Modelo de Laudo Sugerido 2023 Predio Comercial

LAUDO DE AVALIAÇÃO
RESUMO
Endereço do imóvel
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Cidade UF
São Luís MA
Objetivo da Avaliação
Determinação do valor de mercado de compra e venda
Finalidade da Avaliação
Alienação
Solicitante e/ou Interessado
Fulano de Tal
Proprietário
Fulano de Tal
Tipo de Imóvel Áreas do imóvel (m²)

Predio Comercial Area construída 966 m², área do terreno 322 m²
Metodologia Especificação (fundamentação)
Método Evolutivo Grau de Fundamentação I
Valor de Avaliação do Imóvel Classificação quanto a liquidez do Imóvel

R$ 1.840.000,00 Baixa
Nome do Responsável Técnico CPF do RT Formação do RT CREA do RT

Jose Murilo Moura dos Reis Xxxxxxxx Eng. Civil Xxxxxxx
_______________________________________
Assinatura do Responsável Técnico
, de de
Local/Data
01 IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
Fulano de Tal
02. FINALIDADE
Alienação
03. OBJETIVO
Determinação do valor de mercado e compra e venda
04. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E CONDIÇÕES LIMITANTES
Este Laudo fundamenta-se no que estabelecem as normas técnicas da ABNT, Avaliação de Bens, registradas no
INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis Urbanos), e baseia-se:
➢ Na documentação fornecida: RGI do imóvel, inscrição do cadastro imobiliário.
➢ Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria ao imóvel, realizada em 17/05/2023.
➢ Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores, compradores, intermediários,
etc.).
Na presente avaliação considerou-se que toda a documentação pertinente encontrava-se correta e devidamente
regularizada, e que o(s) imóvel(eis) objeto estariam livres e desembaraçados de quaisquer ônus, em condições de serem
imediatamente comercializadas ou locados.
Não foram efetuadas investigações quanto a correção dos documentos fornecidos; as observações “in loco” foram feitas
sem instrumentos de medição; as informações obtidas foram tomadas como de boa fé.
05 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
• Tipo do bem: prédio comercial

• Matrícula n.º XX
• Ocupante do imóvel: O imóvel encontra-se locado para terceiros.
• Endereço: XXXXXXXXXXXXXXX
• Cidade: São Luís/MA
• Área construída (m²): 966 m²
Caracterização da região:
O imóvel está localizado na zona urbana da cidade de São Luís, com infraestrutura completa
(água, esgoto, energia elétrica, pavimentação, coleta de lixo e transporte coletivo), e facilidade de
acesso pela Avenida Jeronimo de Albuquerque. A região é formada por construções de padrão
construtivo médio em sua maioria comerciais e possui forte intensidade de tráfego de veículos e
pedestres.
Caracterização do Imóvel:
• Térreo composto por 3 salas, copa cozinha, banheiros, área de serviço. No piso superior, auditório, 3 salas,
copa cozinha e banheiros, Área do terreno 23x14. Área total construída 966 m²
Especificações técnicas:
• Esquadrias de alumínio anodizado com vidro.
• Piso: cerâmico.
• Paredes: revestimento em tinta látex sobre massa corrida.
• Teto em laje sem rebaixamento
06. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
A cidade de São Luís possui uma população de aproximadamente 1.000.000 habitantes. Considerando que vem
ocorrendo em nosso país uma retomada da atividade econômica no pós-pandemia, principalmente no mercado
imobiliário, o setor encontra-se aquecido com alto número de transações imobiliárias.
A quantidade de ofertas de bens similares é baixa e a absorção pelo mercado pode ser considerada baixa.
O imóvel que está sendo avaliado possui padrão construtivo compatível com o encontrado na cidade, sendo as áreas
similares diferentes das áreas de imóveis comerciais comuns selecionados na amostra. Considerando as condições do
mercado e os atributos particulares do imóvel avaliando, este é classificado como de LIQUIDEZ BAIXA.
a) O imóvel encontra-se locado e hoje funciona a 3 lojas na parte térrea, sendo os demais pavimentos desocupados
07. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS
Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Evolutivo”, com tratamento técnico dos dados
com a utilização da regressão linear / inferência estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da
ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2 e cálculo do custo de reedição conforme método da quantificação do
custo.
Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de regressão linear múltipla e de redes
neurais artificiais – “SisDEA Home” com cálculos em anexo, além de planilha excel.
Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados Período de pesquisa: de 05/05/2023 a 17/05/2023.
Os dados coletados foram todos de oferta através de imobiliárias e sites especializados. No total foram
pesquisados 30 dados de terreno na mesma região do imóvel avaliando e em regiões adjacentes.
Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foi desenvolvido um modelo de
regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se consistentes e significativas:
➢ Área Total: variável independente quantitativa, que informa a área total de cada elemento. Amplitude da amostra:
300,00 m² a 600,00m².
➢ Bairro: variável independente código alocado, variando de 1 a 3. Foi considerado 1, de menor valorização terrenos
localizados no bairro XXX, 2 medianamente valorizado terrenos localizados no bairro Y e 3 de maior valorização os
terrenos localizados no bairro Z.
➢ Unit (R$/m²): variável dependente, representando o valor unitário de cada elemento, ou seja a relação entre o valor
venal total e sua respectiva área. Amplitude da amostra aproveitada: R$ 482,76 a R$ 861,11.
➢ O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra encontra-se detalhadamente apresentado no
Anexo.
8. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO:
Fundamentação método evolutivo

Graus
Item Descrição III II I
Estimativa do valor Grau III de fundamentação no método Grau II de fundamentação no método Grau I de fundamentação no método
1 do terreno comparativo ou involutivo comparativo ou involutivo comparativo ou involutivo
Estimativa dos Grau III de fundamentação no método Grau II de fundamentação no método da Grau I de fundamentação no método da
2 custos de reedição da quantificação do custo quantificação do custo quantificação do custo
Fator de
3 comercialização Inferido em mercado semelhante Justificado Arbitrado
Graus III II I
Pontos
mínimos 8 5 3
Itens
obrigatóri
os no
grau
correspon 1 e 2, com o 3 no
dente mínimo no grau II 1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I
Fundamentação Método da quantificação dos custo
Graus
Item Descrição III II I
Pela utilização do custo unitário
Pela elaboração de Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do
Estimativa de custo orçamento, no mínimo básico para projeto semelhante projeto padrão, com os devidos
1 direto sintéticos ao projeto padrão ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado
Calculado por levantamento
do custo de recuperação do
bem, para deixa-lo no Calculado por métodos
estado de novo ou casos de técnicos consagrados,
bens novos ou projetos considerando-se idade, vida útil
3 Depreciação física hipotéticos e estado de conservação Arbitrada.
Graus III II I
Pontos mínimos 7 5 3
Itens obrigatórios no 1, com os demais no
grau correspondente grau II 1 e 2, no mínimo no grau II Todos, no mínimo no grau I
Fundamentação do método comparativo

Grau Pontos
Item Descrição
obtidos
III II I
Completa quanto a Completa quanto às
Caracterização do imóvel Adoção de situação
1 todas as variáveis variáveis utilizadas no 3
avaliando paradigma
analisadas modelo
Quantidade mínima de 6 (k+1), onde k é o 4 (k+1), onde k é o 3 (k+1), onde k é o
2 dados de mercado, número de variáveis número de variáveis número de variáveis 3
efetivamente utilizados independentes independentes independentes
Apresentação de
informações relativas a
Apresentação de Apresentação de
todos os dados e
informações relativas a informações relativas
Identificação dos dados de variáveis analisados na
3 todos os dados e aos dados e variáveis 2
mercado modelagem, com foto e
variáveis analisados na efetivamente utilizados
características
modelagem no modelo
observadas pelo autor
do laudo
Admitida, desde que:
a) as medidas das
Admitida para apenas
características do
uma variável, desde
imóvel avaliando não
que: a) as medidas das
sejam superiores a
características do
100 % do limite
imóvel avaliando não
amostral superior, nem
sejam superiores a
inferiores à metade do
100% do limite amostral
limite amostral inferior
4 Extrapolação Não admitida superior, nem inferiores 3
b) o valor estimado não
à metade do limite
ultrapasse 20 % do
amostral inferior, b) o
valor calculado no
valor estimado não
limite da fronteira
ultrapasse 15% do valor
amostral, para as
calculado no limite da
referidas variáveis, de
fronteira amostral, para
per si e
a referida variável
simultaneamente, e em
módulo
Nível de significância
(somatório do valor das
duas caudas) máximo
5 10% 20% 30% 3
para a rejeição da
hipótese nula de cada
regressor (teste bicaudal)
Nível de significância
máximo admitido para a
6 rejeição da hipótese nula 1% 2% 5% 3
do modelo através do teste
F de Snedecor
Graus III II I Soma
Pontos Mínimos 16 10 6 17
2, 4, 5 e 6 no grau III e 2, 4, 5 e 6 no mínimo no

Todos, no mínimo no
Itens obrigatórios os demais no mínimo no grau II e os demais no
grau I
grau II mínimo no grau I
Grau de Fundamentação do Laudo II

09 RESULTADO DA AVALIAÇÃO:
Avaliação do Terreno:
Variável
Area 322
Esquina 0
Bairro 1
Frente 23
Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%:
Valor Valor Valor

Médio mínimo Máximo
631,04 602,04 662,97

(-4,60%%) (+5,06%)
GRAU DE PRECISÃO III
Resultados para o Campo de Arbítrio:
Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude

Mínimo 536,38 172.714,36 -15%
Calculado 631,04 203.193,78 ---
Máximo 725,69 233.672,18 +15%
Valor adotado: R$ 182.874,40
Usou-se depreciação de 10% no valor calculado devido a todos os elementos da amostra serem de oferta.
Avaliação da Benfeitoria:
Área Equivalente 966 Resíduo 20%

Custo Unitário CUB R$ 1.615,69 Custo Residual R$ 440.882,51
Custos Extras R$ 109.252,96
Custos Indiretos 10%
BDI 20%
Custo Total com BDI R$ 2.204.412,54
Custo depreciável R$ 1.763.530,03 Linha Reta 0,357142857
Kuentzle 0,12755102
Idade Aparente 25 Ross 0,242346939
Vida ùtil 70
Depreciação Total (Idade + estado de Conservação)
Dep. Heidecke R$ 241.842,05 669.228,15
Coeficiente Heideck %) 18,10%

Custo Atual c/ BDI R$ 1.535.184,38
Como custos indiretos incluem-se aí canteiro de obras, administração de obras, taxas e emolumentos considerou-se como fonte o
livro como Preparar orçamento de obras de Aldo Dorea Mattos.
Para o BDI considerou-se como referencia do acordao 2622/2013 do TCU.
Para o enquadramento do CUB considerou-se o CSL-8 pesquisando o preço para o Maranhão na data-base Maio/23.
Para p fator de comercialização foi considerado o artigo de Nelson Alonso no COBREAP:
Para a definição da vida útil foi considerado o VEIU-2019 do IBAPE-SP.
10. CONCLUSÃO
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação, atribuímos ao imóvel em
questão o valor locação.de mercado:
Avaliação do Terreno R$ 182.874,40

Avaliação da Benfeitoria R$ 1.535.184,38
Fator de Comercialização 7,00%
Valor final 1.838.322,90
Valor de avaliação: R$ 1.840.000,00 arredondado de acordo com a norma.
12. ANEXOS
➢ Anexo I: Tabela de dados amostrais

➢ Anexo II: Cálculos – modelos de regressão, tratamentos estatísticos, projeções
de valor, e tabela demonstrativa da pontuação atingida para o grau de fundamentação
➢ Anexo III: Documentação Fotográfica;
➢ Anexo IV: Documentação do imóvel
➢ Anexo V: ART
São Luís/MA, 06 DE Junho de 2023

Coleta de dados de mercado Variáveis Independentes Variáveis dependentes
Dado Endereço Informante Telefone Área Frente Esquina Bairro V. TOTAL V. UNIT
1 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXX 9999-9999 420 20 0 1 R$ 215.000,00 R$ 511,90
ANEXO I
enquadramento da modelagem dentro dos padrões estipulados em norma.

Os elementos em cinza foram retirados do calculo por ter 4 desvios padrões de diferença em relação a médio não permitindo o
ANEXO II
Relatório Estatístico - Regressão Linear
1) Modelo:
• TERRENO CENTRO COMERCIAL
2) Data de referência:
• sábado, 17 de junho de 2023
3) Informações Complementares:
Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 6
Variáveis utilizadas no modelo: 3
Total de dados: 30
Dados utilizados no modelo: 28
1) Estatísticas:
Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,8565460 / 0,8730473
Coeficiente de determinação: 0,7336710
Fisher - Snedecor: 34,43
Significância do modelo (%): 0,01
1) Normalidade dos resíduos:
Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 67%
Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 96%
Resíduos situados entre -1,96 e + 1,96 95% 100%
1) Outliers do modelo de regressão:
Quantidade de outliers: 0
% de outliers: 0,00%
1) Análise da variância:
Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F

Quadrados Liberdade Médio
Explicada 0,000 2 0,000 34,434
Não Explicada 0,000 25 0,000
Total 0,000 27
1) Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):
V. UNIT = 1/(
+0,002398602302
-0,2620784215 / Área
-0,0003774682295 * ln (Bairro))
9) Testes de Hipóteses:
Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Área 1/x -5,13 0,01
Bairro ln(x) -6,07 0,01
V. UNIT 1/y 18,87 0,01
10) Correlações Parciais:
Correlações parciais para Área Isoladas Influência

Bairro 0,08 0,52
V. UNIT -0,58 0,72
Correlações parciais para Bairro Isoladas Influência

V. UNIT -0,67 0,77
Gráfico de Aderência - Regressão Linear
Gráfico de resíduos - Regressão Linear

ANEXO III
ANEXO IV
ANEXO V

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Tipo de Imóvel Áreas do imóvel (m²)

Valor de Avaliação do Imóvel Classificação quanto a liquidez do Imóvel

Nome do Responsável Técnico CPF do RT Formação do RT CREA do RT

Determinação do valor de mercado e compra e venda

04. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E CONDIÇÕES LIMITANTES

05 IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO

• Tipo do bem: prédio comercial

06. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

07. INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS

Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados Período de pesquisa: de 05/05/2023 a 17/05/2023.

Fundamentação método evolutivo

Fundamentação Método da quantificação dos custo

Fundamentação do método comparativo

Graus III II I Soma

2, 4, 5 e 6 no grau III e 2, 4, 5 e 6 no mínimo no

Grau de Fundamentação do Laudo II

Resultados para a moda, com intervalo de confiança ao nível de 80%:

Valor Valor Valor

631,04 602,04 662,97

Resultados para o Campo de Arbítrio:

Unitário (R$/m²) Total (R$) Amplitude

Área Equivalente 966 Resíduo 20%

Coeficiente Heideck %) 18,10%

Para o BDI considerou-se como referencia do acordao 2622/2013 do TCU.

Para a definição da vida útil foi considerado o VEIU-2019 do IBAPE-SP.

Avaliação do Terreno R$ 182.874,40

Valor de avaliação: R$ 1.840.000,00 arredondado de acordo com a norma.

➢ Anexo I: Tabela de dados amostrais

São Luís/MA, 06 DE Junho de 2023

18 XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX XXXXX 9999-10016 320 20 0 3 R$ 255.000,00 R$ 796,88

enquadramento da modelagem dentro dos padrões estipulados em norma.

Relatório Estatístico - Regressão Linear

• TERRENO CENTRO COMERCIAL

• sábado, 17 de junho de 2023

Variáveis e dados do modelo Quant.

Estatísticas do modelo Valor

1) Normalidade dos resíduos:

Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

1) Outliers do modelo de regressão:

Fonte de variação Soma dos Graus de Quadrado F

1) Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

10) Correlações Parciais:

Correlações parciais para Área Isoladas Influência

Correlações parciais para Bairro Isoladas Influência

Gráfico de resíduos - Regressão Linear

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