Roteiro Para Emissão do PTAM

Alvino José Júnior

1. INTRODUÇÃO
Temos toda certeza que o Corretor de Imóveis é o profissional mais qualificado para
realizar a avalição de um imóvel, entretanto, existem alguns pontos controversos.
A Lei 6.530/78, em seu Art. 3°, afirma textualmente:
“Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e
locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária”
(grifo nosso).
A Resolução COFECI 1.066/2.007, por sua vez, basicamente admite que o Corretor
deverá emitir PTAM – Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, com base no seu
conhecimento do mercado, entretanto, preceitua basicamente o único método
aceitável, o Método Comparativo de Dados de Mercado.
Assim deveremos buscar ainda por conceitos e conhecimentos contidos na Norma
ABNT NBR 14.653:
Parte 1 (2.019): Procedimentos Gerais;
Parte 2 (2.011): Imóveis Urbanos;
Parte 3 (2.019): Imóveis Rurais.

2. DOCUMENTAÇÃO
O início do processo avaliatório é a análise da documentação do imóvel. Com a cópia
da xerox atualizada da Ficha Matrícula, será possível encontrarmos eventuais
impedimentos, gravames averbados ou notícias de possíveis situações jurídicas
envolvendo o bem, que irão impactar negativa ou positivamente no valor do imóvel.
Além disso, o avaliador deverá buscar as informações constates do cadastro
imobiliário da prefeitura (planta de quadra e do boletim de informações cadastrais).
Importantíssimo é o requerimento da Consulta de Viabilidade, para apresentar as
informações da Lei de Zoneamento (onde conste Zona do imóvel, os usos
permitidos, permissíveis e proibidos, além das restrições do direito de construir).
Caso o imóvel avaliado, seja uma Gleba Urbanizável, deverá constar as informações
da Lei de Parcelamento do Solo, em especial aos parâmetros físicos e urbanísticos
exigidos para loteamentos, tais como: Percentual máximo de áreas vendáveis,
infraestrutura mínima, leitos carroçáveis, declives máximos, área mínima dos lotes,
área verde, área institucional, largura das ruas e calçadas.

3. VISTORIA PARA IMÓVEIS URBANOS

É imprescindível a vistoria do bem avaliando externa e internamente, para registrar
suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor.
A Vistoria de Imóveis Urbanos, são um pouco diferentes das Vistorias de Imóveis
Rurais. Assim, para os imóveis urbanos, deveremos observar:

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO:
 Aspectos gerais: análise das condições econômicas, políticas e sociais, quando
relevantes para o mercado, inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas;
 Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo e condições
ambientais
 Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais pólos de
influência
 Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e
uso do solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e
médio prazos
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  Infraestrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de resíduos sólidos,
água potável, energia elétrica, telefone, redes de cabeamento para transmissão de
dados, comunicação e televisão, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado
 Atividades existentes: comércio, indústria e serviço
 Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer

CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO:
 Localização: situação na região e via pública, com indicação de limites e confrontações
definidas de acordo com a posição do observador, a qual deve ser obrigatoriamente
explicitada;
 Utilização atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor;
 Aspectos físicos: dimensões, forma, topografia, superfície, solo;
 Restrições físicas e legais ao aproveitamento;
 Sub ou superaproveitamento.

CARACTERIZAÇÃO DAS EDFICAÇÕES E BENFEITORIAS:

 Aspectos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos, comparados com a
documentação disponível;
 Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental;
 Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região;
 Condições de ocupação;
 Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme
definidas na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variação
dos preços relativos dos elementos amostrais.

No item 7.3.4, encontramos:

Relatar a existência de edificações e benfeitorias que não constem na
documentação.

Nossa opinião é no sentido do que o avaliador ao sair para a Vistoria, vá munido de

seu celular para fotografar o imóvel, uma trena para conferir as metragens e um
documento para registrar todos os dados dos imóveis, assim, iremos apresentar um
modelo, para essa finalidade

4. VISTORIA PARA IMÓVEIS RURAIS

Igualmente para imóveis rurais, também é imprescindível a vistoria do bem
avaliando, com maior observância quanto a produtividade das terras, existência ou
não de água, estrada para o escoamento da produção, eventuais problemas
ambientais, etc. Assim, a Vistoria dos Imóveis Rurais, devemos notar:

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO:
a) aspectos físicos: relevo, classes de capacidade de uso dos solos e classes de aptidão
agrícola predominantes, utilização existente e tendências de modificação a curto e
médio prazos, clima, recursos hídricos e outros;
b) aspectos ligados à infraestrutura, como canais de irrigação, energia elétrica, telefonia,
sistema viário e sua praticabilidade durante o ano agrícola;
c) sistema de transporte coletivo, escolas, facilidade de comercialização dos produtos,
cooperativas, agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de
produtos e insumos, comércio de insumos e máquinas agrícolas e rede bancária;
d) estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão de obra;
e) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento local, posturas legais para a
utilização do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento e
outros.

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CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL - CARACTERÍSTICAS GERAIS:
a) denominação;
b) dimensões – área registrada e área levantada topograficamente, quando existente;
c) limites e confrontações;
d) situação;
e) destinação;
f) recursos naturais;
g) sistema viário interno;
h) telefonia; rede de energia elétrica interna e externa;
i) utilização econômica atual e condicionantes legais;
j) ancianidade das posses.

CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL – CARACTERIZAÇÃO DAS TERRAS:

a) aspectos físicos;
b) identificação pedológica;
c) classificação das terras, conforme 5.2.1;
d) condicionantes legais.

CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL – CARACTERIZAÇÃO DAS CONSTRUÇÕES E INST.:

a) dimensões;
b) aspectos construtivos (qualitativos, quantitativos e tecnológicos);
c) estado de conservação, idade estimada, vida útil;
d) aspectos funcionais;
e) condicionantes legais.

CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL - CARACTERIZAÇÃO DAS PRODUÇÕES VEGETAIS:

a) estado vegetativo;
b) estado atual de desenvolvimento, estado fitossanitário (infestação de doenças, pragas
e invasoras), nível tecnológico;
c) produtividades esperadas e riscos de comercialização;
d) adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries;
e) condicionantes legais;
f) os plantios florestais comerciais podem ser caracterizados por meio de inventários
florestais, cujo produto final deve fornecer informações sobre o volume de madeira por
classes de sortimento, número de árvores e indicadores de qualidade da população
amostrada.

CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL - CARACTERIZAÇÃO DAS OBRAS E TRABALHOS DE

MELHORIAS DAS TERRAS:
Devem ser caracterizadas as obras e os trabalhos de melhoria que não foram enquadradas
quando da classificação da capacidade de uso das terras, nos seguintes aspectos:
a) dimensões e quantidade;
b) aspectos qualitativos e tecnológicos;
c) estado de conservação, idade estimada e vida útil;
d) aspectos funcionais;
e) condicionantes legais.

CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL - CARACTERIZAÇÃO DAS MÁQUINAS E EQUIP.:

a) fabricante e tipo (marca, modelo, ano de fabricação e número de série);
b) características técnicas (por exemplo, potência e capacidade operacional);
c) estado de conservação e funcionalidade.

CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL - CARACTERIZAÇÃO DAS ATIVIDADES PECUÁRIAS:

a) espécie, raça e categoria dos animais;
b) índices zootécnicos e aspectos sanitários;
c) manejo, alimentação e outros.
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 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL - CARACTERIZAÇÃO DE OUTRAS ATIVIDADES:
a) agroindústria;
b) turismo rural;
c) hotelaria;
d) mineração;
e) outras.

CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL - CARACTERIZAÇÃO DE ATIVOS E PASSIVOS

AMBIENTAIS:

Os ativos e passivos ambientais eventualmente existentes, caso façam parte do objeto da

avaliação, podem ser valorados à parte, seguindo os critérios da ABNT NBR 14653-6, no que
couber, e apresentados em separado do valor do bem.
O avaliador deve declarar no laudo se a avaliação considera ou não a existência de ativos e
passivos ambientais.

7.3.2.9.1 Recomenda-se que a caracterização do bem avaliado seja complementada com a

apresentação de serviços cartográficos ou topográficos, desenhos, fotografias, imagens de
satélite e outros documentos que esclareçam aspectos relevantes, com citação da
respectiva autoria ou fonte.

5. PLANEJAMENTO DA PESQUISA
Realizada a vistoria do Imóvel, será necessário caracterizar e delimitar uma região,
onde possamos buscar dentro do mercado em análise, um conjunto de imóveis o
mais semelhante possível com o bem avaliado, para a obtenção de uma pesquisa
expressiva com dados similares ao imóvel estudado.
Quando falamos em caracterizar e delimitar a região, essa referência não é
geográfica e sim mercadológica, com o mesmo perfil econômico, ou seja, a região
em que a ocorrência dos valores imobiliários se situe em igual patamar.

6. COLETA DE DADOS
Delimitado a região, deveremos sair a campo para colher as amostras o mais
semelhante possível com o imóvel avaliado.

7. ESCOLHENDO A METODOLOGIA
A recomendação para a escolha do método a ser utilizado na elaboração de
avaliações de imóveis urbanos, dependerá das informações possíveis de se colher
quando da realização da vistoria e da pesquisa.
Na maioria dos casos é recomendado o Método Comparativo de Dados de Mercado.
A sugestão vale para todos os imóveis, por ser o método que mais exprime a
realidade dos valores praticados na região. Existindo dados (amostras), em número
suficiente, nossa opção será por este método.
Assim, para estabelecer o método a ser usado, caso tenhamos um número razoável
de amostras semelhantes ao imóvel avaliando, deveremos utilizar o Método
Comparativo de dados. Ante a ausência de número suficiente de amostras,
poderemos optar pelo Método Involutivo, ou ainda o Método Evolutivo.

7.1. MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Sendo a opção pelo Método Comparativo de Dados de Mercado, o próximo
passo é a tabulação e homogeneização dos dados, encontrar a média aritmética
com seu posterior saneamento, para finalmente encontrarmos o valor total do
imóvel e realizarmos a exposição metódica dos fatos encontrados, através da
emissão do PTAM.
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 7.1.1. TABULAÇÃO DOS DADOS
A Tabulação dos dados, é a transformação das informações colhidas na
vistoria, em linguagem matemática, jogados dentro de uma planilha Excel.

7.1.2. HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS

A Homogeneização significa, aplicar fatores nas diversas informações
colhidas, para tornar mais semelhantes os dados colhidos com o imóvel
avaliado.
Dessa forma, em planilha específica para este fim, iremos utilizar Fatores
para valorizar ou desvalorizar as amostras, visando que as mesmas se
tornem iguais ao imóvel avaliado.

7.1.3. MÉDIA ARITMÉTICA

A média aritmética é a soma dos valores corrigidos do metro quadrado dos
imóveis, usados como amostras e o resultado dividido pelo número dessas
amostras. Assim, caso tenhamos nove elementos, faremos o somatório do
valor corrigido do metro quadrado dos imóveis usados como amostras (X1 +
X2 + X3 + X4 + X5 + X6 + X7 + X8 + X9), para dividir esse resultado pelo número
9 (número de amostras consideradas).

7.1.4. SANEAMENTO DA MÉDIA

Alguns valores podem extrapolar a média aritmética encontrada, surgidos
por eventuais informações erradas ou a representação de transações com
especial interesse dos negociantes. Em qualquer das situações, não somos
autorizados a eliminar esse dado amostral, sem um processo com critério
consistente.
O Saneamento da Média pode se dar de forma prática, onde seria
considerada uma faixa da tendência dominante, ou ainda pelo Critério de
Chauvenet

7.1.5. VALOR DO IMÓVEL

Estabelecida a Média Saneada, basta multiplicar essa média encontrada,
pela área do imóvel avaliado, obtendo-se assim o valor procurado, ou seja,
o valor do imóvel que estamos avaliando.

7.2. MÉTODO INVOLUTIVO

Esse método é muito utilizado para determinar o valor de um terreno em zona
urbana de ocupação acentuada, onde a incidência de terrenos vagos seja
pequena, e ainda, para o cálculo de glebas.

7.2.1. TERRENOS URBANOS EM ZONA DE OCUPAÇAO ACENTUADA

Nesse cálculo é obrigatório o conhecimento do Plano Diretor, onde iremos
buscar na Lei de Zoneamento (no mínimo, a Zona do imóvel, os usos
permitidos, permissíveis e proibidos, além das restrições do direito de
construir) a solução para as duas indagações: “o que construir” e “quanto
construir”.
De posse das informações para “o que construir” e “quanto construir”, o
avaliador apropriará os valores atribuídos como venda do hipotético
empreendimento imaginado, para em seguida estabelecer o lucro do
empreendedor e por fim calcular o custo da construção.
O valor do terreno será dado pela fórmula: VT = VV – (VC + li)

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 7.2.2. GLEBA URBANIZÁVEL
A única diferença da Gleba para os terrenos urbanos em zona de ocupação
acentuada, é que agora usaremos a Lei de Parcelamento do Solo, onde
buscaremos as informações do tipo: Percentual máximo de áreas vendáveis,
infraestrutura mínima, leitos carroçáveis, declives máximos, área mínima dos
lotes, área verde, área institucional, largura das ruas e calçadas.
Com essas informações poderemos contratar um arquiteto para fazer um
anteprojeto de um loteamento. Com esse anteprojeto, podemos estabelecer a
quantidade de lotes possíveis na área, para realizarmos o cálculo da venda dos
lotes, o valor de custo direto e indireto da implantação do loteamento, bem como
o lucro do incorporador e finalmente o valor final da Gleba.
O valor da Gleba Urbanizável será dado pela fórmula: VG = VV – Custo – LI

7.3. MÉTODO EVOLUTIVO

Neste método, presume-se a individualização das partes que compõem o bem,
ou seja, analisamos individualmente o terreno, como se não houvesse
edificação, e posteriormente, apropriaremos o valor da edificação, como se ela
estivesse suspensa no ar, sem a base, sem o terreno.
Assim, o cálculo pelo Método Evolutivo será encontrado através da
conjugação de métodos. O valor do terreno poderá ser obtido pelo Método
Comparativo ou pelo Método Involutivo, aqui já tratados, enquanto as
benfeitorias através do custo de reprodução, devidamente depreciado e
aplicado o fator de comercialização, conforme a fórmula abaixo:
Vi = (Vt + Vb) x Fc

7.3.1. CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO

Para a avaliação do Terreno deveremos aplicar as instruções acima elencadas,
avaliando-o pelo Método Comparativo ou Involutivo.

7.3.2. CÁLCULO DO VALOR DA EDIFICAÇÃO

Conforme a letra “b”, do item 8.2.4 da BR 14.653:2, existe duas maneiras para o
cálculo das benfeitorias: pelo método comparativo direto de custo ou pelo
método da quantificação de custo.
Nosso aconselhamento é o cálculo pelo método da quantificação de custos, por
meio de orçamento sintético, ou seja, através do CUB.
Necessário neste ponto, o estudo de alguns procedimentos, tais como:

7.3.2.1. FORMAÇÃO DO CUB

7.3.2.1.1. O cálculo do CUB, está previsto no artigo 54, da Lei 4.591/64,
onde os Sindicatos da Construção Civil dos Estados, são
obrigados a divulgar até o dia 05 de cada mês, os custos de
construção a serem adotados nas respectivas regiões;
7.3.2.1.2. Não são considerados diversos custos adicionais, conforme os
elencados na apostila.

7.3.2.2. COEFICIENTE DE EQUIVALÊNCIA

7.3.2.2.1. Vários são os critérios para o cálculo do Coeficiente de
equivalência. Na impossibilidade desses procedimentos,
poderemos utilizar os coeficientes médios apresentados em
5.7.3 e descritos na apostila, como forma de ponderar as
áreas diferentes no prédio.

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7.3.2.3. PROJETOS PADRÃO
Mensalmente são calculados pelos Sindicatos da Construção
Civil dos estados, os seguintes valores de custo das
construções para os Projetos Padrão de: Prédios Residenciais
com 01 pavimento, com padrões baixo, normal e alto; Prédios
Populares Residenciais com até 04 pavimento, com padrões
baixo e normal; Prédios Residenciais com até 08 pavimentos,
com padrões baixo, normal e alto; Prédios Residenciais com
até 16 pavimentos, com padrões normal e alto; Prédios
Residenciais de Interesse Social, de padrão baixo.
Prédio comercial de andar livre com até 08 pavimentos,
padrões normal e alto; Prédio comercial de Sala ou Lojas com
até 08 pavimentos, padrões normal e alto; Prédio comercial
de Sala ou Lojas com até 16 pavimentos, padrões normal e
alto. Além da Residência Popular e Galpão Industrial

7.3.2.4. PROJETOS PADRÃO E PADRÃO DA CONSTRUÇÃO

Tanto os Projetos Padrão quanto o Padrão da Construção
estão caracterizados na NBR 12.271 e descritos na Apostila.

7.3.2.5. CÁLCULO DO VALOR DA BENFEITORIA PELA QUANTIFICAÇÃO DO

CUSTO
Após o enquadramento da benfeitoria dentro do Projeto
Padrão e tendo em vista o Padrão da Construção, poderemos
calcular o valor custo da construção como se fosse nova e do
mesmo tipo.
Com essa informação, basta multiplicar pela área edificada,
para a obtenção do Custo de Reprodução, que é o custo
necessário para reproduzir um bem idêntico, com a
consideração dos seus insumos pertinentes, sem considerar
eventual depreciação, através da fórmula:
CRep = Ac X VCUB

7.3.2.6. CÁLCULANDO O CUSTO DE REEDIÇÃO DA BENFEITORIA

O Custo de Reedição da benfeitoria, é o custo de reprodução,
descontada a depreciação do bem, tendo em vista o estado
em que se encontra.
O cálculo da Depreciação física se dará pela aplicação do
coeficiente de depreciação, sobre o valor depreciável, que
leve em conta a idade e o estado de conservação.

7.3.2.7. USANDO A TABELA DE ROSS-HEIDECKE

7.3.2.7.1. Estaremos aplicando a Tabela de ROSS-HEIDECKE para
estabelecer essa depreciação onde iremos usar as letras que
aparecem na tabela (Códigos: A, B, C, D, E, F, G e H) da
horizontal e a idade em % de vida, da linha vertical, para
encontrarmos o Fator de Depreciação.
7.3.2.7.2. O % de vida do bem, não está expresso de forma direta na
tabela, portanto, teremos de calcular esse percentual de vida,
da maneira como segue:

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 7.3.2.8. CALCULANDO O PERCENTUAL DE VIDA DA BENFEITORIA
Como a tabela não possui uma leitura direta é necessário encontrar
a VIDA ÚTIL DOS IMÓVEIS, estabelecida pelo BUREAU OF INTERNAL
REVENUE, para aplicarmos a regra de três simples e descobrirmos
a IDADE EM % DE VIDA do imóvel avaliando, conforme apresentado
na Apostila, através de uma Regra de Três Simples.

7.3.2.9. CALCULANDO O VALOR DO IMÓVEL

Segundo o Professor Sérgio Antônio Abunahman, trata o
Fator de Comercialização como sendo a “Vantagem da Coisa
Feita” e dá a seguinte definição:
“... é o acréscimo do valor que tem um determinado imóvel
pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser
utilizado em relação a outro semelhante, mas ainda por
construir”.
Assim, utilizando a Tabela por ele instituída deveremos
aplicar o Fator de Comercialização no valor até agora
encontrado, para, dessa forma, estabelecermos o Valor Final
do Imóvel.

7.4. AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL PELO MÉTODO SINTÉTICO

O Método Sintético (direto ou comparativo) é o mesmo procedimento do
Método Comparativo de Dados de Mercado, utilizado para os imóveis urbanos,
porém, simplificado, pois permite a comparação direta com apenas uma outra
área rural, devendo, ser observado com maior cuidado, pois os fatores
produtividade e qualidade das terras, ainda que na mesma região, poderão ser
diferentes. A avaliação de benfeitorias e semoventes é realizada à parte.

7.4.1. ESCALA MENDES SOBRINHO

Por esse processo o imóvel avaliado e o elemento pesquisado são
comparados de acordo com o Manual Brasileiro para Levantamento da
Capacidade de Uso da Terra – ETA – Brasil-Estados Unidos, 1971, que em sua
3ª aproximação estabelece as diferenças entre as 8 Classes de Solos, com
relação à sua Capacidade de Uso.
Observada a grande importância do escoamento da produção nas avaliações
de uma propriedade rural, o engenheiro Otávio Teixeira Mendes Sobrinho,
apresentou uma classificação dos imóveis em relação as estradas que servem
os imóveis.
Combinando os fatores de maior impacto na formação da terra nua (a -
capacidade de uso do solo, e, b – situação do imóvel do ponto de vista da
circulação e acessibilidade), os engenheiros Mendes Sobrinho, Miguel
Kosma, e Alberto Lélio Moreira, criaram a Tabela de homogeneização dos
imóveis, para com base nela estabelecermos o enquadramento dos mesmos
estabelecendo índices para eles.
Através da Tabela de Mendes Sobrinho, realizaremos o enquadramento do
imóvel avaliando e da amostra, para com base nestes índices, realizarmos o
cálculo do valor do hectare do terreno a ser avaliado, através de uma regra
de três.
Encontrado o valor do hectare, deve-se multiplicar o valor encontrado pela
área, para obtermos o valor da terra nua.

A avaliação das benfeitorias é avaliada à parte.

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 O PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica – PTAM, deverá conter os itens:

A. Folha de Resumo:
 A Ficha Resumo ou Folha de Rosto, tem por finalidade identificar, de forma rápida,
o bem avaliado, a data da avaliação, o proprietário, a metodologia utilizada e o valor
final adotado.

B. Identificação do Solicitante:
 Identificação da pessoa física ou jurídica ou seu representante legal que tenha solicitado o
trabalho;

C. Identificação do Proprietário:
Especificar o nome do titular do imóvel.

D. Finalidade do PTAM:
As principais finalidades do Parecer são: (alienação de bens; aquisição de imóveis
novos ou usados; arrematação em leilão ou adjudicação (retomada do imóvel);
doação; dação em pagamento, normalmente para quitação de dívidas contraídas em
banco pela área comercial; garantia de operação comercial; locação de imóveis
comerciais ou residenciais; levantamento patrimonial; permuta, etc.)

E. Objetivo do PTAM:
O objetivo do Parecer, geralmente é focado na determinação dos valores de
mercado (venda e locação), de liquidação forçada ou liquidação imediata, e de
outros valores definidos na NBR 14.653: (valor em risco; valor de desmonte; custo
de reprodução; custo de reedição e custo de reposição).

F. Objeto do PTAM:
Os tipos de bens normalmente avaliados são: (centros comerciais; shopping
center’s; lojas; prédios comerciais; hospitais; hotéis; universidades; complexos
industriais; postos de combustíveis; apartamentos; casas; conjuntos residenciais;
garagens autônomas; edifícios de garagem; galpões e armazéns; terrenos; glebas
urbana; loteamentos; salas e andares corridos; terrenos de vocação comercial).

G. Identificação e Caracterização do Imóvel:

Neste item deve ser incluída a identificação completa do imóvel, que tem por finalidade
descrever o imóvel, visando identifica-lo, tais como:
 Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número, etc.);
 Número de matrícula e cartório de registro imobiliário;
 Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total, fração ideal
etc.) e dimensões do imóvel;
 Descrição detalhada do imóvel e acessórios (construções, benfeitorias, instalações etc.);
 Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel;
 Ocupante do imóvel e o tipo da ocupação (ocupado pelo proprietário, locado para
terceiros, invadido, etc.);
 Indicar a data ou o período da vistoria, relatando a vistoria ao bem avaliado e a sua
adequação ao contexto imobiliário no qual está inserido. Em nenhuma hipótese
poderá ser elaborada uma avaliação sem a vistoria ao imóvel avaliado.
 O avaliador poderá valer-se de anexo, em caso de grande volume de
informações, citando neste campo o número do referido anexo.

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H. Infraestrutura básica disponível na região e para o Imóvel avaliado:
 Relatar a infraestrutura existente tanto na região, quanto os disponíveis para o imóvel
avaliado (rede de água; esgotos pluviais e sanitários; energia elétrica pública e
domiciliar; telefone; pavimentação, etc.).

I. Serviços públicos e comunitário:

 Registrar os serviços públicos e comunitários, existentes na região (educação, creches,
saúde, praças, parques, templos religiosos, etc.).

J. Serviços privados valorizantes ou desvalorizantes:

 Citar os serviços privados da região (bancos, shoppings, centros comerciais, boates,
presídios, etc.).

K. Anotações sobre eventuais gravames:

 Verificar e registrar possíveis ônus, passivo ambiental ou gravames de qualquer
natureza, averbados na matrícula.
 Incluir outras observações mesmo que não averbadas na matrícula
 Fazer relação de ônus x liquidez.

L. Observações quanto ao Plano Diretor:

 Deverá ser feita a inclusão, na forma de anexo, da consulta de viabilidade, do imóvel
avaliado. Na falta, o profissional deverá descrever no corpo do Parecer, no mínimo o
zoneamento, os usos permitidos, permissíveis e proibidos, e as restrições da construção.
 Nos casos de Avaliações de Glebas, deverá ser incluído no corpo do Parecer, as
informações constantes na Lei de Loteamento, no mínimo sobre: Largura das ruas e
calçadas; declividades máximas permitidas, área mínima dos lotes; percentuais de área
verde e área institucional e infraestrutura mínima exigida (tipo de pavimentação, redes
de esgoto sanitário e pluvial, rede de água, rede de energia elétrica, etc.)

M. Informações específicas sobre as edificações:

 Tipo (casa, loja, apartamento, etc);
 Número de pavimentos;
 Todas as áreas (Fração ideal, privativa, comum, global);
 Áreas averbadas e não averbadas;
 Idade efetiva e aparente;
 Padrão de acabamento;
 Estado de conservação;
 Condições de ocupação;
 Número de vagas de estacionamento (cobertas ou descobertas);

N. Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes

 Neste item caberá ao avaliador descrever os pressupostos assumidos pela
insuficiência nas informações, bem como as ressalvas e os fatores limitantes.
Toda e qualquer informação relevante contra ou a favor (presentes ou futuras que por
ventura exista em cogitação), ressalvar eventuais problemas (falta de Averbação, etc...).

O. Observações complementares importantes:

 Informações relevantes, quando do conhecimento do avaliador, tais como: ônus,
dívidas e gravames, invasões, cercas fora do limite, áreas parciais ou totais não
averbadas, necessidade de retificação de metragens do terreno se constatada
em levantamento topográfico, riscos de inundação e restrições de órgãos de
proteção ambiental ou de concessionárias de serviços públicos (energia elétrica,
água e esgoto, telecomunicações, áreas de servidão), etc. Sempre que for o caso,
deverá ser enfatizada a necessidade do exame da matéria pela área jurídica.
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P. Vistoria e Pesquisa de imóveis:
 Apresentação do resumo dos dados do imóvel avaliado e caracterizando cada um dos
imóveis utilizados na pesquisa, conforme tabelas anexas, contendo, no mínimo:
 Fontes de consulta (nomes, telefones de contato, e-mail);
 Endereços e a descrição dos imóveis que compuseram a amostra;
 Data de obtenção dos dados;
 Período de exposição a venda, em caso de ofertas ou a data da venda;
 Homogeneização dos itens da amostra.

Q. Determinação do Valor de Mercado do Imóvel, indicando preferencialmente:

Apresentar os cálculos utilizados e o valor final atribuído ao imóvel, tais como:
 Valor de Mercado;
 Valor para liquidação imediata (quando solicitado pelo contratante).

R. Método Utilizado na Avaliação:

 Método utilizado na Avaliação. Os métodos tratados pela NBR 14.653 são:
(Método comparativo direto de dados de mercado; Método involutivo; Método
evolutivo; Método da capitalização da renda; Método comparativo direto de
custo; Método da quantificação de custo)

S. Encerramento:
 Conclusão do PTAM;
 Assinatura do C.I. emissor do PTAM;
Deverá conter nome do profissional com a respectiva assinatura e indicação do
número de registro no CRECI e CNAI.
 Local e Data do Parecer Técnico;
 Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura.

T. diagnóstico do mercado (estrutura, conduta e desempenho)

Atender ao disposto em 7.7.2 da NBR 14653-1:2001, indicando a expectativa do
avaliador em relação ao desempenho do avaliando no mercado, indicando a liquidez
do imóvel. Os conceitos mais frequentemente utilizados são:
 liquidez: baixa, normal ou alta;
 desempenho de mercado: recessivo, normal ou aquecido;
 quantidade de ofertas de bens similares: baixa, média ou alta;
 absorção do bem pelo mercado: inexistente, lenta ou demorada e rápida;
 público alvo: indicar o público alvo para absorção do bem;

U. Anexos:
 Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel);
 Plantas de situação e localização, mapas, etc.;
 Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis;
 Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR, etc.);
 Currículo do C.I. Avaliador;
 demais documentos que fundamentaram o trabalho e arquivos gerados em meio
digital, quando solicitado pelo contratante;
 tratamento de dados e memorial de cálculos.

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 Sugestão para Levar a Campo Nas Vistorias
Esporadicamente aparece a dúvida a respeito do que levar para a vistoria de imóveis.
A resposta para este questionamento é bem pessoal, exemplo:

 Trena (Para aferir informações documentais e/ou de garantia, quando necessário)

 Smartphone (Para registrar as fotografias e colher as coordenadas);
 Água (Para hidratação);
 Checklist ou Ficha de Vistoria (Com informações úteis no preenchimento do laudo);
 Documentação do bem avaliando (Também utilizável em meio digital)
 Caneta (Anotar informações importantes)

Sugestão de incluso do texto abaixo

Texto retratando o cenário que motivou a contratação dos serviços de avaliação
imobiliária, certamente dará o tom, a direção, o rigor e a objetividade de todo o
conteúdo dos trabalhos.
O Subscritor deste documento é inscrito no CRECI/SC – Conselho Regional dos
Corretores de Imóveis do Estado de Santa Catarina, 11ª Região, sob número 3.819 e no
CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis, sob o número 678. É, também,
possuidor de certificados dos cursos de avaliações imobiliárias e de perito judicial, o que
lhe confere comprovada especialização na matéria.
DA COMPETÊNCIA – A competência legal do Corretor de Imóveis em elaborar e assinar
o PTAM-Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica “LD=LAUDO PERICIAL”, DECORRE
DA Lei 6.530/1978 Artigo 3º, Consolidado pela decisão da 7ª Turma do Tribunal
Regional Federal da 1ª Região – Distrito Federal (TRF/DF) Emitiu o Acórdão Nº
200734000105910 em 29 de junho de 2010, negando provimento ao recurso de
Apelação Cível do COFEA – Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura, do IBAPE –
Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), em face ao COFECI –
Conselho Federal de Corretores de Imóveis, confirmando a competência da figura do
CORRETOR DE IMÓVEIS em AVALIAR IMÓVEIS.
Desta Forma, o CORRETOR DE IMÓVEIS está LEGALMENTE HABILITADO, a elaborar
pareceres técnicos, nas esferas JUDICIAIS e EXTRA JUDICIAIS, para fins de VALORES de
IMÓVEIS que estejam inseridos em processos de COMERCIALIZAÇÕES, COMPRAS,
VENDAS ou LOCAÇÕES.

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