PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

Avaliação de Imóvel Urbano

Destinação:
Processo Judicial de Inventário - 2ª Vara de Família e Sucessões
Porto Velho – Rondônia.
Autos nº 7037057.82.2016.8.22.001.

Avaliador: Antonio Carlos Lopes Viana – CNAI: 34922

Outubro de 2021
 SOLICITANTE

Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica foi solicitado pela Dra. Marília Lisboa
Benincasa Moro - OAB nº RO 2252, advogada da inventariante Gicele de Oliveira – CPF nº
596.450.322-53.

O presente Parecer está em conformidade com os requisitos da Resolução nº 1.066/2007

do COFECI – Conselho Federal dos Corretores de Imóveis e com a nº Lei 6.530/78, que
regulamenta a profissão de Corretores de Imóveis.

A avaliação atende aos padrões mercadológicos da ABNT - NBR 14653 – Parte 2, de 2004,
relativa a Imóveis Urbanos, bem como aos critérios de responsabilidade técnica.

OBJETIVO

O presente Laudo Técnico tem por objetivo a determinação do valor de mercado de um

imóvel urbano, apartamento, com a finalidade de orientar Processo Judicial de Inventário
na 2ª Vara de Família e Sucessões de Porto Velho - Rondônia. Autos nº
7037057.82.2016.8.22.001.

IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

Apartamento nº 1103, do edifício Brisas de Tambaú, localizado na Rua Severino Massa

Spinelli, nº 368, bairro de Tambaú, na cidade de João Pessoa, estado da Paraíba,
pertencente ao espólio do senhor Alexandre Carlos Macedo Muller.

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

Imóvel urbano residencial, apartamento situado no 11º andar, composto de: 01 (uma) sala,
01 (um) quarto social, 01 (um) quarto suíte, 01 (um) WC social, cozinha, 01 (uma) vaga de
garagem no semi-subsolo, com área global de 102,82 m², sendo 54,91 m² de uso privativo
e 47,91 m² de uso comum, área de construção global equivalente de 87,81 m², fração ideal
de 2,230% e cota ideal de terreno de 17,85 m².

O edifício possui portaria com funcionamento 24 horas por dia, recepção, salão de festas,
lavanderia coletiva e dois elevadores.

O imóvel foi adquirido em fase de construção, junto à construtora FCK Engenharia Ltda –
CNPJ nº 00.125.632/0001-81, em 06 de junho de 2015.
 METODOLOGIA AVALIATÓRIA

A Metodologia utilizada para a Avaliação foi o Método Comparativo de Dados de Mercado

da Norma Avaliatória da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – NBR 14.653
– Parte 2 – Imóveis Urbanos, utilizando a comparação com imóveis com características
semelhantes, para determinar o valor de mercado do imóvel avaliando.

VISTORIA DO IMÓVEL

A vistoria do imóvel, com o respectivo levantamento fotográfico, foi realizada no período

da manhã, do dia 14 de outubro de 2021 e apresenta fotos da parte interior do
apartamento, da vaga de garagem, das áreas comuns, bem como da fachada do edifício
Brisas de Tambau.

O Apartamento, apesar de ter sido entregue no ano de 2015, encontra-se em estado de

novo, nunca tendo sido habitado.

LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO

FACHADA DO EDIFÍCIO
ENTRADA

RECEPÇÃO
SALÃO DE FESTAS – VISTA A

SALÃO DE FESTAS – VISTA B

LAVANDERIA

VAGA DE GARAGEM PARA UM VEÍCULO

HALL DO ANDAR DO APARTAMENTO – 11º ANDAR

SALA
SALA – VISTA INVERTIDA

COZINHA E ÁREA DE SERVIÇO

CORREDOR DE ACESSO AOS QUARTOS E WC SOCIAL

WC SOCIAL
QUARTO SOCIAL

SUÍTE
SUÍTE – VISTA INVERTIDA

WC SUÍTE
ANÁLISE DO MERCADO PARA O IMÓVEL AVALIANDO

Ainda estamos sofrendo as consequências da Pandemia do Coronavírus, que começou a

afetar o Brasil em março de 2020, tendo impactado diversas atividades econômicas,
algumas de forma negativa, mas outras de maneira positiva. Uma das que apresentaram
crescimento nos últimos meses foi a imobiliária, principalmente em nichos específicos
como o de moradias populares, terrenos em condomínios e unidades habitacionais com
dimensões menores, como é o caso do apartamento em assunto. Ainda por conta da
pandemia, houve redução no fornecimento de diversos itens da construção civil,
acarretando a elevação dos preços das construções.

O bairro onde está localizado o apartamento, Tambau, tem sido ocupado por diversos
empreendimentos imobiliários ao longo dos últimos anos, por se tratar de região de praia
e está entre os três bairros da cidade com maior valorização imobiliária no momento
presente.

Nas imediações do edifício onde se localiza o apartamento, foram construídos e estão em

construção vários outros empreendimentos com de padrão elevado, o que favorece a
valorização ou, no mínimo, a manutenção do valor de mercado dos imóveis da área.

PESQUISA DE MERCADO

Realizamos a Pesquisa de Mercado entre os dias 09 e 13 de outubro de 2021, consultando

players imobiliários da localidade, filtrando as informações, de maneira a obter amostras
de preços de imóveis à venda com características muito similares às da avalianda.

Identificamos uma quantidade considerável de unidades semelhantes, disponíveis para

venda, no próprio bairro e mais especificamente nas redondezas do edifício Brisas de
Tambau, o que tornou possível obter amostras suficientes para comparação e
determinação do preço de mercado.

HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS

Área total do imóvel = 54,91 metros quadrados.

Das amostras obtidas, houve eliminação de duas que superaram em mais de 10% o valor
médio obtido inicialmente e uma que apresentou mais de 10% inferior ao valor médio,
sendo utilizadas sete delas para efeito de obtenção do preço médio do metro quadrado.
TRATAMENTO MATEMÁTICO DAS AMOSTRAS

Quadro Amostral da Pesquisa de Mercado dos Apartamentos

Nº Bairro Quartos Banheiros Vagas Valor (R$) Área Valor do Fonte de Informação
garagem em m² m² (R$)
01 Tambaú 3 3 2 475.000,00 82 5.792,68 Pódium Imobiliária
CRECI PB: 607-J
02 Tambaú 2 2 1 380.000,00 65 5.846,15 ZAF Imóveis
CRECI PB: 4225-F
03 Tambaú 2 2 1 380.000,00 60 6.333,33 * KR Imobiliária
CRECI DF: 12180-J
04 Tambaú 2 2 1 315.000,00 59 5.338,98 Jampalife
Imobiliária
CRECI PB: 941-J
05 Tambaú 2 2 1 315.000,00 58 5.431,03 Gaziele Maciel
CRECI PB: 3351-F
06 Tambaú 3 3 1 470.000,00 120 3.916,67* REMAX Atenas
CRECI PB: 552-J
07 Tambaú 2 2 1 299.000,00 59 5.067,80 Robson
CRECI PB: 4023-F
08 Tambaú 2 2 1 400.000,00 62 6.451,61* Jonas
CRECI PB: 6449-J
09 Tambaú 2 2 2 345.000,00 58 5.948,27 Execut Imobiliária
CRECI PB: 263-J
10 Tambaú 2 2 1 320.000,00 60,41 5.297,13 Execut Imobiliária
CRECI PB: 263-J
Total 55.423,65

MÉDIA ARITMÉTICA

Determinação da média aritmética:

Média Aritmética = Total do preço por metro quadrado das amostras, dividido pela
quantidade de amostras.
Portanto, MA = 55.423,65 = 5.542,36
10

MÉDIA FINAL

Determinação da média final:

+ 10% = R$ 6.096,60 Limite Superior
Média Final = Média Aritmética
- 10% = R$ 4.988,12 Limite Inferior
Das amostras coletadas, a 03 e a 08 ficaram acima da margem de 10% de diferença do
preço do metro quadrado e a 06 ficou mais de 10% abaixo. Assim, com o intuito de
eliminar distorções, utilizamos sete das amostras para a obtenção da média final.

Assim sendo, temos como média final, a média aritmética das sete amostras
consideradas válidas, ou seja:
MF = 38.722,04 = 5.531,72
7

DETERMINAÇÃO DE VALOR

Valor do apartamento é igual a Área do Imóvel (em m²), multiplicada pela Média Final.
VT = 54,91 x 5.531,72

Valor do apartamento = R$ 303.746,74

CONCLUSÃO

Pelas análises realizadas, os valores de mercado para o imóvel avaliando são:

Valor Médio Estimado do Imóvel = R$ 304.000,00 (trezentos e quatro mil reais)
Limite Inferior = R$ 274.000,00
Limite Superior = R$ 334.000,00
Valores sem os Honorários de Corretagem

ENCERRAMENTO

O presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica possui 17 páginas de um único

lado, assinado nesta página.

João Pessoa (PB), 18 de outubro de 2021.

Antonio Carlos Lopes Viana

CRECI-PB: 6.414
ANEXOS

CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR

MAPA DE LOCALIZAÇÃO GOOGLE - ACESSO EM 16.10.21

IMAGEM DE SATÉLITE GOOGLE - ACESSO EM 16.10.21

BIBLIOGRAFIA E SITES PESQUISADOS

ABNT 14.653 – Normas Brasileiras Avaliatórias

Parte 1 – 03/2001 – Procedimentos Gerais
Parte 2 – 06/2004 – Avaliação de Imóveis Urbanos
MARCELLO João Diniz - Apostila do Curso de Avaliação e Perícia Mercadológica 2021
sinduscon-pb – SINDICATO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL DA PARAÍBA
cofeci.gov.br – CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS

CURRÍCULO RESUMIDO DO AVAIADOR

Antonio Carlos Lopes Viana, 56 anos, natural de Recife-PE – CPF: 424.473.644-15

Proprietário da Leste Brasil Imobiliária – CRECI PB: 689-J
Avaliador e Perito Judicial – CNAI: 34922
Corretor de Imóveis – CRECI PB: 6414-F
Graduado em Marketing
Pós-graduado em Gestão de Negócios Imobiliários – MBA
Pós-graduando em Direito Imobiliário – Especialização
Pós-graduado em Planejamento e Gestão Estratégica - MBA