva-
tiva, número de quartos, número de vagas de garagem)

VARIÁVEL DEPENDENTE
Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes

VARIÁVEL DICOTÔMICA
Variável que assume apenas dois valores

VARIÁVEL PROXY
Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se
presume guardar com ela relação de pertinência

VÍCIO
Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços, ou os torna
inadequados aos fins a que se destinam, causando transtornos ou preju-
ízos materiais ao consumidor

VÍCIO CONSTRUTIVO
Vício que decorre de falha de projeto, de material aplicado na constru-
ção ou de execução

VÍCIO DE UTILIZAÇÃO
Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manutenção

VÍCIOS REDIBITÓRIOS
São os vícios ocultos ou não declarados pelo vendedor, que afetam o
86
desempenho das edificações, surgidos algum tempo depois do início do
uso do bem, os quais, a depender da gravidade, podem levar à anulação
do negócio contratado ou efetivado.

VISTORIA
Ë uma etapa indispensável ao processo de análise de valor. É o exame
detalhado de um imóvel, mediante descrição minuciosa dos elementos
que o constituem, objetivando sua avaliação ou parecer técnico sobre o
mesmo.
Através da vistoria levantamos as características do imóvel que influen-
ciam seu valor final.

VIDA ÚTIL
Período durante o qual o imóvel produz economicamente. A vida útil
varia de acordo com o tipo de imóvel, situando-se entre 50 e 80 anos.

VIDA REMANESCENTE
Vida útil que resta a um bem.

VANTAGEM DA COISA FEITA

Acréscimo de valor atribuído a um imóvel, em determinada data, de-
87
vido ao fato de ele estar pronto para uso, em comparação com outro
idêntico, mas ainda por ser construído.

VOCAÇÃO DO IMÓVEL
Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em fun-
ção das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações
legais

TAXA DE DESCONTO
Taxa adotada para o cálculo do valor presente de uma despesa ou receita
futura.
 
ANEXOS

CÁLCULO DE HOMOGENEIZAÇÃO
CUB SINDUSCON/MT
CUB SINDUSCON/MT
MODELO DE AVALIAÇÃO URBANA
MODELO DE CHECK LIST PARA ELABORAÇÃO DE AVALIAÇÃO
RESOLUÇÃO CONFECI n° 1066/2007
PROPOSTA DE HONORARIOS
APRESENTACAO JUIZ
PARECERER IMPUGNATIVO
PARECERER ICONCORDANCIA
TABELA DEPRECIACAO
ENTREGA DO LAUDO PERICIAL
QUESITOS

QUESTIONARIO

MODELO LAUDO PTAM

ACEITACAO DE PERICIA
APRESNETACAO JUIZ
A PROVA PERICIAL E A NOVA RE-
DACAO DO CPC

MODELO DE AVALIAÇÃO IMO-

88
 VEIS URBANOS

AVALIAÇÃO
RESIDENCIAL

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Cidade de Cuiabá /MT

Mês de referência: Fevereiro de 2010

Perito Avaliador
_________________
Profissão.
CRECI

89
 LAUDO DE AVALIAÇÃO

O presente laudo trata de avaliação da residência da senhora

______________________, localizados Rua __________________ –
Bairro __________________na Cidade de Cuiabá-MT, conforme soli-
citação:

Nome: ¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬____________________________
Endereço: Rua ¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬¬______________ – Bairro
__________________
Cidade: Cuiabá/MT
CPF: __________________

1.Objetivo
Esta perícia técnica-avaliatória tem por finalidade trazer todos os dados
necessários para demonstrar as condições do bem avaliado, que é com-
posto por terrenos, edificações, avaliando-os detalhadamente, quanti-
ficando os bens conforme cálculo matemático, pesquisa de mercado,
respeitadas as Normas da ABNT.

O Sr. Avaliador, anexa a esse laudo os seguintes documentos:

1.1 Vistoria in loco, acompanhada de fotografias das instalações, imó-
veis, fachadas e áreas internas, dos equipamentos, que bem demonstra-
rão a realidade descrita.

A avaliação de imóveis baseia-se em fatos e acontecimentos que influen-

ciam, em cada momento, o resultado final do valor do imóvel, convindo
não nos atermos em um único aspecto da questão, muito pelo contrário,
considerar simultaneamente os fatores “custo” e “utilidade”, este porque
todo o valor decorre de grau de utilidade do bem.

2.Considerações Preliminares
A avaliação de bens de produção em geral, representados por terreno e
edificações, constitui uma tarefa árdua e extensa tendo em vista todos os
dados e fatores a serem tomados em consideração, para que o trabalho
represente um retrato tão fiel quanto possível da realidade encontrada.
Conveniente, por oportuno, que ressaltemos, o significado dos termos
a avaliação:
90
A complexidade do campo de valoração e avaliação de uma residência
exige por parte do profissional envolvido uma gama considerável de co-
nhecimentos, resultado de experiências adquirido ao longo dos anos em
atividades, não só técnicas, como também administrativas. Relevante
ainda é a necessidade que tem o Engenheiro de Avaliações de ampliar
seu acervo de entendimento nos diversos ramos da engenharia, dando-
-lhe uma visão de conjunto do trabalho, sem que signifique extrapola-
ção da modalidade de formação.

3. Metodologia Aplicada
Objetivando facilitar a compreensão das técnicas de avaliação, esclarece
a seguir alguns conceitos e definições pertinentes a metodologia avalia-
tória do imóvel em seu todo.

3.1. Procedimentos
Na realização e execução de uma avaliação, tal como qualquer outro
serviço de engenharia, releva-se uma planificação e medidas prelimi-

91
nares necessárias para que se tenha um regular transcorrer. No caso,
empreende trabalhos preparatórios e de desenvolvimento:
-Trabalhos Preparatórios
-visita preliminar aos locais para reconhecimento
-identificação dos bens a avaliar
-obtenção de informações e documentações pertinentes.
-Trabalhos de Desenvolvimento:
- No Campo:
-levantamento Cadastral, com plantas gerais e detalhadas, com indica-
ções
• conformação e topografia dos terrenos
• localização, ruas, circunvizinhas e divisas
• identificação, disposição e situação das edificações
-divisões internas das edificações
-descrição das edificação
-coleta de informações em geral
-documentação fotográfica.

- No Escritório:
-memorial descritivo dos bens avaliados
-avaliação dos bens tangíveis

92
-relatório preliminar
-elaboração do laudo.

3.2. Métodos, Princípios e Critérios Avaliatórios

Observando-se as Normas NB 5676/90 (Avaliação de Imóveis Urbanos
), NB 5140 ( Instalações Elétricas ), Os bens a avaliar, basicamente, são:
-terreno/ melhoramento de terreno
-edificações/ construções
3.2.1 Avaliação do Terreno e das Edificações

Valor / Custo / Preço

As palavras valor, custo, bem como preço, tem significados distintos:

Preço: quantidade paga numa transação comercial: compra e venda

Custo: preço pago, mais outras despesas decorrentes da transação. Cus-
to não é necessariamente igual a valor, embora seja uma prova de valor,
mas para se chegar ao valor de uma propriedade deve se conhecer o
custo original, mais o custo de reprodução.

III. Valor: a palavra tem diversos significados, vejamos o que é habi-

tualmente utilizado em Engenharia de Avaliação:

I. Valor de Mercado: é aquele encontrado por alguém desejoso de ven-

der, mas não forçado a fazê-lo, e um comprador também desejoso de
comprar, mas não forçado a fazê-lo, tendo ambos conhecimento das
condições da negociação e da utilidade da propriedade. Também consi-
derado de valor nominal.
II.Valor de Reposição: é aquele valor da propriedade determinado na
base do que ela custaria para ser substituída por outra igualmente sa-
tisfatória.
III.Valor Rentábil: é o valor atual das receitas líquidas prováveis e futu-
ras, segundo o prognóstico feito com base nas receitas e despesas recen-
tes, e tendências dos negócios.

3.2.1.1. Terreno
O terreno será avaliado pelo MÉTODO COMPARATIVO, que consiste
em se transportar para o imóvel avaliado uma média unitária de valores
93
de oferta e/ou transação já efetiva de compra e venda, resultado de pes-
quisas na circunvizinhança, com um considerável número de amostras
(pela Norma no mínimo 05), atendido os patrões de similaridade (ho-
mogeneização, com tratamento estatístico).
A homogeneização dos valores da amostra será feita com incidência dos
seguintes coeficientes:
-Coeficiente de oferta/fonte (Co)
-trata da flexibilidade em uma negociação
-Coeficiente de transposição (Ct)
-cuida da diferença de força comercial entre as amostras e o imóvel em
avaliação e, neste caso, será dado pelos parâmetros de Vo (preço do Cub
na região)
-Coeficiente de equivalência (Ce)
-adéqua padrão e características físicas.
-Coeficiente de área (Ca)
-leva em conta as diferenças entre as áreas da amostra e do imóvel ava-
liado.
Ca = ( área da amostra / área do imóvel avaliando )1/4, para diferenças
inferiores a 30%
Ca = ( área da amostra / área do imóvel avaliando )1/8, para diferenças
superiores a 30%

3.2.1.2. Edificações
Será empregado o MÉTODO DE CUSTO DE REPRODUÇÃO, que
consiste em aplicar a área construída o custo equivalente da construção,
considerando-se tipologia, padrão construtivo e estado de conservação.
Entende-se como área equivalente de construção (NB 140/NB 12.721) a
área fictícia que, ao custo unitário básico, tenha o mesmo valor, em real,
que o efetivamente estimado para a área real correspondente, descober-
ta ou coberta de padrão diferente.
Definidos os tipos de padrão, resta-nos determinar a depreciação.
Depreciação vem a ser a perda de valor de um bem associado por
obsolescência, física, funcional e/ou econômica, do imóvel, que pode
ser:
I. Obsolescência física: trata-se da perda de utilidade de uma proprieda-
de em função de fatores físicos, como deterioração por uso, envelheci-
mento, desgastes, etc.
II.Obsolescência funcional: é a perda de utilidade de uma proprieda-
94
de resultante de alterações na arte de projetar, nas exigências legais ou
inovações de produtos e técnicas que substituam com vantagens os exis-
tentes.
III. Obsolescência econômica: é a perda de utilidade de uma proprieda-
de resultante de fatores econômicos, como mudança de uso, relação de
oferta e procura, ou seja, variações do mercado, ou até mesmo mudança
na legislação sobre posturas municipais, podendo, em certos casos, se-
rem considerados fenômenos passageiros.

É claro que em um imóvel obsolescência física se faz presente levando-o

a depreciação, regra geral, mais acentuada ao longo do tempo, relevan-
do-se a incidência da conservação e manutenção. Outros itens, como
pavimentação externa, muros divisórios, reservatórios d’água, inseridos
nos melhoramentos de terreno e construção, têm tratamento deprecia-
tivo diferenciado, uma vez que seus elementos são expostos a caracterís-
ticas de vulnerabilidade diversificadas das edificações.

4. Técnica de Avaliação
4.1. Avaliação do Terreno
Eleito o MÉTODO COMPARATIVO, que se utiliza a técnica na qual a
estimativa do valor de mercado é obtida sobre preços pagos em transa-
ções imobiliárias, sendo assim um processo de correlação de valores de
95
propriedades vendidas.

Para tanto, o Avaliador realizou exaustiva pesquisa na região de

influência do imóvel, da Cidade de Cuiabá/MT, verificando ofertas e,
inclusive vendas efetuadas, que tratadas pelas metodologias clássicas e
com a respectiva homegeinização adequada a cada bem avaliando, al-
cançou-se o preço de mercado.

Os fatores de homegeinização utilizados são:

1. Co = Coeficiente de oferta
2. Ce = Coeficiente de equivalência
3. Ca = Coeficiente de área
4. Ct = Coeficiente de transposição

4.2. Avaliação das Edificações

Eleito o MÉTODO DE CUSTO DE REPRODUÇÃO, visto ser
considerado o método mais direto e expedito, onde o avaliador utiliza-
-se do Custo Unitário Pini, calculado através da atualização global do
orçamento do projeto padrão de cada tipo de obra, tendo como mês de
referência Fevereiro de 2008.
Os preços básicos alcançado, acrescidos dos custos indiretos,
adicionando ainda a este somatório a vantagem da coisa feita, se obtém
o valor da benfeitoria como nova. Estimada a idade do imóvel, multi-
plica-se pelo Fator de Obsolênsia, que será obtido através do MÉTODO
DE G. B. DEI VEGNII NERI, Engenheiro Guilherme Bonfim, com a
96
fórmula assim representada:

Vc = A x C x Ko, onde:
Vc= Valor da Construção
A= Área Construída
C= Custo da Construção (SINDUSCON)
Ko= Fator de Depreciação (Neste caso o estado do imóvel é Novo )

4.3. Ressalvas e Princípios

O presente laudo obedece aos seguintes princípios:
I. O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela me-
todologia empregada, que afetam a análise, opiniões e suas conclusões.
II. Para a propriedade em estudo, e com objetivo específico, foram em-
pregados os métodos mais recomendados.
III. O signatário inspecionou pessoalmente a propriedade avaliada e o
laudo foi elaborado por si, preparando a análise e respectiva conclusão.
IV. O laudo foi elaborado com estrita observância dos postulados cons-
tantes no Código de Ética Profissional e Normas norteadoras da maté-
ria.
V. O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal com relação à ma-
téria avaliada.

De posse de todos os elementos necessários, o avaliador elaborou o pre-

sente LAUDO, conforme se segue:

5. Descrição dos Bens a Avaliar

Objetiva-se nesta avaliação a determinação do patrimônio físico da Se-
nhora __________________sito a Rua __________________– Bairro
__________________, __________.

5.1 Região, Localização e Vias de Acesso

5.1.1 Localização da Cidade de ___________
Fundada em 8 de abril de 1719 pelos bandeirantes Pascoal Moreira Ca-
bral e Miguel Sutil, às margens do córrego da Prainha, devido a desco-
berta de ouro, mais tarde denominadas “Lavras do Sutil”, a maior fonte
de ouro que se teria achado no Brasil até então, Cuiabá só foi elevada a
cidade em 17 de setembro de 1818, através de carta régia assinada por
D. João VI. Só em agosto de 1835 se tornou Capital da província com a
97
Lei nº 19, assinada por Antonio Pedro de Alencastro, à época, com cerca
de 7 mil habitantes. Foi em 1909 que Cuiabá teve seu reconhecimento
como Centro Geodésico da América do Sul. Em meados do Século XIX,
já estando unidas a parte principal e a portuária da cidade, a população
já atingia quase 10 mil habitantes.
Na segunda metade do século XIX, com o fim da Guerra do Pa-
raguai e a livre negociação, a cidade ganha força com obras de infra-
-estrutura e equipamentos urbanos. Como pólo avançado no interior
brasileiro, centraliza uma região que passa a ter expressiva produção
agroindustrial açucareira e intensa produção extrativa, em especial de
poaia e de seringa.
No século XX, a ligação rodoviária com São Paulo e Goiás e a
aviação comercial, a partir de 1940, trouxeram o desenvolvimento da
Capital. O grande marco de crescimento, no entanto, têm início na dé-
cada de 70, quando o Governo Federal inicia um programa de povoa-
mento do interior do País, oferecendo vantagens para os interessados.
Em cinco anos, de 1970 a 1975, a população passou de 83 mil para 127
mil pessoas. Hoje, de acordo com o censo do IBGE, publicado em 2004,
a Capital de Mato Grosso tem 524 mil habitantes.
Localizada a uma altitude de 165 metros, a Capital possui uma
área de 3.984,9 km2, com um clima tropical úmido no verão (dezembro
a fevereiro) e seco no inverno (junho a agosto). A temperatura máxima,
nos dias mais quentes, fica em torno de 45ºC. A mínima varia entre 12 e
14ºC. O município divide águas das Bacias Amazônicas e Platina. Entre
os principais rios dessas redes hidrográficas estão o Cuiabá e o das Mor-
tes.

98
5.1.2 Vias de Acesso
A Residência avaliada situa-se na cidade de Cuiabá - Estado do Mato
Grosso, mais precisamente na Rua __________________ com Aces-
so pela Avenida Arquimedes Pereira Lima, asfaltada, iluminada e em
Bom estado de conservação, distanciando do centro da cidade apenas
+- 10KM, com vias de acesso da infra-estrutura excelente.

5.2. Terreno
A Residência está situada em uma área de 360m², com levantamento
topográfico que identifica o terreno com relevo plano. Com um solo de
boa estrutura e conformações, que esta sendo avaliada.

5.3. Composição da Residência

A construção é considerada de padrão Residencial.:
a. Varanda
b. Garagem coberta para três carros
c. Uma Sala
d. Dois Quartos
e. Uma cozinha
f. Um Sanitário
g. Uma área de serviço
h. Uma piscina de 34.000 litros, com cascata
i. Uma edícula
j. Uma Churrasqueira Elétrica
k. Dois Sanitários, sendo Masculino e Feminino
l. Paisagismo Interno

6. Da Avaliação
6.1 Terreno
Para encontrar o valor de mercado do terreno, objeto da presente ava-
liação, foram utilizados fatores, resultado de pesquisas de mercado na
circunvizinhança, atendendo os patrões de similaridade. Que alcançou
o seguinte valor:
360m² x R$ 70.83
Totalizando para o Terreno R$ 25.498,80
(Vinte e Cinco Mil, Quatrocentos e Noventa e Oito Reais e Oitenta Cen-
tavos)

99
6.2. Edificações
A área construída da edificação de 254m².Para se alcançar o preço do
m.² do imóvel avaliado são utilizados índices obtidos pelo Sinduscon/
MT, mês de referencia Fevereiro de 2008.
Utilizando-se da fórmula matemática obtemos então o valor de merca-
do do imóvel em tela conforme se segue:
A residência tem padrão construtivo alto com acabamento em piso de
1ª e granito.
A residência esta em bom estado de conservação e tem sua aparência de
nova. Ko = estado de novo.

Vc = A x C
Vc = 254m² x R$ 1.038,32
Totalizando para a Edificação R$ 263.733,28
(Duzentos e Sessenta e Três Mil, Setecentos e Trinta e Três Reais e Vinte
e Oito Centavos)

100
 CONCLUSÃO

O imóvel pertencentes à Senhora ____________________________

objeto deste Laudo foram minuciosamente avaliados conforme valores
abaixo arrolados:

Terreno R$ 25.498,80
Edificações R$ 263.733,28
TOTAL R$ 289.232,08

Total Avaliado R$ 289.232,08

(Duzentos e Oitenta e Nove Mil Duzentos e Trinta e Dois Reais e Oito
Centavos )

Em números Redondos:
R$ 290.000,00
(Duzentos e Noventa Mil Reais)

101
 ENCERRAMENTO

O presente Laudo somente será válido no original, sendo expressa-

mente proibida sua reprodução integral ou parcial, sob as penas de lei.
Poderá sim, se necessário, reapresentado aos subscritores para confe-
rência e reavaliação.

Dado por encerrado o presente LAUDO em 11 folhas de papel formato

A4, digitadas de um só lado, em anexo relatórios fotográfico e ART
junto ao CREA - MT.

Cuiabá, 05 de Março 2010

________________________
Nome ___________________
Profissão_________________
CRECI___________________

102
103
104
 ANEXO FALTA CUB-RO ONERADO.
CÁLCULO DE HOMOGENEIZAÇÃO
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO COM HOMOGENEIZAÇÃO
POR FATORES

Memória de Cálculo
Imóvel avaliando
Imóvel situado em área Urbana. Endereço Rua Euclides Moura, s/nº,
Bairro Jardim Aclimação - Cuiabá/MT
Área: 15053,01 m2

Método empregado
Para a avaliação do imóvel foi utilizado o método comparativo direto
com homogeneização por fatores, conforme descrito na Norma Brasi-
leira NBR-14653. Por este método, o imóvel avaliando é avaliado por
comparação com imóveis de características semelhantes, cujos respec-
tivos valores unitários (por m2) são ajustados com fatores que tornam a
amostra homogênea.

O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critério

Excludente de Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentou-se na
Teoria Estatística das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuição “t”
de Student com confiança de 80%, consoante com a Norma Brasileira.

A amostra desta avaliação foi tratada com os seguintes fatores:

F1: Imóvel com todas as vias pavimentadas, excelente localização e com
infra-estrutura completa

Imóveis amostrados para comparação:

Imóvel 1
Imóvel com oferta de venda
Carlos Barbosa
Fone: (65) 3027-4242
Av. Carmindo de Campos nº 3054, Grande Terceiro
Área: 360,00 m2
Valor: $ 600.000,00
Valor por metro quadrado: $ 1.666,67
Fator de homogeneização F1: 1
105
Imóvel 2
Imóvel com oferta de Venda
Goldem Barracão
Fone: (65) 3623-7200
Av. Beira Rio, nº 4728, Grande Terceiro
Área: 750,00 m2
Valor: $ 320.000,00
Valor por metro quadrado: $ 426,67
Fator de homogeneização F1: 1

Imóvel 3
Imóvel com Oferta de Venda
Dora Corretora de Imóveis
Fone:(65) 3637-2733
Av. Couto Magalhães com esquina Rua Rio dos Peixes, nº 19, Bairro
Grande Terceiro
Área: 250,00 m2
Valor: $ 240.000,00
106
Valor por metro quadrado: $ 960,00
Fator de homogeneização F1: 1

Imóvel 4
Imóvel com Oferta de Venda
Particular
Fone : (65) 9961-9711
Rua Itália, s/n Bairro Jardim Europa
Área: 360,00 m2
Valor: $ 230.000,00
Valor por metro quadrado: $ 638,89
Fator de homogeneização F1: 1

Imóvel 5
Imóvel com Oferta de Venda
Cleide Imóveis
Fone: (65) 3623-6660
Rua Rio Teles Pites, nº 952, Grande Terceiro
Área: 182,00 m2
Valor: $ 180.000,00
Valor por metro quadrado: $ 989,01
Fator de homogeneização F1: 1

Tabela de homogeneização:

Valores homogeneizados (Xi), em $ / m2:

Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet:
O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio pa-
drão deve ser menor que o valor crítico (VC), fornecido pela tabela de
Chauvenet.
107
Ou seja: d = |Xi - X| / S < VC

Valor crítico para 5 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,65

Amostra 1: d = |1.666,67 - 936,25| / 470,30= 1,55< 1,65--> amostra per-
tinente
Amostra 2: d = |426,67 - 936,25| / 470,36 = 1,08 < 1,65 --> amostra per-
tinente
Amostra 3: d = |960,00 - 936,25| / 470,36 = 0,05 < 1,65 --> amostra per-
tinente
Amostra 4: d = |638,89 - 936,25| / 470,36 = 0,63 < 1,65 --> amostra per-
tinente
Amostra 5: d = |989,01 - 936,25| / 470,36 = 0,11 < 1,65 --> amostra per-
tinente

Cálculo da amplitude do intervalo de confiança:

Os limites do intervalo de confiança (Li e Ls) são os extremos dentro
dos quais, teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar.
Eles são determinados pelas fórmulas:
Li = X - tc * S / ( (n-1) ^ 0.5 ) e Ls = X + tc * S / ( (n-1) ^ 0.5 )
Onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição t de Student,
para 80% de confiança e 4 (n-1) graus de liberdade.

Limite inferior do intervalo de confiança (Li):

Li = 936,25 - 1,53 * 470,36 / ( (5 - 1) ^ 0.5 ) = 576,42
Limite superior do intervalo de confiança (Ls):
Ls = 936,25 + 1,53 * 470,36 / ( (5 - 1) ^ 0.5 ) = 1.296,08

Cálculo do campo de arbítrio:

Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança, o campo
de arbítrio será estipulado em +- 10% em torno da média.

Campo de arbítrio: de $ 842,63 a $ 1.029,88

Tomada de decisão sobre o valor unitário do imóvel avaliando:

Obs.: O perito tem liberdade para determinar o valor unitário dentro do
campo de arbítrio.
Como sugestão, estamos utilizando o critério da média dos valores den-
tro do campo de arbítrio: 960,00 (amostra 3); 989,01 (amostra 5).
108
Valor unitário do imóvel avaliando: R$ 974,51

Resultado final:
Valor final (VF) = Valor unitário * área
VF = 974,51 * 15.053,01 = 14.669.308,78
Valor do imóvel avaliando =R $ 14.669.308,78

109
110
MODELO DE CHECK LIST AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

1.Área do Imóvel/Terreno____________________________________
2.Nome do Proprietário_____________________________________
3.Região: ( ) urbana ( ) Rural
4.Construções existentes no Área /Terreno_______________________

5.Localização:
Rua ________ Bairro __________ Cidade____________
UF__________.
6. Serviços Públicos: ( ) Transporte ( )Água Potável
( ) Esgotos ( ) Energia Elétrica ( ) Telefone ( ) Ilum. Pública
Outros __________________________________________________
7. Serviços comunitários: ( )Escola ( )Policia ( )Posto médico
Outros __________________________________________________
8.Transportes _____________________________________________
9.Tipos de pavimentações___________________________________
10.Terrenos confrontantes___________________________________
________________________________________________________
________________________________________________________
11.Imagens de Satélite da Área/Terreno/Imóvel.___________________
12.Fotografia da Área/Terreno/Imóvel.__________________________
13.Croqui da Área/Terreno/Imóvel.____________________________
14. Dados das Amostras
Nome do Proprietário_______________________________________
Endereço_________________________________________________
Telefone__________________________________________________
Area da Amostra___________________________________________
Valor da Área/Terreno/Imóvel.________________________________

PROPOSTA HONORARIO
EXCELENTÍSSIMO SR. DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 50 VARA
CÍVEL DA COMARCA DE ....................

PROPOSTA DE HONORÁRIOS DE PERITO

Referência: Processo nº .............................

111
Herdeiros: .......................
Requerido: .................................

........................................... Brasileiro, Casado, Perito Imobiliário, Corre-

tor de ImóveisCRECI nº ....................... com escritório profissional situ-
ado à Av. .........................., nesta cidade de ..............................., nomeado
por deferência de V.Exa.

1.INSTRUMENTO A SER UTILIZADOPTAM – PARECER TÉCNI-

CO DE AVALIAÇÃO MERCADÓLICA, com selo de autenticação do
CRECI-MT. Basicamente com a seguinte estrutura:
• Folha Resumo (Laudo de Avaliação)
• Atividades Desenvolvidas
• Vistorias nos Imóveis e na Região
• Pesquisas de Valores de Mercado
• Relação das Amostras Encontradas
• Homogeneização dos Dados
• Fatores de Ajustes
• Memória de Calculo
• Resultado do Parecer Técnico
• Relatório Fotográfico

2. METODOLOGIA
Os procedimentos de levantamento serão basea-
dos em normas da ABNT
(Associação Brasileira de Normas Técnicas), prin-
cipalmente as NBRs 14653 e5676, bem como a NB
502/89, utilizando-se:
•O METÓDO COMPARATIVO DE DADOS DE
MERCADO COM
TRATAMENTO DE FATORES, com saneamento
dos valores amostraisutilizando o critério exclu-
dente de Chauvenet e otratamento estatísticofun-
damentado na teoria estatística de pequenas amos-
tras (n<30) com adestruição de “t” de Student,
havendo amostras suficientes e disponíveis.

112
•METÓDO COMPARATIVO DE CUSTOS DE REPRODUÇÃO DE
BENFEITORIAS, utilizando-se tabela SINDUSCON (Sindicato das
Indústrias da Construção) com tratamento de fatores de depreciação
segundo Ross-Heidecke, não havendo amostras disponíveis ou
insuficientes.

3. IMÓVEIS A SEREM AVALIADOS

• (01) um Lote Urbano sob n° “13” da Quadra “10”, com área de
322,38m², localizado no Bairro Jardim Europa, na rua das Cambaubas
n° 2279w, com área construída de 124,35m², neste Município de Nova
Mutum-MT.

4. EQUIPE DE TRABALHO
• ........................., Brasileiro, Casado, Perito Imobiliário, Corretor
de ImóveisCRECI nº ................., com escritório profissional situado à
Av. .................................., Bairro Centro, nesta cidade de ............................
.......;
• ....................................., Brasileiro, Solteiro, Corretor de Imóveis
CRECI n° ...................... com escritório profissional situado à Av. ............
........................, nesta cidade de .................................

5. HONORÁRIOS: CONSELHOS REGIONAIS DE CORRETORES

DE IMÓVEIS:
• A lei 6.530/78, em seu artigo 17, e o Decreto Lei 81.871/78 em seu
artigo 16, conferem aos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis,
a competência para homologar, obedecidas as peculiaridades locais, ta-
belas de preços de serviços para uso dos inscritos.
• No âmbito do território nacional estes Conselhos têm homologado
tabelas com honorários para avaliação de imóveis variando entre 0,2%
e 1,3% do valor avaliado, dependendo da complexidade e do valor do
imóvel.
• O CRECI-MT, publicou o ATO CRECI – 19ª REGIÃO Nº 07/2011,
homologando tabela de valores semelhantes às dos Conselhos de outros
estados da Federação.

6. HONORARIOS PROPOSTOS:
Em face da impossibilidade de se estimar previamente o valor que será
atribuído a área, objeto da avaliação, propomos honorários por hora
113
técnica com base na tabela do CRECI – MT, onde a Hora Técnica é equi-
valente ao dobro do Salário Mínimo Vigente x 10%, conforme abaixo.
SM x 2 x 10% = HT
SM (Salário Mínimo)= R$ 880,00
R$ 880,00 x 2 = R$1.760,00x 10% = R$ 176,00
HT (Hora Técnica) = R$ 176,00

Assim sendo, os honorários totalizam R$ 3.168,00 (Três Mil Cento e

Sessenta e Oito Reais), ou seja, 18 horas X R$ 176,00

1. DA PROPOSTA
• Que sejam fixados os honorários para avaliação do imóvel descrito no
item 5, em R$ 3.168,00 (Três Mil Cento e Sessenta e Oito Reais).
• Que sejam depositados integralmente na Conta Única do Tribunal,
sendo me concedido adiantamento de 50% do valor total dos honorá-
riospara custeio de despesas gerais.
• Que os 50% restantes sejam pagos na entrega do laudo de
avaliação.

2. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Agradecemos a V. Exa. pela deferência em nossa nomeação como perito
deste
114
juízo, e nos colocamos a disposição para quaisquer informações com-
plementares que se fizerem necessárias.

.........................................., 20 de Abril de 2016.

________________________
NOME.
Corretor: CRECI/
Perito Imobiliário
CNAE. 0000000

PARECER IMPUGNATIVO
EXMO. SR. DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ............ VARA DA JUS-
TIÇA FEDERAL DO ESTADO DE MATO GROSSO

Processo nº 000000000000

EDMILSON PINHPO DE SÁ, abaixo assinado corretor de imóveis e pe-

rito imobiliário e Engenheiro civil , assistente técnico da autora nos au-
tos da AÇÃO DE INDENIZAÇÃO que a o Srº JOSÉ ...............................
move contra a INSTITUTO..........................., tendo procedido aos estu-
dos e diligencias que se fizerem necessários, por não concordar total-
mente do perito judicial, vem apresentar a Vossa Excelência o seguinte:

115
PARECER PARCIALMENTE DIVERGENTE
1. PRELIMINARES

1.1 – O autor tem por objeto a indenização das benfeitorias a seguir,

situada na Gleba Edmilson , Município de ÁGUA LIMPA – MT.

1.2– Saneado o feito foi nomeado o PERITO ........................................

........ para atuar como perito judicial, cujo trabalho cumpre agora ao
signatário analisar.

2. ANÁLISE DO LAUDO OFICIAL

2.1 – O perito judicial concluiu pelo valor das benfeitorias em um total
de R$ - 251.151,60 (duzentos e cinqüenta e um mil, cinto e cinqüenta
e um reais e Sessenta Centavos ) em 09 de Abril de 2007, resultante da
utilização do método para avaliação das benfeitorias para as construção,
cercas, represas, retiro,estradas internas, curral paiol,pastagem, roda d”
água,

3. RELAÇÃO DAS DIVERGÊNCIAS

As discordâncias do abaixo assinado para com o trabalho do jurisperito
advêm, em essência, dos seguintes aspectos da avaliação:

3.1 – PARAMETROS
SINDUSCON-MT
CUSTOS UNITÁRIOS BÁSICOS DE CONSTRUÇÃO (NBR
12.721:2006 - CUB 2006)
MÊS: 3 ANO: 2016

116
4. – ANALISE E RAZÕES DAS DIVERGÊNCIAS
4.1 – Quanto à divergência dos custos indiretos
Não concordo com a aplicação deste índice de majoração, uma vez que
as construção foi avaliada com custos locais de mão de obra local, ob-
servando a especificidade das construções.

4. AVALIAÇÃO
Os valores abaixo referem-se aos Custos Unitários Básicos de Cons-
trução (CUB/m²), calculados de acordo com a Lei Fed. nº. 4.591, de
16/12/64 e com a Norma Técnica NBR 12.721:2006 da Associação Bra-
sileira de Normas Técnicas (ABNT) e são correspondentes ao mês de
ABRIL DE 2007.
“Estes custos unitários foram calculados conforme disposto na ABNT
NBR 12.721:2006, com base em novos projetos, novos memoriais des-
critivos e novos critérios de orçamentação e, portanto, constituem nova
série histórica de custos unitários, não comparáveis com a anterior, com
a designação de CUB/2006”.
“Na formação destes custos unitários básicos não foram considera-
dos os seguintes itens, que devem ser levados em conta na determi-
nação dos preços por metro quadrado de construção, de acordo com
o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso
particular: fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes,
rebaixamento de lençol freático; elevador(es); equipamentos e instala-
ções, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, incineração,
ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground
(quando não classificado como área construída); obras e serviços com-
plementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de esporte), ajar-
dinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e outros servi-
ços (que devem ser discriminados no Anexo A - quadro III); impostos,
117
taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, proje-
to estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do
construtor; remuneração do incorporador.”

Os fatos acima expostos demonstram a necessidade de retificar os cál-

culos do valor indenizatório do laudo oficial a fim de adequá – lo ao real
valor de mercado. A seguir o signatário procederá a correção necessá-
ria, materializando tudo que anteriormente foi trazido à colação, cul-
minando com a avaliação das referidas construções com base no valor
unitário do SINDUSCON – MT, adotado e incluindo o custo indireto
aplicado sobre o valor da construção.

5.1 VALOR DAS CONSTRUÇÕES

As despesas indiretas que oneram a construção podem ser classificadas
como da ordem de 35% em media a 65%.
Tomaremos como parâmetros de custos indiretos o percentual de 35%,
conforme nos orienta o saudoso Professor SÉRGIO ANTONIO ABU-
NAHMAN, em sua obra CURSO BASICO DE ENGENHARIA LEGAL
E DE AVALIAÇÕES, em sua folha nº 50.
Padrão adotado Construção de galpão/ casa popular segundo SINDUS-
CON-MT
R$ 547,51 + 35% = R$ 739,13

5.2 VALOR DAS BENFEITORIAS

Sendo correto e condizente com a realidade o valor referente ás benfei-
torias apurada pelo vistor oficial, o signatário subscreve – o.

1.2.1 – VALOR DA CASA SEDE E DEPÓSITO

1.2.2 - Vc = Valor da Construção
A = Área
118
Ko = Depreciação do Imóvel
Vc = A x C x Ko
Onde:
Vc = Valor da Construção
A = 218m²
Ko = 70%
Vc = 218m² x 739,13 x 0,70 =
112.791,23

6. CONCLUSÃO
Somando se os valores das
construções calculado pelo As-
sistente a indenização pelo ato
expropriatório correspondente
ao valor de mercado real e justo
do imóvel será:
Vtc = Valor Total das construções
Vtc = R$ 112.791,23 (Cento e Doze Mil, Setecentos e Noventa e Um
Reais e Vinte e Três Centavos)

7. ENCERRAMENTO
O presente parecer crítico consta de 4(três) folhas deste papel, escritas
de um só lado, rubricadas e a última data e assinada.

Cuiabá, 08 de julho de 2016.

_________________________
EDMILSON PINHO DE SÁ
Engenheiro Civil – CREA.000000000000
Engenheiro de Segurança do Trabalho
Especialista em Avaliações e Perícias. Ms
Corretor e perito imobiliário CNAE.000000
Assistente técnico da reclamada
PARECER DE CONCORDANCIA

119
EXMO. SR. DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA ............ VARA DA
JUSTIÇA FEDERAL DO ESTADO DE MATO GROSSO

Processo nº 000000000000

EDMILSON PINHPO DE SÁ, abaixo assinado corretor de imóveis e

perito imobiliário e Engenheiro civil , assistente técnico da autora nos
autos da AÇÃO DE INDENIZAÇÃO que a o Srº JOSÉ ...............................
move contra a INSTITUTO..........................., tendo procedido aos estu-
dos e diligencias que se fizerem necessários, por não concordar total-
mente do perito judicial, vem apresentar a Vossa Excelência o seguinte:
PARECER DE CONCORDANCIA

1.PRELIMINARES
1.1– O autor tem por objeto a indenização das benfeitorias a seguir, situ-
ada na Gleba Edmilson , Município de ÁGUA LIMPA – MT.

1.2– Saneado o feito foi nomeado o PERITO ............................................

.... para atuar como perito judicial, cujo trabalho cumpre agora ao sig-
natário analisar.
120
2.ANÁLISE DO LAUDO OFICIAL
2.1 – O perito judicial concluiu pelo valor das benfeitorias em um total
de R$ - 251.151,60 (duzentos e cinqüenta e um mil, cinto e cinqüenta
e um reais e Sessenta Centavos ) em 09 de Abril de 2007, resultante da
utilização do método para avaliação das benfeitorias para as construção,
cercas, represas, retiro,estradas internas, curral paiol,pastagem, roda d”
água,

3.CONCORDANCIA
O nobre perito imobiliário engenheiro expert, .............................., desen-
volveu um brilhante trabalho, no desenvolvimento desta pericia, com
muito conhecimento técnico respondeu claramente os quesitos e sem
sobra de dúvida.
No item deu-se início aos trabalhos apresentando no dia e horário mar-
cado e coordenou a vistoria nas dependências do imóvel.
Em seu laudo no item.

ANÁLISE DAS BENFEITORIAS ENQUADRAMENTO LEGAL.

Deixou bem claro que para o valor das benfeitorias existente na proprie-
dade .
Em sua conclusão técnica fica mais uma vez claro explicitado que o va-
lor encontrado pelo nobre expert, e o justo valor.
Como se não bastasse o expert responder o quesito formulado por vossa
excelência,e afirmando categoricamente confirmando sua conclusão e
valore encontrados através de cálculos matemáticos , fundamentados
na norma NBR. 14653.
.Após análise da perícia, realizada pelo expert, nosso parecer e de con-
cordância com excelente trabalho realizado.
Cuiabá, 08 de julho de 2016.

__________________________
EDMILSON PINHO DE SÁ
Engenheiro Civil – CREA.000000000000
Engenheiro de Segurança do Trabalho
Especialista em Avaliações e Perícias. Ms
Corretor e perito imobiliário CNAE.000000
Assistente técnico da reclamada

APRESENTACAO
121
122
Tabela de Ross-Heidecke para Depreciação de Imóveis

123
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR
JUIZ FEDERAL DA 2º VARA DE ____________________

124
EDMILSON PINHO DE SÁ brasileiro, divorciado, Engenheiro Ci-
vil e de Segurança do trabalho CREA nacional 000000000000 CRE-
CI,00000000000000000000portador do CPF Nº 0000000000000, com
escritório profissional situado a Rua 00, Nº 000 - Bairro __________es-
perança, Cuiabá – MT. Telefone 00- 0000 - 0000, nomeado por defe-
rência de V.Exa nos autos da ação Redibitória com pedido de indeniza-
ção por perdas e danos. Do processo Nº0000000000000000
Venho a presença de vossa senhoria entregar a laudo pericial.
Também solicito levantamentos dos 50% , para finalizar os honorários.
Agradeço a honrosa incumbência e confiança com que fui designado.
Nestes Termos, Pede e espera Deferimento

___________________________
EDMILSON PINHO DE SÁ
Engenheiro Civil – CREA.000000000000
Engenheiro de Segurança do Trabalho
Especialista em Avaliações e Perícias. Ms
Corretor e perito imobiliário CNAE.000000

Quesito do juízo
01- Pode o Senhor perito informar se a Requerida tem registro junto ao
CREA/MT bem como os engenheiros que assinam o projeto do condo-
mínio Vilário San Marino?

02- Existem projetos de arquitetura, elétricos, hidráulicos, sanitários,

esgoto, incêndio e estrutural do referido condomínio, aprovados, pelos
órgãos competentes: Prefeitura Municipal de Cuiabá/MT, CREA/MT e
Corpo de Bombeiros.

03 – O Engenheiro Civil que elaborou o projeto estrutural é profissional

capacitado para tal função? Possui boa reputação e respeito no meio
profissional como “calculista de estrutura de obras civis”?

04 – é possível o “expert” informar quais os títulos do engenheiro calcu-

125
lista e se possui “ART”, devidamente registrada no CREA/MT.

05 -Na execução da Edificação do conjunto residencial foi obedecido

sistematicamente o projeto estrutural

06 - A requerida possui algum certificado de qualidade, outorgado por

empresa de certificação especifica da Construção Civil? Se positivo
pode o perito oficial explicar o que isso significa?

07 - A requerida aderiu a algum programa de qualidade na construção

civil? Qual? Em caso positivo o que isso significa?

08 – Especificamente na unidade do Autor (casa 17) há alguma patolo-

gia que comprometa a estabilidade da Edificação? Fissuras e Trincas são
comuns em edificação devido `a retração e dilatação dos coeficientes de
elasticidade dos matérias empregados na Obra?

09 - Em engenharia há solução para os eventuais problemas? Em caso

positivo queira o senhor perito esclarecer os procedimentos e se a Re-
querida tem capacidade técnica para realizar os preparos necessários?

10 - Sendo solucionado as fissuras e trincas porventura existentes no

imóvel, se mantem as condições plenas de habilidade? O valor de mer-
cado da unidade será preservado?
Quesito do Autor
01 - A estrutura do imóvel em seu estado atual pode entrar em colapso?
Existe risco de desabamento?
02 - Se Detectada(s) patologia(s) nessa unidade habitacional e sendo
solucionada(s) o imóvel estará seguro para ser habitado?

03 - O aparecimento de algumas trincas/fissuras tem solução? Detalhar.

04 – Tem o Sr. Perito conhecimento da existência de anomalias seme-

lhantes noutra(s) unidade(s)? Em caso positivo, foram reparados pela
Requerida?

05 – Em relação a outros condomínios existentes na região (consideran-

do que a obra foi executada a mais de 05 anos) e de padrão construtivos
126
semelhante, pode afirmar se o estado de conservação do Condomínio
San Marino é bom?

06 - O imóvel, desde a sua entrega, sofreu valorização? De Quanto? É

compatível com imóveis do mesmo padrão e na mesma região?

07 – Qual o Valor aproximado de uma unidade no Condomínio San

Marino? É compatível com outros de mesmo padrão e na mesma re-
gião?
08 - Qual o Valor de locação de uma unidade no Condomínio San Ma-
rino? É compatível com outros de mesmo padrão e na mesma região?

09 - tem o Sr. Perito conhecimento se a Requerida fez alguma inter-

venção, no sentido de sanar algum “problema” isolado, semelhante ao
existente na unidade do Requente? Houve Solução? Como se apresenta
estado de conservação e dehabitação dessa unidade reparada?

10 - Tem o Sr. Perito conhecimento se a construtora e pode informar

se a mesma é “credenciada” na CEF para fins de financiamento de seus
empreendimentos? Em caso de positivo, qual o critério utilizado pela
CEF para fazer tal “credenciamento”?

Quesito do Requerido
01 - As trincas da Edificação em geral, são ocorrências muito comuns

127
nas edificações em Cuiabá? Surgem em função de inúmeras causa dife-
rentes e são conhecidas também como fissuras ou rachaduras? Existem
meios de intervenção da Engenharia para sanar está patologia? Pode
demonstrar algum exemplo?

02 - Pode o Senhor Perito Judicial informar se em sua experiência pro-

fissional já encontrou algum caso semelhante e se foi solucionado sem
que a edificação entrasse em colapso?
46- Pode o “expert” dizer se o Requerente solucionou anteriormente a
Requerida reparos das trincas e fissuras porventura existentes? Pode
anexar copias destes documentos? Existe alguma prova que o Requerido
se recusou a fazer a intervenção técnica?

03 - Na existência de recalque pode se afirmar que o telhado sofre al-

gum tipo de deformação? No caso especifico houve esta deformação na
estrutura?

04 - Existem rachaduras visíveis que comprometam a estabilidade da

estrutura das edificação e que possa entrar em colapso mesmo com in-
tervenção técnica de engenharia? Por que?

05 - No imóvel em questão existem ampliação? Em caso positivo pos-

128
sui responsável técnico com “ART” para no CREA-MT? Esta Ampliação
está ancorada na casa? Se sim, pode interferir na estabilidade da resi-
dência e no aparecimento de fissuras e trincas indesejáveis?

06 – pode o senhor perito informar se o imóvel se encontra averbado a

margem da matrícula

07 – queiras informar se a construção encontra se em bom estado de

conservação

08 – qual o estado físico do imóvel

09 – qual o padrão construtivo do imóvel

10 – qual a tabela utilizada pelo senhor perito para depreciação

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>

PTAM
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

IMÓVEL

CASA RESIDENCIAL UNIFAMILIAR SITUADA NA AV.

__________, ESQUINA COM RUA _____________ NO BAIRRO
SANTA ROSA ________________ – MT, OBJETO DA MATRICULA
000000 DO CARTÓRIO DO SÉTIMO OFICIO

PROPIETÁRIA
EDMILSON PINHO SA.
CPF. 0000000000
END.
ESTADO.

129
01 - FOLHA RESUMO

130
02 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
A avaliação de imóveis baseia-se em fatos e acontecimentos que
influenciam, em cada momento, o resultado final do valor do imóvel,
não se atem a um único aspecto, muito pelo contrário, faz-se necessário
considerar simultaneamente diversos fatores, inclusive de custo e utili-
dade do bem.
A avaliação de imóveis constitui uma tarefa árdua e extensa, ten-
do em vista todos os dados e fatores a serem tomados em consideração
para que o trabalho represente um retrato tão fiel quanto possível da
realidade encontrada.
A complexidade do campo de valoração e avaliação de imóveis
exige por parte do profissional envolvido uma gama considerável de co-
nhecimentos e experiências, não só técnicas, como também administra-
tivas, dando uma visão de conjunto do trabalho.
Avaliação Técnica - é aquela em que estão expressamente carac-
terizados cada um dos elementos que contribuem para formar a convic-
ção do valor, conforme descrito na norma NBR 14653 (1, 2 ou 3) e pode

131
ser classificado em graus de fundamentação e de precisão I, II ou III.
O PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica foi instituído
pela resolução COFECI 1.066/2007, considerando o disposto no artigo
3º da Lei n.º 6530/78 que atribui ao Corretor de Imóveis, entre outras,
a competência para opinar sobre comercialização imobiliária, e o dis-
posto no artigo 39 inciso VIII da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do
Consumidor), que impede o fornecimento de serviços em desacordo
com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, na sua
inexistência, com as diretrizes das normas técnicas da Associação Brasi-
leira de Normas Técnicas – ABNT.
O Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI, cuja
organização e manutenção estão a cargo do Conselho Federal de Corre-
tores de Imóveis, a quem cabe também expedir Certificados de Registro
de Avaliador Imobiliário para os Corretores de Imóveis nele inscritos.
Todo Corretor de Imóveis inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores
Imobiliários tem direito à utilização do selo certificador, fornecido pelo
Conselho Regional da jurisdição, para afixação em cada Parecer Técni-
co de Avaliação Mercadológica de sua emissão. O selo certificador terá
numeração individual e sequenciada, com mecanismo que permita au-
tenticação e certificação de código de segurança. O avaliador foi inscrito
no CNAI porque atendeu as exigências do COFECI, concluindo curso

132
de nível superior em gestão imobiliária.
Avaliação Expedita – É uma Opinião de Mercado que se louva
em informações e na escolha arbitrária do avaliador, sem se pautar por
metodologia definida e sem comprovação expressa dos elementos e mé-
todos que levaram à convicção do valor, conforme expresso no artigo 3º
da lei 6.530/78 “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermedia-
ção na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda,
opinar quanto à comercialização imobiliária”.

03 - RESSALVAS
Este laudo apresenta todas as condições limitativas impostas
pela metodologia empregada, que afetam análises, opiniões e suas con-
clusões. Para a propriedade do estudo foram empregados os métodos
mais recomendados e o avaliador realizou pessoalmente os trabalhos de
inspeção, pesquisa, análise, conclusão, elaboração e revisão do laudo.
A elaboração do laudo foi com estrita observância dos postu-
lados constantes do Código de Ética Profissional e os honorários pro-
fissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados às
conclusões deste laudo.
Não há nenhuma inclinação pessoal do avaliador em relação à
matéria envolvida neste laudo no presente e o avaliador não contempla
para o futuro qualquer interesse nos bens objeto desta avaliação.
Os valores apurados representam a realidade de mercado no pe-
ríodo compreendido entre o início dos trabalhos e a conclusão do lau-
do, considerando documentação totalmente regular, impostos e outras
obrigações em dia e o imóvel livre de quaisquer ônus e no estado de
conservação em que se encontra. Não são consideradas perspectivas de
valorização ou desvalorização futuras.

04 - CONCEITOS
Valor - A primeira e original definição que poderemos dar a um
objeto avaliando é a de que “avaliar é pôr medida às coisas vendáveis”.

Valor de mercado - É definido pelos Tribunais como o preço

mais elevado, em termos de dinheiro, que uma propriedade, máquina,
equipamento, pode alcançar se expostos à venda num mercado aberto,
concedendo-se um tempo razoável para se encontrar um comprador
que a adquira com conhecimento de todos os usos para os quais está
133
adaptada.
Avaliação profissional - É uma opinião sustentável. Ela ultra-
passa qualquer sentimento pessoal do avaliador. Reflete a tendência
de mercado e a conclusão do valor de mercado, derivada da tendência
apropriada de dados em conformidade com as normas da prática pro-
fissional.
.
05 - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO COM
TRATAMENTO DE FATORES.
Saneamento dos valores amostrais, utilizando o critério exclu-
dente de Chauvenet e o tratamento estatístico fundamentado na teoria
estatística de pequenas amostras (n>30) com distribuição de “t” de Stu-
dent, com confiança de 80%.
Este método consiste em transportar para o imóvel avaliando
uma média unitária de valores de oferta, transação já efetivada de com-
pra e venda, resultado de pesquisas, com um considerável número de
amostras, atendido os padrões de similaridade (homogeneização com
tratamento de fatores).
O perito avaliador realizou exaustiva pesquisa nas regiões de
influência do imóvel avaliando, verificando ofertas ao mercado, para
composição da amostra, que tratada pela metodologia clássica e com a
respectiva homogeneização adequada a cada bem alcançou-se o preço
de mercado.

06 - MÉTODO COMPARATIVO DE CUSTOS DE REPRODUÇÃO

DE BENFEITORIAS.
Utilizando-se a tabela do Sindicato das Indústrias da Constru-
ção - SINDUSCON, de maio de 2014, com tratamento de fatores de
depreciação segundo Ross-Heidecke.
Este método consiste em aplicar a área construída o custo equi-
valente da construção considerando-se tipologia, padrão construtivo e
estado de conservação.
Os valores referem-se Custos Unitários Básicos da Construção –
CUBm², calculados de acordo com a lei federal nº 4.591 de 16/12/1964
e com a Norma Técnica NBR 12.721/2006 da Associação Brasileira de
Normas Técnicas – ABNT.
Estes custos unitários foram calculados conforme disposto com
base em novos projetos, novos memoriais descritivos e novos critérios de
134
orçamentos e, portanto, constituem nova série histórica de custos unitá-
rios, não comparáveis com a anterior, com a designação de CUB/2006.
Na formação destes custos unitários básicos não foram conside-
rados os seguintes itens: Fundações, sub-muramentos, paredes-diafrag-
ma, tirantes, rebaixamento de lençol freático, elevador (es), equipamen-
tos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque,
incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros;
playground, quando não classificado como área construída; obras e
serviços complementares; urbanização, recreação (piscinas, campos de
esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio.
Impostos, taxas e emolumentos cartonais, projetos: projetos arquitetô-
nicos, projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais, remu-
neração do construtor; remuneração do incorporador.
Depreciação - é a perda da aptidão de servir ao fim que o imóvel
se destina, provocando a decadência do valor intrínseco do bem, asso-
ciado por obsolescência física, funcional e ou econômica.
Neste trabalho, na edificação, foi aplicado a depreciação física,
conforme tabela de critérios de Ross-Heidecke, e não foi considerado
a depreciação funcional e econômica, por não se enquadrarem em for-
mulações matemáticas genéricas.
Obsolescência física - Trata-se da perda de utilidade de uma
propriedade em função de fatores físicos, como deterioração por uso,

135
desgastes, envelhecimento, levando a depreciação, regra geral, mais
acentuada ao longo do tempo, relevando-se a incidência da conservação
e manutenção, uso de material sem qualidade que redundam em avarias
bruscas e acidentais e decrepitude (extrema velhice).
Obsolescência funcional - É a perda de utilidade de uma pro-
priedade resultante de alterações na arte de projetar, nas exigências le-
gais ou inovações de produtos e técnicas que substituam com vantagens
os existentes e na inadaptabilidade do imóvel a outros fins.
Obsolescência econômica - É a perda de utilidade de uma pro-
priedade, resultante de fatores econômicos, como mudança de uso, re-
lação de oferta e procura, ou seja, variações do mercado, ou até mesmo
mudança na legislação sobre posturas municipais, podendo, em certos
casos, serem considerados fenômenos passageiros.
Para melhor entender o processo de depreciação de um bem uti-
lizando a tabela de depreciação de Ross-Heidecke, é necessário conhe-
cer alguns conceitos básicos:
Vida Útil de um Bem - É o período decorrido entre a data que
foi concluída a edificação e o momento em que deixa de ser utilizado
devido à necessidade de reformas de grande monta.
Idade Real - Período decorrido entre a data que foi concluída a
edificação e a data de referência da avaliação.
Vida remanescente - Tempo estimado entre a data da avaliação
e o fim da sua vida útil.
Valor residual - É o valor de demolição ou de reaproveitamento
de parte dos materiais ao fim da sua vida útil.
Valor novo - É o custo de reprodução de uma edificação nova
através de orçamentos analíticos.
Valor depreciável - É o valor novo menos o valor residual.
A tabela de Ross-Heidecke não proporciona uma leitura dire-
ta, é necessário que conhecer a Vida Útil do Imóvel, estabelecida pelo
Bureau of Internal Revenue, para aplicação da regra de três simples e
descobrir a idade em percentual de vida do imóvel avaliando:
Apartamentos – 60 anos, Bancos – 70 anos, Casas de alvenaria –
65 anos, Casas de madeira – 45 anos, Hotéis – 50 anos, Lojas – 70 anos,
Teatros – 50 anos, Armazéns – 75 anos, Fábricas – 50 anos, Construções
rurais – 60 anos, Garagens – 60 anos, Edifício de escritórios – 70 anos,
Galpões depósitos – 70 anos, Silos – 75 anos.

136
07 - PROCEDIMENTOS
Os procedimentos foram baseados em normas da Associação
Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, principalmente na NBR 14653-
2, na legislação em vigor e em resoluções do COFECI/CRECI
- Coleta do maior número de informações possíveis, ao alcance do pe-
rito avaliador, trazendo tudo que se pode observar e analisar, com o
máximo de prudência.
- Identificação do imóvel a avaliar.
- Obtenção de informações e documentações pertinentes.
- Levantamento cadastral com plantas gerais e detalhadas.
- Conformidade e topografia dos terrenos.
- Localização e divisas.
- Pesquisa no bairro ou na região para identificação de amostra de imó-
veis assemelhados ofertados ou vendidos no mercado imobiliário, lo-
calizados num raio de aproximadamente 1.000m do imóvel avaliando.
- Registro fotográfico do imóvel avaliando e da amostra.
- Registro de mapas de localização.

08 - O MUNICÍPIO DE ______________ – PERFIL SOCIOECONÔ-

MICO
Fonte IBGE – Censo de 2010.

Situada à margem esquerda do rio de mesmo nome, formando uma co-

nurbação com o município de _______________, possui uma popu-
lação de 551.350 habitantes segundo o resultado do Censo do IBGE de
2010.
137
 A região metropolitana engloba ainda outros municípios como,
Santo Antônio do Leverger e Nossa Senhora do Livramento, Acorizal e
Chapada dos Guimarães, formando um aglomerado urbano próximo
de atingir um milhão de habitantes.
Fundada em 1719, a cidade ficou praticamente estagnada desde o fim
das jazidas de ouro até o início do século XX. Desde então, apresentou
um crescimento populacional acima da média nacional, atingindo seu
auge nas décadas de 1970 e 1980.
Nos últimos 15 anos, o crescimento diminuiu, acompanhando
a queda que ocorreu na maior parte do país. Hoje, além das funções
político-administrativas, é o polo industrial, comercial e de serviços do
estado. É conhecida como “Cidade Verde”, por apresentar rica arboriza-
ção.
Cuiabá se limita com os municípios de Chapada dos Guimarães,
138
Campo Verde, Santo Antônio de Leverger, Várzea Grande, Jangada e
Acorizal. É um entroncamento rodoviário-aéreo-fluvial considerado o
centro geodésico da América do Sul.
O município é cercado por três grandes ecossistemas: a Amazô-
nia, o Cerrado e o Pantanal; está próximo da Chapada dos Guimarães e
ainda é considerada a porta de entrada da floresta amazônica.

Área da unidade territorial - 3.363 Km².

Representação Política 2010 - Eleitorado: 386.981 Eleitores.

Produto Interno Bruto dos Municípios 2008.

PIB per capita a preços correntes – R$16.549,14.

Ensino - matrículas, docentes e rede escolar 2009.

Matrícula - Ensino fundamental - 80.280 Matrículas.
Matrícula - Ensino médio - 26.740 Matrículas.
Docentes - Ensino fundamental - 3.655 Docentes.
Docentes - Ensino médio - 1.494 Docentes.

Serviços de Saúde 2009.

Estabelecimentos de Saúde SUS - 145 estabelecimentos.

Finanças Públicas 2008.

Receitas orçamentárias realizadas - Correntes – R$762.114.741,80.
Despesas orçamentárias realizadas - Correntes – R$649.236.820,50.
Valor do Fundo de Participação dos Municípios - FPM – R$76.442.051,91.

Estatísticas do Cadastro Central de Empresas 2008.

Número de unidades locais - 18.605 Unidades.
Pessoal ocupado total - 216.878 Pessoas.

09 - O BAIRRO SANTA ROSA – PERFIL SOCIOECONÔMICO E

INFRAESTRUTURA BÁSICA
(Prefeitura de Cuiabá – Perfil sócio econômico dos bairros de Cuiabá –
Maio de 2007)

Localização: Região Oeste

Área: 186,67 hectares
139
População: 1.368 habitantes
Escolaridade: Quanto à escolaridade dos responsáveis pelos domicílios,
predomina o grupo de 15 e mais anos estudo, sendo que 1,23% não pos-
suem instrução, 1,84% possuem de 1 a 3 anos de estudo, 7,36% possuem
de 4 a 7 anos, 4,60% de 8 a 10 anos, 32,21% de 11 a 14 anos e 52,12% 15
anos ou mais.

Renda: O bairro é de renda alta, sendo que a média da renda dos res-
ponsáveis pelos domicílios é de 37,51 salários mínimos. Conforme a
classe de rendimento mensal do responsável pelo domicílio, o bairro
apresenta predominância de pessoas com rendimentos na faixa de mais
de 20 salários mínimos (S.M.) e segundo a seguinte distribuição: 3,08%
não possuem rendimentos, 4,84% recebem até 2 S.M., 1,61% recebem
de 2 a 3 S.M., 3,59% de 3 a 5 S.M., 7,26% na faixa de 5 a 10 S.M., 23,32%
de 10 a 20 S.M. e 56,31% recebem mais de 20 S.M.

Habitação: Domicílios particulares permanentes por condição de ocu-

pação: No bairro existiam 326 domicílios, dos quais 231 eram próprios
já quitados, 34 em aquisição, 47 eram alugados, 8 eram cedidos e 6 de
outra condição de ocupação. Moradores segundo a espécie do domicí-
lio: do total de 1368 pessoas, 1364 moravam em casas e 4 em domicílios
improvisados.

Saneamento: Água: dos 326 domicílios, 319 eram abastecidos pela rede
geral, dos quais 302 tinham canalização em pelo menos um cômodo e
17 eram canalizados apenas na propriedade ou terreno e 7 domicílios
eram abastecidos por poço ou nascente. Esgotamento Sanitário: todos
os domicílios possuíam banheiro ou sanitário, dos quais, 122 eram liga-
dos à rede geral de esgoto ou rede pluvial, 189 utilizavam fossas sépticas,
14 fossas rudimentares e 1 utilizava para escoamento a vala. Destino do
Lixo: do total de domicílios, 321 tinham o lixo coletado, sendo que 319
utilizavam o serviço público de limpeza e 2 utilizavam caçamba, os 5
restantes, queimavam, enterravam, jogavam em terreno baldio, em rio
ou lago ou tinham outro destino.

Pavimentação asfáltica e rede de energia elétrica em quase todas as ruas

do bairro. Recentemente foi criada a associação do moradores do bairro
Santa Rosa, e o site traz algumas informações interessantes sobre a co-
140
munidade. www.amosanta.com.br,

10 - O IMÓVEL AVALIANDO
Descrição apresentada na matricula nº 0000000 ficha 01, do cartório do
Sétimo Ofício de ___________________.

Lote 1-A-Remembrado, situado na rua ______________ esquina com

a avenida ___________________, quadra 00 no loteamento Cidade
Célula Santa Rosa, em ________________, com área de 1.297,50 me-
tros quadrados. AV1: Edificado uma obra residencial unifamiliar, com
647,98 m² de área construída, com a seguinte divisão interna: Sala de es-
tar, sala de visita, sala de jantar, circulação, lavabo, cozinha, dispensa, 03
dormitórios com banho, 01 dormitório com closet e banho, varandas,
garagem, dormitório de empregada com banho, varanda, dep. lavande-
ria com wc, piscina, salão de festas composto por salão de jogo, salão de
festas, despejo e banho.

A matricula 00000 foi aberta em 20 de julho de 2011 em nome

de Edmilson , recebeu registro e baixa de alienação fiduciária e no úl-
timo registro R8 – protocolo nº 000000 foi averbado uma escritura pú-
blica de confissão e composição de dívida com dação em pagamento do
imóvel, tendo como adquirente a EDMILSON PINHO DE SA.

141
Vistoria.
O imóvel está em estado de conservação regular e necessita de
reparos simples, ocupado com o fim residencial unifamiliar, e o Valor
Venal atribuído pela Prefeitura de Cuiabá é de R$800,00.

Área do terreno: 1.297,50m². A informação constante da matri-

cula confere com o cadastro da Prefeitura de ________________.

Área construída: 647,98m², A informação constante da matri-

cula confere com o cadastro da Prefeitura de ____________. Padrão
alto, sendo uma casa residencial unifamiliar, edificada em alvenaria,
com cobertura de telhas tipo cerâmica, esquadrias metálicas de ferro e
de madeira, piso cerâmico com partes em granito e pedra ardósia. Idade
aparente 15 anos, apesar da averbação da edificação na matricula ter
ocorrido somente em 20 de agosto de 2010.

11 – AVALIAÇÃO DO TERRENO
Método comparativo de dados de mercado com tratamento de fatores
Pesquisa ao mercado
Oferta 01
142
Ricardo Amaral Imóveis, Sr.ª ROBERTO. telefones 00 – 0000 - 0000 de
terreno com 900 m², localizado na rua 20, ao lado direito do nº 10, R$
200.000,00.

Oferta 02
Cidade Campo Imóveis, Sr. EDMILSON, telefone 00 – 0000 - 0000, lote
de terreno com 450 m², localizado na rua 10, ao lado direito do nº 08,
R$100.000,00.

Oferta 03
Panorama Imobiliária, Sr.VANDERSON Telefones 00 – 0000 - 0000 ter-
reno com 2.000 m², localizado na Av. Egito, esquina com rua Venezuela,
R$350.000,00.

Oferta 04
Ruy Pinheiro Imóveis, Sr. MANOEL , telefones 00 – 0000 – 0000 Terre-
no com 420 m², localizado na Av. Suíça quase esquina com rua Portugal,
R$110.000,00.
Oferta 05

MT Imóveis, telefone 65-3623-5353, lote de terreno com 420 m², locali-

zado na Av. Suíça ao lado direito do nº 85, R$140.000,00.

Oferta 06
Sr.ª Ana Paula, proprietária, telefone 65-9983-2493, lote de terreno com
514,75 m², localizado na rua Moçambique ao lado direito do nº 275,
R$150.000,00.

Oferta 07
Construtora Atuante, Sr. Pinheiro, telefone 65-9982-8243, lote de ter-
reno com 600 m², localizado na rua Grécia ao lado direito do nº 100,
R$200.000,00.

Oferta 08
Toninho Imóveis, Sr. Marcos, telefones 65-3029-1431 e 65-9254-8584,
lote de terreno com 420 m², localizado na rua José Rabello Leite ao lado
direito do nº 575, R$160.000,00.

143
Oferta 09
Carlos Barbosa Imóveis, www.imobilnet.com.br, código 090658, tele-
fone 65-3027-4242, lote de terreno com 412,50 m², localizado na rua
Inglaterra, entre as ruas Portugal e Colômbia, R$70.000,00.

Oferta 10
BR INVEST Imóveis, www.imobilnet.com.br, código 000138 ,
telefones 65-3052-9656 e 65-3052-4181, Lote de terreno com 498 m²,
localizado na Av. Egito, próximo a Av. Canadá, R$70.000,00.

Oferta 11
Ademir Junior Imóveis, www.imobilnet.com.br, código 000115, telefo-
nes 65-8100-2635, 65-9977-0551, 65-8407-3913 e 65-9214-9398, lote de
terreno com 450 m², localizado na rua Portugal, entre as ruas Israel e
Grécia, R$80.000,00.

Oferta 12
Ilza da Guia Imóveis, www.imobilnet.com.br, código 000213, Sr.ª Leila,
telefones 65-8138-5885, 65-9236-9080, 65-3631-2635, 65-9651-0929 e
65-9988-1922, lote de terreno com 415 m², localizado na Av. Egito pró-
ximo a Av. Líbano, R$120.000,00.

Oferta 13
Carlos Barbosa Imóveis, www.imobilnet.com.br, código 000772, telefo-
ne 65-3027-4242, lote de terreno com 415 m², localizado na Av. Uruguai
entre a rua Moçambique e Av. Egito, R$119.000,00.

Oferta 14
Rosa Imóveis, www.imobilnet.com.br, código 014746, telefone 65-3314-
4500, lote de terreno com 415 m², localizado na Av. Uruguai entre as
ruas Israel e Espanha, R$105.000,00.

Oferta 15
Ricardo Amaral Imóveis, Sr.ª Joana, telefones 65-3321-6699 e 65-8415-
7770, lote de terreno com 453 m², localizado no final da Av. Canadá, do
lado esquerdo, ao lado de uma casa de tijolinho à vista, R$90.000,00.

144
Analise estatística
Imóvel avaliando – Terreno com 1.297,50m², na Av. Canadá esquina
com Rua Dinamarca, bairro Santa Rosa, Cuiabá - MT

A amostra desta avaliação foi tratada com o fator F1: LOCALIZAÇÃO

Imóveis amostrados para comparação:

Oferta 01
Área: 900m²
Valor: R$200.000,00
Valor por metro quadrado: R$222,22
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,10

Oferta 02
Área: 450m²
Valor: R$100.000,00
Valor por metro quadrado: R$222,22
145
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,10

Oferta 03
Área: 2.000m²
Valor: R$350.000,00
Valor por metro quadrado: R$175,00
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,10
Oferta 04
Área: 420m²
Valor: R$110.000,00
Valor por metro quadrado: R$261,90
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,30

Oferta 05
Área: 420m²

146
Valor: R$140.000,00
Valor por metro quadrado: R$333,33
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,30

Oferta 06
Área: 514,75m²
Valor: R$150.000,00
Valor por metro quadrado: R$291,40
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,10

Oferta 07
Área: 600m²
Valor: R$200.000,00
Valor por metro quadrado: R$333,33
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,10

Oferta 08
Área: 420m²
Valor: R$160.000,00
Valor por metro quadrado: R$380,95
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,10

Oferta 09
Área: 412,50m²
Valor: R$70.000,00
Valor por metro quadrado: R$169,70
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,30

Oferta 10
Área: 498m²
Valor: R$70.000,00
Valor por metro quadrado: R$140,56
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,10

Oferta 11
Área: 450m²
Valor: R$80.000,00
Valor por metro quadrado: R$177,78
147
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,10

Oferta 12
Área: 415m²
Valor: R$120.000,00
Valor por metro quadrado: R$289,16
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,10

Oferta 13:
Área: 415m²
Valor: R$119.000,00
Valor por metro quadrado: R$286,75
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,20

Oferta 14:
Área: 415m²
Valor: R$105.000,00
Valor por metro quadrado: R$253,01
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,20

Oferta 15
Área: 453m²
Valor: R$90.000,00
Valor por metro quadrado: R$198,68
Fator de homogeneização LOCALIZAÇÃO: 1,20

Tabela de homogeneização:

R$/m² F1 R$/m² homog.

01 222,22 1,10 244,44
02 222,22 1,10 244,44
03 175,00 1,10 192,50
04 261,90 1,30 340,48
05 333,33 1,30 433,33
06 291,40 1,10 320,54
07 333,33 1,10 366,67
08 380,95 1,10 419,05
09 169,70 1,30 220,61
148
10 140,56 1,10 154,62
11 177,78 1,10 195,56
12 289,16 1,10 318,07
13 286,75 1,20 344,10
14 253,01 1,20 303,61
15 198,68 1,20 238,41

Valores homogeneizados (Xi), em R$/m²:

Média: X = ∑(Xi)/n, então X = 289,10

Desvio padrão: S = √(∑(X - Xi) ²)/(n-1), então S = 84,02

Verificação dos valores pelo Critério Excludente de Chauvenet:

O quociente entre o desvio (d) de cada oferta e o desvio padrão deve ser
menor que o valor crítico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet. Ou
seja: d = |Xi - X|/S < VC

Valor crítico para 15 ofertas, pela Tabela de Chauvenet: VC = 2,13

Oferta 01: d = |244,44 - 289,10| / 84,02 = 0,53 < 2.13 (amostra perti-
149
nente)
Oferta 02: d = |244,44 - 289,10| / 84,02 = 0,53 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 03: d = |192,50 - 289,10| / 84,02 = 1,15 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 04: d = |340,48 - 289,10| / 84,02 = 0,61 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 05: d = |433,33 - 289,10| / 84,02 = 1,72 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 06: d = |320,54 - 289,10| / 84,02 = 0,37 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 07: d = |366,67 - 289,10| / 84,02 = 0,92 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 08: d = |419,05 - 289,10| / 84,02 = 1,55 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 09: d = |220,61 - 289,10| / 84,02 = 0,82 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 10: d = |154,62 - 289,10| / 84,02 = 1,60 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 11: d = |195,56 - 289,10| / 84,02 = 1,11 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 12: d = |318,07 - 289,10| / 84,02 = 0,34 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 13: d = |344,10 - 289,10| / 84,02 = 0,65 < 2.13 (amostra perti-
nente)
Oferta 14: d = |303,61 - 289,10| / 84,02 = 0,17 < 2.13 (amostra perti-

150
nente)
Oferta 15: d = |238,41 - 289,10| / 84,02 = 0,60 < 2.13 (amostra perti-
nente)

Cálculo da amplitude do intervalo de confiança:

Os limites do intervalo de confiança (LI e LS) são os extremos dentro
dos quais, teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar.
Eles são determinados pelas fórmulas: LI = X - tc * S/√(n-1) e LS = X
+ tc * S/√(n-1), onde tc é o valor da Tabela de Percentis da Distribuição
t de Student, para 80% de confiança e 14 (n-1) graus de liberdade.

Limite inferior do intervalo de confiança (LI):

LI = 289,10 - 1.34 * 84,02/ √ (15 - 1) = 259,01

Limite superior do intervalo de confiança (LS):

LS = 289,10 + 1.34 * 84,02/ √ (15 - 1) = 319,18

Cálculo do campo de arbítrio:

Considerando-se a grande dilatação do intervalo de confiança (IC), o
campo de arbítrio será estipulado em aproximadamente 10% em torno
da média. Campo de arbítrio: de R$260,19 a R$318,00

Conclusão:
IC Área R$ / M² Total
Limite Inferior 1.297,50 R$ 260,19 R$ 337.596,52
Valor Provável (média) 1.297,50 R$ 289,09 R $
375.094,27
Limite Superior 1.297,50 R$ 318,00 R$ 412.605,00

12 - AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

Método comparativo de custos de reprodução de benfeitorias
Casa residencial unifamiliar

Vida útil do bem 65 anos

Idade aparente do imóvel 15 anos
Vida remanescente do bem 50 anos
Percentual de vida útil já atingido 23,07%
Padrão Residencial Alto R-1
151
Área construída em m² 647,98
Formação do CUB/m² - Tabela SINDUSCON - MT de maio de 2014
Custo de materiais R$ 783,39
Custo de mão de obra R$ 731,04
Despesas administrativas R$ 98,04
Despesas com equipamentos R$ 0,50
Custo Unitário Básico - CUB/M² R$ 1.612,97
Custo total da edificação R$ 1.045.172,30
Depreciação física - Ross-Heidecke -
Conservação D - 21,80% R$ 227.847,56
Subtotal R$ 817.324,74
Impostos, taxas e emolumentos cartonais - 3% R$ 31.355,17
Remuneração do construtor - 12% R$ 125.420,68
Custo de projetos - 3% R$ 31.355,17
Avaliação final da edificação R$ 1.005.455,75

Para avaliação dos muros divisórios, da piscina e do piso externo, foi

utilizado o critério de consulta a profissionais e empresas do ramo.

Muros divisórios (parte externa)

A área total de 1.297,50 m², está totalmente fechada com muro de alve-
naria com revestimento e pintado com tinta látex, a parte externa edifi-
cada sobre muro de arrimo, numa extensão externa total de 78 metros,
de frente para a Av. Canadá e a rua Dinamarca, com altura média de
3,50 metros, totalizando 273,00 m². Não foi considerado o muro divisó-
rio com os vizinhos, porque este custo já está incluído na avaliação da
edificação da casa. Custo da edificação considerando material e mão de
obra R$100,00 o m², totalizando R$27.300,00.

Piscina
A Piscina foi construída em paredes de concreto/alvenaria, revestimen-
to com azulejo na cor azul. Valor estimado em R$25.000,00 (Vinte e
cinco mil reais)

Piso externo
A unidade residencial unifamiliar conta com piso em áreas externas,
entretanto necessita de reparos importantes, por esta razão, não foi atri-
buído valor monetário.
152
13 - AVALIAÇÃO TOTAL DO IMÓVEL
Conciliação – Resultado da adoção de dois métodos e do critério de
consulta

Limite Inferior Valor Provável Limite Superior

Terreno R$ 337.596,52 R$ 375.094,27 R$ 412.605,00
Casa R$ 1.005.455,75 R$ 1.005.455,75 R$ 1.005.455,75
Muros divisórios R$ 27.300,00 R$ 27.300,00 R$ 27.300,00
Piscina R$ 25.000,00 R$ 25.000,00 R$ 25.000,00
Totais R$ 1.395.352,27 R$ 1.432.850,02 R$ 1.470.360,75

14 – IMPRESSÃO DIAGNÓSTICA DO MERCADO

Liquidez do imóvel – Baixa
(Referência: Baixa, Normal, Alta)
Fundamentação: O imóvel avaliando tem vocação para uso re-
sidencial unifamiliar de pessoas de renda elevada. Este público está mi-
grando para unidades residenciais unifamiliares localizadas em condo-
mínios (horizontal ou vertical) em função da segurança oferecida aos
habitantes, em face do crescente aumento da ação de meliantes, princi-
palmente em bairros de classe média alta.

Absorção pelo mercado – Difícil

(Referência: Sem perspectiva, Difícil, Demorada, rápida)

153
Fundamentação: O público para este tipo de imóvel, classe de renda
alta, tem grande preferência por imóveis mais novos, com projetos ar-
quitetônicos mais modernos e com a utilização de materiais construti-
vos de geração mais atual.

Número de ofertas – Alto

(Referência: Baixo, médio, alto)

Fundamentação: Na pesquisa ao mercado foram encontrados mais de

15 terrenos a venda no bairro Santa Rosa, entretanto na avaliação foram
consideradas apenas 15 ofertas por serem similares ao imóvel avaliando.
Em pesquisa realizada do site www.imobilnet.com.br, foram encontra-
das 31 ofertas de casas residenciais unifamiliares no bairro Santa Rosa.

Desempenho do mercado – Normal

(Referência: Recessivo, Normal, Aquecido)

Fundamentação: Após amargar três anos de prejuízo, o setor imobili-

ário de Mato Grosso reagiu e deverá fechar o ano com crescimento de
30%. Pelo menos essa é a expectativa do Sindicato da Habitação e das
Empresas Imobiliárias de Cuiabá e Várzea Grande (Secovi) e de dirigen-
tes das imobiliárias locais, que apostam no crescimento econômico do
Estado como chamariz dos novos investimentos e, consequentemente,
na expansão do ramo de imóveis. (Diário de Cuiabá, 22 de junho de
2014.)

Público alvo
Pessoas de classe média alta para uso residencial unifamiliar ou
Investidores, para uso em locação, a empresas de grande porte, a órgãos
públicos ou para uso comercial em prestação de serviços (Clínica médi-
ca, agências de publicidade, escritório de advocacia, etc.), condicionado
a obtenção de alvará na Prefeitura.

Facilitadores para negociação

Financiamento total ou parcial, através de agentes financeiros
como a Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil ou outros. Aceitação
de outros imóveis de menor valor ou veículos automotores como parte
do pagamento. Parcelamento em prazo médio sem incidência de juros
154
remuneratórios ou correção monetária. Recebimento parcelado em pra-
zo longo, com parcelas anuais, pagas através da entrega de produtos do
agronegócio (soja, milho, algodão, gado), a preço do dia da entrega.

15 - LOCALIZAÇÃO DO BAIRRO SANTA ROSA – IMAGEM DE SA-

TÉLITE

16 - LOCALIZAÇAÕ DO IMÓVEL AVALIANDO - PREFEITURA

DE ________________/GOOGLE.

17 - LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO E OFERTAS AO

MERCADO/GOOGLE.

18 - RELATÓRIOS FOTOGRÁFICO DO IMÓVEL AVALIANDO

19 - RELATÓRIOS FOTOGRÁFICOS DAS OFERTAS DA PESQUI-

SA AO MERCADO

20 - CERTIDÕES DA MATRICULA 00.000 DO IMÓVEL AVALIAN-

DO

155
156
157
158
 SUMÁRIO

1 PERÍCIA JUDICIAL.....................................................................161
1.1 CONCEITO................................................................................161
1.2 INDEPENDÊNCIA DO PERITO JUDICIAL...........................162
1.3 QUALIFICAÇÃO TÉCNICA PROFISSIONAL........................163
2.1 RESPONSABILIDADE DO PERITO........................................164
2.1.1 CIVIL (ART. 147 DO CPC)....................................................164
2.1.2 CRIMINAL (ART. 342 E 343 DO CÓDIGO PENAL).........164
2.1.3 PROCEDIMENTO DA PROVA PERICIAL...........................165
2.1.4 NOMEAÇÃO DO PERITO E “PERÍCIA CONSENSUAL”.....165
2.1.5 DEVER E ESCUSA DO PERITO............................................167
2.1.6 INDICAÇÃO DO ASSIST. TÉCNICO E FORMAÇÃO DOS
QUESITOS.......................................................................................167
2.1.7 RECUSA OU SUSPEIÇÃO OU IMPEDIMENTO DO PERITO
.........................................................................................................168
3 HONORÁRIOS PERICIAS..........................................................170
3.1 REALIZAÇÃO DOS ESTUDOS................................................174
4.0 ELABORAÇÃO DO LAUDO PERICIAL..................................174
4.1 MODELO DE LAUDOS..........................................................174
4.2 ESTRUTURAÇÃO DO LAUDO PERICIAL...........................175
4.3 PRAZO E PONTUALIDADE.................................................176
4.4 ELABORAÇÃO DO LAUDO PERICIAL...............................177
4.5 ANEXOS QUE PODEM COMPOR O LAUDO PERICIAL....179
4.6 ENTREGA DO LAUDO PERICIAL.......................................180
4.7 MANIFESTAÇÃO DAS PARTES – ASSISTENTES TÉCNICOS
.........................................................................................................180
4.8 ESCLARECIMENTOS EM AUDIÊNCIA..................................181
4.9 EXECUÇÃO DOS HONORÁRIOS PERICIAIS.......................181
4.10 COMPLEXIDADE DAS ATRIBUIÇÕES................................182
5.1 PLANEJAMENTO DA PERICIA...............................................183
5.2 OBJETIVOS...............................................................................183
5.3 RECURSOS MATERIAIS E DE PESSOAL...................................183
5.4 RISCOS......................................................................................183
6. QUESITOS...................................................................................184
6.1 CONCEITOS DE QUESITO......................................................185
6.2 QUESITOS PERTINENTES E IMPERTINENTES...................186
6.3 EXEMPLOS DE FORMULAÇÃO DE QUESITOS...................186
159
6.4 ELABORAÇÃO DE PEÇAS.......................................................187
7. PEÇA...........................................................................................189
7.1 ACEITAÇÃO E DE HONORÁRIOS..........................................189
7.2 ESCUSA DE NOMEAÇÃO........................................................190
7.3 PEDIDO DE DOCUMENTOS AS PARTES..............................192
7.4 ENTREGA DO LAUDO E HONORÁRIOS..............................193
8. REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS...........................................194

160
1 PERÍCIA JUDICIAL
1.1 CONCEITO
Meio de prova consistente que tem como objetivo esclarecer fatos que
exijam um conhecimento técnico especifico para a sua exata compre-
ensão. Ou seja, é a declaração de caráter técnico sobre um elemento
da prova. A perícia serve para provar fatos de percepção técnica, que
dependem de conhecimento técnico específico.

O perito, na qualidade de auxiliar do Poder Judiciário, como definido

pelo o art. 156, do novo CPC, será nomeado entre os profissionais legal-
mente habilitados e os órgãos técnicos ou científicos devidamente ins-
critos em cadastro mantido pelo tribunal ao qual o juiz está vinculado.
Isto quer dizer que, de acordo com o novo CPC – art. 157, § 2º, a escolha
deixa de ser do magistrado.

DISPENSA DA PROVA PERICIAL

De acordo com o art. 472, do CPC, a prova pericial poderá ser dispensa-
da sempre que as partes, na inicial e na contestação apresentarem pare-
ceres técnicos ou documentos que o juiz considere elucidativo a respeito
das questões de fato. Este dispositivo terá pouca aplicação pratica, já que
os pareceres técnicos, em sua maioria, serão conflitantes, o que exigirá
um trabalho isento de interesses, que só pode ser realizado por um pe-
rito.

REQUISITOS DO LAUDO PERICIAL

Estabelecido no art. 473, incisos I a IV, do CPC, regulamentou-se a for-

161
ma e o conteúdo do laudo pericial, exigindo do perito que o laudo seja
estruturado com os seguintes elementos: I – exposição do objeto da pe-
rícia; II – análise técnica ou científica realizada pelo perito; III – indi-
cação do método utilizado, esclarecendo-o e demonstrando ser aceito
pelos especialistas da área de conhecimento; e IV – resposta conclusiva
a todos os quesitos apresentados pelo juiz, partes e Ministério Público,
este último como fiscal da lei.

Pode o perito valer-se do termo “prejudicado” quando um quesito já ti-

ver sido respondido na resposta a outro ou, ainda, quando tiver perdido
o sentido em razão de resposta dada a outro quesito.

O laudo deve ser apresentado em linguagem simplificada e com coerên-

cia logica, com a devida justificativa de suas conclusões.

1.2 INDEPENDÊNCIA DO PERITO JUDICIAL

Inicialmente, compete asseverar que é dever do perito cumprir escru-
pulosamente o encargo que lhe foi conferido, o que significa dizer que
deve realizar o trabalho pericial de forma isenta, completa e conclusiva.

Para o desempenho de suas funções, conforme estabelece o art. 473, o

162
perito e os assistentes técnicos podem utilizar-se de todos os meios ne-
cessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando do-
cumentos que estejam em poder das partes ou de repartições públicas,
bem como instruir o laudo com plantas, desenhos, fotografias e outras
peças quaisquer que julgar importantes.

Por outro lado, deve o perito se limitar ao objeto da perícia, sendo-lhe

vedado ultrapassar os limites da sua designação, bem como emitir opi-
niões pessoais que excedam o exame técnico ou cientifico da perícia
(Art. 473, § 2º, CPC).

Ademais, deve o perito assegurar aos assistentes das partes o acesso e o

acompanhamento das diligências e dos exames que realizar, com previa
comunicação, comprovada nos autos, com antecedência de 05 (cinco)
dias. A informação não precisa ser judicial, podendo ser realizada dire-
tamente pelo próprio perito por qualquer meio idôneo.

1.3 QUALIFICAÇÃO TÉCNICA PROFISSIONAL

Um dos itens importantes para o ingresso no mercado afeto à área judi-
cial é a prévia apresentação do curriculum vitae do expert.

163
O perito deverá ter disponível um curriculum vitae detalhado de no
máximo 02 (duas) laudas, contendo no mínimo sua identificação, ende-
reço completo (telefone, fax, e-mail), qualificação (curso de formação,
especialização e outros específicos), referências (profissionais, pessoais
e periciais, caso já tenha sido nomeado em outras perícias), a área de
atuação desejável (dar uma ênfase especial em sua área de formação e
na qual tenha experiência profissional).

O curriculum vitae deve ser protocolado pelo perito por meio de uma
petição dirigida à Diretoria Geral do órgão público ou diretamente na
Secretaria da Vara, conforme a organização de cada unidade judiciária.

2.1 RESPONSABILIDADE DO PERITO

2.1.1 CIVIL (ART. 147 DO CPC)
Conforme dispõe o art. 147 o perito que, por dolo ou culpa (imprudên-
cia, imperícia ou negligência), prestar informações inverídicas, respon-
derá pelos prejuízos que causar à parte, ficando inabilitado a atuar em
outras perícias por 2 anos, além de incorrer na sanção que a lei penal
estabelecer.

Já o art. 422 informa que o perito tem que cumprir escrupulosamente o

encargo que lhe foi cometido, independentemente de ter prestado ter-
mo de compromisso.

Se o perito, sem motivo legítimo deixar de cumprir o encargo no prazo

que lhe foi assinado, o juiz comunicará o fato à corporação profissional
a que pertença o perito, podendo, ainda, impor-lhe multa que será fixa-
da tendo em vista o valor da causa e o possível prejuízo decorrente do
atraso no processo (Parágrafo único do art. 424 do CPC).

2.1.2 CRIMINAL (ART. 342 E 343 DO CÓDIGO PENAL)

Ao fazer afirmação falsa, negar ou calar sobre a verdade em processo
judicial, administrativo, inquérito policial ou em juízo arbitral, o perito
comete crime de falsa perícia, cuja pena, nos termos do art. 342 do Có-
digo Penal, é de reclusão de 1 a 3 anos e multa.

A pena poderá ser aumentada de um sexto a um terço se o crime de fal-

164
sa perícia for praticado mediante suborno ou com o fim de obter prova
destinada a produzir efeito em processo penal ou em processo civil em
que for parte entidade da administração pública direta ou indireta (§
1º.).

Entretanto, se o perito se retrata ou declara a verdade antes da sentença

no processo em que ocorreu o ilícito da falsa perícia, o fato deixa de ser
punível (§ 2º.).

Conforme dispõe o art. 343 do CP, também cometerá ato ilícito, punível
com pena de reclusão de 3 a 4 anos, aquele que der, oferecer ou prome-
ter dinheiro ou qualquer outra vantagem ao perito para fazer afirmação
falsa, negar ou calar a verdade em perícia.

Da mesma forma, a pena poderá ser aumentada de um sexto a um terço

se o crime for cometido com o fim de obter prova destinada a produzir
efeito em processo penal ou em processo civil em que for parte entidade
da administração pública direta ou indireta (parágrafo único).

2.1.3 PROCEDIMENTO DA PROVA PERICIAL

2.1.4 NOMEAÇÃO DO PERITO E “PERÍCIA CONSENSUAL”

Considerando que a perícia é o meio de prova que visa esclarecer fatos

que exijam um conhecimento técnico específico, a nomeação do perito
será feita entre os profissionais legalmente habilitados. A escolha não é

165
mais incumbência do juiz, isto porque, o art. 157, § 2º, do CPC prevê
que será organizada uma lista de peritos na vara ou na secretaria, de
modo que as perícias sejam distribuídas equitativamente, observadas a
capacidade técnica e a área de conhecimento.

De outro norte, o art. 471, do CPC prevê que as partes podem, de co-
mum acordo, escolher o perito, indicando-o mediante requerimento
destes. Em outros tempos, a escolha do perito era do juiz da causa, onde
as partes não participavam da escolha deste ou daquele profissional.

Com o novo CPC, as partes podem escolher o perito, desde que estas
sejam plenamente capazes e a causa possa ser resolvida com a autocom-
posição.

Com esse regramento, no ato de escolha do perito pelas partes, os as-

sistentes técnicos, também, já devem ser indicados, bem como o local e
data de realização da perícia.

Quanto aos honorários e a indicação dos quesitos, considerando que

o dispositivo legal não da muitas informações, deve-se levar em conta
a abrangência do acordo celebrado pelas partes, aplicando-se as regras
da prova pericial – perito indicado pelas partes se equipara ao perito
indicado pelo juiz.

166
2.1.5 DEVER E ESCUSA DO PERITO
De acordo com o art. 378 do CPC, ninguém pode se eximir de auxiliar
o juízo na busca da verdade. Isto quer dizer que o perito tem um dever
de prestar o serviço técnico, sendo remunerado por isso.

Por outro lado, a escusa deve ser apresentada dentro de 15 (quinze) dias,
a contar de sua intimação. Se o perito não se manifestar no prazo assina-
lado, reputar-se-á que aceitou a nomeação.

2.1.6 INDICAÇÃO DO ASSIST. TÉCNICO E FORMAÇÃO DOS

QUESITOS
Incumbem às partes (no prazo de cinco dias contados da intimação do
despacho de nomeação do perito):

I - indicar os seus assistentes técnicos; II - apresentar quesitos.

A faculdade de indicação do Assistente Técnico reside no fato de que,

sendo este escolhido e contratado pelas partes, deverá trabalhar dentro
dos limites éticos, mas em favor do contratante. Neste sentido, em face
deste não há que se falar em impedimento ou suspeição.

Apresentados os quesitos pelas partes, pode o juiz analisá-los e excluir

os impertinentes ao litígio ou, então, incluir outros que entender per-
tinentes e necessários, conforme previsto no artigo 470, do Código do
Processo Civil:

“Compete ao juiz:
I - Indeferir quesitos impertinentes;

II - formular os quesitos que entender necessários ao esclarecimento da

causa.”

Deve, entretanto, justificar eventual indeferimento de quesitos, haja vis-

ta que tal decisão é agravável.

Se alguma das partes não se manifestou nos autos a respeito dos quesi-
tos, há que ser observado se ainda não decorreu o prazo de 05 (cinco)
dias para sua apresentação.
167
Se ainda não estiver precluso o direito de formulação dos quesitos, os
autos devem ser devolvidos ao cartório para que a parte possa juntar
seus quesitos. Só então, o perito deve fazer carga definitiva para iniciar
seu trabalho pericial.

2.1.7 RECUSA OU SUSPEIÇÃO OU IMPEDIMENTO DO PERITO

O art. 148, II, do CPC estabelece as causas de impedimento e suspeição
previstas para o juiz e são, também, aplicáveis aos demais auxiliares da
justiça, inclusive o perito.

O perito, ao ser nomeado, deverá manifestar o seu impedimento/sus-

peição para execução da perícia e/ou ainda escusar-se dos serviços sem-
pre que reconhecer não estar capacitado à altura do encargo confiado.

Para tanto, o rol de causas que ensejam o impedimento e a suspeição,

seja do juiz ou dos auxiliares da justiça se encontram descritos nos arti-
gos 144 e 145, do CPC:

“Art. 144. Há impedimento do juiz, sendo-lhe vedado exercer suas fun-

ções no processo:
I - em que interveio como mandatário da parte, oficiou como perito,
funcionou como membro do Ministério Público ou prestou depoimen-
to como testemunha;
II - de que conheceu em outro grau de jurisdição, tendo proferido de-
cisão;
III - quando nele estiver postulando, como defensor público, advoga-
do ou membro do Ministério Público, seu cônjuge ou companheiro, ou
qualquer parente, consanguíneo ou afim, em linha reta ou colateral, até
o terceiro grau, inclusive;
IV - quando for parte no processo ele próprio, seu cônjuge ou compa-
nheiro, ou parente, consanguíneo ou afim, em linha reta ou colateral, até
o terceiro grau, inclusive;
V - quando for sócio ou membro de direção ou de administração de
pessoa jurídica parte no processo;
VI - quando for herdeiro presuntivo, donatário ou empregador de qual-
quer das partes;
VII - em que figure como parte instituição de ensino com a qual tenha
relação de emprego ou decorrente de contrato de prestação de serviços;
168
VIII - em que figure como parte cliente do escritório de advocacia de
seu cônjuge, companheiro ou parente, consanguíneo ou afim, em linha
reta ou colateral, até o terceiro grau, inclusive, mesmo que patrocinado
por advogado de outro escritório;
IX - quando promover ação contra a parte ou seu advogado.
§ 1o Na hipótese do inciso III, o impedimento só se verifica quando o
defensor público, o advogado ou o membro do Ministério Público já
integrava o processo antes do início da atividade judicante do juiz.
§ 2o É vedada a criação de fato superveniente a fim de caracterizar im-
pedimento do juiz.
§ 3o O impedimento previsto no inciso III também se verifica no caso
de mandato conferido a membro de escritório de advocacia que tenha
em seus quadros advogado que individualmente ostente a condição nele
prevista, mesmo que não intervenha diretamente no processo.
Art. 145. Há suspeição do juiz:
I - amigo íntimo ou inimigo de qualquer das partes ou de seus advoga-
dos;
II - que receber presentes de pessoas que tiverem interesse na causa an-
tes ou depois de iniciado o processo, que aconselhar alguma das partes
acerca do objeto da causa ou que subministrar meios para atender às
despesas do litígio;
III - quando qualquer das partes for sua credora ou devedora, de seu
cônjuge ou companheiro ou de parentes destes, em linha reta até o ter-
ceiro grau, inclusive;

169
IV - interessado no julgamento do processo em favor de qualquer das
partes.
§ 1o Poderá o juiz declarar-se suspeito por motivo de foro íntimo, sem
necessidade de declarar suas razões.
§ 2o Será ilegítima a alegação de suspeição quando:
I - houver sido provocada por quem a alega;
II - a parte que a alega houver praticado ato que signifique manifesta
aceitação do arguido”.

3. HONORÁRIOS PERICIAIS
Com o recebimento da intimação de nomeação, o perito vai ao cartório

e retira o processo em carga com o objetivo de estudá-lo e obter elemen-

tos para elaboração da proposta de honorários.

Nessa oportunidade, a análise criteriosa da petição inicial elaborada

pelo autor, da contestação ofertada pelo réu, dos documentos que com-
põem o processo e dos quesitos formulados pelas partes, será de fun-
damental importância para estruturar a proposta de honorários a ser
apresentada pelo perito.

É imprescindível que o perito verifique com muito cuidado as questões

suscitadas pelos quesitos formulados pelas partes, pois deles podem de-
correr a necessidade de realização de trabalhos que demandem tempo e
despesas significativas, inclusive contratação de equipe de apoio, labora-
170
tórios, para exames ou ensaios, cujos custos precisam ser devidamente
previstos na proposta de honorários.

Os honorários a serem cobrados pelo perito judicial são, assim, usual-

mente, estabelecidos levando em consideração a responsabilidade que
terá o profissional no desenvolvimento de seu trabalho, além do valor
do objeto a ser periciado, os serviços de terceiros, inclusive cópias, fotos
e mapas, e o tempo provável que o profissional terá que dedicar para
concluir o serviço.

Analisados todos os aspectos mencionados, o profissional poderá ela-

borar e apresentar sua proposta para o magistrado, que a submeterá à
manifestação das partes para aprovação ou impugnação fundamentada,
no prazo de 05 (cinco) dias.

A proposta de honorários deverá ser encaminhada através de uma pe-

tição, com uma descrição sucinta dos serviços que serão realizados, o
valor total da perícia e o requerimento de um adiantamento sobre esse
valor, usualmente estabelecido em 50% (cinqüenta por cento).

O ideal é que o perito solicite ao juiz que determine à parte responsável

pelo pagamento da perícia que efetue o depósito em juízo do valor in-
tegral pretendido, requerendo para o início dos trabalhos a autorização
para levantamento de apenas 50% (cinqüenta por cento) daquele mon-
tante.

A melhor maneira para o perito estipular seus honorários é quantifican-

do as horas trabalhadas que serão necessárias para a perfeita consecu-
ção do laudo.

As tabelas de honorários com a indicação de horas técnicas, normal-

mente são fornecidas pelas entidades de classes.

Quando não for possível obter o valor indicativo da hora técnica, o pro-
fissional poderá estimar um valor que julgue justo e adequado para sua
remuneração, procurando sempre ter bom senso no seu estabelecimen-
to para não correr o risco de ser impugnado pelas partes ou glosado
pelo juiz em face do exagero do pedido.
171
A indicação da metodologia a ser utilizada pelo perito na própria pro-
posta de honorários poderá ser de grande importância para demonstrar
sua competência e o conhecimento técnico profissional.

Os honorários periciais são pagos pela parte que requerer a perícia.

Quando o requerimento da perícia é iniciativa do autor, a ele caberá,
inicialmente, a responsabilidade pelo pagamento dos honorários.

Da mesma forma, se a perícia for determinada pelo juiz ou se as duas

partes a requererem, ao autor incumbirá o ônus de arcar inicialmente
com o custo da perícia.

Porém, se ao final do processo sair vencedor da lide, o réu será condena-

do a ressarcir o autor das despesas que despendeu com a perícia.

Se o réu for o requerente da prova pericial, a ele caberá a responsabilida-

de de pagar os honorários propostos pelo perito, sendo ao final,

se sair vencedor da lide, ressarcido pelo autor dos valores que eventual-
mente pagou ao expert.

A não manifestação das partes no prazo assinalado pelo juiz, faz presu-
mir que há concordância quanto ao valor apresentado pelo perito.

Com a manifestação das partes, que poderão aceitar ou impugnar moti-

vadamente o valor postulado pelo perito, o juiz fixará os honorários por
arbitramento, determinando à parte responsável pelo pagamento que
deposite o adiantamento ou o valor integral fixado.

O valor dos honorários de perito serão sempre arbitrados pelo juiz, com
base em sua convicção sobre a abrangência e complexidade do trabalho
pericial, os valores em litígio, etc.

Se a parte intimada a depositar a verba honorária arbitrada, não o fizer

no prazo assinalado, a parte perderá a oportunidade de produzir a pro-
va.

Com o valor depositado o perito, por meio de petição de recebimento

172
de honorários, requer ao juiz a expedição de alvará para liberação de
50% do valor total fixado como honorários.

Geralmente 50% dos honorários são recebidos no inicio dos trabalhos e

o remanescente na entrega do laudo.

De posse do alvará para levantamento de honorários, o perito vai ao

banco e levanta a importância liberada pelo magistrado.

Pode ocorrer que a parte responsável pelo depósito dos honorários, pre-
tendendo evitar os tramites burocráticos e acelerar o início dos traba-
lhos periciais, resolva pagar diretamente ao perito o adiantamento au-
torizado pelo juiz.

Nesses casos é recomendável que o perito, ao receber o adiantamento,

solicite que a parte deposite imediatamente o restante dos honorários
em juízo para garantir o recebimento integral da perícia, caso o laudo
seja desfavorável àquela, que assim poderá tentar retardar o pagamento
do restante dos honorários.

Com relação à parcela paga diretamente pela parte ao perito, recomen-

da-se que o mesmo junte ao processo, cópia do recibo entregue para a
173
parte responsável pelo pagamento, trazendo assim transparência pro-
cessual na operação e afastando eventual alegação de suspeição pela ou-
tra parte.

3.1 REALIZAÇÃO DOS ESTUDOS

Conhecendo os elementos do processo, o perito deve ativar-se para co-
lher dados de campo, informações de testemunhas, obtenção de certi-
dões em cartórios, contratação de equipes ou profissionais para elabo-
ração de serviços especiais como levantamentos topográficos, exames
laboratoriais, elaboração de desenhos, obtenção de registros fotográfi-
cos, dados de satélite, etc.

O desenvolvimento dos trabalhos periciais deve atender a uma ordem

previamente estabelecida, de tal forma que nenhuma etapa fique preju-
dicada ou inconclusa por falta de informações ou providências.

O estudo técnico da avaliação mercadológica foi objeto de estudo do

módulo de Avaliação.

4.0ELABORAÇÃO DO LAUDO PERICIAL

4.1 Modelo de laudos
Deve ser entendido que não existe modelo pronto de laudo pericial.

174
Cada situação processual é diferente de outra, ainda que possam ocor-
rer muitas semelhanças em alguns aspectos do processo ou do trabalho
pericial que deva ser desenvolvido.

Também deve ser considerado que cada profissional tem estilo próprio
de estruturação e apresentação de seu trabalho profissional, não sendo
garantido que um laudo elaborado por certo perito sirva integralmente
como padrão para outro expert.

Assim, os modelos devem ser encarados como ajuda ou orientação para

que o perito possa ser inspirado em desenvolver e aprimorar seu pró-
prio estilo de apresentação de laudo pericial.

4.2 Estruturação do laudo pericial

O planejamento, execução e redação do laudo pericial são de responsa-
bilidade exclusiva do perito.

O laudo pericial é o produto final da perícia que tem por objetivo auxi-
liar o juiz no entendimento da questão técnica controvertida, propician-
do-lhe a oportunidade de fazer justiça ao decidir matéria sobre a qual
não detém conhecimento científico.

Com esse escopo, o laudo deverá ser estruturado no mínimo com os

seguintes itens:
a) Cabeçalho (identificação do juiz e da Vara em que tramita o processo,
n°. dos autos, tipo da ação e nome das partes);
b) Metodologia aplicada na execução dos trabalhos;
c) É recomendável que o expert faça um preâmbulo com informações
de caráter genérico de interesse ao registro da perícia, como por exem-
plo, quando e em que condições ocorreram as diligências, dificuldades e
peculiaridades ocorridas durante a realização dos serviços, as informa-
ções cronológicas extraídas do processo, visando ordenar os fatos que
antecederam a realização da perícia.
d) O perito deve descrever, de maneira clara e concisa, qual é o objeto
da perícia.
e) Em situações de complexidade, recomenda-se que além da resposta
dos quesitos sejam realizados comentários a respeito a fim de permitir
uma melhor compreensão pelo juiz das teses e objetivos de prova perse-
175
guidos pelos litigantes.

f) Transcrição dos quesitos formulados pelo juiz e pelas partes, com as

respostas do perito ofertadas de forma objetiva e com clareza suficiente
para não deixar dúvida quanto à matéria.

A boa técnica orienta para que sejam evitadas respostas diretas fechadas
como simples “sim” e “não”.

Os quesitos e as respostas elaboradas pelo perito devem ser apresenta-

dos por ordem, iniciando-se por aqueles formulados pelo juiz, seguin-
do-se os quesitos do autor e depois aqueles formulados pelo réu.

d) Conclusão técnica, com a opinião do perito sob a matéria estudada.

4.3 Prazo e pontualidade

Dentre as qualidades profissionais atribuídas ao perito, ressalta-se a im-
portância de cumprimento fiel dos prazos legais fixados ou estipulados
pelo Juízo.

A pontualidade na entrega do laudo pericial propiciará o desenvolvi-

mento normal do processo, não dando oportunidade às partes de exer-
cerem seus interesses em reter, retardar ou procrastinar o andamento
processual.

Se todos que têm o poder de intervir no processo, cumprirem os prazos

legais, a justiça estará mais presente para atender a pretensão de todos
os cidadãos.

O art. 477 do CPC estabelece que o perito deverá apresentar o laudo

pericial no prazo fixado pelo juiz, pelo menos 20 (vinte) dias antes da
audiência de instrução e julgamento.

Caso o expert não apresente o laudo pericial no prazo estabelecido aci-

ma, o juiz poderá conceder-lhe, por uma única vez, prorrogação do
prazo, que corresponde a 10 (dez) dias. Tal requerimento deve ser feito
através de petição escrita, dirigida ao juiz da causa, de modo justificado
(razões).
176
Os assistentes técnicos não são intimados da realização da perícia, mas
sim as partes por via de seus procuradores.

As partes terão ciência da data e do local designados pelo juiz ou indi-

cados pelo perito para ter início a produção da prova. É o que estabelece
o art. 474, do CPC, em respeito ao principio do contraditório, visando a
participação, inclusive com objetivos fiscalizadores, durante toda a fase
de produção da prova pericial.

4.4 Elaboração do laudo pericial

Ao concluir os trabalhos de diligência, chamados trabalhos de campo, o
perito deve convidar os assistentes técnicos, se houver, para uma confe-
rência reservada sobre os dados levantados, embora esse procedimento
não seja obrigatório.

Entretanto, é sempre de bom alvitre lembrar que a ética profissional

recomenda que tanto o perito quanto os assistentes técnicos se tratem
com o devido respeito e consideração, e que em todas as conferências
estejam presentes ambos os assistentes, se houver.

Não é incomum que os mesmos profissionais se encontrem em outros

processos em posições trocadas, razão pela qual o respeito entre colegas
deve ser a tônica do relacionamento profissional.
177
Em regra, o laudo pericial é estruturado com a apresentação dos quesi-
tos formulados pelas partes com as respectivas respostas.

Entretanto, de acordo com a complexidade das questões envolvidas,

nada impede que o perito judicial estruture o laudo em tópicos explica-
tivos, antes das respostas dos quesitos propriamente ditos, de tal forma
que possa auxiliar na melhor compreensão dos quesitos formulados pe-
las partes e de suas respostas.

Na realização da perícia o expert não está adstrito às respostas aos que-

sitos, mas ao objeto da perícia, devendo esclarecer todas as questões
técnicas por ele levantadas, mesmo que não tenham sido argüidas pelas
partes, pois a sua função primordial é o esclarecimento quanto à maté-
ria técnica considerada em sua totalidade, ainda que por razões outras
não tenham sido suficientemente abordadas pelos quesitos das partes.
Lembrando-se, sempre, que o perito deve se ater ao objeto da perícia,
sem ultrapassar seus limites.

Se durante a elaboração do laudo pericial, o perito se deparar com que-

178
sitos que embora impertinentes, estranhos à perícia ou ao objeto

pericial, não tenham sido indeferidos pelo juiz, o expert poderá recu-
sar-se a respondê-los, apontando os motivos justificados que o levaram
a tal decisão ou demonstrar a impossibilidade técnica de respondê-los,
quando for o caso.

Quando os quesitos são elaborados em uma ordem seqüencial com a

suposição de que o quesito originário tenha resposta positiva ou nega-
tiva, em caso de resposta contrária à esperada para o quesito originário,
o perito deverá, quando for o caso, responder aos demais quesitos se-
qüenciais com o termo ‘prejudicado’ com a devida justificativa.

Quando um quesito formulado apresentar mais de uma opção de res-

posta em vista de diferentes hipóteses existentes, o perito deve esclare-
cer com detalhes todas as situações possíveis com seus diferentes desdo-
bramentos ou resultados.

4.5 Anexos que podem compor o laudo pericial

Os anexos servem para fundamentar e facilitar a elucidação e compre-
ensão de tudo que está escrito no laudo.

O perito deve juntar ao laudo, de maneira ordenada e identificada, to-

dos os documentos, fotografias, mapas, levantamentos técnicos, relatos
e entrevistas, planilhas orçamentárias, memórias de cálculo, etc. que
serviram de embasamento para suas conclusões ou que servem como
provas cabais de suas afirmações.

Ainda que existam discussões de que as fotografias digitais não servem

como provas, mas apenas como ilustrações em face da possibilidade de
adulteração das fotografias oriundas de máquinas fotográficas digitais
por meio de softwares sofisticados, atualmente a tecnologia disponível
é capaz de identificar as fraudes que eventualmente venham a ser pra-
ticadas.

Outras provas como certidões, documentos, declarações, contratos,

sempre que possível devem ser juntados no original.

179
Entretanto, nos termos do art. 425, VI, do CPC, fazem a mesma prova
que os originais se declaradas pelo perito como cópias fieis e autênticas
dos mesmos, respondendo o expert civil e criminalmente pela

falsidade de sua declaração, inclusive por crime de falsidade ideológica

e de falsa perícia (arts. 299 e 342 do CP).

4.6 Entrega do laudo pericial

Concluído o laudo pericial dentro do prazo previamente definido pelo
juiz, o perito fará, por meio de petição, o seu encaminhamento com a
restituição dos autos do processo ao cartório, podendo solicitar a libe-
ração do Alvará para levantamento do depósito referente ao saldo dos
honorários periciais com os devidos acréscimos legais.

4.7 MANIFESTAÇÃO DAS PARTES – ASSISTENTES TÉCNICOS

Entregue o laudo, o Gestor Judicial autuará o mesmo, fazendo os autos
conclusos ao juiz.

Com o laudo juntado ao processo, o juiz despachará determinando a

intimação das partes para se manifestarem sobre a perícia.

Devidamente intimadas, as partes poderão acatar e concordar com as

conclusões do perito, pedir esclarecimentos adicionais, apresentando
pareceres alternativos elaborados por seus respectivos assistentes técni-
cos no prazo comum de 15 (quinze) dias, consoante dispõe o art. 477, §
1º, do CPC.

A indicação de assistente técnico pela parte é facultativa. Por isso, nada

obsta que as partes, individual ou conjuntamente, dispensem a indica-
ção de seus assistentes técnicos respectivos, quer pela confiança deposi-
tada no perito nomeado pelo juiz, quer por medida de economia, haja
vista que os custos dos assistentes são suportados individualmente pelas
partes.

O número de assistentes técnicos a ser indicado por cada uma das par-
tes encontra-se vinculado ao tipo de assunto que envolve a causa. Se a
causa exigir uma perícia complexa que abranja mais de uma área de co-
nhecimento especializado, recomendando a nomeação de mais de um
180
perito pelo juiz, o mesmo número de assistentes técnicos será admitido
a cada uma das partes.

Importante destacar que a manifestação do assistente técnico não é ape-

nas realizar nova perícia, mas apontar eventuais equívocos existentes no
trabalho pericial.

4.8 ESCLARECIMENTOS EM AUDIÊNCIA

O art. 477, § 3º, do CPC determina que a parte que desejar esclareci-
mento do perito ou do assistente técnico requererá ao juiz que mande
intimá-lo a comparecer à audiência, formulando desde logo as pergun-
tas sob a forma de quesitos, devendo o perito ou assistente técnico ser
intimado com, pelo menos, 10 (dez) dias de antecedência da audiência.

A Lei não permite que tais perguntas sejam equivalentes a quesitos ge-
néricos. Ao contrário, devem ser perguntas elucidativas, destinadas a
esclarecer as respostas dadas no laudo e não quesitos novos sobre maté-
ria não suscitada anteriormente.

4.9 EXECUÇÃO DOS HONORÁRIOS PERICIAIS

Quando os honorários periciais não forem previamente depositados em
juízo e as partes criarem obstáculo ao seu pagamento, ao perito é confe-
rido mecanismos judiciais para que seu trabalho seja devidamente pago.
181
Nesses casos, a alternativa que se descortina ao perito é a de promover a
execução judicial de seu crédito, pois os honorários arbitrados pelo ju-
ízo são considerados títulos executivos extrajudiciais, consoante dispõe
o art. 784, do CPC.

Antes de instruir a ação de execução o perito deverá requerer ao juiz que

o nomeou uma certidão contendo seu nome como perito nomeado, o
valor fixado de honorários, a importância devida pela parte devedora,
além de outras informações necessárias, como os dados do processo,
etc.

4.10 COMPLEXIDADE DAS ATRIBUIÇÕES.

Se o perito verificar que não possui a atribuição profissional para ela-
borar a perícia para a qual foi indicado, deve informar tal fato ao juiz e
declinar da indicação em favor de outro profissional.

O art. 475 estabelece que, em se tratando de perícia complexa que

abranja mais de uma área de conhecimento especializado, o juiz poderá
nomear mais de um perito e a parte poderá indicar mais de um assisten-
te técnico. A exigência de multiplicidade de peritos conforme a multi-
plicidade de conhecimentos técnicos exigidos é decorrência natural da

182
própria razão de ser da prova pericial.

5.1 PLANEJAMENTO DA PERICIA

5.2 OBJETIVOS
O perito deve estabelecer com muita clareza quais são os objetivos da
perícia para a qual foi nomeado e o que espera obter o juiz a partir de
seu trabalho naquilo que é pertinente à elucidação de fatos duvidosos.

Para isso torna-se indispensável a leitura atenta do processo, observan-

do-se com muito cuidado o objeto da lide, as alegações das partes, os
documentos juntados aos autos e principalmente, os quesitos formula-
dos pelo juiz e pelas partes.

5.3 RECURSOS MATERIAIS E DE PESSOAL

Conhecendo os detalhes do processo, o perito deve estabelecer um pla-
nejamento para execução das várias ações que serão necessárias para a
elaboração do laudo pericial, inclusive definindo prazos e meios para
realização de tais ações.

Dependendo do tipo de trabalho que será realizado poderá haver maior

necessidade de o perito se socorrer de equipamentos e materiais mais
sofisticados. Nesse sentido, o custo e a disponibilidade desses itens de-
verão ser devidamente considerados, seja na fase de preparação da pro-
posta de honorários, seja na fase de elaboração dos trabalhos periciais.

Muitas vezes a falta de planejamento na reserva ou aquisição de deter-

minado equipamento pode levar o perito a ver-se impedido de realizar
o serviço, atrasando assim a entrega do laudo no prazo assinalado pelo
juiz ou mesmo ser obrigado a pagar muito mais caro pela contratação
do serviço de terceiros ou a adquirir o equipamento em situação de ur-
gência.

5.4 RISCOS
Pode acontecer que em determinada lide, as partes litiguem com eleva-
do nível de animosidade. Nessas situações o perito poderá ver-se im-
pedido de realizar seu trabalho, como por exemplo, ao ter negado pelo
inquilino o acesso ao imóvel periciado, ou quando a parte sonega infor-
mações ou documentos que são indispensáveis à elaboração do laudo,
183
como por exemplo, documentos contábeis.

Nesses casos, para não prejudicar seu trabalho, o perito, por meio de
petição, deve comunicar ao juiz da causa a dificuldade que lhe é impos-
ta pela parte, requerendo auxílio para solucionar o problema, inclusive
com força policial, e, se for o caso, dilação do prazo para conclusão da
perícia.

Ao fazer carga no processo o perito passa a responder pelos autos, assu-

mindo assim uma grande responsabilidade pela sua preservação.

Os riscos de ocorrer extravio dos autos ou perda de documentos devem

ser considerados pelo perito, sob pena de responder judicialmente pe-
los prejuízos que sofrerem as partes em caso de sinistro, além de poder
sofrer representação por parte do magistrado junto ao órgão de classe a
que pertença o perito.

6. QUESITOS
184
6.1 CONCEITOS DE QUESITO
A formulação dos quesitos encontra-se intimamente vinculada com a
natureza do litígio e das provas técnicas para auxiliar a convicção do juiz
com outros elementos e fatos provados nos autos.

Quesitos são perguntas que o juiz e as partes formulam no processo vi-

sando esclarecimentos de fatos incertos ou de difícil entendimento para
os indivíduos que não dominam o conhecimento técnico necessário.

Os quesitos formulados pelas partes estão sujeitos à aprovação do juiz,

pois como a finalidade do trabalho do perito é auxiliar o julgador no
entendimento dos fatos alegados, o magistrado poderá afastar aqueles
quesitos que julgue não serem pertinentes ao caso sub judice ou que não
irão ajudar a esclarecer as questões técnicas duvidosas.

O perito tem a responsabilidade de responder aos quesitos apresentados

no processo, elucidando da melhor maneira possível o objeto da perícia.
Entretanto, para tornar claros os fatos suscitados no processo, o expert
185
não precisa limitar suas respostas ao teor dos quesitos apresentados,
mas sim aos fatos constantes dos autos, que carecem de esclarecimento.

6.2 QUESITOS PERTINENTES E IMPERTINENTES

Quesitos impertinentes são aquelas questões suscitadas pelas partes que
não guardam nenhuma relação com o caso sub judice.

Entretanto, impertinência na técnica jurídica se refere não somente ao

que é despropositado, como também aquilo que vem com irreverência
por não encontrar apoio no ordenamento jurídico.

Nos termos do art. 470, incisos I e II, do CPC, compete ao juiz a decisão
de indeferir os quesitos que considerar impertinentes ao processo ou de
formular outros que julgue necessários ao deslinde da causa.

Havendo a formulação de quesitos impertinentes por qualquer das par-

tes e que eventualmente não tenham sido indeferidos pelo juiz, ao perito
cabe responder o quesito, sendo-lhe facultado, entretanto, mencionar
justificadamente a impertinência das questões formuladas e a dissocia-
ção com o objeto do litígio.

6.3 EXEMPLOS DE FORMULAÇÃO DE QUESITOS

A formulação de quesitos encontra-se intimamente vinculada com a na-
tureza do litígio e das provas técnicas para auxiliar na convicção do juiz
com outros elementos ou fatos provados nos autos.

Vejamos a seguir algumas sugestões de quesitos:

- Qual o nome da rua onde se localiza o imóvel? E do bairro?

- Encontra-se o imóvel devidamente registrado? Em que Serviço Nota-

rial e Circunscrição Imobiliária?

- Qual o cadastro imobiliário (indicação fiscal)?

- Há coincidência do cadastro imobiliário (indicação fiscal) do imóvel

expropriado com os elementos contidos no respectivo Decreto Legisla-
tivo?
- Qual a área do imóvel?
186
- Informem os Srs. perito e assistentes técnicos sobre o valor do bem
expropriado.

- Existe diferença entre o valor avaliado atualmente e o valor original-

mente depositado (corrigido pelos índices de poupança)?

- Caso positiva a resposta ao quesito anterior, qual seria o montante

credor em favor do requerido devidamente atualizado?

- O imóvel expropriado encontra-se registrado em nome do requerido?

- Existe possibilidade de que área expropriada não pertença a particu-

lares?
- Existe possibilidade de haver vícios no imóvel expropriado?

6.4 ELABORAÇÃO DE PEÇAS

A comunicação intraprocessual (dentro do processo) realizada entre as
parte e o juiz, ocorrem por meio de petições. Recomenda-se que os au-
xiliares do juízo, como é o caso do perito e avaliador técnico, também se
comuniquem por este meio.

187
As petições são requerimentos endereçados ao juiz em que se expõem
argumentos fáticos e jurídicos para ao final requerer algo.

Nas petições é fundamental que contenha as seguintes informações:

1) Endereçamento (vara em que tramita o processo)
2) Número do processo
3) Nome do requerente e sua qualificação
4) Argumentos
5) Requerimento
6) Data
7) Assinatura do requerente.

Vejam os modelos em anexo.

188
7. PEÇA
7.1 ACEITAÇÃO E DE HONORÁRIOS

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA ____ VARA CÍ-

VEL DA COMARCA DE CUIABÁ / MATO GROSSO

PROCESSO 377/2003

JOÃO DA SILVA SOUZA, brasileiro, casado, corretor de imóveis, de-

vidamente inscrito no CRECI sob n° 9999, nos autos em epígrafe, vem
perante Vossa Excelência manifestar concordância na minha nomeação
como perito judicial e, na oportunidade, REQUEIRO que os honorá-
rios periciais sejam fixados na quantia de R$700,00 (setecentos reais),
conforme sugerido pela tabela em anexo e que estes sejam depositados
integralmente na Conta Única do Tribunal, sendo-me repassado 50%
do valor no início dos trabalhos periciais e 50% na entrega do laudo.

Nestes termos, pede deferimento.

Cuiabá/MT, 28 de outubro de 2.003.

JOÃO DA SILVA SOUZA

PERITO JUDICIAL

189
7.2 ESCUSA DE NOMEAÇÃO

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 14ª VARA CÍ-

VEL DA COMARCA DE CUIABÁ / MATO GROSSO

Vejam as hipóteses de impedimento e suspeição

“Art. 144. Há impedimento do juiz, sendo-lhe vedado exercer suas fun-
ções no processo:
I - em que interveio como mandatário da parte, oficiou como perito,
funcionou como membro do Ministério Público ou prestou depoimen-
to como testemunha;
II - de que conheceu em outro grau de jurisdição, tendo proferido de-
cisão;
III - quando nele estiver postulando, como defensor público, advoga-
do ou membro do Ministério Público, seu cônjuge ou companheiro, ou
qualquer parente, consanguíneo ou afim, em linha reta ou colateral, até
o terceiro grau, inclusive;
IV - quando for parte no processo ele próprio, seu cônjuge ou compa-
nheiro, ou parente, consanguíneo ou afim, em linha reta ou colateral, até
o terceiro grau, inclusive;
V - quando for sócio ou membro de direção ou de administração de
pessoa jurídica parte no processo;
VI - quando for herdeiro presuntivo, donatário ou empregador de qual-
quer das partes;
VII - em que figure como parte instituição de ensino com a qual tenha
relação de emprego ou decorrente de contrato de prestação de serviços;
VIII - em que figure como parte cliente do escritório de advocacia de
seu cônjuge, companheiro ou parente, consanguíneo ou afim, em linha
reta ou colateral, até o terceiro grau, inclusive, mesmo que patrocinado
por advogado de outro escritório;
IX - quando promover ação contra a parte ou seu advogado.
§ 1o Na hipótese do inciso III, o impedimento só se verifica quando o
defensor público, o advogado ou o membro do Ministério Público já
integrava o processo antes do início da atividade judicante do juiz.
§ 2o É vedada a criação de fato superveniente a fim de caracterizar im-
pedimento do juiz.
§ 3o O impedimento previsto no inciso III também se verifica no caso
de mandato conferido a membro de escritório de advocacia que tenha
190
em seus quadros advogado que individualmente ostente a condição nele
prevista, mesmo que não intervenha diretamente no processo.
Art. 145. Há suspeição do juiz:
I - amigo íntimo ou inimigo de qualquer das partes ou de seus advoga-
dos;
II - que receber presentes de pessoas que tiverem interesse na causa an-
tes ou depois de iniciado o processo, que aconselhar alguma das partes
acerca do objeto da causa ou que subministrar meios para atender às
despesas do litígio;
III - quando qualquer das partes for sua credora ou devedora, de seu
cônjuge ou companheiro ou de parentes destes, em linha reta até o ter-
ceiro grau, inclusive;
IV - interessado no julgamento do processo em favor de qualquer das
partes.
§ 1o Poderá o juiz declarar-se suspeito por motivo de foro íntimo, sem
necessidade de declarar suas razões.
§ 2o Será ilegítima a alegação de suspeição quando:
I - houver sido provocada por quem a alega;
II - a parte que a alega houver praticado ato que signifique manifesta
aceitação do arguido”.

PROCESSO 377/2003

JOÃO DA SILVA SOUZA, brasileiro, casado, corretor de imóveis, de-

vidamente inscrito no CRECI sob n° 9999, nos autos em epígrafe, vem
perante Vossa Excelência com fulcro no artigo ____ do CPC (analisar
se se trata de impedimento ou suspeição), manifestar meu impedimento
para a realização dos trabalhos periciais em razão do grau de parentesco
que possuo da parte autora, por isso, requer-se o reconhecimento de
meu impedimento e a nomeação de novo perito e, dede já, coloco-me a
disposição para novas nomeações.

Nestes termos, pede deferimento.

Cuiabá/MT, 28 de outubro de 2.003.

JOÃO DA SILVA SOUZA

PERITO JUDICIAL
191
7.3 PEDIDO DE DOCUMENTOS AS PARTES

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 14ª VARA CÍ-

VEL DA COMARCA DE CUIABÁ / MATO GROSSO

PROCESSO 377/2003

JOÃO DA SILVA SOUZA, brasileiro, casado, corretor de imóveis, de-

vidamente inscrito no CRECI sob n° 9999, nos autos em epígrafe, vem
perante Vossa Excelência REQUERER que a parte requerida apresente
nos autos a planta imobiliária do imóvel identificado na aliena “a” da
petição de fls 22, para efeito de subsidiar a avaliação do referido imóvel
por este subscritor.

Nestes termos, pede deferimento.

Cuiabá/MT, 28 de outubro de 2.003.

JOÃO DA SILVA SOUZA

PERITO JUDICIAL

192
7.4 ENTREGA DO LAUDO E HONORÁRIOS

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 14ª VARA CÍ-

VEL DA COMARCA DE CUIABÁ / MATO GROSSO

PROCESSO 377/2003

JOÃO DA SILVA SOUZA, brasileiro, casado, corretor de imóveis, de-

vidamente inscrito no CRECI sob n° 9999, nos autos em epígrafe, vem
perante Vossa Excelência REQUERER a juntada definitiva do Laudo Pe-
ricial e, conseqüentemente, a expedição de Alvará Judicial para levan-
tamento do saldo remanescente de 50% relativo aos meus honorários
periciais.

Nestes termos, pede deferimento.

Cuiabá/MT, 28 de outubro de 2.003.

JOÃO DA SILVA SOUZA

PERITO JUDICIAL

193
194
8. REFERÊNCIAS BIBLIOGRAFICAS

Autoria deste Material Edmilson Pinho de Sá Graduado em Engenharia

Civil pela UFFJ – Universidade Federal fluminense do Rio de Janeiro
-RJ, Engenheiro de Segurança do Trabalho, pela UFMT – Universida-
de Federal de mato Grosso, Especialista em Avaliações de Imóveis pelo
Centro Universitário Cândido Rondon, em Cuiabá - MT, Mestrando em
ciência da Educação.

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT), NBR

14.653-1: Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de
Janeiro: 2001.

_____. NBR 14.653-2: Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis Urbanos.

Rio de Janeiro: 2004.

_____. NBR 14.653-3: Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis Rurais.

Rio de Janeiro: 2004.

ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e

de Avaliações. São Paulo: PINI, 1999.

BARCELLOS, Luiz Fernando Pinto e TEIXEIRA, Heitor Ribeiro.

P.T.A.M. – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Cuiabá: 2007.
BURIM, M. Eduardo, Vistoria na Construção Civil, Editora PINI, São
Paulo, 2009

CÁLCULO EXATO. Aplicativo livre para avaliação de imóvel por

comparação direta com tratamento por fatores. Disponível em http://
www.calculoexato.com.br/

CAMARGO, Marcelo Rossi. Curso de Avaliação de Propriedades Ru-

rais, IBAPE-SP: 2001

CONSELHO FEDERAL de Corretores de imóveis (COFECI). Resolu-

ção n° 1.066/2007. Estabelece nova regulamentação para o funcio-
namento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, assim
como para elaboração do Parecer Técnico de Avaliação mercadológi-
ca e dá outras providências.
<http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolu-
cao1066_2007.doc>

DANTAS, Rubens Alves. Engenharia das Avaliações: uma introdução

à metodologia científica. São Paulo: PINI, 1998.
195
DIDIER JR., Fredie; BRAGA, Paula Sarno; OLIVEIRA, Rafael. Curso
de Direito Processual Civil: teoria da prova, direito probatório, te-
oria da precedente, decisão judicial, coisa julgada e antecipação da
tutela. 5. Ed. Rev. Amp. Salvador: JusPodivm, 2010, v.2.

FIKER, José. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos.

São Paulo: PINI, 2001.

GOOGLE EARTH, Aplicativo de visualização de imagens de satélite.

Disponível em http://earth.google.com/

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS (IBAPE-

-SP), Engenharia de Avaliações – O Livro Azul. São Paulo: PINI, 2007.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS (IBAPE-

-SP), Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos. São Paulo: 2005.

INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS (IBAPE-S-

P),Pericias de Engenharia, Editora PINI, São Paulo, 2008

JÚNIOR, Humberto Theodoro. Curso de Direito Processual Civil. Vol.

2. 49. Ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2008.

MOREIRA, Alberto Lélio. Princípios de Engenharia de Avaliações.

São Paulo: PINI, 1993.

MENDONÇA, Marcelo Corrêa. Engenharia Legal. 2ª. Edição. São

Paulo: PINI, 2003.

NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Novo Código de Processo Civil

Comentado. Salvador: Ed. Jus Podvim, 2016.

NERY JÚNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Comentários

ao Código de Processo Civil. São Paulo: Editora RT, 2015.

PRENHOLATO, Antônio. Curso de Avaliação Imobiliária. Brasília:

2008.

196
197
198
ALIENAÇÃO JUDICIAL

Professor:
NILSON DUARTE DA SILVA JUNIOR
 Alienação Judicial

INDICE ANALÍTICO

I N D I C E A N A L Í T I C O ................................................................................ 2

1 INTRODUÇÃO ................................................................................................ 4

2 MODELO EXISTENTE EM MT ........................................................................ 4

2.1 PROCEDIMENTO ..................................................................................................4

2.2 REQUISITOS PARA CREDENCIAMENTO ......................................................4

2.3 NOMEAÇÃO DO CORRETOR ............................................................................5

2.4 CONDIÇÕES DA VENDA......................................................................................5

2.5 VISITA AO IMÓVEL .............................................................................................6

2.6 PROPOSTA DE VENDA ........................................................................................6

2.7 AUDIÊNCIA DE ALIENAÇÃO JUDICIAL ........................................................7

2.8 PAGAMENTO DO PREÇO ...................................................................................7

2.9 DÉBITOS FISCAIS .................................................................................................7

2.10 HIPOTECA JUDICIAL ..........................................................................................7

2.11 DIREITO À CORRETAGEM ................................................................................8

2.12 TERMO, CARTA E MANDADO ..........................................................................8

2.13 EMBARGOS À ALIENAÇÃO ...............................................................................9

2.14 RESPONSABILIDADE CIVIL ............................................................................10

2.15 DESISTÊNCIA DA ALIENAÇÃO ......................................................................10

3 PERSPECTIVA DE FUTURO ........................................................................ 10

3.1 NOMEAÇÃO DO CORRETOR ..........................................................................10

3.2 SITE ESPECIALIZADO ......................................................................................10

4 CONSIDERAÇÕES FINAIS .......................................................................... 11

Página 2
 Alienação Judicial

4.1 VANTAGENS (ALIENAÇÃO JUDICIAL) ........................................................11

5 ELABORAÇÃO DE PEÇAS .......................................................................... 12

5.1 PEÇA - ENTREGA DE PROPOSTA DE COMPRA .........................................12

Página 3
 Alienação Judicial

1 INTRODUÇÃO
Esta forma de expropriação não veio prevista no Código de
Processo Civil, cabendo a cada Tribunal regulamentar a forma que se
realizará.

Atualmente nem todos os Tribunais já regulamentaram o assunto,

sendo que o TJMT regulamentou o assunto por meio do Provimento
087/2008/CGJ.

2 MODELO EXISTENTE EM MT

2.1 PROCEDIMENTO

Se o credor optar pela modalidade de Alienação por Corretor de

Imóveis, serão adotados os seguintes procedimentos:

1) Fase preparatória – Busca de informações.

2) Fixação das condições de venda
3) Formalização da proposta
4) Apreciação do juízo
5) Pagamento da dívida pelo devedor
6) -- Embargos à Alienação (até o 5º dia)
7) Homologação e expedição da carta de alienação

2.2 REQUISITOS PARA CREDENCIAMENTO

Para que o corretor de imóvel consiga participar da Alienação

Judicial é necessário que tenha mais de 5 anos de exercício profissional,
comprovado por meio de certidão emitida pelo CRECI.
6.7.26 - Poderão ser habilitados e cadastrados para intermediar a venda de
imóveis os corretores que estiverem aptos e no exercício da profissão por não
menos de cinco (5) anos, aferidos por certidão atualizada fornecida pelo
CRECI/MT.

Página 4
 Alienação Judicial

2.3 NOMEAÇÃO DO CORRETOR

Satisfeita a condição dos cinco anos de exercício profissional, o

corretor de imóvel poderá ser nomeado por qualquer juiz, contudo, até que se
crie um mecanismo eficiente de credenciamento de corretores, é
recomendável que o corretor visite os juízes e apresente seu currículo
acompanhado da certidão emitida pelo CRECI.

2.4 CONDIÇÕES DA VENDA

Ficará ao encargo do juiz a escolha:

1) Do corretor de imóvel,
2) Do prazo para a entrega das propostas
3) Do local para abertura das propostas
4) O preço mínimo, condições de pagamento
5) A forma de publicidade

6.7.22 - Deferida a alienação por iniciativa particular ou com a intermediação de

corretor de imóveis, o juiz estabelecerá: I. o prazo dentro do qual a alienação
deverá ser efetivada, marcando data e horário final para entrega das propostas em
juízo, quando serão tornadas pública e declarado o vencedor; II. o dia, hora e local
em que o termo de alienação será lavrado; III. o preço mínimo, as condições de
pagamento e as garantias; IV. a forma de publicidade; V. nos casos de alienação
por meio de corretor, o profissional responsável e a comissão de corretagem, a ser
suportada pelo adquirente.

A publicidade geralmente ocorrerá por meio de site especializado

e em jornais de grande circulação na coluna de classificados.

A forma de pagamento deve ocorrer preferencialmente a vista,

contudo, utilizando por analogia o disposto no artigo 745-A do CPC, entende-
se que o preço poderá ocorrer com o depósito a vista de 30% do preço e o
restante em 6 seis parcelas mensais, acrescidas de correção monetária e juros
de 1% ao mês
Art. 745-A. No prazo para embargos, reconhecendo o crédito do exeqüente e
comprovando o depósito de 30% (trinta por cento) do valor em execução, inclusive
custas e honorários de advogado, poderá o executado requerer seja admitido a
pagar o restante em até 6 (seis) parcelas mensais, acrescidas de correção
monetária e juros de 1% (um por cento) ao mês.

Página 5
 Alienação Judicial

2.5 VISITA AO IMÓVEL

Para o sucesso do trabalho do Corretor de Imóvel, é evidente que

terá a oportunidade de visitar o imóvel, mesmo que ele esteja ocupado,
contudo, desde que ocorra acompanhado de Oficial de Justiça com a devida
autorização do Juiz.

6.7.27 - O corretor de imóveis poderá efetuar visitas ao imóvel que será alienado,
acompanhado de oficial de justiça, a fim de inteirar-se de suas condições para
informar aos pretendentes à aquisição.

Nesta oportunidade, o corretor deverá aproveitar a chance para

fotografar o imóvel, pois, se os atuais moradores não permitirem, os
proponentes compradores não terão a oportunidade de ver o imóvel.

2.6 PROPOSTA DE VENDA

As propostas deverão ser endereçadas ao juízo da causa, por

meio de petição, conforme modelo em anexo (4.8), sempre de forma
tempestiva, sob pena de sua proposta não ser conhecida.

6.7.28 - O corretor de imóveis formalizará no Juízo as propostas de compra dos

interessados, indicando os dados pessoais destes, inclusive as condições de
pagamento e as garantias ofertadas, no caso de pagamento parcelado.

Se não haver interessados na aquisição do imóvel pelo valor da

avaliação já realizada nos autos, o corretor de imóvel poderá apresentar, junto
com sua proposta abaixo da avaliação, um Parecer Técnico Mercadológico.
Oportunidade em que o juiz poderá ouvir as partes e, até mesmo, homologar a
alienação com proposta abaixo do preço da avaliação.

6.7.30 - Havendo proposta de compra com valor inferior ao da avaliação, deverá

ser fundamentada com o parecer técnico mercadológico de profissional imobiliário,
para decisão do judicial, ouvidas as partes.

6.7.30.1 - Antes de declarar vendido ao interessado que apresentou proposta de

valor inferior ao da avaliação, o juiz deverá ouvir o exeqüente e o executado,
podendo determinar que seja realizada nova avaliação do bem.

Página 6
 Alienação Judicial

2.7 AUDIÊNCIA DE ALIENAÇÃO JUDICIAL

A abertura das propostas ocorrerá em audiência previamente

designada pelo juízo e a presença do Corretor é fundamental, pois, mesmo
que o proponente comprador se comprometa a ir ao local, o corretor é o
profissional responsável pela intermediação.

6.7.28.2 - No dia, hora e local marcado para a alienação, o juiz apreciará as

propostas e imediatamente lavrará o termo em relação àquela que for reputada
vencedora.

2.8 PAGAMENTO DO PREÇO

O pagamento do preço ocorrerá por meio de depósito judicial

junto à conta única.

6.7.31 - Os pagamentos dos valores devidos referentes às aquisições dos bens

deverão ser efetuados por meio de depósitos judiciais, na Conta Única.

É necessário orientar o proponente comprador que o valor do

preço ou a sua entrada poderá ser exibida no dia da audiência, portanto, é
recomendado que o valor esteja disponível para transferência eletrônica.

2.9 DÉBITOS FISCAIS

O adquirente deve verificar a existência de eventuais débitos do

imóvel, como IPTU, Energia Elétrica, Condomínio, entre outros, pois todos
estes encargos lhe serão transferidos, pois tais encargos acompanham o
imóvel, visto que são considerados obrigações “propter rem”.
6.7.63 - O Juiz somente determinará a expedição da Carta de Arrematação,
Alienação, Adjudicação ou Remição após o recolhimento dos tributos
devidos e das custas processuais, se houver.

2.10 HIPOTECA JUDICIAL

Caso o pagamento do preço ocorra de forma parcelada, o valor

remanescente da dívida ficará garantido por hipoteca judicial.

Página 7
 Alienação Judicial

6.7.36 - Se a venda for a prazo, na carta de alienação deverá constar o débito

remanescente, que será, necessariamente, garantido por hipoteca sobre o próprio
bem, por ocasião do registro, nos moldes do disposto no artigo 690, do Código de
Processo Civil.

2.11 DIREITO À CORRETAGEM

Quando a venda for realizada de forma parcelada, o pagamento

da corretagem ocorrerá de forma proporcional, a medida que os pagamentos
forem sendo realizados.

6.7.38 - Em caso de pagamento do preço em parcelas, os valores dos honorários

profissionais serão pagos proporcionalmente, à medida que forem adimplidas.

O corretor não terá direito a corretagem quando:

1) A venda for indicada pelo exeqüente ou executado.
2) Por algum motivo a venda não for homologada pelo juízo.
6.7.34 - O corretor de imóveis somente terá direito de receber os honorários,
pela alienação judicial por iniciativa particular, se a proposta de compra for
aceita pelo Juízo.

O pagamento da comissão do corretor somente ocorrerá por meio

da apresentação de documento fiscal que evidencie que o ISS relativo ao valor
recebido será devidamente pago.

6.7.37 - O corretor de imóveis deverá fornecer ao Juízo o documento fiscal,

para que o valor dos honorários pela alienação do imóvel penhorado lhe possa
ser pago.

Importante consignar que no provimento do TJMT, não houve

menção sobre o percentual da comissão que o corretor receberá, portanto,
poderá ocorrer que o percentual fixado seja inferior a 5%.

2.12 TERMO, CARTA E MANDADO

Com a escolha da proposta vitoriosa, se formulado nos autos o

Termo de Alienação, que o documento que comprova que houve a alienação
judicial, constando todas as informações pertinentes da negociação.

Página 8
 Alienação Judicial

Lavrado o termo, é necessário aguardar o prazo de cinco dias,

oportunizando as partes impugnarem a alienação formalizada. Esta é uma
informação de suma importância que se deve repassada ao proponente
comprovador, visto que a alienação não se concretizará no dia da audiência,
mas ao contrário, poderá inclusive demorar meses até o julgamento da
impugnação.

6.7.55.1 - Nas hipóteses dos itens anteriores aguardar-se-á o prazo de cinco (5)
dias, para oferecimento de embargos (CPC, art. 746), certificando-se tais
ocorrências.

Importante deixar consignado que, na prática, a incidência de

embargos a alienação é muito raro, o que implicará na emissão da posse no
prazo logo após o decurso dos cinco dias. Contudo, se o alienante não quiser
aguardar o julgamento dos embargos, será facultado ao adquirente a
desistência da alienação, hipótese em que se dará por desfeita a alienação e
devolvido o valor já consignado.

6.7.58 - O adquirente deve ser intimado sobre a interposição de embargos, para,

querendo, desistir da aquisição (CPC, art. 746, § 1º).

Uma vez decorrido o prazo de cinco dias, ou após o julgamento

dos embargos, será expedido a Carta de Alienação, documento pelo qual o
alienante utilizará para registrar a transcrição do imóvel e requerer a emissão
da posse.

2.13 EMBARGOS À ALIENAÇÃO

Os Embargos a Alienação é o meio jurídico em que as parte tem

para impugnar a alienação, caso esta ocorra com alguma irregularidade.

Na verdade os Embargos à Alienação é uma ação que tramitará

normalmente pelo rito ordinário e o tempo para julgamento poderá demorar
até anos. Por isso, antes mesmo de se concretizar a venda, é importante que
esta informação seja passada também ao proponente comprador, contudo,
ressalta-se, se houver a interposição de embargos, o adquirente poderá desistir
da alienação.

Página 9
 Alienação Judicial

2.14 RESPONSABILIDADE CIVIL

O serviço realizado pelos auxiliares do Poder Judiciário,

incluindo o Corretor de Imóveis, deverá atuar sempre pautando no Princípio
da Boa-fé e Transparência, sob pena de ser alvo de processos administrativos
e criminais, além de ser excluído do cadastro de corretores credenciados.
6.7.33 - O corretor de imóveis que atuar na alienação de bens por iniciativa
particular, em processos judiciais, cumprirá escrupulosamente sua função,
independentemente de termo de compromisso; se assim não proceder, a ocorrência
será comunicada ao CRECI/MT.

6.7.39 - Se o corretor de imóveis cometer irregularidades no exercício da

“alienação por iniciativa particular” deverá o juiz noticiar tal prática ao Conselho
Regional de Corretores de Imóveis de Mato Grosso para instauração de processo
administrativo e se a irregularidade, em tese, constituir crime comunicará também
o Ministério Público ou a autoridade policial.

2.15 DESISTÊNCIA DA ALIENAÇÃO

Ressalvado o caso de ajuizamento de Embargos à Alienação, após
a aceitação da proposta pelo juízo, o adquirente não poderá mais desistir da
aquisição, sob pena de multa pecuniária, que provavelmente poderá ser fixada
em 20% sobre o valor do preço, visto que é este o percentual fixado por lei em
caso de desistência de arrematação em Hasta Pública.

3 PERSPECTIVA DE FUTURO

3.1 NOMEAÇÃO DO CORRETOR

Em que pese no atual provimento do TJMT nada prever neste

sentido, existem idealizadores no sentido de que a nomeação do corretor de
imóvel ocorra de forma geral, sendo que, nesta hipótese, qualquer corretor
poderá oferecer proposta de venda, diferentemente do modelo atual em que as
propostas poderão ser ofertadas apenas pelo corretor nomeado nos autos.

3.2 SITE ESPECIALIZADO

Página 10
 Alienação Judicial

Se for aprovada a idéia da nomeação geral, como item

complementar, existirá um site especializado de venda de imóvel, o qual será
administrado pelo CRECI, de forma que seja oportunizada a todos os
corretores a habilitação na Alienação Judicial.

Se esta idéia for adotada, parte da comissão do corretor seja

endereçada ao CRECI com a finalidade de custear a operacionalização do site.

4 CONSIDERAÇÕES FINAIS

4.1 VANTAGENS (ALIENAÇÃO JUDICIAL)

Não obstante existir várias modalidades de expropriação judicial,

a alienação por Corretor de Imóveis possui algumas vantagem que podem ser
utilizadas como argumentos com os advogados no sentido de convence-lhes
que esta é a modalidade mais eficiente.

Com a alienação por meio de Corretor de Imóvel, não haverá a

venda por preço vil, beneficiando tanto o credor quanto o devedor, como
também o Poder Judiciário.

Modalidade mais célere, menos burocrática e sem custo.

Página 11
 Alienação Judicial

5 ELABORAÇÃO DE PEÇAS
5.1 PEÇA - ENTREGA DE PROPOSTA DE COMPRA

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 14ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE CUIABÁ / MATO GROSSO

PROCESSO 377/2003

JOÃO DA SILVA SOUZA, brasileiro, casado, corretor de imóveis,

devidamente inscrito no CRECI sob n° 9999, nos autos em epígrafe, vem perante
Vossa Excelência, requer-se a juntada nos autos do envelope lacrado, que se
encontra anexo, contendo a proposta de compra realizada por José Oliveira
quanto ao imóvel urbano localizado na Av. Rio das Flores, n° 43, em Cuiabá,
devidamente matriculado sob o n° 4234 junto ao 6° Cartório de Registro
Imobiliário da Comarca de Cuiabá.

Nestes termos, pede deferimento.

Cuiabá/MT, 28 de outubro de 2.003.

JOÃO DA SILVA SOUZA

CORRETOR DE IMÓVEIS

Página 12
 PERÍCIA JUDICIAL

Professor:
NILSON DUARTE DA SILVA JUNIOR
 Alienação Judicial

INDICE ANALÍTICO

I N D I C E A N A L Í T I C O ................................................................................ 2

1 PERÍCIA JUDICIAL ......................................................................................... 4

1.1 CONCEITO ..............................................................................................................4

1.2 INDEPENDÊNCIA DO PERITO JUDICIAL ......................................................4

1.3 QUALIFICAÇÃO TÉCNICA PROFISSIONAL .................................................4

1.4 PROCEDIMENTO DA PROVA PERICIAL ........................................................5

1.4.1 NOMEAÇÃO DO PERITO ...................................................................................5
1.4.2 INDICAÇÃO DO ASSIST. TÉCNICO E FORM. DOS QUESITOS ...................5
1.4.2.1 CERTIFICAÇÕES INICIAIS ........................................................................5
1.4.3 RECUSA OU SUSPEIÇÃO OU IMPEDIMENTO ...............................................6
1.4.4 HONORÁRIOS PERICIAIS .................................................................................7
1.4.5 REALIZAÇÃO DOS ESTUDOS ........................................................................10
1.4.6 ELABORAÇÃO DO LAUDO PERICIAL ..........................................................10
1.4.6.1 MODELO DE LAUDOS .............................................................................10
1.4.6.2 ESTRUTURAÇÃO DO LAUDO PERICIAL .............................................11
1.4.6.3 PRAZO E PONTUALIDADE .....................................................................12
1.4.6.4 ELABORAÇÃO DO LAUDO PERICIAL..................................................13
1.4.6.5 ANEXOS QUE PODEM COMPOR O LAUDO PERICIAL......................14
1.4.6.6 ENTREGA DO LAUDO PERICIAL ..........................................................15
1.4.7 MANIFESTAÇÃO DAS PARTES – ASSISTENTES TÉCNICOS ...................15
1.4.8 ESCLARECIMENTOS EM AUDIÊNCIA .........................................................16
1.4.9 EXECUÇÃO DOS HONORÁRIOS PERICIAIS ................................................16

1.5 COMPLEXIDADE DAS ATRIBUIÇÕES. .........................................................17

1.6 PLANEJAMENTO DA PERICIA........................................................................17

1.6.1 OBJETIVOS ........................................................................................................17
1.6.2 RECURSOS MATERIAIS E DE PESSOAL ......................................................17
1.6.3 RISCOS ................................................................................................................18

1.7 QUESITOS .............................................................................................................19

1.7.1 CONCEITOS DE QUESITO ...............................................................................19
1.7.2 QUESITOS PERTINENTES E IMPERTINENTES ...........................................19
1.7.3 EXEMPLOS DE FORMULAÇÃO DE QUESITOS...........................................20

2 ELABORAÇÃO DE PEÇAS .......................................................................... 21

2.1 PEÇA .......................................................................................................................22

Página 2
 Alienação Judicial

2.1.1 ACEITAÇÃO E DE HONORÁRIOS ..................................................................22

2.1.2 ESCUSA DE NOMEAÇÃO ................................................................................23
2.1.3 PEDIDO DE DOCUMENTOS AS PARTES ......................................................24
2.1.4 ENTREGA DO LAUDO E HONORÁRIOS .......................................................25

Página 3
 Alienação Judicial

1 PERÍCIA JUDICIAL
1.1 CONCEITO

O perito, na qualidade de auxiliar do Poder Judiciário, como

definido pelo o art. 145 do CPC, possui a tarefa de assessorar o juiz na
formação de seu livre convencimento, na medida em que esse, em tese, não
detém o conhecimento técnico e científico necessário ao perfeito
entendimento do fato controvertido.

1.2 INDEPENDÊNCIA DO PERITO JUDICIAL

Para o desempenho de suas funções, conforme estabelece o art.

429, o perito e os assistentes técnicos podem utilizar-se de todos os meios
necessários, ouvindo testemunhas, obtendo informações, solicitando
documentos que estejam em poder das partes ou de repartições públicas, bem
como instruir o laudo com plantas, desenhos, fotografias e outras peças
quaisquer que julgar importantes.

1.3 QUALIFICAÇÃO TÉCNICA PROFISSIONAL

Um dos itens importantes para o ingresso no mercado afeto à

área judicial é a prévia apresentação do curriculum vitae do expert.

O perito deverá ter disponível um curriculum vitae detalhado de

no máximo 02 (duas) laudas, contendo no mínimo sua identificação, endereço
completo (telefone, fax, e-mail), qualificação (curso de formação,
especialização e outros específicos), referências (profissionais, pessoais e
periciais, caso já tenha sido nomeado em outras perícias), a área de atuação
desejável (dar uma ênfase especial em sua área de formação e na qual tenha
experiência profissional).

O curriculum vitae deve ser protocolado pelo perito por meio de

uma petição dirigida à Diretoria Geral do órgão público ou diretamente na
Secretaria da Vara, conforme a organização de cada unidade judiciária.

Página 4
 Alienação Judicial

1.4 PROCEDIMENTO DA PROVA PERICIAL

1.4.1 NOMEAÇÃO DO PERITO

Após a tentativa de conciliação o magistrado, a requerimento das

partes ou de ofício, nomear o perito, conforme o artigo 421 do Código do
Processo Civil, que prevê que o juiz fará a nomeação fixando de imediato o
prazo para a entrega do laudo.

1.4.2 INDICAÇÃO DO ASSIST. TÉCNICO E FORM. DOS QUESITOS

O § 1°. do mesmo artigo estabelece que incumbe às partes (no

prazo de cinco dias contados da intimação do despacho de nomeação do
perito):
I - indicar os seus assistentes técnicos;
II - apresentar quesitos.

A faculdade de indicação do Assistente Técnico reside no fato de

que não sendo perito do Juízo, é o mesmo entendido como mero assessor do
litigante. Por isso, cada litisconsorte é livre de indicar ou não o seu assistente,
especialmente no caso de interesses distintos ou antagônicos.

Apresentados os quesitos pelas partes, pode o juiz analisá-los e

excluir os impertinentes ao litígio ou, então, incluir outros se assim entender,
conforme previsto no artigo 426 do Código do Processo Civil: “Compete ao
juiz:

I - Indeferir quesitos impertinentes;

II - formular os que entender necessários ao esclarecimento da
causa."

Deve, entretanto, justificar eventual indeferimento de quesitos,

haja vista que tal decisão é agravável.

1.4.2.1 Certificações iniciais

Uma das primeiras coisas que o perito precisa observar é se os

quesitos das partes foram juntados aos autos.

Página 5
 Alienação Judicial

Se alguma das partes não se manifestou nos autos a respeito dos

quesitos, há que ser observado se ainda não decorreu o prazo de cincos dias
para sua apresentação.

Se ainda não estiver precluso o direito de formulação dos

quesitos, os autos devem ser devolvidos ao cartório para que a parte possa
juntar seus quesitos. Só então, o perito deve fazer carga definitiva para iniciar
seu trabalho pericial.

1.4.3 RECUSA OU SUSPEIÇÃO OU IMPEDIMENTO

O perito ao ser nomeado deverá manifestar o seu

impedimento/suspeição para execução da perícia e/ou ainda escusar-se dos
serviços sempre que reconhecer não estar capacitado à altura do encargo
confiado.

Os motivos de impedimento ou suspensão estão previstos nos

artigos 134 e 135 do CPC:

Art. 134. É defeso ao juiz exercer as suas funções no processo contencioso

ou voluntário:
I - de que for parte;
II - em que interveio como mandatário da parte, oficiou como perito,
funcionou como órgão do Ministério Público, ou prestou depoimento como
testemunha;
III - que conheceu em primeiro grau de jurisdição, tendo-lhe proferido
sentença ou decisão;
IV - quando nele estiver postulando, como advogado da parte, o seu cônjuge
ou qualquer parente seu, consangüíneo ou afim, em linha reta; ou na linha
colateral até o segundo grau;
V - quando cônjuge, parente, consangüíneo ou afim, de alguma das partes,
em linha reta ou, na colateral, até o terceiro grau;
VI - quando for órgão de direção ou de administração de pessoa jurídica,
parte na causa.
Parágrafo único. No caso do no IV, o impedimento só se verifica quando o
advogado já estava exercendo o patrocínio da causa; é, porém, vedado ao
advogado pleitear no processo, a fim de criar o impedimento do juiz.

Art. 135. Reputa-se fundada a suspeição de parcialidade do juiz, quando:

I - amigo íntimo ou inimigo capital de qualquer das partes;
II - alguma das partes for credora ou devedora do juiz, de seu cônjuge ou de
parentes destes, em linha reta ou na colateral até o terceiro grau;

Página 6
 Alienação Judicial

III - herdeiro presuntivo, donatário ou empregador de alguma das partes;

IV - receber dádivas antes ou depois de iniciado o processo; aconselhar
alguma das partes acerca do objeto da causa, ou subministrar meios para
atender às despesas do litígio;
V - interessado no julgamento da causa em favor de uma das partes.
Parágrafo único. Poderá ainda o juiz declarar-se suspeito por motivo íntimo.

Embora estas sejam regras que se aplicam ao juiz, por força do

disposto no artigo 138, inciso III, CPC, estas também se aplicam ao perito
judicial.

1.4.4 HONORÁRIOS PERICIAIS

Com o recebimento da intimação de nomeação, o perito vai ao

cartório e retira o processo em carga com o objetivo de estudá-lo e obter
elementos para elaboração da proposta de honorários.

Nessa oportunidade, a análise criteriosa da petição inicial

elaborada pelo autor, da contestação ofertada pelo réu, dos documentos que
compõem o processo e dos quesitos formulados pelas partes, será de
fundamental importância para estruturar a proposta de honorários a ser
apresentada pelo perito.

É de fundamental importância que o perito verifique com muito

cuidado as questões suscitadas pelos quesitos formulados pelas partes, pois
deles podem decorrer a necessidade de realização de trabalhos que demandem
tempo e despesas significativas, inclusive contratação de equipe de apoio,
laboratórios, para exames ou ensaios, cujos custos precisam ser devidamente
previstos na proposta de honorários.

Os honorários a serem cobrados pelo perito judicial são, assim,

usualmente, estabelecidos levando em consideração a responsabilidade que
terá o profissional no desenvolvimento de seu trabalho, além do valor do
objeto a ser periciado, os serviços de terceiros, inclusive cópias, fotos e
mapas, e o tempo provável que o profissional terá que dedicar para concluir o
serviço.

Analisados todos os aspectos mencionados, o profissional poderá

elaborar e apresentar sua proposta para o magistrado, que a submeterá à
manifestação das partes para aprovação ou impugnação fundamentada.

Página 7
 Alienação Judicial

A proposta de honorários deverá ser encaminhada através de uma

petição, com uma descrição sucinta dos serviços que serão realizados, o valor
total da perícia e o requerimento de um adiantamento sobre esse valor,
usualmente estabelecido em 50% (cinqüenta por cento).

O ideal é que o perito solicite ao juiz que determine à parte

responsável pelo pagamento da perícia que efetue o depósito em juízo do
valor integral pretendido, requerendo para o início dos trabalhos a autorização
para levantamento de apenas 50% (cinqüenta por cento) daquele montante.

A melhor maneira para o perito estipular seus honorários é

quantificando as horas trabalhadas que serão necessárias para a perfeita
consecução do laudo.

As tabelas de honorários com a indicação de horas técnicas,

normalmente são fornecidas pelas entidades de classes.

Quando não for possível obter o valor indicativo da hora técnica,

o profissional poderá estimar um valor que julgue justo e adequado para sua
remuneração, procurando sempre ter bom senso no seu estabelecimento para
não correr o risco de ser impugnado pelas partes ou glosado pelo juiz em face
do exagero do pedido.

A indicação da metodologia a ser utilizada pelo perito na própria

proposta de honorários poderá ser de grande importância para demonstrar sua
competência e o conhecimento técnico profissional.

Os honorários periciais são pagos pela parte que requerer a

perícia. Quando o requerimento da perícia é iniciativa do autor, a ele caberá,
inicialmente, a responsabilidade pelo pagamento dos honorários.

Da mesma forma, se a perícia for determinada pelo juiz ou se as

duas partes a requererem, ao autor incumbirá o ônus de arcar inicialmente
com o custo da perícia.

Porém, se ao final do processo sair vencedor da lide, o réu será

condenado a ressarcir o autor das despesas que despendeu com a perícia.

Se o réu for o requerente da prova pericial, a ele caberá a

responsabilidade de pagar os honorários propostos pelo perito, sendo ao final,

Página 8
 Alienação Judicial

se sair vencedor da lide, ressarcido pelo autor dos valores que eventualmente
pagou ao expert.

A não manifestação das partes no prazo assinalado pelo juiz, faz

presumir que há concordância quanto ao valor apresentado pelo perito.

Com a manifestação das partes, que poderão aceitar ou impugnar

motivadamente o valor postulado pelo perito, o juiz fixará os honorários por
arbitramento, determinando à parte responsável pelo pagamento que deposite
o adiantamento ou o valor integral fixado.

O valor dos honorários de perito serão sempre arbitrados pelo

juiz, com base em sua convicção sobre a abrangência e complexidade do
trabalho pericial, os valores em litígio, etc.

Se a parte intimada a depositar a verba honorária arbitrada, não o

fizer no prazo assinalado, a parte perderá a oportunidade de produzir a prova.

Com o valor depositado o perito, por meio de petição de

recebimento de honorários, requer ao juiz a expedição de alvará para
liberação de 50% do valor total fixado como honorários.

Geralmente 50% dos honorários são recebidos no inicio dos

trabalhos e os remanescentes na entrega do laudo.

De posse do alvará para levantamento de honorários, o perito vai

ao banco e levanta a importância liberada pelo magistrado.

Pode ocorrer que a parte responsável pelo depósito dos

honorários, pretendendo evitar os tramites burocráticos e acelerar o início dos
trabalhos periciais, resolva pagar diretamente ao perito o adiantamento
autorizado pelo juiz.

Nesses casos é recomendável que o perito, ao receber o

adiantamento, solicite que a parte deposite imediatamente o restante dos
honorários em juízo para garantir o recebimento integral da perícia, caso o
laudo seja desfavorável àquela, que assim poderá tentar retardar o pagamento
do restante dos honorários.

Com relação à parcela paga diretamente pela parte ao perito,

recomenda-se que o mesmo junte ao processo, cópia do recibo entregue para a

Página 9
 Alienação Judicial

parte responsável pelo pagamento, trazendo assim transparência processual na

operação e afastando eventual alegação de suspeição pela outra parte.

1.4.5 REALIZAÇÃO DOS ESTUDOS

Conhecendo os elementos do processo, o perito deve ativar-se

para colher dados de campo, informações de testemunhas, obtenção de
certidões em cartórios, contratação de equipes ou profissionais para
elaboração de serviços especiais como levantamentos topográficos, exames
laboratoriais, elaboração de desenhos, obtenção de registros fotográficos,
dados de satélite, etc.

O desenvolvimento dos trabalhos periciais deve atender a uma

ordem previamente estabelecida, de tal forma que nenhuma etapa fique
prejudicada ou inconclusa por falta de informações ou providências.

O estudo técnico da avaliação mercadológica foi objeto de estudo

do módulo de Avaliação.

1.4.6 ELABORAÇÃO DO LAUDO PERICIAL

1.4.6.1 Modelo de laudos

Deve ser entendido que não existe modelo pronto de laudo

pericial. Cada situação processual é diferente de outra, ainda que possam
ocorrer muitas semelhanças em alguns aspectos do processo ou do trabalho
pericial que deva ser desenvolvido.

Também deve ser considerado que cada profissional tem estilo

próprio de estruturação e apresentação de seu trabalho profissional, não sendo
garantido que um laudo elaborado por certo perito sirva integralmente como
padrão para outro expert.

Assim, os modelos devem ser encarados como ajuda ou

orientação para que o perito possa ser inspirado em desenvolver e aprimorar
seu próprio estilo de apresentação de laudo pericial.

Página 10
 Alienação Judicial

1.4.6.2 Estruturação do laudo pericial

O planejamento, execução e redação do laudo pericial são de

responsabilidade exclusiva do perito.

O laudo pericial é o produto final da perícia que tem por objetivo

auxiliar o juiz no entendimento da questão técnica controvertida, propiciando-
lhe a oportunidade de fazer justiça ao decidir matéria sobre a qual não detém
conhecimento científico.

Com esse escopo, o laudo deverá ser estruturado no mínimo com

os seguintes itens:

a) Cabeçalho (identificação do juiz e da Vara em que tramita o processo, n°.

dos autos, tipo da ação e nome das partes);

b) Metodologia aplicada na execução dos trabalhos;

c) É recomendável que o expert faça um preâmbulo com informações de

caráter genérico de interesse ao registro da perícia, como por exemplo,
quando e em que condições ocorreram as diligências, dificuldades e
peculiaridades ocorridas durante a realização dos serviços, as informações
cronológicas extraídas do processo, visando ordenar os fatos que antecederam
a realização da perícia.

d) O perito deve descrer, de maneira clara e concisa, qual é o objeto da

perícia.

e) Em situações de complexidade, recomenda-se que além da resposta dos

quesitos sejam realizados comentários a respeito a fim de permitir uma
melhor compreensão pelo juiz das teses e objetivos de prova perseguidos
pelos litigantes.

f) Transcrição dos quesitos formulados pelo juiz e pelas partes, com as

respostas do perito ofertadas de forma objetiva e com clareza suficiente para
não deixar dúvida quanto à matéria.

A boa técnica orienta para que sejam evitadas respostas diretas

fechadas como simples "sim" e "não".

Página 11
 Alienação Judicial

Os quesitos e as respostas elaboradas pelo perito devem ser

apresentados por ordem, iniciando-se por aqueles formulados pelo juiz,
seguindo-se os quesitos do autor e depois aqueles formulados pelo réu.

d) Conclusão técnica, com a opinião do perito sob a matéria estudada.

1.4.6.3 Prazo e pontualidade

Dentre as qualidades profissionais atribuídas ao perito, ressalta-

se a importância de cumprimento fiel dos prazos legais fixados ou estipulados
pelo Juízo.

A pontualidade na entrega do laudo pericial propiciará o

desenvolvimento normal do processo, não dando oportunidade as partes de
exercerem seus interesses em reter, retardar ou procrastinar o andamento
processual.

Se todos que têm o poder de intervir no processo, cumprirem os

prazos legais, a justiça estará mais presente para atender a pretensão de todos
os cidadãos.

O art. 433 do CPC estabelece que o perito deverá apresentar o

laudo pericial no prazo fixado pelo juiz e pelo menos 20 (vinte) dias antes da
audiência de instrução e julgamento.

Os assistentes técnicos não são intimados da realização da

perícia, mas sim as partes por via de seus procuradores.

O CPC em seu art. 431-A estabelece que “as partes terão ciência
da data e do local designados pelo juiz ou indicados pelo perito para ter
início a produção da prova”.

Se o perito não conseguir entregar o laudo no prazo fixado pelo

juiz (art. 421, CPC), poderá requerer a prorrogação do prazo, por uma única
vez, mediante apresentação de motivos justificados por via de petição ao
magistrado.

Se o prazo fixado pelo juiz para a entrega do laudo pericial

estiver próximo da audiência designada, e considerando que o mesmo deve
ser apresentado em cartório com pelo menos 20 (vinte) dias antes da referida

Página 12
 Alienação Judicial

audiência de instrução e julgamento (art. 433, CPC), o juiz deverá designar

nova data de audiência, a fim de que as partes possam ter acesso ao laudo
pericial e sobre ele se manifestarem. Caso tal prazo não seja respeitado, a
parte que se sentir prejudicada poderá alegar cerceamento de defesa.

1.4.6.4 Elaboração do laudo pericial

Ao concluir os trabalhos de diligência, chamados trabalhos de

campo, o perito deve convidar os assistentes técnicos, se houver, para uma
conferência reservada sobre os dados levantados, embora esse procedimento
não seja obrigatório.

Entretanto, é sempre bom lembrar que a ética profissional

recomenda que tanto perito como assistentes técnicos se tratem com o devido
respeito e consideração e que todas as conferências devem ser na presença de
ambos os assistentes, se houver.

Não é incomum que os mesmos profissionais se encontrem em

outros processos em posições trocadas, razão pela qual o respeito entre
colegas deve ser a tônica do relacionamento profissional.

Em regra, o laudo pericial é estruturado com a apresentação dos

quesitos formulados pelas partes com as respectivas respostas.

Entretanto, de acordo com a complexidade das questões

envolvidas, nada impede que o perito judicial estruture o laudo em tópicos
explicativos, antes das respostas dos quesitos propriamente ditos, de tal forma
que possa auxiliar na melhor compreensão dos quesitos formulados pelas
partes e de suas respostas.

Na realização da perícia o expert não está adstrito às respostas

aos quesitos, mas ao objeto da perícia, devendo esclarecer todas as questões
técnicas por ele levantadas, mesmo que não tenham sido argüidas pelas
partes, pois a sua função primordial é o esclarecimento quanto à matéria
técnica considerada em sua totalidade, ainda que por razões outras não
tenham sido suficientemente abordadas pelos quesitos das partes.

Se durante a elaboração do laudo pericial, o perito se deparar

com quesitos que embora impertinentes, estranhos à perícia ou ao objeto

Página 13
 Alienação Judicial

pericial, não tenham sido indeferidos pelo juiz, o expert poderá recusar-se a
respondê-los, apontando os motivos justificados que o levaram a tal decisão
ou demonstrar a impossibilidade técnica de respondê-los, quando for o caso.

Quando os quesitos são elaborados em uma ordem seqüencial

com a suposição de que o quesito originário tenha resposta positiva ou
negativa, em caso de resposta contrária à esperada para o quesito originário, o
perito deverá, quando for o caso, responder aos demais quesitos seqüenciais
com o termo ‘prejudicado’ com a devida justificativa.

Quando um quesito formulado apresentar mais de uma opção de

resposta em vista de diferentes hipóteses existentes, o perito deve esclarecer
com detalhes todas as situações possíveis com seus diferentes
desdobramentos ou resultados.

1.4.6.5 Anexos que podem compor o laudo pericial

Os anexos servem para fundamentar e facilitar a elucidação e

compreensão de tudo que está escrito no laudo.

O perito deve juntar ao laudo, de maneira ordenada e

identificada, todos os documentos, fotografias, mapas, levantamentos
técnicos, relatos e entrevistas, planilhas orçamentárias, memórias de cálculo,
etc. que serviram de embasamento para suas conclusões ou que servem como
provas cabais de suas afirmações.

Ainda que existam discussões de que as fotografias digitais não

servem como provas, mas apenas como ilustrações em face da possibilidade
de adulteração das fotografias oriundas de máquinas fotográficas digitais por
meio de softwares sofisticados, atualmente a tecnologia disponível é capaz de
identificar as fraudes que eventualmente venham ser praticadas.

Outras provas como certidões, documentos, declarações,

contratos, sempre que possível devem ser juntados no original.

Entretanto, nos termos do art. 365, inciso VI, do CPC, fazem a

mesma prova que os originais se declaradas pelo perito como cópias fieis e
autênticas dos mesmos, respondendo o expert civil e criminalmente pela

Página 14
 Alienação Judicial

falsidade de sua declaração, inclusive por crime de falsidade ideológica e de

falsa perícia (arts. 299 e 342 do CP).

1.4.6.6 Entrega do laudo pericial

Concluído o laudo pericial dentro do prazo previamente definido

pelo juiz, o perito fará, por meio de petição, o seu encaminhamento com a
restituição dos autos do processo ao cartório, podendo solicitar a liberação do
Alvará para levantamento do depósito referente ao saldo dos honorários
periciais com os devidos acréscimos legais.

1.4.7 MANIFESTAÇÃO DAS PARTES – ASSISTENTES TÉCNICOS

Entregue o laudo, o Gestor Judicial autuará o mesmo, fazendo os

autos conclusos ao juiz.

Com o laudo juntado ao processo o juiz despachará determinando

a intimação das partes para se manifestarem sobre a perícia.

Devidamente intimadas, as partes poderão acatar e concordar

com as conclusões do perito, pedir esclarecimentos adicionais, apresentando
pareceres alternativos elaborados por seus respectivos assistentes técnicos no
prazo comum de 10 (dez) dias, consoante dispõe o Parágrafo Único do art.
433 do CPC.

A indicação de assistente técnico pela parte é facultativa. Por isso

nada obsta que as partes, individual ou conjuntamente, dispensem a indicação
de seus assistentes técnicos respectivos, quer pela confiança depositada no
perito nomeado pelo juiz, quer por medida de economia, haja vista que os
custos dos assistentes são suportados individualmente pelas partes.

O número de assistentes técnicos a ser indicado por cada uma das

partes encontra-se vinculado ao tipo de assunto que envolve a causa. Se a
causa exigir uma perícia complexa que abranja mais de uma área de
conhecimento especializado, recomendando a nomeação de mais de um perito
pelo juiz, o mesmo número de assistentes técnicos será admitido a cada uma
das partes.

Página 15
 Alienação Judicial

Importante destacar que a manifestação do assistente técnico não

é apenas realizar nova perícia, mas apontar eventuais equívocos existentes no
trabalho pericial.

Os assistentes técnicos apresentaram seus próprios pareceres, se

divergentes do laudo oficial, têm prazo comum de 10 (dez) dias a contar do
depósito do laudo pericial, independentemente de intimação dos referidos
experts assistentes das partes. Cumpre, assim, à parte interessada diligenciar
para que não ocorra a preclusão da oportunidade processual de apresentação
do laudo de seu assistente técnico.

1.4.8 ESCLARECIMENTOS EM AUDIÊNCIA

O art. 435 do CPC determina que a parte que desejar

esclarecimento do perito ou do assistente técnico requererá ao juiz que mande
intimá-lo a comparecer à audiência, formulando desde logo as perguntas sob a
forma de quesitos.

A Lei não permite que tais perguntas sejam equivalentes a

quesitos genéricos. Ao contrário, devem ser perguntas elucidativas, destinadas
a esclarecer as respostas dadas no laudo e não quesitos novos sobre matéria
não suscitada anteriormente.

Conforme dispõe o parágrafo único do art. 435 do CPC, haverá a

obrigatoriedade para o perito e os assistentes técnicos de prestarem
pessoalmente os esclarecimentos requeridos, somente se os mesmos forem
intimados com pelo menos 05 (cinco) dias de antecedência da data de
realização da audiência designada pelo Juízo.

1.4.9 EXECUÇÃO DOS HONORÁRIOS PERICIAIS

Quando os honorários periciais não forem previamente

depositados em juízo e as partes criarem obstáculo o seu recebimento, existem
mecanismos e fatores que inibam a consumação da inadimplência quanto ao
pagamento dos honorários periciais.

Página 16
 Alienação Judicial

Nesses casos, a alternativa que se descortina ao perito é a de

promover a execução judicial de seu crédito, pois os honorários arbitrados
pelo juízo são considerados títulos executivos extrajudiciais, consoante dispõe
o art. 585 do CPC.

Antes de instruir a ação de execução o perito deverá requerer ao

juiz que o nomeou uma certidão contendo seu nome como perito nomeado, o
valor fixado de honorários, a importância devida pela parte devedora, além de
outras informações necessárias, como dados do processo, etc.

1.5 COMPLEXIDADE DAS ATRIBUIÇÕES.

Se o perito verificar que não possui a atribuição profissional para

elaborar a perícia para a qual foi indicado, deve informar tal fato ao juiz e
declinar da indicação em favor de outro profissional mais qualificado.

O art. 431-B estabelece que, em se tratando de perícia complexa

que abranja mais de uma área de conhecimento especializado, o juiz poderá
nomear mais de um perito e a parte poderá indicar mais de um assistente
técnico.

1.6 PLANEJAMENTO DA PERICIA

1.6.1 OBJETIVOS

O perito deve estabelecer com muita clareza quais são os

objetivos da perícia para a qual foi nomeado e o que espera obter o juiz a
partir de seu trabalho naquilo que é pertinente à elucidação de fatos
duvidosos.

Para isso torna-se indispensável a leitura atenta do processo,

observando com muito cuidado o objeto da lide, as alegações das partes, os
documentos juntados aos autos e principalmente, os quesitos formulados pelo
juiz e pelas partes.

1.6.2 RECURSOS MATERIAIS E DE PESSOAL

Página 17
 Alienação Judicial

Conhecendo os detalhes do processo, o perito deve estabelecer

um planejamento para execução das várias ações que serão necessárias para
consecução do laudo pericial, inclusive definindo prazos e meios para
realização de tais ações.

Dependendo do tipo de trabalho que será realizado poderá haver

maior necessidade de o perito se socorrer de equipamentos e materiais mais
sofisticados. Nesse sentido, o custo e a disponibilidade desses itens deverão
ser devidamente considerados, seja na fase de preparação da proposta de
honorários, seja na fase de elaboração dos trabalhos periciais.

Muitas vezes a falta de planejamento na reserva ou aquisição de

determinado equipamento pode levar o perito a ver-se impedido de realizar o
serviço, atrasando assim a entrega do laudo no prazo assinalado pelo juiz ou
mesmo ser obrigado a pagar muito mais caro pela contratação do serviço de
terceiros ou a adquirir o equipamento em situação de urgência.

1.6.3 RISCOS

Pode acontecer que em determinada lide, as partes litiguem com

elevado nível de animosidade. Nessas situações o perito poderá ver-se
impedido de realizar seu trabalho, como por exemplo, ao ter negado pelo
inquilino o acesso ao imóvel periciado, ou quando a parte sonega informações
ou documentos que são indispensáveis à elaboração do laudo, como por
exemplo, documentos contábeis.

Nesses casos, para não prejudicar seu trabalho, o perito, por meio
de petição, deve comunicar ao juiz a dificuldade que lhe é imposta pela parte,
requerendo auxílio para solucionar o problema, inclusive com força policial,
e, se for o caso, dilação do prazo para conclusão da perícia.

Ao fazer carga no processo o perito passa a responder pelos

autos, assumindo assim, uma grande responsabilidade pela preservação dos
mesmos.

Os riscos de ocorrer extravio dos autos ou perda de documentos

devem ser considerados pelo perito, sob pena de responder judicialmente
pelos prejuízos que sofrerem as partes em caso de sinistro, além de poder
sofrer representação por parte do magistrado junto ao órgão de classe a que
pertença o perito.

Página 18
 Alienação Judicial

1.7 QUESITOS

1.7.1 CONCEITOS DE QUESITO

A formulação dos quesitos encontra-se intimamente vinculada

com a natureza do litígio e das provas técnicas para auxiliar a convicção do
juiz com outros elementos e fatos provados nos autos.

Quesitos são perguntas que o juiz e as partes formulam no

processo visando esclarecimentos de fatos incertos ou de difícil entendimento
para os indivíduos que não dominam o conhecimento técnico necessário.

Os quesitos formulados pelas partes estão sujeitos à aprovação do

juiz, pois como a finalidade do trabalho do perito é auxiliar o julgador no
entendimento dos fatos alegados, o magistrado poderá afastar aqueles quesitos
que julgue não serem pertinentes ao caso sub judice ou que não irão ajudar a
esclarecer as questões técnicas duvidosas.

O perito tem a responsabilidade de responder aos quesitos

apresentados no processo, elucidando da melhor maneira possível o objeto da
perícia. Entretanto, para tornar claros os fatos suscitados no processo, o expert
não precisa limitar suas respostas ao teor dos quesitos apresentados.

1.7.2 QUESITOS PERTINENTES E IMPERTINENTES

Quesitos impertinentes são aquelas questões suscitadas pelas

partes que não guardam nenhuma relação com o caso sub judice.

Entretanto, impertinência na técnica jurídica se refere não

somente ao que é despropositado, como também aquilo que vem com
irreverência por não encontrar apoio no ordenamento jurídico.

Nos termos do art. 426 do CPC, compete ao juiz a decisão de

indeferir os quesitos que considerar impertinentes ao processo ou de formular
outros que julgue necessários ao deslinde da causa.

Página 19
 Alienação Judicial

Havendo a formulação de quesitos impertinentes por qualquer

das partes e que eventualmente não tenham sido indeferidos pelo juiz, ao
perito cabe responder o quesito, sendo-lhe facultado, entretanto, mencionar
justificadamente a impertinência das questões formuladas e a dissociação com
o objeto do litígio.

1.7.3 EXEMPLOS DE FORMULAÇÃO DE QUESITOS

A formulação de quesitos encontra-se intimamente vinculada

com a natureza do litígio e das provas técnicas para auxiliar na convicção do
juiz com outros elementos ou fatos provados nos autos.

Vejamos as seguintes sugestões de quesitos nas ações

exemplificadas:

- Qual o nome da rua onde se localiza o imóvel? E do bairro?

- Encontra-se o imóvel devidamente registrado? Em que Serviço Notarial e Circunscrição
Imobiliária?
- Qual o cadastro imobiliário (indicação fiscal)?
- Há coincidência do cadastro imobiliário (indicação fiscal) do imóvel expropriado com os
elementos contidos no respectivo Decreto Legislativo?
- Qual a área do imóvel?
- Informem os srs. perito e assistentes técnicos sobre o valor do bem expropriado.
- Existe diferença entre o valor avaliado atualmente e o valor originalmente depositado
(corrigido pelos índices de poupança)?
- Caso positiva a resposta ao quesito anterior, qual seria o montante credor em favor do
requerido devidamente atualizado?
- O imóvel expropriado encontra-se registrado em nome do requerido?
- Existe possibilidade de que área expropriada não pertença a particulares?
- Existe possibilidade de haver vícios no imóvel expropriado?

Página 20
 Alienação Judicial

2 ELABORAÇÃO DE PEÇAS

A comunicação intra-processual realizada entre as parte e o juiz,

ocorrem por meio de petições. Recomendasse que os auxiliares do juízo,
como é o caso do perito e avaliador técnico, também se comuniquem por este
meio.

As petições são requerimentos endereçados ao juiz em que se

expõem argumentos fáticos e jurídicos para ao final requerer algo.

Nas petições é fundamental que contenha as seguintes

informações:

1) Endereçamento (vara em que tramita o processo)

2) Número do processo
3) Nome do requerente e sua qualificação
4) Argumentos
5) Requerimento
6) Data
7) Assinatura do requerente.

Vejam os modelos em anexo.

Página 21
 Alienação Judicial

2.1 PEÇA
2.1.1 ACEITAÇÃO E DE HONORÁRIOS

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 14ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE CUIABÁ / MATO GROSSO

PROCESSO 377/2003

JOÃO DA SILVA SOUZA, brasileiro, casado, corretor de imóveis,

devidamente inscrito no CRECI sob n° 9999, nos autos em epígrafe, vem perante
Vossa Excelência, manifestar concordância na minha nomeação como perito
judicial e, na oportunidade, requer-se que os honorários periciais sejam fixados na
quantia de R$700,00 (setecentos reais), conforme sugerido pela tabela em anexo,
que estes sejam depositados integralmente na Conta Única do Tribunal, sendo-
me repassado 50% do valor no inicio dos trabalhos periciais e 50% na entrega do
laudo.

Nestes termos, pede deferimento.

Cuiabá/MT, 28 de outubro de 2.003.

JOÃO DA SILVA SOUZA

PERITO JUDICIAL

Página 22
 Alienação Judicial

2.1.2 ESCUSA DE NOMEAÇÃO

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 14ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE CUIABÁ / MATO GROSSO

Vejam as hipóteses de impedimento e suspeição

Art. 134 do CPC. (impedimento)
I - de que for parte;
II - em que interveio como mandatário da parte, oficiou como perito, funcionou como órgão do
Ministério Público, ou prestou depoimento como testemunha;
III - que conheceu em primeiro grau de jurisdição, tendo-lhe proferido sentença ou decisão;
IV - quando nele estiver postulando, como advogado da parte, o seu cônjuge ou qualquer parente
seu, consangüíneo ou afim, em linha reta; ou na linha colateral até o segundo grau;
V - quando cônjuge, parente, consangüíneo ou afim, de alguma das partes, em linha reta ou, na
colateral, até o terceiro grau;
VI - quando for órgão de direção ou de administração de pessoa jurídica, parte na causa.
o
Parágrafo único. No caso do n IV, o impedimento só se verifica quando o advogado já estava
exercendo o patrocínio da causa; é, porém, vedado ao advogado pleitear no processo, a fim de
criar o impedimento do juiz.

Art. 135 do CPC (suspeição)

I - amigo íntimo ou inimigo capital de qualquer das partes;
II - alguma das partes for credora ou devedora do juiz, de seu cônjuge ou de parentes destes, em
linha reta ou na colateral até o terceiro grau;
III - herdeiro presuntivo, donatário ou empregador de alguma das partes;
IV - receber dádivas antes ou depois de iniciado o processo; aconselhar alguma das partes
acerca do objeto da causa, ou subministrar meios para atender às despesas do litígio;
V - interessado no julgamento da causa em favor de uma das partes.
Parágrafo único. Poderá ainda o juiz declarar-se suspeito por motivo íntimo.

PROCESSO 377/2003

JOÃO DA SILVA SOUZA, brasileiro, casado, corretor de imóveis,

devidamente inscrito no CRECI sob n° 9999, nos autos em epígrafe, vem perante
Vossa Excelência, com fulcro no artigo 424 do CPC, manifestar meu impedimento
para a realização dos trabalhos periciais em razão do grau de parentesco que
possuo da parte autora, por isso, requer-se o reconhecimento de meu
impedimento e a nomeação de novo perito.

Nestes termos, pede deferimento.

Cuiabá/MT, 28 de outubro de 2.003.

JOÃO DA SILVA SOUZA

PERITO JUDICIAL

Página 23
 Alienação Judicial

2.1.3 PEDIDO DE DOCUMENTOS AS PARTES

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 14ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE CUIABÁ / MATO GROSSO

PROCESSO 377/2003

JOÃO DA SILVA SOUZA, brasileiro, casado, corretor de imóveis,

devidamente inscrito no CRECI sob n° 9999, nos autos em epígrafe, vem perante
Vossa Excelência, requer-se que a parte requerida apresente nos autos a planta
imobiliária do imóvel identificado na aliena “a” da petição de fls 22, para efeito de
subsidiar a avaliação do referido imóvel.

Nestes termos, pede deferimento.

Cuiabá/MT, 28 de outubro de 2.003.

JOÃO DA SILVA SOUZA

PERITO JUDICIAL

Página 24
 Alienação Judicial

2.1.4 ENTREGA DO LAUDO E HONORÁRIOS

EXCELENTÍSSIMO SENHOR JUIZ DE DIREITO DA 14ª VARA CÍVEL

DA COMARCA DE CUIABÁ / MATO GROSSO

PROCESSO 377/2003

JOÃO DA SILVA SOUZA, brasileiro, casado, corretor de imóveis,

devidamente inscrito no CRECI sob n° 9999, nos autos em epígrafe, vem perante
Vossa Excelência, requer-se a juntada do Laudo Pericial e, conseqüentemente, a
expedição de Alvará Judicial correspondente aos 50% remanescente relativo aos
honorários periciais.

Nestes termos, pede deferimento.

Cuiabá/MT, 28 de outubro de 2.003.

JOÃO DA SILVA SOUZA

PERITO JUDICIAL

Página 25