PRIMEIROS

PASSOS
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

O processo de avaliação de um bem, seja ele móvel ou imóvel, é

amplamente necessário e comum em nossa sociedade, tanto nas esferas
administrativa, fiscal e judicial. São inúmeras as áreas que demandam pela
determinação do real e justo valor de mercado de um bem.

A chamada engenharia de avaliações é uma disciplina que não é

ministrada e nem mesmo citada nos cursos de formação de engenheiros e
arquitetos. A resolução no. 345/90 do CONFEA dispõe quanto ao exercício por
profissional de curso superior das atividades de engenharia de avaliações, em
seu artigo 2º:

“Art. 2º. Compreende-se como a atribuição privativa dos engenheiros em

suas diversas especialidades, dos arquitetos, dos engenheiros agrônomos, dos
geólogos, dos geógrafos e dos meteorologistas, as vistorias, perícias, avaliações
e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, suas partes integrantes e
pertencentes, máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade
pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua
existência ou utilização, sejam atribuições destas profissões.”

Neste material, nós vamos tratar da avaliação de imóveis urbanos, mas a

mesma norma técnica é utilizada também para a avaliação imóveis rurais e de
bens móveis, ou seja, máquinas, equipamentos, aeronaves, bens de valor
histórico, empresas, etc.

E porque nós vamos focar somente na avaliação de imóveis urbanos? Por

2 motivos principais:
1- Grande parte das demandas e necessidades do mercado de avaliações
estão na área de imóveis urbanos. Casas, apartamentos, lotes, terrenos,
galpões, lojas, salas, andares corridos, edifícios, garagens,
estacionamentos, glebas urbanizáveis, etc.

2- A avaliação de imóveis rurais, máquinas/equipamentos e bens de valor

histórico, demandam conhecimentos bastante específicos. Para os
 imóveis rurais, por exemplo, são necessários conhecimentos sobre
“culturas permanentes” e “culturas temporárias”, tipos de solos,
definição de APPs (áreas de preservação permanentes), etc. Estes
conhecimentos são específicos dos engenheiros da área agrícola
(formados em Engenharia de Agrimensura, Engenharia Agronômica,
Engenharia Agrícola, Engenharia Florestal ou Agronomia). Da mesma
forma, para máquinas/equipamentos e bens de valor histórico.

ONDE ATUAR

Agora, vamos falar um pouco das áreas da sociedade e das demandas

onde são necessárias as avaliações de imóveis.

1- Operações de compra e venda de imóveis: a parte vendedora ou a parte

compradora deseja saber o real e justo valor de mercado de um imóvel
que está sendo transacionado.
Os clientes, neste caso, podem ser pessoas físicas, grandes empresas,
investidores, entre outros.

2- Garantia de operações: nesta situação, os clientes são os bancos.

Imagine que um cliente do banco está comprando um apartamento,
dando uma parte do valor como entrada e financiando o restante através
do mesmo banco. O apartamento fica alienado enquanto o
financiamento não é quitado. Quer dizer, o imóvel fica como garantia da
dívida. Caso não se pague o financiamento, o banco vai tomar o imóvel
do devedor. Mas o banco precisa saber se o apartamento, que fica
alienado como garantia, realmente vale o que foi declarado na operação
de financiamento. Então, em um processo de financiamento imobiliário
em qualquer banco, uma das primeiras etapas é a avaliação do valor de
mercado do imóvel. Bancos como a Caixa Econômica Federal, Banco do
Brasil, BNDES, Banco do Nordeste, Banco da Amazônia, e os demais
grandes bancos comerciais, credenciam avaliadores para efetuar esta
etapa. Eles terceirizam este serviço. É muito mais prático e eles se
concentram nas demais atividades do processo de financiamento.
 Existem avaliadores que possuem contratos com a Caixa Econômica
Federal há dezenas de anos, tendo criado suas famílias e montado
patrimônio através desta prestação de serviços. É claro que, quanto
maior a oferta de financiamentos imobiliários, maior a quantidade de
contratos e maior é a demanda pelo serviço de avaliação de imóveis.
Somente a título de exemplo, a Caixa Econômica Federal abre editais
para o credenciamento de avaliadores terceirizados de tempos em
tempos. Estes editais são regionalizados, ou seja, pode haver um edital
sendo aberto agora em um Estado e o mesmo pode não estar
acontecendo em outro Estado. Além da Caixa, todos os demais bancos
oficiais e privados utilizam avaliadores terceirizados. No caso do BB,
BNDES, etc, os Editais provavelmente estão abertos neste momento.

Além da garantia para o financiamento imobiliário, existe também a

modalidade de garantia de empréstimos. Os bancos emprestam dinheiro
às empresas, que apresentam imóveis como garantia (garantia real). E
estes bancos também credenciam avaliadores terceirizados para atender
às suas demandas.
Eu tenho contratos com a Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e
BDMG, entre outros, para estas demandas de avaliação de imóveis.

Além disso, estes mesmos bancos também acionam novamente o

avaliador de imóveis para atualizar o valor após a tomada do imóvel para
leilão. Lembre-se (e aqui vai o primeiro ensinamento técnico), a avaliação
é um “retrato” do mercado no momento em que foi realizada. O imóvel
foi avaliado na época em que foi comprado e financiado pelo cliente.
Porém, passados alguns anos, caso ocorra a inadimplência do pagador, o
banco toma o imóvel que está em garantia e o coloca no mercado de
leilões. Porém, ele precisa saber qual o valor atualizado deste imóvel.
Então, novamente convoca o avaliador de imóveis.

3- Locação: todos os contratos de locação de imóveis comerciais podem ser

renegociados no momento de sua renovação. No caso dos contratos que
envolvem grandes imóveis, onde não seria tão simples desocupar o
imóvel e alugar um outro mais barato, as empresas contratam
 avaliadores para determinar o justo valor de mercado do aluguel. Tanto o
locador como o locatário podem solicitar a avaliação e a emissão do
Laudo de Avaliação para Renovatória de Aluguel. É um mercado enorme,
que envolve praticamente todos os imóveis comerciais alugados.
Imagine a quantidade de Shopping Centers no Brasil, onde o avaliador
poderá prestar serviços tanto para o Shopping como para os lojistas.
Imagine a quantidade de imóveis comerciais espalhados por sua cidade.

4- Valores de impostos prediais (IPTU) e de transmissão (ITBI ou ITCD):

nestes casos, quando o contribuinte considera que os valores cobrados
por tais impostos não refletem o real valor de mercado de seu imóvel,
objeto de tais impostos, ele interpõe uma solicitação de revisão ou
processo administrativo à autoridade competente (Prefeituras, Receita
Federal ou Receitas Estaduais). Porém, as chances de sucesso em sua
solicitação de revisão do valor do imposto são bem maiores caso sua
solicitação seja acompanhada de um Laudo de Avaliação de Imóvel.
Outro mercado enorme.

5- Ações Judiciais: outra enorme fonte de demandas por avaliação de

imóveis. Diversos processos que tramitam nos Fóruns em todo o Brasil
necessitam de um Laudo de Avaliação de Imóvel. Primeiramente, temos
que entender como funciona a Justiça. Os juízes são originalmente
formados em cursos de direito e com grande capacidade técnica nesta
área. Porém, grande parte dos Processos Judiciais envolve temas e
assuntos técnicos que não são do conhecimento dos juízes (e nem
deveriam ser). Questões médicas, contábeis, de engenharia, e questões
que envolvem valores de mercado de bens. No caso específico da
avaliação de imóveis, vários são os tipos de ações que demandam o
Laudo de Avaliação: partilha de bens (por divórcio ou heranças
contestadas na justiça), usucapião, desapropriações, ações renovatórias
de aluguel que não foram resolvidas na esfera administrativa, disputas
entre empresas, etc. Nestes casos, o Juiz, que não entende destas
questões puramente técnicas, nomeia um PERITO JUDICIAL DE
CONFIANÇA, ou seja, um avaliador de sua confiança para determinar o
justo valor de mercado de um imóvel objeto de uma ação na Justiça. Este
 Perito Judicial nomeado recebe uma remuneração para trabalhar para o
Juiz. Além disso, as partes envolvidas no processo também contratam os
seus peritos para acompanharem a elaboração da avaliação. Nestes
casos, os avaliadores contratados pelas partes são chamados de
ASSISTENTES TÉCNICOS DAS PARTES, mas desempenham basicamente o
mesmo papel do PERITO JUDICIAL. Imagine a quantidade de Processos
Judiciais que demandam avaliações em todas as esferas da Justiça no
Brasil. As possibilidades são enormes. Entre 1/Jan a 1/Set de 2022, 27
MILHÕES de novos Processos foram aberto no Brasil. Imagine a
quantidade destes Processos que envolve imóveis que devem ser
avaliados!

6- Decisões sobre investimentos: imagine empresas ou pessoas físicas que

precisam de uma boa assessoria na determinação dos valores de
mercado de imóveis para a tomada de decisão em relação a
investimentos ou empreendimentos.

7- Fusões ou cisões de empresas: toda grande empresa possui ativos

imobiliários, como o edifício onde se situam os seus escritórios, a sua
fábrica, ou as suas lojas, caso estas sejam próprias e não alugadas. Ela
pode possuir também terrenos. Então imagine o cuidado que se deve ter
quando aparece uma oportunidade de se fundir a outra empresa ou de
dividir em empresas menores. Neste momento, existe a necessidade de
se determinar os valores de mercado de seus imóveis.

8- Servidões de passagem: são aqueles pequenos trechos de terra

necessários para se dar passagem às concessionárias de serviços
públicos. Uma linha de transmissão que passe por um terreno obriga que
não se construa ou não se plante nada abaixo dos cabos, bem como em
uma área de segurança nas laterais. O mesmo acontece com a passagem
de gasodutos, adutoras de água, novas avenidas, ruas e estradas. Desta
forma, as empresas de energia elétrica, gás e tratamento de água e
estradas são clientes dos avaliadores na determinação dos valores de
mercados destes pequenos trechos de passagem, a serem indenizados
aos proprietários dos terrenos. Da mesma forma, os proprietários podem
 utilizar dos serviços de avaliadores para contestar os valores a serem
recebidos das concessionárias de serviços públicos.

9- Órgãos públicos – desapropriação de imóveis para obras de

infraestrutura. Sempre que são realizadas grandes obras pela Prefeitura
ou pelos órgãos públicos das diversas esferas do Governo, é necessário
proceder à desapropriação de imóveis para permitir a completa
implantação do projeto. Nestes casos, avaliadores de imóveis são
contratados para determinar os valores de mercado para as indenizações
aos proprietários desapropriados. Você poderá trabalhar para o Órgão
Público, mas também para a outra ponta, ou seja, os cidadãos que não
concordam com os valores propostos pelo Estado.

Bem, como você pôde ver, o mercado de avaliação de imóveis é enorme

e está aí para ser aproveitado pelos profissionais que dominam a técnica. E eu
volto a dizer, este é o meu objetivo: formar profissionais para atuarem
plenamente no mercado de avaliação de imóveis e com ferramentas de acesso
aos clientes para anunciar e vender o seu serviço.

Você vai aprender no Curso Gratuito Perito Avaliador de Imóveis como

acessar cada um destes mercados. Qual a abordagem é a mais efetiva para
cada caso. Quais meios utilizar para alcançar cada um deles, com o menor
esforço e de maneira mais efetiva.

NBR 14.653 - AVALIAÇÃO DE BENS

E para atuar nesta área, é importante entender que existe uma Norma
Técnica da ABNT que regula como devem ser feitas as avaliações de imóveis e
como devem ser redigidos os laudos. É a NBR 14.653 - AVALIAÇÃO DE BENS.
Por isto eu digo a você que é possível se capacitar plenamente em avaliações
de imóveis. Com uma Norma Técnica dando as diretrizes a serem seguidas,
mais as técnicas e ferramentas que eu vou te apresentar, aí só depende de
você.
 A NBR-14.653 – AVALIAÇÃO DE BENS, possui 7 partes:

1- Procedimentos Gerais;
2- Imóveis Urbanos;
3- Imóveis Rurais;
4- Empreendimentos;
5- Máquinas e equipamentos;
6- Recursos naturais e ambientais;
7- Patrimônio histórico.

E como eu disse anteriormente, eu vou te ensinar no Curso a avaliação

de imóveis urbanos.

Tudo o que eu te passar está estritamente de acordo com a NBR-14.653,

nas suas últimas Revisões. Uma avaliação de imóveis que venha a ser elaborada
sem levar em consideração esta norma Técnica pode facilmente ser contestada.
A notícia boa é que, com disciplina, boa técnica e sabendo da necessidade de
se respeitar a Norma, torna-se uma coisa natural emitir um laudo de Avaliação
completo, preciso e estritamente dentro da NBR 14.653.

A Norma foi elaborada principalmente para:

- Regulamentar e indicar como deve ser feita a avaliação e qual dos

diferentes métodos podem ser utilizados na avaliação de imóveis (elaboração
da avaliação propriamente dita);
- Estabelecer os critérios de como a informação e o resultado da
avaliação vão ser transcritos no laudo de avaliação (elaboração do laudo de
avaliação).

MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Por conta da característica particulares de cada imóvel, a Norma e a boa

técnica nos orientam qual dos métodos vamos utilizar. São eles:
 1- Método comparativo direto de dados de mercado com
homogeneização por fatores;
2- Método comparativo direto de dados de mercado com
homogeneização por Inferência estatística;
3- Método evolutivo;
4- Método involutivo ;
5- Método da capitalização da renda.

Veremos detalhadamente cada um destes métodos no Curso Gratuito

Perito Avaliador de Imóveis.

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Com relação ao laudo de avaliação, ele é o documento que transmite ao

interessado todas as informações, resultados e embasamentos da avaliação. A
Norma Técnica NBR 14.653 também orienta o que deve estar presente no
laudo de avaliação e como estas informações devem ser transmitidas.

Todas as atividades e técnicas utilizadas para elaborar a avaliação de

imóveis e para redigir o laudo de avaliação se tornarão cada vez mais simples e
instintivas ao perito avaliador, na medida em que ele adquire experiência. E a
experiência vem com o tempo.

Teremos uma aula prática no Curso Gratuito Perito Avaliador de Imóveis

onde eu vou te mostrar todos os detalhes que um laudo de avaliação deve
contemplar.

FERRAMENTAS NECESSÁRIAS

Com relação às ferramentas necessárias, elas não são muitas. Você

precisará basicamente de:
 - Máquina fotográfica – não é necessário possuir uma máquina
profissional e nem mesmo uma semi-profissional. Estas são importantes para
as perícias de engenharia, que necessitam de maiores detalhes dos itens
fotografados, pela própria natureza da atividade. No caso das vistorias para
avaliação de imóveis, você poderá utilizar o seu telefone celular. Os telefones
de hoje possuem recursos fotográficos ótimos para esta aplicação.
- Computador ou Notebook – deve ficar no escritório. Não é necessário
e nem prudente levá-lo durante as vistorias.
- Trena a laser – o seu cliente é obrigado a lhe entregar documentos
referentes ao imóvel (inclusive os projetos, no caso de imóveis a serem
avaliados pelo MÉTODO EVOLUTIVO ou pelo MÉTODO INVOLUTIVO). Na
maioria dos casos, você consegue verificar a veracidade das informações
apenas com uma inspeção visual. Porém, em alguns casos, será necessário
checar as medidas com a utilização da trena a laser.
- GPS – você também poderá utilizar o dispositivo disponível em seu
aparelho celular.
- Garrafa de água – para se hidratar durante as vistorias.
- Protetor solar – importante para vistorias de lotes e terrenos.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

É muito importante também você já começar o seu negócio de avaliação

de imóveis com todos os conhecimentos e ferramentas necessários para
alcançar seus objetivos o mais rápido possível:

- Como controlar as propostas elaboradas;

- Como gerenciar o atendimento àquelas propostas aceitas pelos clientes;
- Como estruturar seu negócio para controlar seus recebimentos,
pagamentos de despesas e saber o seu lucro ao final do período;
- Qual a importância de cada informação: banco de dados de propostas,
de trabalhos, de referências imobiliárias, modelos estatísticos (que serão
usados na elaboração das avaliações).
 Tudo isto será transmitido a você gratuitamente no Curso Perito
Avaliador de Imóveis.

Fique tranquilo porque neste Curso de 4 dias você terá toda a ajuda
necessária para iniciar sua carreira e transpor as barreiras da nova jornada. Este
é o meu objetivo: tornar o seu começo muito mais fácil e natural, fazendo com
este curso lhe sirva de apoio fundamental para você dar o primeiro passo para
se tornar um Perito Avaliador de Imóveis de sucesso.

Eu te espero no Curso.

Grande abraço!

Reginaldo Antunes
Engenheiro e Perito Avaliador de Imóveis

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