Apostila - Perito Avaliador

PERITO AVALIADOR E CORRETOR JUDICIAL
Instrutor Edmilson Pinho de S Graduado em Engenharia Civil pela UERJ Universidade Estadual do Rio de Janeiro -RJ, Engenheiro de Segurana do Trabalho, pela UFMT Universidade Federal de mato Grosso, Especialista em Avaliaes de Imveis pelo Centro Universitrio Cndido Rondon, em Cuiab - MT, Mestrando em cincia da Educao.

Instrutor: Edmilson de S
INDICE
Contedo INTRODUO ..................................................................................................... 5 HISTRICO DA AVALIAO DE IMVEIS NO BRASIL ............................ 5 NORMAS DA ABNT DA SRIE 14.653 ............................................................ 6 DEFINIES E CONCEITOS ............................................................................. 7 I- PERICIA E PERITO ......................................................................................... 7 DA CONDUTA TICA QUE DEVE PAUTAR O EXERCCIO PROFISSIONAL E A VIDA PRIVADA DO PERITO JUDICIAL: ................. 11 ESFERAS DE ATUAO: ................................................................................ 13 INDAGAES BSICAS ................................................................................. 13 BENEFICIO DO PLANEJAMENTO DETALHADO DA PERCIA ............... 14 RESUMO DAS ETAPAS INICIAIS DA PERCA ............................................ 14 DIRIGINDO A PERICIA.................................................................................... 15 REGRAS PRATICAS ........................................................................................ 15 COLETA DE INFORMAES ......................................................................... 16 TIPOS DE PERICIAS ......................................................................................... 16 ACEITAO DA PERICIA E NOMEAO DO PERITO ............................. 17 INDICAO DOS ASSISTENTES TCNICOS E FORMULAO DOS QUESITOS. ......................................................................................................... 17 HONORRIOS DO PERITO AVALIADOR E CORRETOR JUDICIAL ....... 18 REMUNERAO DO PERITO E ASSISTENTE TCNICO EM VIA JUDICIAIS. ......................................................................................................... 18 SISTEMA DA DILIGENCIA PERICIAL .......................................................... 19 ENTREGA DE LAUDO E JUNTADA DE PARECERES ................................ 19 ESCLARECIMENTOS E SEGUNDA PERCIA............................................... 19 2 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

OS IMVEIS TM A CAPACIDADE DE GERAR FRUTOS E DIREITOS .. 20 FRUTOS: ............................................................................................................. 20 DIREITOS: .......................................................................................................... 20 BENS PASSVEIS DE AVALIAO ............................................................... 21 VALOR DE MERCADO .................................................................................... 22 METODOLOGIA DE AVALIAO ................................................................ 23 ETAPAS DE UMA PERICIA ............................................................................. 24 OBJETIVO DA PERICIA................................................................................... 24 ELEMENTOS PREVIOS DISPONIVEIS .......................................................... 26 PLANEJAMENTO DA PERICIA ...................................................................... 27 REQUISITOS ESSENCIAIS .............................................................................. 27 REQUISITOS COMPLEMENTARES. .............................................................. 28 VISTORIA........................................................................................................... 28 ESTUDOS ........................................................................................................... 29 CONCLUSES ................................................................................................... 29 ELABORAO DO LAUDO ............................................................................ 29 VALOR DE COMPRA E VENDA E VALOR DE LOCAO OU ARRENDAMENTO; .......................................................................................... 30 COMPRA E VENDA .......................................................................................... 30 VALOR DE LOCAO OU ARRENDAMENTO ........................................... 30 NOES BSICAS DE ESTATSTICA: ......................................................... 31 Smbolos e convenes........................................................................................ 31 Medidas de Tendncia Central ............................................................................ 32 Procedimentos estatsticos do Mtodo Comparativo .......................................... 32 PROCEDIMENTOS AVALIATRIOS ............................................................. 43 GLOSSRIO (DE ACORDO COM A NBR 14.653-2 ABNT): ........................ 49 3 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

MTODO COMPARATIVO DIRETO COM HOMOGENEIZAO POR FATORES ........................................................................................................... 79 REFERNCIAS BIBLIOGRAFICAS ................................................................ 84
4 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

INTRODUO O objetivo deste trabalho aparelhar os Peritos Judicirios Imobilirios, com instrumento tcnico e jurdico para encaminhamento das questes relativas a Pericias Judiciais, orientando, elaborando e estudando sobre a rea. HISTRICO DA AVALIAO DE IMVEIS NO BRASIL O interesse em avaliar imveis no Brasil iniciou-se a partir da promulgao da Lei de Terras (Lei n 601 /1850), que aboliu, em definitivo, o regime de sesmarias, que era exercido de maneira absolutista pelos monarcas. Esta lei estabelecia a compra como a nica forma de acesso terra. Da surgiu a figura dos proprietrios imobilirios, que passaram a registrar seus imveis nos Assentamentos Paroquiais. Os primeiros trabalhos tcnicos foram publicados em So Paulo, em meados da dcada de 30, decorrentes do crescente urbanismo e da concentrao populacional. Importantes contribuies tcnicas e cientficas se seguiram nos anos seguintes principalmente aquelas desenvolvidas pelo Engenheiro Luiz Carlos Berrini, que desde 1928 j elaborava trabalhos avaliatrios para o Banco do Estado de So Paulo. Nenhum mtodo de avaliao exato, sendo alguns mais trabalhosos do que outros, e alguns mais bem fundamentados de que outros, e disso resulta que, o mximo que um avaliador,
sincero e leal, pode aspirar, encontrar um valor provvel que 5 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

muito se aproxime do valor de mercado, sendo este valor de mercado o efeito de fatores vrios e variveis, a maior parte dos quais de origem psicolgica e, portanto, no suscetveis de serem medidos e comparados. Em 1975 o Banco Nacional da Habitao BNH, desejando padronizar as avaliaes de imveis, firmou um acordo com a Associao Brasileira de Normas Tcnicas ABNT para a elaborao de uma norma para avaliao de imveis urbanos. Foi, ento, instalada a Comisso de Estudo de Vistorias e Avaliaes CEVA do Comit Brasileiro de Construo Civil CB-2, da ABNT. Desses trabalhos iniciais resultou a norma NB 502, para avaliao de imveis urbanos. Esta norma evoluiu, posteriormente, para NBR 5676:1990 Avaliao de Imveis Urbanos e surgiram as normas NBR 8799:1985, para avaliao de imveis rurais e NBR 8951:1985, para glebas urbanizveis, entre outras.
NORMAS DA ABNT DA SRIE 14.653 Em recente atualizao, a ABNT editou as normas da srie NBR 14.653 Avaliao de bens: Parte 1 (NBR 14.653-1) - Procedimentos Gerais. (30/05/2001); Parte 2 (NBR 14.653-2) - Imveis Urbanos. (31/05/2004); Parte 3 (NBR 14.653-3) - Imveis Rurais. (31/05/2004); Parte 4 (NBR 14.653-4) - Empreendimentos. (30/12/2002); 6 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

Parte 5 (NBR 14.653-5) Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral. (05/06/2006); Parte 6 (NBR 14.653-6) Recursos naturais e ambientais. (30/06/2008); Parte 7 (NBR 14.653-7) Bens de Patrimnio histricos e artsticos. (26/02/2009); Todos os trabalhos avaliatrios devem seguir as normas acima mencionadas.
DEFINIES E CONCEITOS As definies e conceitos definidos neste item so de grande relevncia, e devem ser do conhecimento dos peritos imobilirios. I- PERICIA E PERITO Primeiramente precisamos entender de onde vem o que vem a ser e qual a rea de abrangncia da atuao do profissional de Percias. Com uma rpida olhada nos Dicionrios, encontramos definies: Perito: (latim peritus, -a, -um, que tem experincia, conhecedor) adj. s. m. 1. Douto, versado, hbil, prtico em alguma cincia ou arte. 2. Que ou quem muito experimentado ou tem grandes conhecimentos em determinada rea do conhecimento. = especialista, experto

3. Jur. O que nomeado pelo juzo para proceder a um exame mdico, avaliao, vistoria, etc. 4. Louvado, avaliador Pericias: Sabedoria, prtica, experincia, habilidade em alguma cincia ou arte. Laudo Pericial: Perito ou grupo de peritos que realiza este exame . Pericia Judicial: O que se faz durante o processo de um oficio. Pericia necessria: Aquela que se torna indispensvel para a prova dos fatos.; Em Latim peritia,ae, conhecimento adquirido pelo uso, pela experincia, derivado de peritus,a,um, que sabe por experincia Em termos mais tcnicos, a Norma Brasileira NBR 13752/1996 define pericias: atividade que envolve apurao das causas que motivam determinado evento ou da assero de direitos. O Glossrio de Terminologia do IBAPE/SP definiu percia: Atividade concernente a exame realizado por profissionais especializados, legalmente habilitados, destinada a verificar ou esclarecer determinado fato, apurar as causas motivadoras do meso, ou o estado, alegao de direitos ou estimao da coisa que objeto de litgio ou processo. O profissional realizar uma percia. Glossrio definiu Perito: legalmente habilitado, idneo e especialista, convocado para

Prova Pericial (arts. 420 a 439 do CPC) A prova pericial, ou simplesmente percia, aquela que ocorre quando os fatos envolvem materiais tcnicas, que o juiz no possui conhecimento para o seu esclarecimento e anlise, devendo recorrer a um profissional com formao especializada no assunto, denominado perito, sendo que as partes indicam tambm aqueles de sua confiana, os assistentes tcnicos. Art. 145. Quando a prova do fato depender de conhecimento tcnico ou cientfico, o juiz ser assistido por perito, segundo o disposto no art. 421. 1 Os peritos sero escolhidos entre profissionais de nvel universitrio, devidamente inscritos no rgo de classe competente, respeitando o
disposto no Captulo VI, seo VII, deste Cdigo. 2 Os peritos comprovaro sua especialidade na matria sobre que devero opinar, mediante certido do rgo profissional em que estiverem inscritos. 3 Nas localidades onde no houver profissionais qualificados que preencham os requisitos dos pargrafos anteriores, a indicao dos peritos ser de livre escolha do juiz. O 1 acima restringe a nomeao de perito aos profissionais de nvel universitrio, no havendo tal restrio, entretanto para os assistentes tcnicos, pois assim estabelece o art. 422 do mesmo CPC:
Art. 422.
O perito cumprir escrupulosamente o encargo que lhe foi Os assistentes 9
cometido, independentemente de termo de compromisso.
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tcnicos so de confiana da parte, no sujeitos a impedimento ou suspeio.
O profissional que tem interesse em prestar servios comunidade, por intermdio do Poder Judicirio, deve ter em mente a grande responsabilidade inerente ao desempenho da funo. O perito o profissional que vai analisar os aspectos tcnicos envolvidos na lide e fornecer os subsdios que possibilitem o esclarecimento da questo. Por isso deve redigir o laudo em linguagem palatvel ao Juiz e aos patronos das partes, que so leigos nos assuntos relativos avaliao do mercado imobilirio. O perito, em face do artigo 147 do CPC, pode ser responsabilizado por prejuzos causados parte, decorrentes de informaes inverdicas, prestadas por dolo ou culpa, contidas no laudo pericial ou em esclarecimentos em audincia. Caso assim proceda, o perito ficar inabilitado por dois anos para funcionar em outras percias e incorrer na sano penal estabelecida no artigo 342 do Cdigo Penal. Art. 147. O perito que, por dolo ou culpa, prestar informaes
inverdicas, responder pelos prejuzos que causar parte, ficar inabilitado, por 2 (dois) anos, a funcionar em outras percias e incorrer na sano que a lei penal estabelecer

Art. 342. Fazer afirmao falsa, ou negar ou calar a verdade, como testemunha, perito, tradutor ou intrprete em processo judicial, policial ou administrativo, ou em juzo arbitral: Pena recluso, de 1 a 3 anos, e multa. 1. Se o crime cometido com o fim de obter prova destinada a produzir efeito em processo penal: Pena recluso, de 2 a 6 anos, e multa. 2. As penas aumentam de um tero, se o crime praticado mediante suborno. 3. O fato deixa de ser punvel se, antes da sentena, o agente se retrata ou declara a verdade. DA CONDUTA TICA QUE DEVE PAUTAR O EXERCCIO PROFISSIONAL E A VIDA PRIVADA DO PERITO JUDICIAL: O perito judicial o responsvel pelas investigaes e interpretaes sobre fatos, representando as suas concluses, ou seja, seu juzo tcnico no laudo pericial. A Prova Pericial, se no a mais importante, um dos elementos fundamentais que podem subsidiar a deciso da demanda. Desta forma, a figura do perito deve inspirar respeitabilidade nos agentes que fazem a justia, bem como na sociedade. O profissional que distinguido com a confiana do juiz h que compreender a honorabilidade da funo que exerce.

Dele no se espera, EXIGE-SE, dignidade, comportamento exemplar, decoro e discrio na vida privada e profissional, alm, obviamente, do saber tcnico, fundamental ao bom termo de suas intervenes no processo. O princpio da conduta ilibada para o perito judicial j foi muito bem definido pelo Autor e respeitvel perito judicial, Joaquim da Rocha Medeiros Jnior: O princpio da conduta ilibada, que alm de implicar em comportamento sem mcula tal como o juiz em virtude de atuar por este como verdadeiro juiz de fato deve transcender para a conduta irrepreensvel, tanto na vida pblica como na particular. Por esses agentes do judicirio juiz e perito exercerem funes diferenciadas, despertando maior ateno na comunidade, eles
geram uma expectativa de comportamento superlativo, atingindo a infalibilidade, similar at em grau maior do que a esperada do sacerdote de quem desejada a santidade ou do mdico, do qual previsto que seja milagroso. Por isso, a sociedade exige que os integrantes dessas funes forenses venham a se caracterizar pela incorruptibilidade, sejam merecedores de confiana e possam desempenhar o papel de detentores da honra e propugnadores dos demais valores tutelados pelo ordenamento jurdico.

ESFERAS DE ATUAO: sabido que os laudos periciais podem ser apresentados basicamente em trs esferas: a) Particular b) Administrativa c) Judicial. Em tais esferas, os profissionais que atuam so: Esfera Particular Administrativa Judicial Profissional Perito Perito Perito Judicial(Nomeado pelo M. Juiz) Assistente do Autor (indicado pela requerente) Assistente do Ru (indicado pela Parte requerida)
INDAGAES BSICAS Deve o perito, no exerccio de suas funes, sempre efetuar as seguintes indagaes: a) O que? b) Quem? c) Onde? 13 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

d) Quando? e) Por qu? f) Pra que? g) Como? h) Quando? BENEFICIO DO PLANEJAMENTO DETALHADO DA PERCIA A pericia deve ser detalhadamente planejada. Os benefcios advindos deste planejamento so: a) Aumento da probabilidade de sucesso; b) Otimizao da utilizao do tempo; c) Transparecimento de atitude profissional; d) Demonstrao da importncia dos trabalhos. RESUMO DAS ETAPAS INICIAIS DA PERCA O perito deve, inicialmente: 1- Preparar o plano de trabalho; 2- Obter informaes preliminares sobre a matria objeto da percia; 3- Estudar antecipadamente os assuntos relacionados a pericia. Legislao e normas aplicveis Livros, publicaes, manuais e relatrio Laudos de pericias anteriores 14 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

Informaes coletadas 4- Investigar outras fontes de informaes 5- Preparar lista de verificaes.; 6- Observar se todos os requisitos esto preparados e disponveis para a percia. 7- Notificar os assistentes. DIRIGINDO A PERICIA Aps ter preparado o planejamento da percia, marcado data, horrio e local com os assistentes, o perito deve comparecer pessoalmente para dar inicio aos trabalhos. importante assegurar-se ento que os assistentes estejam a par do objeto da pericia e conscientes do que vai ocorrer. O perito deve lembrar de : a) Dirigir os trabalhos periciais; b) Estar preparado e atento; c) Efetuar anotaes; d) Manter a calma; e) Efetuar indagaes para esclarecer duvidas; f) Observar tticas; g) Ser educado, corts, sensato, prudente, acessvel.
REGRAS PRATICAS H algumas regras que para o bom desenvolvimento da pericia: 1- Ser preciso, evitando prolixidade; 15 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

2- Utilizar linguagem compreensvel 3- Ser imparcial, evitando emoes. 4- Sempre que necessrio retornar ao local objeto da pericia, a fim de sanar informaes ou aspectos duvidosos; 5- utilizar listas de verificaes para manter a abrangncia pertinente. 6- Sempre agradecer e desculpar-se aos moradores e ao ocupante o imvel caso haja pela vistoria e informaes COLETA DE INFORMAES No decorrer da vistoria, efetue anotaes que, mais tarde, devero fazer sentido. TIPOS DE PERICIAS Nos processos judiciais ocorre a necessidade da realizao de percias nos seguintes tipos de aes regidas por essas regras: 1. Desapropriaes 2. Possessrias (Proteo da Posse) 3. Reintegrao de posse 4. Reivindicatrias 5. Renovao e revises de aluguel 6. Usucapies 7. Demolitrias 8. Executivas 9. Servides 10.Nunciaes de obra nova 11.Passagem forada 16 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

12.Compras 13.Vendas Portanto, o campo de aplicao das tcnicas de determinao de valores de bens amplo e diversificado, exigindo do profissional que se dedica a esta especializao um preparo e atualizao constante que lhe possibilite atuar nos diversos segmentos apresentados. ACEITAO DA PERICIA E NOMEAO DO PERITO Quando a matria for de natureza tcnica o Juiz determinar a realizao da pericia, que ser a prova, que poder constituir em exame(coisas mveis, animais, pessoas,. Livros e papeis), vistoria (bens imveis) ou avaliao (valor em dinheiro de coisa ou obrigao). Cumprindo os pressupostos de aceitao o juiz nomear o perito, que no est obrigado a assinar o termo de compromisso. Aps receber a comunicao formal de sua nomeao, o perito tem o dever de cumprir sua funo com toda diligencia, mas pode recusar o encargo e ser recusado, ou mesmo substitudo, nos casos previstos na lei processual. INDICAO DOS ASSISTENTES TCNICOS E FORMULAO DOS QUESITOS. Ato continuo a nomeao do perito, inicia-se o prazo de 5 dias para as partes indicarem seus assistentes tcnicos e formular os quesitos.

Sobre o Assistente, o Cdigo do Processo Civil (CPC) exclui sua condio de auxiliar da justia, passando a ser de confiana das partes. No que se refere aos quesitos, a lei processual dispe que cabe ao juiz analis-los , devendo indeferir aqueles que julgar impertinente, bem como formular outros que julgar necessrio. HONORRIOS DO PERITO AVALIADOR E CORRETOR JUDICIAL Em primeiro lugar, a pactuao de honorrios deve preceder todos os trabalhos para a elaborao da pericia, e deve ser feita, preferencialmente por escrito. Nos dias atuais, entretanto, comum e no menos vlida a apresentao da proposta via fax ou e-mail, e a pactuao dos honorrios ser confirmada em resposta pela mesma via. REMUNERAO DO PERITO E ASSISTENTE TCNICO EM VIA JUDICIAIS. Cabe s partes o pagamento de todas as despesas relativas aos atos requeridos ao longo do processo. Cabe ao Autor o adiantamento das despesas. No caso especifico do ato processual referente percia o pagamento do perito de responsabilidade de quem houver requerido a produo de prova, recaindo sobre o autor nos casos de serem requeridos a produo de provas por ambas as partes ou determinados pelo juiz, sendo que cada parte arca com a remunerao dos respectivos assistentes tcnicos.

SISTEMA DA DILIGENCIA PERICIAL Efetuado o deposito dos honorrios, passa-se fase de inicio dos trabalhos, cujo dever necessariamente ser comunicado s partes, sobre a data e local, tanto no caso de serem designados pelo juiz quanto pelo perito, cuja comunicao deve ocorrer de forma idnea. Durante este perodo, o perito e os assistentes tcnicos utilizam-se de todos os meios para desempenhar duas funes, especialmente no que se refere obteno de informaes, solicitaes de documentos, podendo instruir o processo com os materiais que julgarem convenientes, tais como plantas, desenhos, fotografias e outras peas como CDS, etc. O prazo para realizao das diligencias e confeco do laudo pericial determinado quando da nomeao, muito embora o perito possa requerer prorrogao de prazo, por motivo justificado. (Art. 432 do CPC).
ENTREGA DE LAUDO E JUNTADA DE PARECERES Aps submeter o trabalho aos assistentes tcnicos, ou mesmo discuti-los com auxiliares diretos, o perito prepara a elaborao final do laudo pericial, cuja entrega ocorre no prazo fixado pelo juiz. ESCLARECIMENTOS E SEGUNDA PERCIA. Concludo os trabalhos dos tcnicos participantes da pericia, as partes tm oportunidade de se manifestar sobre o contedo do Laudo apresentado pelo

perito e dos pareceres juntados pelos assistentes tcnicos, quando podero solicitar esclarecimentos, sob a forma de quesitos.
OS IMVEIS TM A CAPACIDADE DE GERAR FRUTOS E DIREITOS FRUTOS: Aluguel: o valor cobrado pelo proprietrio de um imvel, pelo fato de renunciar sua posse e seu uso durante um determinado perodo, em favor do locatrio. Arrendamento: o preo estipulado pela cesso do direito explorao, uso ou fruio de um bem capaz de produzir frutos, por prazo determinado e condies convencionadas.
DIREITOS: Servido: o nus real de uso, imposto a uma propriedade a fim de assegurar a realizao e manuteno de obras e servios pblicos ou de utilidade pblica, mediante indenizao dos prejuzos efetivamente suportados pelo proprietrio.

Usufruto; Direito real conferido a algum para, por certo tempo, retirar de coisa alheia todos os frutos e utilidade que lhe so prprios, desde que no lhe altere a substncia ou o destino, no Podendo transferi-lo ou alien-lo. Concesso: Privilgio que o governo concede a uma empresa para que explore, em regime de monoplio, um servio de utilidade pblica; privilgio concedido pelo Estado a uma empresa ou indivduo, para que explore, mediante contrato, recursos naturais cuja propriedade, segundo a Constituio Federal, no pode ser privada. Comodato: o emprstimo gratuito de um imvel, por tempo determinado e condies preestabelecidas. Os direitos podem ser resumidos em hereditrios, que so aqueles transmitidos por herana e em direitos possessrios, que so direitos decorrentes da posse. BENS PASSVEIS DE AVALIAO Bens tangveis So aqueles que tm existncia corprea, ou seja, que podem ser tocados. Exemplos: Lotes, glebas, prdios, lojas, stios, fazendas, mquinas,
equipamentos, instalaes, etc.

Bens intangveis: So aqueles que no tm existncia corprea, ou seja, so imateriais. Exemplos: Fundo de comrcio, marcas, patentes, frutos, direitos, etc. VALOR DE MERCADO Todos nos podemos ter uma noo exata do que significa valor, mas h uma dificuldade em conceitu-lo com exatido, principalmente se houver necessidade de distingui-lo de preo, por isso a importncia em conceituar-se Valor de Mercado. O valor de mercado o resultado de uma transao entre um vendedor desejoso de vender, mas no forado a isto, e um comprador que quer comprar mas tambm no esta forado, tendo ambos plenos conhecimentos das condies de compra e venda e da utilidade da propriedade.(Moreira, 1994). Outra definio a de que valor de mercado o preo mais provvel, em dinheiro que um bem alcana, exposto venda de um mercado aberto e competitivo sob todas as condies necessrias a uma venda justa. Quatro so os agentes que, todos em conjunto, devem estar presentes para que um bem tenha valor de mercado. So eles: utilidade, escassez, poder de compra e desejo de comprar. O tempo que decorre entre a oferta do bem e a concretizao da venda caracteriza a liquidez, tanto maior, quanto menor o tempo decorrido. Para a liquidez mxima, d-se o nome de liquidao forada e o valor procurado pelas instituies bancrias para imveis em garantia. 22 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

Dois tipos de valores so objetivo de determinao: o de compra e venda, para caracterizar o valor de mercado do imvel (para a transferncia da propriedade) e o de locao, para estimar o valor mensal que deve ser pago a ttulo de aluguel do imvel (no visa a transferncia de propriedade). METODOLOGIA DE AVALIAO A norma NBR 14653-1 da ABNT, em seu item 8.2, refere-se metodologia aplicvel para a determinao do valor de um bem, listando os seguintes mtodos: a) Mtodo comparativo direto de dados de mercado; o mtodo em que o valor do imvel ou de suas partes constitutivas obtido atravs de comparao de dados de mercado relativo a outros de caractersticas similares. b) Mtodo de custo; o que o valor das benfeitorias resulta de oramento sumrio ou de detalhado ou da composio do custo de outras iguais as que so objeto da avaliao. c) Mtodo involutivo; O mtodo involutivo parte do principio que o custo do bem, adicionado de todas as despesas gerais e somado ao lucro, deve corresponder ao valor da rea. d) Mtodo da capitalizao da renda. aquele que apropria o valor do imvel ou de suas partes constitutivas, com base na capitalizao presente da sua renda liquida real ou prevista 23 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

- Coletar dados na mesma regio geoeconmica. - Pesquisar somente imveis do mesmo tipo; - Compatibilidade de dimenses entre o parmetro e o imvel em anlise; Nas avaliaes de que tratam as normas da srie NBR 14653, o tratamento da amostra um procedimento cientfico, tanto mais elaborado e profundo quanto maior o grau desejado de preciso e fundamentao. ETAPAS DE UMA PERICIA OBJETIVO DA PERICIA O objetivo da pericia deve ser estabelecido em consonncia com a finalidade a que a mesma se destina. Para tanto, o profissional baseia-se nas informaes e expectativas fornecidas pelos solicitantes da pericia, nos documentos disponveis e em elementos coletados em diligencias prvias. Paralelamente analise dos fatos, documentos e dados tcnicos preliminares, cabe ao perito, tambm identificar a legislao aplicvel ao caso, a jurisprudncia predominante e a relao entre as partes, objetivando produzir prova necessria e suficiente s decises de ordem geral que vierem a ser tomadas com base no resultado da percia. O estabelecimento do objetivo, que se faz necessrio de forma clara e precisa, ir subsidiar o planejamento e o grau de detalhamento das atividades a serem desenvolvidas, assim como do laudo que ser produzido.

NATUREZA DO OBJETO DA PERCIA O objeto da percia deve ser identificado quanto sua natureza, podendo ser: Imveis; Maquinas e equipamentos; Veculos automotores Instalaes; Frutos, tais como alugueis, rendimentos proveniente de participaes societrias; Direito sobre bens, mtodos, patente, entre outros; Responsabilidades, tais como aquelas relativas a projetos, fabricao. Execuo, manuteno; Origem de danos, defeitos, acidentes, vcios, entre outros.
ESPCIE DA PERICIA A espcie da pericia vincula-se a seu objetivo, destacando-se entre as mais comuns, conforme definio da Norma Bsica para Percias de Engenharia do IBAPE/SP. Arbitramento: Avaliao de ou estimao de bens, feita por rbitro ou perito nomeado pelo Juiz. Avaliao: Atividade que envolve a determinao tcnica do valor quantitativo, qualitativo ou monetrio de um bem, ou de sues rendimentos, para uma data e um lugar determinado. 25 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

Exame: Inspeo por meio de perito, sobre pessoa, coisas mveis e semoventes, para verificao de fato ou circunstancia que interessam causa. Inspeo: Avaliao do estado da edificao e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manuteno (NBR 5674/1999) Vistoria: constatao local de fatos, mediante observaes criteriosas em um bem e nos elementos e condies que constituem ou o influenciam.
ELEMENTOS PREVIOS DISPONIVEIS Os elementos prvios disponveis devem ser analisados de sorte a permitir o planejamento da percia. Documentao: cabe ao perito solicitar ao interessado o fornecimento as documentao relativa a percia. Entrevista: o perito, sempre que possvel, deve se valer de entrevistas prvias com os interessados e intervenientes, visando o conhecimento de histricos, datas e aes havidas com respeito natureza da pericia. Prazos: Conforme a natureza da percia, alem do prazo para elaborao, o perito deve analisar a eventual necessidade de urgncia na realizao das diligencias, sob pena de perda da prova ou modificao das condies do objeto da pericia. Recursos Financeiros: recomendvel que a estimativa do custo da pericia seja confrontada com a disponibilidade de recursos financeiros, posto que esta pode vir a limitar o aprofundamento da percia, 26 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

principalmente quando h necessidades de ensaios de laboratrios, trabalhos especializados ou concorrncia de outros profissionais na consecuo do trabalho. PLANEJAMENTO DA PERICIA O planejamento da percia baseia-se nos elementos definidos nos itens anteriores, ou seja, dar-se- em funo do objetivo da percia,da natureza do objeto a ser periciado e dos elementos prvios disponveis. No planejamento identificam-se normas tcnicas e legislao aplicveis, definis-se o mtodo a ser empregado, o uso dos equipamentos, a eventual necessidade e identificao de uma equipe, especificam-se os requisitos que se pretende que sejam cumpridos pela pericia.
REQUISITOS ESSENCIAIS So os requisitos que, quando aplicveis ao trabalho pericial atravs de uma metodologia adotada, devero ser atendidos obrigatoriamente em todas as pericias: Identificao da solicitante da Pericia(pessoa fsica ou jurdica, entidade, autoridade judiciria, indicando o Tribunal ou Vara, numero dos Autos e respectivo ano, etc.) Identificao do objeto da percia, a partir do elemento de seu cadastro fsico, da vistoria, do exame da avaliao ou do arbitramento. Data do laudo ou do parecer tcnico; Identificao do proprietrio do bem 27 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

Levantamento de todos os dados disponveis que permitam fazer seu estudo e fundamentar sua convico e concluso; Nome completo, assinatura e numero do registro do CRECI.
REQUISITOS COMPLEMENTARES. A fim de garantir maior abrangncia do trabalho, com melhores detalhes especficos das questes e dos quesitos, recomenda-se utilizar as etapas a seguir: Vistoria ou exame do objeto da percia Diagnostico dos itens objeto da pericia Coleta de informaes Analise das ocorrncias e elementos periciais; Condies de estabilidade da edificao; Prognsticos de evolues das patologias, quando possvel Proposta de solues se assim for solicitado. Consideraes finais e concluso.
VISTORIA Na vistoria sero levantados todos os dados passiveis de serem obtidos sobre o objeto da percia, seguindo seu planejamento e compreendendo as seguintes etapas: Caracterizao do Objeto; Coleta de informaes Investigao 28 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

Subsdios de esclarecimentos Fatores complementares. ESTUDOS Compreendem a anlise, correlao e interpretao dos dados apurados. A formulao de hipteses, o confronto com as normas tcnicas e legislao aplicveis; CONCLUSES Com base nos dados coletados e estudos procedidos, utilizando de suas experincias, conhecimentos e raciocnio, o perito alcana concluso possvel e diagnsticos pertinentes. Os diagnsticos devem ser de carter extremante tcnico. ELABORAO DO LAUDO O laudo deve ser elaborado de maneira clara e objetiva, concisa, objetivando o esclarecimento tcnico das questes que determinaram a realizao da percia. Deve trazer o relato das diligencias efetuadas, a especificao dos requisitos obedecidos e descrever todos os elementos que serviram formulao das hipteses e que permitiram as concluses alcanadas.

VALOR DE COMPRA E VENDA E VALOR DE LOCAO OU ARRENDAMENTO; COMPRA E VENDA O valor de mercado, que estabelecido pela comparao com imveis semelhantes, compara imveis oferecidos venda ou recentemente comercializados. No primeiro caso, no h a certeza de que venha a ser vendido pelo valor de oferta, sendo, normalmente corrigido pelo fator de oferta (0,8 a 0,9), que representa um desgio, entre 10% (dez por cento) e 20% (vinte por cento), previsto para a ocasio do fechamento do negcio. Tambm necessrio, ao comparar os imveis, verificar as condies de comercializao, fazendo as comparaes, preferencialmente, de negcios vista. VALOR DE LOCAO OU ARRENDAMENTO Quando o objetivo da Avaliao a determinao do valor de locao do imvel objeto, o mtodo empregado o de comparao direta com outros imveis semelhantes, de mesma utilizao, fazendo-se a proporo entre as reas dos imveis, ou seja, atravs do valor de locao unitrio. Situaes onde se faz necessrio o clculo de valores locativos: - Avaliaes para particulares - Avaliaes para empresas - Avaliaes para imobilirias - Arbitramento de valor locativo para negociao entre locador e locatrio 30 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

NOES BSICAS DE ESTATSTICA: uma importante ferramenta para auxiliar na soluo de problemas relacionados com valores de imveis: Smbolos e convenes (para pequenas amostras: n < 30): xi - elemento da amostra; n - nmero de elementos da amostra; x - mdia aritmtica da amostra; - desvio padro da amostra; cv - coeficiente de variao; - somatrio Definies Populao: um conjunto de elementos que possuem determinados atributos ou propriedades comuns. Amostra: um nmero finito ou limitado de dados de uma populao, a partir da qual e atravs da aplicao da teoria estatstica, podem-se tirar concluses qualitativas e quantitativas em relao populao. Desvio padro: uma medida de disperso da amostra. um indicador de quanto a amostra varia em torno da mdia. Frmula de clculo:

Coeficiente de variao: a relao entre o desvio padro e a mdia aritmtica.
Medidas de Tendncia Central Mdia aritmtica: a soma dos valores dividida pelo nmero de dados da amostra. Mediana: a medida do meio de um conjunto de valores. Moda: o valor que ocorre com maior freqncia em um conjunto de dados. Teoria estatstica das pequenas amostras: menos de 30 (trinta) elementos. Campo de arbtrio: avaliando. Procedimentos estatsticos do Mtodo Comparativo Aps a pesquisa de mercado e a respectiva homogeneizao dos dados, passa-se aos clculos estatsticos conforme indicado a seguir: 01 Rol dos valores homogeneizados (em ordem crescente); Intervalo de valores, obtido por processo estatstico, Aplicada s amostras com
dentro do qual, pode-se adotar o valor mais representativo do imvel que se est

02 Clculo da Mdia aritmtica;
03 Clculo do Desvio Padro;
04 Clculo do Coeficiente de Variao;
05 Saneamento dos dados homogeneizados: Faz-se necessrio quando o CV > 15% Consiste em eliminar do rol, os valores que ultrapassem a mdia em mais de 15% (para mais ou para menos). Mdia + 15% = Mdia - 15% =
06 Novo clculo da mdia aritmtica, do desvio padro e do coeficiente de variao, aps a eliminao de dados suspeitos, atpicos ou discrepantes: Mdia: Desvio padro: = 33 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

Coeficiente de variao:
cv =
Testa-se novamente, se ainda existem elementos suspeitos. Inexistindo, passa-se ao clculo do intervalo de confiana
07 Clculo do INTERVALO DE CONFIANA: Coeficiente de segurana para intervalo de confiana de 80%
08 Valor Unitrio Final: q q = Mdia dos dados homogeneizados contidos dentro do intervalo de confiana q= 34 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

TRABALHO DIRIGIDO: Caso 1: Para avaliar um apartamento novo com 100,00m2 de rea privativa, elaborou-se uma pesquisa de apartamentos similares, vendidos recentemente e situados no mesmo bairro: Apto. 1: R$ 100.000,00 com rea priv. de 95,00m2; Apto. 2: R$ 120.000,00 com rea priv. de 105,00m2; Apto. 3: R$ 125.000,00 com rea priv. de 115,00m2; Apto. 4: R$ 105.000,00 com rea priv. de 108,00m2; Apto. 5: R$ 90.000,00 com rea priv. de 90,00m2; Pergunta-se: a) Que valor voc indicaria para otimizar a venda do apartamento? b) Qual o valor mximo e o valor mnimo que esse apartamento alcanaria no mercado imobilirio?

PROCEDIMENTOS: 1) Clculo do valor/m2 de cada apto: Vu = Valor total rea privativa Apto. 1: Vu = R$ 1.052,63/m2 Apto. 2: Vu = R$ 1.142,85/m2 Apto. 3: Vu = R$ 1.086,95/m2 Apto. 4: Vu = R$ 972,22/m2 Apto. 5: Vu = R$ 1.000,00/m2 = 5.254,65
2) Clculo da mdia aritmtica x = xi = 5.254,65 = R$ 1.050,93/m2 n 5
3) Clculo do desvio padro
4) Clculo do coeficiente de variao (cv)

5) Saneamento da amostra: No h dados a sanear, tendo em vista que o CV < 15%. Observa-se que os todos os preos/m2 esto dentro do intervalo. Inexistindo, portanto dados atpicos. Em conseqncia, adota-se a mdia calculada no item 2 acima, como a tendncia do mercado para apartamentos com as caractersticas fsicas e locacionais abrangidas pela pesquisa. Mdia = R$ 1.050,93/m2
6) Provvel valor de mercado do apto. V= rea priv. x Valor/m2 mdio V= 100 m2 x R$ 1.050,93/m2 V= 105.093,00 ou R$ 105.000,00 (arredondando conforme facultam as normas tcnicas) Este ser o valor que otimizar a venda.
7). Clculo do Intervalo de confiana Limite Superior:LS = 1.050,93/m2 + 1,53 x 68,07/ 5-1 = 1.050,93/m2 + 52,07 LS = R$ 1.103,00/m2 Limite Inferior: LI = 1.050,93/m2 - 1,53 x 68,07/ 5-1 = 1.050,93/m2 - 52,07 LS = R$ 998,86/m2

8.) Valor total Valor total - Limite superior = R$ 110.300,00 Valor total - Mdio = R$ 105.093,00
Valor total - Limite inferior = R$ 99.886,00
CASO 2 Para avaliar um lote de 13,00 x 30,00m procedeu-se a uma pesquisa, encontrando-se os seguintes valores referentes a lotes similares, vendidos recentemente e situados na circunvizinhana: Lote 1 = R$ 10.500,00 (Dimenses: 10,00 x 30,00m= 300m2 ) Lote 2 = R$ 15.200,00 (Dimenses: 12,00 x 33,00m= 396m2 ) Lote 3 = R$ 11.500,00 (Dimenses: 12,00 x 30,00m= 360m2 ) Lote 4 = R$ 12.000,00 (Dimenses:11,00 x 35,00m= 385m2 ) Lote 5 = R$ 17.800,00 (Dimenses: 15,00 x 30,00m= 450m2 ) Pergunta-se: a) Que valor voc indicaria para otimizar a venda do lote avaliando? b) Qual o valor mximo e o valor mnimo que esse lote poderia alcanar no mercado imobilirio?

1) Clculo do valor/m2 de cada lote pesquisado: Vu = Valor total rea Lote 1: Vu = R$ 35,00/m2 Lote 2: Vu = R$ 38,38/m2 Lote 3: Vu = R$ 31,94/m2 Lote 4: Vu = R$ 31,16/m2 Lote 5: Vu = R$ 39,55/m2
2) Rol dos valores unitrios (em ordem crescente): xi : 31,16; 31,94; 35,00; 38,38; 39,55
3) Clculo da mdia aritmtica 31,16 + 31,94 + 35,00 + 38,38 + 39,55 x = ----------------------------------------------------- = R$ 35,20/m2 5 4) Determinao do desvio padro:

5 ) Clculo do coeficiente de variao (cv)
6) Saneamento amostral: No h dados a sanear. Em conseqncia, adota-se a mdia calculada no item 3 acima, como a tendncia do mercado para terrenos com as caractersticas fsicas e locacionais abrangidas pela pesquisa. Mdia = R$ 35,20/m2

7) Provvel valor de mercado do lote: V = rea do lote x Valor/m2 V = 390,00m2 x R$ 35,20/m2 = R$ 13.728,00 Este ser o valor que, otimizar a venda.
8). Clculo do Intervalo de Confiana Limite Superior: LS = 35,20/m2 + 1,53 x 3,69/ 5-1 = 35,20/m2 + 2,82 LS = R$ 38,02/m2 Limite Inferior: LI = 35,20/m2 - 1,53 x 3,69/ 5-1 = 35,20/m2 - 2,82 LI = R$ 32,38/m2
9 ) Valor total Valor total - Limite superior = R$ 14.827,80 Valor total - Mdia = R$ 13.728,00
Valor total - Limite inferior = R$ 12.628,20 41 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

Caso 3: Exerccio Avaliar um terreno com 15,00m de frente por 40,00m de profundidade, sabendo-se que a pesquisa realizada na regio circunvizinha ficou composta de nove dados de terrenos assemelhados, vendidos recentemente. Aps o processo de homogeneizao, os assumiram os seguintes valores: Tr1 = R$ 40,00/m2 Tr2 = R$ 38,00/m2 Tr3 = R$ 38,50/m2 Tr4 = R$ 39,00/m2 Tr5 = R$ 41,50/m2 Tr6 = R$ 37,50/m2 Tr7 = R$ 59,50/m2 Tr8 = R$ 41,00/m2 Tr9 = R$ 38,50/m2 preos unitrios (R$/m2)

PROCEDIMENTOS AVALIATRIOS Mtodo utilizado: Comparativo de Dados de Mercado
TRATAMENTO ESTATSTICO a) Rol dos valores homogeneizados (xi): xi .... b) Mdia aritmtica: x = c) Desvio padro: =
d) Coeficiente de Variao: CV = e) Saneamento da amostra (Pesquisa de dados suspeitos): > Mdia + 15% = > Media - 15% =
Dado a ser eliminado: Feito o saneamento amostral, calcula-se novamente a mdia aritmtica, o desvio padro e o coeficiente de variao. 43 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

f) Nova Mdia aritmtica: g) Novo Desvio padro:
x= =
h) Novo Coeficiente de Variao: cv =
i) Novo saneamento amostral x + 15% = x - 15% = Inexistindo novo elemento suspeito, passa-se ao clculo do campo de arbtrio ou intervalo de confiana.
j) Intervalo de confiana: Limite Superior (LS) = Limite Inferior (LI) =

k) Valor unitrio final: Media dos dados contidos dentro do campo de arbtrio. q=
l) Valor total do terreno: Vt = At x q
TRABALHO DIRIGIDO: Calcular o valor locativo de um prdio residencial, situado em bairro de classe mdia baixa, com as seguintes caractersticas: Terreno: 12,00 x 33,00 rea construda: Padro construtivo: Estado de conservao: Idade aparente: Preo/m2 de terreno no local Preo/m2 de construo nova no mesmo padro: 396,00 m2 150,00 m2 Mdio Comercial Regular 30 anos R$ 20,00/m2 R$ 732,00/m2.

1. Passo: Escolha da metodologia Mtodo da Remunerao de Capitais
2. Passo: Clculo do valor do terreno (Vt) Vt = At x Preo/m2 Vt = 396,00m2 x R$ 20,00/m2 Vt = R$ 7.920,00 3. Passo: Clculo do valor da edificao ( Ve ) Ve = Ac x Preo/m2 x (1 - k), onde Ac = 150,00 m2 Preo/m2 = R$ 732,00/m2 k = depreciao = 39,1% (entra-se na tabela de depreciao, com a % da vida til = 50% e estado de conservao regular) Ento: Ve = 150,00m2 x R$ 732,00/m2 x (1- 0,391) Ve = R$ 109.800,00 x 0,609 Ve = R$ 66.868,20

4. Passo: Clculo do valor total do imvel V = Vt + Ve V = R$ 7.920,00 + R$ 66.868,20 V = R$ 74.788,20
5. Passo: Clculo do valor locativo (Vl ) a) Taxa de renda lquida compatvel com o padro construtivo: 7,2 % ao ano. b) V. aluguel = Valor de mercado da casa x = R$ 74.788,20 x Taxa de renda lquida 7,2 % a.a.
V. aluguel = R$ 5.384,75 ano V. aluguel = R$ 448,73/ms
EXEMPLO PRTICO Calcular o valor locativo para uma casa idntica do exemplo anterior, porm situada em bairro de classe mdia, onde o preo/m2 de terreno de R$ 200,00. a) Valor total do terreno: Vt = 396,00 m2 x R$ 200,00/m2 = R$ 79.200,00 b) Valor da edificao: Ve = R$ 74.788,20 c) Valor total da casa: Vt = R$ 153.988,20 47 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

d) Valor do aluguel: V.aluguel = R$ 153.988,20 x 7,2% a.a. V.aluguel = R$ 11.087,15/ano V.aluguel = R$ 923,93/ms

GLOSSRIO (DE ACORDO COM A NBR 14.653-2 ABNT):
AVALIAO DE BENS: Anlise tcnica, realizada por engenheiro de avaliaes, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores de viabilidade de sua utilizao econmica, para uma determinada finalidade, situao e data. BDI: Percentual que indica os benefcios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto de uma construo. BEM: Tudo aquilo que tem valor, suscetvel de utilizao ou que pode ser objeto de direito, constituindo o patrimnio ou a riqueza de uma pessoa fsica ou jurdica. So chamados de bens tangveis os que podem ser tocados, tais como, uma casa, um edifcio, uma mesa, um computador. So chamados de bens intangveis os que no tm existncia material, tais como, as marcas, as patentes, o fundo de comrcio. BENFEITORIA: Obras ou servios que se realizem em um imvel com o intuito de conserv-lo, melhor-lo ou embelez-lo, incorporados permanentemente ao bem ou ao solo pelo homem, que no podem ser retirados, sem destruio, fratura ou dano. BENFEITORIA NECESSRIA: aquela que tem a finalidade de conservar o bem ou evitar a sua deteriorao. BENFEITORIA TIL: Aquela que aumenta ou facilita o uso do bem. 49 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

BENFEITORIA VOLUPTURIA: Aquela que no aumenta o uso normal do bem, sendo sua finalidade de mero recreio ou deleite. CUSTO: o total dos gastos diretos e indiretos necessrios produo de um bem, numa determinada data e situao. CUSTO DE REPRODUO: Gasto necessrio para reproduzir um bem no estado novo, sem considerar, portanto, eventual depreciao. Este custo encontrado atravs de um Oramento, no qual esto inclusos todos os insumos, tais como, materiais, mo de obra, obrigaes sociais e trabalhistas, impostos, lucros, etc. CUSTO DE REEDIO: o custo de reproduo, descontada a depreciao do bem, tendo em vista sua idade e seu estado de conservao. CUSTO INDIRETO DE PRODUO: Despesas administrativas e financeiras, benefcios e demais nus e encargos necessrios produo do bem. Exemplo: na construo de uma casa, o custo indireto dado pela soma das despesas administrativas e lucro da construtora, pelos juros sobre capitais alocados, projetos, taxas diversas, etc. DEPRECIAO: a perda de valor sofrida por um bem devido idade, desgaste fsico e obsolescncia. um fenmeno que atinge qualquer bem, seja mvel ou imvel, iniciando-se no instante em que o mesmo passa a ser utilizado. Alcana seu ponto mximo com o trmino da vida til do bem. DEFEITOS CONSTRUTIVOS: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaa potencial sade ou segurana do usurio, decorrente

de falhas do projeto, do servio ou do material aplicado na execuo da construo. ESTADO DE CONSERVAO: Situao fsica de um bem em decorrncia de sua manuteno. FRUTO: Resultado da explorao econmica de um bem. Exemplo: a renda gerada pelos imveis (aluguis e arrendamentos). FUNDO DE COMRCIO: um bem intangvel pertencente a uma empresa, decorrente de sua capacidade de gerar lucros e que abrange o valor do ponto comercial, da clientela, das patentes, dos registros das marcas comerciais e industriais, desenhos e modelos industriais, expresses e sinais de propaganda. GABARITO: Altura mxima de um edifcio permitida pela legislao municipal para um determinado local. IDADE APARENTE: Idade que o imvel aparenta ter, em decorrncia de reformas que o mesmo tenha sofrido. IMVEL: Bem constitudo de terreno e eventuais benfeitorias a ele
incorporadas. Pode ser classificado como urbano ou rural, em funo da sua localizao uso ou vocao. IMVEIS DE COMPARAO: So aqueles identificados em pesquisa de mercado e que, pela semelhana de caractersticas com o imvel em anlise, servem de base ao clculo do valor de mercado. So tambm chamados de imveis de referncia. LAUDO DE AVALIAO: Relatrio tcnico elaborado por engenheiro de avaliaes em conformidade com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem. 51 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

LIQUIDAO FORADA:
Condio relativa hiptese de uma venda
compulsria ou em prazo menor que o mdio de absoro pelo mercado. OBSOLESCNCIA ECONMICA: a perda de utilidade de um imvel resultante de fatores econmicos, tais como, mudanas na legislao sobre posturas municipais, na legislao de uso e ocupao do solo e na vocao de uso. OBSOLESCNCIA FSICA: a perda de utilidade de um imvel resultante de fatores fsicos, tais como, deteriorao por uso, desgaste ou envelhecimento natural. OBSOLESCNCIA FUNCIONAL: a perda de utilidade de um imvel resultante de fatores diversos, tais como, mudanas nas concepes arquitetnicas das edificaes, nas exigncias legais, nas tcnicas e produtos utilizados nas construes. PADRO CONSTRUTIVO: Qualidade de uma edificao estabelecida em funo das especificaes dos projetos, dos materiais, da execuo e da mo de obra efetivamente utilizados. A NBR 12.721 da ABNT/2006 classifica o padro construtivo em Baixo, Normal, Alto, Popular e De Interesse Social. Fora desta norma, costuma-se fazer uma classificao em funo da diversidade de padres observados no mercado: Proletrio, Modesto, MdioInferior, Mdio Comercial, Mdio Superior, Fino e Luxo.

PARECER TCNICO: Relatrio circunstanciado ou esclarecimento tcnico emitido por um profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. P DIREITO: Distancia vertical livre entre o piso e o teto. PREO: a quantidade de dinheiro pelo qual se efetua uma transao ou transferncia de domnio de um bem ou de um direito. PESQUISA: o conjunto de procedimentos para coleta de dados relativos a imveis ofertados ou vendidos no mercado imobilirio e que apresentam semelhana com o imvel a ser avaliado. RECURSO AMBIENTAL: Recurso natural necessrio existncia e preservao da vida. VALOR: Medida de uma necessidade ou a medida de um desejo de possuir um bem. O valor de um bem est intimamente ligado s suas possibilidades de uso. Decorre da composio de inmeras variveis de caractersticas
socioeconmicas. Tais variveis abrangem os aspectos fsicos do bem, do meio ambiente, da sua utilidade, bem como os fatores subjetivos que a prpria coletividade cria no contexto em que est inserido. VALOR DE MERCADO: Preo vista estabelecido para um bem, por um vendedor desejoso de vender (mas no forado) e pago por um comprador desejoso de comprar (tambm no coagido), ambos com pleno conhecimento da sua utilidade e condies. 53 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

VALOR PATRIMONIAL: pessoa fsica ou jurdica.
Valor correspondente totalidade dos bens de
VALOR RESIDUAL: Valor atribuvel a um bem ao final de sua vida til. Para os imveis, o valor residual chamado de valor de demolio. Para as mquinas e equipamentos, chamado de valor de ferro velho ou de sucata. VISTORIA: uma etapa indispensvel ao processo de anlise de valor. o exame detalhado de um imvel, mediante descrio minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avaliao ou parecer tcnico sobre o mesmo. Atravs da vistoria levantamos as caractersticas do imvel que influenciam seu valor final. VIDA TIL: Perodo durante o qual o imvel produz economicamente. A vida til varia de acordo com o tipo de imvel, situando-se entre 50 e 80 anos. VIDA REMANESCENTE: Vida til que resta a um bem. VCIOS DE CONSTRUO: Anomalias que afetam o desempenho das
edificaes, ou as tornam inadequadas aos fins a que se destinam, causando transtornos ou prejuzos materiais ou financeiros a outrem. Podem decorrer de falha de projeto ou da execuo. VCIOS REDIBITRIOS: So os vcios ocultos ou no declarados pelo vendedor, que afetam o desempenho das edificaes, surgidos algum tempo depois do incio do uso do bem, os quais, a depender da gravidade, podem levar anulao do negcio contratado ou efetivado.

VANTAGEM DA COISA FEITA: Acrscimo de valor atribudo a um imvel, em determinada data, devido ao fato de ele estar pronto para uso, em comparao com outro idntico, mas ainda por ser construdo. TAXA DE DESCONTO: Taxa adotada para o clculo do valor presente de uma despesa ou receita futura.

ANEXOS
CLCULO DE HOMOGENEIZAO CUB SINDUSCON/MT MODELO DE PERCIA

MODELO DE PERCIA
EXCELENTSSIMA SENHOR(A) DOUTOR(A) JUZ(A) DE DIREITO DA ___ CIVIL DA COMARCA DE _____ MT.
Perito do juzo ______________________________________________, _____/20___, vem apresentar seu laudo como se segue.
NOME
DO
AVALIADOR,
na ao supracitada, processo n do
1 OBJETIVO. Esta percia tcnica tem por finalidade trazer todos os dados necessrio para demonstrar a realidade da rea em questo, no Municpio de ________ MT.
2 HISTRICO Trata-se percia, proposta pela requerente_____________ na cidade de Cuiab MT.

Descrio da inicial do autor Na inicial, alega o autor descritas nos autos que sobre a faixa de terras caracterizadas e descritas nos memoriais e representadas nas plantas topogrficas em anexo (DOCS. 10 E 11), incidente sobre o imvel urbano de propriedade do mesmo situado no municpio de _____________, matricula no 1 Servio Notorial e de registro Imobilirio da cidade e comarca ______________/MT, sob o n ___________, livro ________, ficha _______, com rea de 92.500m; que teve uma pequena parte de sua terras atingida pela faixa de servido e segurana da linha de Transmisso de energia eltrica denominada_____________, de propriedade da empresa autora, rea essa necessria a implantao, preservao e manuteno da referida linha de transmisso que ser interligada ao sistema de transmisso de energia eltrica e de telecomunicaes associado da autora, no Estado de Mato Grosso. A constituio da servido administrativa objeto da presente ao recair, tambm, em reas destinadas a implantao das estradas de acesso faixa da linha de transmisso em questo a serem implantadas no remanescente do imvel de propriedade dos requeridos, devendo seu traado ser definido por ocasio de sua implantao, desde que no haja outra que possa satisfazer as necessidades da empresa requerente, o que s ser possvel aps autorizao decretada por este Doutor Juzo, atravs das constituies das servides de passagem da linha de acesso a mesmo.
O Sr. documentos: - Imagens de Satlite da rea
Perito, anexa a este relatrio
os seguintes
- Mapa do Permetro Demogrfico Urbano - Fotos anexas para melhor demonstrar a realidades dos fatos.

3 CONDIES PRELIMINARES
A Percia de qualquer tipo de bem, pelo conjunto de uma serie de elementos, constitui uma tarefa rdua e extensa, tendo em vista todos os dados e fatores a serem tomados em condies para que o trabalho represente um retrato to fiel da realidade encontrada. A complexidade do campo de Valoraes, Avaliaes e Relatrio de vistoria exigem por parte do profissional envolvido uma gama considervel de conhecimento, resultados de experincias adquiridas ao longo dos anos em atividades, no s tcnicas, como tambm administrativas. Relevante ainda, a necessidade que tem o Engenheiro de avaliaes de ampliar seu acervo de entendimento nos diversos ramos da engenharia, dando-lhe uma viso de conjunto do trabalho, sem que signifique extrapolao da modalidade de formao. Trabalhos Preparatrios: - Identificao da rea a ser vistoriada - Obteno de informaes e documentaes pertinentes.
Trabalhos de Desenvolvimento: No Campo: - Localizao e Acesso - Coleta de Informaes gerais - Documentao e Fotografias 59 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

No Escritrio: - Relatrio Preliminar - Relatrio Final
Conforme ensina o Dr. Henrique de Barros, que conceitua admiravelmente TERRA como sendo: Um bem econmico, sem custo de produo por ser anterior prpria humanidade, todavia constitui riqueza cuja utilidade medida pela capacidade de originar rendimentos.
4 RESSALVAS E PRINCPIOS O presente relatrio obedece aos seguintes princpios: I - O laudo apresenta todas as condies limitativas impostas pela metodologia empregada, que afetam as anlises, opinies e suas concluses; II - Para a propriedade em estudo foi empregado o mtodo mais recomendado. III - O signatrio inspecionou pessoalmente a propriedade avaliada e o laudo foi elaborado por si e ningum, ano ser o prprio perito, preparou as anlises e as respectivas concluses; IV - O laudo foi elaborado com estrita observncia dos postulados constantes do Cdigo de tica Profissional; 60 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

V - Os honorrios profissionais do avaliador no esto, de qualquer forma, subordinados s concluses deste laudo; VI - O avaliador no tem nenhuma inclinao pessoal em relao matria envolvido neste laudo no presente, nem contempla, para o futuro, qualquer interesse nos bens objeto desta avaliao;
De posse de todos os elementos necessrios, o Perito elaborou o presente relatrio conforme se segue:
5 REGIO, LOCALIZAO E VIAS DE ACESSO Vrzea Grande faz limite com os municpios de Cuiab, Santo Antnio de Leverger, Nossa Senhora do Livramento, Acorizal e Jangada. A Populao quase que totalmente na rea urbana, so 230 mil habitantes, de acordo com estimativas para 2007. Imvel situado: citar o Maximo de especificaes referente a endereo do imvel ou rea. O acesso a rea em questo se dar atravs ___________________

6 - RESPOSTA AOS QUESITOS DO REQUERENTE
Quanto
propriedade
periciada,
quais
suas
caractersticas (permetro Urbano/Rural existncia ou no de luz eltrica facilidade de acesso, benfeitorias, etc...? R = A propriedade periciada possui caractersticas Urbana,
possui rede eltrica e seu acesso realizado por via no pavimentada em bom estado de conservao. 2 A guia de imposto, juntada com a contestao como Doc. 03 referem-se propriedade periciada? R = Sim, de acordo com o endereo vistoriado em loco na presena dos respectivos assistentes tcnicos das partes. 3 O projeto de loteamento, que se v acostado com a contestao como Doc. 05 e 06, refere-se propriedade periciada? R = Sim, conforme folha 119, 120 e 122. 4 A passagem da linha de transmisso inviabilizou o
projeto de loteamento acostado como Doc. 05 e 06 contestao. R = Sim, devido obsolescncia, desvalorizao da rea, bem como riscos, restries e incmodos causados pela servido. 5 transmisso. R = A rea tomada pela linha de Transmisso de 12.800m. 62 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com Qual a rea tomada como passagem da linha de

6 Qual a rea tomada com a construo da estrada de transmisso para manuteno da linha de transmisso? R = A rea tomada pela estrada de 2.373m. 7 Levando em considerao o projeto de loteamento juntado aos autos, as caractersticas da propriedade, o preo pago pela prefeitura de Vrzea Grande em desapropriao semelhantes (Doc. 04 Contestao), qual o valor do M da propriedade periciada, antes da passagem da linha de transmisso? R= Considerando o Doc 04/Contestao, Folha 117, o preo pago pela prefeitura foi R$ 23,65(vinte e trs reais e sessenta e cinco centavos) o m. Memria de Calculo: rea = 84,60m Valor pago pela Prefeitura de Vrzea Grande: R$ 2.000,79 Valor por m = R$ 2.000,79 / 84,60 = R$ 23,65
8 A passagem da linha de transmisso desvalorizou o restante da propriedade periciada? R = Sim, tendo em vista a posio em que Linha de Transmisso foi instalada.
9 Qual o montante da referida desvalorizao? R= Atendendo a restries citadas anteriormente, e considerando que h, indubitavelmente, uma desvalorizao das terras remanescentes, esta ser estimada atravs de um percentual incidente sobre a parte que esta afetada pela instituio da linha de transmisso alm da prpria faixa. A rea periciada 63 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

tem 12.800m de faixa de servido e 2.373m de estrada de acesso, totalizando 15.173m. Valor de mercado do m do bem expropriado: R$ 16,67 rea no atingida pela desapropriao (remanescente): 92.500m 15.173m = 77.327m Valor do Remanescente (VR) 77.327m x R$16,67/m = 1.289.041,09
Conforme nos orienta O Professor SERGIO ANTONIO ABUNAHMAN em sua obra CURSO BASICO DE ENGENHARIA LEGAL E DE AVALIAES, EDITORA PINI EM SUA 2 Edio, nas paginas 176 e 208 o percentual justo e razovel de prejuzo deste remanescente da ordem de 1%(Um por cento), pois a indenizao deve abranger o valor real, atual e de mercado do bem expropriado, assim como tambm os danos, prejuzos, despesas, razo pela qual o valor da faixa dever ser agregado a este valor, ou seja: Desvalorizao do Remanescente: R$ 1.289.041,09 x 1%= R$ 12.890,41

7- RESPOSTA AOS QUESITOS DO REQUERIDO
1 Identificar a situao geogrfica do imvel e informar se o mesmo esta situado em zona rural ou se trata de imvel inserido em permetro urbano, informando, inclusive, seu endereo. Em qualquer das hipteses, informar qual o total da superfcie a ser gravada com o nus da servido, informando e identificando as matriculas que compes a propriedade for composta varias matriculas, anunciando e identificando as respectivas matriculas que foram atingidas pela faixa de servido. R = De acordo com a Demarcao do Permetro Urbano da Base Cartogrfica Intermat 2006 (anexa), a rea encontra-se em permetro Urbano. A rea gravada da Servido de 12.800m e 2.373m de estrada de acesso, com matrcula 1.316 no Cartrio de 1 Servio Notarial e de Registros, folha 78 do processo.
2 Informar se por ocasio da propositura da presente Ao de Servido administrativa, se a rea serviente era utilizada e /ou explorada e qual o tipo de atividade ou cultura nela explorada? R = Conforme entrevista formal com o morador, a rea remanescente tem explorao de piscicultura. No dia 28/11/00 foi protocolado a solicitao de REGULAMENTO de execuo de loteamento na Prefeitura Municipal de Vrzea Grande, que se v acostado nas folhas 119, 120 e 122.
3 Qual a atividade econmica atualmente exercida ou explorada pelo proprietrio na rea serviente aps a implantao da linha de transmisso de energia eltrica?

R = A atividade econmica explorada atualmente na rea a de piscicultura.
4 A implantao da linha de transmisso de energia eltrica no imvel serviente impediu ou impede que seu proprietrio venha ou possa dar continuidade s atividades anteriormente prestadas? Caso afirmativo, especific-las e valoriz-la. R = Sim, pois nas servides administrativas, embora as terras servientes continuem sob o domnio de seu proprietrio, h riscos, incmodos e restries ao uso, o que altera o planejamento da propriedade, e conforme protocolo de 3609 de 28/11/2000, para de REGULAMENTO de execuo de Loteamento Urbano, a faixa de servido Administrativa impede a continuidade da aprovao do projeto.
Memria de Clculo da rea total: Valor final (VF) = Valor unitrio * rea VF = 16,67 * 92.500,00 = 1.541.975,00 Valor do imvel avaliado = R$ 1.541.975,00 5 Quais foram s benfeitorias atingidas e, conseqentemente, danificadas ao longo da faixa da servido da linha na propriedade em questo? Se caso tenha sido atingida alguma, identificar, quantificar, classificar e valorizar tais benfeitorias. R = Em vistoria realizada em loco acompanhado dos respectivos Assistentes Tcnicos das Partes no foi contatado nenhuma benfeitoria danificada ao longo da Linha de Transmisso

6 Qual tipo de imposto arrecadado pelo poder publico, com relao ao imvel? R = O imposto arrecadado em 20/03/2002 o IPTU do Municpio de Vrzea Grande, conforme folha 115.
6.1 Fazer juntada dos comprovantes de recolhimento ou declarao do rgo arrecadado. R = O comprovante encontra-se na folha 115.
7 O imvel, para fins de cadastro imobilirio junto ao rgo arrecadado, esta cadastrado no instituto nacional de reforma agrria INCRA, ou prefeitura municipal de Vrzea Grande? R = Conforme consta no comprovante de Imposto de Arrecadao na folha 115, o Imvel esta cadastrado na Prefeitura Municipal de Vrzea Grande.
8 Em qualquer uma das hipteses, juntar comprovante do cadastro e informar qual o valor, dos hectares do imvel declarado pelo proprietrio por ocasio do cadastramento para fins de tributao junto ao INCRA, prefeitura municipal ou receita federal. R = O imvel encontra-se cadastrado na Prefeitura Municipal de Vrzea Grande, conforme consta no comprovante de Imposto de Arrecadao na folha 115, o valor declarado pela prefeitura por hectare de terra nua de R$ 3.500,00.

9 Para o desenvolvimento normal das atividades de pecuria na propriedade, teria ou ter o proprietrio algum tipo de prejuzo, em face da constituio de servido de passagem da linha de transmisso? Caso positivo, identificar, quantificar, justificar e avaliar o custo do dano. R = para atividade de pecuria no h dano algum.
10 Para efeito de ITBI Imposto de Transmisso de Bens Imveis, qual o valor atribudo pela Prefeitura Municipal do hectare de terra nua na regio? Juntar documento comprobatrio. R = O valor da declarado pela prefeitura por hectare de terra nua de R$ 3.500,00, conforme documento anexo. 11 A estrada de acesso a faixa de servido foi construda a poca da implantao da linha de transmisso? Em sendo, identificar, quantificar e avaliar os danos causados em eventuais benfeitorias atingidas. R = Conforme entrevista com o morador da rea o traado da estrada j existia. Mas conforme minuta de contrato de Constituio de Servido Administrativa, Titulo III, Constituio de Servido aparente e perpetua e identificao da rea da estrada de acesso faixa das linhas de transmisso de energia eltrica e telefnica Auxiliares. Documento 13, folha 73.
12 Em funo das restries impostas ao imvel serviente, contida na minuta do contrato de constituio de servido administrativa (Doc.13) da inicial, poderia afirmar que o proprietrio ficar privado de desfrutar ou de dar continuidade as atividades econmicas e exploratrias que sempre foram desenvolvidas na faixa serviente? 68 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

Se existe tal possibilidade, identific-la, quantific-la e avaliar o dano. R = Sim, conforme minuta do contrato doc. 13, os lotes que seriam implantados na rea da linha de transmisso 12.800m. e na estrada de acesso 2.373m., no podero ser mais implantados, indubitavelmente que a constituio de uma servido envolve riscos, incmodos e restries ao imvel serveniente. rea da implantao da Linha: ..........................12.800 m rea da Servido da Estrada ............................. 2.373 m Total da rea ...............................................15.173m Valor da rea homogeneizada atualizada:.R$ 16,67m Memria de Calculo: Valor final (VF) = Valor unitrio * rea VF = R$16,67/m * 15.173m VF = R$ 252.933,91
13 Definir a metodologia aplicada para avaliao da rea na qual ser constituda a servido administrativa, aplicados e apresentados conforme mtodo direto comparativo, com nvel de preciso rigorosa, nos termos da norma brasileira registrada NBR 8799-FEV/1985 02.223 AVALIAO DE IMOVEL RURAIS PROCEDIMENTOS [ ITENS: 6.1.1, alnea a; e 7 alnea a] , ou verso mais atualizada, norma tcnica esta pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT. R = Para a avaliao do imvel em questo que trata-se de uma rea Urbana, foi utilizado o mtodo comparativo direto com 69 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

homogeneizao por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR14653-1(Avaliao de bens - Procedimentos Gerais)e 14653-2 (Avaliao de bens Imveis Urbanos). Por este mtodo, o imvel avaliado por comparao com imveis de caractersticas semelhantes, cujos respectivos valores unitrios (por m) so ajustados com fatores que tornam a amostra homognea. Para este trabalho foi utilizado o Grau de Fundamentao II. A Apresentao de informaes relativa as caractersticas dos dados analisados. O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critrio Excludente de Chauvenet e o tratamento estatstico fundamentou-se na Teoria Estatstica das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuio "t" de Student com confiana de 80%, consoante com a Norma Brasileira. 14 Finalmente, informar o resultado do valor da avaliao encontrada e atribuda ao hectare da terra nua e das benfeitorias danificadas ao longo das faixa de servido da linha e transmisso e da via de acesso a esta demonstrar de forma discriminada; e qual o percentual a ser aplicado ao valor da servido valor da terra nua, quanto da apurao do valor indenizatrio pela constituio da servido administrativa, a qual devera oscilar, conforme orientao jurisprudncia vigorante, entre 20% a 33% do valor da terra nua.
R= Conforme estudo feito pelo Eng. Jos Carlos Pellegrino, expresidente do Instituto Brasileiro de Avaliaes e Pericias de Engenharia (IBAPE-SP), em sua Obra Engenharia de Avaliaes, nos esclarece que o percentual a ser estabelecido para terras urbanas de 66% (sessenta e seis por cento) e de 33% para reas rurais. Portanto, para a rea em questo, o percentual adotado em relao ao imvel serviente ser o de 66% j que se trata de rea urbana. rea da implantao da Linha: ..........................12.800 m 70 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

rea da Servido da Estrada ............................ 2.373 m Total da rea ..............................................15.173m Valor da rea homogeneizada atualizada:..R$ 16,67m Taxa de Servido Terra Urbana..........................66% Partindo do valor da terra homogeneizada, aplicando-se o valor de 66%teremos: R$ 16,67 x 0,66 = R$ 11,00 Memria de Clculo: 15.173m * R$11,00 =R$ 166.903,00
8 - CLCULOS AVALIATRIOS PARA AS AMOSTRAS EM OFERTAS NA REGIO.
Memria de Clculo Imvel avaliando rea com rede eltrica e seu acesso realizado poror via no pavimentada em bom estado de conservao. O imvel esta situado na Cidade de Varzea Grande, no endereo.................................. rea: 92.500 m2

Imveis amostrados para comparao: Imvel 1 Endereo: Rua 14, Qd. 12, Lote 02 Proprietrio: Enil rea: 360,00 m2 Valor: R$ 5.000,00 Valor por metro quadrado: R$ 13,89 Fator de homogeneizao F1: 1 Imvel 2 Endereo: Rua 10, Lote 20 Proprietrio: Josias rea: 360,00 m2 Valor: R$ 6.000,00 Valor por metro quadrado: R$ 16,67 Fator de homogeneizao F1: 1 Imvel 3 Endereo: Rua 14, Qd. 02 Proprietrio: Ana Pereira rea: 360,00 m2 Valor: R$ 6.000,00 Valor por metro quadrado: R$ 16,67 Fator de homogeneizao F1: 1 Imvel 4 Endereo Rua 16, Qd. 37, Lote 13 Proprietrio: Jos rea: 360,00 m2 Valor: R$ 6.000,00 Valor por metro quadrado: R$ 16,67 Fator de homogeneizao F1: 72 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

Imvel 5 Endereo: Travessa Sem Nome Proprietrio: Alinor rea: 360,00 m2 Valor: $ 5.000,00 Valor por metro quadrado: $ 13,89 Fator de homogeneizao F1: 1
Tabela de homogeneizao: Imv. 1 2 3 4 5 $/m2 13,89 16,67 16,67 16,67 13,89 F1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 $/m2 homog. 13,89 16,67 16,67 16,67 13,89
Valores homogeneizados (Xi), em $ / m2: Mdia = X = somatrio(Xi) / n X = 15,56 Desvio padro = S = ( (somatrio(X - Xi) ^ 2) / (n-1) ) ^ 0.5 S = 1,52 Verificao dos valores pelo Critrio Excludente de Chauvenet: O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padro 73 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

deve ser menor que o valor crtico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet. Ou seja: d = |Xi - X| / S < VC Valor crtico para 5 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,65 Amostra 1: d = |13,89 - 15,56| / 1,52 = 1,1 < 1,65 --> amostra pertinente Amostra 2: d = |16,67 - 15,56| / 1,52 = 0,73 < 1,65 --> amostra pertinente. Amostra 3: d = |16,67 - 15,56| / 1,52 = 0,73 < 1,65 --> amostra pertinente. Amostra 4: d = |16,67 - 15,56| / 1,52 = 0,73 < 1,65 --> amostra pertinente. Amostra 5: d = |13,89 - 15,56| / 1,52 = 1,1 < 1,65 --> amostra pertinente.
Clculo da amplitude do intervalo de confiana: Os limites do intervalo de confiana (Li e Ls) so os extremos dentro dos quais, teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar. Clculo do campo de arbtrio: Considerando-se a pequena dilatao do intervalo de confiana, o campo de arbtrio idntico ao intervalo de confiana. Li Campo de arbtrio: de $ 14,40 a $ 16,72 Valor unitrio do imvel avaliando: $ 16,67 Resultado final: Valor final (VF) = Valor unitrio * rea VF = 16,67 * 92.500,00 = 1.541.975,00 Valor do imvel avaliando = R$ 1.541.975,00 74 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

CONCLUSO
O justo valor total da indenizao devida pela instituio da faixa de servido na rea por todos os clculos feitos dever ser de: a) b) c) Indenizao referente ao percentual de 0,66% .........R$ 166.903,00 Desvalorizao do Remanescente:. .........................R$ 12.890,41 rea da Servido e estrada.........................................R$ 252.933,91 Valor Total .............................................................R$ 432.727,32
Em nmeros redondos: 433.000,00 (Quatrocentos e Trinta e Trs Mil Reais)

10 - ENCERRAMENTO. E, tendo concludo o presente laudo em 16 folhas digitadas em um s lado, em papel formato A4, seguido dos anexos de fotografias e mapa da rea, tudo firmado pelo perito, requer juntada nos autos. O presente Laudo somente ser vlido no original, sendo expressamente proibida sua reproduo integral ou parcial, sob as penas de lei. Poder sim, se necessrio, reapresentado aos subscritores para conferncia e reavaliao.
Cuiab, 09 de Dezembro de 2010
Nome do Avaliador CREA ou CRECI

BIBLIOGRAFIA ABUNAHMAN, Srgio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. So Paulo: PINI, 1999. CLCULO EXATO. Aplicativo livre para avaliao de imvel por comparao direta com tratamento por fatores. Disponvel em http://www.calculoexato.com.br/ DANTAS, Rubens Alves. Engenharia das Avaliaes: uma introduo metodologia cientfica. So Paulo: PINI, 1998. FIKER, Jos. Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos. So Paulo: PINI, 2001. MELLO, Celso Antnio Bandeira de. Curso de Direito Administrativo. 13 ed. So Paulo: Malheiros Editores, 2001. JUSTEN FILHO, Maral. Curso de Direito Administrativo. 2 ed. - So Paulo: Saraiva, 2006.

CUB SINDUSCON/MT

CLCULO DE HOMOGENEIZAO
MTODO COMPARATIVO DIRETO COM HOMOGENEIZAO POR FATORES
Memria de Clculo
Imvel avaliando Imvel situado em rea Urbana. Endereo Rua Euclides Moura, s/n, Bairro Jardim Aclimao - Cuiab/MT rea: 15053,01 m2 Mtodo empregado Para a avaliao do imvel foi utilizado o mtodo comparativo direto com homogeneizao por fatores, conforme descrito na Norma Brasileira NBR14653. Por este mtodo, o imvel avaliando avaliado por comparao com imveis de caractersticas semelhantes, cujos respectivos valores unitrios (por m2) so ajustados com fatores que tornam a amostra homognea. O saneamento dos valores amostrais foi feito utilizando-se o Critrio Excludente de Chauvenet e o tratamento estatstico fundamentou-se na Teoria Estatstica das Pequenas Amostras (n<30) com a distribuio "t" de Student com confiana de 80%, consoante com a Norma Brasileira. A amostra desta avaliao foi tratada com os seguintes fatores: F1: Imvel com todas as vias pavimentadas, excelente localizao e com infra-estrutura completa

Imveis amostrados para comparao: Imvel 1 Imvel com oferta de venda Carlos Barbosa Fone: (65) 3027-4242 Av. Carmindo de Campos n 3054, Grande Terceiro rea: 360,00 m2 Valor: $ 600.000,00 Valor por metro quadrado: $ 1.666,67 Fator de homogeneizao F1: 1 Imvel 2 mvel com oferta de Venda Goldem Barraco Fone: (65) 3623-7200 Av. Beira Rio, n 4728, Grande Terceiro rea: 750,00 m2 Valor: $ 320.000,00 Valor por metro quadrado: $ 426,67 Fator de homogeneizao F1: 1 Imvel 3 Imvel com Oferta de Venda Dora Corretora de Imveis Fone:(65) 3637-2733 Av. Couto Magalhes com esquina Rua Rio dos Peixes, n 19, Bairro Grande Terceiro rea: 250,00 m2 Valor: $ 240.000,00 Valor por metro quadrado: $ 960,00 Fator de homogeneizao F1: 1
Imvel 4 80 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

Imvel com Oferta de Venda Particular Fone : (65) 9961-9711 Rua Itlia, s/n Bairro Jardim Europa rea: 360,00 m2 Valor: $ 230.000,00 Valor por metro quadrado: $ 638,89 Fator de homogeneizao F1: 1 Imvel 5 Imvel com Oferta de Venda Cleide Imveis Fone: (65) 3623-6660 Rua Rio Teles Pites, n 952, Grande Terceiro rea: 182,00 m2 Valor: $ 180.000,00 Valor por metro quadrado: $ 989,01 Fator de homogeneizao F1: 1 Tabela de homogeneizao: Imv. 1 2 3 4 5 $/m2 1.666,67 426,67 960,00 638,89 989,01 F1 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 $/m2 homog. 1.666,67 426,67 960,00 638,89 989,01
Valores homogeneizados (Xi), em $ / m2: Mdia = X = somatrio(Xi) / n X = 936,25 Desvio padro = S = ( (somatrio(X - Xi) ^ 2) / (n-1) ) ^ 0.5 S = 470,36

Verificao dos valores pelo Critrio Excludente de Chauvenet: O quociente entre o desvio (d) de cada amostra e o desvio padro deve ser menor que o valor crtico (VC), fornecido pela tabela de Chauvenet. Ou seja: d = |Xi X| / S < VC Valor crtico para 5 amostras, pela Tabela de Chauvenet: VC = 1,65 Amostra 1: d = |1.666,67 - 936,25| / 470,30= 1,55< 1,65--> amostra pertinente Amostra 2: d = |426,67 - 936,25| / 470,36 = 1,08 < 1,65 --> amostra pertinente Amostra 3: d = |960,00 - 936,25| / 470,36 = 0,05 < 1,65 --> amostra pertinente Amostra 4: d = |638,89 - 936,25| / 470,36 = 0,63 < 1,65 --> amostra pertinente Amostra 5: d = |989,01 - 936,25| / 470,36 = 0,11 < 1,65 --> amostra pertinente Clculo da amplitude do intervalo de confiana: Os limites do intervalo de confiana (Li e Ls) so os extremos dentro dos quais, teoricamente, um valor tem 80% de chance de se encontrar. Eles so determinados pelas frmulas: Li = X - tc * S / ( (n-1) ^ 0.5 ) e Ls = X + tc * S / ( (n-1) ^ 0.5 ) Onde tc o valor da Tabela de Percentis da Distribuio t de Student, para 80% de confiana e 4 (n-1) graus de liberdade. Limite inferior do intervalo de confiana (Li): Li = 936,25 - 1,53 * 470,36 / ( (5 - 1) ^ 0.5 ) = 576,42 Limite superior do intervalo de confiana (Ls): Ls = 936,25 + 1,53 * 470,36 / ( (5 - 1) ^ 0.5 ) = 1.296,08 Clculo do campo de arbtrio: Considerando-se a grande dilatao do intervalo de confiana, o campo de arbtrio ser estipulado em +- 10% em torno da mdia. Campo de arbtrio: de $ 842,63 a $ 1.029,88

Tomada de deciso sobre o valor unitrio do imvel avaliando: Obs.: O perito tem liberdade para determinar o valor unitrio dentro do campo de arbtrio. Como sugesto, estamos utilizando o critrio da mdia dos valores dentro do campo de arbtrio: 960,00 (amostra 3); 989,01 (amostra 5). Valor unitrio do imvel avaliando: R$ 974,51 Resultado final: Valor final (VF) = Valor unitrio * rea VF = 974,51 * 15.053,01 = 14.669.308,78
Valor do imvel avaliando =R $ 14.669.308,78

REFERNCIAS BIBLIOGRAFICAS Autoria deste Material Edmilson Pinho de S Graduado em Engenharia Civil pela UERJ Universidade Estadual do Rio de Janeiro -RJ, Engenheiro de Segurana do Trabalho, pela UFMT Universidade Federal de mato Grosso, Especialista em Avaliaes de Imveis pelo Centro Universitrio Cndido Rondon, em Cuiab - MT, Mestrando em cincia da Educao. ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS (ABNT), NBR 14.653-1: Avaliao de Bens Parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: 2001. _____. NBR 14.653-2: Avaliao de Bens Parte 2: Imveis Urbanos. Rio de Janeiro: 2004. _____. NBR 14.653-3: Avaliao de Bens Parte 3: Imveis Rurais. Rio de Janeiro: 2004. ABUNAHMAN, Srgio Antnio. Curso Bsico de Engenharia Legal e de Avaliaes. So Paulo: PINI, 1999. BARCELLOS, Luiz Fernando Pinto e TEIXEIRA, Heitor Ribeiro. P.T.A.M. Parecer Tcnico de Avaliao Mercadolgica. Cuiab: 2007. BURIM, M. Eduardo, Vistoria na Construo Civil, Editora PINI, So Paulo, 2009

CLCULO EXATO. Aplicativo livre para avaliao de imvel por comparao direta com tratamento por fatores. Disponvel em http://www.calculoexato.com.br/ CAMARGO, Marcelo Rossi. Curso de Avaliao de Propriedades Rurais, IBAPE-SP: 2001 CONSELHO FEDERAL de Corretores de imveis (COFECI). Resoluo n 1.066/2007. Estabelece nova regulamentao para o funcionamento do Cadastro Nacional de Avaliadores Imobilirios, assim como para elaborao do Parecer Tcnico de Avaliao mercadolgica e d outras providncias. <http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.doc> DANTAS, Rubens Alves. Engenharia das Avaliaes: uma introduo metodologia cientfica. So Paulo: PINI, 1998. FIKER, Jos. Manual de Avaliaes e Percias em Imveis Urbanos. So Paulo: PINI, 2001. GOOGLE EARTH, Aplicativo de visualizao de imagens de satlite. Disponvel em http://earth.google.com/ INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS (IBAPE-SP), Engenharia de Avaliaes O Livro Azul. So Paulo: PINI, 2007. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS (IBAPE-SP), Norma para Avaliao de Imveis Urbanos. So Paulo: 2005. INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS (IBAPESP),Pericias de Engenharia, Editora PINI, So Paulo, 2008 85 End. Rua 43, N 475, Bairro Boa Esperana Cuiab/MT - CEP: 78068-515 TEL: 9951-4424 / 3627- 6533 E-mail: eng.edy@hotmail.com /site: www.engenhariaeseguranca.com

MOREIRA, Alberto Llio. Princpios de Engenharia de Avaliaes. So Paulo: PINI, 1993. MENDONA, Marcelo Corra. Engenharia Legal. 2. Edio. So Paulo: PINI, 2003. PRENHOLATO, Antnio. Curso de Avaliao Imobiliria. Braslia: 2008.

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O perito cumprir escrupulosamente o encargo que lhe foi Os assistentes 9

cometido, independentemente de termo de compromisso.

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tcnicos so de confiana da parte, no sujeitos a impedimento ou suspeio.

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equipamentos, instalaes, etc.

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Coeficiente de variao: a relao entre o desvio padro e a mdia aritmtica.

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02 Clculo da Mdia aritmtica;

03 Clculo do Desvio Padro;

04 Clculo do Coeficiente de Variao;

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07 Clculo do INTERVALO DE CONFIANA: Coeficiente de segurana para intervalo de confiana de 80%

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2) Clculo da mdia aritmtica x = xi = 5.254,65 = R$ 1.050,93/m2 n 5

3) Clculo do desvio padro

4) Clculo do coeficiente de variao (cv)

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Valor total - Limite inferior = R$ 99.886,00

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5 ) Clculo do coeficiente de variao (cv)

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PROCEDIMENTOS AVALIATRIOS Mtodo utilizado: Comparativo de Dados de Mercado

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f) Nova Mdia aritmtica: g) Novo Desvio padro:

h) Novo Coeficiente de Variao: cv =

j) Intervalo de confiana: Limite Superior (LS) = Limite Inferior (LI) =

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